應對房價上漲壓力 南京、深圳等核心城市調控加碼
來源: http://www.yicai.com/news/2016/02/4754978.html
應對房價上漲壓力 南京、深圳等核心城市調控加碼
一財網 林小昭 2016-02-28 19:58:00
一邊是三四線城市面臨著巨大的庫存壓力，一邊是深圳、上海、北京幾個一線城市和南京、蘇州等二線核心城市的房價節節升高。目前，樓市的分化仍在加劇。在三四線城市仍需一系列政策刺激加速去庫存的同時，幾個房價上漲迅猛的核心城市則在收緊調控，為樓市高燒降溫。
一邊是三四線城市面臨著巨大的庫存壓力，一邊是深圳、上海、北京幾個一線城市和南京、蘇州等二線核心城市的房價節節升高。目前，樓市的分化仍在加劇。在三四線城市仍需一系列政策刺激加速去庫存的同時，幾個房價上漲迅猛的核心城市則在收緊調控，為樓市高燒降溫。
南京調控放“大招”
南京市政府日前出臺《市政府關於進一步促進我市房地產市場健康發展的意見》(下稱《意見》)，明確將著力供給側結構性改革，用好政策工具箱，優化庫存結構，同時改善供求關系，實現房地產市場健康發展。
目前，南京房價面臨著較大的上漲壓力。根據國家統計局公布的1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，1月份南京新建商品住宅價格環比大漲2.5%，月漲幅趕超首都北京，僅次於深圳、上海，位列全國第三。同比來看，上漲10.8%，僅次於深圳、上海和北京三大一線城市，位列全國第四。再加上，南京河西新地王樓面地價突破4萬大關，帶動周邊樓盤聞風而漲等因素，上漲壓力不小。
根據上海易居研究院的1月份50城庫存報告顯示，南京的存銷比僅為4個月，在所有城市中去化周期最短。而且有限的庫存還有相當大一部分在外圍區域，如高淳、溧水兩區庫存去化周期分別為17個月和23個月，扣除外圍區域因素，中心區域的去化周期更短。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，像南京目前的去庫存周期如此之短，房價正面臨著相當大的上漲壓力。對地方政府來說，後續亟需加快供應的步伐。
《意見》提及了加大土地供應、調整拍地方式、嚴控捂盤惜售等方式為“高燒”的樓市降溫。在土地供應方面，去年以來，南京地王頻出土地出讓樓面地價屢創新高，對房價上漲推動明顯。
對此，今年該市商品住宅用地供應不低於500公頃，特別是在商品住房供應偏緊、庫存較少的區域，增加土地供應量；而在商品住房庫存量較大區域，要減少土地供應量。同時，對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到45%時，調整競價方式，轉為競投配建保障性住房建設資金或面積。據南京市國土局相關負責人介紹，土地供應偏緊的江北等地區將加大土地供應量，接下來浦口區就有兩個地塊入市。
針對南京土地拍賣場頻現“地王”的現象。《意見》明確“對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到45%時，調整競價方式，轉為競投配建保障性住房建設資金或面積。”
同時，為嚴格土地出讓合同管理，南京將加強商品住宅用地供應監管力度，確保開發企業按時交納土地成交價款，按時開發建設。加大閑置土地處置力度，打擊故意囤地行為，對因各種原因暫未開發的土地要采取有效措施進行消化盤活，增加市場供給。建立土地市場誠信體系，將存在拖欠土地出讓金、閑置土地等失信行為的單位列入黑名單，限制參與土地市場競買。
在房價上漲預期強烈的時候，不少樓盤即使具備大批量入市條件，但部分開發商為觀望市場往往只是以一幢樓節奏慢慢推，價格節節上漲，接下來，這樣的開發行為將被喊停。
《意見》明確，根據年度計劃指引，分季度、月度及時采集開發企業項目信息，結合土地供應、規劃審批、價格指導、信貸投放等情況，合理引導上市規模和上市節奏。為擴大形成有效供應量，適度調整單次上市量，供應偏緊區域普通商品房住宅單次申領規模宜為3萬平方米左右。
在價格方面，南京市物價局相關負責人表示，對社會反映強烈價格上漲壓力較大的區域和樓盤，及時開展商品住房成本調查，了解房價成本構成，掌握房價真實信息，督促開發企業根據城市和經濟發展，以及居民收入的實際情況等因素，依照市場情況制定合理的銷售價格，防止提前透支價格預期，造成房價虛高。
核心城市調控加碼
除了南京，其他幾個房價上漲較快的城市如深圳、上海的調控也在進一步加碼。
在深圳，此前深圳市市長許勤在深圳市六屆人大二次會議記者會上表示，深圳去年房價上漲過快，和全國二線城市的房價方向不太一致。因此，深圳正在研究調控政策，確保房價在合理區間。
目前，限購進一步升級的消息已傳遍深圳。消息稱，深圳已計劃調整非本地戶籍人口的購房準入條件——購房人士社保繳納年限由1年變成3年，並於短期內執行。除了限購政策外，業內認為深圳還可能會在信貸、稅費等方面進行調控。對此，相關部門並未做出明確否認。深圳市規劃和國土資源委員會相關負責人表示，目前相關政策正在研究之中。
在上海，針對房地產市場存在的結構性問題，上海市發布新政要求進一步加大商品住房用地中小套住房供應比例，中心城區不低於70%，郊區不低於60%。此外，軌道交通站周邊區域(中心城區、郊區的覆蓋範圍分別為600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供應比例提高到80%以上。此外，保障性住房的中小套型住房的供應比例，中心城區為100%，郊區不低於80%。
“這顯示出地方政府對於房價過快上漲的擔心”。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，樓市已經出現過熱的城市，政府對於樓市調控政策層面開始轉向，收緊信號出現。
不過，盡管調控加碼，但樓市供求關系緊張的格局仍將繼續。以深圳為例，目前深圳新建商品住房用地主要來源於城市更新，未來5年，深圳每年僅0.33平方公里的新增住宅用地供應，新地幾乎無地可供，房地產住宅項目90%來自舊改。
張宏偉說，像深圳新增建設用地少得可憐，對住宅市場來講，勢必會造成未來供不應求的局面；從商品住宅市場去化周期來看，去年至今，整個市場去化周期也就6~7個月，甚至有時候更低。
中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，今年樓市調控的一大焦點在於加快供給側的改革，尤其是土地供給的變化。目前在政策的持續刺激下，整體市場的分化仍在延續，一線城市和部分二線核心城市已十分火爆。因此，在土地供應方面，在庫存壓力比較小的城市，尤其是一線城市和二線核心城市必須要增加供給量，加大中小戶型供給。
編輯：任紹敏
南京單日賣地近百億 地王房價或超4萬/平
來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-03-18/992251.html
春節後，以上海、深圳為代表的一線城市房價飆漲，帶動部分熱點二線城市房價上漲。據統計局數據顯示，南京2月房價環比上漲2.7%。3月18日，南京市幾幅地塊共拍出92.72億元，江北新區價有望超4萬/平。業內稱，如果南京不出臺打壓房價的重磅政策，今年上半年甚至下半年，全市各板塊的房價，很有可能還會繼續漲，可能漲幅還不小。
香港萬得資訊報道，3月18日，南京土地市場的寂靜被打破，全國近40家房企爭奪南京5塊地！當日，鼓樓濱江地塊、兩幅江北地塊、兩幅六合地塊，共拍出92.72億元，其中，江北新區房價有望超4萬/平，南京房價將緊跟北上廣等一線城市。
當日，南京共計6幅地塊將公開出讓，其中城北鼓樓濱江商住地、江北兩塊優質宅地成為房企眼中的“香餑餑”，前來競拍的房企中，不乏保利、中海、招商等央企，萬科、金地、融創、碧桂園也前來參戰。
地王刷新紀錄
鼓樓濱江前地王，是2015年6月30日中海地產奪下的小桃園地塊，樓面價22373元/平；當日，招商地產經過16輪競拍，便拿下了鼓樓濱江G01商住混合用地，樓面價達29899元/平，未來房價則有望沖擊6萬元/平。
當日，經過37輪競拍，中建東孚以11.2億拿下江浦G02宅地，樓面價達22435元/平，奪得江北地王。經過46輪競拍，保利地產以31.2億拿下江浦G03地塊，樓面價達22320元/平。
此前，1月29日，南京國土局一口氣連拍九幅地，河西中部、燕子磯、板橋、江寧方山分別誕生新“地王”，而南京新“地王”再易主。上海建工榮登“地王”新寶座，樓面地價成功破“4”，達42561元/平，該地塊未來房價將站上8萬/平。
南京房價連漲12個月
國家統計局3月18日發布數據顯示，南京2月房價環比上漲2.7%，漲幅排名全國第三（其中深圳環比漲幅3.6%，上海環比漲幅2.9%，位列第一、二名），南京房價繼2015年3月開始呈上漲趨勢後，目前已連續上漲12個月。
過熱城市將收緊樓市政策
自2015年3月31日以來，南京共拍出23塊地王，2家樓盤已經開盤銷售（魯能公館、和昌灣景），其他21家樓盤也將在年內上市。地王盤一旦開盤，基本上都會成為這個區域的價格領先者，進而帶動區域房價上漲。業內稱，如果南京不出臺打壓房價的重磅政策，今年上半年甚至下半年，全市各板塊的房價，很有可能還會繼續漲，可能漲幅還不小。
今年以來，北上廣深等一線城市及部分二線城市房價一騎絕塵，以縣級城市為代表的三四線城市整體庫存則居高不下，中國樓市已進入加劇分化階段。剛剛結束的全國兩會，也透露了2016年樓市調控的主基調以及十大信號，一線及過熱城市將收緊調控，三四線城市延續去庫存政策。
3月15日，針對南京房價上漲過快，住建部部長陳政高回應稱，現在中國房地產一個重要特點就是分化越來越嚴重，在價格上也體現了這個特點。三四線城市的價格現在大體上是回落的，問題和矛盾主要集中在一線城市和一部分二線城市。現在我們的一項重要任務是穩定一線城市和部分二線城市的房價。大家都知道，春節後一線城市房價發生了很大變化，上漲過快。一線城市都主動履行了調控的主體責任，采取了很多措施和辦法：一是實行嚴格的限購政策，實行嚴格的稅收和金融政策；二是增加土地供應，而且公布於眾，穩定預期；三是增加中小套型的供應數量，特別是搞好保障性供應建設；四是打擊各種違法違規行為；五是主動發聲，引導輿論。
與此同時，中央各個部委也講了明確的意見。 通過這些工作，我們通過網簽數據看，已經收到了一定的成效。部分二線城市春節後房價也上漲過快，我們也密切關註，隨時溝通。現在二線城市在這方面也都采取了許多措施來穩定房價。我們除了要做好一線和部分二線城市的房價穩定工作以外，還要抓好價格的監測，隨時發現問題，及時提出對策，努力保持房地產市場平穩健康發展。
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讀書劄記160331通敵(二) 博弈南京
來源: http://www.tangsbookclub.com/2016/03/31/%e8%ae%80%e6%9b%b8%e6%9c%ad%e8%a8%98160331/
石頭城上望天低,吳楚眼空無物.
