銀行響應房貸新政 按揭貸款新戰場
來源: http://www.yicai.com/news/2016/02/4747710.html
銀行響應房貸新政 按揭貸款新戰場
一財網 張菲菲 宋易康 2016-02-03 20:39:00
按照央行“分類指導，因地施策”原則，未來銀行在住房按揭貸款市場將呈現差異化的信貸政策。在“去庫存”的背景下，以住房按揭和消費金融為代表的零售金融也將成為銀行避險尋求安全資產投放的重要戰場。
春節臨近，央媽給買房族派了一個“大紅包”。2月2日，央行與銀監會聯合發布調整個人住房貸款政策。此次房貸新政的最大亮點在於，在不實施“限購”的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，在最低首付25%的基礎上可再下浮至20%;二套房首付款比例可從40%降至30%。對房貸新政，已有建設銀行、民生銀行、浙商銀行等多家銀行快速作出反應。
業內人士預計，按照央行“分類指導，因地施策”原則，未來銀行在住房按揭貸款市場將呈現差異化的信貸政策。在“去庫存”的背景下，以住房按揭和消費金融為代表的零售金融也將成為銀行避險尋求安全資產投放的重要戰場。
差異化競爭格局
“昨天下午央行開完會後，我們就對分支行做出相關通知，2月3日房貸新政已經在我們銀行正式執行。”一位股份制銀行零售銀行部總經理對《第一財經日報》記者表示。
央行表示，個人住房貸款原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。
對此，浙商銀行經濟分析師楊躍在接受《第一財經日報》記者采訪時稱，這說明本次政策在金融機構這一執行層面也進行了“分類指導”，同樣體現了政策的靈活性和差異化管理策略。
一位股份制銀行個人金融部負責人對《第一財經日報》記者稱，差異化是這次央行調整住房信貸政策的明顯信號，有助於形成長期常態的市場化政策機制。按照行業整體的判斷，遵從銀行利率定價及市場化機制，銀行發揮自主政策，重新考量信貸投放。根據央行通知，不排除有銀行為了搶占按揭客戶將首付款比例降至20%。
央行還強調，人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。
對此，上述股份制銀行個人金融部負責人表示，除了對首付比例實施差異化外，遵循“分類指導，因地制宜”原則，銀行根據各地情況(住房政策、貨幣信貸政策)和各地產業發展政策等，各地分行將綜合考量房貸投放;同時，住房按揭貸款體現了市場化因素，考量不同客戶群體的信用評估、風險承受能力等，首付比例不是絕對指標。對於全國性銀行而言，很難出臺統一的信貸政策，預計各家分行針對不同區域的房貸政策差異很大。
“有兩種可能，一種是總行指定總體框架和信貸規模，一種是不同銀行根據不同地區進行業務區分，在確保風險判斷的前提下，省級分行進一步將定價傳導到下級機構也是有可能的，具體還要看各家銀行。”楊躍說。
在定價方面，楊躍進一步表示，各省級市場利率定價自律機制將起到重要區域政策落地作用，能夠充分考慮當地經濟金融形勢和房地產市場狀況，有的放矢。利率市場化改革接近尾聲，市場利率定價自律機制將會在更多的金融領域發揮越來越重要的作用。
“貸款額度不是主要問題，主要是市場需求。”上述股份制銀行個人金融部負責人表示，2015年銀行取消存貸比以及利率市場化改革進程提速之後，貸款額度並非銀行住房信貸投放的桎梏，而主要是市場供需情況制約，包括業務收益、綜合定價的考慮，個人房貸是質量比較穩定的好的基礎資產，銀行資源配置不是主要問題，關鍵是市場的供需狀況。因此，不能單純靠銀行貸款投放作為提振市場的主要力量，需要人口、戶籍、就業配套組合拳，亟需綜合配套的相關政策出臺。
零售金融新戰場
當前經濟下行，實體經濟不景氣傳導至順周期的銀行業，資產質量承壓已成困擾銀行的“煩惱”。在去杠桿、去產能、去庫存的調控思路下，銀行依賴做大資產規模已經難以為繼，昔日鋼鐵、制造業淪為過剩產能行業，壞賬高企，倒逼銀行調整信貸結構。在此背景下，供給側改革被提至中央層面，促進消費升級成為銀行信貸投放的新藍海。
事實上，過去一年，個人住房貸款和消費性貸款快速增長。央行2015年金融機構貸款投向數據顯示，2015年末，人民幣房地產貸款余額21.01萬億元，同比增長21%;全年增加3.59萬億元，同比多增8434 億元，增量占全年各項貸款增量的30.6%。
在此背景下，央行房貸新政旨在消化房地產庫存，那麽，銀行執行政策的效果會如何?對此，楊躍表示，從國際趨勢看，零售業務在各家銀行資產結構中占比較大，我國銀行業零售業務未來還有很大的擴展空間，個人按揭貸款是重要的部分，對於業務規模將如何進行配置，不同銀行對按揭貸款資源的配置是不一樣的，其他業務結構也需要相應調整。
從此前商業銀行按揭貸款的需求看，一線城市住房貸款需求旺盛，而三、四線城市相對貸款需求較溫和，與幾年前房地產市場火爆之時降溫不少。不過，《第一財經日報》記者也了解到，一家排名前列的股份制銀行將按揭貸款業務作為2016年的重點業務。上述股份制銀行零售部總經理介紹說，該行按揭貸款業務在2006年基本就停掉了，直到2014年開始預熱房地產貸款，該行在房貸按揭業務上開展並不多，對商業銀行來說，做按揭貸款人力投入非常大，定價相對其他貸款品種偏低，很多商業銀行做的較少。該行今年之所以將按揭貸款作為重點業務，主要出於對銀行穩健經營資產配置的考慮。“今年會將更多的信貸資源給到按揭貸款。”他說。
按揭貸款利潤空間收窄
2014年，人民銀行、銀監會曾下發通知，對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。如今，貸款首付比例最低已降至20%，而貸款利率最低7折的政策依舊執行。在利差持續收窄的情況下，銀行還有利潤可賺嗎?銀行房貸投放的動力如何?
