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深圳開展房地產違法專項整治：某樓盤號稱2小時銷9成，其實不足2成

繼“十一”期間出臺了針對購房者的嚴苛新政後，深圳市政府也將目光轉向了當地的房地產開發商。

10月13日，深圳市市場稽查局在全市範圍內開展了一場大型的房地產行業違法專項整治統一執法行動。第一財經記者跟隨深圳市市場稽查局檢查組調查發現，部分開發商為了營造樓盤銷售火爆的氛圍，招數頻出，包括虛假宣傳和不正當競爭等。也有開發商在取得預售許可證後，捂盤不售，坐等房價飆高。

當天，深圳市市場稽查局共派出12個檢查組，分別對位於深圳10個轄區的20個在售樓盤進行突擊檢查，包括前海東岸、華業玫瑰四季、中糧雲景、萬科雲城、深業東嶺、特發和平里、信義禦瓏豪園、半島城邦、寶豐苑、上善梧桐苑、中心天元、承翰半山海、金眾雲山棲、心海城、松河瑞園、聯投東方、聯美新天地等，其中不乏一些大型央企、國企和民企開發的知名樓盤。

深圳市市場稽查局局長吳兵表示，深圳將開展為期3個月的房地產整治行動，今天是第一次。他告訴記者，專項檢查組通過檢查開發商的有關證照、銷售合同、商品房銷售系統、現場和網絡廣告、新聞宣傳、商品房價格備案情況和現場明碼標價等情況，以及對現場銷售負責人的詢問調查，從多個角度檢查開發商是否依法經營，是否存在虛假宣傳、發布違法廣告、價格違法、合同違法、捂盤惜售等違法違規行為。

在南山區前海東岸樓盤，檢查組的執法人員到達後，立即詢問樓盤工作人員，並核實銷售合同等書面資料。

有趣的是，在檢查組開展緊張的執法工作時，樓盤一位負責人面對在場媒體的長槍短炮坦然自若地說：“這個樓盤是我做地產這麽多年中，見過的最規矩的，各種資料齊全，老板可以說是最坦然的。”

不過，他話音剛落，就被檢查組“打臉”了。深圳市市場稽查局稽查員方燦宇告訴記者調查結果：“預售許可證審批的可售房源為910套，開盤當天僅售出140套，不足兩成，而對外確宣傳卻為‘開盤當天，2小時勁銷9成’，水分極大。”

在前海東岸富麗堂皇的售樓大廳里，擺放著一個開盤當天用的抽獎轉盤。這個紅黃藍灰4種顏色相間的轉盤也暗藏玄機。

方燦宇說：“該樓盤采用有獎銷售的方式進行促銷。按規定，抽獎最高金額不能超過5000元，但是開發商為了吸引人氣，將最高獎項設置為6萬元，涉嫌構成不正當競爭。”

在位於深圳北站附近的華業玫瑰四季馨園二期，執法人員也發現該樓盤涉嫌“捂盤不售”。

深圳市市場稽查局稽查員尹敬輝告訴記者：“該樓盤取得預售許可證的房源共有814套，但是開盤當天只推出了300余套。而按規定，取得預售許可證後，必須有多少賣多少，10日內必須一次性公示房源數量和價格等信息。”

深圳市市場和質量監管委表示，房地產行業的健康有序發展，關系到廣大市民的切身利益和民生福祉，該委將繼續加大對房地產行業的整治力度，嚴厲打擊違法違規行為，不斷規範市場經濟秩序，切實保護消費者合法權益。

前三季度房地產對經濟增長作用明顯，貢獻率約8%

19日，國家統計局發言人盛來運就房地產銷售市場的情況表示，三季度房地產市場銷售形勢不錯，商品房銷售量的增長速度跟上半年繼續保持高位，前三季度商品房銷售面積同比增長26.9%。

盛來運介紹，今年上半年房地產銷售的增長速度為27.9%，三季度的總體銷量增長速度較二季度有所回落。不過今年以來房地產對經濟增長的作用比較明顯，據初步測算，前三季度房地產對經濟增長的貢獻率在8%左右。

