REIT罕見的不確定 一只牛的投資日記
http://feigan.blogspot.hk/2012/07/reit.html 我曾經是越秀房地產基金(405)的股東,所以跟進了解越秀房地產基金(405)以折價的單位來換取IFC的權益。我也觀察了其他人的討論,股權攤薄一直是討論的重點。
我個人的看法:
從港交所公開的資料顯示,
IFC Rental Income (RMB million)(12mth)
Shopping mall : 80
Office : 220 (current occupancy rate is 52%)
Hotel : ?
Appartment : ?
......................................
Total : 300+?
NPI(估計78%) : 234+?
Investment Cost : 9,050
NPI return% : 2.58%+?
Hotel由Four Season管理,Appartment 由Ascott管理, 兩者即將開業,即係沒有資料,所以不知道收入是多少?照理由,REIT應該是收租金,依賴營業收入,已經是Bussiness trust了。
(如果是收租金,已經可以知道數據)
如果Office出租率達到100%,
NPI return% : 4.48%+?
多少的NPI% 才合格?
NPI = Rental income - property expenses (facility cost, direct staff cost,++++)
Trust expenses (Trust management fee, trust expenses)
Financial expenses ( Bank loan)
股東的回報 = NPI - Trust expenses - Financial expenses
如果Trust expenses+Financial expenses佔NPI 20%
估計股東得到的回報% = (2.58%+?)x80% 或 (4.48%+?)80%
= 2.06~3.58% +?
這類不確定的情況,在REIT罕見。