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社科院報告：房價調控滿意度下降

29日，中國社會科學院公共服務藍皮書課題組稱，公眾對房價調控的滿意度下降，調控政策需要再調整。

課題組公布的評價結果顯示，2016年我國城市房價調控的滿意度得分總體仍然偏低，且略低於2015年，為32分，略低於2015年的33.72分。西安以43.11分排名第一，其他前十城市依次是烏魯木齊、沈陽、呼和浩特、銀川、成都、重慶、廈門、廣州和青島。西部城市占了六個。

在全國總樣本中，對房價調控的效果持肯定態度的人數只占37.27%，而認為宏觀調控政策沒有遏制房價上漲的人數比例為40.43%，說明近一年國家房價調控政策的效果有限，沒能使多數群眾滿意。

課題組表示，需要說明的是，在全國範圍的調查時間是2016年4~6月，當時的房價只是有一定幅度的上漲，因此，城市房價調控的滿意度得分反映的實際上是4~6月的情況。

課題組介紹，高漲的房價決定了公眾對住房市場的高度關註。住房具有公共性、商品性等多重屬性，住房既是生活必需品，也是可以投資的不動產。調查結果顯示，2015年以來，新一輪房價上漲浪潮先後從深圳、合肥、南京、北京、上海等地幾乎擴散至全國一、二線城市，深圳、北京、上海等一線城市上漲幅度尤其大。

課題組表示，房價調控要堅持加強政府調控和發揮市場作用相促進，使房地產業與經濟社會發展和群眾居住需求相適應，要通過住房、土地、金融等政策使房價保持相對平穩，不要暴漲暴跌，使住房市場保持持續、穩定、健康發展。提高公眾對房價調控的滿意度，既要破除土地財政，又要加大保障性住房建設力度，既要調控需求，又要調控供給，做好供需平衡，既要出臺短期調控政策，又要建立長期調控機制。

課題組稱，房價過快增長的過程中往往房價、地價交替上漲。地方政府一是要通過“控地價、限房價”方式，控制房價過快上漲。二是要適當抑制投機投資需求，規範住房市場。三是要以供需平衡為原則，適當增加土地和住房供給。四是要堅持分類調控、因城施策，確保房價調控取得實效。

課題組稱，住房問題是重大民生問題，住房首先是一項生活必需品。保障公眾的基本住房權益，滿足公眾的基本住房需求是政府的基本職能。在歐美市場經濟國家，如美國，政府也把“居者有其屋”作為一項長期國策。當前，各地政策性住房主要有公租房、廉租房、經濟適用房、兩限房等，解決的主要是低收入者的住房問題。在房價過高的背景下，對於不能適用公租房、廉租房、經濟適用房政策，又買不起商品房的那些身處市場和政府保障之間的“夾心層”群體，要加大兩限房、自住房等住房建設力度，滿足其住房需求。

課題組表示，破除土地財政是構建樓市調控長效機制的關鍵。土地出讓收入是地方政府財政收入的重要來源，也是征地和拆遷補償支出、土地開發支出和城市建設支出、水利建設和廉租住房支出的基本來源。在地方財政收入不足的情況下，地方政府具有推高地價的內在動機。土地財政在一定程度上推高了房價並激發了房地產市場矛盾，不利於中國房地產市場的理性發展，土地財政使地方政府與開發商結成利益共同體，極易滋生地方政府官員腐敗現象。

同時，有分析指出，由於存在土地出讓收入沒有納入預算收入管理、支出預算監督不到位和地方政府可以操作土地一級開發成本等問題，對土地收入用途的約束基本失效，土地出讓金被套取、擠占和彌補公用經費已經成為常態。新時期，要通過推進中央和地方財權事權關系改革，開辟地方政府新財源來取代土地財政等措施，逐步破除土地財政。

【房地產】捂臉！房子還買不買？任澤平：本輪房價或調整到2018年上半年！

紐約房價看來比北京便宜，真買了才發現是無底洞

越來越多赴美投資房產的中國人發現，在北京朝陽公園的房子比在紐約中央公園的房子還要貴。

筆者的朋友任寰是紐約出色的房地產經紀人，專門為來美置業的中國人服務。她這樣來比較兩地的房價：國內的房子只有70年的使用權，這在紐約是沒有產權的房子，價格相對較低。另外，國內是將很多公攤面積平攤進去，紐約100 平米在國內能算出120~130平米來。而且即便比絕對價格，北京有些高檔住宅也比紐約的同等公寓貴。

中國人在紐約買的公寓大多在100萬~500萬美元，在曼哈頓還屬於豪華公寓的中低價位。最近隨著中國經濟增速放緩，不少人看淡國內的房地產市場。再加上人民幣貶值，美元升值，任寰告訴筆者，她的很多客人都是兩年前將國內的房子賣掉來紐約買房子，其中不乏大地產商。

最近《金融時報》的一篇文章寫道，2017年特朗普政府下的中美關系可能會變得緊張，“中國企業在美國投資會下降。但是，赴美旅遊、買房或留學的中國人數量將創下新紀錄，同時花費也將比往年更多。”

尤其是隨著人民幣貶值，最近到美國買房的中國客人激增。“以前我們的顧客很多是企業家，而現在買房以中產階級為主。”任寰說。

來紐約地區買房，如果在市區多為公寓，主要用於投資。而花園洋房的大House主要是在紐約長島或者新澤西州和康涅狄格州的郊區。如果是為孩子未來上學著想，自然是到郊區買學區房。