另外，針對中央政府最近出臺房地產調控的措施是否會影響經濟增長的問題，盛來運表示，房地產調控對經濟影響不能誇大，還需要繼續觀察。此輪調控主要集中在一線城市和少數二線城市，主要是一些熱點城市，是局部的調控。短期來講，對於這些熱點城市的商品房銷售和投資，甚至對經濟都會帶來一定的壓力。但是對全局來講，盛來運認為，它的影響有待觀察，因為其他城市還在按照既定的房地產政策，像去庫存這樣的政策來管理。

此外，調控目的主要針對投資性和投機性需求，對剛需、改善性需求仍然還是支持的。還有房地產本身調控的目的主要是防止房地產的大起大落對經濟帶來一些不利的影響，防止經濟的波動，它的調控目標最終還是保持經濟的穩定增長。從這些角度來看，對全局的影響不像想象得那麽大，而且後期的走勢有待觀察。這是關於房地產影響的問題。

盛來運指出，國慶前後對一些熱點城市采取調控措施，是及時有效的，在8、9月份房地產價格出現較快上漲的時候出臺調控政策，可以使房地產市場降溫，使它恢複到理性，而且對引導預期，抑制房地產的過度投資都有積極的作用。

據盛來運介紹，從10月份上半個月的部分數據監測情況來看，調控取得了初步的成效。一些熱點城市、一線城市和部分二線城市房地產的銷售在回落，還有少數城市甚至出現了環比下降，房地產市場高燒開始在退，房價走勢開始趨穩。

前三季全國財政收入破15萬億 房地產相關稅收增長快

財政收入是經濟的晴雨表，10月19日，財政部披露了9月份財政收支情況，受經濟下行壓力、營業稅改增值稅等減稅舉措落地，前三季度財政收入形勢嚴峻，第四季度也不容樂觀。

房地產相關稅收高增長

財政部數據顯示，1~9月，全國一般公共預算收入121400億元，同比增長5.9%，略低於同期經濟增速(6.7%)，不過以地方土地收入為主的全國政府性基金收入達到29777億元，同比增長11.3%，遠高於經濟增速。

上述兩項收入相加，前三季度全國財政收入首次突破15萬億元(15177億元)，而這離不開房地產相關稅收高增長的支撐。受今年來一線城市和部分二線城市商品房銷售較快等影響，帶動相關稅收強勁增長，遠超全部稅收收入增速(6.6%)。

前三季度，房地產企業所得稅3035億元，同比增長高達25.4%，契稅3158億元，同比增長11.7%;土地增值稅3280億元，同比增長13.7%。受二手房交易活躍等帶動，前三季度個人所得稅中的財產轉讓所得稅增長27.2%，個稅增速也因此高達17%。

樓市增長，也直接拉動地方土地收入的高增長。

前三季度，全國政府性基金收入約3萬億元中， 地方政府國有土地使用權出讓收入約2.3萬億元(23306億元)，同比增長14%。

去年全年，地方政府國有土地使用權出讓收入約3.3萬億元，同比下降21.4%，而今年前三季度這一增速直接飆升至14%，增長強勁。

營改增減稅沖刺5000億元

今年5月1日，國家全面推開了營業稅改增值稅(營改增)，建築業、房地產業、金融業和生活服務業被納入營改增試點，預計全年減稅規模達5000億元。

根據財政部前三季度數據，這一減稅效應正愈來愈強。財政部稱，考慮收入在稅種間轉移因素，將改征增值稅與營業稅合並計算，1-9月累計增長11.4%，其中上半年增長24.2%，7、8、9月則分別下降10.9%、17.6%、21.3%，全面推開營改增試點的政策性減收效應逐步體現。

此前國家稅務總局數據顯示，今年1~7月營改增整體減稅共計2107億元，其中全面推開營改增後，5月至7月減稅規模達1260億元。

營改增專家、上海財經大學教授胡怡建曾告訴第一財經記者，5月1日全面推開營改增後，減稅力度明顯增加，今年前7個月營改增減稅總規模相當於去年全年，5月~7月每個月平均減稅大概400億元，而之後力度會更大，如果按此推算，今年全年有望實現5000億元的減稅預期目標。

