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朱中一：房地產傳統發展模式已不符合市場需求

5月20日下午，由中國房地產業協會主辦的“創新的力量科技引領城市未來”東北城市轉型與房地產發展論壇暨世界城新聞發布會在沈陽舉行。中國房地產業協會原副會長朱中一在發言中稱，房地產業傳統的發展模式顯然已不適應當前的市場需求，房地產業亟需創新轉型。

在朱中一看來，以往我國房地產業靠單一土地增值形成價值鏈的傳統開發模式、投資模式、運營模式正面臨著失控與顛覆。在他看來，隨著房地產業由“黃金十年”轉入“白銀時代”，處於調整期的房地產業正在不斷地探索新的發展方向。一方面，房地產業利用“互聯網+”，從傳統的地產開發向運營服務轉型，並走上了輕資產化的道路，另一方面，各大房企還在發展模式上做了大膽嘗試，與金融、醫療、教育、大健康、創業孵化等板塊的跨界融合，顯現出了房地產企業在新常態背景下的發展潛力。

中國房地產協會原副會長朱中一（資料圖）

“房地產行業高增長、高利潤的時代已經過去。今後將進入按需求開發的時代、既註重品質又註重性價比、並能提供配套服務的時代。”今年3月，朱中一曾分析，房地產市場已經開始複蘇，但房地產市場是否進入拐點、投資開始增長，還需要觀察一段時間。他預計，房地產投資可能還會有小幅波動，總的來說會逐步趨穩，但不會回到兩位數增長。

“現在 ‘十三五’規劃很多的措施，包括財政支持政策、土地掛鉤政策、宅基地改造政策等，隨著這些政策的逐步落地，解決三四線城市的庫存還是有希望的。”朱中一指出。

“提高產品品質的房地產開發商是最有未來的。”對比發達國家的房地產項目，中國建築北京設計研究院總建築師董少宇則指出，海外房產之所以受中國人熱捧，原因之一是房地產項目品質比國內的好，如住宅采用精裝修交房，不僅節約資源，還能保證入住後的居住環境和品質。另外，他認為，國內地產項目物業管理還有很大的改進空間，在美國、日本，業主都可以委托租賃公司打理房產。這里的租賃公司不是簡單的中介，大到尋找租戶小到做一個窗簾，都可以通過它來解決。

誰說房地產不賺錢了？產業、金融資本爭相買地建房

繼金融資本之後，產業資本成為進入地產紅海的又一股不可忽視的力量，國內大客車生產商宇通集團就成為“新進者”。

產業資本殺入

龍湖舊將馮勁義、周德康、趙男男與宇通集團達成一致，三人以合夥人的身份接手綠都地產，目標是做中國升級版的“黑石”，而宇通集團則提供包括資金在內的支持。

宇通集團是中國最大的客車生產集團，成立於2002年，綠都地產是宇通集團旗下房地產板塊的企業。根據克而瑞2015年中國房地產企業銷售額排行榜，綠都地產2015年銷售額為106.2億元。

綠都地產目前已進入上海、南昌、鄭州、開封、洛陽、焦作、新鄉、南陽、濮陽等9個城市，擁有25個地產開發項目，總開發體量逾700萬平方米。未來，綠都地產將重點布局四大區域，包括以上海為核心，輻射周邊城市的長三角區域;以鄭州、洛陽城市帶為核心的中原區域，以及華南和京津區域。

綠都地產總經理馮勁義告訴第一財經記者：“宇通集團對我們三個人的團隊進行了充分的授權，我們以合夥人的形式組成管委會，用管委會形式對綠都地產進行管理，綠都地產下面將以事業部形式運作，希望以此把我們團隊的創業精神帶動起來。”

這或許也代表了產業資本對地產的一種態度：相比傳統制造業，地產的利潤空間仍有足夠的潛力和空間可挖，所以，進入地產成為很多產業資本多元化投資的首選。不同在於，以何種形式進入地產業?

格力電器的選擇是，成立地產公司，直接投資拿地開發，宇通集團最初的選擇也是如此。只是，馮、周、趙三人的出現，給了宇通集團另一種選擇——把資金交給專業的操盤手和管理人，希望利用這個可以把綠都地產的平臺做大。

所以，綠都地產將變成一個平臺，向上，對資本完全開放，包括宇通集團;向下，對內外部所有團隊開放，以創業團隊的形式聚攏在這個平臺上，包括綠都地產原有的團隊，並更多通過並購手段獲取項目。

金融資本蜇伏

不同的是，金融資本同樣看好地產行業。平安作為金融集團，近幾年卻在地產行業動作頻頻，特別是2014年。

2014年是房地產行業的調整之年，整體市場銷售不景氣，房企拿地就顯得小心翼翼，而平安卻開始“抄底”入市，旗下深圳聯新、杭州安豐置業、杭州安東置業及深圳平軒四個子公司斥資167.89億元先後在廣州、杭州、北京及蘇州等一線及重點二線城市拿下6幅地塊。采用獨立開發模式時，平安也將像其他開發商一樣，從拿地到開發到銷售更多的是依靠自己的團隊進行，而不再是僅僅進行資金投資，操盤交給其他開發商。

同樣，平安也利用自己的資本優勢進行大平臺合作，包括朗詩、碧桂園等企業都和平安有很多合作。

聚焦於主要地產投資平臺，光大安石也成為地產行業的外來者，光大控股其旗下光大安石旨在打造全產業鏈金融地產投資管理平臺，已經開始大規模並購。2016年3月，經過289輪競價，成都誕生新地王，1.2萬元/平方米的樓板價成為史上最貴。競得者是由朗詩、陽泉煤業及宏仁實業組建的合資公司，而宏仁實業背後正是金主光大控股的身影。

光大安石房地產基金分為美元基金和人民幣基金兩個板塊，涉及多元化的住宅、辦公和商業投資。投資方式主要是股權投資和債權投資。股權投資風險較高，收益也較高，且有機會獲得超額收益;債權投資風險較低，收益也相對穩定。

股權投資基金方面比較典型的是2011年募集完成的1.5億元美元基金一期，該基金先後以純股權形式投資了6個項目，其中4個住宅投資，2個商業投資，單筆投資額在2000萬美元左右，均控制在總募資額的20%以內。現已退出三處住宅(比如2015年初退出的沈陽榮盛的2個住宅項目)和一處商業項目(重慶大融城)，年化回報率(IRR)約20%。仍持有的上海大融城和徐州項目將全部體現為投資人利潤。

3個住宅項目退出時樓盤均在售，合作方根據評估值將股權回購;而商業項目重慶大融城，光大安石的資管團隊將13萬平方米的批發市場全面改造為購物中心，整體銷售退出，單一項目獲得26%的年化回報。

克而瑞分析師房玲認為，如今房地產行業進入穩定發展期，存量的整合和盤活提升效率將是重要的商業機會。住宅方面，城市分化持續，一線城市和核心二線城市去化無憂，然而隨著越來越多的開發商回歸，競爭加劇，利潤空間壓縮，三四線則面臨高庫存風險不斷積聚。商業地產方面，一線城市呈現出低效和總量過剩的情況，由於有強勁的消費支持，存在大量的並購整合機會，或將成為一個價值窪地。

“資本進入主要還是獲取利潤，通過並購等手段盤活資產，並進一步進行包裝運營，將成為它們的紅海中遊泳的新技能。”克而瑞咨詢總監黃甜認為。

你所不知道的房地產VR的痛| 深度連載三

蒲鴿 2016-05-30 09:57

 ＃＃繼《房地產VR為何突然火了》以及

《跑馬圈地，那些活躍在百億級VR樣板間的玩家們》後，

VR圈重磅推出《摸底泛房地產VR》系列的第三篇——

《你所不知道的房地產VR的痛》。

《房地產VR為何突然火了》，VR圈細數了房地產火起來的真正原因。

《跑馬圈地，那些活躍在百億級VR樣板間的玩家們》，VR圈拋出了在百億級市場想要殺出來，房地產VR提供商到底需要比拼什麽？

今天， VR圈重磅推出《摸底泛房地產VR》之三《你所不知道的房地產VR的痛》，殺個回馬槍，將它的光鮮放到一邊，瞅瞅藏在它身後的無助與無奈，還有它不得不往自己肚子里咽的苦……

＃＃

沒辦法！

打一出生，VR看房就脫不開這條鐵鏈。

誰讓它生就長在房地產市場！

它要面對的，是這個鏈條極長、流程極冗繁的傳統行業，還有，開發商強勢的話語權。

“開發商老是晃點我”

三個月前，林南加入一家VR看房技術提供商，擔任大區銷售總監。

聽說他幹的是時下最潮的“VR”，周圍的朋友紛紛趕著新鮮要來體驗，張羅著給他介紹活兒。

說來就來，眼下就有一單。朋友體驗完，有點直接簽單的意思。

“科技果然是第一生產力！”林南慶幸自己選對了風口，費不了吹灰之力，拿單分分鐘的事兒。

幾天後，朋友告訴林南，“你得拿著設備來項目組，領導得考察考察。”

“行。”林南爽快地應到。

幾天過去，朋友說他們組做不了決策，得讓上面的項目部也體驗體驗。

“來，沒事。”林南神采奕奕，又接待了一波項目人員。

這之後，項目部又告訴林南，得讓集團領導看看。

“來。”林南覺得這事有戲，打著雞血給集團領導做演示。

而這之後的許多天，體驗仍沒完沒了，一輪一輪進行著。

一晃一個月過去了，所有集團領導基本看了一遍，該討論的也討論好了，集團的部分素材也給到了林南，房型面積也差不多測算好了。

“這單總算快拿下了。”心理想著，林南開始等著好消息。

消息遲遲不來，他的心慌起來。

消息總算下來了，不過只有一句話：這東西技術還有待改進。然後，這單不了了之了。

諸如此類的例子，林南在之後的工作中，遇到不少。

“開發商經常晃點我。”他說。

“晃點”是北方話，給人希望又放人鴿子的意思。

相比剛進入行業時滿滿的自信與興奮勁兒，在被“晃點”了好幾次後，他開始意識到，看似風光無限的VR，每一單來得都不容易。

“很多一線的營銷總監看懂了VR的優勢，報給集團，可集團流程多啊，一步步走，時間久了，變故可不就多了。”林南抱怨到，“再一個，集團領導往往年紀大，戴上VR容易暈，最後整個事也就黃了。”

林南並非個例。

這樣的現象，在當前的VR看房銷售中普遍存在。

“浪費了好幾周的時間，結果二十萬的單都簽不下來。”李峰在一個二線城市做著類似的BD（銷售）。

他每天從早忙到晚，不是在給人做體驗，就是在去給人做體驗的路上。

“VR這個東西，太新了，好多沒體驗過的開發商自以為是，認為這不就是3D模型嘛。我就汗了……真的得一個個體驗了，才知道什麽叫真正的VR。沒辦法，早期，可不就得教育市場嘛！”李峰告訴VR圈。

當一個全新的事物出現時，先驅者往往要承擔起教育市場的任務。而對於VR看房來說，就是背著設備，一次次現場安裝，一次次演示，一次次讓人體驗，讓人感知VR到底能幹啥。

除了上門“服務”，BD們往往會在各類展會設點體驗，業內俗稱“擺攤兒”，讓盡可能多的人前來體驗，以此圈住客戶。

這是個苦力活，費半天勁，往往“無功而返”。

新事物與市場認知間的落差，是VR看房面對的第一個挑戰。

除此，在與開發商打交道的全過程中，VR看房幾乎得一路趟著坑過來。這著實是條磨人的鐵鏈子。

評標，一頓瞎折騰

在李峰一次次上門展示後，開發商總算有意向了。高興之余，這也是他最煩的一個環節。

李峰告訴VR圈，單子金額若超過十萬，就得評標，由幾家VR看房提供商同時競標。

“投標一個月，各種讓你填表單，各種奇奇怪怪的要求，恨不得把你銀行流水都拿走。人都被搞瘋了。”李峰抱怨到，“開發商是最典型的甲方思維，永遠覺得自己是老大。”

他說，有一次，某知名開發商預算不高，卻硬要李峰提供保證金。

李峰團隊決定不投標了，可這家開發商卻發了狠話，

“你不投我，以後我們集團所有的招標，你都別想進！”

迫於開發商的市場體諒，李峰團隊最後也只得忍氣吞聲，硬著頭皮繼續投標。

活先幹，錢欠著

總算投完標，合同也簽了，對不起，付款可是有賬期的，先幹活。

李峰告訴VR圈，給預付款的開發商僅占50%。很多大牌的開發商都不給預付款，要等所有的東西做完了，才給付款。極個別開發商一分不給，只給票據，承兌匯票，六個月以後才能兌換。甚至還有開發商，什麽都不給，一直把壓款。

壓款是讓小初團隊最為痛苦的一件事。

張天是一家VR看房公司的創始人，在聊到其與開發商打交道的情形時，他無奈地搖搖頭，“企業最重要的就是現金流，開發商一拖款，小公司現金流就會很難，很可能把公司給拖死了。”

張天本是技術出生，如今涉足VR看房，他才真正見識到了什麽叫“霸王條款”，什麽叫“有苦說不出”。

“錢給得慢，活兒還很急，這是典型狀況。”他說，接觸過的不少開發商，臨開發布會了，才突然找到他做VR樣板間，團隊就得幾天幾夜熬著作戰。

催資料，一次性給齊是不可能的

沒有預付款，產品該做還得照做。

接下來，BD們就需要向開發商收集設計圖紙，而這一步也讓BD們“備受摧殘”。

一來，開發商給到的資料總是不全，還粗糙，甚至是錯誤的，BD們只能靠自己來核查。

核查好了，對於所缺資料，BD又得自己輾轉於開發商的各種部門，一個個去要。

“這事真夠折騰的。你看，跟我打交道的是營銷口，可營銷口又沒資料，讓我去找設計。我去找設計吧，設計又說還差那個什麽圖，你得找設計院去。設計院又扯到產品部門，真的很崩潰。”李峰說到。

