港外匯基金 回報按年減64%
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GS(14)@2015-07-30 11:06:48http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150730/news/eb_ebb1.htm
【明報專訊】上半年港股表現向好，外匯基金股票投資收入遠勝去年同期。然而由於債券收入減少，加上非美元資產的估值大幅下跌，外匯基金上半年整體投資收入為204億元，較去年同期下跌63.8％。金管局總裁陳德霖認為，下半年市場會持續波動，美國利率正常化啟動時間愈來愈近，希臘危機的後續效應及內地股市的發展亦存在不確定性，投資環境將會更困難。
港股在4月份一度升上海嘯後高位，帶動外匯基金的香港股票投資收入，在次季錄得97億元，較去年同期多11％。總結上半年，香港股票的投資收入達188億元，按年多近8倍。其他股票亦有較佳表現，次季投資收入為20億元，上半年為205億元，按年多4.6％。
陳德霖：投資環境將更困難
整體來說，外匯基金上半年只有股票投資的收入錄得升幅。由於債市波動，第二季債券錄得77億元虧損，以致上半年整體只賺45億元，按年跌83％。外匯投資方面，受美元強勢拖累， 第一季勁蝕332億元，第二季轉賺81億元，上半年仍然蝕251億元。
撇除「其他投資」，外匯基金第二季的投資收入為121億元，較去年同期撇除其他投資的374億元減少68％。
陳德霖解釋，美元在首季強勢，令外匯基金持有的非美元外幣資產(以債券及股票為主)錄得300多億港元外匯估值下調，而隨美元在次季略為回順，外匯的估值下調幅度已有所收窄。
而環球債市在5至6月進入調整期，多國債券收益率明顯抽升，導致債券價格下滑，使上半年的債券投資收入收窄。
【現代籠民(五)】凶房都有人租 持牌人：籠屋回報高
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GS(14)@2015-08-03 08:27:14【本報訊】《蘋果》走訪多個籠民故事後，在第五集找到一位「籠屋老闆」，在大角嘴松樹街大安樓經營「床位寓所」約13年的持牌人吳偉業，他以目前香港人口及樓價高居不下來計算，更坦言：「經營板間房比劏房化算！」「投資劏房風險梗係比板間房高啦！一個千呎單位可以做5、6間劏房；如果有2、3間租唔出去咪要蝕囉；如果間16間房，3、4間租唔出都仲有賺。」在深水埗同時經營地產代理公司的吳偉業表示，將單位改成板間房，全因業主全力支持。有54年樓齡的大安樓，該單位業主是第一手持有至今，他透露：「業主買入上址後租畀人，個住客竟然租住咗成40年；後來個客搬走，業主搵我放租，仲鼓勵我包租。」2002年，吳以月租3,500元承租，並投資15萬元將上址間成17間房，怎料民政事務總署要求他申領「床位寓所」牌照，「佢話如果係11間房以下就唔使，冇辦法啦，我都間咗17間，咁我咪申請囉。」他依足防火、走火、電力等要求，最終獲合格發牌，然後每年都要派人去檢查消防和電力，合格後才可以續牌。吳偉業稱，以前上址每間房租金約800元，現時已加至1,400至1,900元不等。而租金亦由3,500元加至1萬元，扣除每月5,000元公共冷氣費及500元的水費，每月仍有2萬元回報，「早年每月約有一至兩個房間空置，但近年租客十分穩定。」他指出，有租客住足13年，而最短就四、五年，最有趣的事，「7年前，有一個女住客喺房入面啪針死咗，屍體發臭才發現，我心諗啲租客實搬走晒啦；點知隔離房個男住客第二日就搬入間凶房，仲一直住到依家，話間房利佢賭馬喎！」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150801/19239600
投資不只看回報 重過程多於結果 黃國英
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GS(14)@2015-09-24 00:25:57http://www.eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=46031