除了營改增外，其他減稅效應也在體現。比如，受去年10月1日起對1.6升及以下排量乘用車減半征收車輛購置稅政策影響，前三季度車輛購置稅同比下降10.8%。資源稅改革後，首個月減稅達5.54億元。

財政部預判，今年第四季度，受經濟下行壓力持續、營改增政策性減收效應進一步顯現等影響，財政收入形勢依然嚴峻。

財政部要求各級財政部門要密切關註經濟形勢變化，加強財政運行監測分析，積極做好預研預判，切實采取有效措施，促進財政收入平穩增長。

財政支出積極

今年國家明確繼續實施積極財政政策，除了上述大規模減稅助力企業發展外，另一大舉措就是加大財政支出力度。

數據顯示，1-9月全國一般公共預算支出135956億元，同比增長12.5%，遠高於收入增速。

財政支出進度也明顯加快，年底突擊花錢現象將不再。財政部數據顯示，今年前三季度財政支出為年初預算的75.2%，超過序時進度(75%)。

具體來看，今年財政在基建領域發力明顯。

今年前三季度，全國財政城鄉社區支出15657億元，增長34.1%;農林水支出12000億元，增長11.4%;住房保障支出4614億元，增長22.7%。

另外，前三季度全國政府性基金支出28121億元，同比增長7%。

此外，財政部等力推政府和社會資本合作(PPP)項目落地，近日推出了第三批萬億規模的PPP示範項目，以示範效應推動總投資規模破12萬億元的PPP項目落地。

另外，國家發改委推出的專項建設基金規模已經達到1.8萬億元，這也解決了地方政府基建的資金缺口。

中航地產：擬逾23億元向保利地產出售房地產開發業務 明日複牌

中航地產10月20日晚間發布公告稱，公司擬通過協議轉讓方式，向保利地產出售房地產開發業務相關的資產與負債，標的資產預估值合計為23.23億元。若協議轉讓方式未能得到國務院國資委批準，公司將采用在產權交易所公開掛牌方式出售上述資產與負債。公司股票將於10月21日複牌。

央行：房地產開發貸款增速回落 個人購房貸款增長較快

中國央行發布三季度金融機構貸款投向統計報告稱，9月末人民幣房地產貸款余額25.33萬億元，同比增長25.2%。9月末個人購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.4%。

附報告全文

2016年三季度金融機構貸款投向統計報告

人民銀行統計，2016年9月末，金融機構人民幣各項貸款余額104.11萬億元，同比增長13%，增速與上月末持平;1-9月增加10.16萬億元，同比多增2558億元。貸款投向呈現以下特點：

一、企業貸款企穩回升

2016年9月末，本外幣非金融企業及機關團體貸款余額73.64萬億元，同比增長8.8%，增速比上月末高0.2個百分點;1-9月增加4.88萬億元，同比少增9670億元，其中，9月份當月增加5650億元，比上月多增4222億元。

從期限看，9月末非金融企業及機關團體短期貸款及票據融資余額33.23萬億元，同比增長6.8%，增速比上月末高0.3個百分點，1-9月增加1.61萬億元，同比少增1.02萬億元;中長期貸款余額38.62萬億元，同比增長10.2%，增速比上月末高0.2個百分點，1-9月增加3萬億元，同比多增502億元。

從用途看，非金融企業及機關團體固定資產貸款余額30.44萬億元，同比增長6.8%，增速比上月末低0.3個百分點;經營性貸款余額32.03萬億元，同比增長7.6%，增速比上月末低0.1個百分點。

二、小微企業貸款較快增長

2016年9月末，人民幣小微企業貸款余額19.92萬億元，同比增長15.9%，增速比上月末高1個百分點，比同期大型和中型企業貸款增速分別高6.8個和9.9個百分點。

2016年9月末，小微企業貸款余額占企業貸款余額的31.4%，占比比去年同期占比水平高1.6個百分點。1-9月小微企業貸款新增2.08萬億元，同比多增6364億元，增量占同期企業新增貸款的44.3%，比去年同期占比水平高15.1個百分點。