紐約市的公立學校除了有限的幾所重點之外，大都水平一般。而名聲在外的私立學校不僅極其昂貴而且非常難進。巨商富賈、明星藝人把孩子送進去都不容易，何況普通中產?因此想讓孩子上一個好學校，最簡單易行的方法就是到好學區買房或租房。

美國法律規定，凡是在當地居住的適齡兒童都有權利在本學區就讀，不論身份和國籍，唯一的條件就是必須在當地買房或租房。這樣的學區房相對價格就會高一些。長島很多地方學區很好，在全美都名列前茅，價格自然也就不低。100萬美元的房子在這里不過爾爾。任寰說，她的中國客人在長島買房的價位大部分在200萬美元左右。

長島作為紐約最富裕的郊區，其價位自然要高於新澤西和康涅狄格。新澤西和康州到紐約交通方便，大部分在紐約工作的人有孩子後都會搬到兩地郊區，為了能讓孩子有更大的空間和更好的學區。

雖然說，到好學區上學只要到當地居住就可以，但是好學區的房子不僅價格高，而且地稅負擔也不輕。紐約市及其周邊地區的房產稅目前是房價的2.5%左右，也就是說，一棟100萬美元的房子，每年地稅都在2.5萬美元上下，而且每年都會略有上漲。剛剛提到長島200萬美元的房子，每年僅地稅就要5萬美元。另外大房子除了水、電，還要維護草坪、清理管道及各種維修。加上美國人工貴，如果水管、電路出了問題，費用也都相當驚人。記得一個朋友夏天的時候草坪上的噴水管道換了兩個噴頭，就花了600多美元，直呼肉痛。

大多數郊區小鎮的主要財政收入來自當地的房產稅。昂貴的房產稅是美國人在孩子上大學讀書後一般很快就換小房的最主要原因。雖然在中國人看來，人生快老時由奢入儉，有幾分淒涼之意，但從經濟的角度來看，這樣最合理，而且美國社會通行如此，便也就習以為常了。

萬科總裁郁亮：任由房價過快上漲很危險

站在2017年起點回望，剛剛過去的2016年對樓市而言是波瀾壯闊的一年，是豐收的一年，也是風險累積的一年。在調控政策密集出爐之後，2017年房地產市場何去何從？房企將如何應對政策變化？近期上海證券報專訪了萬科總裁郁亮。在剖析了2016年房地產行業狂飆突進現象及原因之後，郁亮認為，一線城市近年來房價上漲過快、房價過高已經成為一個比較突出的問題，如果任由這種局面發展下去是危險的。而建立長效機制是保障房地產行業平穩健康發展根本途徑。

談地王談銷售：長跑最忌步子亂

上證報：2016年可謂是一個“地王年”。您認為導致地王頻出的主要原因是什麽？企業的杠桿是不是用得過大？會不會數年後仍有地王難以解套？

郁亮：影響地價的因素很多，包括土地供應、貨幣環境、產業前景等。比如部分城市土地供應持續不足，企業手中土地資源持續減少，不拿地將面臨無米下炊之憂。又如2015年以來住宅市場逐步回暖，導致部分開發企業對未來預期過於樂觀，出現非理性拿地行為。此外，社會流動性較為充裕，可配置的優質資產又相對短缺，為部分較為激進的企業加杠桿拿地提供了可能。

2016年10月一些大中城市陸續出臺了限購限貸等調控措施，效果很明顯。未來一年內，全國商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房價上漲過快的城市，價格也可能回落。對於部分地價過高的項目來說，利潤率可能會被進一步壓縮。

萬科近年來一直堅持審慎的投資策略，嚴格控制投資質量，根據市場環境和實際發展需要合理補充項目資源，土地儲備一直保持在比較合理的水平，既能保證未來兩三年的發展，又不會背上沈重包袱。

上證報：與地王頻出相應的是2016年整個樓市銷售極其火爆。包括萬科在內的多家房企2016年銷售額都超過了3000億元，在這個銷售量級上，您認為銷售冠軍或者龍頭還有多大意義？如此銷售大年恐怕難以在2017年持續下去。作為一家一直追求可持續發展的房企龍頭，萬科如何控制銷售節奏？

郁亮：不管政策環境怎麽變，也不管市場怎麽變，萬科為普通人蓋好房子的定位沒變，穩健經營的思路沒變。公司始終堅持順勢而為，積極銷售，保持良好的銷售速度。

現金流也很重要。這兩年我們反複提的一個理念是：堅持以現金流為基礎的真實價值創造。以前總經理眼睛盯著銷售額，現在不光要有簽約銷售，更要確保回款率。

排名是公司經營的結果，而不應是公司經營的目標。經營公司就像跑一場沒有終點的馬拉松，關鍵不在於短時間內的沖刺。企業之間的競爭到最後比的不是體重，而是肌肉、肺活量、耐力這些健康指標。在萬科32年的歷史上，也有過很多起伏，我們堅持按照適合自己的節奏來，長跑最忌步子亂，風物長宜放眼量。

