內地客付3283萬辣稅 入市嘉匯複式戶
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GS(14)@2018-11-21 08:04:22https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0663&issue=20181121
【明報專訊】雖然樓市低迷，但仍有內地客不惜支付大額辣稅來港置業，其中嘉華（0173）啟德嘉匯便獲廣東一家人食品董事長黃旭民以近1.1億元購入一伙複式戶，涉及3283.35萬元辣稅。
近1.1億購入 呎價5.3萬破頂
土地註冊處資料顯示，嘉華早前以1.09445億元售出的嘉匯8座37、38樓B複式戶，實用面積2065方呎，另平台面積592方呎，實呎5.3萬元，創東九龍區項目呎價新高、嘉匯項目售價及呎價新高。買家以香港一家人食品國際集團有限公司作登記，即買家需付樓價三成的買家印花稅及雙倍印花稅，涉及3283.35萬元。
該公司董事為廣東一家人食品董事長黃旭民，廣東一家人食品成立於1999年，是一間集食品研發、生產、銷售與服務的公司，據公司網頁資料，公司產品主要包括營養麥片、豆奶粉、米粉、葡萄糖、谷物脆、咖啡、嬰幼兒輔食營養包等近100個品種。
TWELVE PEAKS推10號屋招標
另外，新地（0016）繼日前以6.66億元售出山頂TWELVE PEAKS 1號屋後，再推出10號洋房招標，洋房實用面積3744方呎，連1859方呎花園及719方呎天台，截標日期為本周五。資料顯示，單位2014年定價4.184億元，實呎111,752元，而當時買家可獲最高3%即供折扣及11.75%印花稅優惠。
麥玲玲斥1748萬 入市寶馬山花園
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GS(14)@2018-11-22 07:44:40https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0446&issue=20181122
【明報專訊】樓市調整，不少買家都抱觀望態度，有名人趁低價買樓，亦有名人先止賺離場，其中玄學家麥玲玲或有關人士最新就以1748萬元購入北角寶馬山花園一個單位，而霍英東兒子霍文遜則以5100萬元沽出西半山蔚然一伙。
市場消息稱，麥玲玲或有關人士剛以約1748萬元購入北角寶馬山花園一個6座中高層單位，實用面積845方呎，較業主原叫價2000萬元大減252萬元或12.6%，實呎20,686元，屬市價水平，計劃作投資用途。原業主2007年以718萬元購入，持貨11年現帳面獲利1030萬元，賺幅約1.4倍。
霍文遜5100萬沽蔚然 5年升逾一成
不過，土地註冊處資料顯示，已故全國政協副主席、本港第一代超級富豪霍英東的二房第三子霍文遜，上月以5100萬元售出西半山蔚然高層A室，單位實用1297方呎，實呎39,322元。資料顯示，有關單位於2013年由霍文遜以4530萬元購入，現帳面獲利570萬元，賺幅12.5%。
值得一提的是，霍文遜於2013年共斥1.365億元購入蔚然3伙相連樓層A單位，其中較今次較高一層、面積相同的A單位，已於2016年11年以4900萬元沽出，事隔兩年，低一層單位現售價高約4%，至於餘下一伙再高一層A單位，亦於市場上放售，叫價5300萬元，以實用1297方呎計，實呎40,863元。
日本城老闆破頂價入市GRAND AUSTIN
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GS(14)@2018-11-29 11:08:07https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4255&issue=20181129
【明報專訊】高鐵通車，鄰近屋苑獲名人高價購入。土地註冊處資料顯示，柯士甸站GRAND AUSTIN 2座高層A室，實用面積1500方呎，新近以6420萬元易手，實呎4.28萬元，料為屋苑標準單位新高呎價；登記買家為國際家居零售（1373）主席、日本城創辦人劉栢輝，而劉是次入市，須支付樓價15%、即963萬元雙倍印花稅。劉栢輝同時以368萬元購入屋苑一個車位，即單位連車位總作價6788萬元。原業主於2014年以4853萬元購入單位，再以198萬元購入車位，總價5051萬元，現持貨3年帳面獲利1737萬元，賺幅34%。
