陸振球﹕未計回贈招標價做按揭 如內地陰陽合同
1 :
GS(14)@2019-04-13 12:32:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7988&issue=20190413
【明報專訊】新盤招標情况未見收斂，政府終於開腔說正調查事件，指可能涉及違規，反惹得部分發展商趕上招標尾班車，未知最後如何收科，而有傳媒分析指，由於招標往往涉及回贈，令未計回贈的面價成交可能較巿價高，要小心可能上不到會！
筆者最近在一個飯局遇上某按揭界人士，和他談及上述招標物業可能在上會出現困難，他卻說了另一番故事。他指出，其實部分銀行不是不知道有關問題，但在生意難做之下，會隻眼開隻眼閉，未到政府真正出手前，反而願意以未計入回贈的招標成交價提供按揭，而發展商也會配合，在物業真正成交並上會後，才會回贈，這樣銀行便可變相提供更高成數的按揭，變成一種破解限制按揭成數的方法。
借六成再回贈25% 等同借八成
比方說，某單位原來只能借六成，但回贈如等同樓價的25%，以未計回贈前的成交價提供按揭，完成安揭才回贈樓價的25%，那便可能等同借出八成按揭！
朋友說，以上方法其實在內地盛行，猶如「陰陽合同」，至於在香港是否等同瞞騙政府，要視乎銀行是否真的不知情還是隻眼開隻眼閉，而政府又是否因為未有人投訴便輕輕放過，大家可以坐定定等食花生。
招標氾濫 住宅面價更拋離全球
世邦魏理仕最新發布連續進行了5年的《全球生活報告：城市指南》顯示，香港仍然穩坐「全球房價最貴城市」寶座，而上海、深圳、北京分列第三、第五和第九名。根據報告，香港現時平均住宅單位價格高達963萬元，拋離第二位新加坡約40%（圖1），而由於調查進行時可能新盤招標還沒有現時這麼氾濫，如以現在透過回贈托起的帳面成交價計算，香港的住宅平均售價可能更加拋離新加坡。
相比起售價香港排名第一，原來香港的住宅平均租金排名僅列第三位（圖2），一來住宅租務巿場的花招較少，所以租金的「離地」程度會較售價低，而售價高租金低，也會拉低了相關的租金回報率。
說開樓價，根據美聯物業的統計，按不同單位面積分類、香港最貴呎價為逾1000方呎的住宅單位，今年首季平均為30,305元；至於400至600方呎單位，平均為15,555元，一個單位總銀碼便介乎620多萬至930多萬，接近世邦魏理仕說的香港住宅平均價963萬元；而實用面積介乎600至1000方呎單位，首季平均呎價則為17,556元。
最值得大家關心的，應是400方呎以下單位，首季平均呎價高達18,964元，高於400至1000方呎的兩類單位（圖3），而購入較細單位的買家，除了可能是剛上車的年輕單身族，也可能是因經濟能力較差，便只能購入銀碼較細、但呎價較高的住宅，造成愈窮愈見鬼！
上月內部轉讓成交個案創半年新高
近年樓巿異象，除了招標橫行，也見「內部轉讓」個案大增。根據Q房網的統計，將買賣雙方最少有一個姓名相同列為「內部轉讓」成交個案計算，上月錄得378宗，創半年以來新高，帶動首季內部轉讓成交多達1062宗，較去年末季的876宗升逾21%；而內部轉讓佔整體二手成交的比例卻降至約10.4%，原因是整體二手註冊宗數較高，令該比例不升反跌（圖4）。
Q房網指出，隨着上季內部轉讓個案大幅增加，部分亦已透過「首置」身分再入市，按今年首季整體約14,571宗住宅註冊成交，與稅務局提供從價印花稅的數字作比較，整體而言按稅務局提供數據，今年首季只有1050宗住宅成交須繳交第1標準稅率(約樓價15%)的新住宅從價印花稅，今年首季入市的住宅買家中，13,521宗於入市時屬於未持有任何本地住宅的港人(市場統稱「首置客」)，數字較去年第四季升逾六成，佔整體住宅買賣近93%，高於去年第四季的88%，是2014年7月正式開始徵收雙倍印花稅以來的新高(政府於2016年11月將新住宅從價印花稅率升至樓價15%)。
港人「創造力」見招拆招
所謂道高一尺，魔高一丈，既有用招標加回贈來破解按揭成數限制，也有利用內部轉讓釋放首置身分以避開辣稅，香港人的創造力真的不可小覷！
[陸振球 樓市解碼]
雲滙新成交 詳列回贈優惠條款 部分回贈最高相當於樓價30％
1 :
GS(14)@2019-05-21 08:30:18https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2330&issue=20190521
【明報專訊】一手銷監局上周五公布，檢控大埔白石角雲滙發展商新地（0016），案情指項目3月底銷售時、涉嫌沒有在成交紀錄冊披露完整支付條款，涉違反一手新例。本報發現，雲滙成交紀錄冊上月中開始，已列明各單位具體獲得的回贈優惠，顯示買家最高可獲約三成回贈。新地重申一向重視銷售手法，並符合法規，讓買家清晰掌握售樓資訊及程序。
明報記者 林可為
此外，同系上水天巒新錄的一手成交，也清楚列明各項優惠。新地2月底至今透過招標、累售約720伙的雲滙，因涉嫌於3月售出的單位中，未有在成交紀錄中顯示完整支付條款，而招致銷監局作出檢控，案件已經排期7月9日在觀塘裁判法院聆訊；根據法例，若一經定罪最高可罰款50萬元。
本報翻查雲滙成交紀錄冊，顯示由上月中旬開始，雲滙成交單位已清楚列明各項回贈的具體優惠條款。
新地：一向重視銷售手法並符合法規
以日前最新售出的1座7樓A1室為例，成交價為2063.3085萬元，但買家可獲得一籃子回贈。其中最值得注意的是，印花稅現金回贈的金額，相等於樓價10%，相對之前只列出此優惠的回贈幅度介乎3%至24%，現時則列出明確回贈幅度。
此外，買家可獲提前付清樓價現金回贈，如買家今年10月31日或之前完成交易，可獲得6%回贈（如買家於11月1日至12月16日期間內完成交易則可獲3%回贈），而此條款之前沒有列明具體回贈幅度。
天巒兩年來首宗一手成交
連同買家獲得的其他合共15%現金回贈，意味買家最多可獲31%回贈；以單位成交價2063.3085萬元計，回贈總金額涉約639.6萬元，即實際樓價約1423.7萬元。以單位實用面積953方呎計，回贈前實呎21,650元， 但扣除回賺後實呎降至14,939元。
事實上，新地同系已屆現樓的上水洋房項目天巒，新近亦錄得兩年來首宗一手成交。據成交紀錄冊顯示，庫爾大道2號屋成功標售，成交價為3856.74萬元，以該洋房實用面積2049方呎計（另1478方呎花園），實呎18,823元。
據成交紀錄冊顯示，買家可獲4.25%印花稅現金回贈、提前成交5%現金回贈，即合共等同樓價9.25%；與此同時，買家如不使用過渡性貸款，另外可以再獲1萬元現金回贈，以及獲贈室內家具。以洋房成交價3856.74萬元計，回贈總金額涉約357.7萬元，即實際樓價約3499萬元。
買家回贈約樓價一成 涉357.7萬
新地昨日回應查詢時，重申集團一向重視旗下樓盤的銷售手法，符合法例規定，讓買家清晰掌握售樓資訊及程序，確保買家權益。