三、服務業中長期貸款增速回升

2016年9月末，本外幣工業中長期貸款余額7.64萬億元，同比增長2.4%，增速比上月末低0.2個百分點;1-9月增加1559億元，同比少增1730億元。其中，重工業中長期貸款余額6.75萬億元，同比增長2.3%，增速比上月末低0.3個百分點;輕工業中長期貸款余額8908億元，同比增長3.3%，增速比上月末高0.5個百分點。

2016年9月末，本外幣服務業中長期貸款余額25.38萬億元，同比增長10.3%，增速比上月末高0.6個百分點。其中，交通運輸、倉儲和郵政業中長期貸款余額同比增長6.2%，增速比上月末高0.2個百分點;文化、體育和娛樂業中長期貸款同比增長12.5%，增速比上月末低0.3個百分點。

四、“三農”貸款增長基本平穩

2016年9月末，本外幣農村(縣及縣以下)貸款余額22.59萬億元，同比增長7.1%，增速與上月末基本持平，1-9月增加1.51萬億元，同比少增1993億元;農戶貸款余額6.93萬億元，同比增長15.1%，增速比上月末高0.3個百分點，1-9月增加7915億元，同比多增1378億元;農業貸款余額3.7萬億元，同比增長4.4%，增速比上月末低0.2個百分點，1-9月增加2205億元，同比少增48億元。

五、房地產開發貸款增速回落，個人購房貸款增長較快

2016年9月末，人民幣房地產貸款余額25.33萬億元，同比增長25.2%，增速比上月末高0.6個百分點;1-9月增加4.32萬億元，同比多增1.5萬億元，增量占同期各項貸款增量的42.5%，比1-8月占比水平高0.5個百分點。

2016年9月末，房地產開發貸款余額7.04萬億元，同比增長7.6%，比上月末低0.4個百分點，其中，房產開發貸款余額5.47萬億元，同比增長9.6%，增速比上月末高0.1個百分點，主要是保障性住房開發貸款快速增加，月末余額2.3萬億元，同比增長36%;地產開發貸款余額1.57萬億元，同比增長0.9%，增速比上月末低2.2個百分點。個人購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.4%，增速比上月末高0.9個百分點;1-9月增加3.75萬億元，同比多增1.83萬億元。

六、住戶經營性貸款增速回升

2016年9月末，本外幣住戶貸款余額31.76萬億元，同比增長21.4%，增速比上月末高0.5個百分點;1-9月增加4.72萬億元，同比多增1.72萬億元。

2016年9月末，本外幣住戶消費性貸款余額23.4萬億元，同比增長30.2%，增速比上月末高0.5個百分點，1-9月增加4.44萬億元，同比多增1.85萬億元;住戶經營性貸款余額8.36萬億元，同比增長2.1%，增速比上月末高0.3個百分點，1-9月增加2795億元，同比少增1263億元。

統計局：10月份一線和部分熱點二線城市房地產市場明顯降溫

國家統計局今日發布了70個大中城市住宅銷售價格統計數據。

數據顯示，9月新建商品房房價環比上漲城市63個，8月為64個。

9月新建商品房房價環比漲幅最大的無錫，漲幅8.2%，其次為鄭州7.6%，杭州5.5%、福州5.1%，濟南5.2%。

10月上半月，新建商品房房價北京漲幅1.2%，環比9月下降3.7個百分點。上海0.7%，環比下降2.5個百分點。鄭州4.3%，環比回落3.3個百分點。無錫4.4%，環比9月回落3.8個百分點。

對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉進行了解讀。

一、一線和部分熱點二線城市有針對性地實施調控政策，10月份房地產市場明顯降溫

為快速反映近期房地產市場的變化，國家統計局在做好9月份70個大中城市房價統計的同時，對其中15個一線和部分熱點二線城市10月上半月的房地產市場情況進行了統計。

結果顯示，一線和部分熱點二線城市因地制宜、因城施策實施有針對性的調控政策後，房地產市場出現積極變化。從房價環比漲跌幅度看，15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩。

與9月比，一線和部分熱點二線城市10月上半月新建商品住宅價格環比指數均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅價格環比出現下降，降幅分別為0.3%和0.1%;其他城市10月上半月新建商品住宅價格環比漲幅均明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個百分點之間。