讀書劄記160331
通敵(二) 博弈南京
掌門執筆
本書的末章「真相消失於歷史中的四種方式」屬歷史哲學,探討中國人書寫 “通敵者歷史” 的意識形態困難. 壓倒一切的是民族主義情懷; 其次是政治立場; 第三是人道主義義憤; 最後是道德批判.**** 這四種心理偏差使中國人不能,甚或不敢書寫真相, 在中國人的日本侵略敘事中,日軍必然是殘暴的,漢奸必然是邪惡的,遊擊隊必然是正義的…… 然而,「真相」必然是……不那麼 “必然”的.
其實這四者也是所有歷史敘事的共同 “魔障”, 作者認為在於前三者,只要清楚知道作者的 “利益立場”, 便可進行解構,評論家和讀者都易於調整認知;*** 唯獨道德批判深植文化內核, 所有人都不免受蔽,很難廓清拔除.
但更困擾的卻是,道德批判確有其人文價值, 人類需要從歷史中汲取教訓,對道德觀念進行整固及再批判.*** 於是歷史敘事與道德批判糾結不清, 史家並非自然科學家,工作時極難 “置身於事外”.
(且容我慣性擦鞋,蔔教授此書確實做到鑑証史實時最大限度地不受道德見解帶偏, 但敘事時又能對行動者進行明確的道德針貶,此偶像之所以為偶像也！)
「Truth disappears with history. 」是 加拿大(斯里蘭卡裔)小說家Michael Ondaatje在其名著《Running in the Family》中的金句, 意指在歷史敘事中因為敘述者種種利益或意識形態立場而導致偏離真相.***
〈真相消失於歷史〉
(似乎是某部電影的情節) 「日本軍官進入南京金陵女子學院索要婦女,以充實新成立的慰安所. 」*** 這段敘事的字面意義完全正確. 然而這是 “真相”嗎? 這是真相,但卻不是真相的全部.
這起中外關註的「金陵女子學院事件」發生於 1937年12月13日南京淪陷之後. 城中原本的100萬人口,隨著戰局發展和國民政府撤走,到11月只剩下一半, 城破時人口再降,但估計最少仍有25萬人.
日軍連日炮轟,很多建築物毀壞, 城內難民人數增至約4萬人. 由於各所大學已隨政府撤走,最大的難民營遂設在南京大學校園; 而金陵女子學院校園則成為一所婦女(和兒童)難民營,由美國傳教士 魏特琳Minnie Vautrin主持. 魏氏留下的日記是南京淪陷史的重要一手史源,內中確切記載了日軍的諸多暴行.
根據「國際委員會」主席 德國商人John Rabe的現場記述, 事件的真相是這樣的：(12月26日)日本軍官進入 金陵女子學院女難民營 索要婦女,以充實新成立的慰安所,魏特琳拒不交人. 事情不只是這樣…..
正不可開交之際,一名「紅卍字會」執事從容進前, 以親切的口吻向在場女難民發言勸說, 出人意表地,有相當數量的年輕難民女子站了出來,毫無蹙容地隨他離去. 魏特琳為之目瞪口呆！ 顯然這些女子原本就是妓女,現時只不過是重新就業.
據作者考証,這位執事先生極有可能就是漢奸組織「自治委員會」的要角—江湖人物王承典. 自委會此刻剛成立了三間慰安所, 那麼事件可以合理地解讀為深知城中虛實的王典鼓動日本軍官前往女難民營尋找妓女,以備足慰安所的人力資源.
再看深一層,自委會的當前要務是恢復城中秩序, 成立慰安所可以滿足士兵的性需求,減低他們強姦民女的機會. 這對軍部、自委會和市政事務都有好處, 因而得到順利執行,如此而矣. 這才是合理的歷史重構, 但在 “三必原則”重力場扭曲下,真相消失於歷史.***
那麼 紅卍字會、自治委員會和國際委員會都是些甚麼堂口呢? 按前文給出的定義,它們都是〈通敵者〉.
「紅卍字會」的職能相當於「紅十字會」,由城市菁英統籌, 淪陷初期在各處城鎮提供緊急社會服務,是極其重要的慈善組織. 南京的紅卍字會由向有“老善人” 之稱的富商 陶錫三(東京政法大學畢業.)主持. 因應沈重事責, 該會會員人數迅速擴充至六百人, 並且不畏譏評,與日方通力合作(例如乞求調運糧食.),以維持賬濟服務. 由於主事者必須迎合日方意旨, 按定義,他們必然是通敵者.
該會的骨幹人士也因這重幹係,很快被特務機關 “賞識” ,“提拔” 進「南京自治會」, 接掌市政,成為正牌漢奸. 光復後,紅卍會因涉嫌通敵遭到解散, 其重大貢獻全遭忽視抹殺.*** 陶錫三因出任自治會主席,「漢奸罪」成立, 被 “輕判” 入獄兩年,年邁死於獄中.
南京淪陷時,城中有二十多位自願留下的西方人士,大部分是美國人和德國人. 他們成立了一個叫「南京安全區國際委員會」的組織, 按照國際法將部分城區劃為中立地帶,雙方戰鬥人員不得進入, 但平民則獲邀入內尋求保護. 國委會接管了難民區市政,使占領軍很頭疼, 但他們必須以委婉的姿態與日軍合作,以取得資源和權力, 按定義,他們也是通敵者.(幸好他們不是中國人,不會成為漢奸.)
西人數目極少,只擔任領導和交涉工作, 實務由紅卍會的人負責. 他們和紅卍會及自委會的人因工作都很熟悉, 留下的紀錄是 “南京漢奸史” 的可靠史源.
〈京城博弈〉
在淪陷的南京城, 圍繞著市政管理權和權力正當性展開了多元博弈.
南京是中華民國的首都,日本非常重視其地位, 很想在這裡扶植一個反國民黨的(或者起碼是反蔣介石的) “中國政權”, 然後作為 交涉及操控的對象, 以求盡早結束這場代價高昂的戰爭.***
獨特的「國際委員會」的存在使事態複雜化, 它具有國際認受性,日本尤其忌憚德美兩國, 故而對國委會的主事者尚算禮待, 他們和日本大使館也很熟絡.( 雖然軍方經常不賣大使館的賬.) 另外,國委會在安全區很受支持,市政要靠他們才能運作, 領占軍也不得不賣他們的賬.
