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中國女首富的物業公司要上市了，看苦逼活如何比房地產更賺錢？

周路平 2016-09-19 08:25

土豪紮堆的房地產企業歷來看不上苦臟累，還不掙錢的物業市場。如今風向驟變，越來越多的物業公司從房地產企業中剝離，獨立融資上市。

2016年9月9日，碧桂園物業公司的招股書出現在證監會網站。背後的實際控制人是中國女首富、碧桂園創始人楊國強的二女兒楊惠妍，年僅35歲。

根據招股書披露的信息，碧桂園物業2014年至2016年第一季度的營收分別為12億元、16.7億元、5.3億元，凈利潤分別為1.2億元、2.2億元、6100萬元，凈利潤率高過碧桂園的房地產業務。這一財務表現超出人們對一家物業公司的期待。

做苦活、臟活、累活的生意也有出頭之日。此前，彩生活、中海物業、綠城服務、中奧到家等四家物業公司都在港股上市，王石也說物業將是萬科的下一個發力點。如果碧桂園物業上市順利，那麽，它就將成為A股第一家物業公司。

但是，這家物業公司的背後，碧桂園控股的身影隨處可見，過度依賴關聯交易的弊端將成為懸在碧桂園物業頭上的達摩克利斯之劍。

最年輕的女首富

楊惠妍的名字經常與娃哈哈宗慶後的女兒宗馥莉，新希望劉永好的女兒劉暢一同出現，她們的共同特點是女兒繼承了父輩龐大的產業，而且接班時都年紀尚小。

楊惠妍是碧桂園創始人楊國強的二女兒，她手上的財富和家業全部繼承自父親。2005年，年僅23歲的楊惠妍進入碧桂園，擔任采購部經理。此時她已經從美國俄亥俄州立大學畢業，獲得市場營銷及物流專業學士學位。楊惠妍給碧桂園帶來了全新的美國管理團隊，在很大程度上接替了楊國強時代的原有團隊。楊國強對女兒頗為器重，從小帶她們熟悉公司治理，旁聽董事會，不得不說，還真是女首富要從娃娃抓起。

2006年6月，楊惠妍通過股權控制關系間接持有碧桂園物業50.141%股份，並擔任董事長，直接參與公司的重大經營決策。那一年，楊惠妍24歲。而後，楊惠妍曾以440億元的身家四次蟬聯中國“女首富”寶座，成為最有名的富二代。有必要提一句的是，家族企業的接班，最終往往是老一輩創始人手握大權，但楊惠妍是碧桂園實實在在的企業控制人，楊國強並沒有留一手，選擇把企業的股份都給了女兒。楊惠妍已累計持有碧桂園集團70％的股權，為最大股東。

作為創始人，包工頭起家的楊國強，其貌不揚，但他的發家故事尤為勵誌。楊國強出身貧寒，曾在鄉下耕田放牛，而後轉職做建築工人。上世紀90年代，市場化改革，楊國強進軍房地產，碧桂園在廣東一帶一炮走紅。不過與任誌強、潘石屹、王石等人的高調不同，楊國強不愛混圈子，也很少出現在媒體上，常常被描寫為最土的中國首富：據說他17歲之前未穿過鞋，總穿大一號的西裝，一開會就脫鞋、盤腿，開發地產從來不進市區，專撿別人看不上的荒地，“像賣白菜一樣賣別墅”。

與父親一樣，楊惠妍也為人低調，極少出現在公眾視野里，網上甚至連她本人的照片都沒法確認。招股書上只有她本人的簡短介紹。不過外界傳言，楊惠妍已於2006年成婚，丈夫陳翀長相斯文，哈爾濱人，清華大學化學工程系畢業，留學英國曼徹斯特大學化工學院，早年曾在碧桂園效力，負責新業務拓展。而陳翀的父親是一位副廳級幹部。如此看來，也算是門當戶對。

賣二手房的物業公司

物業是一個苦累的代名詞，包括保安、保潔、綠化等等，嚴重依賴人力，如果把它放在互聯網行業里，這不是一個性感的生意。

這是一個遠離“精英”的行業。大量的從業者都是普通的勞動力。2015年物業從業人員達到700多萬人，而碧桂園物業在人力方面的支出超過7億元，占總營業成本的67%，人均薪酬5242元。相比之下，處於金字塔頂端的高管們，一年的薪資超過2600萬元，而高管加起來還不到20人（加上了董事和監事）。如此算下來，每位高管的平均年薪至少在130萬元以上。兩個平均薪資相差20倍以上，這個數字的確懸殊。

