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避免麻煩 一只牛的投資日記

http://feigan.blogspot.hk/2012/07/blog-post.html
聰明投資人的原則之一，是避免麻煩；不是遇到了麻煩，才尋求解決，費時費力費錢財。


以越秀房地產信託（405）為例，它的2010年收益表（P&L）其中一項開支（其他信託開支）數目不尋常，管理對這筆開銷解釋，需要用放大鏡才 能察覺，是某項收購不成功的諮詢費（consultation fee）。2011年中業績，這筆開銷又重複。由此可見，不聰明的管理人（或聰明過頭），代價是由股東來付的。

最近，405需要買入母公司的資產，但是條件對股東不利。剛開始，405的價格下跌，現在是回升，據說很可能過不了股東批准。

多用心留意，魔鬼就在細節中，在2011年中就已經應該避免這個麻煩。

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透明需要折現多少？ 一只牛的投資日記

http://feigan.blogspot.hk/2012/07/blog-post_16.html


有留意匯豐或渣打的投資人，大約知道這兩家銀行的PE大約是10倍左右，P/B大約是1-1.3，股息率大約3-5%。如果不想投資這兩家銀行，也會願意把錢存進這兩家銀行，這是因為相信這兩家銀行是安全的。

建行，工行和中行的資產，個別對比匯豐，大約是１比１。他們的存款巨大的數額顯示，老百姓認為他們是安全的，方便的，所以願意把錢存在裡面。

雖然他們不是國際銀行，但是在中國，他們屬於壟斷層次。何況，中國的經濟機構比較先進國家仍然有很大的進步空間，這意味着他們的盈利是可以繼續增長的。

如果有留意東南亞國家的地方性銀行，他們也是和政府有千層關係，生意受到某種程度的保護，他們的（PE，P/B，Y%）顯示他們是超昂貴的。（參考馬來西亞，泰國，菲利賓的股市）

 所以，我看到的是詭異的現象 ，他們不會倒（大股東是中國政府），壟斷性的生意，繼續增長的盈利，他們卻在世界性的交易平台（港交所）以５折價格交易，如果匯豐或渣打的價格合理，他們的確以５折價格交易。如果匯豐或渣打的價格便宜，那麼他們的價格應該如何形容？

如果不夠透明需要折現，那麼需要折現多少才足夠？

安全＋價格是交叉的：
 如果你認為安全保障充足（財務數據，經濟數據），那麼越下跌的股價，意味著這項投資（或投機，如果認為買內銀是如此）的保障越加大的。

如果 匯豐是安全的（他有三成的生意是在歐洲，三成的生意是在美國），那麼內銀和匯豐的合理差距應該是多少？

如果 匯豐不安全，但是內銀的風險應該倍於匯豐嗎？

我不是說內銀值得投資（投機），我是想分享，我個人是做這樣的思考。
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REIT罕見的不確定 一只牛的投資日記

http://feigan.blogspot.hk/2012/07/reit.html
 我曾經是越秀房地產基金(405)的股東，所以跟進了解越秀房地產基金(405)以折價的單位來換取IFC的權益。我也觀察了其他人的討論，股權攤薄一直是討論的重點。

我個人的看法：
 從港交所公開的資料顯示，

 IFC Rental Income (RMB million)(12mth)
Shopping mall  : 80
Office              : 220 （current occupancy rate is 52%)
Hotel               : ?
Appartment     : ?
......................................
Total                : 300+?
NPI(估計78%)       : 234+?

Investment Cost : 9,050

NPI return%      : 2.58%+?


Hotel由Four Season管理，Appartment 由Ascott管理, 兩者即將開業，即係沒有資料，所以不知道收入是多少？照理由，REIT應該是收租金，依賴營業收入，已經是Bussiness trust了。
（如果是收租金，已經可以知道數據）

如果Office出租率達到100%，
NPI return%      : 4.48%+?


多少的NPI% 才合格？

NPI = Rental income - property expenses (facility cost, direct staff cost,++++)

Trust expenses (Trust management fee, trust expenses)

Financial expenses ( Bank loan)

股東的回報 = NPI - Trust expenses - Financial expenses

 如果Trust expenses+Financial expenses佔NPI 20%


估計股東得到的回報% = (2.58%+?)x80% 或 (4.48%+?)80%
                                      = 2.06~3.58% +?