從新建商品住宅網簽成交量看，一線和部分熱點二線城市中，多數城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環比下降80%-60%的城市有4個，下降60%-40%的城市有3個，下降40%-20%的城市有3個。

二、9月份70個大中城市房價分化明顯

9月份，70個大中城市中，一線和部分熱點二線城市與其他城市的房價走勢有明顯差異。

從環比看，一線和部分熱點二線城市中，新建商品住宅價格漲幅在2%以上的城市有14個;其余城市中，新建商品住宅價格環比下降的城市有6個，持平的城市有1個，漲幅在2%及以內的城市有40個。

從同比看，一線和部分熱點二線城市中，新建商品住宅價格漲幅在10%以上的城市有14個;其余城市中，新建商品住宅價格同比下降的城市有6個，漲幅在10%以內的城市有42個。

附：數據圖表

銀監會：嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域

中國銀監會10月21日召開三季度經濟金融形勢分析會，會議明確指出要加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域;加強房地產信托業務合規經營。

會議要求，銀行業全系統要積極支持供給側結構性改革，不斷提升銀行業服務實體經濟質效。一方面，大力支持國家戰略實施和重大工程建設。加強金融產品和服務創新，持續做好對“一帶一路”、京津冀協同發展、長江經濟帶建設、自貿試驗區改革創新、東北老工業基地振興等國家重大戰略和《中國制造2025》等重大決策實施的金融服務，主動對接重點領域重大工程項目建設。積極服務企業“走出去”，支持基礎設施互聯互通、國際產能合作和經貿產業合作區建設。另一方面，大力發展普惠金融，積極支持小微企業、“三農”和扶貧，確保實現年初確定的小微企業、涉農和扶貧信貸投放目標。小微企業方面，優化貸款流程，在完善風險控制的前提下，適度下放小微企業貸款審貸權，完善內部盡職免責制度，切實放寬小微企業信貸不良容忍度，持續提高小微企業金融服務的覆蓋面和可獲得性。“三農”方面，以推進農業供給側結構性改革、加快轉變農業發展方式、促進農村一二三產業融合發展、推進新型城鎮化建設為重點，在資源配置上予以傾斜。金融扶貧方面，全面落實扶貧小額信貸包幹責任制，重點做好易地扶貧搬遷等金融服務，完善扶貧貸款統計制度，提高金融扶貧精準度。

加強全面風險管理，堅守不發生系統性區域性金融風險底線。銀行業金融機構要持續提高風險管理水平。一是“有扶有控”，有效化解產能過剩領域信貸風險。二是嚴控房地產金融業務風險，嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策;審慎開展與房地產中介和房企相關的業務;規範各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域;加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域;加強房地產信托業務合規經營。三是嚴防地方政府性債務風險。四是加強債券投資管理，強化限額管理、強化杠桿管理、強化資本管理。五是強化流動性風險管理。要加強同業、理財和投資等業務管理，合理匹配資產負債的期限結構。六是加強銀行業“走出去”風險防範，加快推進合規機制建設。七是嚴防外部風險向銀行業傳染蔓延。

緊扣重點熱點問題，認真落實好重大決策部署。切實推進科創企業投貸聯動試點工作，總結推廣好的經驗做法。更好地發揮債權人委員會作用，有效開展企業金融債務重組。積極推進市場化債轉股相關工作，降低企業杠桿率。抓緊制定具體實施方案，先行先試。繼續采取有力措施緩解“融資難、融資貴”問題。抓好“兩個加強、兩個遏制”回頭看工作。

會議強調，要把抓重點任務落實作為下階段工作的重中之重，確保各項任務按期圓滿完成。一是抓落實，突出“守土有責”。各級監管部門一把手要守土有責、堅守崗位，認真履職。二是抓作風，突出“持之以恒”。全體監管人員務必保持良好的工作風貌，發揚釘釘子精神，心無旁騖做好各項工作。三是抓學習，突出“知行合一”。堅持圍繞中心、服務大局，把開展學習教育與銀行業改革發展和監管工作結合起來，切實抓好各項重點工作任務落實，把學習教育的成效真正體現在工作成績上。四是抓考核，突出“三位一體”。參照行之有效的工作方式開展年度考核，規格要高、標準要明確，做到政務、工作和領導班子考核“三位一體”、綜合交賬，改進監管工作，提升監管質效。