物業的收入也相當有限。碧桂園物業的主營收入來自物業管理服務、社區增值服務、協銷服務，三項營收分別為9億元、1.2億元和1.6億元。

管理是最基礎的服務，包括保安保潔、綠化、公共設施維護等等。對於業主而言，這也是大多數人最為熟悉物業收入部分：物業費。物業管理服務的收費有兩種，包括包幹制和酬金制。包幹制指的是業主付固定的錢，所有服務都由物業公司提供，原則上中途不再增加費用，盈虧由物業公司自負。這也意味著物業公司幹好幹壞都是固定的報酬，物業公司要節省成本，往往意味著提供的服務打折，這種做法很容易導致業主和物業之間的矛盾。目前，全國85%的物業企業都實行包幹制，其中也包括碧桂園物業。

酬金制是先預收業主一部分錢，外聘物業公司代理小區物業管理，給予其10%的報酬，人員和物料成本都由業委會承擔。這種做法對業務公司的短期財務有很大的改善作用，但也存在後續收費難，壞賬率偏高的問題。

盡管物業管理費占了物業公司的大頭，但事實上，光靠固定的物業管理費，大部分企業即使能活不下去，至少也會被批評為“不思進取”。它們開始在基礎服務之外提供增值服務。

碧桂園的社區增值服務，就主要是房產中介，提供租房和二手房交易服務。這項業務表現出了不錯的苗頭，2015年上線，一年多時間共轉讓交易了1500次，一年的收入為2949萬元，盡管在收入總額的占比還顯得微薄。不過，這種嘗試值得肯定。

物業公司在社區內做房產中介，確實有著天然優勢，它們清楚房屋的租賃和居住情況，這些都是真實的房源信息。但不利的一方面是，物業公司的主業畢竟局限於小區，而外部的客源獲取並不是他們所擅長的事情。

協銷服務指的是為房地產公司提供銷售案場顧問服務及開荒清潔、工程維修、綠化養護等服務。這項服務針對的是上遊房地產公司，目前遍布碧桂園物業在全國的283家分公司。

物業的錢掙得辛苦，除了模式局限之外，市場化程度太低，行業格局極為分散也是常被人詬病之處。截止2014年底，全國物業管理面積約為164.5億平方米，全國物業服務企業約10.5萬家。平均下來，每家企業管理的面積僅為15.7萬平方米。行業百強企業的管理面積只占到了全國的19.50%。賺慣了大錢和熱錢的房地產企業，在之前都不大願意做物業這種苦活累活。

不過地主家也有拮據的時候，在房地產業務增長乏力的情況下，從物業突圍成了新的苗頭，王石曾表示，物業將成為萬科的下一個主戰場。

而這些企業的做法集中在社區O2O、智慧社區等概念，開發App等等。萬科物業做了一個基於互聯網平臺的“睿服務”體系。彩生活則更加激進，大力下註社區O2O服務，提供線上繳費和理財等等，打通了交易平臺。不過，碧桂園並沒有在新業務上有太多的規劃和探索。2015年，碧桂園物業上線了“e當家”，從目前的態勢看來，這款軟件並沒有得到官方大範圍推廣，也沒有出現在招股書中。也許，這並不代表什麽，但好歹，這也是畫出的一個餅。

關聯交易之痛

碧桂園物業近幾年都有著相當不錯的利潤，依靠在碧桂園這個大樹下，躺著就把錢掙了。

目前碧桂園物業管理的項目超過300個，合同管理面積1.55億平方米，服務業主戶數超過60萬戶。根據《2016中國物業服務百強企業研究報告》顯示，碧桂園物業在行業排名第五。

與此同時，當別人家的物業公司都虧錢運營時，碧桂園物業的營收和凈利都相當好看。國內百強物業企業的平均凈利潤只有8%，而碧桂園物業的凈利潤率達到了13%。如果單從凈利潤率來看，碧桂園物業的凈利潤率比碧桂園房地產開發的凈利潤率還要高。

不過，碧桂園物業的漂亮財務數字得益於碧桂園控股的壯大，碧桂園開發的房產幾乎都轉化成了物業公司的上遊，使得碧桂園物業衣食無憂，旱澇保收，由母公司的奶水一手餵大。

這也是其弊病所在——過度的依賴碧桂園控股。碧桂園物業關於關聯交易的章節闡述用了近30頁的篇幅，它的前五大客戶沒有一家是碧桂園控股之外的企業。

物業服務存在兩端，一端是上遊的房地產企業，或者說被服務的業主，這是收入的來源；另一端是下遊的第三方服務公司，包括園區車輛、保潔等服務都是向專業的第三方采購，這是支出的方向。

碧桂園物業的收入絕大部分來自碧桂園集團開發的小區，其收費管理面積為7693萬平方米，其中由碧桂園集團開發的物業面積占比高達97.13%。

這是物業行業的通病，造成這種現狀的原因不難理解，萬科蓋的房子有多大可能會讓碧桂園物業來管理？幾乎所有規模過得去的房地產公司旗下都有相應的物業公司，包括彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務等。這些物業公司都陸續在香港上市，它們背後無一例外都站著一家規模龐大的房地產公司。

