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上海試點房地產宏觀審慎管理 全國鋪開可期

來源: http://www.yicai.com/news/5023569.html

為實現上海市房地產市場持續健康發展,防範系統性金融風險,6月3日,央行上海總部在官方網站發布了上海市房地產金融宏觀審慎管理框架,在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理,其目的是完善房地產市場金融調控管理機制,促進上海房地產市場長期穩定發展。

同時,這也成為央行上海總部配合上海市委、市政府加強房地產金融調控,充分發揮市場利率定價自律機制作用,支持上海市供給側結構性改革、促進經濟結構轉型發展的重要舉措。

上海市房地產金融宏觀審慎管理的核心是從人口、房地產市場、房地產金融、經濟與金融等四方面建立上海市房地產金融宏觀審慎監測指標體系,在綜合評估判斷上海房地產市場發展走勢的基礎上,構建逆周期的房地產金融宏觀審慎調控機制, 促進房地產金融業務穩健運行和上海市房地產市場平穩健康發展。

“本輪房地產宏觀審慎政策中,上海央行將一些既有指標統籌成體系,試點成功概率大,有可能全國鋪開。本次政策是多了一個’尺子’,而不是多了一把’剪刀’。而且尺子比過去更精密,更超前,實現預期管理。 ”針對本輪上海房地產金融宏觀審慎管理,中原地產首席分析師張大偉對《第一財經日報》表示,過去對於房地產的調控更多是通過各種限制,本輪房地產審慎管理與之前房地產調控結合,最重要的意義是分城試策,根據不同城市有“托底蓋帽”舉措。現在上海邁出第一步,是通過信貸方面對個別城市的微調來達到預期管理,以及對房地產的調控,但房地產是目前影響經濟穩定的重要方面,是否能現在就做到這一點,還有待觀察。

宏觀審慎“小試牛刀”

事實上,上海房地產宏觀審慎框架是央行MPA框架的“小試牛刀”。為進一步完善宏觀審慎政策框架,更好地發揮逆周期調節作用,2016年1月,央行已構建起金融機構宏觀審慎評估體系 (Macroprudential Assessment,MPA)。

此次央行上海總部率先推出房地產金融宏觀審慎管理,不僅有利於上海房地產市場和房地產金融平穩健康運行,對於全國範圍內MPA的進一步推進也起到先行者的示範作用。

房地產行業是國民經濟的重要組成部分,不僅在國內生產總值(GDP)中占較大的比重,同時房地產又是資金借貸活動的主要抵押品,是產業鏈長、影響廣泛的行業。從固定資產投資到融資活動,從商務成本到金融杠桿率,從居民消費到大宗商品貿易,房地產行業幾乎涵蓋並影響國民經濟的方方面面。保持房地產市場平穩有序運行是促進國民經濟健康發展,防範系統性風險的前提。

央行上海總部副主任兼上海分行行長張新表示,金融危機以來,主要經濟體逐步建立起金融宏觀審慎管理框架,並高度重視調控房地產市場。國際貨幣基金組織(IMF)和國際清算銀行(BIS)都在鼓勵各成員國根據本國國情實施房地產金融宏觀審慎管理。

在我國經濟進入新常態的背景下,央行為了更加有效地實施貨幣政策,防範系統性金融風險,積極推進宏觀審慎管理在我國的實踐。特別是,針對房地產區域分化明顯的特征,鼓勵各地結合房地產走勢、金融機構房地產貸款投放以及資產質量等情況,建立房地產金融宏觀審慎管理框架。

值得註意的是,自今年3月份上海實施“滬九條”房地產調控政策以來效果顯著,上海市房地產已趨於平穩。

6月2日,央行上海總部綜合管理部主任文善恩在上海市新聞辦舉行的“2016陸家嘴論壇”發布會上對《第一財經日報》等媒體表示,“滬九條”推進以來,上海房地產交易量目前已回歸常態,4月以來交易量趨於穩定,每天網簽交易量為900套,相當於過去5年的平均水平。