談目標談房價：任由房價過快上漲很危險

上證報：之前萬科有幾個對標企業，從索尼到新鴻基再到美國的帕爾迪，現在萬科已經超越這些公司了，還有新的對標公司否？萬科的未來定位或者終極目標是什麽？

郁亮：實體經濟是中國經濟社會最堅實的基礎，萬科一直提倡向中國制造業學習，以華為公司為代表的一批優秀中國企業所體現出的實業精神，是這個時代最寶貴的財富。

華為核心價值觀是三句話：以客戶為中心，以奮鬥者為本，長期堅持艱苦奮鬥。這也是我們要學習和堅持的理念。華為的成功經驗告訴我們，盡管技術很重要，資本很重要，但最關鍵的還是人，以及把人高效組織起來的機制。

萬億大萬科是我們未來十年的戰略目標，為實現這個目標始終堅持兩條主線，一是適應城市發展變化的需求，從單一住宅開發商轉為城市配套服務商，城市需要什麽就做什麽，比如商業、物流、產業辦公等；二是適應客戶不斷變化的需求，拓展養老、度假和教育等業務。

上證報：地價飆升亦刺激了房價水漲船高，高房價已經產生諸多負面影響，經過大漲之後，2017年房價會不會回調？

郁亮：未來房價會不會下降？這個可能性是有的，在這一輪調控的背景下，前期房價上漲過快的城市，未來一年將面臨價格回落的壓力。但另一方面，我並不認為會有“崩盤”的風險。杠桿過高是房地產市場產生泡沫的根源。目前，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國的首付比例始終較高，且居民儲蓄率一直處於高位，償本付息能力強，杠桿風險較低。過去幾年的炒房行為已經很少見了，政府調控手段也很有效很及時，房地產的總體杠桿水平能得到有效控制。

當然，一線城市近年來房價上漲過快、房價過高已經成為一個比較突出的問題，如果任由這種局面發展下去是危險的。所以這一次調控很有必要，也非常及時。

談合作談機制：金融和產業並不是天然對立的

上證報：有評論認為，中國房地產已經步入後開發時代，金融資本對房地產市場的“入侵”或攪局是個非常重要的標誌。您怎麽定義2016年以後的中國房地產市場特質？2017年這個行業需要密切關註哪些變化或者指標？金融資本與產業資本能否通過良性博弈走向雙贏？其邊界在哪里？

郁亮：我認為叫什麽時代並不重要，不管是白銀時代，還是後開發時代，一個很明顯的趨勢是，行業經過飛速發展後，增速開始下滑，市場已經進入住宅短缺和過剩共存的時代，而傳統的商業過剩現象更加嚴重；另一方面，城鎮化進程還遠遠沒有結束，隨著城市的發展，我們看到更多新的業態開始興起，比如物流、養老、教育、度假產業，這些業態的發展往往需要長期金融資本的支持，從這個意義上說，金融資本在促成行業轉型中確實會起到關鍵性的作用。反過來看，這些業態未來有可能為金融資本提供長期穩定的收益。所以，金融和產業並不是天然對立的，合作共贏、互惠互利才是常態。

上證報：2016年年底中央提到要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。您認為應該如何建立長效機制，可以從哪個環節破局？

郁亮：建立長效機制是保障房地產行業平穩健康發展根本途徑。長效機制關鍵應包括以下四點：一是提高土地利用效率，建立土地多元化供應制度。二是借助軌道交通加快衛星城、城市群的建設。三是發展租賃市場，為新市民提供更多可承受的住房。四是培育新型房地產和不動產服務行業，開發新的投資增長點。

城鎮住房發展首先要解決居民的住房問題，近年來國家在發展租賃市場方面已經推出了一系列政策，明確了發展方向，國務院已經出臺了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，2016年出臺的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》中，也高度強調了租賃在解決城鎮居民住房問題當中的重要意義。未來如果相關的政策實施細則能夠盡快落地，住房租賃市場將有望迎來快速發展。

上證報：您說的“建立土地多元化供應制度”若能落實將非常有利於房地產行業健康可持續發展。但似乎難度很大。

郁亮：難度肯定會有，即使在一個公司內推動制度變化都會遇到阻力，更不用說土地供應這種牽一發而動全身的制度，需要協調方方面面的關系。但最重要的是這種變化能不能給社會帶來好處，決策者能不能下定決心去推動，在這一點上，我持樂觀的態度。

我們註意到，國土部2016年11月23日出臺的《關於深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》中，已經提出了“鼓勵原國有土地使用權人自主或聯合改造開發”，在制度上已經有所突破，這是一個積極的信號。

上證報：確實如您所言，中央方面已經釋放積極信號，尤其是中央經濟工作會議以“房子是用來住的，不是用來炒的”一語定調房地產市場，這似乎很契合萬科發展理念？

郁亮：對於中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”，我非常支持。萬科一直堅持為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子。我們不做地王、不囤地、不捂盤，而是追求做好房子、好服務、好鄰居。作為城市配套服務商，我們要跟著城市發展變化走、跟著客戶變化走。

調控持續 機構稱今年北京房價將“合理範圍”調整

國際房地產服務公司高力國際近日發布報告認為，受到經濟減速影響，北京甲級寫字樓市場競爭加劇，2017年整體空置率將進一步上升，而住房成交量受調控影響，將進一步下降，房價將在合理範圍內調整。