由於南京地位特殊,軍方設置了名為「特務機關」的部門執行一般 “宣撫班” 的作業. 特務機關對國委會非常不爽,因為他們的任務是建立地方“秩序”, 而這一任務現時卻由西人一手包攬. 更諷刺的是,特務機關的宣傳說詞是把中國人從西方殖民者手中解放出來,但眼前的中國人卻跑去尋求西人的保護.
特務機關的對策是盡快成立具代表性的地方權力機構,以取代國委會的地位和職能.*** 最先出籠的是 1938年1月1日正式露面,名為「南京自治會」的名副其實的漢奸組織.
南京不愧為人材薈萃之地,就連漢奸也一樣. 自治會由陶錫三擔任會長, 另有六名委員,其中四人曾留學日本. 餘下兩人,一個是副會長孫叔榮, 能說流利日語, 是特務機關制衡陶錫三的棋子; 另一個是前警務人員,也是個黑社會份子. 此外又有五名顧問, 多是陶氏的友好和紅卍會人士,地方出身,看來是實幹派.
占領軍立即祭出鐵腕, 勒令國委會向自治會移交全部資源和權力,不容爭辯. 次日, 日軍連同自治會進入安全區, 辨識國軍士兵,執行處決.***( 日軍的理據,也是「南京大屠殺」的理據, 是國軍並未投降,雙方一直處於作戰狀態, 因而有權殺人.***)
自治會資源少,聲望低; 國委會則資源多,聲望高; 但占領軍泰山壓頂,說了算數. 最後國委會委曲求全,交出權力, 易名「國際賑濟委員會」,以逃過強制解散的命運. 自治會則自知沒有能力單獨處理難民區, 於是會中的實幹派轉為與國委會串謀合作, 雙方的共同語言是 “不能信任日本人.” 促成串謀的是國委會負責糧食供應的美國人Charlie Riggs與自治會顧問王典和許傳音. 原先爭權的兩會秘密達成共識,攜手解決各項民生難題.( 最棘手的是糧食和煤炭供應.)
〈千古功罪有誰知〉
根據西人史源, 王許是完全不同的人種類型. 王承典拍賣商出身,是典型投機份子,一心想發財,投向孫叔榮. 這人是個江湖人物,手段靈活,有膽色, 對解決前線工作困難很有辧法,甚得西人賞識. 德國大使館的人說只有他敢頂撞日本人, “這事情只能這樣辦,不爽大可槍斃我.” 維新政府成立得居高職,一年後人間蒸發, 亂世江湖嘛.
許傳音是陶錫三的好友,家境富裕,伊利諾大學博士. 他是紅卍會對國委會和日本大使館的聯絡員,安全區房屋組組長, 占領早期南京城跨團體網絡的編織者. 他在維新政府成立時退出政壇,沒去當強意義的漢奸. 戰後在東京法庭上用紅卍會的紀錄(至4月底收殮屍體42,000具.) 指控華中方面軍總司令 松井石根大將犯有戰爭罪行. 松井「甲級戰犯」罪名成立,判處死刑.
4月24日自治會解散, 3月30日「維新政府」登場, 陶錫三轉任閒職, 紅卍會和國委會完全失去市政權. 三會的歷史角色終結,並且輕易地為後世所遺忘, 但若非他們緊密合作,南京人很難捱得過三八年一二月情勢嚴峻的冬天.
《通敵Collaboration：Japanese Agents and Local Elites in Wartime China》(2005) 蔔正民Timothy Brook
樓市“冰火兩重天”：黑龍江發補貼鼓勵買房 南京房企捂盤惜售被通報
來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-04-26/1000722.html
為推動去庫存，4月22日，黑龍江省人民政府發布《關於全省房地產去庫存的指導意見》提出，鼓勵房地產庫存較大的市縣對購買首套普通商品住房者給予補貼，特別是對農民和農民工進城購房要給予補貼或貸款貼息。而在房價攀升的南京，卻被曝出個別房企涉嫌捂盤惜售。
◎每經記者 馮彪
各地房地產業冰火兩重天的格局仍在延續。
為推動去庫存，4月22日，黑龍江省人民政府發布《關於全省房地產去庫存的指導意見》提出，鼓勵房地產庫存較大的市縣對購買首套普通商品住房者給予補貼，特別是對農民和農民工進城購房要給予補貼或貸款貼息。
而在房價攀升的南京，卻被曝出個別房企涉嫌捂盤惜售。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者說：“部分三四線城市庫存去化周期還在20個月左右，最高的達到33個月。而南京、合肥、蘇州等城市庫存去化周期不足4個月，已經出現庫存不足的局面。”
多地推出購房補貼去庫存
在今年一季度房地產整體成交量上升的背景下，也難掩三線城市的去庫存任務的壓力。截至3月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存顯示，三四線城市新建商品住宅存銷比為17.9個月，雖相比2月份的19.7個月有所降低，但總體上數值依然較大。
“截至今年2月份，黑龍江的省會城市哈爾濱仍然有18個月存銷比，屬於二線城市里面偏高的城市。黑龍江的其他三四線城市的去庫存壓力則更大。”嚴躍進對《每日經濟新聞》記者說。
在此背景下，黑龍江發布《意見》再次為去庫存力度加碼，並提出力爭到2018年底全省商品住宅庫存達到合理數量。
黑龍江的《意見》顯示出供需兩端發力的特點。例如，在供給端，《意見》提出，將商品房庫存去化周期超過24個月的市、縣商品住宅用地供應和新開發商品住宅用地計劃納入控制範圍，原則上兩年內不能新增開發商品住宅建設用地。
同時，《意見》在需求端提出多項購房優惠措施。例如，黑龍江鼓勵房地產庫存較大的市縣政府對購買首套普通商品住房者給予補貼，特別是對農民和農民工進城購房要給予補貼或貸款貼息。
在嚴躍進看來，實際上黑龍江的各個產業都有一定的產能過剩的問題，而房地產去庫存是其中相對力度較大的。從這個角度看，黑龍江此類住房市場的去庫存，其實是提振宏觀經濟的一個重要體現。
而且，給予購房補貼的還不僅是黑龍江。4月21日，山東省即墨市出臺《關於促進房地產市場持續健康平穩發展的實施意見》。其中提出，凡在即墨首次購買新建面積在90平方米以下的商品住房每平方米補貼50元。
另外，即墨市還給予高學歷人才更大的優惠，對在即墨就業和工作的高學歷人才首次購買該市新建商品住房，不受購房面積限制，按碩士每平方米100元、博士每平方米200元給予補貼。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強對《每日經濟新聞》記者說：“三四線城市的房地產庫存量比預計的要大，情況還比較嚴重。一些城市的房地產在建規模過大，庫存量還在繼續增加。”
另外，柴強也表示，考慮到三四線城市的住房需求水平不高，甚至一些城市出現了城鎮人口凈流出現象，給化解房地產庫存增加了難度。
南京等地去化周期不足4月
與三四線城市去庫存壓力相比，一線城市和熱點二線城市房地產的火爆景象仍在持續。
以南京為例，國家統計局數據顯示，3月份，南京新建商品住宅價格指數環比上升3.5%，同比上升17.8%。
中原地產首席分析師張大偉對《每日經濟新聞》記者說：“從目前市場看，一二線城市庫存明顯銳減，而土地供應的減少又影響了市場的預期，目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內，這種情況下市場價格的加速上漲趨勢非常明顯。”
另外，上海易居研究院數據也顯示，今年3月底，合肥、南京、蘇州的去化周期不足4個月，處於嚴重不足狀態。
張大偉還介紹，4月二線城市住宅用地平均溢價率高達72%，刷新了歷史紀錄，而成交平均樓面價也達到了4519元每平米，同比漲幅高達183%，在蘇州、杭州、南京等城市均出現了明顯的地王紮堆出現的現象，從市場預期看，地王的出現將影響後續市場持續升溫。
捂盤惜售也重現在二線城市樓市中。南京市物價局相關負責人在通報商品房銷售行為專項檢查情況時表示，查出富力南京地產開發有限公司開發的富力尚悅居涉嫌捂盤惜售。
