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融創孫宏斌：南京蘇州地價風險已經非常大

“大家都在三四線城市布局時，我們堅守一線拿了很多地，很多房企收縮戰線重回一線城市搶地的時候，融創搶先布局了‘強二線城市’。”針對目前一些房企在二線城市高價搶地的現象，融創中國控股有限公司(下稱“融創中國”，01918.HK)董事會主席孫宏斌5月16日在融創北京壹號院全球發布會上對第一財經等媒體記者評價稱，“最近南京和蘇州（高企的）地價肯定是不對的，每個企業買地都有自己的判斷，我自己覺得地價的風險已經非常非常大了。”

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強二線：機會還是陷阱

2016年春節前後，北京、上海等一線城市房價明顯上漲，隨後帶動地價上揚。北京南六環外的黃村區域個別地塊樓面價都超過了每平方米4.5萬元，遠超同地段二手房價格。近兩個月，以長三角的南京、蘇州為代表的二線城市房價接棒上漲，地價也水漲船高。日前，葛洲壩、金茂等房企在南京河西南部競拍“地王”，最終拍出每平方米4.5萬元的價格，超越此前兩天上海每平方米4.2萬元的“地王”價格，成為南京新單價地王。

“蘇州、南京地價是不對的，杭州曾經比上海還高，因為地價高，很多開發商在杭州虧錢的，南京是步杭州的後塵。”對此，孫宏斌稱，開發商買地有時處於慣性，每家企業對地價有自己的判斷，但他認為最近南京和蘇州地價“肯定不對”，他認為市場風險已經非常大了，房價不可能每年都往上漲，這一輪房價漲這麽快，已經把後面好多年的上漲空間消化掉了。在他看來，不像上海，南京土地供給大，房價一直在每平方米2萬余元，現在樓面價動輒超每平方米3萬元是不合理的。

今年3月29日，融創中國在香港公布的2015年全年業績顯示，2015年其合同銷售額682.1億元，同比增長3.6%，再創新高;凈利潤36.1億元，同比增長11.2%;融資成本從2014年的9.1%下降到7.6%，與此同時，毛利率回落到12.4%。從2015年開始，通過收購等方式，融創在上海、南京等長三角城市快速布局。融創也在向全國全面拓展，短短一年時間，進入濟南、成都、西安、武漢、南京、合肥、寧波等城市，城市布局從8個增至19個。

對融創而言，這樣的布局計劃與保持規模增長不無關系，但融創進入的部分二三線城市也被認為地產盈利空間有限。對此，易居中國執行總裁丁祖昱今年3月底曾著文提醒，西安房價最近三年基本不漲，供大於求的態勢沒有得到改善，庫存消化周期依然有19個月，而成都也是一個“跑量不跑價”的城市。此外，丁祖昱認為，部分招拍掛土地價格較高，未來存在一定風險，尤其那些溢價超過100%的，如合肥地塊樓板價比周邊的銷售價高，雖然合肥在二線城市表現突出，但在短時間內房價上漲過快，已經存在一定的房價泡沫，再期望上一個臺階難度不小。

“雖然融創2016年的目標比較保守地定在800億元，但明眼人一看，這已經劍指千億的態勢，老孫還是想把融創繼續做大。”丁祖昱認為，做大不是壞事，但今天繼續為追求規模而做大，還是隱含著一些風險。

近兩年，面對媒體，孫宏斌一直強調“判斷”二字。孫宏斌16日對媒體回應稱：被問及未來拿地策略時，孫宏斌回答，“我們不想跟別人說我是保守還是激進，但我們會小心做判斷，拿自己認為對的地。我不會高價搶地，這麽多年我沒有去過一次拍賣現場，不需要在當時做判斷，我們不會搶貴的地，如果合適也毫不猶豫。”

通過並購補貨北京豪宅

拿地三年後，推遲開盤的融創北京農展館項目16日下午正式宣布面世。2013年9月，融創中國以43億元的總價，競得北京市朝陽區農展館附近一地塊，該土地的總建築面積約5.9萬平方米，機構測算其樓面價高達每平方米7.3萬元。去年6月18日，融創中國曾在北京舉行全球發布會，高調宣布北京壹號院將與倫敦海德公園一號、紐約One57等世界級豪宅比肩。融創北京區域公司高級副總經理樓艷青當時介紹，北京壹號院執行非常嚴格的預約制，每個客戶預約後有專屬接待時間，對項目客戶信息嚴格保密，主要客戶群體是新貴階層和陽光財富階層，為行業領軍人物，IT、金融行業是主力。

東三環市中心的稀缺地段，使館區，農展館內5.3萬平方米大湖，擁有唯一的城市高爾夫球場，毗鄰亞洲最大城市公園朝陽公園，這些要素成為該項目的賣點。融創當時原計劃2015年9至10月推出，也不排除為做到精致而延期入市，當時對價格的計劃是，一期產品價格在每平方米15萬~20萬元之間，臨湖的房源每平方米超過30萬元。

彼時孫宏斌稱，這個項目不著急去化，賣一套少一套，可以慢慢賣。他還透露，這個項目進行設計規劃時，他覺得這類市中心的項目是個數學題，要考慮日照高度及容積率，還要考慮限高因素，當時“做了無數個規劃”，最後他在設計風格上選定了自己比較喜歡的穩重、簡單舒服、不太“土豪”的現代風格。

“北京壹號院花費了我們太多時間，上周我們還在對景觀進行最後的調整，近期就要開放了。”融創北京區域公司總經理荊宏16日介紹，目前融創在北京有四個產品系列，都市綜合體“中心系”、產品數量最多的區域品質住宅“壹號系”、頂豪產品“壹號院系”、稀缺地段獨棟別墅“莊園系”。其中“莊園系”為新產品，是融創通過收購得來的獨棟別墅項目，將於7月份正式推出。

今年春節前後，融創北京區域公司收購兩大獨棟別墅項目，分別是昌平北七家項目、懷柔雁棲湖獨棟別墅項目。媒體報道稱，合計收購獨棟別墅260棟。融創方面表示，該項目整體貨值將達到百億元，預計2016年中面世。彼時，業內有分析稱，融創是業內以快速開發及營銷而著稱的企業，計劃在今年中期面市，也代表了融創的去化決心，但如何對這兩個老牌別墅進行改造，能否快速去化，對融創也將是個考驗。

“現在拿地貴，很多項目是被豪宅化，但好多房子多十幾萬其實是不對的，這里面風險挺大的，北京很多貴的地項目遲遲不入市，是因為一套房子超過3000萬到一個億的時候有很多選擇，全世界都有很多選擇。”對於北京壹號院，孫宏斌說，這個項目對融創來說財務指標和盈利指標都不重要，融創希望它像蘇州桃花源一樣傳世。但他同時表示，自己對融創在北京項目的去化速度並不擔心。

對於北京的地價，孫宏斌回答：“當時拿農展館地塊的時候很多人覺得貴了，其實我覺得不貴，其他舉牌的幾家價格也都出到了7萬元左右，代表這個不是我一家的看法。這塊地主要是稀缺，我覺得大部分房子都不該這麽貴。現在土地市場這麽瘋狂，讓我們顯得很便宜，也不是我們的目的。我們只是花了三年時間做了一個比較好的東西，銷售我一點都不擔心，去年北京壹號院較貴的（房源）賣到每平米30萬，（同樣的房源）今年30萬元肯定買不到了。”