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溫州直擊 團購買樓如買菜 「團長」：只要項目合適 隨時來港買樓

1 : GS(14)@2010-10-11 21:55:02

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20101011/News/ea_eaa1.htm

【明報專訊】被稱為溫州炒樓團最資深「團長」的曾志豪，曾率領千百溫州炒樓團友征戰全國11年。這名曾聲言「溫州人買樓如買白菜」的團長，2008年底金融海嘯期間，組織了號稱「深圳千人購房團」，大舉在深圳掃房「撈底」，翌年樓市回升，聲言團友統統賺過五成利潤。曾志豪說：「這次經驗說明了溫州人投資眼光獨到，該出手時便出手。」

不過，溫州大學商學院副院長張一力憂慮，過度炒作投資樓市，恐會造成溫州經濟單一化。今年8月溫州公布民企100強名單，當中五成都涉足了房地產。連溫州市政府也開始擔心，炒樓文化會造成投資失衡。

「團長」任職報館 11年帶隊百次

為了解「溫州炒樓團」的真正底蘊，本報記者早前親赴浙江溫州，專訪現職實為《溫州晚報》房產事務部客戶總監的炒樓團團長曾志豪。他說1999年已開始組織購房團，是當地資歷最深的團長，11年來帶團逾百次，走遍上海、北京、杭州等城市購房。團員均來自《溫州晚報》房產投資俱樂部，現已有近3萬會員。

曾志豪解釋為何說「溫州人買樓如買白菜」，這跟他的經歷有關。「2001年我們首次帶大型團去上海買樓，全團大約150人，僅兩日行程，便有三分一人簽約，買了近100個單位，平均每人2套，總成交價6500多萬元(人民幣．下同)。」事後外界掀起哄動，對溫州人的買樓能力另眼相看：「2年後，浦東國際華城等4個上海樓盤來溫州促銷，賣出200多套，國際華城兩天成交量，更去到1.2億元，再次引起上海及溫州地產界轟動。」

海嘯撈深圳樓 翌年勁賺五成

「自2004年後，我們漸由一團50、100人改為20人左右，覑重『少而精』，2008年底，內地樓市低迷，我們大膽以千人購房團作號召，策劃深圳等地的超大型購房活動。」「參加人數太多，具體成交額說不清，最重要是當時出手撈底的，於第二年樓市復蘇時，全部起碼賺了五成以上。」曾志豪說。

溫州人之所以成為焦點，跟他們喜歡組織購房團不無關係。「組團不是要張揚，而是團購『有覑數』。你想想，一個人去買一個單位，跟一團人去買一幢樓，哪一種更易向開發商爭取更高折扣？所以團購正好展示出溫州人投資精明。」

曾志豪表明，去年開始已考慮帶團來港買樓。「我們不會盲目組團，一定要香港開發商先來溫州推介，我們再根據反應，才決定是否率團前來。」他拍拍心口：「只要項目適合，我們立即可以起行，來港買樓！」

學者：過度炒樓礙企業創新

不過，溫州大學商學院副院長張一力認為，今年8月溫州公布民企百強名單，當中近10家是直接從事房地產及建築業務，另外還有40多家其他行業的企業，也都涉足房地產。

換言之，一半溫州大企業都涉足房地產，「長此下去，社會灌輸買樓賺錢，民間資本都投放於地產上，其他領域的產業被冷待，大大阻礙企業和大學生的創新及創業能力」。

張一力認為，經濟單一化危機不會只在溫州發生，全國及至香港都有可能，「炒樓行為一直存在，關鍵是要有多元化的投資渠道供選擇」。今年6月，溫州政府成立了溫州民間資本投資服務中心，主要工作是鼓勵當地民間資金投入不同領域，避免盲目傾向房地產，影響經濟全面發展。

(明報記者陳子凌溫州報道)

溫州購房團團長曾志豪（前）已有11年帶團年資，他表明很有興趣帶團來港，更聲言隨時可起行。（陳子凌攝）



在溫州一個房交會上，參展樓盤的宣傳語句﹕「不投（資）住宅，我們投（資）什麼？」，精警點出溫州人投資心態。（陳子凌攝）

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2 : GS(14)@2010-10-11 21:55:41

