富榮7月誕千萬樓王 估價現低兩成 居屋樓價升幅過急 業界料估價或大幅回調
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GS(14)@2018-11-12 05:38:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0712&issue=20181112
【明報專訊】今年中市場屢現居屋王，但隨着近月樓價由高位大幅回落，居屋王樓價亦加快下調。本報抽取市場其中三大居屋王作估值，發現本港首個千萬居屋王、旺角富榮花園3房戶最新估值低見809萬元，較當時成交價低逾200萬元或兩成（見表）。有業界人士指出，現時二手市場減價空間大，銀行亦跟隨市况，調整早前升勢較快的居屋估價。
明報記者 謝穎怡
今年7月，富榮花園首次誕下千萬元居屋，令市場嘩然，該單位位處17座中層A室，屬實用面積592方呎3房單位，由兩人聯名以1065萬元買入，實呎逼1.8萬元。
銀行現時對上述單位估值由809萬元至911萬元不等，以中銀香港為例，現估值低見809萬元，實呎13,666元，較當時成交價低256萬元或24%。即使恒生銀行對上述單位估值較高，亦僅為911萬元，仍較成交價低154萬元或14%。
高峰實呎1.8萬 現每呎估值1.37萬
中原分行經理徐國樺表示，本月富榮花園放盤量約100餘個，與今年旺市時數目相若。他續稱，現時仍有部分業主未面對現實，仍將單位逾千萬元放售，未有因近月市况而調低叫價。
自7月首現逾千萬元成交後，屋苑已補地價成交寥寥可數，10月份同類單位已回落至980萬元已補地價成交，實呎約1.65萬元，較高峰價跌近一成。本月富榮花園暫錄得一宗成交，為「白居二」入市個案，單位位於11座中層K室，屬實用面積431方呎兩房戶，成交價512萬元（未補地價），實呎約1.18萬元，樓價較同類高位下跌16萬元或3%。原業主2013年以289萬元（未補地價）買入，持貨5年，帳面獲利223萬元或77%。
多個居屋樓王估值「潛水」
至於另一個樓價曾逼近千萬元大關的深水埗樂年花園，有3房戶於6月時以980萬元成交，銀行現時對單位估值968萬元，實呎約1.55萬元，較實際成交價差幅較少，僅約1.2%。另外，今年中樓價升勢亦蔓延至新界居屋，沙田愉翠苑一個實用面積650方呎中層單位，7月時於自由市場以913萬元成交，實呎1.4萬元，貴絕新界居屋。銀行現時對上述單位估值由847萬元至903萬元不等，較當時成交價低約1%至7.2%。
愉翠苑樓王估值最多跌7%
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，二手居屋以用家市場主導，令不少業主持有「好價」沽出的心態，令居屋單位於旺市成交時，多出現偏高價情况，隨着整體樓價回落，現時業主面對現實，議價空間增多，銀行亦相對跟隨市况，調低部分單位估值，因此導致居屋估值與成交價差幅擴大。
十大屋苑估價挫 嘉湖一季跌近兩成 業界：銀行隨市况調節 難再「估凸」價
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GS(14)@2019-01-07 14:27:41https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0515&issue=20190107
【明報專訊】隨着樓價回調，多個大型屋苑估價回落速度亦加快。本報翻查十大屋苑去年第四季估價表現，60個個案中，逾九成單位估值跌幅介乎10%至18%不等（見表1），其中上車屋苑天水圍嘉湖山莊跌幅最勁，個別單位一季估值下跌近兩成。業界人士認為，若樓市持續下行，去年初「估凸價」的情况今季難以再現。
明報記者 謝穎怡
去年初樓價急升，銀行估值較成交價更進取，不過近月受環球股市氣氛等影響，銀行對後市取態亦已轉趨審慎。近期被形容為「跌市火車頭」的天水圍嘉湖山莊，估價明顯受壓，據匯豐銀行網上估值顯示，屋苑賞湖居中層實用面積449方呎兩房戶，最新估值422萬元，實呎跌穿1萬元，與去年9月份估值514萬元比較，約3個月估價下跌18%，屬跌幅最大的單位。若以全年計，上址2017年12月估價錄453萬元，最新估價按年跌近7%。
嘉湖去年下半年錄多宗低價成交
嘉湖山莊估價大幅下滑，料由於屋苑於去年下半年起連錄多宗低價成交所致，如景湖居低層實用面積442方呎兩房戶，去年11月成交價418萬元，實呎9457元，做價重返2017年底水平；另樂湖居低層實用面積639方呎3房戶，同月以538萬元易手，呎價低見8419元。
第一城兩房估價重返2017年底水平