該負責人稱，富力地產上述樓盤第11棟在領取銷售許可證五個多月後仍沒賣出一套房子。目前，南京市物價局已責令該樓盤按備案公示價格對外銷售。
滬深已開始收緊樓市政策，二線城市政府調控力度加強的信號也在出現。2月，南京就發布“寧十七條”新規，要指導房地產開發企業按照市場決定價格原則，切實規範房地產市場銷售價格行為。建立健全開發企業市場交易行為的信用評價系統和失信懲戒機制。
另外，據21世紀經濟報道稱，有南京當地開發商表示，南京市的商品房價格由物價局批複，近期明顯感覺審核更為嚴格。很多房地產項目上報的價格未被批複，而不得不推遲開盤時間。
專家說法
嚴躍進：部分三四線城市庫存去化周期還在20個月左右，最高的達到33個月。而南京、合肥、蘇州等城市庫存去化周期不足4個月，已經出現庫存不足的局面。
張大偉：從目前市場看，一二線城市庫存明顯銳減，而土地供應的減少又影響了市場的預期，目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內。
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存銷比持續走低 合肥、南京、蘇州房價上漲壓力大
來源: http://www.yicai.com/news/5016029.html
在3月一線城市樓市調控紛紛加碼之後，合肥、南京、蘇州等二線城市接棒一線城市的火爆，量價齊升，存銷比不斷走低。
4月房企推盤加快
上海易居房地產研究院19日發布報告顯示，截至4月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25105萬平方米，環比增長0.7%，同比減少5.0%。
這35個城市包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市;長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧20個二線城市;淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海11個三線城市。
庫存略有上升，主要是因為房企推盤節奏加快，供應量加大。4月，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為3075萬平方米，環比增長15.3%，同比增長73.1%。新增供應大於新增成交，所以促使4月份的庫存出現了上升。
分城市類型來看， 4月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3096萬、17687萬和4323萬平方米，環比增幅分別為5.2%、-0.2%和1.5%，同比增幅分別為-15.6%、-4.4%和1.4%。一線城市4月份庫存出現了增長，這和一線城市收緊調控後成交萎縮，以及推盤節奏加快有關系。總體上看，一線城市增加後續供應仍十分迫切。
二線城市的庫存環比出現了下降。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，二線城市4月份新增供應量為2213萬平方米，高於3月份2059萬平方米的水平。但由於在3月份一線城市限購收緊後，大量資金轉移到二線核心城市，這些城市市場十分火爆。新增供應量小於新增成交量，導致庫存出現了環比下跌態勢。
三線城市4月份新增供應量為396萬平方米，而新增成交量為331萬平方米，新增供應量大於新增成交量，這使得庫存出現小幅上升。總體上看，三線城市的去庫存任務依然艱巨。
合肥、南京、蘇州上漲壓力大
從反映去庫存壓力的存銷比來看，4月份，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.9，這也意味著市場需要用10.9個月的時間才能消化完這些庫存，該數值相比3月份的11.5個月收窄了0.6個月的水平。
嚴躍進說，目前存銷比數值大體相當於2013年3月份的水平。觀察歷史數據，目前存銷比處於歷史低位，這是近期房價持續上漲的市場邏輯。2016年上半年預計該指標總體上會在低位徘徊，也意味著後續房價將繼續上漲。
分城市來看，4月份一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為8.4、10.5和16.9個月。相比3月份7.8、11.3和17.9個月的數值而言，二三線城市的去化速度均有加快。這其中，一線城市總體上有所上升，這和供應量增加、以及調控升級後成交量有所下滑等因素有關。
從35個城市的具體數值看，三線城市雖然受4月份市場交易活躍的影響，去庫存壓力有所釋放，但總體上看存銷比依然較大。北海的存銷比數值最高，為30個月。另外，淮南、煙臺等城市存銷比也比較高。這三個城市均為三線城市，且去庫存周期都超過了兩年的水平。
相比而言，合肥、南京、蘇州等城市的存銷比較小。例如，合肥和南京這一數值僅有2個月，而蘇州這一數值也只有3個月，這三個城市都面臨著十分巨大的上漲壓力，近期的土地溢價率也很高，這些城市面臨著政策收緊的風險。
例如在合肥，進入2月份以來，合肥房價開啟瘋漲模式，政務區房價在兩個月時間平均上漲了6000元/平方米;位於合肥高新區的百商悅瀾山項目，在此前的價格為8500元/平方米，但進入4月份已經達到12000元/平方米，漲幅達41.18%;位於廬陽區的文一名門湖畔項目漲幅達到37.5%。
根據當地媒體報道，合肥市主要領導日前表示：合肥房地產要加強調控，防止過快增長。否則，房價擡高了城市門檻，無形中也影響城市的競爭力。
在蘇州，5月17日晚，蘇州擬限購消息傳出。主要內容包括購房者須滿足繳納社保一年以上，個人所得稅繳納2年以上，另推出買房居住證滿一年等硬性規定，以防炒房和補繳社保。
嚴躍進說，對於一些重點二線城市而言，去庫存周期甚至低於6個月的水平。尤其是像蘇州、南京和合肥等城市，去庫存周期僅僅為2、3個月左右的水平。此類城市後續房價看漲預期會繼續得到強化。對於此類城市來說，近期政策收緊的概率在增加，抑制房價過快上漲已變得刻不容緩。從長期看，積極供地、加快增加供應才是最根本的應對策略。
融創孫宏斌：南京蘇州地價風險已經非常大
來源: http://www.yicai.com/news/5014071.html
“大家都在三四線城市布局時，我們堅守一線拿了很多地，很多房企收縮戰線重回一線城市搶地的時候，融創搶先布局了‘強二線城市’。”針對目前一些房企在二線城市高價搶地的現象，融創中國控股有限公司(下稱“融創中國”，01918.HK)董事會主席孫宏斌5月16日在融創北京壹號院全球發布會上對第一財經等媒體記者評價稱，“最近南京和蘇州（高企的）地價肯定是不對的，每個企業買地都有自己的判斷，我自己覺得地價的風險已經非常非常大了。”
網絡資料圖
強二線：機會還是陷阱
2016年春節前後，北京、上海等一線城市房價明顯上漲，隨後帶動地價上揚。北京南六環外的黃村區域個別地塊樓面價都超過了每平方米4.5萬元，遠超同地段二手房價格。近兩個月，以長三角的南京、蘇州為代表的二線城市房價接棒上漲，地價也水漲船高。日前，葛洲壩、金茂等房企在南京河西南部競拍“地王”，最終拍出每平方米4.5萬元的價格，超越此前兩天上海每平方米4.2萬元的“地王”價格，成為南京新單價地王。
“蘇州、南京地價是不對的，杭州曾經比上海還高，因為地價高，很多開發商在杭州虧錢的，南京是步杭州的後塵。”對此，孫宏斌稱，開發商買地有時處於慣性，每家企業對地價有自己的判斷，但他認為最近南京和蘇州地價“肯定不對”，他認為市場風險已經非常大了，房價不可能每年都往上漲，這一輪房價漲這麽快，已經把後面好多年的上漲空間消化掉了。在他看來，不像上海，南京土地供給大，房價一直在每平方米2萬余元，現在樓面價動輒超每平方米3萬元是不合理的。