在京銀監會黨委委員出席會議，會議由銀監會黨委委員、副主席曹宇主持。主要銀行業金融機構、相關行業協會等單位負責人在主會場參會。各銀監局、銀監分局、京外有關銀行業金融機構負責人等在各分會場參會。

吳曉求：房地產過熱 說明金融體系未能提供多樣化投資選擇

由北京國際金融博覽會組委會主辦，北京市金融工作局、西城區人民政府支持的“2016中國金融年度論壇”27日在北京舉行，中國人民大學副校長吳曉求在“全球金融業發展新格局：創新、跨界與融合”分論壇上發表了主旨演講。

“中國金融現在面臨著一個重大的創新時期，因為我國經濟發展格局發生了變化，經濟的增長速度呈L型的趨勢，這個趨勢是比較明顯的，基於這樣一個框架，金融業要有相應的調整，要通過工具創新來完成中國經濟結構的調整，特別是供給側的改革。”吳曉求說。

在吳曉求看來，金融為實體經濟服務更多地是要滿足融資者對融資公平多元化選擇的需求。它基於自己風險的考慮、基於自己優化資本結構的條件，整個金融體系要提供一套有效的市場化的融資工具，中國金融體系還沒有做到這一點，所以要進行創新，這就是工具創新。

吳曉求表示，整個金融體系要為投資者提供多樣化、有效的資產選擇。

“今天的中國金融體系也沒有完成這樣一個功能，所以導致房地產過熱，表明中國的金融體系沒有為投資者提供足夠多的適合風險匹配的多樣化的金融資產。無論是資金的需求還是資產的選擇，這兩個方面我們做得不夠好，所以說要推動金融工具的創新。”吳曉波說。

吳曉求表示，創新是金融結構的調整。中國的金融結構比較傳統，最重要的標誌是沒有化解風險的能力，由於存量金融資產太高，要推動金融制度的改革，最重要的是要推動資產證券化，提升證券化金融資產在整個金融市場中的比重。與此同時，還要改善金融的功能，要進行結構創新，同時調整功能。

吳曉求還表示，金融需要業態的創新，其中最重要的是互聯網金融。它對改善我國金融的功能起到非常重要的作用，金融業態的創新是金融創新的重要組成部分。

“中國金融的風險正在發生變化，創新更多是從結構上來創新，傳統的結構創新沒有空間，未來創新的重點更多是在非資本性業務方面。這可以看到監管的阻力，監管整體是沒有覆蓋住這一範圍，未來的風險會更大。”

“從這個意義上說，監管也要進行調整，風險發生了變異就會迅速地蔓延到外部，感染整個金融體系，甚至會影響到整個金融體系的穩定，我們要構建一個新的金融監管架構的改革。”吳曉求說。

李嘉誠給了追隨者一個"耳光"：房地產投資不能信地段！

10月26日晚間，由李嘉誠掌控的長實地產發布公告，看完後總結一下，說的就是，李嘉誠又賣樓了，而且這次，又是上海陸家嘴的“稀缺貨”。

公告顯示，此次交易的是近27萬方的上海陸家嘴世紀匯廣場，代價是人民幣200億元（約230億港元），交易在2017/2018年前後就會完成。

要知道，這棟物業大概值7.4萬/平米。今年夏天，中國人壽保險從SOHO中國手中，花32.2億拿到的SOHO上海世紀廣場，也處在差不多位置，折合單價7.9萬元/平。

李超人不僅拋了，而且和上次一樣，也是整棟出售。

所有相信他說的，“投資房地產，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”這一理論的人們,有沒有覺得臉上辣辣的？

賣它，是因為它的地段好！

而李嘉誠的每次出現總能引起騷動，因為在商界，他總能被奉為傳奇。這主要是因為其無比較精準的投資而被奉為天神。

讓我們來粗略算筆賬：目前，世紀匯廣場所在區域的租金差不多以10元/平米/天計，按照其面積計算，項目一年租金差不多10億，除去一些稅費、物業管理等費用，租金回報大概在5%左右，租金每年增長率大概3%。