媒體辦房展 成幕後推手
  2010年10月11日

【明報專訊】溫州炒樓團活躍全國，但據了解，除了個別是自發組團，溫州媒體才是炒樓團隊的真正幕後推手。

當地每年至少會有4個大型房地產展銷會，多由媒體提供展銷平台去吸引人流。地產商參加展銷會，物色買樓客戶，並刊登廣告。媒體最終賺取廣告收益。由於全國地產商都希望溫州人去買樓，所以這種利益掛鹇的運作模式，多年來都「合作良好」，地產廣告亦成為當地媒體最主要收入。

《溫州晚報》自設兩層展銷廳

例如《溫州晚報》9月10日在當地舉行了一場房交會，開幕前兩日，報章還附送參展樓盤廣告特刊。該報自2000年起也組織了多個「出外」的炒房團，足舻遍及神州，乃至美國、韓國、澳洲等國家，其辦公大樓1樓及2樓更設立樓盤展銷廳，方便招攬各地樓盤長期參展。

以去年11月該報舉辦的福州炒樓團為例，平均每家地產商支付給媒體的推廣開支，由5萬元至8萬元人民幣不等。

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3 : GS(14)@2010-10-11 21:56:28

借貸寬鬆 造就炒家
  2010年10月11日

【明報專訊】溫州中小企業發展促進會會長周德文，被稱為「溫州民間資本代言人」，他認為，溫州人愛買樓是不爭事實，買樓團更可細分為「炒樓團」及「購房團」，炒樓團顧名思義，團友多數短炒；購房團團友則多是長線投資或自住。至於哪些人參加什麼團？每取決於各人身處在「資本金字塔」哪一階層(見圖)

「概括而言，投資樓市的溫州人大約分為3類，居於金字塔『頂層』是大企業家，身家豐厚，買樓投資只是副業，或出於攀比心態，故特別喜歡豪宅；他們約佔全部溫州投資(樓市)客戶的5%，來香港買樓的也主要是他們。」



四分一民間資金投資房產

至於「中底層」這兩類溫州客，之所以較少在香港出現，據了解主要考慮資金流問題。香港的投資移民要求，申請者須至少有650萬港元投資在香港半年或以上，對於以短炒投機為主的散戶而言，半年未免太長。

人民銀行溫州支行副行長周松山上月指出，溫州目前民間資金估計有4898億元(人民幣．下同)，但周德文聲稱，溫州民間資金已達8000多億元，其中起碼有2000億投放在房地產市場。而溫州人喜歡投資樓市，與其寬鬆信貸環境不無關係。據人行溫州支行調查，溫州民間借貸(非銀行體系放出的貸款)規模約為800億元。

避銀行嚴批 寧取高息貸款

溫州銀行營業部一名經理便向本報記者表示，按現行國家規定，銀行按揭成數受限制，若向擔保公司借貸，加上物業或企業抵押，才有可能做到百分百貸款額，只是年息達到30厘。

周德文則指出，雖然擔保公司息口很高，但審批較銀行寬鬆，故受到部分炒家喜愛。

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湯文亮撤爆煲論 「見頂更合適」

1 : GS(14)@2015-02-12 12:18:11

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150212/news/ec_ech1.htm


【明報專訊】紀惠集團行政總裁湯文亮周一在網誌揚言「細價樓將於3個月內爆煲」的言論，成為近日全城熱門話題。不過事隔不足3日，湯又在網誌中指出，用「爆煲」來形容未來樓市走勢或過分誇張，但無論如何，今年樓價將於下半年回落最少兩成，更自嘲「文人多大話，文亮更加大話」，爆煲一語的確嘩眾取寵。


湯文亮重申，「樓市如果沒有任何干擾情下，升勢是會持續少則三個月，多則半年，便會掉頭回落，或者用爆煲是比較誇張，用見頂比較好」，並且認同資深地產分析員林一鳴對細價樓急升所提出的多個誘因，如辣稅使二手市場流轉減慢，盤源缺少下造就樓價高企等。

堅持樓市下半年回落

他早前估算現時市場上約有1.2萬個四按物業，當這些多按物業的業主無力償還債務時，單位便會淪為銀主盤，導致樓市下滑。林一鳴其後反駁，認為此類多按物業只佔市場一小部分，難以成為樓市爆煲的主因。湯文亮昨日亦就此回應，指自己是「大膽假設，小心求證」。若非事實，樓市根本不會出現危機。若是事實，大家定必不會入市，樓價更不會進一步上升以至爆煲。他直言自己是「有輸冇贏」，並且願意接受此現實。