這類不確定的情況，在REIT罕見。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=35551

觀察管理人的能力和誠信 一隻牛的投資日記

http://feigan.blogspot.hk/2012/08/blog-post_9.html
 渣打被紐約州釘牌，我不知道影響有多大。

巴菲特買美國運通的過程，是可以借鏡。

未來，我想渣打的net interest income業務（屋子貸款，消費貸款）應該照常，信用卡（年費收入）照樣用吧。
至於money transaction的業務會更謹慎 ，不要違法。

很多被美國稱為邪惡國家，這裡的民生市場，還是可以找到很多善良的商業活動，他們都需要銀行的服務。這件事，新的銀行應該不會想在這裡插旗，舊的但市場小的很可能因此離開，對渣打應該是好事。

渣打會被罰款多少？暫時無數字， 這個時候最是變化多端。但是，沒有變化，何來機會？

這是個好機會，可以觀察管理人的能力和誠信。
渣打將控狀公開，讓所有股東過目，雖然這不能證明它沒有違法，如果比較同行，顯然強烈分明，值得讚賞。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=35892

第四版「聰明的投資者」的序言 一隻牛的投資日記

http://feigan.blogspot.hk/2012/12/blog-post.html
Warren E. Buffet:
To invest successfully over a lifetime does not require a stratospheric IQ, unusual business insights, or inside information. What's needed is a sound intellectual framework for making decisions and the ability to keep emotions from corroding that framework. This book ( The Intelligent Investor) precisely and clearly prescribes the proper framework. You must supply the emotional discipline.

If you follow the behavioral and business principles that Graham advocates--and if you pay special attention to the invaluable advice in Chapters 8 and 20--you will not get a poor result from your investments.

Whether you achieve outstanding results will depend on the effort and intellect you apply to your investments, as well as on the amplitudes of stock -market folly that prevail during your investing career.

**************
以上幾句是摘自巴菲特在Financial Analysts Journal, Nov/Dec 1976, 發表的文章，也是第四版「聰明的投資者」的序言。我個人體會是，

如果我們想要這世人最後是投資成功，秘訣是：
  • 對的策略
  • 信
這書（The Intelligent Investor）所說的就是對的策略，尤其是第8和20篇。
 
我個人認為「 keep emotions from corroding that framework」
無非就是「信」。如果你不相信這個策略，稍微風吹草動，你就會起心動念，朝令夕改。

想要達到標青的成績，除了努力和聰明，還要看時勢。
三者之間，應先專注在努力，其餘的就相信一切都是好因緣。


時勢即系你這一生能有幾場金融風暴？
 When it's raining gold, reach for a bucket, not a thimble.
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=40747

強國模式 一隻牛的投資日記

http://feigan.blogspot.hk/2012/12/blog-post_26.html
公元前362年，商鞅和秦國國君論富國強兵之策，對強國模式提出一下見解，

 強國模式：
  1. 甲兵財貨之強
  2. 明君吏治之強
  3. 山河廣袤之強
 但是以上模式，只強一時，不強長遠。

原因：
  1. 遇明君則強
  2. 遇常君則弱
  3. 遇昏君則亡
根本原因在於：名為法治，實為人治 。

衰弱並且淪亡的國家，其模式可分為：
  1. 守富饒土地而貧窮
  2. 擁強悍之民而兵弱
  3. 據山川形勝而淪喪
對於如此的管理人，惟有常君甚至昏君可以形容，是因為他們不懂得善用先天的優勢，綜合混一為強大國力。

強大國力：
  1. 人口眾多
  2. 農工興旺
  3. 府庫充盈
  4. 甲兵強盛
  5. 民勇公戰


*************************
商鞅在兩千年前的見解，我個人認為，不只是在現代適用，對分析企業的強弱也是一針見血。

甲兵財貨之強：
可以形容企業的員工訓練有素、工廠設備以及生產線上的機械是最新的、資產負債健康、盈利收入強勁。

明君吏治之強：
管理人智勇雙全，各階段的經理能幹。

 山河廣袤之強：
佔據市場的大部分、各種資源豐富。

但是以上種種優勢，不能保證企業長久生存。

根本原因在於人治 。
成功的機率全系在管理人，遇到愚蠢/自私的管理人，企業極可能衰弱並且淪亡。

何謂企業的法治？

制度必需完善無私，依制度不依人。
懲罰先從上層開始，獎賞則從底層開始。
董事會、管理人、股東，三權必需平衡。
對於人事要做到賢而知、知而用、用而任。
務求企業實力增長，激勵全體士氣。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=42040