上周談到，交易與人生，很多要點道理相通，如保留彈藥，讓寶貴資源﹙資金、時間﹚有所裕餘，才能掌握機會。今次談第二點：「過程重於結果」。交易員教練斯坦伯格指出，設定回報目標，無可厚非，可是他發現當眼中只有回報，多會將短期績效無限放大，隨之而來是「戰或逃」（fight-or-flight）的情緒反應，思考偏誤排隊現身，原先的交易計劃，盡皆變成空談。取而代之的是微利止賺、不肯止蝕的破財方程式。
單純聚焦回報，凡賺錢就是成功，蝕錢就當失敗，會扭曲心理。因為市場的短期波動極為隨機，即使交易好手，也難免一時接連失利，信心崩潰；相反，就算違反所有操作戒律，短期夠運，也能連中多元，高興地宣揚自己已擊敗市場，以後戒律不再適用。
只問結果，不理過程的問題，可從下例見到：假設以每周計，成功率為五成，賺錢周的金額，遠多於蝕錢周，長此下去，必然有利。但連續四周，不停輸錢，機會約6%。當操作日子漸增，根本避無可避。若無限放大短期回報，必會將連輸一月，掛上「失敗」標籤。若將觀察賺蝕的時框，縮短至日，則效果更差。任何方法，用兩下便會棄如敝屣。賺錢時道理亦同，連續賺錢的6%時間，誤以為萬物盡皆掌握，瘋狂加注，埋下大敗伏筆。
美式足球教練哥夫連曾被美洲虎隊解僱，但仍若無其事出席選秀前習訓大會，
準備有朝一日定會被其他球會聘用。
優秀的交易員會跳出短期成敗的枷鎖，設定最適合自己、經研究能提供滿意回報的方法，確實執行，並欣然接受結果有好有壞，從整體回顧，而非要求每戰必勝。
現實生活中，單純注重結果，會令目標變成惱人的預期，導致我們不快樂，成功的機會更渺茫。例如想減肥，眼中只有減去的磅數，日日看數字，只會想死。一個更有效的辦法，是先想清楚，有甚麼運動、飲食習慣，能有助減磅，當中自己又最喜歡哪一些。按自己喜好，妥善安排過程，讓自己盡力跟從，減去磅數變成良好的「副作用」，痛苦程度下降。
當工作、生活上遇上不如意事，重視過程多於結果，也可助我們盡快走出谷底。例如美式足球教練哥夫連，被傑克遜維爾美洲虎隊炒魷，他沒有因為這個結果，浪費時間自怨自艾，而是若無其事，繼續一如以往領軍時，出席選秀前習訓大會。行家問他，既是下崗之身，還來幹甚麼？哥夫連的答覆，是他終有一日會重掌某隊教鞭，在那天來臨前，要堅守過程，準備半點不能馬虎。不久後，哥夫連受聘於紐約巨人隊，早前努力本利歸還，成為球壇長勝將軍。美洲虎隊錯失良將，被評為NFL史上十大最錯解僱之一。
哥夫連的堅持，實在值得交易員借鏡。順風順水時，對倉位如數家珍，興緻勃勃；一旦失利，結單都不想看了，遑論寫甚麼投資筆記。如能戒除這種受短線結果影響的作風，堅守過程，成績終必提升。
收租回報跌 樓價勢受壓
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GS(14)@2015-10-08 01:58:44【拆局】近年住宅樓價及租金同步飆升，但樓價升幅遠超租金，如今大型屋苑租金已下跌，料會進一步打擊已經出現轉向的樓價走勢。本港樓價近年越升越有，根據差餉物業估價署資料顯示，今年首7個月住宅樓價上升6.7%，同期租金升幅4.2%，明顯樓價升幅跑贏租金。若以2009年1月份樓市從谷底反彈起計算，樓價升幅高達1.83倍，反觀同期租金只升82.8%。由於租金升得慢，中小型住宅回報率由當年的3.4至4.7厘，下跌至現時2.6至2.9厘。以往樓價走勢一向比租金先行，一般樓價先作調整，之後一至兩個月才在租金市場上反映。但以近期市況來看，由於樓價有下行壓力，但走勢依然反覆，部份業主未肯降價，同時又有辣招鎖死，寧願轉為出租，令租盤增加，從而對租金造成壓力。在租金續下跌的情況，如樓價不跌，回報率只會越壓越低，但未來加息周期臨近，回報率太低再難支撐樓價上升，樓價勢會被租金下跌而拖累。
中小型屋苑影響最大
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，近年新盤以中小型住宅為主，未來更多此類新盤收樓，對中小型住宅屋苑租金打擊甚大，而且目前經濟前景欠佳，加上又快加息等多項因素影響，相信樓價會持續進行調整，由近期升幅大幅收窄，至明年會有明顯的下跌情況出現。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151007/19323558
匯兌損手 外匯基金蝕183億 人均蝕2600元 回報金融海嘯後最差
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GS(14)@2016-01-24 01:39:21http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160123/news/ea_eac1.htm