僅數十家財仔主打物業貸款

根據公司註冊處資料，截至去年底全港共有1309家公司取得放債人牌照，但環球信貸(1669)執行董事王瑤透露，可能只得百多二百家財務公司有積極放貸，當中主打物業貸款的只有數十家，有做四按的更加只佔百分之一至二，規模可能只有數千萬，最多1億至2億元。

利星行：近期無打算追數

她估計去年行業的未償還按揭貸款總額約150至180億元，今年大約會增至200億元，但相比銀行業的近萬億元，只佔很小份額，因此認為情並沒有坊間所指這麼嚴重。

不過她指出，雖然近期細價樓升幅主要由剛性需求引起，但升勢亦過快，故環球信貸在處理細價樓按揭時亦會額外小心。

王瑤昨日出席利星行信貸元朗分店的開幕儀式，這是利星行的首家分店。利星行執行董事林錦良稱，選址元朗主要看中新界西北地產急速發展，而且物業種類繁多。被問及湯文亮的「爆煲論」，他表示沒有回應，但強調利星行沒有做四按，近期亦沒有部署追數。

明報記者 方可兒 廖毅然

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履歷宜精簡 　一張A4紙最合適

1 : GS(14)@2015-04-02 08:36:56





【本報訊】大學生搵工喜歡漁翁撒網，「閒閒哋」投寄數十封求職信博取面試機會，但有人事顧問發現，部份大頭蝦求職者寄出求職信後，卻忘記了應徵甚麼職位，當接獲僱主來電邀約面試時，即被問到「口啞啞」；有求職者則未有做好資料搜集，連公司背景也搞不清，結果失敗收場。
Manpower Group大中華區董事總經理徐玉珊表示，僱主對應徵者第一個印象來自履歷表，建議履歷表盡量精簡，以一張至一張半A4紙大小最合適，並附上個人相片，最好再加一封求職信，簡單介紹自己。她指，不少求職者忽略履歷表的重要性，未有做好文件校對，白白錯失面試機會，「啱啱收到份履歷表，本來個求職者履歷幾好，但佢連human resources都串錯，僱主會覺得對方好唔細心，如果請人做行政，肯定唔會請佢」。



見工忌答「想樣樣試吓」


徐玉珊又提醒求職者若一次過寄出大量求職信，小心擺烏龍，「有啲人會將A公司同B公司撈亂，隨時被僱主問到口啞啞；又有僱主試過打畀求職者約面試，對方竟然答我好似冇apply過呢份工喎，要僱主提番轉頭」。合眾人事顧問公司總經理蘇偉忠贊同初出茅廬的大學生，多寄幾封求職信尋求面試機會，「見多幾份工對自己都有益」，但每次面試，必須先做功課搜集公司背景資料，僱主通常會問求職者應徵有關職位的原因，他提醒切勿以「想樣樣試吓」等答案hea覆。■記者盧文烈





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150402/19099239

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要溝通還是自閉？尋找最合適投資方法 黃國英

1 : GS(14)@2015-05-07 14:19:52

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=42418
如果有看過史瓦格前後四部《市場怪傑》，必然會發現招式、心法五花八門，實在無法歸納出太多所有怪傑均適用的法則。（甚至連止蝕，也有一些全基本分析的怪傑是不用的，只靠分散投資。）一項真正毫無異議的通則，是每一位怪傑的操作方法，都與他們的個性最為匹配，這樣才可將他們本來的能力，發揮到極致水平。倒過來說，如果在自己的操作上，常常多勞少得，感覺老鼠拉龜，那麼未必是能力不足，也可能並非方法有誤，只是與個性「八字唔夾」。那麼怎樣評估操作方法與個性有否相沖？交易員教練Steenberger建議可以從三個方向思考：



有些交易員喜歡與戰友雞啄唔斷，有些則喜歡閉門研究，最重要找到自己適合的方法。

第一個方向，是交易員本身的社交習慣。有些交易員在開市時，會一直與身邊戰友雞啄唔斷，出外見人，又或不停用電話、電子媒介與其他行家交換情報、入市心水。有些交易員則剛好相反，長時間關在辦公室內，刨這刨那，專心致志。兩者當中都有成功者，也有失敗者，所以沒有對錯，只有適合與否。不停與人溝通，意味資訊又快又多，能否快而準地篩走錯誤、無用資訊，甚至故意靠害的「熱情分享」，會是成敗的分野之一。善於此道者，心中已有主見，透過與別人的互動，快速核實心水。更有甚者，他們可以從別人提供的關鍵詞，觸發一些新想法，又或是用甚麼工具最能反映他們的看法，總之就是不停靠別人的意見，來優化操作。

