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誰說房地產不賺錢了？產業、金融資本爭相買地建房

繼金融資本之後，產業資本成為進入地產紅海的又一股不可忽視的力量，國內大客車生產商宇通集團就成為“新進者”。

產業資本殺入

龍湖舊將馮勁義、周德康、趙男男與宇通集團達成一致，三人以合夥人的身份接手綠都地產，目標是做中國升級版的“黑石”，而宇通集團則提供包括資金在內的支持。

宇通集團是中國最大的客車生產集團，成立於2002年，綠都地產是宇通集團旗下房地產板塊的企業。根據克而瑞2015年中國房地產企業銷售額排行榜，綠都地產2015年銷售額為106.2億元。

綠都地產目前已進入上海、南昌、鄭州、開封、洛陽、焦作、新鄉、南陽、濮陽等9個城市，擁有25個地產開發項目，總開發體量逾700萬平方米。未來，綠都地產將重點布局四大區域，包括以上海為核心，輻射周邊城市的長三角區域;以鄭州、洛陽城市帶為核心的中原區域，以及華南和京津區域。

綠都地產總經理馮勁義告訴第一財經記者：“宇通集團對我們三個人的團隊進行了充分的授權，我們以合夥人的形式組成管委會，用管委會形式對綠都地產進行管理，綠都地產下面將以事業部形式運作，希望以此把我們團隊的創業精神帶動起來。”

這或許也代表了產業資本對地產的一種態度：相比傳統制造業，地產的利潤空間仍有足夠的潛力和空間可挖，所以，進入地產成為很多產業資本多元化投資的首選。不同在於，以何種形式進入地產業?

格力電器的選擇是，成立地產公司，直接投資拿地開發，宇通集團最初的選擇也是如此。只是，馮、周、趙三人的出現，給了宇通集團另一種選擇——把資金交給專業的操盤手和管理人，希望利用這個可以把綠都地產的平臺做大。

所以，綠都地產將變成一個平臺，向上，對資本完全開放，包括宇通集團;向下，對內外部所有團隊開放，以創業團隊的形式聚攏在這個平臺上，包括綠都地產原有的團隊，並更多通過並購手段獲取項目。

金融資本蜇伏

不同的是，金融資本同樣看好地產行業。平安作為金融集團，近幾年卻在地產行業動作頻頻，特別是2014年。

2014年是房地產行業的調整之年，整體市場銷售不景氣，房企拿地就顯得小心翼翼，而平安卻開始“抄底”入市，旗下深圳聯新、杭州安豐置業、杭州安東置業及深圳平軒四個子公司斥資167.89億元先後在廣州、杭州、北京及蘇州等一線及重點二線城市拿下6幅地塊。采用獨立開發模式時，平安也將像其他開發商一樣，從拿地到開發到銷售更多的是依靠自己的團隊進行，而不再是僅僅進行資金投資，操盤交給其他開發商。

同樣，平安也利用自己的資本優勢進行大平臺合作，包括朗詩、碧桂園等企業都和平安有很多合作。

聚焦於主要地產投資平臺，光大安石也成為地產行業的外來者，光大控股其旗下光大安石旨在打造全產業鏈金融地產投資管理平臺，已經開始大規模並購。2016年3月，經過289輪競價，成都誕生新地王，1.2萬元/平方米的樓板價成為史上最貴。競得者是由朗詩、陽泉煤業及宏仁實業組建的合資公司，而宏仁實業背後正是金主光大控股的身影。

光大安石房地產基金分為美元基金和人民幣基金兩個板塊，涉及多元化的住宅、辦公和商業投資。投資方式主要是股權投資和債權投資。股權投資風險較高，收益也較高，且有機會獲得超額收益;債權投資風險較低，收益也相對穩定。

股權投資基金方面比較典型的是2011年募集完成的1.5億元美元基金一期，該基金先後以純股權形式投資了6個項目，其中4個住宅投資，2個商業投資，單筆投資額在2000萬美元左右，均控制在總募資額的20%以內。現已退出三處住宅(比如2015年初退出的沈陽榮盛的2個住宅項目)和一處商業項目(重慶大融城)，年化回報率(IRR)約20%。仍持有的上海大融城和徐州項目將全部體現為投資人利潤。

3個住宅項目退出時樓盤均在售，合作方根據評估值將股權回購;而商業項目重慶大融城，光大安石的資管團隊將13萬平方米的批發市場全面改造為購物中心，整體銷售退出，單一項目獲得26%的年化回報。

克而瑞分析師房玲認為，如今房地產行業進入穩定發展期，存量的整合和盤活提升效率將是重要的商業機會。住宅方面，城市分化持續，一線城市和核心二線城市去化無憂，然而隨著越來越多的開發商回歸，競爭加劇，利潤空間壓縮，三四線則面臨高庫存風險不斷積聚。商業地產方面，一線城市呈現出低效和總量過剩的情況，由於有強勁的消費支持，存在大量的並購整合機會，或將成為一個價值窪地。

“資本進入主要還是獲取利潤，通過並購等手段盤活資產，並進一步進行包裝運營，將成為它們的紅海中遊泳的新技能。”克而瑞咨詢總監黃甜認為。