今年3月29日，融創中國在香港公布的2015年全年業績顯示，2015年其合同銷售額682.1億元，同比增長3.6%，再創新高;凈利潤36.1億元，同比增長11.2%;融資成本從2014年的9.1%下降到7.6%，與此同時，毛利率回落到12.4%。從2015年開始，通過收購等方式，融創在上海、南京等長三角城市快速布局。融創也在向全國全面拓展，短短一年時間，進入濟南、成都、西安、武漢、南京、合肥、寧波等城市，城市布局從8個增至19個。
對融創而言，這樣的布局計劃與保持規模增長不無關系，但融創進入的部分二三線城市也被認為地產盈利空間有限。對此，易居中國執行總裁丁祖昱今年3月底曾著文提醒，西安房價最近三年基本不漲，供大於求的態勢沒有得到改善，庫存消化周期依然有19個月，而成都也是一個“跑量不跑價”的城市。此外，丁祖昱認為，部分招拍掛土地價格較高，未來存在一定風險，尤其那些溢價超過100%的，如合肥地塊樓板價比周邊的銷售價高，雖然合肥在二線城市表現突出，但在短時間內房價上漲過快，已經存在一定的房價泡沫，再期望上一個臺階難度不小。
“雖然融創2016年的目標比較保守地定在800億元，但明眼人一看，這已經劍指千億的態勢，老孫還是想把融創繼續做大。”丁祖昱認為，做大不是壞事，但今天繼續為追求規模而做大，還是隱含著一些風險。
近兩年，面對媒體，孫宏斌一直強調“判斷”二字。孫宏斌16日對媒體回應稱：被問及未來拿地策略時，孫宏斌回答，“我們不想跟別人說我是保守還是激進，但我們會小心做判斷，拿自己認為對的地。我不會高價搶地，這麽多年我沒有去過一次拍賣現場，不需要在當時做判斷，我們不會搶貴的地，如果合適也毫不猶豫。”
通過並購補貨北京豪宅
拿地三年後，推遲開盤的融創北京農展館項目16日下午正式宣布面世。2013年9月，融創中國以43億元的總價，競得北京市朝陽區農展館附近一地塊，該土地的總建築面積約5.9萬平方米，機構測算其樓面價高達每平方米7.3萬元。去年6月18日，融創中國曾在北京舉行全球發布會，高調宣布北京壹號院將與倫敦海德公園一號、紐約One57等世界級豪宅比肩。融創北京區域公司高級副總經理樓艷青當時介紹，北京壹號院執行非常嚴格的預約制，每個客戶預約後有專屬接待時間，對項目客戶信息嚴格保密，主要客戶群體是新貴階層和陽光財富階層，為行業領軍人物，IT、金融行業是主力。
東三環市中心的稀缺地段，使館區，農展館內5.3萬平方米大湖，擁有唯一的城市高爾夫球場，毗鄰亞洲最大城市公園朝陽公園，這些要素成為該項目的賣點。融創當時原計劃2015年9至10月推出，也不排除為做到精致而延期入市，當時對價格的計劃是，一期產品價格在每平方米15萬~20萬元之間，臨湖的房源每平方米超過30萬元。
彼時孫宏斌稱，這個項目不著急去化，賣一套少一套，可以慢慢賣。他還透露，這個項目進行設計規劃時，他覺得這類市中心的項目是個數學題，要考慮日照高度及容積率，還要考慮限高因素，當時“做了無數個規劃”，最後他在設計風格上選定了自己比較喜歡的穩重、簡單舒服、不太“土豪”的現代風格。
“北京壹號院花費了我們太多時間，上周我們還在對景觀進行最後的調整，近期就要開放了。”融創北京區域公司總經理荊宏16日介紹，目前融創在北京有四個產品系列，都市綜合體“中心系”、產品數量最多的區域品質住宅“壹號系”、頂豪產品“壹號院系”、稀缺地段獨棟別墅“莊園系”。其中“莊園系”為新產品，是融創通過收購得來的獨棟別墅項目，將於7月份正式推出。
今年春節前後，融創北京區域公司收購兩大獨棟別墅項目，分別是昌平北七家項目、懷柔雁棲湖獨棟別墅項目。媒體報道稱，合計收購獨棟別墅260棟。融創方面表示，該項目整體貨值將達到百億元，預計2016年中面世。彼時，業內有分析稱，融創是業內以快速開發及營銷而著稱的企業，計劃在今年中期面市，也代表了融創的去化決心，但如何對這兩個老牌別墅進行改造，能否快速去化，對融創也將是個考驗。
“現在拿地貴，很多項目是被豪宅化，但好多房子多十幾萬其實是不對的，這里面風險挺大的，北京很多貴的地項目遲遲不入市，是因為一套房子超過3000萬到一個億的時候有很多選擇，全世界都有很多選擇。”對於北京壹號院，孫宏斌說，這個項目對融創來說財務指標和盈利指標都不重要，融創希望它像蘇州桃花源一樣傳世。但他同時表示，自己對融創在北京項目的去化速度並不擔心。
對於北京的地價，孫宏斌回答：“當時拿農展館地塊的時候很多人覺得貴了，其實我覺得不貴，其他舉牌的幾家價格也都出到了7萬元左右，代表這個不是我一家的看法。這塊地主要是稀缺，我覺得大部分房子都不該這麽貴。現在土地市場這麽瘋狂，讓我們顯得很便宜，也不是我們的目的。我們只是花了三年時間做了一個比較好的東西，銷售我一點都不擔心，去年北京壹號院較貴的（房源）賣到每平米30萬，（同樣的房源）今年30萬元肯定買不到了。”
大中里變身興業太古匯 南京西路商圈能否借機更新換代
來源: http://www.yicai.com/news/5021934.html
上海曾經著名的石庫門建築群大中里，今年下半年將以新形象亮相南京西路商圈。
這個已定名為興業太古匯的商業綜合體項目，占地面積約6.3萬平方米，總樓面面積約32.2萬平方米，總投資額高達170億元，包括酒店及酒店式住宅、寫字樓和購物中心，將成為南京西路商圈最新的商業綜合體項目。
這是太古地產在內地的第五個商業項目，此前陸續開業的北京三里屯太古里、北京頤堤港、廣州太古匯、成都遠洋太古里項目均獲得較大成功，分別成為三個地方的商業新地標。
然而，上海南京西路商圈從來都是個有故事的女同學，有最早引進國際一線大牌的“金三角”，還有競爭激烈“金五星”，更有優衣庫、H&M、M&S、GAP等全球知名的快時尚品牌旗艦展示店。不僅如此，2016年年內，上海南京西路大商圈將有一系列重大項目竣工，如茂名北路豐盛里、國泰君安辦公樓、石二社區60號地塊等。
經過15年打磨的興業太古匯項目將在南京西路商圈面臨什麽?
南京西路商圈第二次更新升級出現的地標嘉里中心（網絡資料圖）
有故事的大中里和南京西路商圈
興業太古匯此前一直被稱為大中里項目，該項目位於上海市南京西路東段、石門一路、威海路合圍區域。此前這片區域是上海市區保留最完整、規模最大的石庫門之一——大中里。
1925年，位於英租界的“大中里”地塊被一家英國房地產商看中，進行了開發。英國開發商深諳中國人的居住習慣，於是東西方的建築文化在此融合，當歐式的雕花門楣、聯排別墅式的布局與天井、前後客堂、前後廂房、亭子間和曬臺組合在一起，一處被賦予了西式風格和傳統江南民居的石庫門誕生了。
這里還有近百年歷史的民立中學的一棟老校舍。民立中學老校舍是一幢中西合璧的花園洋房，建於1920到1930年間，於1999年被評定為上海市優秀歷史建築。
靜安區大中里曾是上海中心區最大的石庫門建築（資料圖）
而早在上世紀二三十年代，石門路便是上海知名的時裝街，各種英國貴族範兒的紳士裝、淑女服曾吸引了當時僑居上海的國際各界名流。
如今的南京西路商圈更是說不盡道不完。從內地最早引進國際一線品牌的恒隆、中信泰富、梅龍鎮這樣的“金三角”，到“金五星”越洋廣場、會德豐國際廣場、東海廣場、嘉里中心二期以及1788國際中心。不到20年間，南京西路商圈已經可以比肩國際一線商業的地位。南京西路恐怕也是內地最具國際範兒的地段，東起新世界百貨，西到靜安寺，奢侈品大牌、國際快時尚、豪車展示店、五星級酒店和甲級寫字樓，進進出出的客流膚色各異，甚至幾十種語言不絕於耳。
作為舊上海標誌性建築的石庫門舊貌換新顏的例子在上海並不鮮見，其中港資房企瑞安改造的新天地就成為上海知名的商業新地標。同樣也是港資房企，興業太古匯怎樣將知名的大中里變身南京西路新的商業地標?