相反，不好此道者，強迫自己與人「溝通」，只會發現自己置身於大量噪音之中，進退維谷。反而「自閉」更有建設性，可以節省很多時間，在客觀的數據、圖表慢慢浸，推敲市場的整體動態。減少接收外界資訊，驟眼看來是處於劣勢，因為投資點子的產量和生產速度都趨緩。但事實上卻未必：即時見效的可能性，是輸少了聽小道消息而失利的無謂錢；長線而言，想清想楚一套最「啱身」的打法，雖然起步慢，要花很多心機時間，但以後的決策過程卻大幅加速，對於內向的人，總比胡亂收風要好。

其實哪一種方法適合自己，只要回想過往在金融和實體世界的生活，已可略知一二。工作的時候，喜歡與別人合作，一人做一些磡埋一齊，再討論怎樣去改；還是喜歡關上房門，自己度掂整個項目？又或可以比較投資時的績效：是自己研究出來的心水回報較好，還是別人提供的為佳？哪一種情況較多：自己的看法最終正確，中途卻聽了他人的意見，不能堅持到最後？還是自己常常犯錯，觀點有嚴重偏見，往往要靠旁觀者清，全賴別人校正，才撿回一命？多了解自己實際上是怎樣的人，再為自己創造有利的環境，操作上自然事半功倍。

另外兩個方向，分別是交易員的認知模式、情緒模式。篇幅所限，下期繼續。

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【每日健康】午睡咪太長　15分鐘最合適

1 : GS(14)@2016-05-26 17:29:49

日日返十九幾個鐘工，又要面對老闆，又要應付同事，又要招呼客人，不是人人都可以全日維持充足能量。所以中午眠一眠，對部份人非常重要。記者有時太疲累，都會放棄午餐，寧願瞓覺。不過有時午睡時間太長，醒來感覺比未瞓更疲倦，到底點解？


譚醫師說，午睡要睇時間睇鐘數，大約中午11點至1點，是最佳時間。因為這段時間，氣血循行到心經位置，可以補心養心。午睡時間不要太長，大概15分鐘至20分鐘就足夠。因為睡眠時，臟腑處於一個休眠狀態。人有惰性，臟腑功能氣血功都有惰性，如果午睡時間太長，臟腑長期休眠，再醒來時人便會昏昏沉沉，需要一點時間喚起精神。所以午睡15分鐘就最適合，不要貪心多睡，夜晚反而瞓唔着，第二朝又無精打彩，惡性循環。資料來源：廣州中醫藥大學譚莉英博士記者：李聰





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160526/19627476

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高耀豪﹕大牛市進入尾聲 Buy and Hold未必合適

1 : GS(14)@2016-12-28 07:52:57

【明報專訊】尚有數天便進入2017年了，目前大市普遍認為2017年環球經濟應有一定溫和增長，對投資回報仍有一定預期，然而在利好面的背後2017年相信仍然充滿變數，例如中國內地是否真的如近幾天所傳聞棄保6.5%的GDP增速，特朗普政綱是否落實，美國利率走向如何，美元強勢會否延續，英國的脫歐安排以及歐洲自3月起多國舉行大選等，都為投資市場增加了波動的風險。

需調節長線投資方法

然而風險事件在過去兩年已經屢見不鮮，投資者應該從近年市場的特性中，調節傳統買入後持有（Buy and Hold）的長線投資方法，從而希望在這種市况中增加回報並減少風險。投資鮮有新方法，只是因應不同市場運用不同的方法，才能達到更佳的效果。筆者自去年初起一直相信分散投資、積極管理的方法比較適合近年的市場環境，相信進入2017年環境並沒有改變。

過往當投資市場進入了大牛市的趨勢時，買入而持有的方法雖然未必能帶來最大的回報，但可以剔除了個人心理因素，便能追隨大市而獲得回報，正是所謂有智慧不如趁勢。然而當大牛市已經進入尾聲，產生大牛市的政策已經到了不得不改變之時，市場充滿變數，買入而持有並不大管用，所以分散投資之外還需要加入策略部署的部分，加入投機的技術，透過積極追蹤市場，於發現市場機遇時盡快入市，如果市場走勢不符合預期時盡快止蝕離場，或有一定效果。

