一邊是三四線城市面臨著巨大的庫存壓力，一邊是深圳、上海、北京幾個一線城市和南京、蘇州等二線核心城市的房價節節升高。目前，樓市的分化仍在加劇。在三四線城市仍需一系列政策刺激加速去庫存的同時，幾個房價上漲迅猛的核心城市則在收緊調控，為樓市高燒降溫。

南京調控放“大招”

南京市政府日前出臺《市政府關於進一步促進我市房地產市場健康發展的意見》(下稱《意見》)，明確將著力供給側結構性改革，用好政策工具箱，優化庫存結構，同時改善供求關系，實現房地產市場健康發展。

目前，南京房價面臨著較大的上漲壓力。根據國家統計局公布的1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，1月份南京新建商品住宅價格環比大漲2.5%，月漲幅趕超首都北京，僅次於深圳、上海，位列全國第三。同比來看，上漲10.8%，僅次於深圳、上海和北京三大一線城市，位列全國第四。再加上，南京河西新地王樓面地價突破4萬大關，帶動周邊樓盤聞風而漲等因素，上漲壓力不小。

根據上海易居研究院的1月份50城庫存報告顯示，南京的存銷比僅為4個月，在所有城市中去化周期最短。而且有限的庫存還有相當大一部分在外圍區域，如高淳、溧水兩區庫存去化周期分別為17個月和23個月，扣除外圍區域因素，中心區域的去化周期更短。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，像南京目前的去庫存周期如此之短，房價正面臨著相當大的上漲壓力。對地方政府來說，後續亟需加快供應的步伐。

《意見》提及了加大土地供應、調整拍地方式、嚴控捂盤惜售等方式為“高燒”的樓市降溫。在土地供應方面，去年以來，南京地王頻出土地出讓樓面地價屢創新高，對房價上漲推動明顯。

對此，今年該市商品住宅用地供應不低於500公頃，特別是在商品住房供應偏緊、庫存較少的區域，增加土地供應量；而在商品住房庫存量較大區域，要減少土地供應量。同時，對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到45%時，調整競價方式，轉為競投配建保障性住房建設資金或面積。據南京市國土局相關負責人介紹，土地供應偏緊的江北等地區將加大土地供應量，接下來浦口區就有兩個地塊入市。

針對南京土地拍賣場頻現“地王”的現象。《意見》明確“對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到45%時，調整競價方式，轉為競投配建保障性住房建設資金或面積。”

同時，為嚴格土地出讓合同管理，南京將加強商品住宅用地供應監管力度，確保開發企業按時交納土地成交價款，按時開發建設。加大閑置土地處置力度，打擊故意囤地行為，對因各種原因暫未開發的土地要采取有效措施進行消化盤活，增加市場供給。建立土地市場誠信體系，將存在拖欠土地出讓金、閑置土地等失信行為的單位列入黑名單，限制參與土地市場競買。

在房價上漲預期強烈的時候，不少樓盤即使具備大批量入市條件，但部分開發商為觀望市場往往只是以一幢樓節奏慢慢推，價格節節上漲，接下來，這樣的開發行為將被喊停。

《意見》明確，根據年度計劃指引，分季度、月度及時采集開發企業項目信息，結合土地供應、規劃審批、價格指導、信貸投放等情況，合理引導上市規模和上市節奏。為擴大形成有效供應量，適度調整單次上市量，供應偏緊區域普通商品房住宅單次申領規模宜為3萬平方米左右。

在價格方面，南京市物價局相關負責人表示，對社會反映強烈價格上漲壓力較大的區域和樓盤，及時開展商品住房成本調查，了解房價成本構成，掌握房價真實信息，督促開發企業根據城市和經濟發展，以及居民收入的實際情況等因素，依照市場情況制定合理的銷售價格，防止提前透支價格預期，造成房價虛高。

核心城市調控加碼

除了南京，其他幾個房價上漲較快的城市如深圳、上海的調控也在進一步加碼。

在深圳，此前深圳市市長許勤在深圳市六屆人大二次會議記者會上表示，深圳去年房價上漲過快，和全國二線城市的房價方向不太一致。因此，深圳正在研究調控政策，確保房價在合理區間。

目前，限購進一步升級的消息已傳遍深圳。消息稱，深圳已計劃調整非本地戶籍人口的購房準入條件——購房人士社保繳納年限由1年變成3年，並於短期內執行。除了限購政策外，業內認為深圳還可能會在信貸、稅費等方面進行調控。對此，相關部門並未做出明確否認。深圳市規劃和國土資源委員會相關負責人表示，目前相關政策正在研究之中。

在上海，針對房地產市場存在的結構性問題，上海市發布新政要求進一步加大商品住房用地中小套住房供應比例，中心城區不低於70%，郊區不低於60%。此外，軌道交通站周邊區域(中心城區、郊區的覆蓋範圍分別為600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供應比例提高到80%以上。此外，保障性住房的中小套型住房的供應比例，中心城區為100%，郊區不低於80%。

“這顯示出地方政府對於房價過快上漲的擔心”。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，樓市已經出現過熱的城市，政府對於樓市調控政策層面開始轉向，收緊信號出現。

不過，盡管調控加碼，但樓市供求關系緊張的格局仍將繼續。以深圳為例，目前深圳新建商品住房用地主要來源於城市更新，未來5年，深圳每年僅0.33平方公里的新增住宅用地供應，新地幾乎無地可供，房地產住宅項目90%來自舊改。

張宏偉說，像深圳新增建設用地少得可憐，對住宅市場來講，勢必會造成未來供不應求的局面；從商品住宅市場去化周期來看，去年至今，整個市場去化周期也就6~7個月，甚至有時候更低。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，今年樓市調控的一大焦點在於加快供給側的改革，尤其是土地供給的變化。目前在政策的持續刺激下，整體市場的分化仍在延續，一線城市和部分二線核心城市已十分火爆。因此，在土地供應方面，在庫存壓力比較小的城市，尤其是一線城市和二線核心城市必須要增加供給量，加大中小戶型供給。