在“華北區物業市場2016回顧及2017展望”會議上，高力國際華北區辦公樓服務部業務代表總監周曉駿驊表示，2016年，北京有六個甲級寫字樓項目完工入市，市場總存量同比上升7.3%至約600萬平方米。受經濟增長減速影響，內資及跨國企業均縮減租賃預算，致使市場出現更多縮減面積及搬遷活動。凈吸納量集中於新近入市的項目中，而某些較老舊項目的空置面積增加。

在新增供應的推動下，整體空置率同比上升3.3個百分點至8.0%。就租金而言，北京甲級寫字樓的平均租金仍為全國最高，為330.6元每月每平方米，但部分子市場競爭加劇，致使業主在提供折扣方面更為靈活。投資市場活躍，多數交易位於新興區域。

展望未來，短期內，受經濟下行影響，成本將是大部分行業的主要考量因素之一，這將刺激更多縮減面積或遷至更高效率空間的活動。

2017年，建築面積總計77萬平方米的十個甲級寫字樓項目將於2017年完工入市，是自2008年以來的供應最高峰。盡管部分項目預租率較高，但寫字樓的供應增長仍將超過需求增長，致使整體空置率進一步上升。

“我們預計2017年的整體空置率將上升至11.9%。而平均租金將面臨更多下行壓力，預計2017年的平均租金將同比下降1.1%。這或將為租戶提供機遇，他們將有機會升級至更高品質的樓宇中，或從業主處獲得更好的服務及便利設施。” 周曉駿驊說。

在住宅市場方面，高力國際華北區咨詢服務部總監夏軍表示，2016年，北京住宅市場先揚後抑，政策環境由松趨緊。在較為寬松的貨幣信貸環境下，北京住宅市場前三季度成交量與成交價均呈現上升趨勢，購買情緒在高端住宅市場中尤為強勁。2016年前三季度，新建高端住宅共成交3119套，同比上漲逾100%。

為應對過快上漲的房價，北京政府於2016年9月底出臺新一輪樓市調控政策。這些措施包括提高最低首付比例，同時強調加大普通住宅與保障房用地供應。新政之下，購房者迅速采取觀望態度並且買賣雙方對房價的預期更為理性，北京住宅市場購買需求於第四季度減弱。整體市場與高端住宅市場成交量均於第四季下降，價格增速放緩。

夏軍認為，2016年12月中旬召開的中央經濟工作會議明確指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，合理引導住房消費。值得註意的是，中央加強房地產長效機制建設，並且地方政府可靈活調整當地住房政策。“預計北京住宅市場的調控政策將於2017年持續，成交量將繼續下降且價格於合理範圍內調整。”

但就長期而言，高力國際認為，龐大的人口基數和正在推進的城市化進程將支撐中國穩定的住房需求。

【房地產】重慶房價的前世今生：獨特的地票制度，實現土地供應源頭活水

深圳出臺細則：新房備案價不得明顯高於周邊房價

據新華社報道，為促進深圳房地產市場健康穩定發展，防止房價大起大落，深圳市規劃和國土資源委員會近日出臺《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》。細則規定，對商品住房和商務公寓預售價格進行管理，開發企業申報均價不得明顯高於周邊同類房源銷售均價。

日前，深圳市規劃和國土資源委員會根據深圳市政府辦公廳2016年10月4日轉發的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若幹措施》第五條“關於加強商品住房和商務公寓項目銷售價格管理”的有關規定，出臺了《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》。

細則規定，建立商品住房和商務公寓預售審批預審查制度。深圳市規劃和國土資源委員會各管理局在受理商品房預售申請之前，需對擬申請辦理預售的商品住房和商務公寓項目資料進行前期審查，對項目的申報價格進行合理指導。按照相關規定，擬申請預售項目屬首次申請預售的，其戶型申報均價不得明顯高於周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格;擬申請預售項目屬分期開發再次申請預售的，其戶型申報均價不得高於本項目前一期實際銷售價格，如前一期銷售的項目無同類戶型或價格明顯低於當前市場平均價格的，可參照周邊同類同戶型在售項目的銷售均價。預售受理時間由深圳市規劃和國土資源委員會按照前期已報預售計劃做全市統一調配，對預售項目的價格高低進行搭配。

細則還要求完善預售價格備案和備案變更制度，下調備案價格需有度有節奏開展，不得短期內大幅度下調，防止房價大起大落。

細則規定，做好商品住房和商務公寓現售價格指導，未申請辦理現售價格指導手續的項目，不得開通網簽現售合同權限。此外，細則還對帶精裝修交樓項目的價格管理進行了明確規定。

以下為通知全文：

市規劃國土委關於《商品住房和商務公寓預現售價格管理操作細則》的通告

根據市政府辦公廳2016年10月4日轉發的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若幹措施》(深府辦〔2016〕28號，以下簡稱《若幹措施》)有關規定，為進一步加強我市商品住房和商務公寓預、現售價格管理，維護房地產市場穩定健康發展，現制定操作細則如下：