交付，通宵的節奏

每次折騰完資料，李峰能稍微歇口氣，等著產品出來。到產品交付時，他又該睡不好覺了。

在采訪李峰之前，約了好幾次，每次都趕上他通宵交付。終於等他忙完，完成了采訪。

他告訴VR圈，交互是問題的多發區。

“很多時候，照著設計的圖紙做出來，設計師不認，覺得這不行那不行的。那我們做服務的，就得改啊。”李峰說到。

其實，他也不煩退回來修改，他煩的是開發商在產品交付後遲遲沒有回應，突然某天晚上發來消息，說要改哪哪哪，第二天一早要。

“那只能通宵啊，聯系產品部門加班加點改。”采訪時，李峰眼圈明顯浮腫，發青。

林南也有同樣的抱怨。

“我們將內容做好後，發給開發商，但開發商流程極慢，效率極低，又老是反反複複提一堆要求，嚴重耽誤了VR的制作工期。”林南說到。

不過，對此，他有自己的殺手鐧，“醜話說在前面”，這是他的慣用技巧，以此回應開發商無休止的無理要求。

催款，開發商是大爺

作品交付了，接下來，最難最難的一件事開始了——催款。

“催款，開發商就是大爺，你得搞好關系，還得會來事，要不他老是扣著尾款不給。這是行業潛規則。”李峰半年前的項目，現在還有沒回款的。

聊到催款，張天牢騷滿腹。面對強勢的開發商，他的小公司也只得啞巴吃黃連。

“不給了就是不給了，你去打官司嗎？有人理你？”張天頗多無奈，“開發商強勢的甲方思維，這是行業現今的一大痛。”

情況在好轉

當一個行業剛剛誕生時，總是伴隨著痛，VR看房也不例外。正如一個嬰兒，脫胎於母體，呱呱墜地，哇哇哭泣，但同時，它也開啟了自己的生命歷程。

時日越長，它就變得越強大，越有力量與身後的鐵鏈相抗衡。

而這條鐵鏈本身，也在慢慢消融。

在與新科技打交道的過程中，開發商也越來越多表現出理解和支持。

而在VR提供商如火如荼的體驗教育中，市場也開始慢慢進入自發酵的階段。

林南最近的一單，來得容易多了。

他沒有三番五次地提著設備上門安裝，帶人體驗；也沒有耗費精力去教育開發商VR的優勢。這是他原來服務過的開發商自主引薦的單子。

他說，以後這樣的單子會越來越多。

如今，他在這行已經做了三個月了，從最初的盲目興奮，到遇挫後的適應性調整，再到現在，慢慢走上正軌，他更能從容應對，心態好多了。

他告訴VR圈，每周都能拿下一單。

他把這幾個月與開發商打交道的體會，比喻成戀愛。

“前期嘛，追女孩子，我拋出我的意願，想跟她談戀愛，她不了解你，可能也不願了解你，也就不搭理你了。當然，遇到看對眼的，就搭上線了。追到了，開始談了，女朋友公主病，不好伺候啊，這不行那不行，那就一邊改，一邊也慢慢去影響她唄。”林南緊接著又補充到，“當然，有時候還得又當爸爸，又當媽媽，所有事情都要幫她去考慮到。這是新行業在發展的過程中必須要付出的。”

林南計劃下一步向更多三線城市進發。

他說，現在每天都能接到各種電話，寧夏的，西安的，蘭州的，烏魯木齊的，這些地方的代理非常迫切尋求合作。

當問到未來最期待的工作狀態時，他描繪了這麽一幅場景：

開發商對VR的概念清晰，也深知VR能解決的痛點；

在資料對接時，順暢而準確；

在探討需求時，及時又有效；

沒有來來回回的時間耗費，如期交付，按時安裝；

正如工廠的生產流程，簡單、直接，沒有繁瑣而巨大的溝通成本，也不用在反複無效的流程中惘然疲憊……

“等過了這場戀愛的磨合期，一切就更好了。”林南說到。

註：應被采訪者要求，文中林南、李峰、張天為化名。

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房地產VR，想說愛你不容易

VR圈 2016-05-30 08:43

沒錯，VR看房火了，百億級的蛋糕早已端上了桌。

沒錯，VR看房最早實現了營收，而訂單還在源源不斷飛來。

沒錯，VR看房，恰逢瘋狂圈地、滿地掘金的好時候，好一顆冉冉升起的新星，讓無數人垂涎三尺。

然後，剝去它光鮮亮麗的外衣，當它從閃耀著鎂光燈的舞臺走到幕後，你才發現，原來，它的身後拖著那麽重的一條鐵鏈……

拖著鐵鏈快跑，這才是它真實的現狀。

精彩內容

《房地產VR為何突然火了》，VR圈細數了房地產火起來的真正原因。

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沒辦法！

打一出生，VR看房就脫不開這條鐵鏈。

誰讓它生就長在房地產市場！

它要面對的，是這個鏈條極長、流程極冗繁的傳統行業，還有，開發商強勢的話語權。

“開發商老是晃點我”

三個月前，林南加入一家VR看房技術提供商，擔任大區銷售總監。

聽說他幹的是時下最潮的“VR”，周圍的朋友紛紛趕著新鮮要來體驗，張羅著給他介紹活兒。

說來就來，眼下就有一單。朋友體驗完，有點直接簽單的意思。

“科技果然是第一生產力！”林南慶幸自己選對了風口，費不了吹灰之力，拿單分分鐘的事兒。

幾天後，朋友告訴林南，“你得拿著設備來項目組，領導得考察考察。”

“行。”林南爽快地應到。

幾天過去，朋友說他們組做不了決策，得讓上面的項目部也體驗體驗。

“來，沒事。”林南神采奕奕，又接待了一波項目人員。

這之後，項目部又告訴林南，得讓集團領導看看。

“來。”林南覺得這事有戲，打著雞血給集團領導做演示。

而這之後的許多天，體驗仍沒完沒了，一輪一輪進行著。

一晃一個月過去了，所有集團領導基本看了一遍，該討論的也討論好了，集團的部分素材也給到了林南，房型面積也差不多測算好了。

“這單總算快拿下了。”心理想著，林南開始等著好消息。

消息遲遲不來，他的心慌起來。

消息總算下來了，不過只有一句話：這東西技術還有待改進。然後，這單不了了之了。

諸如此類的例子，林南在之後的工作中，遇到不少。

“開發商經常晃點我。”他說。

“晃點”是北方話，給人希望又放人鴿子的意思。

相比剛進入行業時滿滿的自信與興奮勁兒，在被“晃點”了好幾次後，他開始意識到，看似風光無限的VR，每一單來得都不容易。

“很多一線的營銷總監看懂了VR的優勢，報給集團，可集團流程多啊，一步步走，時間久了，變故可不就多了。”林南抱怨到，“再一個，集團領導往往年紀大，戴上VR容易暈，最後整個事也就黃了。”

林南並非個例。

這樣的現象，在當前的VR看房銷售中普遍存在。

“浪費了好幾周的時間，結果二十萬的單都簽不下來。”李峰在一個二線城市做著類似的BD（銷售）。

他每天從早忙到晚，不是在給人做體驗，就是在去給人做體驗的路上。

“VR這個東西，太新了，好多沒體驗過的開發商自以為是，認為這不就是3D模型嘛。我就汗了……真的得一個個體驗了，才知道什麽叫真正的VR。沒辦法，早期，可不就得教育市場嘛！”李峰告訴VR圈。

當一個全新的事物出現時，先驅者往往要承擔起教育市場的任務。而對於VR看房來說，就是背著設備，一次次現場安裝，一次次演示，一次次讓人體驗，讓人感知VR到底能幹啥。

除了上門“服務”，BD們往往會在各類展會設點體驗，業內俗稱“擺攤兒”，讓盡可能多的人前來體驗，以此圈住客戶。

這是個苦力活，費半天勁，往往“無功而返”。

新事物與市場認知間的落差，是VR看房面對的第一個挑戰。

除此，在與開發商打交道的全過程中，VR看房幾乎得一路趟著坑過來。這著實是條磨人的鐵鏈子。

評標，一頓瞎折騰

在李峰一次次上門展示後，開發商總算有意向了。高興之余，這也是他最煩的一個環節。

李峰告訴VR圈，單子金額若超過十萬，就得評標，由幾家VR看房提供商同時競標。

“投標一個月，各種讓你填表單，各種奇奇怪怪的要求，恨不得把你銀行流水都拿走。人都被搞瘋了。”李峰抱怨到，“開發商是最典型的甲方思維，永遠覺得自己是老大。”

他說，有一次，某知名開發商預算不高，卻硬要李峰提供保證金。

李峰團隊決定不投標了，可這家開發商卻發了狠話，

“你不投我，以後我們集團所有的招標，你都別想進！”

迫於開發商的市場體諒，李峰團隊最後也只得忍氣吞聲，硬著頭皮繼續投標。

活先幹，錢欠著

總算投完標，合同也簽了，對不起，付款可是有賬期的，先幹活。

李峰告訴VR圈，給預付款的開發商僅占50%。很多大牌的開發商都不給預付款，要等所有的東西做完了，才給付款。極個別開發商一分不給，只給票據，承兌匯票，六個月以後才能兌換。甚至還有開發商，什麽都不給，一直把壓款。

壓款是讓小初團隊最為痛苦的一件事。

張天是一家VR看房公司的創始人，在聊到其與開發商打交道的情形時，他無奈地搖搖頭，“企業最重要的就是現金流，開發商一拖款，小公司現金流就會很難，很可能把公司給拖死了。”

張天本是技術出生，如今涉足VR看房，他才真正見識到了什麽叫“霸王條款”，什麽叫“有苦說不出”。

“錢給得慢，活兒還很急，這是典型狀況。”他說，接觸過的不少開發商，臨開發布會了，才突然找到他做VR樣板間，團隊就得幾天幾夜熬著作戰。

催資料，一次性給齊是不可能的

沒有預付款，產品該做還得照做。

接下來，BD們就需要向開發商收集設計圖紙，而這一步也讓BD們“備受摧殘”。

一來，開發商給到的資料總是不全，還粗糙，甚至是錯誤的，BD們只能靠自己來核查。

核查好了，對於所缺資料，BD又得自己輾轉於開發商的各種部門，一個個去要。

“這事真夠折騰的。你看，跟我打交道的是營銷口，可營銷口又沒資料，讓我去找設計。我去找設計吧，設計又說還差那個什麽圖，你得找設計院去。設計院又扯到產品部門，真的很崩潰。”李峰說到。

交付，通宵的節奏

每次折騰完資料，李峰能稍微歇口氣，等著產品出來。到產品交付時，他又該睡不好覺了。

在采訪李峰之前，約了好幾次，每次都趕上他通宵交付。終於等他忙完，完成了采訪。

他告訴VR圈，交互是問題的多發區。

“很多時候，照著設計的圖紙做出來，設計師不認，覺得這不行那不行的。那我們做服務的，就得改啊。”李峰說到。

其實，他也不煩退回來修改，他煩的是開發商在產品交付後遲遲沒有回應，突然某天晚上發來消息，說要改哪哪哪，第二天一早要。

“那只能通宵啊，聯系產品部門加班加點改。”采訪時，李峰眼圈明顯浮腫，發青。

林南也有同樣的抱怨。

“我們將內容做好後，發給開發商，但開發商流程極慢，效率極低，又老是反反複複提一堆要求，嚴重耽誤了VR的制作工期。”林南說到。

不過，對此，他有自己的殺手鐧，“醜話說在前面”，這是他的慣用技巧，以此回應開發商無休止的無理要求。

催款，開發商是大爺

作品交付了，接下來，最難最難的一件事開始了——催款。

“催款，開發商就是大爺，你得搞好關系，還得會來事，要不他老是扣著尾款不給。這是行業潛規則。”李峰半年前的項目，現在還有沒回款的。

聊到催款，張天牢騷滿腹。面對強勢的開發商，他的小公司也只得啞巴吃黃連。

“不給了就是不給了，你去打官司嗎？有人理你？”張天頗多無奈，“開發商強勢的甲方思維，這是行業現今的一大痛。”

情況在好轉

當一個行業剛剛誕生時，總是伴隨著痛，VR看房也不例外。正如一個嬰兒，脫胎於母體，呱呱墜地，哇哇哭泣，但同時，它也開啟了自己的生命歷程。

時日越長，它就變得越強大，越有力量與身後的鐵鏈相抗衡。

而這條鐵鏈本身，也在慢慢消融。

在與新科技打交道的過程中，開發商也越來越多表現出理解和支持。

而在VR提供商如火如荼的體驗教育中，市場也開始慢慢進入自發酵的階段。

林南最近的一單，來得容易多了。

他沒有三番五次地提著設備上門安裝，帶人體驗；也沒有耗費精力去教育開發商VR的優勢。這是他原來服務過的開發商自主引薦的單子。

他說，以後這樣的單子會越來越多。

如今，他在這行已經做了三個月了，從最初的盲目興奮，到遇挫後的適應性調整，再到現在，慢慢走上正軌，他更能從容應對，心態好多了。

他告訴VR圈，每周都能拿下一單。

他把這幾個月與開發商打交道的體會，比喻成戀愛。

“前期嘛，追女孩子，我拋出我的意願，想跟她談戀愛，她不了解你，可能也不願了解你，也就不搭理你了。當然，遇到看對眼的，就搭上線了。追到了，開始談了，女朋友公主病，不好伺候啊，這不行那不行，那就一邊改，一邊也慢慢去影響她唄。”林南緊接著又補充到，“當然，有時候還得又當爸爸，又當媽媽，所有事情都要幫她去考慮到。這是新行業在發展的過程中必須要付出的。”

林南計劃下一步向更多三線城市進發。

他說，現在每天都能接到各種電話，寧夏的，西安的，蘭州的，烏魯木齊的，這些地方的代理非常迫切尋求合作。

當問到未來最期待的工作狀態時，他描繪了這麽一幅場景：

開發商對VR的概念清晰，也深知VR能解決的痛點；

在資料對接時，順暢而準確；

在探討需求時，及時又有效；

沒有來來回回的時間耗費，如期交付，按時安裝；

正如工廠的生產流程，簡單、直接，沒有繁瑣而巨大的溝通成本，也不用在反複無效的流程中惘然疲憊……

“等過了這場戀愛的磨合期，一切就更好了。”林南說到。

註：應被采訪者要求，文中林南、李峰、張天為化名。

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關於房地產VR，這數萬字長文，堪稱有史以來最全面的行業報道