3%，這個數字對於李嘉誠來說，低了，而且他可能覺得，未來增長空間是有限的（換句話說，已經差不多見頂了），所以此時出手賣掉並非不是好選擇。

但對於接盤方“中國人壽保險”來說，由於項目所處區域是上海最成熟的商圈之一，因此未來收益相對穩定，這樣的收益對於成本只有2%左右的險資來說再合適不過。

所以從做生意角度，這是一個雙方都心悅誠服的不錯買賣。

但很多人可能不懂了，3%，還低？

這就是李超人的高妙之處，人家總是能看到未來十年，甚至五十年。

無法否認，新商圈取代老商圈是規律，新興商圈的增值潛力或者說速度，比起已經很成熟（甚至熟透）的老商圈來說，一定會更大更快，也就是說成熟商圈的增值速度相對更慢。

參見標的可見陸家嘴的世茂濱江，如今的均價差不多只有8萬/平，而大寧金茂府的均價早已超過9萬/平。

“也就是說，不動產投資，成熟區域雖然流動性好，但從投資角度來說，並不合適。”資深房地產人士薛建雄直言。

但李超人拋，絕對是虧不了的。

要知道，十多年前，長和系中標世紀匯廣場所在的世紀大道2-4地塊時，樓面價才1.2萬元/平方米，而像長實這樣的香港企業，資金成本最多就在3.5%左右。即使項目在建設過程中的配套投資相當大，但沈澱了這麽多年，光靠土地增值也漲夠了。

好吧，這不是重點，重點是，我們應該學習李超人的眼光。判斷未來的眼光不易學，至少判斷投資標的的眼力，要能GET到。

李超人永遠不是沖著最好地段買！

既然李超人已經做出了投資表率——太熟的地方小心，那麽或許我們應該關註一些目前不成熟，但規劃已開始的區域。

但這之前還需要註意幾點：

首先，標的所在地一定是有發展規劃的，如果該地區的經濟發展不是很快，則在這類土地上建設的房地產在中短期內的增值幅度不會很大。

就拿佘山來說，雖然地方遠，但 《松江區佘山新市鎮總體規劃(2015-2040)》讓這個有森林、有地鐵、有規劃，還緊靠大虹橋中央商務區的地方“劇情滿滿”。相信提前布局這一區域的開發商會很興奮，比如在佘山有大量別墅項目的吉寶置業。畢竟它項目附近的大虹橋中央商務區，是納入了國家戰略版圖的，不僅擁有全市集中交通樞紐，更有數倍於陸家嘴的商務體量，未來升值潛力巨大。

第二，即便是市區鎮周邊的郊區或新開發區，投資物業也要選有完善區域規劃、具備基本的交通條件，以及有供水、供電等保障的地區。

據說很多開發商現在都很自覺得自造配套來提升潛力，比如上述吉寶項目都配備有五星級酒店、高爾夫球場、歡樂谷、大型購物中心等偏高端的休閑、娛樂、商業配套。要說“造城”的好處，世博前灘的迪士尼更有說服力。迪士尼一帶的可售住宅2008年的單價只有1萬/平米，現在均價已經上升至7萬/平米。

第三，要考慮城市規劃因素，包括土地用途、容積率、覆蓋率、建築高度、交通道路狀況等。土地用途的允許範圍越大，越便於規劃設計，越利於獲取投資收益，投資回報率越高。

第四，站在城市規劃角度，再來選擇投資地段。房地產投資地段只是整個城市土地的一個組成部分，因此必須從整個城市規劃的角度來選擇投資地段。在選擇投資地段時，既要判斷近期的投資熱點地段，又要判斷中長期的投資熱點地段，還要判斷隱蔽的投資地段。

綜合上面兩點，我們可以舉上海長興島的例子來說明。浦東新區核心地帶目前已經很難進去了，這就給了長興島這種地方很大機遇，因為首先從距離上看，長興島地塊距離浦東新區4大產業核心區域的距離並不是很遠，一旦客戶需求溢出，它或是最優先的受益區域，所以具備很強的消費潛力，而且這部分購買力還都不低。