一、商品住房和商務公寓預售價格管理

(一)建立商品住房和商務公寓預售審批預審查制度。我委各管理局在受理商品房預售申請之前，需對擬申請辦理預售的商品住房和商務公寓項目資料進行前期審查，對項目的申報價格進行合理指導。按照《若幹措施》的相關規定，擬申請預售項目屬首次申請預售的，其戶型(按建築面積小於90平方米、90-144平方米、大於144平方米三種類型計，以下同)申報均價不得明顯高於周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格(二手房價格由市房地產評估發展中心提供或由申請企業委托評估機構進行評估);擬申請預售項目屬分期開發再次申請預售的，其戶型申報均價不得高於本項目前一期實際銷售價格，如前一期銷售的項目無同類戶型或價格明顯低於當前市場平均價格的，可參照周邊同類同戶型在售項目的銷售均價。

我委各管理局對擬申請預售項目的申報資料和價格進行審查確認無誤後，將項目有關情況按規定格式報委員會，預售受理時間由委員會按照前期已報預售計劃做全市統一調配，房地產業處在委員會的統一部署下做好預售項目的高低搭配工作。

(二)完善預售價格備案和備案變更制度。預售價格備案仍按當前操作的程序辦理，各管理局在辦理預售審批後由市價格主管部門辦理價格備案。按照《若幹措施》有關規定，市價格主管部門不再辦理商品住房和商務公寓項目上調備案價格的變更手續，各管理局不再辦理相應上調價格系統數據修改的有關手續，下調備案價格也需有度有節奏開展，不得短期內大幅度下調，防止房價大起大落。

二、商品住房和商務公寓現售價格管理

(一)做好商品住房和商務公寓現售價格指導。

1.對於已批預售的商品住房和商務公寓項目轉現售的，套房備案價格仍按預售申報價格確認，備案價格繼續通過系統對外公示。

2.對於未辦理預售直接辦理現售的商品住房和商務公寓項目，登記中心要在項目辦理不動產權首次登記和分證變更登記之後，告知開發企業攜帶項目不動產權證書和分戶表等材料並至少以棟為單位到項目轄區管理局申請辦理現售價格指導手續(具體標準參照預售項目預審查制度);信息中心要及時將現售的套房數據導入房地產信息系統，各管理局辦理現售價格指導手續後將套房價格錄入系統並對外公示。未申請辦理現售價格指導手續的項目，不得開通網簽現售合同權限。

3.對原屬自用性質的住房或商務公寓項目，通過補繳地價等形式入市現售的，登記中心要在項目換領商品房性質不動產權證書完畢後，告知申請單位攜帶項目不動產權證書和分戶表等材料到項目轄區管理局申請辦理現售價格指導手續(具體標準參照預售項目預審查制度)，項目成棟的需以棟為單位申請辦理，項目不成棟的需一次性辦理;信息中心要及時將現售的套房數據導入房地產信息系統，各管理局辦理現售價格指導手續後將套房價格錄入系統並對外公示。未申請辦理現售價格指導手續的，不得開通網簽現售合同權限。

(二)商品房現售價格備案。目前，我委正在和市價格主管部門協商商品房現售價格備案事宜，在未明確相關程序之前暫不要求企業辦理商品房現售價格備案手續。

三、帶精裝修交樓項目價格管理

對於帶精裝修交樓的商品住房和商務公寓項目，各管理局在辦理預售或現售預審查時應指導申請企業將裝修成本從申報價格中剝離，同時要求開發企業在銷售階段要將相關信息明確告知購房人，在網簽合同階段要在合同中增加相應補充約定，明確合同價格和不動產權登記價格不包含精裝修成本，不得違背購房人的意願，強制搭售或通過提高裝修價格變相擡高房價。

上海市長應勇：不希望看到上海房價太高

新當選的上海市市長應勇表示，不希望看到上海房價太高。

1月20日，上海市第十四屆人大第五次會議閉幕後，上海市人民政府舉行記者招待會，新當選的上海市市長應勇接受中外媒體提問時表示，上海市委、市政府對上海房價始終給予高度關註。“我們不希望看到上海的房價太高，這會影響年輕人的發展，影響城市的活力和創新能力，也不利於城市長遠發展。”

2016年，上海貫徹中央關於房地產市場的調控要求，出臺了“滬九條”、“滬六條”等措施，應勇說，從實施情況看，政策效果正在逐步顯現。

應勇表示，我們要牢固確立“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，始終堅持“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”，完善“四位一體”(廉租房、公共租賃租房、共有產權房和增收安置房)住房保障體系。

應勇表示，今年上海將新增供應5萬套各類保障性住房，完成48萬平方米中心城區二級舊里以下房屋的改造，完成4.4萬平方米郊區城鎮的舊區改造，實施300萬老舊住房的綜合改造，進一步改善困難群眾的居住條件。

還要加強對房地產中介機構的規範管理，嚴厲查處炒作房價、發布虛假信息的違法違規行為，培育和發展租賃市場。

應勇還主動回應了社會比較關註公寓式辦公房等被社會稱之為“類住宅”的問題。

近期，上海市政府有關職能部門作出了停止此類新項目的審批、暫停此類房屋的銷售和預售的決定。應勇說，“類住宅”項目在土地性質、使用年限、水電氣配套和使用價格、居住人員落戶和子女就學以及房屋交易的稅率等方面，都和普通商品住宅有明顯的區別。現在公寓式辦公房等“類住宅”亂象擾亂了房地產市場的正常秩序，也間接拉動了工業用地和其他商業用地的價格。對這一類問題，必須予以清理、整頓和規範。目前，上海市政府的有關部門正著手研究相關的指導意見和政策措施。