但也有另類，中國物業第一股的彩生活為大股東花樣年服務的物業面積只有5%。

碧桂園也在急於想改變這種局面。一個很明顯的舉動是，本次IPO募資的用途，超過50%的資金將用於市場拓展，市場拓展自然是拓展碧桂園集團以外的市場。

關聯交易的另一端，碧桂園物業向下遊采購的第三方服務也基本是自己人。關聯方采購商品及接受勞務的關聯交易主要為公司向關聯方接受區內穿梭巴士服務、供水業務、工程勞務和采購物資等。這些提供服務的公司，甚至自來水廠都是碧桂園的關聯企業。

這就很尷尬了。這給人的感覺就是始終都在和自己人做生意。

跟自己人做生意就存在關聯交易的風險。碧桂園物業2015年的應收賬款為5.36億元，而其中3.9億元的應收賬款來自關聯方，也就是碧桂園集團。

物業收入里有一項叫“空置物業服務收入”，也就是房子已經蓋好，還沒有賣出去，這個情況下的物業費用需要房地產開發商出錢。這一項收入占到了碧桂園物業總營收的8%，而碧桂園物業50%的應收賬款在3年以上。作為兩家獨立的公司，關聯方對資金的占用明顯偏大。

如果碧桂園控股開發房產的步伐停滯，這將嚴重影響到碧桂園物業的業績。而目前看來，要走出去，承接外部的物業服務，對於市場化程度不高的物業行業而言，難度可想而知。

不過話又說回來，碧桂園物業目前的總資產還不到碧桂園控股的1%。楊惠妍進入碧桂園掌管的第一塊業務是物業，看起來與其首富的身份並不匹配，但這種接班一方面與其專業背景相符，另一方面也將為其接手整個企業做準備，畢竟，經營好房地產業務或許才是她的未來正道。

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李楊：房地產助力上半年經濟好轉 讓人“忐忑”和“不安”

“這個好轉讓人很不安。”中國社會科學院學部委員、國家金融與發展實驗室理事長李揚25日上午在“A股上市公司盈利分析與預測(2016)”發布會上表示，研究發現上半年上市公司盈利明顯好轉，但是其中一半以上是因為房地產，這讓人很忐忑和不安。

李揚認為，經濟活動是居民、企業、政府共同完成的，但企業處於供應者地位，企業經營狀況如何，關乎經濟整體狀況。而A股上市公司就是一個可以參考的樣本，代表了大的趨勢，同時也有一些系統性的差別，可以從樣本中去認識和推斷整體經濟。

目前，國際國內形勢還在深度調整過程中。國際形勢，長期停滯;國內形勢，就是“新常態”。“這一次的長期停滯，從2008年算起，至今已經8年，全球經濟依然沒有好轉。”李揚分析，以美國為例，利率恢複到應有水平、美聯儲資產負債表回縮到正常狀態、QE停止及回縮，在這些方面都進一步退兩步，形勢非常複雜，“全球經濟還在深度調整，而且會延續很長時間”。

在他看來，國內的“新常態”，一是“新”，過去三十多年的高速增長結束，根據社科院的預測，潛在增長率會不斷下行，到2030年可能會下滑道5.5%附近。二是“常”，就是說新的變化會成為長期現象。從經濟增長速度來說，是整體下滑的。但是經濟有多方面，速度下滑也帶來了環境改善、可持續性增強等一些樂觀的方面。

社科院此次發布的《2016年上半年A股上市公司盈利分析報告》(下稱《報告》)對上半年公司盈利情況進行了詳細分析，範圍涵蓋2012年以前上市的2271家非金融類A股上市公司。

上半年樣本公司核心利潤增加318.85億，同比增長5.9%。核心利潤增長主要是因為三方面原因，一是房地產等行業營業收入的增加;二是大宗商品價格低位徘徊使得營業成本增幅較小;三是營改增、貸款利率下調以及人民幣貶值等綜合因素的影響。

“樣本公司營業收入同比增加3046.46億元，首先要歸功於房地產上市公司。”《報告》分析，上半年房地產行業營業收入增加1360.02億，增幅達到44.6%，增加額和增幅高居各行業之首，增加額占上市公司總體增加額的44.6%。值得註意的是，如果剔除房地產行業，上半年營業收入增長僅為1.6%。

整體而言，由於區域性房地產市場的火爆，上半年房地產上市公司為整個非金融A股公司直接貢獻了近45%的營業收入的增長，和近40%的凈利潤的增長、近50%的核心凈利潤的增長。

《報告》發布人資本市場與公司金融研究中心高級研究員呂峻表示，主板盈利改善主要是因為房地產，中小板是因為房地產、原材料、產業升級等原因，創業板盈利主要是由於消費升級、結構轉型。