像泰禾這些前期已經布局了長興島的企業，其實算眼光不錯的，比如泰禾在長興島買地的花費是47億，但在上海建設用地負增長的背景下，外環內宅地基本絕跡，供求關系非常緊張，長興島這片區域的土地增值比例，可能不輸前灘。

所以，無論是企業還是個人，投資確實看眼光。而眼光基於專業的投資知識，更基於對城市的了解、對政策的判斷。

本文僅代表作者個人觀點，不代表邦地產立場。

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“準剝離”房地產業務拖累業績 順鑫農業大股東悄然減持

上市公司三季報已經披露完畢。在整個白酒板塊公司業績一片靚麗的情況之下，卻有一家白酒公司第三季度業績逆勢下降了60.25%，而讓公司業績承壓的卻是房地產業務——這一家公司就是順鑫農業（000860.SZ）。

在業績“逆勢”下滑的情況下，公司股價一度應聲下跌。據第一財經記者了解到，早在今年三季度，公司大股東早就進行了悄無聲息的減持套現，拋售了4.61%股份。

房地產業務拖累業績

今年前三季度，白酒板塊公司業績表現靚麗，既有貴州茅臺的預收賬款創歷史新高，又有五糧液的完成全年銷售計劃，然而就在行業績“飄香”的時候，順鑫農業卻發布了三季報業績地雷——前三季度凈利潤同比減少了14.3%，第三季度凈利潤同比大幅下降了60.25%。

因業績不佳，公司股價10月31日出現了大幅度的下跌，隨後減幅有所收緩。

據了解，公司業績下降的主要原因是公司房地產業務收入增長緩慢，而借款利息的費用化金額大幅度增加。

令人奇怪的是，公司房地產業的頹勢，卻是發生在今年全國房地產業務複蘇的背景之下。

公開資料顯示，公司的房地產業務主要包括包頭、海口以及北京下坡屯的項目。“最近房地產項目落成之後收入不多,但是有財務費用支出，所以房地產業務就出現了業績的虧損。目前，在海南的項目比較一般，北京地區的住宅還好，商業地產就比較一般。”11月1日,公司證券辦公室的工作人員告訴第一財經記者。

據該人士介紹，北京商業地產大概有20多億元的項目，包頭有10多億元，海南有幾億元，但是總體來說銷售起來“沒有那麽快”。

資深市場人士李鷹桂在接受本報記者采訪的時候表示：“順鑫農業是國企背景，所以效率比較低，這才是房地產業務銷售較差的主要原因。”

據了解，地產是順鑫農業除了白酒和屠宰之外最大的業務，但是一直拖累公司業績。2014~2015年，順鑫農業財務費用分別高達1.6億元和1.71億元。

而隨著白酒行業的回暖,今年上半年,公司白酒業務的營業收入為32.5億元,同比增長了4%,屠宰行業收入也增長了23.8%。然而這依舊難以彌補房地產業務的“大洞”。

大股東悄然減持

事實上，對於順鑫農業而言，房地產業務拖累業績的問題並非能一時解決。公司早期揚言脫離房地產業務，但一直未有實質性的進展。有券商發布研報認為，稱房地產業務剝離之後，將有助於提升公司盈利能力和估值。

“剝離前值多少錢，剝離後又值多少錢，都很難說，對順鑫農業而言，剝離房地產業務可能還要征得地方國資委的同意什麽的，恐怕沒那麽容易。”李鷹桂說。

上述公司證券辦公室工作人員表示，公司確實計劃剝離房地產業務，但是目前來說還是“想把可以開發銷售的房地產先處理掉”。

房地產業務拖累總業績的問題懸而未決的同時，大股東已“悄然減持”。三季度報告顯示，順鑫農業的大股東北京順鑫控股集團有限公司已減持997萬股，減持占比達4.61%，這也是公司近年來最大幅度的一筆減持。

“我看過順鑫農業的走勢圖，其實隨著這一波白酒板塊的上漲，這只股票的價格之前已經出現了上漲，大股東這個時候減持很正常。”李鷹桂說。