跨省占補平衡解禁，缺地城市調控房價添底氣

補充一線城市土地供應，國務院“下及時雨”。

國土資源部日前發布的《2016年第四季度全國主要城市地價監測報告》(下稱《報告》)顯示，有22個城市的住宅地價同比增速超10%，北京、上海、廈門、南京、合肥更是超過了20%。

顯然，一二線城市去年上半年的火爆樓市帶動了地價的快速上漲。為了穩定預期，防止地價進一步帶動樓市上行，全國至少已有16個熱點城市出臺三年宅地供應計劃，但北京、上海、深圳缺席。

事實上，缺地一直困擾著不少一二線城市，這也使得這些城市在抑制樓市泡沫方面受到限制。2016年中央經濟工作會議要求促進房地產市場平穩健康發展，並要求落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

所幸，新華社23日受權播發的《中共中央國務院關於加強耕地保護和改進占補平衡的意見》(下稱《意見》)在跨省占補平衡方面提出，探索補充耕地國家統籌。這就為缺地的熱點城市解決住宅用地供應開了一扇窗。

五城市地價漲幅超20%

與房地產市場類似，住宅地價的熱度也出現了分化。

《報告》顯示，一線城市和部分熱點城市的地價仍處於高速增長態勢，大部分三線城市的地價處於溫和上行態勢。具體來說，2016年第四季度住宅地價同比上漲的城市達到92個，較上一季度增加7個;增速超過7%的城市達到34個，較上一季度增加10個。

值得註意的是，全國有22個城市住宅地價的同比增速超過了10%，包括北京、天津、青島、鄭州、上海、南京、杭州、福州、廈門、廣州、合肥、唐山、張家口、廊坊、安陽、溫州、嘉興、珠海、汕頭、佛山順德、東莞、中山等，有過之嫌。其中，北京、上海、廈門、南京、合肥的住宅地價增速超過了20%。

對於地價的走勢，《報告》認為，一是國際經濟複蘇動力與壓力並存，國內宏觀經濟穩中向好;二是2016年市場回升動能依然存在，資金充沛，部分城市市場熱度較高，房企補倉需求旺盛。

《報告》指出，2016年四季度，貨幣政策基本穩健，但社會融資規模同比快速增長，M2(廣義貨幣)與M1(狹義貨幣)增速差略有收窄，仍處於較高水平，企業資金依然充沛。2016年11月末，社會融資規模同比增長13.3%，流動性充裕，為不動產市場量價上漲提供了資金支撐。

統計數據顯示，2016年1~11月，房地產開發企業到位資金中，個人按揭貸款同比增加49.3%，處於歷史較高水平。年內熱點城市房地產市場量價齊升，銀行信貸支撐資金流入房地產市場，帶動了企業庫存去化和資金回流，企業在熱點城市補倉土地需求旺盛，進一步加大了競地力度。

不過，隨著金融監管部門對房地產融資嚴格管控，2017年房地產開發企業到位資金增速將有所降低，熱點城市開發投資節奏將有所放緩。

中原地產首席分析師張大偉表示，2016年第四季度全國有11個城市土地出讓金超過300億元，其中杭州最高達到了517億元。整體看，雖然土地市場成交額處於高位，但在系列調控政策的影響下，出現了土地溢價率逐漸平穩的跡象。

各類調控手段出臺

自去年四季度以來，為了調控趨於過熱的房地產市場，不少城市祭出了多種手段。除堅持分類調控、精準施策外，熱點城市的調控也繼續升級，限購限貸力度加大。

2016年10月份以來，一線和二、三線熱點城市，先後密集出臺政策，從提高購房門檻、調整信貸公積金政策、加大土地供應、加強市場監管、強化信息公開和輿論引導等方面收緊調控。

在土地供應環節，多城市靈活設置競買規則，通過“雙限雙競”、“限地價、競配建”、提高自持比例、設置土地競拍最高限價等方式引導理性競價，防止異常高價地塊擾亂市場預期。

天津、廣州、合肥、濟南、南京、杭州、無錫、蘇州、濟南、鄭州、武漢、福州、廈門、成都、青島、佛山等多個熱點城市依據市場需求情況編制、公布了2017~2019年住宅用地供應三年滾動計劃，調整土地出讓節奏，穩定住宅用地供應預期。上海、廣州、南京和杭州等嚴格監管土地競買資金來源，防範資金違規流入土地市場，保障市場規範運行。

“調控政策密集出臺，效果初步顯現。統計數據顯示，2016年11月份，15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩。”《報告》稱。

2016年四季度，房地產用地價格受市場前期看漲預期的慣性效應影響，環比、同比增速仍有所上升。但從住宅地價來看，調控收緊一定程度上發揮了作用，一、二線城市住宅地價環比增速出現回落跡象。而市場分化顯著，多數庫存較大的三線城市的地價處於溫和上行態勢，地價基本穩定。

張大偉也表示，隨著各地政策出臺，從資金、需求、信貸等多方面約束收緊了地王出現的可能性。目前看，二線城市的政策加碼舉措依然在進行過程中。

“2016年12月以來，全國土地市場成交數據降溫，合計成交超過10億元的109宗，其中溢價率超過100%的只有23宗，相比之前高溢價率地塊頻繁出現的市場有明顯的降溫。”張大偉說。