據興業太古匯租賃及管理副總經理杜一莉介紹，2002年底，香港興業國際獲取大中里整個地塊，但是之後有一些具有挑戰性的事情發生，如SARS以及靜安區發生的變化，一直到2005年、2006年，動拆遷方案才開始啟動。
“2003年以後，上海的房地產市場變化非常快，當時地價已經上升了很多。到了2006年的時候，由於市中心動拆遷難度的加大，香港興業國際副主席——查懋成先生覺得這塊地可能是上海市中心最後一塊大體量的土地，如果按照拿地時的原有計劃將三分之二的土地用於住宅用途，雖然可以快速回籠現金流，但相對浪費了土地的價值。於是他決定放棄原來的規劃，主動在2006年的時候跟市政府和區政府提出，願意把整塊地變成一個商業辦公的組合，不再有任何住宅的成分。由於這將給區里的樓宇經濟帶來非常大的支持，這樣的決定得到了區政府和市政府的支持。所以，關於興業太古匯轉型的各方面工作此後就進展得非常快。”杜一莉透露。
此後，香港興業國際引入香港資深大型商業項目的開發商太古地產作為合作夥伴，2006年太古地產正式宣布投資並持有香港興業國際的上海南京西路項目的50%土地股權，兩家公司共同開發並運營此項目。公開資料顯示，興業太古匯總投資額是170億人民幣，其中銀行貸款是80億，剩下的都是由香港興業國際和太古地產的自有資本進行投資。
位於南京西路、石門一路、威海路合圍區域的興業太古匯（夜景效果圖）
整個項目的動拆遷及開發建設過程持續了將近10年。2010年3月，有近90年歷史的上海市優秀歷史建築民立中學老校舍，被平移到57米外的威海路邊並命名為“查公館”。
雖地處黃金一線商圈，但實體商業受到的沖擊也讓商業地產界的觀察人士為興業太古匯項目捏一把汗，如南京西路一直聚集國際大牌的恒隆廣場，就出現多個一線品牌撤店的情況;梅龍鎮也進行了重新設計布局。
除了購物中心，酒店業形勢也面臨拐點。第一太平戴維斯研究部的報告顯示：“2016年酒店投資收益率將繼續承壓。然而，酒店價值已經站在或接近歷史最高點，收益率下行空間將更加有限。”
寫字樓的形勢似乎也並不樂觀。第一太平戴維斯的寫字樓報告顯示，2016年第一季度，上海核心商務區新增供應14萬平方米，將全市核心商務區甲級寫字樓存量推至650萬平方米;2016接下來的三個季度內，核心商務區預計有約98萬平方米新增供應入市。
將於今年下半年至明年下半年分階段啟用的興業太古匯綜合體項目，或將同時面臨著機遇和挑戰並存的形勢。
興業太古匯租賃及管理總經理李振輝介紹，興業太古匯將會打造成為整體社區。“實體商業受到的沖擊確實存在。但從項目本身來說，興業太古匯項目是一個綜合體，配備商場，寫字樓和酒店。這三個客群之間會產生很多互動。之所以興業太古匯的寫字樓預租狀況比預期的好，是因為交通便捷，配有地鐵交通以及配套的超市、餐飲。另外還有書店以及一些生活時尚類的商鋪，為上班族提供中午休息的場所。”其還表示，興業太古匯為目標客戶群所提供的多樣化選擇將會決定項目未來的命運。
北京三里屯太古里，香港太古地產在內地的第一個商業項目（資料圖）
內地消費升級與港資房企的新機遇
近年來，港資房企內地撤資或拋售項目的情況不絕於耳，內地房地產業進入所謂的“白銀時代”，很多在商業地產領域長袖善舞的港資開發商都感受到了絲絲寒意。
2015年，新世界集團、華人置業、信和置地等港資房企出售15個超大型地產項目。九龍倉也將2016年內地銷售目標下調，並表示在內地將會保持嚴謹審慎的購地原則。港資房企紛紛收縮內地“戰線”。
另一方面，和眾多內地房企一樣，不少港資房企也紛紛表示希望到一線城市拿地開發“避險”，其中商業地產項目又是港資開發商的優勢所在。
“個人覺得內地這幾年變化比香港還快。國內的消費者對於新事物的需求越來越多，變化也是越來越快。這個行業的挑戰就是不斷明白目標消費群的具體需要並做出適度調整。這也就是興業太古匯將入駐商家數量擴到250家店的原因。”李振輝介紹。
資料顯示，目前南京西路工作的白領超過20萬。李振輝表示，希望能夠通過餐飲和多元化的服裝零售吸引精打細算的南京西路上工作的白領。當前興業太古匯的餐飲占比為30%。除了餐飲，興業太古匯也囊括了零售和生活的業態，比如中國內地最大的City’Super生活超市、占地1500平方米左右的瑜伽館Space Cycle及書店Page One等。據公開資料顯示，星巴克首家海外咖啡烘焙工坊及臻選品鑒館也將坐落於興業太古匯並於2017年年底開幕。
成都遠洋太古里（資料圖）
目前興業太古匯的寫字樓租戶覆蓋了金融投資、專業服務、生物醫藥、時尚零售、化妝品集團等多行業，其中包括財富及全球500強企業。“有一個最大的租戶大約租了8層樓，17000多平方米。”杜一莉透露，目前興業太古匯的甲級寫字樓租戶以跨國公司為主。
研究商業地產及購物中心20多年的克而瑞咨詢中心副總陳倍麟介紹，南京西路商圈已經到了又一輪更新換代的時期。從最早的“金三角”到後來的嘉里中心等“金五星”，再到今天南京西路國際一線奢侈品、中高端品牌及知名快時尚品牌旗艦店並存的格局，已經是進行了至少三次商業消費的升級。在經濟水平普遍提高的今天，奢侈品反而並非是年輕一代消費者最向往品牌。“現在的主流消費群體，更大程度的體現個性化，因此綜合業態的商業更能夠滿足這種消費特征。商業是由消費者決定的，所以周期性很強。消費者的口味也是不斷變化、求新求鮮。”陳倍麟女士表示，因為消費者很挑剔，商業需要及時更新，興業太古匯的綜合體項目恰在此時出現，應該會面臨比較好的機遇。
上海知名的石庫門商業新地標新天地，香港瑞安開發（資料圖）
體量如此巨大的商業綜合體會不會破壞南京西路商圈現有的商業格局?“商業是需要規模效應的，既需要客流的規模，也需要各種商業業態的規模。各種業態結合在一起，會不斷完善商圈的成熟度，以滿足不同需求層次的消費。”陳倍麟舉例說，按照一般性理解，最好的地段應該留給最貴的奢侈品牌，但事實可能恰好相反。“我去考察過紐約曼哈頓第五大道，那里最好的位置並不是國際一線品牌，而是優衣庫、ZARA這些快時尚品牌。”陳倍麟表示，目前的南京西路商圈已經相對成熟，國際一線、中高端、知名快時尚品牌錯落有致，但由於該區域商務樓宇集中、軌道交通發達、年輕消費群體較為聚集，仍然需要一站式、個性化、品質化的商業綜合體來滿足消費升級的需要。
“在上海或者內地，商業做得最好的都是合資或外資企業(包括港資)。無論是創新、設計理念還是建設空間及景觀設計甚至物業硬件投入，內地企業的差距都還很遠。”陳倍麟表示，商業是人們除了生活、工作之外的第三空間，需要承擔並實現各種社會功能，而不僅僅是購物。
隨著內地一線城市土地資源越來越貴、越來越稀缺，怎樣最大程度的盤活商業價值並實現商業地產的社會功能，成為考驗開發商和運營商的一大挑戰。這或許也是在資本及開發、運營方面占據優勢的港資房企在內地一線城市面臨的新機遇。
似曾相識---為了昨天的南京
Nainital的碎片哥
來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_6a54e96a0102wh43.html
無奈離去，在“烈火”中重生
1881年，南海蠶繭歉收，絲織業因缺土絲而停產，絲織工人在絲織行會的調唆下，將不幸歸罪於機器繅絲廠多購了蠶繭，斷了手工繅絲業者的生路，於是搗毀機器繅絲廠。因蠶繭失收導致當地手工業行會會員暴動，積聚了多年的新舊生產力和生產關系的矛盾終於以一種極端的形式爆發，滋事者搗毀機囂，三名機繅工人被殺。一直夾在官府和封建勢力之中艱難求存的陳啟沅眼見多年的心血毀於一旦，心痛異常。他組織工人護廠，收效不大，事態發展嚴重失控，無奈之中，他放下了多年來對官府所存的戒備之心，請求官府派兵平亂，結果卻出人意料之外，清政府不但沒有派兵，反而在幾天後頒布停工封廠令，腐敗的清政府下令所有絲廠“克日齊停工作”，南海縣知縣也頒布了《禁止絲偈曉諭機工示》，並且派兵查封全部機械繅絲廠。清政府為什麽這樣做？原因很複雜……絕望至極，繼昌隆被迫遷往澳門。
陳啟沅 我國第一家機器繅絲廠創始人
提要：18世紀產業革命後，意大利、法國等歐洲國家開展科學養蠶，改進絲綢機械，成為近代絲綢機器工業的發源地。中國絲綢工業最先走入近代化的則是繅絲工業。1873年由廣東華僑商人陳啟沅創辦的繼昌隆繅絲廠，標誌著中國近代機器工業的開端。
在當時，中國生絲在國際上的競爭力正處於日漸式微的階段，自陳啟沅制造的國內第一臺機械繅絲機誕生後，國內沿用了數千年的手工繅絲逐步被機械繅絲取代，使“廠絲”的競爭力遠遠高於“土絲”，從而大大促進了19世紀後半期至20世紀初國內種桑養蠶業。