來年變數多 宜積極追蹤市况

投資者請回顧一下這兩年所發生的風險事件，無論是去年中A股的大升跌、人民幣匯改、今年英國的脫歐公投、美國總統大選及意大利的修憲公投，這些事件在事前和過程中都令市場大幅波動，但市場節奏加快，反應較慢的投資者並不能捕捉到機會，像美國總統大選，市場在同一天內已經由特朗普風險轉為特朗普機會，即晚美股已經上破歷史高位了，黃金也由急升轉為急跌，同樣歐洲股市亦於意大利公投後瞬間上升，對與錯沒有太大等待的空間，投資者要早作準備，並嚴守止蝕的紀律。

中銀香港投資產品顧問及投資策略主管

[高耀豪 環球投資]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4333&issue=20161228

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做好合適醫療保障 防家族遺傳病

1 : GS(14)@2017-02-11 18:29:52

【明報專訊】馮先生現年35歲，現職市場推廣總監，月入約8萬元，已婚，育有一女剛滿月。太太任職秘書，收入不高，加上還要供養已退休的父母，家庭開支幾乎全部由馮生承擔。扣除所有開支後，現每月盈餘約1.5萬元。

馮太數年前證實患上甲狀腺功能亢進症，其中不幸中之大幸的是，馮太父母已在她小時候幫她買了醫療保險，而她剛踏進職場時亦買了危疾保險，所以她這個病依然受到保障。馮先生公司的醫療福利亦保障妻兒，但他了解過這病症後，發現女性患病機會較高；而如果父母得病，子女罹患的機率也較高，所以除了公司醫療保險之外，他認為也要盡早為女兒安排好全面的保障。

公司團體醫保未夠全面

根據香港政府統計處2015年報告，大約51%香港市民沒有任何醫療保障；而在擁有醫療保障的市民當中，33%人士只有由公司提供的團體醫療保障，並沒有額外購買個人醫療保障。很多打工仔認為既然僱主已提供醫療保險，自己不用再花錢購買，但其實這樣存有很大的風險，因為僱主提供的團體醫療保障會於員工離職或退休時終止，而惠及員工子女的保障亦通常在他們18歲或完成學業後終止。以馮生的情况作例子，女兒在18歲前患上任何疾病意外都可受到公司團體醫保保障，但若不幸在期間患病，到員工子女滿18歲保障終止，如果她想再自行購買保險，保險公司很有可能因為她的病歷而拒絕受保或加保費；再者團體醫療保障一般不足以應付全部醫療費用，尤其是一些重大疾病，因此馮先生希望能盡早為女兒安排一個全面充足的保障這個想法是很正確。為此，筆者制訂了一個集合了儲蓄、高端醫療、意外和危疾的保障計劃讓何先生考慮。

高端醫保結合儲蓄醫療意外危疾保障

高端醫療保險計劃每年有最高1000萬元保額，受保人可享用半私家病房，主要保障項目不設個別限額全數賠償，更包括癌症化療、電療、標靶治療及腎病患者定期透析治療的所需費用。終身累積理賠最高可達2500萬元。

如果只是小意外不用住院，每宗意外可有約1.6萬元實報實銷的醫療賠償。 若不幸遇上意外死亡或傷殘的話，計劃會提供約40萬元賠償。而如果不幸患上嚴重疾病如癌症、心臟病、中風等危疾，會有額外約80萬元賠償。假如在首10年確診危疾，賠償會多50%；而如果患上的危疾為癌症，最多可賠償約200萬元。這筆錢可讓馮太辭去工作至少兩年，不用為收入上的損失而徬徨，少一件心煩的事情，可以安心照顧孩子。

計劃每月供款約2600元。以現時利率及保費計算，供款期20年，其後醫療保險費用就可利用儲蓄保險的紅利繼續繳付，提供終身保障。供款20年總共繳交約63萬元保費，而無論期間有沒有理賠，以現行利率計算，到馮生女兒60歲的時候，她可以選擇取消計劃拿回約229萬元。

供款期20年 其後保費可以紅利繳付

這樣的一個全方位計劃可給馮生的女兒全面充足的保障。當然馮生仍有幾點要注意：第一，馮太的病歷有機會影響保險公司對女兒投保的批核；第二，現時利率並非保證，如紅利減少，有機會不足以繳付將來的醫療保費；第三，如醫療費用升幅高於保險公司估算，醫療保費增幅會比預期高。所以亦說明買保險並非一次過「買咗就算」，而是需要定期檢討，因時制宜，配合實際環境改變及需要。

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康宏理財服務有限公司聯席董事 梁惜君

[梁惜君 理財信箱]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2680&issue=20170210

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