增加住宅用地供應潛力

按照國土資源部要求，一些房地產市場熱點城市近日陸續出臺2017~2019年三年住宅用地供應計劃，以求穩定市場預期。然而，截至第一財經記者發稿，除廣州外，四大一線城市中，北京、上海和深圳均未發布三年住宅用地供應計劃。

雖然尚未公布三年住宅用地供應計劃，但北京、上海和深圳日前均對調控樓市作出表態。

北京市委書記郭金龍在上月召開的中共北京市委十一屆十二次全會上稱，要清醒看到，房價已經過高，積累了風險，而且增加了社會焦慮，也是對城市可持續發展與和諧穩定的巨大挑戰。要擔負起主體責任，嚴格落實中央關於調控房價的部署和要求，堅決保持房價平穩。

新當選的上海市市長應勇20日表示：“我們不希望看到上海的房價太高，這會影響年輕人的發展，影響城市的活力和創新能力，也不利於城市長遠發展。”

“對經濟而言，樓市泡沫是危險的。”針對深圳市場普遍關註的“樓市限價令升級”，深圳市委書記許勤20日表示，“政府的調控政策，是在市場失靈情況下，或者市場本身遠遠背離市民期望值的情況下進行調控。”

事實上，中國經濟發達地區往往因為“缺耕地”，也使得住宅用地成了稀缺資源;然而，一些耕地大省往往“少資金”。這種背景下，松綁跨省耕地占補平衡政策成為雙方的共同訴求。

根據去年底召開的中央經濟工作會議，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。而23日發布的《意見》正好解決了這一矛盾。

在跨省占補平衡方面，《意見》提出，根據各地資源環境承載狀況、耕地後備資源條件、土地整治新增耕地潛力等，分類實施補充耕地國家統籌。

具體而言，有兩類情形能夠享受跨省占補的“政策優惠”，一是耕地後備資源嚴重匱乏的直轄市，新增建設占用耕地後，新開墾耕地數量不足以補充所占耕地數量的，可向國務院申請國家統籌;二是資源環境條件嚴重約束、補充耕地能力嚴重不足的省份，對由於實施國家重大建設項目造成的補充耕地缺口，可向國務院申請國家統籌。

但也有擔憂認為，一旦放開跨省占補平衡，是否會出現東部省份由於減輕了補充耕地的壓力，而又出現建設項目大肆占用耕地的情況?

對此，《意見》強調，要嚴格控制建設占用耕地，充分發揮土地利用總體規劃的整體管控作用，從嚴核定新增建設用地規模，優化建設用地布局，從嚴控制建設占用耕地特別是優質耕地。實行新增建設用地計劃安排與土地節約集約利用水平、補充耕地能力掛鉤，對建設用地存量規模較大、利用粗放、補充耕地能力不足的區域，適當調減新增建設用地計劃。

不堪房價重負 港人轉戰馬來西亞

春節前夕，香港街頭，湧動的人群中，除了 “買買買”的遊客，就是眼神迷離的地產經紀。在售樓處附近，幾乎每個街口就有20~30名地產代理舉著樓盤宣傳冊在賣樓。

隨著香港房價的節節攀升和推出房源的逐漸減少，加上特區政府對二手房買賣的限制，很多地產經紀面臨失業的風險，一些地產代理為了做生意，甚至不惜大打出手。

香港地產代理監管局數據顯示，截至2016年12月31日，持有香港地產代理牌照人數達到40648人,但目前香港市場推出的房源，只有幾百套。

由於對香港樓市不知所措，無論是香港的買房者還是地產經紀人，很多人開始轉戰馬來西亞吉隆坡、泰國曼谷等東南亞城市的房產。

代理馬來西亞樓盤

每年，在香港做測量師的Eric和Ray都會相約一起去馬來西亞度假，而最近，他們到馬來西亞的目的已經不一樣了，他們是去看房的。

近日，香港的樓價繼續節節攀升，令越來越多的人都難以負擔。根據美國物業顧問機構Demographia發布的年度世界住宅可負擔程度調查，香港樓價以平均家庭收入的18.1倍成為全球最難以負擔的城市，一個家庭需要不吃不喝18.1年才能買到一個居住單位。

而與香港只有4小時航行時間的吉隆坡，幸福指數似乎要高出很多，根據上述報告，吉隆坡的這一指數只有5.4，而以香港人的收入計算，馬來西亞的房子“踮一踮腳尖”就可以夠著。

在經過幾輪實地考察以後，Eric和Ray與一名馬來西亞房地產商成為了朋友，這位房地產商向他們詢問了香港的整體樓市情況，並詢問他們是否有興趣代理這一樓盤。

說者無意，聽者有心，在做了幾輪商業計劃書後，他們順利地拿下了位於吉隆坡市區的一個24億港元樓盤的獨家代理權，並且馬上辭職轉做地產代理。

實際上，馬來西亞房價在過去十幾年以來，一直呈現穩步上升的情況。數據顯示，馬來西亞樓價從2000年以來就不斷上升，2009年至今，年複合增長率在8.06%，買家如果付全款，預計6年半就可以獲取凈利潤約70%至133%。