出國經商不廢農桑之心
陳啟沅(1834-1903)，字芷馨，廣東省佛山市南海區西樵鎮簡村人，出生於一個普通農民家庭，少年時代曾兩次應童生試。陳啟源好學，對於諸子百家，天文地理，均博學強記，知識豐富。據傳說，他曾把一部五六萬字的《康熙字典》完完整整地抄在一把普通的紙扇上，一般人要想看清字跡筆畫，非得用放大鏡不可。他是我國第一個近代民族工業實業家、愛國華僑、南海繼昌隆機器繅絲廠創始人，除了開拓實業，他還勤奮著述，以惠後人，撰有《蠶桑譜》一卷、《陳啟源算字》十三卷等。陳啟源1903年去世，葬於南海小塘鷓鴣崗。
陳啟沅在未成年時，父親去世家境漸漸困苦，於是放棄科舉，與二哥陳啟樞在村中一邊教書，一邊以農桑為業。後為生活所迫，陳啟樞出國到越南謀生，三年之後，稍有積蓄，於1854年回國，帶陳啟沅同往越南，在那里從事紗綢雜貨買賣。陳啟沅極有悟性。到越南後，又到暹羅(泰國)、緬甸等地考察機器械具。在暹羅時，他對當地采用蒸汽機進行繅絲十分感興趣，經過長期觀察、研究，熟悉了機械操作。特別是看到法國式的“機械制絲，產品精良”，萌發了創辦繅絲廠念頭。當時廣東南海順德一帶盛產蠶繭，但因制造方法落後，在國際市場上中國生絲競爭不過洋絲。19世紀60年代，在清政府與太平天國的戰爭中，中國生絲的重要產地江浙地區遭到了嚴重的破壞，生絲的產量一度銳減。而這時法國、意大利等西歐主要生絲產地卻被一種叫“微粒子病”的慢性蠶病所折磨，生絲的生產幾乎到了癱瘓的地步。因此，歐美的生絲消費者轉而向未受到戰爭破壞的廣東地區大量收購。到了70年代，廣東土絲的發展和對外輸出已達到了高峰。但歐美絲織業者認為中國絲的“品質不純、貨樣不符、粗細不勻、價格高昂”，他們迫切需要品質良好的生絲，並且明確提出願出較高的價格來購買如同歐洲用機器生產的廠絲。這種局面更激起陳啟沅回國辦廠、振興民族絲業的強烈願望。
在“破壞風水，傷風敗俗”中建廠
1872年，陳啟沅賣掉自己在越南堤岸廣東街的物業，回到家鄉廣東南海簡村開辦了繼昌隆繅絲廠，沒有官府的支持，沒有洋人的資金，是真正意義上的民族資本開辦的企業，也是中國第一家機械繅絲廠。
陳啟沅的家鄉盛產原料繭，當地農民有繅絲傳統，因而人員可大量招募。於是，他仿效在安南的法國式繅絲機器，親手設計繪制了兩套機器圖樣。全部設備包括蒸汽鍋爐、繅絲車和絲釜都由當地制造，其中絲車改為木制，絲釜改用陶制，仿制了“法國式(共拈式)”的繅絲機，親自主持廠房和設備的設計制造，包括鍋爐、蒸汽爐、貯水器、繅絲機、焙繭室等。當時投資7000余兩白銀，其中4000兩用於廠房、設備，3000兩用作流動資金。由於資金限制，當時設備因陋就簡，主機是一個經過改裝的輪船舊馬達。煮火鍋爐一座，貯藏冷水的大鍋一口及綴絲的釜位數十，可容幾十人操作，雇工大都來自左右鄉鄰。鼎盛時繼昌隆的繅絲工人多達600人，繼昌隆實行八小時工作制，工人可按季度參加分紅，還建立了相應的質量管理制度。這種管理制度對後繼者起了示範作用，奠定了當時民辦企業的基本格局。
對於廠址的選擇，陳啟沅除考慮到原料、人力、貿易、信息等因素的便利外，更加考慮到要與官府和封建行會保持一定的距離，以規避政治風險。但偏偏事與願違，從建廠之初，陳啟沅的機械繅絲廠就被指責為破壞風水，傷風敗俗。
對工廠完全沒有認識的地主豪紳以高煙囪破壞風水、男女工混雜有傷風化等為借口，阻礙新廠的開辦。陳啟沅采用與外鄉人合作制造設備的方式，成功避免了正面沖突，用一年時間，建起了規模了得的蒸汽繅絲廠。他對手繅工藝的最大改進是把炭火加熱煮繭變為蒸汽鍋爐加熱煮繭，這一改變，使繅絲生產工廠化成為可能。而機器繅絲的高效率和高品質，為陳啟沅站穩腳跟、說服鄉民提供了有利的事實依據。
繼昌隆投產一年獲利豐厚，女工們手中有了積蓄，有人萌發了自由戀愛的想法，也有人對封建包辦婚姻不滿，鄉民本來對男女同工早有微詞，見有女工“膽大妄為”，便指責為“傷風敗俗”，用“浸豬籠”的方式嚴加懲罰，陳啟沅的繼昌隆自然成為眾矢之的。在此期間，陳啟沅大量投資家鄉的公益事業——辦學、辦醫療、興修水利等，由於他的努力，南海簡村興盛一時。1876年，由於歐洲氣候不佳，意、法等國蠶繭嚴重歉收，洋商爭先恐後來華采購生絲，一時絲價狂漲，繼昌隆也在這一年獲得了厚利。另一方面，經過幾年之後，機器繅絲女工的技藝已成熟，產品質量逐漸穩定。這時候社會上對新繅絲廠的看法才有了轉變。
革新技術，使用蒸汽新動力
建廠初期，陳啟沅在生產工藝上主要改進在於采用鍋爐熱水蒸氣煮繭，代替手工繅絲的炭火煮繭。舊式繅絲業技術落後，主要工具有繅車、竹磨、鍋馬、絲籠、繳竿、鐵鍋等，傳統家庭繅絲多在土竈中以炭火加溫煮繭索緒。這種煮繭方法溫度難以控制，並容易造成生絲纖度不勻凈的毛病，不適應近代機器絲織業的要求。陳啟沅對手繅絲煮繭技術加以改進並使用蒸汽機，其作用是，“一、用來發動抽水器向外湧吸水入廠；二、煮沸水，並將沸水透過汽管輸送到各繅絲工作位去。”19世紀80年代以後，手工繅絲業中，效率較高的足繅機逐漸代替了手繅機。陳啟沅設計這種半機械的繅絲小機，也逐漸為廣大的手工業者所接受。
機器繅絲對勞動生產率的提高十分顯著。陳啟源把他所設計的“新器”和手工繅絲的“舊器”作了比較：“舊器所繅之絲，用工開解，每工人一名可管絲口十條，新法所繅之絲，每工人一名，可管絲口六十條，上等之婦可管至百口。”此外新法所繅之絲，粗細均勻，絲色潔凈，彈性較大，因此，售價也較手工繅絲高出三分之一。機器繅絲大大提高了勞動生產率，與原來的手工操作相比，質量精良，柔軟精美，大量出口，遠銷歐洲和東南亞。這也是中國民族資本經營近代機器工業的肇始。
陳啟沅在晚年，著有《蠶桑譜》一書。書中保存了當年設計的機器圖樣。通過比較，他描述了新式機器提高工效幾倍、十幾倍的生動景象。不僅如此，對產品質量的提高也有重大作用：“新法所綴之絲，粗細均勻，絲色潔凈，彈性好，以致在成本不變的情況下‘沽出之價，竟多三分之一。’”以致“期年而獲重利。”陳啟沅在家鄉創辦機器繅絲，使縣內繅絲業實現機器生產後，廠絲“一船絲運出，一船白銀歸”，極大地刺激了蠶桑業和繅絲、絲織業的發展，至1920年，全縣年產鮮繭萬多噸，1922年，全縣生絲產量約占全省二成，1924年，僅西樵、民樂兩地的絲織機，便約占全省四分之三，年產紗綢100多萬匹(每匹4.8丈、約合16米)，民樂還創制出具有扭眼通花圖案、更利於通風透氣的香雲紗。民國18年《蠶紗報導》記載：南海紡織品之輸出占全省輸出總值的80%以上。以蒸汽機為動力，雇工六七百人，采用機器繅絲，產品精美，獲利甚厚。兩年之後，南海又建立了4家繅絲廠，至19世紀80年代初增至11家，共有繅車2400架，每年產絲1200包。
無奈離去，在“烈火”中重生
1881年，南海蠶繭歉收，絲織業因缺土絲而停產，絲織工人在絲織行會的調唆下，將不幸歸罪於機器繅絲廠多購了蠶繭，斷了手工繅絲業者的生路，於是搗毀機器繅絲廠。因蠶繭失收導致當地手工業行會會員暴動，積聚了多年的新舊生產力和生產關系的矛盾終於以一種極端的形式爆發，滋事者搗毀機囂，三名機繅工人被殺。一直夾在官府和封建勢力之中艱難求存的陳啟沅眼見多年的心血毀於一旦，心痛異常。他組織工人護廠，收效不大，事態發展嚴重失控，無奈之中，他放下了多年來對官府所存的戒備之心，請求官府派兵平亂，結果卻出人意料之外，清政府不但沒有派兵，反而在幾天後頒布停工封廠令，腐敗的清政府下令所有絲廠“克日齊停工作”，南海縣知縣也頒布了《禁止絲偈曉諭機工示》，並且派兵查封全部機械繅絲廠。清政府為什麽這樣做？原因很複雜……絕望至極，繼昌隆被迫遷往澳門。
世界潮流，不可阻擋，歷史發展，豈能遏止！意味深長的是，三年後，當陳啟沅得知解禁消息後，他毫不猶疑把工廠再度遷回家鄉，並且自行設計制造了一種腳踩式繅絲機，供手繅工人居家使用。而這種腳踩式繅絲設備，本應出現在蒸汽繅絲之前。說明陳啟沅意識到，多種繅絲方式並行，更適合當時中國國情。腳踩式繅絲機的出現，緩和了機繅與手繅的矛盾，是陳啟沅對繅絲業發展進程的完善。幾年後，陳氏經營規模擴大，又辦了幾家工廠，並在廣州開設絲莊，專營生絲出口貿易，生意日隆。由於陳氏辦廠的示範效用，附近鄉里先後仿效，迅速推廣，20年後，廣東省機器繅絲廠達數百家，有女工10萬人，生絲出口總值達4，000萬兩白銀，已經成為一個新興的行業。
破除不良習俗，造福鄉里百姓