“如果考慮到房地產市場的間接貢獻，房地產行業上市公司為非金融A股公司貢獻了50%以上的收入和利潤增長。”《報告》分析發現，如果剔除房地產上市公司，上半年盈利僅有微弱改善，而主板上市公司營業收入和利潤仍會維持負增長，只是跌幅比上年同期收窄而已。

基於上半年的分析邏輯，《報告》預計下半年與上半年環比會有10%左右的增幅，與上年同期比較會有5%左右的增幅。房地產方面，上半年金融環境相對寬松，房地產市場熱潮可能會逐漸回落。如果下半年房地產市場景氣度下降，且沒有其他行業發展替代房地產行業的角色，那麽與去年同期相比盈利不會改善，甚至可能出現下降。

目前能夠對房地產形成替代的只有基礎設施投資。不過，由於當前地方政府債務水平較高，資金來源是瓶頸，政府能否通過PPP等融資模式推廣去激發民間資本熱情，這是在房地產市場出現滑坡情境下，上市公司盈利能否繼續得到改善的主要因素之一。

賈康：要擺脫房價暴漲暴跌循環需加快推房地產稅

9月24日，華夏新供給經濟學研究院院長、前財政部財科所所長賈康在新莫幹山會議上表示，政策稍有放松後房價暴漲，一些城市重啟限購限貸政策後房價又回落，中國想要擺脫房價暴漲暴跌的惡性循環，需要從體制機制上突破，其中很重要的是正在立法進程中的房地產稅。

近日住建部原副部長仇保興也曾公開表示，當前影響整個房地產趨勢有兩把利劍，第一把劍是房地產稅，第二把劍是房產的續期問題。

國家統計局數據顯示，在全國70個大中城市中，8月份新建商品住宅比去年同期上漲的城市達62個，其中廈門、合肥、南京同比漲幅高達44.3%、40.5%、38.8%。

與以往只對城鎮經營性物業課稅的房產稅不同，一字之差的“房地產稅”課稅對象將可能涉及所有房產，這使得房地產稅備受關註。

2013年11月份的十八屆三中全會通過了《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》，其中提到完善稅收制度時，首次提到“加快房地產稅立法並適時推進改革”。

2014年財政部部長樓繼偉在《求是》撰文時也曾提到房地產稅構想。樓繼偉表示，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地產市場健康發展，使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。

在三中全會後，房地產稅立法受到了廣泛的關註和重視。

2015年8月，經過調整的十二屆全國人大常委會立法規劃公布，房地產稅正式列入該規劃。另外，房地產稅還在今年和去年同時被列入全國人大常委會當年立法工作計劃，屬於立法預備項目。

今年全國“兩會”上，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文透露，房地產稅法由預算工作委員會和財政部牽頭研究，調整後的人大常委會立法規劃已將房地產稅法列入了第一類的立法項目。

7月23日的G20財長和央行行長會議稅收高級別研討會上，財政部部長樓繼偉稱，遺憾房地產稅和個人所得稅改革還沒推出來，原因是信息收集能力弱，而且涉及利益調整而受到阻礙。“這是個難題，也是我們的任務，我們要義無反顧地做”，樓繼偉當時說。

賈康告訴第一財經記者，目前房地產稅推進非常困難，沒多大實質性進展。仇保興也表示，上述兩把利劍推出並非易事，其中夾雜著太多的敏感地帶和利益博弈。

第一財經記者了解到，目前房地產稅立法草案仍在起草過程中。不過，對自然人征收房地產稅所需的信息收集工作正在加快。

房地產稅征稅前提是搜集自然人的房產信息，比如一個人在全國有幾套房產、價值多少等。目前國家正在加快相關信息搜集。一方面，國土部力推的不動產統一登記客觀上有利於摸清房地產家底，為房地產稅的出臺奠定更為紮實的基礎。國土資源部計劃2016年基本完成各級不動產登記數據整合建庫，2017年基本建成覆蓋全國的不動產登記信息平臺的總體部署。當這些數據信息實現了全國統一聯網後，每個人擁有的房地產產權數量、布局等具體情況將“無所遁形”。

另一方面，國稅總局正在今年力推金稅三期工程覆蓋所有省份，該工程一大特點正是對所有自然人建檔，包括個人房地產相關交易信息也被錄入，這也將為房地產稅等稅制改革提供基礎數據。

明牌珠寶：擬24億全資收購房地產電商平臺

明牌珠寶9月26日發布公告稱，公司擬24億元收購蘇州市好屋信息技術有限公司75%股權。同時，公司擬以10.55元/股非公開發行股份募集配套資金不超7.6億元。公司股票繼續停牌。