與此同時,上海房地產開發投資增速、商品房新開工面積同比增速、住房價格環比指數、個人住房貸款發放額等都同比回落。

對於商業銀行與鏈家等房地產中介的合作情況,上海銀監局副局長周文傑表示,經走訪、核查,目前商業銀行已恢複與鏈家等企業的合作,有效遏制了房地產交易違規墊資等行為,規範房地產中介行為,凈化市場環境。周文傑表示,未來繼續督促商業銀行貫徹落實相關政策精神,建立長效機制。

從審慎管理目前市場的基礎來看,張大偉認為政策有出臺的必要性,“上海3月也出臺了一些調控政策,市場成交有些下滑,價格有輕微調整,但上海甚至深圳的房地產市場最近出現一些非理性的苗頭。即使是4月信貸額度收縮的情況下,房地產依然是超發的,所以這種定向的信貸約束是有必要的。”

從市場走勢來看,張大偉認為,這種政策第一次明確了房地產發展中信貸一直是重要杠桿。房地產對經濟的推動作用已經比較小了,這種情況下,對房地產定向審慎是有必要的,也是有市場基礎的。從信貸角度來說,如果房價過快上漲或高額運行,是不利於經濟發展和人才引進的。

宏觀審慎“三位一體”

此次央行上海總部率先探索實施房地產金融宏觀審慎管理,一方面為推進上海市房地產市場金融調控系統化、制度化進行有益嘗試;另一方面也為全國其他城市房地產市場宏觀審慎管理探索、積累經驗。

上海市房地產金融宏觀審慎管理框架並沒有完全照搬國外經驗,而是從我國的國情以及上海市經濟金融的特點出發,使用的調控政策工具主要有:最低首付比例要求;房貸利率要求;借款人償債能力要求;評估結果與MPA激勵約束工具相掛鉤以及窗口指導等。

具體而言,央行上海總部此次發布的房地產金融宏觀審慎管理框架由“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”、“房地產金融宏觀審慎監測體系”、“金融機構宏觀審慎評估體系”和“政策工具箱”四部分組成。

其中,“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”既考慮了人口對房地產市場的剛性需求,又考慮了宏觀經濟與金融因素(如經濟增長、融資規模、利率、匯率、股市等其他資產收益率、跨境資金流動等)對房地產市場的影響;既有對房地產市場的監測,又有對房地產金融運行的關註,是上海市房地產金融宏觀審慎管理的基礎。

“房地產金融宏觀審慎監測體系”是基於“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”提煉出來的綜合性指標,包括房地產市場景氣綜合指標、房地產市場系統風險指標、銀行經營穩健性指標和房地產金融秩序指標,是上海市房地產金融宏觀審慎管理的核心。

“金融機構宏觀審慎評估體系”主要用於評估轄內金融機構房地產金融業務情況,涵蓋金融機構房地產貸款集中度、穩健性、信貸結構、資產質量、差別化住房信貸政策執行情況、借款人償債能力、市場利率定價自律機制決議執行情況、壓力測試等方面,是上海市房地產金融宏觀審慎管理的重要組成部分。

“政策工具箱”主要包括:一是定期開展審慎評估,根據上海市委、市政府調控要求指導市場利率定價自律機制,調整轄內個人住房貸款最低首付比例(與國際上通行的貸款價值比LTV相對應)和房貸利率水平;二是將評估結果納入貨幣政策宏觀審慎評估(MPA)以及信貸政策導向效果評估中,依此對金融機構實施差別化激勵約束政策;三是定期對社會發布《上海市房地產金融宏觀審慎評估報告》,引導市場預期,促進上海房地產市場平穩健康發展。

值得註意的是,此次上海房地產金融宏觀審慎管理制度的率先推出,標誌著上海已建立起覆蓋金融各領域的“三位一體”的風險監測與管理系統。

一是自由貿易賬戶監測管理信息系統。這個系統的著重點是跨境金融活動,其功能是對上海地區的跨境金融活動進行7*24小時、逐筆、逐企業的實時監測,對上海自貿區金融改革動態進行實時監測。