陳啟沅，不僅是一位傑出的企業家，而且是思想開明，敢於與傳統抗衡的先驅。早在在安南經商期間，他曾籌集資金建起潔凈磚屋，請國際紅十字會醫護人員，免費為被視為不祥物的臨產土人孕婦接生。帶頭廢除不良習俗——“雞米酒”俗，造福鄉里。南海、順德農村女子嫁後有不落家陋習，新娘新婚三天後，即回娘家居住，只有逢年過節才返回夫家住一二天，直到懷孕了才落家。在落家時，不論婆家貧富，都要擺一席酒宴，宴請當年曾參與婚禮的親戚朋友，被叫做“雞米酒”。這就苦了貧苦的家庭，如不擺過這酒席，而悄悄落家，將被鄉鄰所鄙視和非議。陳啟源有見於此，決心革掉這個陋習，他就從本家做起，凡是從他父親起所衍生的後人，不論男婚女嫁，落家時一律不搞“雞米酒”。這樣一來，鄉里目睹富甲一鄉的陳啟沅尚且不擺雞米酒，從此不但不敢非議，而且相繼仿效，一改此常令貧窮人家深感頭痛的陋習。
廈門合肥南京蘇州房價狂飆 做生意多年不如買套房
來源: http://www.yicai.com/news/5029564.html
在3月一線城市樓市調控紛紛加碼之後，盡管一線城市已明顯降溫，但以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的二線城市接棒一線城市的火爆，房價、成交量及土地出讓量不斷刷新紀錄。
國家統計局18日發布的5月份70個大中城市的住宅銷售價格統計數據顯示，與4月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，上漲的城市有60個，持平的城市有6個。環比價格變動中，最高漲幅為5.5%，最低為下降0.5%。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此解讀稱，房價總體漲勢放緩，一、二、三線城市環比漲幅均比4月有所收窄。據測算，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅分別比上月收窄0.3和0.4個百分點，其中一線城市環比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個百分點，二、三線城市環比平均漲幅都分別比上月收窄0.2和0.1個百分點。
同比來看，5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市均為50個，分別比上月增加4個和3個。房價同比總體繼續上漲，但城市間漲勢出現新變化。一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均開始收窄，而二、三線城市同比平均漲幅則在上月基礎上繼續擴大。
中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，新建商品房數據中，二線城市全面取代一線城市，成為房價上漲的先鋒。相比4月，5月上漲城市中一線城市繼續降溫，二線城市開始全線瘋狂。
這其中，廈門環比上漲5.5%位居第一，合肥環比上漲5.1%位居第二，南京上漲4.1%。從目前市場看，包括在國家統計局統計發布的70個城市外的蘇州，這四個城市的房價漲幅從4月開始就已全面取代了一線城市，堪稱房價上漲“四小龍”。另外天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌、鄭州、寧波、石家莊、濟南等城市漲幅單月環比均超過了1%。
這其中，“領頭羊”廈門自2009年以來，房價都保持上漲的勢頭，即便是2014年全國房價下行調整的時候，廈門房價仍持續快速上漲。今年以來，廈門又繼續一波快速行情，半年內大部分區域已上漲四成以上。根據中國房價行情平臺的數據顯示，5月份廈門的平均房價已達到29027元，超過一線城市廣州近9000元，直逼北上深，位居全國第四。
來自福建泉州的陳先生，目前在浙江做點小生意，2014年底在廈門杏林灣入手了一套80多方的的房子，每個月要還月供1萬2左右，去年年中由於資金緊張，陳先生一度想要賣掉這套房子，不過最後還是支撐下來。“幸好支撐了下來，現在這套房子升值了至少100萬，做生意要賺多少年才能賺到啊。“
合肥的上漲速度與廈門不相上下，5月合肥下屬長豐、肥東、肥西三縣樓盤備案價均已過萬，且部分熱門樓盤備案價直逼兩萬，肥西信地華地城在不到一個月的時間內，備案價由8311.81元/平米漲到10200.53元/平米，漲幅為22.7%。
在土拍市場，早在今年4月底的土拍中，合肥城建以1490萬/畝拿下肥西【2016】6號地塊，高達10159.04元/平的樓面價使肥西的樓面價在三縣中率先破萬元大關。下屬縣的樓面價都過萬，細思極恐啊。
在二線“四小龍”繼續狂飆突進的同時，一線城市則開始降溫。其中，深圳漲幅明顯放緩，環比漲幅只有0.5%，市場開始明顯降溫，在調控政策影響下，深圳二手房連續2個月未上漲。北京、上海等等城市漲幅也開始放緩，不過，雖然一線漲幅放緩，但絕對值依然處於高位。
張大偉說，盡管絕大多數城市房價環比都出現上漲，但城市間漲幅差異仍然較大。從數據指標看，雖然二線城市刷新新高，但本輪樓市從2015年5月開啟全面上漲火爆周期，在經歷12個月的沖高後，在2016年5月開始觸頂跡象明顯。後續漲幅將持續放緩，不排除在2016年4季度出現部分城市開始下調的可能性。
南京樓市近一周網簽直線下落
來源: http://www.yicai.com/news/5028611.html
過去幾個月，南京樓市的火爆程度超過大部分二線城市。南京樓市“高燒”不斷的同時，南京土地市場也開始井噴，根據同策咨詢數據，南京今年1月-5月土地拍賣總金額已經達734億，其平均溢價97.65%。但是自從6月開始，南京樓市卻開始出現“退燒”跡象。
南京網上房地產數據顯示，6月6日至6月12日，南京商品房網簽共成交2396套，5月30日至6月5日，這個成交數量是3240套，而在此前，南京每周成交商品房接近4000套。
“無論是一手房還是二手房我們都感覺到了市場開始降溫，由於此前南京出臺了一些調整措施，加之蘇州、合肥相繼有傳言限購，因此很多購房者開始觀望，他們擔心現在入市價格太高，未來房價有所調整。同時，有一些購房者本身也是在等待新的樓盤開盤，由於6月本身就是淡季，開發商供應量開始下滑，因此成交量難免受到影響。”南京中廣置業新房部總經理金鑫告訴第一財經記者。
由於之前南京樓市頗為火爆，當地政府開始頻繁出臺調控政策。
今年4月，南京市發改委正式發布的關於《中共南京市委南京市人民政府關於推進供給側結構性改革的意見》的政策解讀中，明確提出開發商申報房價年化漲幅設定在8%-12%之間，同時南京將采取6項措施遏制房價過快上漲勢頭。
到了5月，南京更是宣布將實行土地出讓最高限價辦法，在熱點區域的住宅用地出讓時，由市政府設定地塊的出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效;物價主管部門在受理開發企業商品住房價格申報指導時，對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金，不計入其房價的準許成本，不作為申報價格的組成部分。
“市場情緒還是受到了政府的調控影響，很多購房者因此開始選擇觀望。”金鑫說道。
除了一手房，二手房也開始出現降溫。南京鏈家研究院統計，4月鏈家店均新增客源量環比下降29.4%，店均新增房源量環比下降27.7%，店均帶看量環比下降26%。到了5月，隨著每年五月份各中小學招生計劃的陸續發布，學區房客戶開始增多，5月店均客源量環比持平，店均帶看量和店均房源量在平穩中略有小降，整體供需比(新增客源/新增房源)為2.41:1，較上月下降0.11點。
南京鏈家的分析報告稱，由於進入5月之後南京二手房市場整體供需水平在平穩中略有下降，未來成交量出現進一步回落的可能性有所增加，而新增客源量的增速低於新增房源量的增速，賣方的市場主導力量可能會被削弱。
那麽南京樓市是否就此開始降溫呢？
記者查閱南京網上房地產數據顯示，現在南京商品房庫存為2.3萬套左右。“按照之前銷售速度在計算，南京的去化周期不超過3個月，這意味著樓市的降溫其實並不全是購買力不足，而是供應太少。”南京中原地產市場研究經理馬骉告訴記者。金鑫認為，南京的樓市降溫是正常現象，今年下半年隨著政府土地供應的增加，預計南京樓市會恢複一些活力，但是並不會有之前那麽火爆。馬骉則指出，考慮到未來南京會有很多IT這樣的新興產業，加上南京近日也被定位為長三角特大城市，未來還將有人口流入南京，因此這樣的退燒只是暫時的，長期看南京樓市還有不錯的發展。
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