蒲鴿 2016-06-02 21:14

這是VR圈的一次扒底式調查，采訪對象包括最前沿的VR技術提供方、房地產開發商、研發人員、市場銷售人員、購房者等，360度展示這個行業的蕓蕓眾生像。

這是一次極具邏輯性的梳理，《房地產為何突然火了》有著宏觀和圍觀的分析，供給方和需求方的分析；

《跑馬圈地，那些活躍在百億VR樣板間的玩家們》則聚焦在行業的發展脈絡上，從前期的玩家試水，到真刀真槍幹起來時這些玩家們到底在比拼什麽，再隨著行業未來的自演化，未來玩家又得比拼什麽來預測行業老大最終將花落誰家；

《你所不知道得房地產VR的痛》則是多了一些審慎的態度，我們鉆到這個急速奔跑的行業背後，看看它的不容易，它沈重的一面。痛是個普適的詞兒，每個行業都有它的痛，正是帶著痛還能全力奔跑的創業者，才能更加贏得我們尊重，贏得真正的掌聲。

這是一次極具真相的調查，在大量的走訪基礎上，我們才有了判斷真假的眼睛，剔除虛的煙火，留下真的土壤。我們盡力讓每一個字都有著背後的支撐材料，every word，we really mean it。也許世上沒有任何事能百分百呈現，但我們極力以認真、謹慎的態度多方核實，再最後成文。

這個行業很熱鬧，人們帶著熱切的期盼，不斷往里面湧；這個行業也很孤單，它有著大多數人看不到的無奈與掙紮。

它有著太多機會，光鮮得像鎂光燈下閃耀的新星；它也有著挑戰，繁瑣、反複的線下流程給了這個新星一條無形的鎖鏈，鎖鏈沈重，他要負重快跑。

這里有勇往直前的創業者，披襟斬棘，乘風破浪，在新興的土地上建立標桿；也有伺機而動的投機者，無理想無技術無踐行的三無人士，只希望借著這股熱氣賺賺快錢，哪管轉身離去，背後的一地雞毛。

……一不小心，本來只準備寫幾句話，結果又啰嗦了。直抒胸臆的感覺總是棒的，少了些許節制。

以下，我們再次編排將三篇深度連載附在此文中，並附上國內最全的泛房地產VR項目。

深度連載一：房地產VR為何突然這麽火？

常聽到的一句話是，VR讓房地產回款周期和資金成本變為原來的1/10，解決了開發商痛點，所以火了。

事實上，遠沒這麽簡單，泛房地產VR之所以火，真正原因在於，所有的元素在這一刻，都齊備了。共同的助力，它才得以快跑。

2015年冬，烏魯木齊綠地城拿到了銷售許可證，等待開盤。

彼時，烏魯木齊雪厚冰堅，風沙彌漫。西伯利亞湧來的冷空氣讓白天驟降至零下15度。

低溫、風雪、黃沙以及西北漫長的凍土期，讓一切施工停下了腳步。開盤所需的臨時樣板間的搭建也只能停下來。

賣房不等人，每耽誤一天就是幾十萬的利息。

著急開盤，又不能讓顧客拿著圖紙看。

綠地西北事業部聯系到VR地產商指揮家，10天制作出虛擬樣板間（VR樣板間），趕在開盤前推出來。

開盤當天，展廳擠滿人，人們興奮地體驗著虛擬樣板間的樂趣。最終的銷售數據，也讓綠地頗為滿意。

“不敢說虛擬樣板間直接拉動了多少客戶購買，但有一點可以肯定，沒有VR，數據肯定不好看。”綠地西北事業部機電設計主管曾林告訴VR圈。

他說，烏魯木齊的冬天漫長而寒冷，只有等到春天到來，才又重新回到施工期。

據曾林測算，此次VR樣板間的采用，讓綠地的項目在時間上，比競爭對手節省了至少8個月。這是一個非常嚇人的數字，它意味著回款周期有可能提早8個月。

而在成本上，曾林告訴VR圈，室內場景節省了2/3的費用，而室外的成本則不到原來的1/10，還不包括因提前銷售帶來的資金成本。

截至2016年4月，綠地集團西北事業部已在3個項目中啟用VR看房，另有4個項目正在計劃中；而整個綠地集團有接近20%的項目接入VR技術。

不僅是綠地，萬科、萬達、龍湖、遠洋、盛大天地、香港置地等、當代置業等地產商也悉數將VR看房納入自家的銷售體系。

VR技術真的來了。

在房地產領域，它早已不是飄在空中的概念和炒作，而是真刀真槍上了戰場，幫助開發商搶時間、省成本。

“VR看房是大勢所趨，樓里的樣板間仍有存在的必要，但臨時樣板房一定會被取代。”曾林說到，“因為它實實在在地解決了開發商最痛的點。”

 三個最痛的點

經多方走訪，VR君將這些“最痛的點”梳理為三個方面：

    時間成本

    資金成本

    空間成本

這其中，時間成本可謂是開發商的重中之重。

作為重資產行業，資金的快速周轉是房地產開發商的核心需求。

比如，拿同樣的地，賣同樣的價格，一年銷售完成和兩年銷售完成，利潤會差一倍。其背後的原因在於，開發商每一天都需要承擔高達幾十萬的利息。

因此，能否快速回款，不僅關乎利潤大小，還關乎整個項目的生死。

為了盡快回款，開發商往往在正式蓋樓前就開始推廣。

可房子還沒蓋好，如何讓用戶了解未來的戶型呢？臨時樣板間便派上了用場。

臨時樣板間曾在很大程度上提升了預售效率，加快開發商回款；而如今，VR的出現，讓它的效率也滯後了。

搭建臨時樣板間，從規劃設計，到購買材料，再到簽訂設計合同，到簽訂裝修合同，到施工，再到軟裝進場，直到最後驗收、推廣，時間至少在3-6個月。而這3-6個月對於營銷部門來說，除了做一些暖場活動外，毫無銷售可言。

而VR技術的出現，讓3-6個月的時間直接縮減為10-15天。通過虛擬看房，營銷人員可以提前鎖定客戶，提前銷售，贏得時間紅利。

此外，VR技術也讓開發商更省錢了。

以往，臨時樣板間的成本在6000-10000元/平方米，而VR技術讓每平米的成本直接降到600元以下，成本不到原來的1/10。

不過，這只是理想情況。

目前，大多開發商出於習慣和保守的考量，並不會將臨時樣板間全部替換成VR樣板間，而是兩者雙管齊下，前後進發。

不過，在未來模式里，當臨時樣板間徹底被顛覆時，這塊的省錢模式才真正成立。

現階段，VR技術真正幫助開發商省錢的地方，其實是在多戶型的補充展示上。

一個很顯著的例子，有樣板間的戶型，賣得快；沒有樣板間的戶型，賣得慢。

十萬平米的樓盤，至少有5-6個戶型。而預留的營銷費用有限。這個時候，就可以將兵分兩路，主打的戶型搭建成臨時樣板間，而非主打戶型采用VR。

這樣，所有的戶型都得到展示，提升銷售，還大大省了錢。

這就是VR的價值所在，但還遠不止於此。

除了省錢省時間，VR還有另一大用武之地——空間重構，節省空間成本。

空間重構主要解決兩個問題，一個是人流量營銷，一個是異地看房。

先來看第一個，人流量營銷。

營銷最好的地方就是人流量足夠大的市中心，能大大提高銷售轉化率。而傳統售房，往往只是在人群集中的地方發發傳單，擺擺模型，放放視頻，方式單一，獲客能力較弱。

而VR技術的出現，卻可以在人流量大的地方，打出噱頭，造出讓客戶叫嗨的新奇的虛擬世界，在此基礎上截客、獲客，提升銷售轉化率。

第二個，異地看房

隨著旅遊地產、養老地產和海外地產的興起，異地買房開始逐漸成為中產階級的一大生活方式，而這其中卻是痛點頗多。

比如，海南的樓盤，作為旅遊地產，需要在全國銷售。旺季，遊客進島，房子自然好賣。可到了淡季，房子還得接著賣，這個時候，營銷人員就需要出島，在重點城市布點銷售。

而布點銷售費用驚人，且耗時耗力。

租展廳，一租就是3-4個展廳；

做沙盤，小則10萬以內，大則30-40萬；

如果用VR，一個展廳即可。

同時，不需要做沙盤。VR費用大多低於沙盤，而效果遠超沙盤。

此外，VR的便捷和移動性，方便在各地鋪開，並反複使用。

當然，開發商們也承認，靠VR直接帶動異地銷售的幾率比較低，其更多是提高客戶的決策效率。

客戶看到感興趣的虛擬戶型，會提前繳納少部分預定金，再以旅遊的形式實地觀看，由此提升售房幾率。

正因為VR在時間成本、資金成本，及空間成本上，為開發商帶來了巨大的利好，VR搶先在房地產領域紮下了根，並開始了快跑。

如果說僅是解決了剛需，VR＋地產並不能這麽快火起來。這背後還有大環境的因素。

大環境的催生

整個房地產行業，經歷了瘋狂的黃金時代，如今，正在過渡到白銀時代。這是一個從賣方市場到買房市場的大轉變。

2013年底，中國房地產開始進入下行通道，2014年持續低靡，至2015年，尤其是下半年，開始出現兩極分化，一線及部分二線房價稍有回暖，三四線城市仍供過於求，賣不出去，資金斷裂，不少開發商債務纏身。

“整個房地產市場需要新鮮的科技元素，來提升營銷亮點，換句話說，需要講點故事。”一位在房地產行業紮根多年的從業者告訴VR圈。

“房地產進入瓶頸期，才有了創新的土壤。開發商希望采用更輕快的銷售方式，開始更多拼服務、拼客戶導向。以往的打法過時了。”VR技術提供商無憂我房創始人李熠說到。

而另一方面，中產階級的崛起，讓旅遊地產，海外置業變得流行，而這類購房，最好的方式就是VR。

無論是宏觀大環境的呼喚，還是微觀上解決開發商的痛點，VR看房，踩準了這個歷史節點。

萬事俱備，還需東風給力。

供給端來得正好

需求端已ok，那技術供給端呢？

答案是，這個東風也來得正好。

相比於VR影視，VR看房不用考慮采用第一人稱還是第三人稱的敘事方式、不用擔心導演攝像該如何藏身、不用管聲音該從上下左右哪里傳過來、不需操心感官刺激的節奏和分寸，更不用花心思多個平行的故事同時進行，交互連接。

相比於VR遊戲，VR看房不用設計遊戲角色的成長數值和五花八門的遊戲道具、不用考慮各式各樣的玩法搭配、不需要手工繪制模型的貼圖、更不用花心力解決千萬用戶同時在線互動所導致的服務器大規模數據通信。

由於VR看房在場景上非常精準，技術上又較遊戲和影視更容易實現，從需求跳轉到供給，盡管門檻不算低，但現階段足以攻克。

於是VR看房，火了。

那麽，這片新興的領域，究竟是一派怎樣的景象？

讓我們將目光移至VR技術的提供商，看看這里面，都有哪些玩家，又有哪些典型的玩法？以及，它的未來，將去往何方？

請看《摸底泛房地產VR系列》的下一篇連載《那些活躍在VR樣板房的玩家們》。

註：文中曾林為化名。

深度連載二：那些活躍在百億級VR樣板房的玩家們

當一片百億級的大市場剛剛興起時，VR看房的淘金者們想要成為行業老大到底拼得是什麽？而這個市場，未來起決定作用的因素又是什麽？

2014年10月  矽谷

戴上Oculus DK1虛擬現實頭盔的那一瞬間，李熠驚到了，眼前是一個從未有過的世界，前後、左右、上下，皆是景，人完全沈浸其中。

“這肯定是未來，但到底是十年後的未來，還是二十年後的未來，不知道。”那一次，他興奮得Wow了好一陣，開始嘗試將虛擬現實與房地產結合的可能性。

彼時，李熠正忙著建立房產眾籌平臺，他也是無憂我房的創始人。

2015年5月  廈門

曾子轅拖著拉桿箱，帶著團隊，正去往建發集團。

他要去見建發集團營銷部門總經理，約了快一個月，對方終於答應給他半個小時的展示時間。

曾子轅要展示的正是一段虛擬現實房地產的樣片。

到了現場，十分鐘裝機完成，還剩二十分鐘，足夠這位總經理完成體驗。

“這不就是4D電影嘛，我見得多了。”經理有些不屑。

幾分鐘後，經理取下Oculus DK2虛擬現實頭盔，一臉興奮，像小孩一樣好奇拽著曾子轅問東問西。

緊接著，經理把各個部門的人也張羅過來體驗。大家排著長隊，爭著體驗。

等到最後一個人體驗完，天色已暗。曾子轅收拾完設備準備離開時，已是下午6點。

彼時，曾子轅已經開始推廣標準化的VR看房體驗，他創立了指揮家VR。

2015年8月  上海

HTC Vive第一批工程樣機出來了。

李熠在上海體驗了Vive。而這一次的體驗，比任何時候都更為震撼：無論畫面精細度，還是沈浸體驗感，都完爆此前的硬件設備。

“房地產大規模商業化的條件，終於成熟了。這一次，要全力進軍VR看房領域了。”李熠血往上湧。多年的商業敏感告訴他，這事能成，而且很快就能成。

如果說，李熠之前重心還在房產眾籌，VR只是一種商業嘗試，那麽這次，他要火力全開推化。

11月，無憂我房發布了基於Vive的第二代產品，交互式VR樣板間。

VR看房，百億級的大蛋糕

正如VR圈《摸底泛房地產VR》系列第一篇文章 《房地產VR為何突然這麽火？| 深度連載 》所分析，VR看房正因為踩準了這個歷史節點，天時地利人和通通齊備，於是火了。