【明報專訊】去年環球金融市場大上大落，本港外匯基金亦虧損收場。金管局昨公布，外匯基金去年全年投資收入蝕183億元，相當於每名香港市民蝕2600元，回報率負0.6%，是金管局1993年成立以來第二次虧損，上次是2008年金融海嘯期間。經濟學者說，去年虧損幅度可接受，但今年金融市場更波動，近期有如1998年亞洲金融風暴重現，恐怕損手更嚴重。
不過，金管局總裁陳德霖認為，現時銀行體系結餘比1998年更充裕，風暴再現的說法不恰當，但同意今年投資前景困難。局方會繼續小心謹慎管理外匯基金。
非美元資產 帳面蝕449億
金管局數據顯示，債券組合、外地股票、私募基金及房地產等其他投資分別錄得159億元、74億元和83億元收益，但港股虧損50億元，非美元資產受美元強勢影響，更錄得449億元帳面估值下調。應支付予財政儲備存款與港府基金及法定組織存款，分別為467億元及147億元。總計外匯基金累計盈餘減少903億元，總資產增加2799億元至34,289億元。
陳德霖表示，去年金融市場如坐過山車大上大落，第四季回報只有185億元，未能完全彌補前3季損失。不過，比起其他主要市場指數，外匯基金僅有0.6%的負回報，跌幅已算溫和。去年全年恆指累跌7.16%，強積金整體回報率亦跌至負3%，比外匯基金的跌幅都嚴重。
「今年投資環境複雜困難」
陳德霖稱，踏入2016年不足一個月，金融市場已驚濤駭浪，再次突顯全球金融環境和投資市場正處於不平衡和不穩定狀態。預期未來一段時間，金融市場可能會持續大幅波動，並多次指出今年投資前景複雜、困難。他表示，根據外匯基金成立法定目的及長期投資策略，市民應着眼其中長期表現，而非短期市場上落。
負回報0.6％ 表現勝市場
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才認為，跌0.6%對比其他基金表現已可接受，但預期今年環球經濟續波動，尤其第一季再「見紅」的可能頗大，「外匯基金持美債比例最大，如果美加息步伐加快，美元強勢將令債價下跌，影響外匯基金回報」。
浸大麥萃才：今季料再見紅
「去年還好沒蝕入肉，今年1月就冇眼睇。」經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示，目前全球處於低息而經濟差的呆滯局面，減息已沒太多空間，經濟轉差致股市大跌，外匯基金一向依賴「債升股跌」或「債跌股升」投資方式，再難保證可以維持穩定回報，有需要考慮調整資產配置組合。
港人赴英買樓收租回報高達10厘
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GS(14)@2016-03-28 14:14:11【海外樓市】英國是港人海外置業熱門地點之一，近日備受「脫歐」公投與政府推出額外印花稅等影響。惟英鎊滙價回軟和低息環境持續，樓價企穩。兩位專家教路，倫敦市中心外，東南區與蘇格蘭均有「筍盤」，租金回報接近4厘，蘇格蘭更高達10厘。記者：伍詠雯
英國土地註冊處資料顯示，今年2月倫敦樓價按年升13.9%，平均樓價達53萬英鎊（約586萬港元），較英格蘭和威爾斯平均樓價高逾六成。英國樓價穩步上揚，因當地樓房供不應求。市場預期兩年後開通的橫貫線鐵路（crossrail），鐵路線沿樓價現新景象。
■鄭嘉瑋指脫歐公投對英樓市有一定影響。 馬泉崇攝
■這幢位於蘇格蘭的物業，樓齡已有40年。 受訪者提供
■蘇格蘭這個單位大廳四正，每月以900英鎊租出，回報達10厘。 受訪者提供
伊利沙伯沿線盤樓價勁升
據Zoopla統計資料，由鐵路線施工起計，過去6年半來漲幅超過一半。這條鐵路不只打通樓價稍遜的倫敦東區，更將市區與希斯路機場連接。當中英女皇伊利沙伯命名的伊利沙伯線（Elizabeth line）沿途站樓價勁升，倫敦東區申菲爾德樓價累升四成，著名商業區包括Bond Street，樓價累升逾六成。仲量聯行國際住宅物業服務部主管黃嘉欣指，過去兩年，港人到英國置業仍集中倫敦，主因該區為港人熟悉，且保值能力佳。倫敦核心區住宅租金回報率約2至3厘，倫敦其他區的租金回報率約4厘。除倫敦外，近日到曼徹斯特買樓的港人亦越來越多。1994年到英國置業的港人盧小姐（Lucy），主攻倫敦約百萬港元的細價樓。盧小姐目前持有10個物業，其中一個自住，其餘放租。盧小姐稱當初決定遠赴英置業，是為留學兒子提供住宿，「第一次買樓係94年，係倫敦東南區Canada Water嘅700幾呎兩房單位，用咗7.2萬英鎊。當時英鎊兌港紙有12、13算，港紙都要90萬。現時倫敦周邊地區已升值到50萬英鎊」。上述單位每月叫租約1,600英鎊，租金回報3.84厘。越來越多投資者留意蘇格蘭樓市。縱然當地樓價升幅較溫和，但大學區住宿需求殷切。《買起英國樓》作者鄭嘉瑋（Ricky），2007年隨家人移民蘇格蘭。