“從金融機構角度來看，目前的利率水平加首套房其他一些政策，例如最低可打7折的利率，如果再往下調整利率，銀行幾乎就不賺錢了。雖然目前房貸新政出臺，市場上總體反應正面，但具體有多大的拉動作用還有待觀察。此外，如果單筆按揭貸款不賺錢，總量再大也無法賺錢。”上述股份制銀行零售部總經理說。
未來，住房按揭貸款是否是銀行的重要盈利來源?楊躍分析稱，盡管按揭貸款業務占比較低，資產權重比較低，資本使用效率比較高，尤其是當前資產證券化在盤活存量資產上已經扮演著越來越重要的角色，但在息差收窄的大趨勢下，住房按揭貸款直接帶來的息差收入將有所下降。不過，個人按揭貸款的間接效益在於，有助於銀行培養長期穩定優質的個人客戶，通過改善業務模式增加客戶粘性，有助於銀行為客戶提供綜合金融服務，扮演個人的金融管家角色。
上述股份制銀行零售部總經理也指出，做按揭貸款是為了發展更多穩定的個人客戶，現在零售業務要做長期客戶關系。按揭貸款對於商業銀行而言，已經不太適合作為主流產品進行推廣，更多的是從長期客戶關系和客戶需求方面來考慮，對後期的客戶價值管理比較有益。
面對按揭住房金融這一龐大的市場，楊躍稱，在供給方合作方面，通過與開發商合作拓展客戶群體更加多元，尋找優質貸款客戶，做到產業鏈上下遊的延伸;在技術上，運用互聯網和大數據提高風險預警的能力，在業務模式上有更新的創新，比如加大資產證券化盤活住房按揭資產，促進與其他金融資產對接;從金融服務上，利用大類資產配置看待某類客戶，為客戶更豐富的衍生金融服務等，是未來銀行可以拓展的方向。
編輯：林潔琛
房貸新政落地成都 業內稱影響待觀察
來源: http://www.yicai.com/news/2016/02/4749620.html
房貸新政落地成都 業內稱影響待觀察
一財網 羅韜 2016-02-15 18:03:00
《第一財經日報》記者多方采訪獲悉，成都的銀行自2015年下半年就開始實行“商貸首套房2.5成”，但實際社會公眾的知曉度還不夠。而近期央行發布新政，對於成都主城區並沒有幫助，但是卻提高了購房者的信心。
春節期間，在成都工作的黃楓（化名）一直在看房，拿完年終獎的他希望可以拼湊一下付掉首付買下自己的第一套房。黃楓發現，春節期間的成都開發商樓盤並不火爆，比往日冷清了許多。
“春節前央行出了政策，可以降低個人首套購房的首付比例，這樣一來也是降低了我的購房門檻，因此我準備來看看房。”黃楓告訴《第一財經日報》記者。
黃楓口中說的政策是指在今年2月2日央行下發的《通知》，要求在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。對於實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行，而此前在不實施“限購”的城市首次購房首付比例至少要25%。
伴隨著央行的政策，不僅僅是準備買首套房的購房者，還有許多二次置業的購房者也紛紛將買房提上了日程安排。但是春節期間成都樓市表現並不理想，主要還是因為許多工作人員返鄉。
而春節過後，各大銀行就已經開始執行央行新政。一位交通銀行的客戶經理告訴記者：“我們的銀行已經開始執行房貸新政，目前成都主城區（包括五城區和高新區）的房屋購買最低首付款比例由30%統一降至25%，成都其他地區和四川省其他市州的最低首付款比例由25%降至20%。”
這意味著除了成都主城區，其他地區均可以享受房貸首付20%的優惠。以成都主城區一套80萬的房屋為例，之前首付至少需要24萬，而如今首付只需要20萬。對於像黃楓這樣的剛性需求的購房者，降低首付的確可以促進其購房。
“目前是交通銀行、農行等率先執行房貸新政，其余幾大銀行的細則也陸續出臺了，基本都可以做到主城區區首套房2.5成，其余區域首套房2成。”當地一知名開發商告訴記者。
“我們已經收到了央行通知，但是目前省分行還沒有開會，估計幾天內這個政策就會開始執行。”中國銀行一位負責個貸業務經理告訴記者。
《第一財經日報》記者多方采訪獲悉，成都的銀行自2015年下半年就開始實行“商貸首套房2.5成”，但實際社會公眾的知曉度還不夠。而近期央行發布新政，對於成都主城區並沒有幫助，但是卻提高了購房者的信心。
某龍頭房企成都公司的相關負責人告訴記者，成都各大開發項目已基本按照新首付比例政策執行並對外推廣。從調研反饋來看，市場效果根據項目情況，反應效果不一。對於部分項目因首付比例降低的確促成了成交；而部分項目此前已經通過首付零息分期等降低購買門檻的策略進行營銷，因此受益較少。由於總體政策落地時間較短，新政市場效果還有待持續關註。
“成都非主城區商貸首付2成對於首次置業剛需客戶幫助較大，但是目前政策還在落地階段，大部分購房者還處於觀望，因此我們也不能判斷實際效果。”當地業內人士告訴記者，“預計未來還有別的利好政策，成都房價並不算高，機會還是有的。”
編輯：王佑
樓繼偉：個稅改革方案已提交 考慮房貸利息養老費抵個稅