“按全國房地產10萬億規模計，虛擬樣板房行業將達到100億規模。而如今，這個行業的開發程度還遠遠到不了1%。”曾子轅告訴VR君。

這是一片未經開采的金礦。

時值拓荒期，淘金者們紛紛擼開了袖子，跑馬圈地，搶占金礦。壟斷級的行業老大還沒有出現，現在比的就是誰更生猛，誰跑得更快。

據不完全統計，在新房樣板間這片新興的領域，除無憂我房和指揮家VR外，還有思為、美房雲客、美谷科技、華燕、樂居等玩家。

從開發工具來看，VR看房主要有兩種玩法：

   采用遊戲引擎Unreal或Unity進行開發；

   基於全景拍攝的視頻采集；

其中，視頻采集的成本較低，易於操作。

由於視頻采集主要由全景設備拍攝完成，種種的限制直接導致缺點一籮筐：畫面分辨率低，畫面容易出現變形，暈眩感較強、缺少人與景之間的互動。

從某種層面看，視頻采集的方式算不上真正意義的VR。

真正的VR要求更高質量的畫面，更真實的效果，以及人與環境的互動。

因此，基於遊戲引擎的開發團隊在技術上更具實力。

這樣的產品可以讓用戶真正沈浸於虛擬世界中：行走、打開冰箱門、拿起杯子、更換家具顏色、擰開水龍頭看水嘩嘩流動、打開窗戶看到光線的明暗變化、測量室內高度等等。

遊戲引擎Unity比較容易上手，但做出來的畫面偏卡通，缺少真實性。對於動輒幾百萬的房產交易來說，這樣的畫面，多多少少讓買房人對於未來的居家環境大打折扣。

於是，Unreal成為更理想的開發工具。

它能做出與現實所差無幾的真實效果，且畫面更為精致，交互更為多元。但缺點也很明顯，難度大，上手慢，國內能熟練操作Unreal的團隊比較緊缺。

采用何種工具進行產品開發，成為VR看房團隊實力的一大分水嶺。

不過，百億的大市場，在行業巨頭們壟斷90%的市場前，誰都有得玩，正所謂遠近高低各不同。

不同的地產開發商，根據自身的實力，也可以選擇技術和價位各不相同的夥伴。

而將視頻采集的方式直接用於現成的二手房也不失為一條便宜且便捷的路子。

此類差異化的競爭，這當然是後話。

現階段，新房市場這塊大肥肉才是各路英豪搶占的重點。

要在這片市場上跑得更快更猛，殺出自己的天地，就得從多個緯度全線比拼。

圈內人的共識，VR＋房產99%的市場還未經挖掘；那麽VR＋房產領域，創業團隊們比的到底是什麽呢？

技術的比拼：找平衡點就像踩鋼絲

如果說“真假VR”是技術比拼的1.0階段，那麽性能優化是其2.0階段。

“秒拍為什麽會火？同樣的視頻質量，在一般平臺上打開，需幾十上百兆的流量，而秒拍只要幾兆。打開迅速，又不耗流量，畫面還好，這就是優化做得好。”李熠說到，“同樣，VR也亟需優化。”

由於VR是基於上下、左右、前後的全方位展示，因此，對於顯卡的需求常大，即使是目前市場上性能最好的英偉達GTX 980 Ti顯卡，想要呈現更逼真的動態效果，加入更豐富的人景互動，也是捉襟見肘。

這個時候，優化的重要性便體現出來了，其好壞程度直接關系到團隊的核心競爭力。

“這就需要不斷去嘗試，在畫面質量和資源損耗之間找到平衡點，像是踩鋼絲。”李熠告訴VR君。

除此，暈眩感也是需要優化的重要方面。

比如，如何進行交互設計，讓人用得爽，還不暈眩？

而要解決這個難題，別無二法，只能靠大量嘗試，把容易造成暈眩的方式全拎出來，從而避免。

“這可是個苦活，用戶交互得越爽，背後的工作越多。”一直從事交互設計的馮星無奈地笑著說到。

性能優化還有一個基本功，那就是視覺標準，有多少幀、必須滿幀、不能掉幀、更不能卡幀。

“這個基本功，能卡掉百分之七八十的團隊。”曾子轅說到。

而VR看房拼的還遠不止技術。

不同於VR影視和VR遊戲等娛樂，VR看房是一個傳統行業＋前沿技術的垂直領域，因此，除了呆在工作室搞研發，還涉及大量的線下與開發商、與渠道打交道的工作，千頭萬緒，紛繁複雜。

要贏得這場戰爭，除了技術上要轉得轉，還得懂得如何以最快地方式進行標準化的協作。

標準化的比拼：效率的本質所在

標準化主要分為兩種情況：資料收集的標準化和線下服務的標準化。

資料收集是個耗時耗力的瑣碎活。

VR技術提供商在向開發商收集各類資料圖紙時，會遇到不少問題，如：

開發商很少一次性給到完整的資料；

收集所缺的資料，需要輾轉營銷口、設計口等不同部門；

收集者看不懂圖紙，導致後續出錯等一系列繁瑣事兒；

來來回回，光資料收集就會耗費到大量時間。

因此，如何制定一套標準化的資料收集流程，如何讓資料收集者在短期內就能判斷圖紙的正確性，並熟練操作整個收集流程，對於VR 提供商來說，至關重要。

除此，後期設備的維護、體驗流程等也需要一套標準化來提升效率。如：

如何在10-20分鐘內快速安裝整套體驗設備；

日常設備出問題時從哪些地方進行調試；

由於VR頭盔會與客戶皮膚直接接觸，如何保證設備的清潔；

在大量客戶同時體驗時，如何提升效率等。

“當你不具備超級標準化的時候，往往來回很多次，又缺這個又缺那個。管理就是靠細節。標準化直接決定了效率，而效率則決定了成本。”李熠說到。

而在談到標準化的問題時，曾子轅也一再強調，“我們並非國內第一個做VR看房的團隊，但我們是第一個將所有流程標準化的團隊。而在此之前，打法則更偏零散。”

比拼融資：比拿誰的錢更重要的是不拿誰的錢

如果說技術的比拼是拼實力，標準化的比拼是拼效率，那麽融資的比拼，拼的就是未來的擴張速度。

能不能拿到更多的融資，決定了整個團隊：

能否以更快的速度將線下體驗模式複制到更多的二三線城市；

能否在當今VR技術人才緊缺的市場上抱得牛人歸；

能否招到更多具有強勁商業拓展能力的銷售團隊；

能否拿到更多先進的技術和設備，為下一階段的研發做鋪墊；

盡管證監會日前叫停了非VR相關上市公司投資VR項目，但對於VR看房領域，這個在現階段就能實現現金流的領域來說，有完整產品形態的團隊，拿融資並不難。

比拿融資更難的是，決定拿誰的融資，不拿誰的融資。

所選擇的投資機構，是否對虛擬現實這個行業的特點和發展階段有深刻洞見，是否對團隊現階段打法有較高認同，是否能幫助團隊在品牌建設上做更好的背書和營銷，

能否給團隊後續發展註入地產、裝修、家居等資源，能否在戰略關鍵期上幫助團隊進行清晰的把脈，是否會對團隊今後的經營造成打包、並購等幹擾，這才是團隊在融資比拼中關鍵所在。

行業未來會變成怎樣？C2B將成最大紅利

當選手們騎著快馬往前奔跑時， VR看房這個行業也開始了飛速演進。無論是橫向，還是縱向，新的模式正在不斷刷新。

從橫向來看，VR看房正從樣板間拓展至更寬泛的空間。

從室內樣板間、到室外景物的搭建、再到整個小區的還原，直至周圍路段，VR看房開始突破室內的限制，從更大的空間為客戶帶來身臨其境的體驗。

而從縱向來看，VR看房正朝C2B的方向演進，而這，將帶來未來最大的紅利。

C2B又被稱作工業4.0，可簡單理解為定制化，即從需求端出發，指導生產。

凱文凱利在《必然》一書中明確指出，未來所有的生產都將朝C2B的方向演進。

如果說在目前階段，鞋、服裝、日用品等輕資產，已經初步實現了C2B模式，那麽重資產房地產，則是下一輪實現C2B模式的行業。

要實現C2B，兩個條件必須滿足：

   第一、將產品清晰展現給客戶

   第二、客戶有表達意願的權利和能力

VR的出現，較傳統樣板間最大的不同就在於，其降低了客戶表達意願的門檻。

當客戶行走在虛擬房間時，他可以根據自己的偏好對房屋結構進行調整，也可以對於室內裝修、家居等進行偏好設定。而這些將從兩個方面大大顛覆現有的模式。

C2B對現有模式的顛覆會表現在哪些方面？

第一、更精準的房屋設計

在房地產的黃金時代，開發商是不用過多考慮買方的需求的。但隨著房地產市場的逐步走低，白銀時代的逐漸到來，地產商也不得不考慮到客戶的真實需求。

而真實需求並不容易獲取。

傳統的方式主要靠問卷調查，三、四十萬砸進去，效果卻差強人意。

“客戶通常很懶，不會認真對待，80%都是無效的；另一方面，客戶只有在真正看到產品時，才知道喜歡哪里，不喜歡哪里。憑空想象，往往是很難的。”在地產行業浸淫多年的李熠很清楚傳統調研方式的短板。

問卷調查，耗時耗力耗成本，對於開發商卻幫助不大。而房子一旦蓋出來了，有問題，也改不了了。

而VR的出現，正好能彌補這個痛點。

開發商在拿完地一個月後，VR樣板間就可以做出來。這個時候，通過客戶對於虛擬樣板間的體驗，開發商可以很容易收集到反饋，並及時更改室內設計。

第二、裝修的前置

現階段，一個明顯的趨勢是，精裝修房屋越來越多，毛坯房越來越少。而VR的出現，讓裝修比以往來得更早。

漫步虛擬樣板間，客戶可以在自己選定的房間中，隨意定制家裝風格：地中海式、田園式、美式、中式、複古式等等，不一而足；

也可以據此為房間搭配沙發、衣櫃、廚具的顏色、形式、大小等；

甚至還可以直接根據所選的家裝、家居，定制尺寸恰當的冰箱、電視等。

任何的排列組合，任何個性化的定制，在VR里都可以輕易實現。而這在傳統樣板間，是完全不可想象的。

“現在已有一些開發商在嘗試了。盡管目前還是邊緣需求，但我們在逐步將開發商往這個方向引導。”李熠說到。

幻視界科技從一開始就盯準了這塊市場，其從遊戲轉戰VR看房後，背靠的上市公司也正是裝修界的巨擘。

“樣板間的天花板就在那里，是能看到的；但裝修不一樣了，這是比整個樣板間大得多的市場”幻視界創始人許世昌告訴VR君。

無論是開發商，還是VR技術提供商，都認準了未來C2B方向，那麽，要搶占未來的制高點，這片市場的玩家們又該如何應對？未來的比拼在哪里?

數據能力的比拼：數據越多，財富越多

C2B是個雙向的活兒。

客戶在享受越來越多定制化服務的同時，VR提供商也在坐收漁利。

越來越多定制化的服務，意味著客戶將在虛擬樣板間進行更豐富的交互，停留更長的時間，更換更多的場景。而這，又將反向影響到VR提供商。

針對客戶在虛擬樣板間里的行為，能否提取出更多有價值的信息，將成為VR提供商在未來的核心競爭力。

“正如逛淘寶，你的操作軌跡是可以被記錄的，由此便可以分析出你是一個什麽樣的人？到底對什麽感興趣？購買的可能性是多少？更偏重哪種方案等等。虛擬現實中同樣適用，且數據量更大。”曾子轅解釋到。

如果說PC互聯網產生的數據是一個池塘，那麽VR世界產生的數據就是一片海洋。

戴上VR頭盔，客戶所有的行為都能被數字化，成為後期數據分析的原材料。

將采集後的數據，進行建模分析，便可以對客戶進行畫像，根據喜好，推送更精準的樓層、景觀房、南向房、或者田園式家裝、大屏幕電視等，實現更高效的盈利。

不過，在數據地收集過程中，將多少細節囊括其中，如何做到低成本地收集，這是需要解決的第一個問題。

此外，面對海量的數據，如何建立數學模型對其進行分析，根據實際收到的反饋如何對模型進行快速修正，這是第二個問題。

“原本以為今年4月份會做成形，現在看來還得晚一些，一方面數據量太大了，需要找到更好的數據工具；另一方面，數據的顆粒度實在太細了（編者註：即采集的細節過多），還得降一點。”曾子轅告訴VR君。

在曾子轅看來，誰擁有的數據量大，誰就在未來擁有更大的財富，跟互聯網大數據是一個概念。

“再一個，你越個性化，損耗也就越少，整個社會效率也越高，同時滿意度越高。”曾子轅繼續解釋到。

整合能力的比拼：一場未來的博弈

未來，VR看房極有可能成為平臺級入口，不僅所有的VR樣板間可以集成在一個平臺，家裝、家居、家電也會集成在這個平臺，因此，對資源的把控能力將決定平臺的成與敗。

能否在前期通過鋪設足夠的量，將其納入平臺；

能否繞過強勢的開發商，博得更多話語權；

能否有強大的號召力帶著家裝、家居、家電一起玩；

能否讓用戶對平臺產生足夠的粘性；

只有等這些問題解決好了，平臺才能應運而生。

而這時，又有一個難題冒出來：

眼看做平臺是塊大肥肉，那些在互聯網領域做了那麽多年平臺的房天下、樂居、搜狐焦點會不會也順勢切入這塊領域？

到底是從VR切平臺更容易，還是從平臺接入VR更強勢呢？

VR技術提供商到底將成長為下一個VR時代的看房超級入口呢？還是偏安一隅，做著開發商的2B生意，像沙盤和動畫一樣，成為營銷鏈條的標配，或半標配？

當VR看房在“理想很豐滿”的路上狂飆突進時，是不是也面臨著“現實很骨感”的尷尬境遇？

請看《摸底泛房地產VR》系列之三《你所不知道房地產VR的痛》。

深度連載三：你所不知道房地產VR的痛

沒辦法！

打一出生，VR看房就脫不開這條鐵鏈。

誰讓它生就長在房地產市場！

它要面對的，是這個鏈條極長、流程極冗繁的傳統行業，還有，開發商強勢的話語權。

“開發商老是晃點我”