2012年﹐致牛欄股東信 一隻牛的投資日記

http://feigan.blogspot.hk/2013/01/2012.html
牛太，牛女：

牛欄投資組合在2012年的表現如下，

股票組合的表現：
          帳面值     恆生指數   STI指數
2010   +8.9%         +5.3%       +10.1%
2011    -11.0%       -20.0%        -17.0%
2012   +25.1%      +22.9%      +15.1%


 收息組合的表現：
          帳面值     恆生指數   STI指數
2011      -0.4%       -20.0%        -17.0%
2012   +46.7%      +22.9%       +15.1%

收息組合主要是REIT、商業信託。

股票+收息組合的表現：
            帳面值     恆生指數   STI指數
2011      -1.0%       -20.0%        -17.0%
2012   +32.7%      +22.9%       +15.1%


回顧2011年的股東信，
總結起來﹐自從今年（2011年）八月開始﹐我的策略是﹕
  1. 瞭解自己的能力
  2. 瞭解能力以內的企業的基本數據
  3. 挑選具備持續競爭優勢的企業
  4. 以好價錢買入
  5. 組合分成定息和股票

所以2012年，我在投資資產的分配
            股票      收息
2011      43%       57%       
2012      23%      77%     

當然，以上的分配不是在一天內完成的，而是摸索了6-7個月，逐漸形成的。

我是不是已經瞭解自己？
不，絕對不，瞭解自己能力的過程是永遠無止境。

（1）
身是菩提樹，心為明鏡台。時時勤拂拭，勿使惹塵埃。

（2）
菩提本無樹，明鏡亦非台，本來無一物，何處惹塵埃。

就如以上的兩首禪詩， 世人常讚歎第二首，說是大智慧，比第一首更高境界。就因為如此，我們是否就對第一首不肖一顧呢？有沒有想過，可能第一首更適合自己？

我個人覺得，不要太在意方法是否出名， 最為重要的是適合自己的能力。
對一隻牛來說，就選牛的方法吧。如果叫牛用龍的招數，恐怕......。如果只能漸悟，就不要強求頓悟。

Warren E. Buffett :
   To invest successfully over a lifetime does not require a stratospheric IQ, unusual business insight, or inside information. What needed is a sound intellectual framework for making decisions and the ability to keep emotions from corroding that framework.
   If you follow the behavioral and business principles that Graham advocates, you will not get a poor result from your investments. Whether you achieve outstanding results will depend on the effort and intellect you apply to your investment, as well as on the amplitudes of stock-market folly that prevail during your investing career.

以上幾句是摘自巴菲特在Financial Analysts Journal, Nov/Dec 1976, 發表的文章，也是第四版「聰明的投資者」的序言。我個人體會是，

如果我們想要這世人最後是投資成功，秘訣是：
  • 對的策略
  • 信
這書（The Intelligent Investor）所說的就是對的策略，尤其是第8和20篇。

我個人認為「 keep emotions from corroding that framework」
無非就是「信」。如果你不相信這個策略，稍微風吹草動，你就會起心動念，朝令夕改。

想要達到標青的成績，除了努力和聰明，還要看時勢。
三者之間，應先專注在努力，其餘的就相信一切都是好因緣。


時勢即系你這一生能有幾場金融風暴？
 When it's raining gold, reach for a bucket, not a thimble.

我個人認為，多閱讀、多嘗試（實驗），在過程中瞭解自己，搜尋適合自己的方法。然後深入研究，再實驗。你可能發現，之前適合自己的方法，很可能經不起考驗；你也可能發現，Graham所述的方法，仍然經得起檢驗；但是，你也可能發現，Graham所述的方法，再加上巴菲特和費雪（Philip Fisher）所述，的確是可以再改善。從種種過程中，最大的收穫就是建立能力（competence ）。

2012年，股票組合出現極大的變動，首先是套現恆隆地產，第二是減少股票的部位，增加收息的部位。原因在於當時的收息市場有利潤，而且確定。雖然當時，我覺得股票和收息的利潤可能一樣，但是收息卻有先天的優勢，例如透明和公開的派息政策，以及收息的來源主要是房地產收租，所以可預測和能確定。市價變動是市場的事，我只要計算收息的價值，等待價值和市價的出現足夠的差別。