來源: http://www.infzm.com/content/115775
3月7日，十二屆全國人大四次會議新聞中心舉行記者會，邀請財政部部長樓繼偉、部長助理徐宏才就“財政工作和財稅改革”的相關問題回答中外記者的提問。（新華社記者 李鑫/圖）
擴增的赤字如何使用？財稅改革緣何進度緩慢？個稅改革有無時間表？地方債務風險幾何？……7日上午，財政部部長樓繼偉在十二屆全國人大四次會議舉行的記者會上，就財政工作和財稅改革熱點問題回答了中外記者提問。
政府“加杠桿”支持全社會“降杠桿”
今年財政赤字率為3％，比去年實際赤字率提高0．6個百分點。樓繼偉說，擴大赤字，就是政府“加杠桿”，從而支持全社會通過去產能、去庫存、去杠桿等“降杠桿”。“只要全社會的杠桿能夠逐步降下來，政府的杠桿也逐步可以釋放。”
樓繼偉說，擴增的赤字要保重點支出，要優化支出結構，按照可持續、保基本原則安排好民生支出，嚴控甚至壓減“三公”經費增長。相應提高均衡性轉移支付支出，給地方更多自主可支配的財力。按照脫貧目標增加扶貧支出、老少邊窮地區的轉移支付。
此外，中央基建支出安排5000億元，集中用於屬於中央事權的、跨域的、公益性比較強的重大基建支出項目。對於1000億元去產能專項獎補資金，將在今明兩年各安排500億元，主要根據各地完成去產能任務情況給予支持，與去產能規模掛鉤，並考慮需安置職工人數和當地財政困難程度等實行梯度性獎補。
全面實施營改增是今年硬任務
此前預期力爭2015年全面推開的營改增推至今年，樓繼偉說，今年政府工作報告明確了“5月1日全面實施營改增”的時間表，軍令狀已經下了，這是今年的硬任務。
樓繼偉說，營改增改革情況複雜，去年財政收入情況不太好，而剩下的建築業、房地產業、金融業和生活服務業一攬子納入改革則是最大的難點，因為改革任務量大，涉及企業多，其中生活服務業占大頭，四個行業占了大致960萬戶，對應營業稅1．9萬億，占原營業稅總收入約80％。
樓繼偉說，最後幾個行業一起推，為了打通抵扣鏈條，實現完整的消費型增值稅。尤其此次把不動產納入增值稅的抵扣鏈條，非常有利於企業去投資。“我們要鼓勵投資，特別是鼓勵高質量的投資，企業自主進行的投資可以抵稅。”樓繼偉說，不動產抵扣還要有個消化過程，最終做到行業不增負。對中央和地方財政收入來說都會減少，但地方減的多，會以過渡性辦法解決。
個稅法草案今年提交全國人大審議
針對社會關註的“個稅起征點是否還會上調”問題，樓繼偉說，在工薪所得項下持續提高減除標準不是個稅改革方向。目前個稅改革方案已提交國務院，今年將把綜合與分類相結合的個人所得稅法草案提交全國人大審議。
樓繼偉說，推進個稅改革很複雜，首先稅政比較複雜，執行也很複雜，需要健全個人收入和財產的信息系統，需要相應地修改相關法律。對於社會關註的扣除標準問題，他透露總的方向是把11個分項綜合起來再分類扣除，而不是簡單按統一標準做工薪項下的扣除，需要研究的內容很多，包括個人職業發展、再教育費用的扣除；滿足基本生活的首套住宅按揭貸款利息的扣除；撫養孩子費用的扣除以及如何扣除贍養老人費用等。下一步將根據條件分步實施，先做一些比較簡單部分，再隨著信息系統、征管條件和大家習慣的建立逐漸完善改革。
政府借債不能用於“吃飯”
對於外界關註的政府債務空間問題，樓繼偉說，目前我國政府債務約占GDP比重40％，在可比國家中是較低。未來還有一定的發債空間，關鍵要把債務空間利用好，重點支持供給側的結構性改革，增強經濟活力。
“不能把赤字空間都用在基本支出上、一般公共支出上，那就會出現大的問題。”樓繼偉說，對此要保持“黃金原則”，把債務用於資產而不是用於“吃飯”。
“‘吃飯’靠借錢不行，‘吃飯’要靠發工資，借錢可以買房子，用今後的工資收入來還它，按揭是可以的，我們保持了這條防風險的底線。”
對於如何防範政府債務風險，樓繼偉說，中央政府債務問題不大，還有繼續發債的余地。關鍵要防止地方政府在《預算法》規定之外出現新的債務口子，各級財政將加大力度規範管理。
今年地方到期債務5萬億 將繼續“置換”
對於輿論關註的地方債務風險問題，樓繼偉說，關鍵在於規範債務管理。去年全國人大核準了地方債務余額16萬億，其中15．4萬億是2014年底以前的地方債務存量。存量債務中只有1萬多億是經過全國人大批準過的債券，剩下都是非規範的債務。
樓繼偉說，去年經過批準下達各地3．2萬億到期存量債務的置換債券，今年統計的地方到期債務還有5萬億左右，繼續允許地方發行債券置換到期的債務。“恐怕明年還要做一些，基本上就把到期的債務置換了。”他說，以後年度還有到期的，只要在債務余額之下，地方可以借新還舊不是大問題。
他指出，當前大的問題，一是要控制好那些或有債務，在經濟增速放緩的時候需要地方政府代償的比例可能擴大，包括地方融資平臺上承擔的政府或有債務；二是要防止利用各種方式變相發債，規範PPP項目，防止地方變相借債。“如果把債務的風險控制住，不會給經濟造成大的傷害。”