蘇州好屋是一家房地產電商平臺，本次收購前，明牌珠寶已持有蘇州好屋25%的股權，收購完成後，蘇州好屋成為明牌珠寶的全資子公司。公司表示，將在原有的中高檔珠寶首飾產品設計、研發、生產及銷售基礎上，增加房地產電商業務，並在此基礎上大力發展珠寶電商平臺業務，進一步增強公司的盈利能力。

濟南房地產調控新規出爐 惡意炒房將嚴懲

9月28日，據濟南日報消息，濟南市發布《關於保持房地產市場持續平穩健康發展的通知》。

通知內容包括，提高居住用地競買保證金比例，競買保證金由現行不低於出讓起始價20%提高到30%以上，熱點區域、地塊可提高到50%以上。縮短土地出讓價款繳納時間，土地出讓起始價不超過3億元(含)的，土地出讓價款應在出讓合同簽訂之日起30日內全部繳清。凡溢價率超過100%的，土地出讓價款應在出讓合同簽訂之日起15日內全部繳清。

濟南房地產調控新規：溢價超過100%的土地出讓價款15日繳清

據《濟南日報》報道，濟南市發布《關於保持房地產市場持續平穩健康發展的通知》，通知內容包括：

提高居住用地競買保證金比例，競買保證金由現行不低於出讓起始價20%提高到30%以上，熱點區域、地塊可提高到50%以上。

縮短土地出讓價款繳納時間，土地出讓起始價不超過3億元(含)的，土地出讓價款應在出讓合同簽訂之日起30日內全部繳清。

凡溢價率超過100%的，土地出讓價款應在出讓合同簽訂之日起15日內全部繳清。

全球這6大城市房地產泡沫風險最大

在約1/3發達國家債券收益率為負的當今世界，房地產等有形資產投資仍廣受歡迎。根據瑞銀(UBS)的一份最新報告，全球一些金融中心城市房地產市場過熱，存在房地產泡沫風險。

這份《瑞銀全球房地產泡沫指數》顯示，加拿大溫哥華在2016年的指數中排在第一位，英國倫敦、瑞典斯德哥爾摩、澳大利亞悉尼、德國慕尼黑，以及中國香港等緊隨其後。

溫哥華第一 芝加哥房價被低估

《指數》旨在追蹤一些全球金融中心城市的房地產泡沫。報告顯示，在該指數追蹤的18個城市中，泡沫指數大於1.5的城市，即存在泡沫風險的城市依次為溫哥華、倫敦、斯德哥爾摩、悉尼、慕尼黑，以及中國香港。指數在0.5~1.5之間(房價被高估)的城市有7個，依次為舊金山、阿姆斯特丹、蘇黎世、巴黎、日內瓦、東京和法蘭克福。

該報告作者霍澤伊(Matthias Holzhey)在前言中稱，這些城市的共同點是與實體經濟表現不符的超低利率。

相較而言，新加坡、波士頓、紐約和米蘭的指數在-0.5~0.5之間，房價較為正常。芝加哥則是唯一一個指數小於-1.5、房價被低估的城市。

報告稱，自2011年以來，泡沫風險區的城市房價已平均上漲了近50%，其他城市房價則僅上漲了不到15%。這種差距部分由於當地經濟增長和通脹導致。

第一財經數據報道《全球豪宅年漲約4% 溫哥華、上海領跑》

在指數中，溫哥華房地產市場是近年來全球最熱的投資目的地之一。報告稱，2014年底以來，溫哥華房價已經上漲超過25%。

另據英國房地產服務機構萊坊(Knight Frank)近期發布的全球豪宅指數，從去年6月~今年6月，溫哥華房價漲幅高達36.4%，成為全球房價上漲最快的城市。

高昂的房價令溫哥華當地居民難以承受，為了抑制海外投資客炒房，今年8月2日起，溫哥華開始征收“外國人購房稅”，對在當地購房的外國人或外國企業，一次性加收15%的房產轉讓稅。溫哥華政府還打算對海外投資者進行第二波調控。溫哥華市長稱，該市計劃明年1月起對空置房征稅，稅率最高可達房屋評估值的2%，從而推動大約1萬套空置房屋進入租賃市場。

香港下降趨勢

價格的上漲一般是由樂觀預期、外國資本流入以及寬松的貨幣政策等多種因素導致。而經濟基礎疲弱，房價迅速上漲的情況下會令當地房地產市場格外脆弱。

在今年的指數中，中國香港是唯一一個存在房地產泡沫風險的亞洲城市。報告稱，經過房價的多年持續增長，2015年中國香港房價達到頂峰，之後開始調整了近10%。不過，香港的房價收入比以及房價租金比仍創紀錄新高。房價下降的趨勢也在影響著租賃市場，自去年高峰至今，香港房租已下降8%。