二是在上海市委、市政府領導下,會同相關部門建立跨行業、跨市場的金融綜合監管監測分析系統。該系統的著重點是上海地區的日常金融活動,其功能是覆蓋上海各行業、各市場的金融業務活動,既包括傳統的銀證保金融行業,也包括互聯網金融等新業態。

三是最新啟動的房地產金融宏觀審慎管理系統,將對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動實施全方位監測與管理。

張新強調,“三位一體”金融風險監測與管理系統的建立,可以對上海的各類金融風險進行全方位監測,對促進上海國際金融中心建設和上海自貿區金融改革,維護上海金融長治久安具有深遠意義。

“建設金融風險監測與管理系統是基礎性工作。有了這套系統,我們才敢放手推動深度金融改革,才能放心實施簡政放權和事中事後監管。”張新說道。

MPA金融改革蓄勢待發

對於實施效果,張大偉對本報記者稱,還有待觀察。

“是否能夠審慎,是否能夠做好經濟機構轉型,還要看後續的落地,(目前)只是明確調控工具,工具如何用還不是很明確。”張大偉說,“數據統計,從目前全國金融活動來看,與房地產直接相關的活動是三分之一,直接間接與房地產相關的大概有60%左右。”

此外,張大偉認為,政策實施效果還需要看政府如何定位和定義房地產。“ 要看政府對房地產的定義是什麽,調控房地產的目的是什麽,”張大偉說,過去十幾年在做的只是為了抑制暴漲,又在經濟下行時維持房地產走勢運行,這次宏觀審慎政策確實可以超前發現房地產暴漲苗頭,但如果只是為了調控房地產暴漲,或者為了將房地產作為經濟增長引擎,房地產調控的作用不會太大。

“其實我國的房地產調控一直不缺工具,只是一旦經濟走勢有變化,政策就不執行了,目前來看,房地產的核心問題,是沒有理清其在經濟中的作用和定義。對於經濟過分依賴房地產,金融審慎的著力點只是工具,還要看附加在工具上的更多東西。”張大偉說。

實際上,今年的“十三五”規劃綱要亦指出,加強金融宏觀審慎管理制度建設,構建貨幣政策與審慎管理相協調的金融管理體制。

不久前,中國人民銀行研究局局長陸磊在接受《第一財經日報》記者采訪時表示,宏觀審慎管理制度實際上是在2008年全球金融危機以後各方形成共識的觀點,在2010年G20首爾峰會上進一步形成了基礎性框架。其中一個非常重要的點是如何防範系統重要金融機構的風險問題,以及如何逆周期防範系統性危機的發生,即預調、微調和事中、事後的有效管理。

“具體而言,就是總書記說的三個統籌:統籌監管系統重要金融機構和金融控股公司,統籌監管重要金融基礎設施,統籌負責金融業綜合統計。這些合起來以後,就能夠實現‘事前有效識別和防範風險,事中有效實行逆周期管理,事後有識別系統性風險能力’的機制。這些是世界各國的通例和經驗,也是我們未來一段時間貫徹落實五中全會精神的一個著力點。”陸磊說。

據央行公布,MPA保持對宏觀審慎資本充足率核心關註的基礎上,從七大方面對金融機構的行為進行多維度的引導。包括:資本和杠桿情況、資產負債情況、流動性情況、定價行為、資產質量情況、跨境融資風險情況和信貸政策執行情況。上海房地產宏觀審慎框架只是央行MPA框架的一個方面。

MPA繼承了對宏觀審慎資本充足率的核心關註,保持了逆周期調控的宏觀審慎政策理念,在此基礎上適應經濟金融形勢變化,借鑒國際經驗,將單一指標拓展為七個方面的十多項指標,將對狹義貸款的關註拓展為對廣義信貸的關註,兼顧量和價、兼顧間接融資和直接融資,由事前引導轉為事中監測和事後評估,建立了更為全面、更有彈性的宏觀審慎政策框架,引導金融機構加強自我約束和自律管理。

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