央行鬆綁房貸成數 銀行授信仍然「心驚驚」
2016-04-04 TWM
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中央銀行三月二十四日宣布降息半碼，此利率決策符合市場預期；但令人意外的是，央行並加碼放寬房市選擇性信用管制措施，除高價住宅（豪宅）貸款規範外，其餘雙北市購屋貸款、甚至連第三戶以上（投資客）限貸六成都刪除。 消息一出，各界立刻解讀為房市利多，但在第一線，無論銀行或房仲業者，皆以「隔靴搔癢」形容央行決策對房市的推升效應。 自一○年起，央行持續祭出打房手段，緊縮特定地區第二屋貸款成數至六成，如今雖然解禁，但銀行業者坦白表示，「房貸仍然不會太過寬鬆。」業者指出，由於房價下跌風險已非管制前的情況所能比擬，解禁之後，「條件好的首購族雖可貸到八成房貸，但一般還是會以七成為上限。」另一方面，央行連續下調利率，「讓賣方持有成本減輕，更不願意降價求售。」一來一往，反倒可能讓房市成交量更形萎縮。 房市何時回溫？答案未知，但顯然央行的放寬措施，還不算是業者期盼已久的春燕。 撰文 / 梁任瑋 |
建行廣州二手房貸松綁：貸款期限+房齡放寬至50年
來源: http://www.yicai.com/news/5017847.html
第一財經記者從中國建設銀行白雲支行個人貸款中心獲悉，針對廣州市越秀區、天河區、荔灣區、白雲區、海珠區、番禺區、開發區的二手房產，貸款期限+房齡可放寬至50年，而此前執行的標準是貸款期限+房齡不超過40年。
但還有一些其他要求，包括貸款年限不超過房屋剩余使用年限，貸款期限加貸款人年齡之和男性不超過70、女性不超過65，房產需為框架結構等。
此次新政是否代表商業銀行已經突破最長貸款期限不超過30年的要求呢?中國建設銀行白雲支行個人貸款中心告訴第一財經記者，最長貸款期限的限制還是30年，並未觸碰人民銀行的紅線要求。
搜房網廣州二手房數據中心統計，5月上半月中心城區與外圍區域的分化愈發明顯，和4月同期相比，包括海珠、白雲、越秀在內的中心城區網簽量全線下降，降幅分別為16.55%、21.79%和27.22%，其中越秀降幅最大，業內人士判斷應該與學位房“退燒”有關。而外圍區域二手房交易活躍，番禺、從化、增城的網簽量環比漲幅分別達到了10.64%、16.83%和18.8%，其中增城上半月的網簽量更是達到436宗，超過越秀、荔灣、白雲等老城區。
交通便利、社區成熟、配套完善、供應充足……在北上廣深等一二線城市，二手房正憑借這些優勢逐步取代新房占據市場交易的主導地位。統計顯示，今年前4個月，京、滬、深等一線城市二手房成交面積約為新房的2倍以上，南京、福州等二線城市二手房交易活躍度也超過了新房。業內人士認為，中國住宅市場正從增量向存量市場過渡，房地產市場格局將迎來深刻變化。
美國房貸可抵個稅 “兩房”是房貸批發市場
來源: http://www.yicai.com/news/5021328.html
作者：聽潮(筆名)，曾在美國信用卡公司Capital One(第一資本)、房地美、美國銀行房貸風險部門工作，目前任職美國銀行總部企業風險管理部門。
說“擁有房產是美國中產階級家庭的基石”也不過分，國家從稅收，利率等方面給予勤奮努力的普通人足夠的機會。這樣信用良好的普通人就能夠有安穩的生活，整個社會也得益。常見的30年或者15年房貸的頭幾年還款，基本上都是付息為主，這部分可以在年度報稅的時候抵扣個人所得稅。
雖然說傳統上把房地產叫做Real Estates “不動產”，但是從中可以看到仿佛水循環一樣的財富流轉。
從房貸的申請，貸款項目的證劵化，貸款者的還本付息，房產賣出所得，房地產稅的運行，稅款用於抵扣個人所得稅，由於利率變動帶來的貸款重整機會，從地產抵押貸款提取現金，自住房與投資房，無力或者無意願還貸交稅導致的房產被沒收，以及後續的拍賣，這一系列紛繁蕪雜的話題，細細看來就是房貸的“循環”往複。
房貸可抵扣個稅
水從海洋蒸發成雲雨，在山川大地涓涓匯聚成小溪，再成大江大河奔流入海。其實錢的走向、房貸之路也是類似道理。這里管理得當就能造福社會並且大家安居，甚至可以發財、養老。美國的房貸從零售到批發，從安居到抵稅，鼓勵人們保持良好信用，提供儲蓄手段。
有恒產就有恒心，說“擁有房產是美國中產階級家庭的基石”也不過分，國家從稅收，利率等方面給予勤奮努力的普通人足夠的機會。這樣信用良好的普通人就能夠有安穩的生活，整個社會也得益。常見的30年或者15年房貸的頭幾年還款，基本上都是付息為主，這部分可以在年度報稅的時候抵扣個人所得稅。
美國房地產被認為最具投資價值的地區之一（資料圖）
美國中產階級儲蓄存款不多，但是通過房產貸款還本付息，多年以後還是能積累可觀的資產。以最常見的30年房產貸款來說，到還清貸款大致是退休年齡，這樣房產也就成了退休的保障。在房地產市場幾十年基本穩定的狀況下，這個是很好的財富蓄水池。