套現恆隆地產的想法，是因為覺得建設銀行和工商銀行的市價很便宜，而恆隆地產的市價卻合理。 把合理的，換成很便宜，只要是龍頭換龍頭，我覺得還是可以的。（說穿了，就是錢不夠，才出此策）。
 

以上列表（16-7-12），再參考過去幾年的業績， 我個人認為是難得的便宜。龍頭股的特徵之一是對大勢敏感，通常可以在一年之間，有所反應，例如下圖所示：
 圖表用途工商銀行 (1398.HK)

 在6倍PE以下買入，仍然可能「暫時性虧損」，因為我們不可能知道市場瘋狂到何等程度。只要組合經營完善，貢獻合理的股息收入，我們是不必要理會賬面值的「暫時性虧損」。勝利的契機在於：
  • 對 「暫時性虧損」的容忍程度。成本便宜，容忍程度越高。龍頭企業， 容忍程度越高。越瞭解企業的基本數據，容忍程度越高。 
  • 耐心等待。龍頭企業， 等待的時間就有可能縮短。

6倍PE的成本，我們極有可能面對「暫時性虧損」，更何況是10倍PE的成本？


2012年的投資策略仍然適合於2003年

 廣儲糧、高築牆、緩稱王
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冤家局 一只牛的投資日記

http://feigan.blogspot.hk/2013/01/blog-post.html
合和公路基建（737）

粗略估計（因為只用4年數據分析）

Diluted No. of Shares =3,081,690（千股）
**（2,961,690+120,000)
E= 0.33港元
B = 3港元
股息 = 0.34港元
P = 4.52 港元

PE =  14
PB = 1.5
D% = 7.5%

Jun/09-Jun/12， 過去4年的業績觀察，加上業務的特色，盈利應該可以穩定，除非出現變化，例如收費率改變、使用率萎縮等等。

 Jun/09-Jun/12，營業額增加31%，但是盈利持平，原因是：
  1. 稅率增加，所以影響盈利
  2. 西線2在Jun10啟用，增加了集團的收入，但是西線2收入低於開銷，西線2還在虧損。

以股票的角度，PE超過10倍，昂貴。

以REIT或business trust的角度，737的D%大約是7%，比較REIT或business trust的4-5D%，甚至國家債券，737好像鍍層金。

外表，737是股票，不是REIT、business trust或債券。

內層，安全給以D%，到期不拆價，是可以當它是定息投資。

所以，只要符合條件，股票除了是股票，它也是定息投資。缺點在於沒有法律規定和約束。

如果想吃息，就要用吃息的方法檢驗。
  
兵分四路

 1）損益帳
a)股息/盈利的比率 大約是1
b)股息/EBIT 大約是1.1倍
c) EBIT / financial cost 大約是15倍

2）現金流量表
自由現金/股息的比率大約是1.1倍

3）道路經營權，June 2027到期，離現在是10年
4）不清楚「小胡」的為人。
    但是「老胡」的為人應該可以，從以下幾點可以看出來：
  • Build-operate-transfer，「老胡」是務實的人
  • 盈利全部派息 ，建造西線2和3的資本來自借錢。沒有幾個人可以做到這點。

以上4點，737勉強合格

如果再檢驗第5點， 
市值/債務 = 1.3倍，好像不合格。

債券法門：

以上5點全部合格
  • 債券安全，所以股票安全
 以上4點合格，但是第5點不合格。
或以上 4點不合格
  •  債券不安全，所以股票不安全
但是如果遇到冤家局，
 市值/債務 = 1.3倍，是假的，因為市場錯了(miss price)，出了低價。
買入737就可以說是「投資中的投機」，一石二鳥，息價兼收。

是真是假，就看個人的藝術（努力、見識、膽識、幸運）了。

馬後砲來講，PE 10倍以下買入，就可以減少依賴藝術。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=43027