至於另一上車屋苑沙田第一城，以屋苑10座中層H室、實用面積327方呎兩房戶為例，恒生銀行最新估值501萬元，較樓市高位時估值596萬元，下跌95萬元或16%。另參考匯豐銀行對上址最新估值472萬元，與該銀行於2017年12月對上址的估值相同，意味單位估值已重返2017年底水平。
事實上，翻查沙田第一城近月成交，有部分單位成交價低於估值，如50座高層C室，屬實用面積304方呎兩房戶，去年11月以500萬元成交，當時銀行對上址估值為568萬元，即做價較估價低68萬元或12%，反映業主更願意以低市價沽貨。
太古城一季估價跌一成
此外，抗跌力較強的港島區屋苑，過去一季亦有5%至15%的跌幅，如鰂魚涌康怡花園實用面積461方呎中層戶，匯豐銀行及中銀香港最新估值同為829萬元，較樓市高峰分別跌16%及11%；另同區太古城實用面積1277方呎高層戶，中銀香港最新估值3516萬元，一季估價下跌一成。
市場料估價跌勢或放緩
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，近期估價已陸續反映去年下半年的二手低價成交，而由於近月市場集中一手新盤，二手未有再現新低價，預料今季銀行估價即使仍會跟隨樓價下行，估價調整幅度料介乎5%之內，不過若個別屋苑成交價明顯下跌，不排除3月份估價會再下跌。
估價反彈 新界上車盤升幅跑出 嘉湖第一城升5%至8% 兆康苑居屋最標青
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GS(14)@2019-03-12 09:43:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3445&issue=20190312
【明報專訊】樓市小陽春令二手成交持續暢旺，市場不時再現反價或破頂價成交，近日銀行對住宅單位的估值亦水漲船高。本報抽取十大私人屋苑、10個居屋屋苑合共100個估價個案，發現近六成單位的估值，已由去年底低位反彈，當中新界屋苑升幅明顯跑出，「上車樂園」天水圍嘉湖山莊不論2房、3房戶的估值，均比兩個多月前回升近9%。
明報記者 林尚民、謝穎怡
本報發現，十大私人屋苑共60個估價個案，逾半錄得近1%至9%升幅，當中新界兩大屋苑沙田第一城及嘉湖山莊，大、細單位均錄相若升幅。以嘉湖山莊一伙實用449方呎中層2房戶為例，最新估值459萬元、實呎10,223元，較去年底估值422萬元、實呎9399元上升8.8%。嘉湖山莊另一個實用635方呎3房戶，最新估值651萬元，較去年底低位估值599萬元，同樣升約8.7%。
逾六成居屋估價個案反彈
至於沙田第一城一個實用327方呎2房戶，三大銀行估值介乎496萬至505萬元，其中匯豐銀行估值由去年底472萬元，升至最新496萬元，實呎15,168元，升幅近5.1%。
已補地價居屋估價方面，有25個估值個案比去年12月低位反彈，佔全部40個估價個案的62.5%，只有6個估值不變，9個估值續跌。
與十大私人屋苑一樣，升幅最大仍為新界居屋，中銀香港（2388）對屯門兆康苑兩個單位估值，逾兩個月上升約6.5%，為眾居屋估值個案中升幅最標青；如屋苑M座一個實用548方呎低層3室，最新估值537萬元，比去年12月504萬元升6.5%，最新實呎估值9799元。
另新界居屋王大圍富嘉花園，屋苑2座實用589方呎高層G室，匯豐銀行最新估值871萬元，實呎14,787元，比去年12月837萬元升4.06%。
中銀匯豐對康山估值存分歧
不過，一直盛產居屋王的鰂魚涌康山花園，中銀香港與匯豐銀行的估值則相反，如實用592方呎5座低層C室，匯豐銀行最新估值900萬元，實呎15,202元，比去年930萬元低3.2%；惟中銀香港對該單位最新估值916萬元，比去年12月該行估值899萬元升約1.9%。
業界：業主叫價太高或現估價不足
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣稱，新界上車屋苑銀碼較細，樓市暢旺時交投活躍，令估價升幅更顯著，而居屋估值雖回升，惟銀行對居屋市場估值未及私宅進取，要視乎居屋折扣率等。她估計，新盤銷情理想，未來兩個月樓價會續升，預料可重返至去年7至8月高位，惟需留意有業主因叫價太高，而出現單位估價不足情况。
大圍富嘉花園3房估價首破千萬
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GS(14)@2019-04-16 18:37:15https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3843&issue=20190415\