信用良好的個人，能夠得到相當於年薪三四倍的低息貸款——目前30年貸款年息在3.5%以下的房貸利率，大概是普通美國中產階級能夠得到的最優惠個人信貸。
而對於銀行來說，在房地產市場穩定的普通狀況下，穩定的房屋價值給貸款提供了良好的擔保，遇到無力還款的房主，銀行可以收下房產進行拍賣。
放出房貸的銀行，一般很快會通過證劵化把房貸產權賣給房利美、房地美以及別的大銀行機構。以房貸為基礎的債券是證券市場的重要品種，吸引了社會上的資本流轉起來。
在房貸房產財富的流轉中，又以房地產稅的形式對於各地經濟發展以及社會治安、學校教育都起著重要作用。因此，房地產稅、學區房，也成為美國人及在美國生活的華人所關註的話題。
房貸證券化，風險社會化
房地美、房利美(簡稱“兩房”)是美國房地產業的中堅力量，大約70%的房屋貸款會通過兩房債券化，這樣就把房貸市場的風險很大程度上社會化了，大中小銀行於是可以專註於房貸產品的市場營銷，而把相當部分的房貸風險管理任務交給兩房。這樣兩房就起到了房貸批發市場的作用，而因為房貸與房地產業在經濟中的影響，兩房的經營有很強的半國有色彩。
房地美總部（資料圖）
房利美的總部在華盛頓特區的城里，占著很大一片優質地塊。也許是因為公司建立得早，辦公樓群並不是高層建築，而是由二三十座二三層高的小樓組成。樓與樓之間的綠地休閑空間也是非常的寬裕。這樣的辦公環境，給來到公司的人們一種安穩自信的感覺。
房地美在華盛頓特區內環線的西側一個叫做泰森角(Tysons Corner)，是高級住宅小區與高端商業購物中心區。和房利美類似，房地美的公司園區也顯得底氣十足。辦公大樓之間的休憩區寬廣流暢，有溪流小橋甚至有大樹成蔭，上百年的合抱古樹在員工散步的小徑左右隨處可見。
房利美總部（資料圖）
美國在次貸危機之前的房地產市場有數十年基本穩定增長的時期，擔任房貸批發市場任務的兩房由此也安穩而順利地盈利多年。公司的正式員工不僅職業穩定待遇優裕，每天中午就餐的食堂也是補貼十足，給大家提供價廉物美的午餐：比如說食材新鮮而足量的一大碗羊肉或牛肉蔬菜湯只需一美元就可以了，花上六美元，則可以吃上有機認證的上好牛排。
公司員工們享受了比一般公司要好很多的待遇，還包括一些高級職務的員工受聘從外地搬家到總部的時候，房地美公司會按市場價格買下員工在外地的房產。雖然說是市場價，具體執行的時候往往很慷慨的給予高估。有位從底特律福特公司跳槽來的程序員，靠這個福利非常幸運地把不久以後就要崩潰到不值幾個錢的房產脫手，讓房地美來接盤。
兩房均都有上萬的分析師程序員，要是雇傭福利待遇都堪比大國企的固定員工的話，大概也受不了因此，他們就雇傭了大量的consultant 數以千計，占正式雇員的三分之一還多。（註：本文僅代表作者個人觀點）
香港上半年房貸成交量破近20年新低
來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-07-23/1024670.html
上半年香港樓市在第一季度就已經出現了冰封局面，大部分購買力全部轉到了中低價房產，而中高價房產則開始逐漸降溫。
地產中介機構---經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓稱，下半年香港的銀行會推出其他優惠，例如現金回贈、稅務優惠及與新盤合作推出一次性優惠，以刺激較低的成交量。
金管局住宅按揭調查數據顯示，今年前5個月，新取用的按揭貸款額累計為640.98億港元，交易量只有20070宗，同比分別大減39.4%及37.8%，而交易總數也為1997年有記錄以來的最低。
數據顯示，今年前五個月香港新批的按揭貸款額累計按年大減35.7%至865.08億港元，創下了13年以來的新低，成交宗數也跌34.4%至26276宗，也是9年以來的新低。回顧2016年的上半年，按揭貸款先跌後回穩，預計新取用的按揭貸款金額僅791億港元，與去年上半年的1250億港元比較，跌幅接近四成。
盡管去年購買力轉投至中高價房產，推動該類房產按揭貸款比例創新高，但從經絡按揭轉介研究部提供的數據可見，按客戶購買的房產價格劃分，隨著今年樓價持續下跌，今年上半年中低價房產(200萬至500萬港元)已重新獲得買家追捧，其按揭比例由去年上半年的36.6%，回升14.3個百分點至50.9%。
另一邊，是中高價房產(500萬至1000萬)的迅速降溫，這類房產的按揭比例同比下跌11.5個百分點至36.4%，而超過千萬的房產占比也同比下跌至8.9%，其中有2.6%為2000萬以上的房產。
自從香港樓價由2009年起連續攀升，加上非本地遊客買房的印花稅限制，令入市成本大幅上漲，內地購買者更傾向於選擇海外房產市場。根據經絡按揭轉介研究所的數據，隨著樓價已從高位回落超過一成，新樓盤加推稅項優惠，以及人民幣開始持續貶值等因素，內地客入市比例與今年上半年回升至8%，在此期間香港樓價也累計跌4.3%。