三個月前，林南加入一家VR看房技術提供商，擔任大區銷售總監。

聽說他幹的是時下最潮的“VR”，周圍的朋友紛紛趕著新鮮要來體驗，張羅著給他介紹活兒。

說來就來，眼下就有一單。朋友體驗完，有點直接簽單的意思。

“科技果然是第一生產力！”林南慶幸自己選對了風口，費不了吹灰之力，拿單分分鐘的事兒。

幾天後，朋友告訴林南，“你得拿著設備來項目組，領導得考察考察。”

“行。”林南爽快地應到。

幾天過去，朋友說他們組做不了決策，得讓上面的項目部也體驗體驗。

“來，沒事。”林南神采奕奕，又接待了一波項目人員。

這之後，項目部又告訴林南，得讓集團領導看看。

“來。”林南覺得這事有戲，打著雞血給集團領導做演示。

而這之後的許多天，體驗仍沒完沒了，一輪一輪進行著。

一晃一個月過去了，所有集團領導基本看了一遍，該討論的也討論好了，集團的部分素材也給到了林南，房型面積也差不多測算好了。

“這單總算快拿下了。”心理想著，林南開始等著好消息。

消息遲遲不來，他的心慌起來。

消息總算下來了，不過只有一句話：這東西技術還有待改進。然後，這單不了了之了。

諸如此類的例子，林南在之後的工作中，遇到不少。

“開發商經常晃點我。”他說。

“晃點”是北方話，給人希望又放人鴿子的意思。

相比剛進入行業時滿滿的自信與興奮勁兒，在被“晃點”了好幾次後，他開始意識到，看似風光無限的VR，每一單來得都不容易。

“很多一線的營銷總監看懂了VR的優勢，報給集團，可集團流程多啊，一步步走，時間久了，變故可不就多了。”林南抱怨到，“再一個，集團領導往往年紀大，戴上VR容易暈，最後整個事也就黃了。”

林南並非個例。

這樣的現象，在當前的VR看房銷售中普遍存在。

“浪費了好幾周的時間，結果二十萬的單都簽不下來。”李峰在一個二線城市做著類似的BD（銷售）。

他每天從早忙到晚，不是在給人做體驗，就是在去給人做體驗的路上。

“VR這個東西，太新了，好多沒體驗過的開發商自以為是，認為這不就是3D模型嘛。我就汗了……真的得一個個體驗了，才知道什麽叫真正的VR。沒辦法，早期，可不就得教育市場嘛！”李峰告訴VR圈。

當一個全新的事物出現時，先驅者往往要承擔起教育市場的任務。而對於VR看房來說，就是背著設備，一次次現場安裝，一次次演示，一次次讓人體驗，讓人感知VR到底能幹啥。

除了上門“服務”，BD們往往會在各類展會設點體驗，業內俗稱“擺攤兒”，讓盡可能多的人前來體驗，以此圈住客戶。

這是個苦力活，費半天勁，往往“無功而返”。

新事物與市場認知間的落差，是VR看房面對的第一個挑戰。

除此，在與開發商打交道的全過程中，VR看房幾乎得一路趟著坑過來。這著實是條磨人的鐵鏈子。

評標，一頓瞎折騰

在李峰一次次上門展示後，開發商總算有意向了。高興之余，這也是他最煩的一個環節。

李峰告訴VR圈，單子金額若超過十萬，就得評標，由幾家VR看房提供商同時競標。

“投標一個月，各種讓你填表單，各種奇奇怪怪的要求，恨不得把你銀行流水都拿走。人都被搞瘋了。”李峰抱怨到，“開發商是最典型的甲方思維，永遠覺得自己是老大。”

他說，有一次，某知名開發商預算不高，卻硬要李峰提供保證金。

李峰團隊決定不投標了，可這家開發商卻發了狠話，

“你不投我，以後我們集團所有的招標，你都別想進！”

迫於開發商的市場體諒，李峰團隊最後也只得忍氣吞聲，硬著頭皮繼續投標。

活先幹，錢欠著

總算投完標，合同也簽了，對不起，付款可是有賬期的，先幹活。

李峰告訴VR圈，給預付款的開發商僅占50%。很多大牌的開發商都不給預付款，要等所有的東西做完了，才給付款。極個別開發商一分不給，只給票據，承兌匯票，六個月以後才能兌換。甚至還有開發商，什麽都不給，一直把壓款。

壓款是讓小初團隊最為痛苦的一件事。

張天是一家VR看房公司的創始人，在聊到其與開發商打交道的情形時，他無奈地搖搖頭，“企業最重要的就是現金流，開發商一拖款，小公司現金流就會很難，很可能把公司給拖死了。”

張天本是技術出生，如今涉足VR看房，他才真正見識到了什麽叫“霸王條款”，什麽叫“有苦說不出”。

“錢給得慢，活兒還很急，這是典型狀況。”他說，接觸過的不少開發商，臨開發布會了，才突然找到他做VR樣板間，團隊就得幾天幾夜熬著作戰。

催資料，一次性給齊是不可能的

沒有預付款，產品該做還得照做。

接下來，BD們就需要向開發商收集設計圖紙，而這一步也讓BD們“備受摧殘”。

一來，開發商給到的資料總是不全，還粗糙，甚至是錯誤的，BD們只能靠自己來核查。

核查好了，對於所缺資料，BD又得自己輾轉於開發商的各種部門，一個個去要。

“這事真夠折騰的。你看，跟我打交道的是營銷口，可營銷口又沒資料，讓我去找設計。我去找設計吧，設計又說還差那個什麽圖，你得找設計院去。設計院又扯到產品部門，真的很崩潰。”李峰說到。

交付，通宵的節奏

每次折騰完資料，李峰能稍微歇口氣，等著產品出來。到產品交付時，他又該睡不好覺了。

在采訪李峰之前，約了好幾次，每次都趕上他通宵交付。終於等他忙完，完成了采訪。

他告訴VR圈，交互是問題的多發區。

“很多時候，照著設計的圖紙做出來，設計師不認，覺得這不行那不行的。那我們做服務的，就得改啊。”李峰說到。

其實，他也不煩退回來修改，他煩的是開發商在產品交付後遲遲沒有回應，突然某天晚上發來消息，說要改哪哪哪，第二天一早要。

“那只能通宵啊，聯系產品部門加班加點改。”采訪時，李峰眼圈明顯浮腫，發青。

林南也有同樣的抱怨。

“我們將內容做好後，發給開發商，但開發商流程極慢，效率極低，又老是反反複複提一堆要求，嚴重耽誤了VR的制作工期。”林南說到。

不過，對此，他有自己的殺手鐧，“醜話說在前面”，這是他的慣用技巧，以此回應開發商無休止的無理要求。

催款，開發商是大爺

作品交付了，接下來，最難最難的一件事開始了——催款。

“催款，開發商就是大爺，你得搞好關系，還得會來事，要不他老是扣著尾款不給。這是行業潛規則。”李峰半年前的項目，現在還有沒回款的。

聊到催款，張天牢騷滿腹。面對強勢的開發商，他的小公司也只得啞巴吃黃連。

“不給了就是不給了，你去打官司嗎？有人理你？”張天頗多無奈，“開發商強勢的甲方思維，這是行業現今的一大痛。”

情況在好轉

當一個行業剛剛誕生時，總是伴隨著痛，VR看房也不例外。正如一個嬰兒，脫胎於母體，呱呱墜地，哇哇哭泣，但同時，它也開啟了自己的生命歷程。

時日越長，它就變得越強大，越有力量與身後的鐵鏈相抗衡。

而這條鐵鏈本身，也在慢慢消融。

在與新科技打交道的過程中，開發商也越來越多表現出理解和支持。

而在VR提供商如火如荼的體驗教育中，市場也開始慢慢進入自發酵的階段。

林南最近的一單，來得容易多了。

他沒有三番五次地提著設備上門安裝，帶人體驗；也沒有耗費精力去教育開發商VR的優勢。這是他原來服務過的開發商自主引薦的單子。

他說，以後這樣的單子會越來越多。

如今，他在這行已經做了三個月了，從最初的盲目興奮，到遇挫後的適應性調整，再到現在，慢慢走上正軌，他更能從容應對，心態好多了。

他告訴VR圈，每周都能拿下一單。

他把這幾個月與開發商打交道的體會，比喻成戀愛。

“前期嘛，追女孩子，我拋出我的意願，想跟她談戀愛，她不了解你，可能也不願了解你，也就不搭理你了。當然，遇到看對眼的，就搭上線了。追到了，開始談了，女朋友公主病，不好伺候啊，這不行那不行，那就一邊改，一邊也慢慢去影響她唄。”林南緊接著又補充到，“當然，有時候還得又當爸爸，又當媽媽，所有事情都要幫她去考慮到。這是新行業在發展的過程中必須要付出的。”

林南計劃下一步向更多三線城市進發。

他說，現在每天都能接到各種電話，寧夏的，西安的，蘭州的，烏魯木齊的，這些地方的代理非常迫切尋求合作。

當問到未來最期待的工作狀態時，他描繪了這麽一幅場景：

開發商對VR的概念清晰，也深知VR能解決的痛點；

在資料對接時，順暢而準確；

在探討需求時，及時又有效；

沒有來來回回的時間耗費，如期交付，按時安裝；

正如工廠的生產流程，簡單、直接，沒有繁瑣而巨大的溝通成本，也不用在反複無效的流程中惘然疲憊……

“等過了這場戀愛的磨合期，一切就更好了。”林南說到。

註：應被采訪者要求，文中林南、李峰、張天為化名。

附：最全泛房地產VR榜單（排名不分先後）

趣看房

公司名稱：成都虛極科技公司

融資情況：正在尋求天使輪融資

趣看房是成都本地VR公司——成都虛極科技公司的產品，目前正進入快速發展時期，有融資計劃。

51無憂我房

公司名稱：無憂我房

融資情況：A輪融資——2015年7月500萬美元融資

投資方：光速安振、當代、途家

無憂我房起家於北京，專註房地產市場做VR項目。

幻視界科技

公司名稱：成都幻視界科技有限責任公司

幻視界是一家專註於房地產及家居裝修領域的VR企業，致力於提供一站式的地產相關VR商業化解決方案，與國內十大家裝企業建立有獨占性的VR戰略合作夥伴關系。

美房雲客

公司名稱：蘇州美房雲客軟件股份有限公司

美房雲客也是一家專註於房地產虛擬現實的公司，2016年4月份上市。目前的產品解決方案包括VR樣本間、看房平臺美房圈、針對地產商的HVR互動售樓系統。

雲燕安家

公司名稱：上海華燕房盟網絡科技股份有限公司

雲燕安家運用了3D全景技術手段，將傳統線下售樓處的樣板房型 搬到手機APP上。用戶通過下載樣板房資源包，可以對房源進行“親身體驗”，過濾不滿意房型，提升看房效率。

美谷科技

公司名稱：北京美谷科技有限公司

融資情況：2016年5月天使輪未透露

投資方：溪山天使會、德同資本

美谷科技是一家專業從事於VR+房產研究的企業，致力於VR體驗式營銷，專註深度服務於高端房地產開發商營銷部門。

藝龍旅行網

公司名稱：藝龍旅行網

藝龍使用VR技術拍攝了系列酒店體驗視頻，以期VR看房提高預訂成功率。

美屋365

公司名稱：美屋365科技有限公司

融資情況：2015年7月，獲得天使輪融資；2015年12月，獲得1800萬元人民幣

投資方：一起裝修網、慧鑫泉投資

美屋365是國內一家新銳前沿的虛擬現實家裝服務公司，致力於應用虛擬現實技術為每個裝修家庭打造“還原真實”的場景，擺脫現實世界中的空間和時間的限制。

House VR

公司名稱：豪斯維亞（北京）科技有限公司

融資情況：天使輪500萬融資

投資方：水木資本

豪斯VR是面向家裝設計師的在線虛擬現實平臺，消費者可通過他們的平臺觀看自己未來的家，點擊就可以買到想買的家具。

指揮家

公司名稱：指揮家(廈門）智能科技有限公司

融資情況：2015年12月百萬美元級別Pre-A輪融資

投資方：九合資本、和君資本、蔡文勝

幫助客戶制作VR內容，並生產出更高的營銷價值。是一個專註於提供VR樣板房解決方案的平臺。

清顯科技

公司名稱：北京清顯科技有限公司

融資情況：2015年3月 天使輪融資

投資方：洪泰基金/清控科創

致力於虛擬現實軟件領域，擁有自主虛擬現實視頻技術，同時為家裝、房地產等行業提供線上VR服務。

銳揚科技

公司名稱：北京銳揚科技有限責任公司

旨在為設計師打造簡潔、高效、強大的三維交互設計平臺；為大眾提供簡單、易用的快速創意及方案選型平臺；在設計師與客戶之間建立以設計為中心的視覺化溝通平臺。

易試互動攜手紫闕地產項目

公司名稱：紫闕地產、上海易試互動文化傳媒有限公司

融資情況：2015年8月 B輪戰略融資八千萬元

投資方：中國文化產業投資基金

易試互動攜手紫闕地產項目，打造國內第一個實景視頻拍攝+3D制作的房地產VR項目。

V 視點

公司名稱：深圳前海派亞普科技有限公司

V 視點能將新房和二手房以 3D 全景的方式展現出來，節約看房的決策時間。

奇象VR

公司名稱：奇象VR是由奇誌思達互動、奇象傳媒、TTI科技三家公司孵化而成

利用全3D場景構建、超仿真實時渲染技術，可以讓用戶在虛擬空間進行自由移動並對家具及空間場景等進行互動和替換。

惟銳科技

公司名稱：惟銳(杭州)數字科技有限公司

惟銳科技依托數聯平臺強大的產業配套及服務支持，以地產相關行業為核心，業務範圍涉及城市規劃、旅遊景觀、工業仿真等相關領域。

午時科技

公司名稱：成都午時科技有限公司

成都午時科技有限公司是一家以數字視覺技術為核心，以創意文化產業為背景的綜合服務型企業，專註於房地產三維交互、數字城市、虛擬現實、視覺創意、軟件開發等專業。

構思家

公司名稱：北京夢想天地虛擬技術有限公司

北京夢想天地虛擬技術有限公司是一家基於虛擬現實技術，運用國際先進的圖形處理引擎，所開發的家居行業專用軟件，並為家居行業提供場景營銷解決方案。

Dream Master

公司名稱：巨夢科技

融資情況：2016年05月 千萬元天使輪融資

投資方：立元創投領投，齊一資本、浙大校友會基金

Dream Master旗下擁有兩大業務模塊，第一大模塊是專註於房產營銷VR&AR解決的業務平臺——虛擬看房；第二大模塊是VR家裝雲設計及家居電商平臺——積木家居。