峻瀅II兩房655萬 屋苑二手新低
另一邊廂，將軍澳峻瀅II有額印貨劈價沽出，美聯物業營業經理林志堅表示，峻瀅II 1座中層B室，實用面積511方呎，2房間隔，原業主買入單位後一直收租，待額印期滿沽貨，單位於5月份時以780萬元放售，9月再降價至730萬元，仍未獲承接。近日原業主見市况低迷，以655萬元沽出單位，累積減價125萬元或16%，折合實呎12,818元，撇除內部轉讓個案，是次成交價為屋苑二手2房新低。原業主於2015年6月以593.8萬元一手買入，持貨3年，帳面獲利61.2萬元或一成。
慧安園兩房低見535萬 實呎1.5萬
另同區慧安園有兩房戶以新低價易手，該單位為1座中層D室，實用面積351方呎，2房間隔，原業主於7月份以高價650萬元放盤，但乏人問津，本月初進一步降價至600萬元，近日再減至535萬元易手，累積減價115萬元或17%，折合實呎15,242元，成交價為今年屋苑2房戶新低。原業主於2008年3月以158萬元買入，持貨10年，即使減價出售，帳面仍獲利377萬元，物業期內升值逾2.3倍。
中原料本月蝕1億 5年首見
此外，中原地產亞太區副主席陳永傑稱，住宅部11月份佣金預計錄得1.5億元，料單月蝕1億元，為過去4至5年首次。他又表示，本月一手市場料錄得300多宗一手買賣，或為30個月新低，現時即使發展商減價亦無作用，最重要的是買家重拾信心，並希望政府檢視辣招政策。
鍾楚義女兒首置8900萬入市May Tower
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GS(14)@2018-12-14 14:44:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4946&issue=20181214
【明報專訊】再有富貴上車客以首置名義入市，其中資本策略（0497）主席鍾楚義女兒鍾宛彤，便以8900萬元購入中半山名廈May Tower一個單位，只須付樓價4.25%、即約378萬元印花稅。
原業主持貨26年 勁賺7390萬
上述單位為May Tower 2座一個實用2669方呎低層單位，土地註冊處資料顯示，物業早前以8900萬元售出，實呎約3.3萬元，買家以CHUNG YUEN TUNG JASMINE作登記，與資本策略主席鍾楚義女兒鍾宛彤同名，料為同一人。資料顯示，買家只須付樓價4.25%印花稅，即以首置身分入市。原業主於1992年以1510萬元買入，現帳面獲利7390萬元，升值5倍。May Tower名人業主雲集，最著名要數影帝梁朝偉及劉嘉玲夫婦、已故影星張國榮等，亦曾入住該廈。
另一方面，市區屋苑車位再以高價成交，土地註冊處資料顯示，九龍站天璽3樓一個單號車位，上月底以580萬元一手售出，成交價屬全港次高。
天璽車位580萬 全港次高
資料顯示，目前全港最貴車位為何文田天鑄2樓一個單號車位，今年6月份成交價600萬元，而天璽對上一宗車位成交於去年10月錄得，當時成交價460萬元，曾創下九龍區車位新高，相隔逾一年，屋苑車位做價推高26%。
買家548萬聖誕節晚入市嘉湖3房
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GS(14)@2018-12-27 10:51:10https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9510&issue=20181227
【明報專訊】雖然節日氣氛濃厚，但部分買家為求買樓，選擇在聖誕節當晚入市，其中天水圍嘉湖山莊賞湖居一個3房單位，於前晚以548萬元易手，實呎1萬元，據悉屋苑過去兩日共錄得3宗買賣。
中原分行經理曾芷妍表示，嘉湖山莊賞湖居4座高層G室，實用面積548方呎，3房間隔，於聖誕節晚上以548萬元易手，實呎10,000元。原業主2012年以225萬元買入，帳面賺323萬元或1.4倍。
另一方面，祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，天水圍天頌苑P座高層10室，實用面積596方呎，原叫價388萬元（未補地價）放售，減價60萬元或15%後，以328萬元由「白居二」客購入，實呎5503元。原業主2000年以78萬元購入，持貨18年，帳面獲利250萬元，賺幅約3.2倍。