公路上的蛇影 一只牛的投資日記

http://feigan.blogspot.hk/2013/02/blog-post_12.html
如果以PE（*粗略計算）把脈公路股，可以發現：

737：13
177：13
576：13
1052：10
548：6
995：7
107：5

市場眼中的上等貨是737、177、576，下等貨是548、995、107。

737的盈利、財務、人氣等實力，再加上整個市場的樂觀情緒，得到PE13的評估，其他的優秀（市場眼中）同行的PE也是13，所以可以斷估737價格雖然超出合理，但是仍然未到瘋狂程度。

737的盈利成長似乎不可能一年後就能讓評估合理化。

737可能是7%利息收入的商業信託（Business trust)，比較現在的REIT，壟斷力不遜色於領匯。所以個人認為，可以把737當成債券投資，不求上升，只求不跌，每年7%收入。

**************

 548、995、107之中，是否是下等貨?
以下的比率是否能令你心動？繼續研究下去？

 EBIT / financial cost：
548： 3
995： 10
107： 9

 市值 / debt (Times)：
548： 0.7
995： 2.8
107： 1

Debt/Asset：
548： 24%
995： 23%
107： 37%
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最牛的咖啡是星巴克，比星巴克更牛的是國貿房東！

http://www.iheima.com/archives/44523.html

6月底，北京苦夏的一個夜晚，位於東三環國貿一期的星巴克悄然搬家。作為在華擴張的第一站，星巴克國貿一期店為何「出走」引發關注。

對此，多位業內人士分析稱， 星巴克經營14年的國貿一期店的關閉背後，CBD區域飆漲的租金是罪魁禍首。7月2日，星巴克相關負責人向《華夏時報》記者證實，國貿一期的星巴克門店已遷至國貿三期，但對於是否因高房租搬遷，該負責人不願回應。

隨著房地產市場在近年日益升溫，對實體經濟的擠壓開始凸顯。高昂的租金正讓商業連鎖企業寢食難安，星巴克注定不是最後一家。記者瞭解到，從今年開始，國內首批外資連鎖店租約合同面臨到期，零售業或將迎來關閉潮。誰是下一個「星巴克」?

房租逼走星巴克?

針對京城CBD持續飆漲的租金，星巴克無奈選擇了妥協。

7月2日，記者來到國貿一期發現，原星巴克店面已經人去樓空，不過原來舊址的輪廓還存在，而原來標有星巴克字樣的店面也被黑色的油布圍了起來，背景板上印著「GOYARD」字樣。不難發現，原來的星巴克店將被這家成立於1853年的法國老牌奢侈品箱包設計生產製造商所取代。

相關資料顯示，成立於1999年1月的星巴克國貿店是星巴克內地首家門店，身處北京市最繁華的商業中心。北京國貿一期門店對星巴克和很多中國顧客而言有著特殊的意義，對於星巴克而言，這是其在中國蓬勃發展的起點，對於北京建設CBD伊始擁入的那批奮鬥者來說，這家店也是其青春時光的見證。

「西南角的星巴克是此前一個週末晚上搬走的，此前並不知道它搬遷的消息。」國貿一期的諮詢台服務人員告訴記者。而對於星巴克的搬遷，國貿一期的一位商戶顯得很淡然，對記者說，「星巴克走了，肯定有新的品牌進來，近幾天一直看到有人在裝修。」

7月3日，記者也從星巴克相關負責人處證實，國貿一期的星巴克的確已經搬離，「該門店已經搬遷至國貿三期」，而對於搬遷的原因，該負責人告訴記者，新的三期門店的面積更大，搬遷後的星巴克國貿三期店能夠容納更多的顧客進入門店享受純正的星巴克體驗。

對於星巴克的搬遷，業內資深專家丁利國直言，國貿一期的高額租金已讓星巴克無利可圖，消費者每消費一杯飲料，70%的費用主要用於房租，如果同樣的租金能獲得更大的利潤，就算星巴克搬到稍偏的國貿三期也是值得的。

記者從業內人士處獲悉，目前，國貿商城一期店舖租金月均每平方米每月已經超過1000元，而國貿三期的租金平均每天每平方米僅為15元-20元，充斥奢侈品牌的國貿一期的租金價格大約是國貿三期的兩到三倍。

一位接近星巴克的業內人士告訴記者，國貿一期一層商舖的價格已經超過了33元每天每平方米，而北京星巴克最多能承受的最高租金是20元每天每平方米左右，很顯然，國貿的租金已經遠遠超出了星巴克承受範圍之內，國貿一期店的搬遷非常明智。