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上海試點房地產宏觀審慎管理 全國鋪開可期

為實現上海市房地產市場持續健康發展，防範系統性金融風險，6月3日，央行上海總部在官方網站發布了上海市房地產金融宏觀審慎管理框架，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，其目的是完善房地產市場金融調控管理機制，促進上海房地產市場長期穩定發展。

同時，這也成為央行上海總部配合上海市委、市政府加強房地產金融調控，充分發揮市場利率定價自律機制作用，支持上海市供給側結構性改革、促進經濟結構轉型發展的重要舉措。

上海市房地產金融宏觀審慎管理的核心是從人口、房地產市場、房地產金融、經濟與金融等四方面建立上海市房地產金融宏觀審慎監測指標體系，在綜合評估判斷上海房地產市場發展走勢的基礎上，構建逆周期的房地產金融宏觀審慎調控機制, 促進房地產金融業務穩健運行和上海市房地產市場平穩健康發展。

“本輪房地產宏觀審慎政策中，上海央行將一些既有指標統籌成體系，試點成功概率大，有可能全國鋪開。本次政策是多了一個’尺子’，而不是多了一把’剪刀’。而且尺子比過去更精密，更超前，實現預期管理。 ”針對本輪上海房地產金融宏觀審慎管理，中原地產首席分析師張大偉對《第一財經日報》表示，過去對於房地產的調控更多是通過各種限制，本輪房地產審慎管理與之前房地產調控結合，最重要的意義是分城試策，根據不同城市有“托底蓋帽”舉措。現在上海邁出第一步，是通過信貸方面對個別城市的微調來達到預期管理，以及對房地產的調控，但房地產是目前影響經濟穩定的重要方面，是否能現在就做到這一點，還有待觀察。

宏觀審慎“小試牛刀”

事實上，上海房地產宏觀審慎框架是央行MPA框架的“小試牛刀”。為進一步完善宏觀審慎政策框架，更好地發揮逆周期調節作用，2016年1月，央行已構建起金融機構宏觀審慎評估體系 (Macroprudential Assessment，MPA)。

此次央行上海總部率先推出房地產金融宏觀審慎管理，不僅有利於上海房地產市場和房地產金融平穩健康運行，對於全國範圍內MPA的進一步推進也起到先行者的示範作用。

房地產行業是國民經濟的重要組成部分，不僅在國內生產總值(GDP)中占較大的比重，同時房地產又是資金借貸活動的主要抵押品，是產業鏈長、影響廣泛的行業。從固定資產投資到融資活動，從商務成本到金融杠桿率，從居民消費到大宗商品貿易，房地產行業幾乎涵蓋並影響國民經濟的方方面面。保持房地產市場平穩有序運行是促進國民經濟健康發展，防範系統性風險的前提。

央行上海總部副主任兼上海分行行長張新表示，金融危機以來，主要經濟體逐步建立起金融宏觀審慎管理框架，並高度重視調控房地產市場。國際貨幣基金組織(IMF)和國際清算銀行(BIS)都在鼓勵各成員國根據本國國情實施房地產金融宏觀審慎管理。

在我國經濟進入新常態的背景下，央行為了更加有效地實施貨幣政策，防範系統性金融風險，積極推進宏觀審慎管理在我國的實踐。特別是，針對房地產區域分化明顯的特征，鼓勵各地結合房地產走勢、金融機構房地產貸款投放以及資產質量等情況，建立房地產金融宏觀審慎管理框架。

值得註意的是，自今年3月份上海實施“滬九條”房地產調控政策以來效果顯著，上海市房地產已趨於平穩。

6月2日，央行上海總部綜合管理部主任文善恩在上海市新聞辦舉行的“2016陸家嘴論壇”發布會上對《第一財經日報》等媒體表示，“滬九條”推進以來，上海房地產交易量目前已回歸常態，4月以來交易量趨於穩定，每天網簽交易量為900套，相當於過去5年的平均水平。

與此同時，上海房地產開發投資增速、商品房新開工面積同比增速、住房價格環比指數、個人住房貸款發放額等都同比回落。

對於商業銀行與鏈家等房地產中介的合作情況，上海銀監局副局長周文傑表示，經走訪、核查，目前商業銀行已恢複與鏈家等企業的合作，有效遏制了房地產交易違規墊資等行為，規範房地產中介行為，凈化市場環境。周文傑表示，未來繼續督促商業銀行貫徹落實相關政策精神，建立長效機制。

從審慎管理目前市場的基礎來看，張大偉認為政策有出臺的必要性，“上海3月也出臺了一些調控政策，市場成交有些下滑，價格有輕微調整，但上海甚至深圳的房地產市場最近出現一些非理性的苗頭。即使是4月信貸額度收縮的情況下，房地產依然是超發的，所以這種定向的信貸約束是有必要的。”

從市場走勢來看，張大偉認為，這種政策第一次明確了房地產發展中信貸一直是重要杠桿。房地產對經濟的推動作用已經比較小了，這種情況下，對房地產定向審慎是有必要的，也是有市場基礎的。從信貸角度來說，如果房價過快上漲或高額運行，是不利於經濟發展和人才引進的。

宏觀審慎“三位一體”

此次央行上海總部率先探索實施房地產金融宏觀審慎管理，一方面為推進上海市房地產市場金融調控系統化、制度化進行有益嘗試；另一方面也為全國其他城市房地產市場宏觀審慎管理探索、積累經驗。

上海市房地產金融宏觀審慎管理框架並沒有完全照搬國外經驗，而是從我國的國情以及上海市經濟金融的特點出發，使用的調控政策工具主要有:最低首付比例要求；房貸利率要求；借款人償債能力要求；評估結果與MPA激勵約束工具相掛鉤以及窗口指導等。

具體而言，央行上海總部此次發布的房地產金融宏觀審慎管理框架由“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”、“房地產金融宏觀審慎監測體系”、“金融機構宏觀審慎評估體系”和“政策工具箱”四部分組成。

其中，“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”既考慮了人口對房地產市場的剛性需求，又考慮了宏觀經濟與金融因素(如經濟增長、融資規模、利率、匯率、股市等其他資產收益率、跨境資金流動等)對房地產市場的影響；既有對房地產市場的監測，又有對房地產金融運行的關註，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的基礎。

“房地產金融宏觀審慎監測體系”是基於“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”提煉出來的綜合性指標，包括房地產市場景氣綜合指標、房地產市場系統風險指標、銀行經營穩健性指標和房地產金融秩序指標，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的核心。

“金融機構宏觀審慎評估體系”主要用於評估轄內金融機構房地產金融業務情況，涵蓋金融機構房地產貸款集中度、穩健性、信貸結構、資產質量、差別化住房信貸政策執行情況、借款人償債能力、市場利率定價自律機制決議執行情況、壓力測試等方面，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的重要組成部分。

“政策工具箱”主要包括：一是定期開展審慎評估，根據上海市委、市政府調控要求指導市場利率定價自律機制，調整轄內個人住房貸款最低首付比例(與國際上通行的貸款價值比LTV相對應)和房貸利率水平；二是將評估結果納入貨幣政策宏觀審慎評估(MPA)以及信貸政策導向效果評估中，依此對金融機構實施差別化激勵約束政策；三是定期對社會發布《上海市房地產金融宏觀審慎評估報告》，引導市場預期，促進上海房地產市場平穩健康發展。

值得註意的是，此次上海房地產金融宏觀審慎管理制度的率先推出，標誌著上海已建立起覆蓋金融各領域的“三位一體”的風險監測與管理系統。

一是自由貿易賬戶監測管理信息系統。這個系統的著重點是跨境金融活動，其功能是對上海地區的跨境金融活動進行7*24小時、逐筆、逐企業的實時監測，對上海自貿區金融改革動態進行實時監測。

二是在上海市委、市政府領導下，會同相關部門建立跨行業、跨市場的金融綜合監管監測分析系統。該系統的著重點是上海地區的日常金融活動，其功能是覆蓋上海各行業、各市場的金融業務活動，既包括傳統的銀證保金融行業，也包括互聯網金融等新業態。

三是最新啟動的房地產金融宏觀審慎管理系統，將對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動實施全方位監測與管理。

張新強調，“三位一體”金融風險監測與管理系統的建立，可以對上海的各類金融風險進行全方位監測，對促進上海國際金融中心建設和上海自貿區金融改革，維護上海金融長治久安具有深遠意義。

“建設金融風險監測與管理系統是基礎性工作。有了這套系統，我們才敢放手推動深度金融改革，才能放心實施簡政放權和事中事後監管。”張新說道。

MPA金融改革蓄勢待發

對於實施效果，張大偉對本報記者稱，還有待觀察。

“是否能夠審慎，是否能夠做好經濟機構轉型，還要看後續的落地，（目前）只是明確調控工具，工具如何用還不是很明確。”張大偉說，“數據統計，從目前全國金融活動來看，與房地產直接相關的活動是三分之一，直接間接與房地產相關的大概有60%左右。”

此外，張大偉認為，政策實施效果還需要看政府如何定位和定義房地產。“ 要看政府對房地產的定義是什麽，調控房地產的目的是什麽，”張大偉說，過去十幾年在做的只是為了抑制暴漲，又在經濟下行時維持房地產走勢運行，這次宏觀審慎政策確實可以超前發現房地產暴漲苗頭，但如果只是為了調控房地產暴漲，或者為了將房地產作為經濟增長引擎，房地產調控的作用不會太大。

“其實我國的房地產調控一直不缺工具，只是一旦經濟走勢有變化，政策就不執行了，目前來看，房地產的核心問題，是沒有理清其在經濟中的作用和定義。對於經濟過分依賴房地產，金融審慎的著力點只是工具，還要看附加在工具上的更多東西。”張大偉說。

實際上，今年的“十三五”規劃綱要亦指出，加強金融宏觀審慎管理制度建設，構建貨幣政策與審慎管理相協調的金融管理體制。

不久前，中國人民銀行研究局局長陸磊在接受《第一財經日報》記者采訪時表示，宏觀審慎管理制度實際上是在2008年全球金融危機以後各方形成共識的觀點，在2010年G20首爾峰會上進一步形成了基礎性框架。其中一個非常重要的點是如何防範系統重要金融機構的風險問題，以及如何逆周期防範系統性危機的發生，即預調、微調和事中、事後的有效管理。

“具體而言，就是總書記說的三個統籌：統籌監管系統重要金融機構和金融控股公司，統籌監管重要金融基礎設施，統籌負責金融業綜合統計。這些合起來以後，就能夠實現‘事前有效識別和防範風險，事中有效實行逆周期管理，事後有識別系統性風險能力’的機制。這些是世界各國的通例和經驗，也是我們未來一段時間貫徹落實五中全會精神的一個著力點。”陸磊說。

據央行公布，MPA保持對宏觀審慎資本充足率核心關註的基礎上，從七大方面對金融機構的行為進行多維度的引導。包括：資本和杠桿情況、資產負債情況、流動性情況、定價行為、資產質量情況、跨境融資風險情況和信貸政策執行情況。上海房地產宏觀審慎框架只是央行MPA框架的一個方面。

MPA繼承了對宏觀審慎資本充足率的核心關註，保持了逆周期調控的宏觀審慎政策理念，在此基礎上適應經濟金融形勢變化，借鑒國際經驗，將單一指標拓展為七個方面的十多項指標，將對狹義貸款的關註拓展為對廣義信貸的關註，兼顧量和價、兼顧間接融資和直接融資，由事前引導轉為事中監測和事後評估，建立了更為全面、更有彈性的宏觀審慎政策框架，引導金融機構加強自我約束和自律管理。

上海試點房地產宏觀審慎管理 全國鋪開可期

為實現上海市房地產市場持續健康發展，防範系統性金融風險，6月3日，央行上海總部在官方網站發布了上海市房地產金融宏觀審慎管理框架，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，其目的是完善房地產市場金融調控管理機制，促進上海房地產市場長期穩定發展。

同時，這也成為央行上海總部配合上海市委、市政府加強房地產金融調控，充分發揮市場利率定價自律機制作用，支持上海市供給側結構性改革、促進經濟結構轉型發展的重要舉措。

上海市房地產金融宏觀審慎管理的核心是從人口、房地產市場、房地產金融、經濟與金融等四方面建立上海市房地產金融宏觀審慎監測指標體系，在綜合評估判斷上海房地產市場發展走勢的基礎上，構建逆周期的房地產金融宏觀審慎調控機制, 促進房地產金融業務穩健運行和上海市房地產市場平穩健康發展。

“本輪房地產宏觀審慎政策中，上海央行將一些既有指標統籌成體系，試點成功概率大，有可能全國鋪開。本次政策是多了一個’尺子’，而不是多了一把’剪刀’。而且尺子比過去更精密，更超前，實現預期管理。 ”針對本輪上海房地產金融宏觀審慎管理，中原地產首席分析師張大偉對《第一財經日報》表示，過去對於房地產的調控更多是通過各種限制，本輪房地產審慎管理與之前房地產調控結合，最重要的意義是分城試策，根據不同城市有“托底蓋帽”舉措。現在上海邁出第一步，是通過信貸方面對個別城市的微調來達到預期管理，以及對房地產的調控，但房地產是目前影響經濟穩定的重要方面，是否能現在就做到這一點，還有待觀察。