香港人的實際收入增長已停滯多年，因此在指數追蹤的18個城市中，香港對房價的承受能力最低，人均居住面積僅14平方米。近來房價的下調也未給香港人帶來多少幸福感，因為在這里購買一套60平方米公寓的成本超過18年的收入總和。

盡管中國大陸城市不在瑞銀研究範圍內，該報告作者霍澤伊(Matthias Holzhey)在前言中特別提到，中國市場的供給和持續需求相結合，為房價上漲提供了理想的溫床。

同時，他稱，即便是在房地產泡沫跡象最明顯的城市，也不可能準確預測泡沫發生以及持續的時間。房地產市場是敏感脆弱的，供給的大增，利率提高或者國際資本流動的轉變都可能扣動一場房價大調整的扳機。

中航地產擬向保利地產出售房地產開發業務

中航地產9月30日晚間發布重大資產出售預案，公司擬通過協議轉讓方式，向保利地產出售房地產開發業務相關的資產與負債，標的資產預估值合計為23.23億元。若協議轉讓的方式未能得到國務院國資委批準，公司將采用在產權交易所公開掛牌的方式出售房地產開發業務相關的資產與負債。公司股票將繼續停牌。

公告顯示，中航地產此次出售的資產具體包括：公司直接持有的成都航逸科技100%股權、成都航逸置業100%股權、江蘇中航地產100%股權、九江中航地產100%股權、新疆中航投資100%股權、嶽陽建橋投資100%股權、贛州中航置業79.17%股權、貴陽中航地產70%股權、惠東康宏發展51%股權;公司全資子公司中航城投資直接持有的贛州中航地產100%股權;公司全資子公司江西中航地產持有的南昌中航國際廣場二期項目。

截至評估基準日2016年7月31日，擬出售資產未經審計的凈資產賬面價值合計為20.30億元，擬出售資產的預估值合計為23.23億元，增值約2.93億元，增值率約14.43%。

中航地產表示，此次交易旨在通過重大資產出售方式剝離市場前景不佳的房地產開發相關業務和資產，減輕公司經營負擔，集中資源重點發展物業資產管理業務，優化公司的資產質量和盈利能力。同時，此次重大資產出售將新增較大數額的現金，降低公司資產負債率，提升資產流動性，為公司的業務結構轉型升級(愛基,凈值,資訊)提供充足的流動性支持，有利於公司及時抓住現代服務業發展的歷史機遇。

同時中航地產稱，未來公司戰略將聚焦物業資產管理業務，圍繞機構類物業資產的管理，重點發展物業及設備設施管理、資產經營以及客戶一體化服務外包三項核心業務，堅持輕資產化發展模式，不斷改善公司資產質量與財務狀況，促進公司業務轉型升級。通過本次重大資產出售，上市公司置出未來行業風險較大、盈利增長能力較弱的房地產開發業務，發展更具有發展前景的物業資產管理業務，切實增強了公司持續經營能力，有利於公司長期發展。

成都整治房地產市場違法行為 嚴肅處理“一次購房60套”涉事企業

10月2日，針對近期網傳“一次性購房60套”事件，成都市房管、工商等部門依據相關規定對該事件進行了嚴肅處理，並通告處理結果。

近期，網傳“一次性購房60套”事件在我市引發較大的社會影響，嚴重影響了成都市房地產市場秩序。針對這一事件，近日，市房管、工商等部門依據相關規定，對該事件作出了嚴肅處理。

涉事項目“中德·英倫世邦”在銷售中，存在涉嫌散布不實信息、制造市場緊張氣氛等違規行為，依據《成都市商品房預售網上簽約暫行規定》中的相關條例，市房管局對“中德·英倫世邦”項目的開發企業成都中德紅谷投資有限公司予以立案調查，在調查期間，繼續關閉項目商品房網簽、暫停銷售，暫緩辦理成都中德紅谷投資有限公司在成都後續項目的預售許可。據了解， “中德·英倫世邦”項目參加10月3日至10月7日舉辦的成都市第48屆秋季房地產交易會資格也被取消。

同時，成都市工商局於日前組織執法人員對“中德·英倫世邦”項目的銷售接待中心進行了現場檢查，發現其開發商（成都中德紅谷投資有限公司）以及其關聯公司（成都新元素置業有限公司），在銷售宣傳過程中分別涉嫌違反了《中華人民共和國廣告法》和《房地產廣告發布規定》的相關規定。對此，市工商局已經分別依法對上述兩家公司進行了立案查處，將依照法律程序對上述兩家公司予以頂格行政處罰。