另據相關統計數據顯示，國貿一期星巴克店年租金及人工成本超過700萬元。而2012年星巴克相關財報顯示，在亞洲地區的平均單店營業額為82.9萬美元，約合人民幣509萬元。就算星巴克在國貿一期的業績超長，所面臨的壓力也非常的大。

採訪星巴克負責人過程中，雖然該負責人一再迴避記者提問的國貿一期店面搬遷是否是高房租的原因，但根據以上數據不難發現，該店面的搬遷與高額的房租確實有不可迴避的聯繫。

除此之外，一位不願具名的咖啡廳董事長對記者直言，「租金能力和每日的營收有直接的關係，以一個150平方米的標準咖啡館來說，如果說每月租金超過5萬，對於我們來說就要考慮一下。」

記者初略計算，150平方米的咖啡館每月5萬租金，折合每天每平方米的價格約11元。該董事長對記者表示，這是一個成熟的咖啡連鎖店所能承受的較高的租金。

以此看來，星巴克中國第一店撤店被外界解讀為高租金「逼遷」不足為奇。

事實上，不光是星巴克，中國餐飲業正普遍陷於「四高一低」(即租金價格高、人工費用高、能源價格高、原材料成本高、利潤越來越低)的困境。

據中國烹飪協會發佈的統計數據顯示，今年1-4月，全國餐飲收入7712億元，同比增長8.3%，近10年來同期數據第一次出現個位數增幅，租金高昂是主要「兇手」。

十餘年前的租約

在一線城市租金飆漲的倒逼下，外資洋餐飲的光環逐漸消退。星巴克從國貿一期搬至國貿三期，成為國際連鎖企業被租金「擠壓」的一個縮影。

星巴克並非國際一線品牌，為什麼商家當初會首選入駐繁華的高端商業圈?

相關資料顯示，在我國加入世貿組織前後，為了將新國貿打造成國際化購物中心，不惜開出多種優惠條件引入國際各大知名品牌入住。

「此前力求打造的商圈的地產商希望招攬星巴克、麥當勞、肯德基等大眾化的國際品牌，是為了更好地吸引其他品牌進駐，同時也是為了吸引一批對這些品牌有追求的顧客『聚人氣』。」丁利國告訴記者，而當初各大商圈引入世界各大品牌最大的代價就是商舖租金，甚至有些商圈推出簽訂長達十餘年的租約合同等優惠政策。

一位當初曾在北京的某商業中心做過招商經理的業內人士告訴記者，2001年的時候，北京某知名商圈為了將該地區打造成知名商圈推出，不惜出低價租金引入某國際連鎖品牌，曾以7元每平方米每天的價格簽訂了長達十幾年的租約合同。並在合同中約定，前兩年房租不變，此後每年以5%或6%的租金累加。

如果按照這張2001年的招商租約，記者計算發現，如果該租約用到今年，其價格也超不過每平方米每天15元，與今年北京高端CBD商圈的平均每平方米每天的租金價格29元的價格相比，真是很划算。

另有相關研究機構統計，2008年以來，北京的寫字樓租金年均增長將近40%，增速達到世界第一。

而英國房產服務公司第一太平戴維斯報告顯示，自2010年以來，北京商舖租金每個月都在上漲，截至2012年年底，北京優質零售物業市場，主要是指高端購物中心首層，平均租金已經達到了864.9元/平方米/月，即近29元/平方米/天，過去六年每年平均漲幅為7%。

高昂的租金正將大眾品牌擠出高端商圈。本報記者在走訪高端CBD商圈的過程中發現，此前曾經金光閃閃的品牌洋餐飲在CBD商圈所享受的待遇已經不復存在。

「現在看來，隨著如星巴克等品牌的市場網絡擴大，稀缺性已經不存在了。」丁利國告訴記者，隨著近年來星巴克、麥當勞、肯德基等國際大眾化品牌的迅猛擴張，此類品牌吸引力正逐步下滑。

據星巴克相關公開資料顯示，星巴克在中國的門店已超過了900家，2015年前要發展至1500家。

優質商舖資源僧多粥少，星巴克國貿一期的店面不會空置太久。一位不願具名的某高端商圈經理告訴《華夏時報》記者，近些年，中國已經成為世界經濟的重要引擎，國際各大品牌各大企業紛紛來中國淘金。一些高端的商圈店舖和寫字樓已經出現了資源緊缺的現象。