劉圓圓表示，2016年上半年全球政治經濟不穩，而且兩地股市表現反複，資金欠缺出路，香港樓價經過數月的調整之後，展現出一定的抗跌力，而按揭市場競爭相當激烈，經過首季的樓市寒冬之後，香港銀行先後下調按揭利率，由H加1.7厘，逐步減至H加1.5厘，首年定按也低至1.75厘。她指出，現時香港銀行在按揭貸款的邊際利潤微薄，預計按揭息率不會低於H+0.7厘的水平。
劉圓圓稱，今年複活節長假期和五一黃金周樓市轉好，而且美國加息步伐較預期慢，香港銀行爭相推出按揭優惠吸引買家;加上發展商繼續推出多個新盤，並以高成數招攬買家，預期下半年按揭貸款回穩，新取用按揭貸款宗數回升24%，至3.05萬宗;涉及的金額回升16%，至916億元。
劉圓圓預期，下半年銀行會推出其他優惠，例如現金回贈、稅務優惠及與新盤合作推出一次性優惠。另外，未來發展商亦會繼續積極和財務機構合作，推出較高按揭成數的貸款。
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招行上半年零售利息收入反超對公 新增房貸過千億
六成新增貸款投向零售，零售貸款利息超過對公貸款，不少銀行都在躲避小微等零售業務風險之際，招商銀行卻在反向而行。
8月18日晚間，招行披露2016年半年報，今年上半年，該行貸款余額3.03萬億元，比去年底增加約2000億元，在公司貸款收縮的情況下，其零售新增貸款就增加了1200億元左右，占比達到約60%。與此同時，在零售貸款余額小於公司貸款的情況下，招行零售貸款利息收入卻超過公司貸款62億元。
上半年，房貸成為各家銀行新增貸款的主要來源，招行也不例外。半年報顯示，上半年招行個人住房按揭貸款余額比去年底增加1075億元，而在同期，該行貸款余額只增加了2000億元。這意味著，過半新增貸款依靠房貸拉動。
零售利息收入反超對公
上半年，作為體量最大的股份制銀行，招行資產、負債已經進入緩慢增長階段，尤其是資產規模的增速，明顯慢於已披露中報的浦發銀行、平安銀行和華夏銀行。
半年報數據顯示，上半年，招行總資產為5.53萬億元，總負債為5.16萬億元，比去年底分別增長1.14%、0.88%;存、貸款余額為3.69萬億元、3.02萬億元，分別比去年底增長3.39%、7.16%。
在四家已披露半年報的股份制銀行中，平安銀行、華夏銀行今年上半年總資產分別比去年底增加11.72%、11.38%;貸款余額分別增長11.67%、8.89%。而規模與招行接近的浦發銀行，同期總資產、貸款余額分別增長了6.48% 、9.05%。
不過，資產負債規模雖然相較落後，但招行上半年利潤增長在同業中仍處於較好水平。截至6月底，該行實現營業收入1133.94億元，同比增長8.63%，實現凈利潤352.3億元，同比增長6.84%，高於平安銀行、華夏銀行。
今年上半年，和其他幾家已披露中報的銀行一樣，招行利息收入、支出均出現顯著下降。截至6月底，該行利息收入1088.57億元，同比下降8.57%;利息支出為413.8億元，同比下降21.19%。利息支出的大幅下降，成為其收入、利潤增長的一大原因。
招行表示，這是其轉型“輕型銀行”的效果體現。今年上半年，該行活期存款占比達到63.16%，比去年底提升6.13個百分點。其中，零售活期存款占比為74.27%，較去年底提升3.17個百分點;公司活期存款占比為57.97%，較上年末提升7.86個百分點。
與此同時，非息收入也成為招行利潤增長的一大來源。半年報顯示，截至6月底，該行實現凈利息收入674.77億元，同比增長1.39%;非利息凈收入454.42億元，同比增20.9%。其中，其中，零售非息凈收入197.33億元，同比增長22.55%;批發非息凈收入223.71億元，同比增長21.52%
作為最早發力零售的銀行，招行在此方面的表現，遠超同業水平。其上半年零售業務的收入，已經超過對公業務。半年報數據顯示，該行上半年公司貸款1.5萬億元，利息收入338億元，平均年化收益率為4.52%；零售貸款1.28萬億元，利息收入400億元，平均年化收益率為6.28%。而2015年全年，上述數字分別為5.55%、7.37%。
目前，零售業務收入在招行營業收入中的占比已近半。今年上半年，其零售營業凈收入同比增長15.83%，零售業務稅前利潤269.57億元，同比增長36.68%，在業務條線的稅前利潤中占比達49.27%。
新增零售貸款占比超六成
面對外部環境的變化，調整業務結構成為商業銀行的共同選擇。但與其他銀行不同的是，招行采取了壓縮對公業務，將更多資金投入零售業務的做法。
上半年，招行的貸款結構已經明顯體現出這一變化。截至6月底，在集團口徑下，招行公司貸款余額1.49萬億元，比去年底的1.508萬億元，減少約108億元，降幅約為0.7%，在貸款中的占比下降了4.13個百分點。
根據半年報披露，公司貸款的五大類別中，招行固定資產貸款、貿易融資規模均有明顯下降。截至6月底，該行這兩類貸款余額分別為3454億元、1930億元，分別去年底減少251億元、267億元，降幅分別達到7.1%、12%左右。此外，流動資金貸款雖比去年底增加了103億元，但增幅僅有不到1.5%。