此外，為進一步規範成都市房地產中介市場，依據《住房城鄉建設部等部門關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》的相關要求，由於深圳市房多多網絡科技有限公司成都分公司未在當地房管部門進行備案而從事中介服務，市房管局決定取消深圳市房多多網絡科技有限公司成都分公司的房產交易網簽資格。而在9月25日，市公安機關嚴格依照《治安管理處罰法》等法律法規，對在網上造謠、傳謠的違法犯罪行為予以打擊，已對在網上編造、散布我市樓盤銷售虛假信息的某房產中介經紀人張某某、黃某某予以行政拘留處罰。

有關部門對涉事媒體進行了嚴肅處理，對媒體負責人和相關責任人進行了誡勉約談，對涉事記者停崗學習處理。

拿地+入股：險資成房地產市場背後不可忽視的力量

2012年，一系列保險資金運用新政出臺，極大的放開了保險資金的投資渠道，險資猶如脫籠困獸，一騎絕塵，買房、買地、買上市公司股權、買未上市公司股權、買債、參與基建投資、買各類金融產品、去海外買房買債買股權……

在“買買買”的投資組合中，房地產作為優質標的，一直備受保險資金的青睞，房地產的回報周期與保險資金長久期的特征也不謀而合，本報記者根據公開信息統計：去年，在房地產市場上最為活躍的中國平安錄得近20次拿地記錄，其中既有聯合拿地，也有獨立拿地，為歷年之最。

今年，在中國平安稍顯沈寂之際，前海人壽大有接過險資“地王”之勢，於5月-9月之間，前後在上海、武漢、南寧拿下5個地塊，且均為獨立拿地，耗資超50億元。

保險資金拿地，大抵有三大用途：一是用於布局醫衛、養老等相關產業;二是介入商業物業開發運營;三是聯合拿地，享有最終收益。

超級“剁手黨”

在不動產投資領域，2010年保監會印發的《保險資金投資不動產暫行辦法》要求保險公司投資不動產，應達到“上一會計年度末償付能力充足率不低於150%，且投資時上季度末償付能力充足率不低於150%;上一會計年度盈利，凈資產不低於1億元人民幣(貨幣單位下同)”的要求。而2012年保監會下發《關於保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，不再執行上一會計年度盈利的規定，償付能力充足率的基本要求也調整為上季度末償付能力充足率不低於120%。

這也為不少新設立的、尚未達到盈利條件的中小保險公司投資不動產開通了一條康莊大道。近兩年，中小型保險公司拿地兇狠，且偏好獨立運作，比如今年，前海人壽、中英人壽保險和永誠保險均有獨立拿地記錄。

2016年8月9日，武漢在網上掛牌拍賣3宗位於楊春湖板塊的地塊，前海人壽以23.5億元底價摘得P(2016)073號地塊。據了解，這是作為險資的前海人壽首度在武漢拿地。

2016年9月1日上午，上海市青浦區徐涇鎮推出四宗相連商辦地，地塊位於諸光路以東，高光路以南。總出讓面積30965.6平米，總起價4.65億元，起始樓面均價6000元/平米，地上限高均為32米。最終，前海人壽以總價16.68億元將四宗地塊全部攬入懷中，最高溢價率284.07%。

這並非前海人壽第一次在上海拿地，今年5月，前海人壽曾以7.5億元奪得虹口區四川北路街道HK172-13號地塊，該地塊為商辦、文體用地，當時的成交樓板價為41028元/平方米。

2016年5月，永誠保險以7.6億元競得浦東新區上海世博園地區A03C-01地塊，該地塊為商辦地塊，溢價率0.64%，成交樓板價27247元/平方米，基本接近底價成交。

2016年8月10日，位於深圳前海合作區桂灣片區四單元04街坊的兩塊商業用地T201-0090和T201-0091宗地分別以16.25億元和17.45億元的底價被中英人壽保險有限公司和中糧資本投資有限公司競得。

穩中求進

而相對於中小保險公司的激進態度，險資中的地產投資大鱷頭把交椅——中國平安更傾向於與房地產企業聯合拿地。

比如，今年1月，華潤、首開、平安聯合體以86.25億元拿下北京豐臺區白盆窯地塊。去年12月，上海市奉賢區南橋新城132畝純住宅用地被碧桂園、東原、平安聯合體以23.1億元競得，樓面價14597元/㎡，溢價率62%。

尤其是去年，中國平安頻頻以聯合體的方式介入拿地大戰，其合作夥伴包括華潤、金地、招商、朗詩、首開、龍湖、昌基置業、中交、綠城、萬科、濱江集團等。

業內人士總結中國平安聯合拿地開發的三大特點：第一是合作房企性質多元，既有國企，也不乏民企、港企，但傾向上市企業。第二是青睞體量較大、總價較高的拿地模式，主要關註一線城市及重點二線城市的地塊。第三是在聯合體中更多充當投資商的角色，享有劣後收益權，不要求操盤，也不並表。