「在資源緊缺的情況下，現在我們很少和商戶簽訂3年以上的租約，一般最多簽訂三年，並且優惠政策很少。」該人士告訴記者，目前高端商場再也不需要靠一些連鎖店來驅動客源，因此公司也不會再出現更多的優惠政策。

對此，一位不願具名的業內人士對記者分析稱，星巴克「挪窩」顯示出，雖然房地產帶動了整個經濟發展，但對實體經濟的倒逼擠壓已經逐漸顯現。

「家樂福或成第二」

「隨著首批引入外資企業合同的相繼到期，一線城市或將迎來連鎖店的關閉遷移潮。」丁利國告訴《華夏時報》記者。

商圈店面高企的租金，早已為人所詬病，星巴克並不是個例，這一點在外資商超尤為明顯。

以家樂福為例，這家大型的跨國零售巨頭近年來明顯放緩了在中國一線城市擴張的步伐，因房租等成本的壓力，在過去三年，家樂福至少在國內關閉了6家門店。

「除了星巴克和家樂福外，包括沃爾瑪、7-11連鎖店在續簽合同時，都會考慮租金是否過高等。如果支付高昂租金，企業就難賺錢。」一位不願透露姓名的零售業研究人士對記者說。

實際上，最典型的例子就是太平洋百貨全面撤出北京市場。2011年底，位於北京東三環的盈科中心對太平洋百貨提出上漲租金要求，遭到後者反對從而撤出。

相關資料顯示，10年前，為了能夠招攬大牌商家入駐，盈科中心以低租金為代價招攬租戶。隨著10年租約到期，面對盈科中心上漲租金訴求，太平洋百貨撤出盈科店。

北京昭邑零商管理諮詢有限公司首席諮詢顧問劉暉曾對本報記者表示，前幾年，百貨商場的房租成本僅佔全年營業額的5%，而現在大多數百貨商場的房租成本已經突破10%，大量吞噬企業利潤空間。

另外，有媒體報導稱，受租金上漲影響最大的還包括實體書店。2010年，中國最大的民營書店「第三極」倒閉;2011年7月，北大南門「風入松」倒閉，2011年11月;「光合作用」倒閉……在與沒有租金壓力的網店進行的一場場摧枯拉朽的價格戰中，除了有自己物業的新華書店，幾乎所有的實體書店都成了房租飛漲的炮灰。有數據顯示，2007年以來，全國倒閉關門的民營書店至少有一萬多家。

房地產泡沫開始大範圍影響實體經濟，租金越來越高，星巴克已嚥下一口苦咖啡，誰是下一個「星巴克」?

一位不願具名的業內資深專家對本報記者直言：「很可能是家樂福。」據該人士透露，2014年，家樂福將有一批店面租約到期，能否承受業主大幅提租將是家樂福面臨的一個嚴峻考驗。

據瞭解，家樂福在全國65個城市有219家店面，其中2004年左右開設的店面約40家。根據大型商超10-15年租約慣例，家樂福門店將開始集中面臨新租約問題。

據某媒體調查顯示，對於大賣場來說，按照行業平均水平，可承受的租金範圍在2元至3元/平方米/天，一旦房租超過3.5元/平方米/天的價格已經成為門店所能負擔的紅線，盈利就非常困難。但實際情況是，隨著店面租金的上漲，目前在北京，已經很難在市中心區域找到日租金在3元每平方米以內的商舖了。

可見，如何解決高額的房租問題，已經是擺在家樂福面前的一道必答題。

對此，7月5日，記者致電家樂福相關負責人，該人士稱需向領導核實後再回覆。截至記者發稿，未收到相關回覆。

事實上，近期已經數次傳出「家樂福欲出售中國業務」的消息。雖然家樂福隨即對此消息進行了否認，並強調表示「十分看好中國市場」，但不可否認的事實是，曾經的「商超教父」如今已經掀起關店潮，輝煌不再。

根據家樂福2012年全年財務公告，2012年該集團全年銷售收入為865.58億歐元，同比僅增長1%，創2005年以來最低水平。「粗放式擴張」的後遺症正讓家樂福元氣大傷。2014年，是否真的成為家樂福一道門檻?

一杯苦咖啡，不止是星巴克在飲。


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