宏觀審慎“小試牛刀”

事實上，上海房地產宏觀審慎框架是央行MPA框架的“小試牛刀”。為進一步完善宏觀審慎政策框架，更好地發揮逆周期調節作用，2016年1月，央行已構建起金融機構宏觀審慎評估體系 (Macroprudential Assessment，MPA)。

此次央行上海總部率先推出房地產金融宏觀審慎管理，不僅有利於上海房地產市場和房地產金融平穩健康運行，對於全國範圍內MPA的進一步推進也起到先行者的示範作用。

房地產行業是國民經濟的重要組成部分，不僅在國內生產總值(GDP)中占較大的比重，同時房地產又是資金借貸活動的主要抵押品，是產業鏈長、影響廣泛的行業。從固定資產投資到融資活動，從商務成本到金融杠桿率，從居民消費到大宗商品貿易，房地產行業幾乎涵蓋並影響國民經濟的方方面面。保持房地產市場平穩有序運行是促進國民經濟健康發展，防範系統性風險的前提。

央行上海總部副主任兼上海分行行長張新表示，金融危機以來，主要經濟體逐步建立起金融宏觀審慎管理框架，並高度重視調控房地產市場。國際貨幣基金組織(IMF)和國際清算銀行(BIS)都在鼓勵各成員國根據本國國情實施房地產金融宏觀審慎管理。

在我國經濟進入新常態的背景下，央行為了更加有效地實施貨幣政策，防範系統性金融風險，積極推進宏觀審慎管理在我國的實踐。特別是，針對房地產區域分化明顯的特征，鼓勵各地結合房地產走勢、金融機構房地產貸款投放以及資產質量等情況，建立房地產金融宏觀審慎管理框架。

值得註意的是，自今年3月份上海實施“滬九條”房地產調控政策以來效果顯著，上海市房地產已趨於平穩。

6月2日，央行上海總部綜合管理部主任文善恩在上海市新聞辦舉行的“2016陸家嘴論壇”發布會上對《第一財經日報》等媒體表示，“滬九條”推進以來，上海房地產交易量目前已回歸常態，4月以來交易量趨於穩定，每天網簽交易量為900套，相當於過去5年的平均水平。

與此同時，上海房地產開發投資增速、商品房新開工面積同比增速、住房價格環比指數、個人住房貸款發放額等都同比回落。

對於商業銀行與鏈家等房地產中介的合作情況，上海銀監局副局長周文傑表示，經走訪、核查，目前商業銀行已恢複與鏈家等企業的合作，有效遏制了房地產交易違規墊資等行為，規範房地產中介行為，凈化市場環境。周文傑表示，未來繼續督促商業銀行貫徹落實相關政策精神，建立長效機制。

從審慎管理目前市場的基礎來看，張大偉認為政策有出臺的必要性，“上海3月也出臺了一些調控政策，市場成交有些下滑，價格有輕微調整，但上海甚至深圳的房地產市場最近出現一些非理性的苗頭。即使是4月信貸額度收縮的情況下，房地產依然是超發的，所以這種定向的信貸約束是有必要的。”

從市場走勢來看，張大偉認為，這種政策第一次明確了房地產發展中信貸一直是重要杠桿。房地產對經濟的推動作用已經比較小了，這種情況下，對房地產定向審慎是有必要的，也是有市場基礎的。從信貸角度來說，如果房價過快上漲或高額運行，是不利於經濟發展和人才引進的。

宏觀審慎“三位一體”

此次央行上海總部率先探索實施房地產金融宏觀審慎管理，一方面為推進上海市房地產市場金融調控系統化、制度化進行有益嘗試；另一方面也為全國其他城市房地產市場宏觀審慎管理探索、積累經驗。

上海市房地產金融宏觀審慎管理框架並沒有完全照搬國外經驗，而是從我國的國情以及上海市經濟金融的特點出發，使用的調控政策工具主要有:最低首付比例要求；房貸利率要求；借款人償債能力要求；評估結果與MPA激勵約束工具相掛鉤以及窗口指導等。

具體而言，央行上海總部此次發布的房地產金融宏觀審慎管理框架由“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”、“房地產金融宏觀審慎監測體系”、“金融機構宏觀審慎評估體系”和“政策工具箱”四部分組成。

其中，“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”既考慮了人口對房地產市場的剛性需求，又考慮了宏觀經濟與金融因素(如經濟增長、融資規模、利率、匯率、股市等其他資產收益率、跨境資金流動等)對房地產市場的影響；既有對房地產市場的監測，又有對房地產金融運行的關註，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的基礎。

“房地產金融宏觀審慎監測體系”是基於“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”提煉出來的綜合性指標，包括房地產市場景氣綜合指標、房地產市場系統風險指標、銀行經營穩健性指標和房地產金融秩序指標，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的核心。

“金融機構宏觀審慎評估體系”主要用於評估轄內金融機構房地產金融業務情況，涵蓋金融機構房地產貸款集中度、穩健性、信貸結構、資產質量、差別化住房信貸政策執行情況、借款人償債能力、市場利率定價自律機制決議執行情況、壓力測試等方面，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的重要組成部分。

“政策工具箱”主要包括：一是定期開展審慎評估，根據上海市委、市政府調控要求指導市場利率定價自律機制，調整轄內個人住房貸款最低首付比例(與國際上通行的貸款價值比LTV相對應)和房貸利率水平；二是將評估結果納入貨幣政策宏觀審慎評估(MPA)以及信貸政策導向效果評估中，依此對金融機構實施差別化激勵約束政策；三是定期對社會發布《上海市房地產金融宏觀審慎評估報告》，引導市場預期，促進上海房地產市場平穩健康發展。

值得註意的是，此次上海房地產金融宏觀審慎管理制度的率先推出，標誌著上海已建立起覆蓋金融各領域的“三位一體”的風險監測與管理系統。

一是自由貿易賬戶監測管理信息系統。這個系統的著重點是跨境金融活動，其功能是對上海地區的跨境金融活動進行7*24小時、逐筆、逐企業的實時監測，對上海自貿區金融改革動態進行實時監測。

二是在上海市委、市政府領導下，會同相關部門建立跨行業、跨市場的金融綜合監管監測分析系統。該系統的著重點是上海地區的日常金融活動，其功能是覆蓋上海各行業、各市場的金融業務活動，既包括傳統的銀證保金融行業，也包括互聯網金融等新業態。

三是最新啟動的房地產金融宏觀審慎管理系統，將對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動實施全方位監測與管理。

張新強調，“三位一體”金融風險監測與管理系統的建立，可以對上海的各類金融風險進行全方位監測，對促進上海國際金融中心建設和上海自貿區金融改革，維護上海金融長治久安具有深遠意義。

“建設金融風險監測與管理系統是基礎性工作。有了這套系統，我們才敢放手推動深度金融改革，才能放心實施簡政放權和事中事後監管。”張新說道。

MPA金融改革蓄勢待發

對於實施效果，張大偉對本報記者稱，還有待觀察。

“是否能夠審慎，是否能夠做好經濟機構轉型，還要看後續的落地，（目前）只是明確調控工具，工具如何用還不是很明確。”張大偉說，“數據統計，從目前全國金融活動來看，與房地產直接相關的活動是三分之一，直接間接與房地產相關的大概有60%左右。”

此外，張大偉認為，政策實施效果還需要看政府如何定位和定義房地產。“ 要看政府對房地產的定義是什麽，調控房地產的目的是什麽，”張大偉說，過去十幾年在做的只是為了抑制暴漲，又在經濟下行時維持房地產走勢運行，這次宏觀審慎政策確實可以超前發現房地產暴漲苗頭，但如果只是為了調控房地產暴漲，或者為了將房地產作為經濟增長引擎，房地產調控的作用不會太大。

“其實我國的房地產調控一直不缺工具，只是一旦經濟走勢有變化，政策就不執行了，目前來看，房地產的核心問題，是沒有理清其在經濟中的作用和定義。對於經濟過分依賴房地產，金融審慎的著力點只是工具，還要看附加在工具上的更多東西。”張大偉說。

實際上，今年的“十三五”規劃綱要亦指出，加強金融宏觀審慎管理制度建設，構建貨幣政策與審慎管理相協調的金融管理體制。

不久前，中國人民銀行研究局局長陸磊在接受《第一財經日報》記者采訪時表示，宏觀審慎管理制度實際上是在2008年全球金融危機以後各方形成共識的觀點，在2010年G20首爾峰會上進一步形成了基礎性框架。其中一個非常重要的點是如何防範系統重要金融機構的風險問題，以及如何逆周期防範系統性危機的發生，即預調、微調和事中、事後的有效管理。

“具體而言，就是總書記說的三個統籌：統籌監管系統重要金融機構和金融控股公司，統籌監管重要金融基礎設施，統籌負責金融業綜合統計。這些合起來以後，就能夠實現‘事前有效識別和防範風險，事中有效實行逆周期管理，事後有識別系統性風險能力’的機制。這些是世界各國的通例和經驗，也是我們未來一段時間貫徹落實五中全會精神的一個著力點。”陸磊說。

據央行公布，MPA保持對宏觀審慎資本充足率核心關註的基礎上，從七大方面對金融機構的行為進行多維度的引導。包括：資本和杠桿情況、資產負債情況、流動性情況、定價行為、資產質量情況、跨境融資風險情況和信貸政策執行情況。上海房地產宏觀審慎框架只是央行MPA框架的一個方面。

MPA繼承了對宏觀審慎資本充足率的核心關註，保持了逆周期調控的宏觀審慎政策理念，在此基礎上適應經濟金融形勢變化，借鑒國際經驗，將單一指標拓展為七個方面的十多項指標，將對狹義貸款的關註拓展為對廣義信貸的關註，兼顧量和價、兼顧間接融資和直接融資，由事前引導轉為事中監測和事後評估，建立了更為全面、更有彈性的宏觀審慎政策框架，引導金融機構加強自我約束和自律管理。

上海率先實施房地產金融宏觀審慎管理 央行MPA“小試牛刀”

為實現上海市房地產市場持續健康發展，防範系統性金融風險，6月3日，央行上海總部在官方網站發布了上海市房地產金融宏觀審慎管理框架，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，其目的是完善房地產市場金融調控管理機制，促進上海房地產市場長期穩定發展。

同時，這也成為央行上海總部配合上海市委、市政府加強房地產金融調控，充分發揮市場利率定價自律機制作用，支持上海市供給側結構性改革、促進經濟結構轉型發展的重要舉措。

具體而言，上海市房地產金融宏觀審慎管理的核心是從人口、房地產市場、房地產金融、經濟與金融等四方面建立上海市房地產金融宏觀審慎監測指標體系，在綜合評估判斷上海房地產市場發展走勢的基礎上，構建逆周期的房地產金融宏觀審慎調控機制, 促進房地產金融業務穩健運行和上海市房地產市場平穩健康發展。

宏觀審慎“小試牛刀”

事實上，上海房地產宏觀審慎框架是央行MPA框架的“小試牛刀”。為進一步完善宏觀審慎政策框架，更好地發揮逆周期調節作用，2016年1月，央行構建了金融機構宏觀審慎評估體系 (Macroprudential Assessment，MPA)。

(上海市房地產金融宏觀審慎管理框架)

中國人民銀行上海總部副主任兼上海分行行長張新在啟動上海房地產金融宏觀審慎管理制度的部署動員會上表示，2008年國際金融危機以來，世界主要經濟體紛紛建立金融宏觀審慎管理框架，並高度重視房地產金融調控。

在我國經濟進入新常態的背景下，央行為了更加有效地實施貨幣政策，防範系統性金融風險，積極推進宏觀審慎管理在我國的實踐。特別是，針對房地產區域分化明顯的特征，鼓勵各地在結合房地產走勢、金融機構房地產貸款投放以及資產質量等情況建立房地產金融宏觀審慎管理框架。

房地產行業是國民經濟的重要組成部分，不僅在國內生產總值(GDP)中占較大的比重，同時房地產又是資金借貸活動的主要抵押品，是產業鏈長、影響廣泛的行業。從固定資產投資到融資活動，從商務成本到金融杠桿率，從居民消費到大宗商品貿易，幾乎涵蓋並影響國民經濟的方方面面。保持房地產市場平穩有序運行是促進國民經濟健康發展，防範系統性風險的前提。

6月2日，央行上海總部綜合管理部主任文善恩在上海市新聞辦舉行的“2016陸家嘴論壇”發布會上對《第一財經日報》等媒體表示，“滬九條”推進以來，上海房地產交易量目前已回歸常態，4月以來交易量趨於穩定，每天網簽交易量為900套，相當於過去5年的平均水平。

與此同時，上海房地產開發投資增速、商品房新開工面積同比增速、住房價格環比指數、個人住房貸款發放額等都同比回落。

對於商業銀行與鏈家等房地產中介的合作情況，上海銀監局副局長周文傑表示，經走訪、核查，目前商業銀行已恢複與鏈家等企業的合作，有效遏制了房地產交易違規墊資等行為，規範房地產中介行為、凈化市場環境。周文傑表示，未來繼續督促商業銀行貫徹落實相關政策精神，建立長效機制。

宏觀審慎“三位一體”

值得註意的是，此次上海房地產金融宏觀審慎管理制度的率先推出，標誌著上海已建立起覆蓋金融各領域的“三位一體”的風險監測與管理系統。

一是自由貿易賬戶監測管理信息系統。這個系統的著重點是跨境金融活動，其功能是對上海地區的跨境金融活動進行7*24小時、逐筆、逐企業的實時監測，對上海自貿區金融改革動態進行實時監測。

二是在上海市委、市政府領導下，會同相關部門建立跨行業、跨市場的金融綜合監管監測分析系統。該系統的著重點是上海地區的日常金融活動，其功能是覆蓋上海各行業、各市場的金融業務活動，既包括傳統的銀證保金融行業，也包括互聯網金融等新業態。