在各類資金業務中，增長較快的只有票據貼現一類。截至6月底，招行票據貼現余額為1830億元，比去年底增加了約832億元，增幅達到90%以上。流動資金貸款雖略有增長，但只增長了103億元，增幅不到1.5%。
不過，今年上半年，招行資金投放最多的還是零售業務。截至6月底，其集團口徑下的零售貸款余額1.35萬億元，比去年底的1.23萬億元，增加1200億元，增幅接近10%。幾大類別中，除了小微貸款余額減少了86億元以外，個人住房按揭貸款、信用卡貸款，均出現顯著增長。其中，信用卡貸款余額3405億元，比去年底增加173億元，增幅為8.74%。
個人住房貸款的增幅則更為驚人，已經成為上半年招行貸款增長的主要動力。半年報數據顯示，上半年，招行個人住房貸款余額6069.45億元，比去年底增加了1075億元，增幅達到23.55%。而在同期，該行貸款余額增加了2000億元。這意味著，今年上半年，該行超過50%的新增貸款，來自個人住房按揭貸款。
實際上，房貸已成為各家銀行今年的重點投放對象。數據顯示，截至6月底，浦發銀行個人住房按揭貸款余額3379億元，同比增加734億元，增幅達到28%左右。而在同期，其貸款余額為2032億元，約有36%的新增貸款依靠房貸拉動。此外，已經連續多年壓縮房貸業務的平安銀行，上半年也重新增加房貸資金投放。截至6月底，平安銀行房貸余額為496億元，比去年底增加約40億元，增幅約8.9%。
建行上半年利息收入降10% 房貸余額、新增均居同業之首
8月25日，中國建設銀行股份有限公司（股票代碼SH:601939；HK:939，下稱建設銀行）發布了2016年度上半年經營業績。2016年上半年，建設銀行資產總額達19.76萬億元，較上年末增長7.69%；實現凈利潤1339.03億元，較上年同期增長1.25%；不良貸款率1.63%，較2015年同期上升了0.05個百分點。
在利率市場化競爭加劇的格局下，凈利差和凈息差空間收窄已經在建設銀行2016年中報中盡顯無疑。截至6月末，該行凈利差和凈利息收益率分別為2.15%、2.32％，較去年同期下降了33和34個基點。上半年，該行利息收入3464.11億元，較上年同期下降9.83%。
利息收入降幅近10% 房貸余額居同業之首
中報顯示，從資產負債結構上看，截止到6月末，建設銀行客戶貸款和墊款總額111,378.77億元，較上年末增長6.23%；該行各項貸款較上年末新增6,527.37億元，信貸結構持續優化。其中個人貸款余額38,854.51億元，較上年末增加4,186.41億元，增幅12.08%。在負債端來看，客戶存款總額146,755.41億元，較上年末增長7.37%。
值得關註的是，在國家房貸政策刺激下，各家銀行發力房貸業務，住房按揭貸款均呈現快速上漲態勢。建設銀行上半年個人住房貸款業務貸款余額 31,816.77 億元，較上年末增加4077.82 億元，增幅14.70%，余額、新增額均居同業首位。
從盈利指標來看，上半年，建設銀行實現凈利潤1,339.03億元，較上年同期增長1.25%；年化平均資產回報率和年化平均股東權益回報率分別為1.41%和17.80%。
從收入來源看，上半年建設銀行實現利息收入3,464.11億元，較上年同期減少377.83 億元，降幅為9.83%。其中貸款和墊款利息收入2398.17億元，較上年同期減少345.61億元，降幅12.60%。客戶貸款及墊款收益率較上年同期下降117個基點至4.46%。由於該行加大零售類貸款投放力度，客戶貸款及墊款平均余額較上年同期增長10.16%，部分抵銷了收益率下降的影響。
可喜的是，該行其他非利息收入546.72 億元，較上年同期增加318.94億元，增幅140.02%。
凈利差和凈息差“雙降”超30基點
受央行降息周期影響，銀行負債成本隨之降低，建設銀行存款利息支出也在降低。上半年，建設銀行客戶存款利息支出 1068.35 億元，較上年同期減少217.20 億元,降幅為16.90%, 主要是受存量業務重定價影響，客戶存款平均成本率較上年同期下降44個基點至1.52%。
但是，貸款利息收入的減少遠超過存款利息支出降低的幅度，導致凈利息收入同現下降態勢。截止到6月末，建設銀行凈利息收入2109.9億元，較2015年同期的2246.19億元減少了136.29億元，降幅6.07%。其中各項資產負債平均余額變動帶動利息凈收入增加250.28億元，平均收益率或平均成本率變動帶動利息凈收入減少386.57億元。
至於利息凈收入減少的主要因素，建設銀行分析稱，主要受2015年央行連續五次降息、存量業務重定價以及營業稅改征增值稅價稅分離因素影響。