無論是獨立拿地抑或是組團拿地，險資相對於其他地產投資機構而言，更加強調資金的安全性和收益的穩定性。

比如，今年6月13日有報道稱，濱江集團聯手平安不動產，以48.3億元在杭州拿地，折後樓面價高達3.95萬元/平方米，溢價率37.34%，成為杭州上城區新晉地王。隨後，該報道予以更正，平安並未參與其中，據接近平安內部的人士透露，地塊最初是由平安與濱江一起拿地，隨後價格超越了平安的授權範圍，所以平安最後決定不參與。

土豪環遊世界

除了直接拿地外，商業物業也是險資的標配，尤其是北上廣深一線城市的商業物業。

華夏保險去年第四季度以約20億元的價格購置了位於福田的京基濱河時代廣場10層寫字樓，約2.4萬平方米;前海人壽也在今年1月斥資10億拿下了皇庭中心約2萬平米的寫字樓;6月18日，太平洋壽險宣布購入位於深圳市福田區深業上城T2塔樓高區10個整層——再加上4月24日太平洋產險購買的4個整層，這意味著，太平洋保險豪擲27億，合計購入了深業上城14層物業，成交面積達4萬平方米。

在國內商業物業的回報率無法滿足險資的收益需求時，保險機構也紛紛將視線投向海外市場，自2013年7月中國平安以2.6億英鎊買下了倫敦金融城的標誌性建築勞合社大樓、開創險資投資海外不動產第一單後，險資海外買房就一發不可收拾，僅2014年就有多家保險機構沖入海外房地產市場。

如中國人壽保險股份有限公司和卡塔爾控股公司以總價7.95億英鎊(約84億元人民幣)收購倫敦金絲雀碼頭10 Upper Bank Street大樓;安邦保險與希爾頓達成協議，以19.5億美元(約合120億元人民幣)收購希爾頓旗下位於紐約市曼哈頓區華爾道夫酒店;陽光保險集團宣告以4.63億澳元(約24.5億元人民幣)收購澳大利亞悉尼核心CBD區域的地標式酒店喜來登公園酒店;泰康人壽聯手基匯資本出價2億英鎊競購位於倫敦金融城的Milton Gate辦公樓。

野蠻人來撞門

當然，險資投資不動產一直存在嚴格的比例限制，比如保險公司投資非自用性不動產、基礎設施債權投資計劃及不動產相關金融產品賬面余額合計不高於本公司上季末總資產的20%。其中，投資非自用性不動產的賬面余額，不高於本公司上季末總資產的15%;投資基礎設施債權投資計劃和不動產相關金融產品的賬面余額，合計不高於本公司上季末總資產的20%。

在投資範圍方面，保險公司不得投資開發或者銷售商業住宅;不得直接從事房地產開發建設(包括一級土地開發);禁止投資設立房地產開發公司，或者投資未上市房地產企業股權(項目公司除外)，或者以投資股票方式控股房地產企業;已投資設立或者已控股房地產企業的，應當限期撤銷或者轉讓退出。

雖然保險公司不能“直接從事房地產開發建設”，但並不意味著不能充當房地產公司的股東。如今，險資與房企的上市公司控制權爭奪戰已成熱門話題。

克而瑞研究中心的統計顯示：2015年至今，24家險資總共在A股買入了54支地產股(包括二級市場交易和認購定向增發)並躋身十大股東，合計69次。其中，僅有9支股票中的險資此後主動減持，另有6支因持股比例較低被擠出了十大股東。

從進入時間來看，險資2015年上半年前僅持有6支地產股，下半年新進數量猛增至19支，2016年上半年又增加了14支，其中，險資通過二級市場買入，且持股比例超過5%的共有萬科、金融街、金地、廊坊發展、華鑫股份和天宸股份6家，這6家企業在被舉牌前的共同點十分明顯：即股權分散，第一大股東持股比例較低，部分資金實力也較弱。

面對“一言不合就舉牌”的險資，部分房企表現出抗拒情緒，如萬科與前海人壽及寶能系之間的控制權爭奪，最終也對房企的經營產生一定影響。

當然，並非所有企業對險資入股十分抗拒，與之相反的是，越來越多的房企在定向增發時選擇主動引入險資作為投資者，克而瑞研究中心的統計顯示：截至2016年6月，共有9家險資參與了8家房企的定增，持股比例在0.18%-9.15%間不等。除了世茂和天業外，有險資參與增發的其余6家均為央企和國企。

克而瑞研究中心分析，對於國企而言，增加社會資本股東持股比例順應了國企混改趨勢，並且國資股東資金實力強或持股比例高，控制權穩定，不用擔心“引狼入室”。另外，國企自身面臨整合壓力，希望補充資金、做大規模，與險資的大額資產配置需求呼應。同時，主動引入的企業與原股東及管理層關系更友好，在上市公司未來重大決策中更易扮演盟友的角色。