三是最新啟動的房地產金融宏觀審慎管理系統，將對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動實施全方位監測與管理。

張新強調，“三位一體”金融風險監測與管理系統的建立，可以對上海的各類金融風險進行全方位監測，對促進上海國際金融中心建設和上海自貿區金融改革，維護上海金融長治久安具有深遠意義。

“建設金融風險監測與管理系統是基礎性工作。有了這套系統，我們才敢放手推動深度金融改革，才能放心實施簡政放權和事中事後監管。”張新說道。

MPA金融改革蓄勢待發

實際上，今年的“十三五”規劃綱要亦指出，加強金融宏觀審慎管理制度建設，構建貨幣政策與審慎管理相協調的金融管理體制。

不久前，中國人民銀行研究局局長陸磊在接受《第一財經日報》記者采訪時表示，宏觀審慎管理制度實際上是在2008年全球金融危機以後各方形成共識的觀點，在2010年G20首爾峰會上進一步形成了基礎性框架。其中一個非常重要的點是如何防範系統重要金融機構的風險問題，以及如何逆周期防範系統性危機的發生，即預調、微調和事中、事後的有效管理。

“具體而言，就是總書記說的三個統籌：統籌監管系統重要金融機構和金融控股公司，統籌監管重要金融基礎設施，統籌負責金融業綜合統計。這些合起來以後，就能夠實現‘事前有效識別和防範風險，事中有效實行逆周期管理，事後有識別系統性風險能力’的機制。這些是世界各國的通例和經驗，也是我們未來一段時間貫徹落實五中全會精神的一個著力點。”陸磊說。

據央行公布，MPA保持對宏觀審慎資本充足率核心關註的基礎上，從七大方面對金融機構的行為進行多維度的引導。包括：資本和杠桿情況、資產負債情況、流動性情況、定價行為、資產質量情況、跨境融資風險情況和信貸政策執行情況。上海房地產宏觀審慎框架只是央行MPA框架的一個方面。

MPA繼承了對宏觀審慎資本充足率的核心關註，保持了逆周期調控的宏觀審慎政策理念，在此基礎上適應經濟金融形勢變化，借鑒國際經驗，將單一指標拓展為七個方面的十多項指標，將對狹義貸款的關註拓展為對廣義信貸的關註，兼顧量和價、兼顧間接融資和直接融資，由事前引導轉為事中監測和事後評估，建立了更為全面、更有彈性的宏觀審慎政策框架，引導金融機構加強自我約束和自律管理。

哈佛大學“中國通”教授：中國房地產沒有日本那麽大的泡沫

過去一年多，深圳新房均價從3萬元/平方米漲到了接近5萬元/平方米，已經大大超出普通階層的購買力，但大量資金還有繼續流入一線房地產的趨勢。

同時，中國經濟正進入L形發展階段，東部和東北、中西部地區經濟運行分化趨勢明顯，中國正在經濟結構轉型的關鍵時期。

在此背景下，6月11-12日，2016年中國留美經濟學年會將在深圳北京大學匯豐商學院舉行。在此次會議上，第一財經專訪了哈佛大學政治經濟學榮譽退休教授Dwight Perkins，他曾任哈佛大學東亞研究中心(現為費正清中心)副主任、經濟系主任、哈佛國際發展研究院主任。過去三十年，Dwight Perkins和很多知名經濟學家比如林毅夫保持了良好的關系，並對中國經濟保持密切關註。

Dwight Perkins認為，中國經濟已經進入緩慢增長階段，目前最需要處理的是產能過剩問題。但中國目前的房地產問題並不像日本當年的泡沫。中國的經濟增長或許與中國推動改革的步伐有關，當改革進度快的時候增長率就會加快，反之則減緩。

中國進入緩慢增長階段

第一財經：您認為中國經濟現在正處在什麽階段?

Perkins：我認為中國經濟已經過了趕超期，進入了一個緩慢增長的階段。中國社會在進步，需要更多有效的資源，也需要更有效率的制度。簡單經濟增長模式已經結束，如今保持經濟增長需要服務業發展，如果中國能夠做到這些，稍微放慢腳步，就能夠保持GDP的增長。然而即使進行改革，中國也很難再次回到8%或9%的增長率，我甚至懷疑中國是否能穩定在6%的增長，但十年內即使是4%或5%也算是不錯的成績。

第一財經：您認為這種緩慢增長是否會成為中國發展的問題?

Perkins：讓我們換一個角度來想這個問題。如果你只是想人為提高增長速度，就容易有更多的問題出現，這些問題最終會導致增長率放緩，甚至在某種意義上會導致像2007、2008年這樣的全球性經濟危機。中國在當時很好地躲避了這場危機，但犯了一些錯誤，我認為它所犯的最大的錯誤就是過量投資，造成如今產能過剩的局面，尤其鋼鐵、石油等領域。

當然，中國政府正在試圖解決產能過剩的問題，然而企業並不這樣認為。經濟刺激是好的，但另一方面，它迫使地方政府做出一系列額外投資，地方政府並沒有那麽多資金，於是又導致了債務問題。當然，地方政府不會破產，因為中央政府會支援它們，比如央行會印鈔票，或者找到其他的辦法來解決問題。產能過剩是一個很難解決的問題，政府可以關掉那些虧損企業，使他們的產能回到需求線上，但是這並不是無代價的，一些工人可能會失業。不管是關掉那些虧損企業，還是讓他們繼續虧損運營，都會導致更多的問題。

中國房地產問題和當年日本不同

第一財經：除了產能過剩，中國似乎還面臨房地產市場投資過熱的問題，股市低迷，實業投資低迷，但是房價高漲。很多人擔心房地產市場泡沫會在近幾年破滅。

Perkins： 是的，北上廣深的房地產市場太火，但是許多二三線城市卻並不如此。這四大一線城市只是特例，人們都想在那里居住工作，蜂擁而來的年輕人推高了房價。如果政府真的能夠采取措施解決住房供給，住房的數量將會增加，但房地產在中國並不能成為一個經濟增長點。或許在深圳這樣的城市人們可以通過炒房來賺錢，但是大部分地區並不能。我不知道深圳的房價瘋漲何時會降溫，人們只要認為房價會繼續漲，就會繼續投資，但是如果房地產有泡沫，而泡沫持續漲大，遲早會破。如果你想要了解房地產泡沫的極端例子，那就去看上世紀80年代的日本。那時候，東京的房子瘋狂上漲，但最終泡沫破滅了，當然，我認為中國目前並不是日本當年的情況。

第一財經：所以您認為中國並不用擔心房地產問題?

Perkins：如果你要做房地產投資，你當然要擔心，因為我們都不知道房價上漲何時會停止;但如果你只是買房用來居住的話，那要擔心什麽呢，如果你承擔不起這個城市的房價，那就換一個城市。

第一財經：您認為中國現在面臨的房地產問題跟上世紀90年代的日本相似嗎?

Perkins：現在為止還沒有到那個程度。中國的房地產還沒有那麽大的泡沫，只是需要一些結構性的改革。日本當時有很多公司瀕臨破產，但政府相信他們最終會恢複運營，所以並沒有進行根本性改革。2000年之後，日本社會出現了老齡化，使問題更加嚴重。現在中國面臨著人口增長率下降、老齡化、勞動力問題，但和上世紀90年代的日本不同。中國房地產並沒有像日本當時那樣的泡沫。

日本很早以前就完成了交通系統的建設，中國已經很接近日本的程度，但還沒有達到。中國高鐵投資的回報率不高，首先要提高回報率。二三十年之後，如果中國依然能夠保持4%至5%的增長率，甚至是6%至7%，我將會非常驚訝。增長率或許與中國推動改革的步伐有關，當改革進度快的時候增長率就會加快，反之則減緩。

第一財經：看來現在中國政府的改革十分重要。

Perkins：出口增長的繁榮期已經過去了，我也並不認為它會重返繁榮，隨著貿易增長它有可能還會增長，然而並不會成為中國經濟新的增長點。

改革的重點是要刺激個人消費，這是一個長期的過程，需要養老和社會保障等一系列配套措施。但最終政府需要做的是提高居民收入。不平等問題意味著居民收入的很大一部分都用作了儲蓄，居民消費很少。中國政府的投資可以用來改善環境問題，為城市居民提供高質量的生活。這是一個巨大的投資領域，需要發展新的清潔能源。

人民幣不太可能有大幅度的貶值

第一財經：近來，人民幣對美元中間價接連創逾五年新低，引發市場對人民幣啟動新一輪貶值的擔憂。您認為人民幣繼續貶值將會對中國經濟帶來什麽影響?

Perkins: 如今人民幣有更大的可能會有一些貶值，而不是重新估值。談到影響，一些企業如果要在中國繼續經營，可能會經歷緊張的幾年，很多出口導向型和勞動密集型公司會逐漸離開中國。人民幣大幅貶值對中國乃至全世界都不是一件好事，我不認為這種情況會發生。你可以想象大量的資本外逃，外匯儲備急速下降，人人開始轉移資產是怎樣的一種情況。當大公司意識到人民幣短期內不會升值，將手中的資產換成美金，也有一些人通過不合法的手段進行資本轉移，但這只是一小部分，更大的部分在於外匯儲備的再平衡。雖然有資本外流，但不太可能有大幅度的貶值。

我認為中國央行在這方面做得很好，如果資本管制太放松的話，國際貨幣市場就會出現動蕩。中國在現階段依然是一個資本管制國家，雖然國際上有讓中國放松管制的壓力，但至少在中國資本市場完成改革之前，中國需要一定程度的資本管制，以防止大規模非理性的資本外逃風險。

第一財經：很多人認為美國已經走出了經濟危機，您怎麽看?

Perkins: 美國正常的經濟增長率應該是2%到3%，因為我們是發達國家。在某種意義上我們確實已經走出了衰退期(比歐洲和日本的情況要好)，但現在2%的經濟增長率依然低於預期，而且美國有可能會經歷下一個衰退期。社會不平等問題在美國很嚴重，貧富差距令社會變得越來越緊張。我並不認為中國有經濟危機，6%的經濟增長率是非常正常的，危機在於人們習慣了9%、10%的增長率而不能適應它的下降。我認為中國能夠維持5%的增長率就已經很好了。雖然政府可能並不這麽認為，人們總是希望自己的收入每年都會翻倍，但這是不現實的，收入當然應該持續增長，但不可能以那樣的速度增長。

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【社論】警惕房地產繁榮產生的負面效應

5月份經濟數據甫一發布，即引發社會熱議，尤其是民間投資與房地產開發投資增速形成的反差：1~5月份，民間投資116384億元，增長3.9%，2015年全年為10.1%;全國房地產開發投資34564億元，同比增長7%，較去年同期加快1.9個百分點。

針對民間投資增速呈現斷崖式下跌，在國家發改委昨日上午的新聞發布會上，發改委新聞發言人李樸民表示，目前在促進民間投資、穩定增長方面還存在政策制定落實、政府管理服務、市場環境建設、企業自身發展四方面的問題。此外，據此前國務院派出督導組的反饋，民間投資失速原因之一是近年工業品出廠價格持續下滑，尤其是部分產能過剩行業的企業利潤增速可能會下降，影響了投資的積極性。

然而，從上述兩點原因來看，似乎不足為憂。一方面，部分行業產能過剩，民間資本獲利漸難，退出符合經濟規律。目前政府要做的，是加快經濟轉型升級，由於民間投資天然的逐利屬性，自會流入前景可期的新興產業。另一方面，發展多種所有制經濟，讓市場在資源配置中起決定性作用，一直是本屆政府致力的方向，無論是市場準入還是政策放寬，可以預見將越來越有利於民間投資。

真正值得警惕的，是房地產再度繁榮帶來的負面效應。以民間投資為例，分地區看，東部地區民間投資同比增長8.0%，增速甚至比1~4月增加0.3個百分點;中部地區增長5.7%，回落1.1個百分點;西部地區增長2.0%，增速回落0.9個百分點;東北地區下降29.3%，降幅擴大 6.2個百分點。

東部地區的民間投資增速較高，除了與東部地區市場化程度、經濟結構轉型升級更有成效相關，更重要的是，房地產的繁榮扮演了重要角色，因為大量的資金流向了樓市火熱的一二線城市，而這些城市主要集中在東部地區。以廣東為例，1~4月房地產開發企業共完成開發投資2473.32億元，同比增長16.2%，而近年來，廣東民間投資近半集中在房地產。北京市的情況更為極端，今年1~4月民間投資有八成投向房地產。

在實體經濟利潤下行以及風險加大的背景下，不僅包括能夠拿到利率較低的信貸資金的國企，民間資本也大量湧入房地產行業，對房價的上漲起到了助推作用，而房價的過快上漲對其他行業，尤其是制造業產生了擠出效應。同時，企業由於房價上漲增加了運行成本，民間投資的積極性進一步被削弱。

因此，欲讓民間投資重回健康狀態，最重要的還是加快經濟結構調整。一手推動戰略性新興產業和服務業發展，一手加快產能過剩行業的去產能工作。一旦戰略新興產業取代房地產等產業成為支撐中國經濟的主要力量，民間投資增速自然回升。

與此同時，對信貸增速過高需采取謹慎態度。去年以來一二線城市房價交替上漲，與貨幣供應寬松關系較大。正如全國人大財經委副主任委員吳曉靈近日在陸家嘴論壇所言，“貨幣供應過多了，不是帶來物價的上漲，就是帶來資產價格的上漲”。而且，在政府對房價上漲過快城市實行限購、土地拍賣限價等舉措外，控制信貸增速重要性愈顯。

房地產拉動中國經濟的傳統模式，不僅不符合經濟轉型大勢，且在整體高庫存下無異於飲鴆止渴，這從決策層到普通民眾也早有共識。當前，無論從微觀上看民間投資增速如何回升，還是從宏觀角度看中國經濟的長遠前景，對房地產等行業出現非理性繁榮“壯士斷腕”，加快經濟結構調整，積極培育新動能，都顯得迫在眉睫。