凈利息收入的減少，進而導致凈利差以及凈利息收益率均呈現下降態勢。上半年，建設銀行凈利差和凈利息收益率降幅超過30基點。截止到6月末，建設銀行凈利差為2.15%，較2015年同期的2.48%，下降了0.33個百分點，凈利息收益率為2.32％，較2015年同期的2.67%，下降了0.34個百分點。
對此，建設銀行表示，2016年上半年降息及利率市場化效應持續釋放，加之營業稅改征增值稅對利息凈收入的影響，集團付息負債成本率下降幅度低於生息資產收益率下降幅度。
為了應對利率市場化帶來的凈利差和凈息差持續收窄，中間業務成為商業銀行轉型的一個發力點。上半年，建設銀行手續費及傭金凈收入較上年同期增加35.45億元，增幅5.57%，其他非利息收入較上年同期增加79.46億元，增幅83.18%；並持續加強成本管理，優化費用支出結構，成本對收入比率較上年同期下降0.99個百分點至22.24%。
建設銀行將綜合化經營和國際化戰略作為轉型的重要路徑，在打造子公司總和經營和拓展海外業務方面近年來發展迅猛。2016年6月末，建設銀行綜合化經營子公司資產總額較上年末增長28.44%，凈利潤同比增長27.72%；海外商業銀行資產總額達13,402.84億元，較上年末增長12.85%；實現凈利潤29.10億元，較上年同期增長31.65%。上半年國際結算量6,385.27億美元，同比增長5.04%；實現跨境人民幣結算量10,934.86億元。蘇黎世分行、智利分行開業，國際化發展進程不斷提速，已在全球26個國家和地區設立140余家各級境外機構。
從資本情況看來，截止到6月末，建設銀行資本充足率、核心一級資本充足率分別為15.09%和13.06%。
不良率升至1.63% 批發零售業、制造業、采礦業成重災區
2016年上半年，建設銀行不良貸款余額1819.49億元，較上年末增加159.69億元;不良貸款率1.63%，較2015年同期上升了0.05個百分點。關註類貸款占比 3.06%，較上年末上升0.17個百分點。減值準備對不良貸款比率151.63%——也就是說，該行撥備覆蓋率已經接近150%的監管紅線。
截至報告期末，建設銀行已逾期客戶貸款和墊款余額2,218.49億元,較上年末增加486.68億元。建設銀行表示，集團基於審慎原則，足額計提客戶貸款和墊款減值準備，資產減值損失支出466.10億元，較上年同期增長13.00%。其中客戶貸款和墊款減值損失467.98億元，較上年同期增加63.57億元；投資減值損失回撥 10.27億元，較上年同期增加8.86億元。
從不良資產的客戶類型來看，對公貸款不良資產明顯高於零售貸款。上半年，建設銀行境內公司類貸款和墊款不良率較上年末上升0.17個百分點至2.67%，個人貸款和墊款不良率較上年末上升0.05個百分點至0.57%，海外分行和子公司不良貸款率較上年末下降0.02個百分點至0.43%。
在不良貸款行業分布上，批發零售業、制造業、采礦業成為該行不良貸款的重災區，不良率分別高達9.29%、6.22%、5.45%。
零售貸款里6成是房貸：交行稱下半年“保持勢頭”
據交通銀行(601328.SH)8月25日發布的上半年業績顯示，截至6月末，該行按揭貸款余額為6877億元，較年初快速增長834億元，增幅13.79%。而全行平均貸款增速為7.03%，這意味著房貸增速“跑贏”了6.76個百分點。
從占比來看，6877億元的個人按揭貸款，占逾零售貸款余額10880億元中的63%，占逾全部貸款39838億元中的17%。
交行的情況在行業里並非特例。從此前數家已公布半年報的銀行情況來看，個人房貸已成為銀行的“兵家必爭之地”。以招行為例，其上半年個人住房貸款余額為6069億元，比起去年底增加了1157億元，增幅高達23.55%。
與銀行的半年報情況吻合的是，7月份全國信貸數據顯示，人民幣貸款增加4636億元，其中住戶部門貸款增加4575億元，這意味著個人房貸異軍突起。
某中型銀行零售業務部門負責人在接受《第一財經日報》采訪時曾表示，本輪經濟周期下，實體經濟複蘇仍然乏力，個人房貸因風險較低，總行早在去年就劃撥更多的額度予以支持。
某大行一名風險部門人士告訴本報記者，個人房貸的不良率事實上要比全行平均不良率低約整整1個百分點。
在惜貸、不敢貸的困局下，曾被多家銀行認為“賺得不多”的個人房貸，成了“救命稻草”。為了搶灘這一業務領域，本報獨家從某大行相關業務人士處獲悉，該行還考慮放開上海房地產業的理財直投。從宏觀來看，上述中型銀行零售業務部門負責人還向本報表述過，相比國外的居民杠桿率而言，我國的情況整體還不高，個人房貸仍有上升空間。
上半年個人房貸增速已高，下半年的額度安排又是如何?交通銀行首席風險官楊東平在該行半年業績發布會上稱：“下半年還將保持這個勢頭。”
不過楊東平也表示，畢竟按揭貸款和房地產行業的關聯密切，因此交行也會制定嚴格標準，比如在區域選擇上以一二線城市為主等。
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