110萬買入 月租9,810元
年僅23歲的Ricky與家人合資在阿伯丁（Aberdeen）購入7項物業收租，每月合共收租約6,000英鎊。四年前，他游說家人合資買入一間樓齡40年的兩房單位，連計律師費、保險和雜項等開支共3,000英鎊，合共投資約110萬港元。他在買入單位約一個月後以每月900英鎊（約9,810港元）租出，若按買入價計，租金回報約10厘。
Ricky提醒大家做好心理上適應，蘇格蘭樓齡好大，幾十年甚至幾百年樓齡都有。他建議買家選擇物業，應留意屋內配套包括暖氣、熱水爐和水喉等是否完善，因蘇格蘭天氣比香港冷，當地維修費亦較本港高。而港人較忌諱的「凶宅」，在蘇格蘭樓市影響不大，銀行均接受該項物業作抵押貸款。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160328/19543928
設租金回報承諾 月租依年遞增
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GS(14)@2016-05-19 00:05:38【明報專訊】商住項目為促進銷售有奇招。景瑞迷你公寓遇道採用比較少見的承諾租金包租形式，即買家購房後，可由第三方寓見資產管理公司代為出租10年，每月承諾給買家固定租金收入，首3年月租為3200元(人民幣‧下同)，之後依年遞增，若實際租金未到承諾水平，由寓見補足。
回報4厘 勝過大戶住宅
遇道營銷經理董之荊表示，固定租金水平較附近二手房目前租金略高，租金回報率約4厘，省卻自行出租的麻煩和中介佣金，有九成買家選擇由寓見代租。上海本地買家王先生稱自己購兩伙收租，投資額不到200萬元，租金收入每月6400元，相當於回報率近4厘，勝過花400萬元買大戶型住宅的租金。
中原地產中國大陸區總裁賴國強表示，開發商請第三方代業主出租的情?不罕見，不過多數不會承諾租金，用包租合約是為打消買家疑慮，更快達成銷售，這種協議樓價相應更高。克而瑞研究總監洪聖奇表示，購買商務公寓出租和理財產品沒有分別，內地租金回報率普遍偏低，P2P理財產品回報動輒10厘，門檻較買樓收租低得多，這種招數能否有效吸引買家仍待商榷。
來源:
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160516/news/ec_eca2.htm
股樓不濟 投資者換馬優質企業債回報達4厘
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GS(14)@2016-05-19 02:20:08■優質企業債息率高，投資者可留意。 資料圖片
【個人理財】通脹掛鈎債券（iBond）月底又開售，市場預期反應熱烈，惟平均獲派手數料創新低，本報訪問多位理財專家，認為風險稍高的優質企業債，亦屬零售債好選擇，例如渣打集團（2888）推出的美元債，孳息率高達4厘。記者：周家誠
所謂孳息率（yield），是反映債價變動後的實際年利率。康宏理財聯席董事胡彥希接受訪問時，提到環球經濟不明朗，股樓表現皆疲弱，連過往穩賺的人民幣存款利率，亦相當低微，反而近日更多人查詢債券產品事宜。胡彥希指，債券投資者普遍會將一半資產，放入評級高的藍籌債，例如「超人」李嘉誠旗下的長和（001）及長江基建（1038）不時發債，息率高達5厘，「好過買樓收租，租金回報率得2厘幾。」
債券門檻普遍20萬美元