馬來西亞財政部《2016年馬來西亞房地產展望報告》指出，馬來西亞第一季度的房價指數增長率達到7%，整體增長相對平穩。

除此之外，馬來西亞政府在2010年9月25日推出經濟轉型計劃(ETP)，將以1720億林吉特(1林吉特約合人民幣1.54元)打造“大吉隆坡”，讓吉隆坡在2020年躋身全球20個最宜居的城市，同時成為世界經濟成長率最高城市前20名，這一政策也成為了馬來西亞各大房地產中介的“大賣點”。

飛騰國際物業有限公司創始人龍子康對第一財經稱，馬來西亞的房子分為永久產權和非永久產權，這與中國香港、內地的情況都不一樣，如果是永久產權的房子，則可以長期持有，由於馬來西亞教育制度與法制跟香港類似，很多香港客戶都透露了去馬來西亞定居的想法。

盡管馬來西亞沒有投資移民計劃，但從2014年開始，海外投資者就可以通過“我的第二家園計劃”申請在馬來西亞的居留權，符合資格的外國人可以獲得10年多次入境社交簽證，以便長期居留在馬來西亞。在成功申請後，只要購買50萬林吉特(約為77萬元人民幣)以上的住宅，在當地銀行申請貸款時，按照申請的財務狀況，可以獲得90%的貸款。

香港樓價節節攀升

據龍子康介紹，公司代理的某個位於吉隆坡的樓盤，一套實用面積為80平方米左右的樓盤，只需要大約200萬港元，而同樣在香港，200萬港元可能只能買一個廁所，這樣的生活質量吸引了很多香港“金主”，連龍子康和公司員工都忍不住要買來做度假用。

隨著香港近年樓價不斷上升，很多香港人都選擇到海外買房，除了馬來西亞以外，曼谷等東南亞地區都是他們的選擇。

根據Demographia報告，在92個人口超過100萬的大城市中，香港連同其余25個城市的樓價被視為“極度不可負擔”，比起第2名的悉尼(12.2倍)及第3名的溫哥華(11.8倍)，香港這一指數顯得高不可攀，也表明香港樓市的情況正嚴重惡化。

盡管香港特區政府近年來連出大招整治樓市，但見效不太明顯，根據中原地產發布的中原城市領先指數，2016年1月4日開始的一周，香港中原城市領先指數達到134.41點，到2017年1月9日的一周，這一指數已經升至144.16點，同比上漲了7.3%。

世邦魏理仕香港、華南及臺灣研究部主管陳錦平稱，香港特區政府雖然全年都在推出樓市調控政策，但樓價幾乎沒有下跌，他預計，由於未來每年住宅供應量不多於2萬戶，再加上中資機構及內地人赴港置業，都將推動樓價上漲，預計今年樓價還有個位數的升幅。

需求上升的同時，正在出售的樓盤卻顯得明顯不足，近期香港有幾個新樓盤出售，幾乎都是一房難求的狀態。在剛剛截止銷售的中海外樓盤“啟德一號”中，啟德一號2期累計最少2100張認購書，超額認購超過13倍，意味著平均14人搶1套房。

香港這樣的樓價上漲速度，讓同為飛騰國際物業創始人的劉振衡感到迷茫，由於對香港樓市的不知所措，以及期待值與現實的差距甚大，劉振衡義無反顧地選擇了馬來西亞的房產。

馬來西亞樓市沒有想象中的好

不過，從2016年上半年的銷售情況來看，馬來西亞的樓市並沒有想象中的好。根據馬來西亞財政部房產估價及服務局公布，馬來西亞2016年上半年房地產交易量為16.3萬宗，同比下跌7.1%，房地產交易總額為64.83億林吉特，同比下跌11.5%。

另一方面，馬來西亞的豪宅滯銷情況也很嚴重，在2016年第二季度，已竣工但滯銷的住宅房產達到13829間，總值為73億林吉特，其中100萬林吉特以上的房子，滯銷量增加51.7%至1717間，而50萬至100萬林吉特的房子，滯銷量則增加11%至2859間，意味著其實這類房產並不好賣。

盡管，很多中介能夠提供保證租金回報率約6%的水平，但其實除了6%的回報率，匯率風險也是其中需要考慮的因素。數據顯示，從2016年初至今，林吉特對人民幣由高位1.6992跌至1.5463，跌幅接近9%。

而自從美國在2016年12月宣布加息後，包括馬來西亞在內的新興市場貨幣都在貶值，美元對林吉特曾經創下了1998年1月以來的最高水平，如果以港幣計算，林吉特在2016年已經由4月時的高位每1林吉特對2港元，回落至12月底的每1林吉特對1.73港元的水平。

如果以一套200萬港元的房產計算，扣除本身資本升值的部分，那麽光是匯率損失，就讓這一房產貶值了13.5%，即便有6%的租金回報率，還是有7.5個百分點的虧損。

另一方面，在馬來西亞買房，如果前5年買賣需要繳納30%的房屋增值稅，意思是，如果買房時房價為100萬，但賣出時房價達到500萬，就需要繳納120萬的房屋增值稅，稅率非常高。但如果5年後再買賣，只需要繳納5%的房屋增值稅。

此外，龍子康稱，由於缺乏對當地法律、開發商的了解，在海外置業的時候，還應該擔心的是買到爛尾樓，如果開發商過去沒有賣房的記錄，買房者就需要小心，很可能會出現爛尾的情況。