【明報專訊】農曆新年後樓市由淡轉旺，加上新一輪「白居二」客入市，兩大按揭銀行對居屋物業估值與私樓一樓轉趨進取。據本報追蹤的40個居屋估值個案，接近全數按季均錄升幅，最誇張為匯豐銀行對大圍富嘉花園的估值，3個月勁升超過兩成，個別單位估值更突破千萬元大關。
按月急彈14% 按季升22%
事實上，居屋樓價升勢持續，其中旺角富榮花園近月再現千萬元居屋王，反映市場的強勁購買力。本報自2012年起挑選十大居屋屋苑20個單位，定期透過匯豐銀行和中銀香港進行網上估價，共40個估價個案，最新截至上月底，已補地價居屋估價個案，有30個錄得按月升幅，升幅由不足1%，到最多超過14%，另外10個則持平。按季表現方面，由於今年初樓市淡靜，部份居屋屋苑在年初時錄得跌幅，令全數40個居屋估價個案當中，仍有兩個按季錄得跌幅，而其餘38個個案估值按季升幅由不足1%到22%不等。
康山按季估值錄約3%跌幅
按月及按季估值錄得最大升幅的兩個個案，同為匯豐對富嘉花園兩個單位的估值，如實用658方呎的2座層G室，上月底估值1024萬元，估值首度突破千萬元大關，實呎15562元，估值對比2月底升14.2%，若對比12月底的估值837萬元，更高出187萬元或22.3%。
至於一向盛產居屋王的鰂魚涌康山花園，中銀對屋苑估值按月不變，而匯豐按月亦輕微調升，若以按季計，中銀對康山花園估值按季升約3%，但匯豐按季估值則仍有約2.7%跌幅。如實用592方呎的5座低層C室，匯豐上月底估值905萬元，實呎15,287元，估值較2月份升0.56%，對比12月底則仍有2.7%差距。另外，九龍居屋王旺角富榮花園方面，中銀對其中一個實用431方呎的13座低層E室最新估值為628萬元，實呎14,571元，估值按月雖只升2.6%，但按季累積升幅亦達到9.4%。
十大屋苑估價飈 第一城去季彈兩成 業界：二手成交續破頂 今季估價或創新高
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GS(14)@2019-04-16 18:37:59https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1378&issue=20190415
【明報專訊】經歷去年底樓市調整後，近月二手市况回暖，銀行取態較樂觀。本報追蹤三大銀行對十大屋苑的今年首季估值，發現近九成單位錄得升幅，其中兩個新界上車屋苑，包括沙田第一城及天水圍嘉湖山莊升勢最凌厲，第一城更有單位估值升近百萬元或逾兩成，業界預計本季估值勢將突破去年高峰。
明報記者 謝穎怡
今年首季十大屋苑估值升幅介乎1.5%至20.8%不等，所有個案中以沙田第一城一伙兩房戶首季估價升幅達兩成為最多。沙田第一城10座中層H室，實用327方呎，匯豐最新估值570萬元，實呎17431元，按月升15%，亦較去年底估值472萬元上升98萬元或20.8%。不過，上址去年9月估值曾高見596萬元，最新估值較高位仍有26萬元或4.4%距離。據悉，沙田第一城本月暫錄約25宗成交，其中同類單位做價介乎566萬元至595萬元，實呎約1.73萬元至1.82萬元，屋苑21座低層D室，剛過去周末以588萬元成交，較同座高層同室、本月初成交價566萬元，低層戶較高層戶賣貴22萬元或3.9%。另同屋苑6座高層B室，屬實用819方呎3房戶，匯豐最新估值1314萬元，按月升11.5%，按季升17.1%。
嘉湖3房按季估值升18%
至於另一上車屋苑天水圍嘉湖山莊，屋苑景湖居11座高層A室，屬實用635方呎3房戶，匯豐估值由去年底599萬元上升至最新705萬元，期內升幅17.7%，按月升8.3%；另中銀對上址最新估值為731萬元，首季亦升一成。事實上，同類單位去年最高成交價為738萬元，今年2月時同類單位以700萬元沽出，當時做價為屋苑分層戶約4個月以來重上700萬元，現最新估值較最高成交價仍低至7萬元至37萬元。另三大銀行對同屋苑一伙實用449方呎兩房戶估值由483至497萬元，首季升幅由7%至17.7%不等。
新界上車屋苑估值料跑贏大市
港島區方面，鴨脷洲海怡半島一伙高層實用889方呎單位，匯豐最新估值2029萬元，首季升幅逾一成；另鰂魚涌太古城一伙中層實用582方呎單位，中銀最新估值1233萬元，首季升6.8%。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，市場陸續有破頂成交湧現，將推動估值繼續上升，現時估值升幅只追回去年跌幅，並已接近高位，預期今季估值有機會突破去年高峰價，當中以流轉量高的新界屋苑，估值料將跑贏大市，於近期二手業主叫價心雄的情況下，料本季估值仍會有3%至5%的上升空間。
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