至於另一半資產，則放在評級較低的如內房債，由於公司負債比率相對較高，故此孳息率同樣高企。據市場資料，萬達旗下2024年到期的美元債，現時孳息率達6.47厘，入場門檻達20萬美元（約155萬港元），近日較受投資者青睞。新鴻基金融財富管理策略師溫傑指，債券收益現時較其他資產普遍為高，部份價格低廉的債券有買入空間，例如有銀行集團發行的債券近日較受歡迎。據市場資料，渣打早年發行的2023年到期的美元債，因股價回穩，債券亦受投資者青睞，現時孳息率達3.99厘，入場門檻為20萬美元。另外，有意在港上市的中銀航空租賃，前年曾發行2018年到期的人民幣債券，目前孳息率約為3.61厘，亦在5月熱銷，入場門檻為100萬元人民幣。美聯金融集團高級副總裁陳偉明指，本港地產發展商發行的債券風險甚低，孳息率高，加上近股、樓、滙表現不振，故此這類債券受投資者歡迎。他形容過往有聰明錢買入，令這類優質債券的孳息率亦較以往下跌。有債券銷售人士指出，上月證監會執正券商及持牌機構等債券銷售程序，列明根據《上市條例》第37條下發行的債券，僅可銷售予專業投資者（資產值達100萬美元以上）或高資產淨值客戶，使零售客戶可參與的債券產品減少。現時債券入場門檻普遍為20萬美元，以康宏為例，部份債券約50萬至60萬元即可入場，美國萬利理財提供的企業債，更低至10萬元。惟若果希望以更低門檻參與，則可選擇債券基金。胡彥希指出，債券基金較受市場情緒影響，未必反映債券真實價值，不過好處是一籃子債券違約風險確實較低。
何謂Chapter37？
【話你知】本港部份債券，根據《上市條例》第37章（Chapter37）上市，介定為僅符合專業投資者（資產值達100萬美元或以上）認購及買賣，獲得上市批准的時間更短，披露規定亦更簡化。而根據《上市條例》第22章至36章規定所發行的債券，面向所有類型投資者，惟上市要求較為嚴謹，發行人披露要求更多。過往部份證券行，銷售第37章所規管債券涉嫌違規。上月初證監會遂要求持牌機構銷售時，切實分辨銷售債券類型，部份證券行及銀行生意額因而受影響。
【專家意見】
■胡彥希
康宏理財聯席董事胡彥希：「李嘉誠旗下的長和（001）及長江基建（1038）不時發債，孳息率亦高達5厘。」
■陳偉明
美聯金融高級副總裁陳偉明：「傳統銀行股發行嘅債券較多人喜歡，注意近年銀行倒閉風險增，本港發展商發行的債券更好。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160516/19613383
港4月通脹放緩 CPI跌至2.7% 影響iBond回報
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GS(14)@2016-05-24 05:00:41【明報專訊】第六批通脹掛?u債券(iBond 6)發行在即，惟本港通脹率持續放緩。政府統計處昨日公布，4月份本港綜合消費物價指數(CPI)按年升2.7%，基本通脹率僅2.3%，分別較3月份的升幅下跌0.2及0.5個百分點(見圖)。雖然基本通脹率放緩速度符合市場普遍預期，但綜合四家券商統計，截至昨日，iBond仍錄得超過5.35億元孖展認購。
明報記者 溫婉婷
據政府統計處最新數據顯示，4月份本港CPI及基本通脹率為2.7%及2.3%，符合早前市場對本港通脹率將降至2%左右的預期。當中尤以耐用物品跌幅最大，其價格按年下跌6.2%；其次為衣履，價格跌幅達2.2%。另一方面，私人房屋租金繼續跑出，價格按年升幅達5%，帶動住屋的價格升幅達4.8%；食品(不包括外出用膳)，教育及醫療服務的價格均按年上升逾4%。
耐用品價格跌幅最大
政府發言人稱，基本通脹在4月份緩和，部分基於私人房屋租金及食品價格的按年升幅減慢，及旅遊費用按年下跌所致；又表示，通脹在短期內的上行風險仍會受控。
宏高證券投資經理梁杰文表示，雖然iBond回報率及首日上市價格會較往年失色，但由於基本通脹率仍然維持2%以上，強調iBond仍屬正回報的投資，購買iBond仍有利可圖；加上「今年(認購方法)又易?驉A打個電話就可以買iBond」，上市首日即可沽出獲利，預料今年購買人數與去年持平或輕微上升。惟在僧多粥少的情?下，他認為投資者「今年會較理性」，不會作大額投資，料整體認購金額會較去年回落。
iBond孖展預留逾5億
儘管如此，截至昨日，綜合四家券商統計，iBond仍錄得超過5.35億元孖展認購，合共超過1.9萬名客戶預留或查詢。輝立證券企業融資副經理陳英傑表示，自政府公布iBond 6的詳情後，近日通過該行預留iBond的客戶數目確實有所增加。
來源:
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160524/news/ec_ech1.htm
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