寶怡510萬沽 低同類高位15%
祥益地產營業董事胡志偉稱，屯門寶怡花園1座高層A室，於8月份叫價600萬元放售，新近以510萬元易手，4個月減價90萬元或15%，以單位實用面積480方呎計，實呎約10,625元，若以同類單位高峰期成交價600萬元計，現售價較高峰期回落15%，呎價料為屋苑近一年新低。原業主於1993年以約144萬元購入，持貨25年，帳面獲利366萬元，賺幅約2.5倍。
此外，屯門市廣場錄得額印鬆綁貨易手獲利個案。美聯區域聯席董事梁浩文表示，屯門市廣場3座高層Ｃ室，實用面積369方呎，2房間隔，望山景，原業主叫價520萬元放售，最終減價至505萬元成交，實呎13,686元。原業主於2015年11月以約380萬元購入上述物業，持貨約3年，帳面獲利約125萬元或33%。
屯市2房額印鬆綁售505萬 升值三成
另美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，年內二手註冊量最多的二手屋苑為嘉湖山莊，暫錄566宗，較去年全年572宗微減約1%，其次為愉景灣、沙田第一城及荔枝角美孚新邨。
信置執董1673萬入市凱滙一期3房
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GS(14)@2018-12-28 08:33:00https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4118&issue=20181228
【明報專訊】信置（0083）、華置（0127）及市建局旗下的觀塘凱滙近期熱賣，吸引集團高層或相關人士購買。信置公布，集團執行董事李正強的聯繫人，昨日簽訂正式買賣合約，以1672.68萬元購入觀塘凱滙1伙。
凱滙最快下月首推特色戶
據成交紀錄冊資料顯示，凱滙一期、二期合共售出超過1200個單位，當中有3伙是由發展商的關聯人士所購入，而上述由李正強或相關人士購買的單位，為一期1座49樓B室，實用面積852方呎，3房1套間隔，成交價1672.68萬元，實呎19,632元。
另外兩個由發展商關聯人士所購入的單位，分別為實用面積540方呎的一期2座17樓L室，以及實用面積717方呎的一期2座9樓H室，前者成交價932.91萬元，後者成交價1288.29萬元，實呎分別為17,276元及17,968元。
累收逾1300票 超額5倍
事實上，凱滙一期、二期在本月中推出以來，一直為市場焦點新盤，信置營業部聯席董事田兆源表示，項目包括地下連花園及頂層連天台的特色單位已接獲查詢，最快下月首推特色戶，而本周推售的第二期次輪208伙，折實平均實呎19,892元，至昨晚7時半，累積收逾1300票，超額逾5倍，項目將於今日下午2時截票。同系大埔逸瓏灣8仍待批預售樓花同意書，有機會明年首季開售。
十大屋苑本月勢破190宗 7個月最勁 新盤熱銷帶動 買家新春前提早入市
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GS(14)@2019-01-29 10:34:23https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2452&issue=20190129
【明報專訊】隨着新盤銷情熾熱，加上二手業主願意減價，農曆新年前夕二手交投暢旺，十大屋苑本月已累錄189宗成交，料勢破190宗，成交量按月增加逾七成，除了屬連續3個月突破100宗水平外，亦是自去年6月錄得214宗成交後新高。業界人士表示，二手市場最壞時刻已過，除非再出現特別負面因素，否則二手做價已經「跌定」。
明報記者 謝穎怡
本月截至昨日，十大屋苑共錄約189宗成交，其中以藍田麗港城、鴨脷洲海怡半島、沙田第一城及東涌映灣園買賣按月升幅一倍或以上，另有6個屋苑按月呎價上升0.4%至約13%不等。
二手交投回勇下，即使凶宅同層貨，買家亦無懼於農曆新年前承接。中原分區營業經理洪金興表示，藍田麗港城32座中層C室，實用面積522方呎（建築669方呎），屬兩房間隔，議價後以650萬元易手，實呎12,452元。據悉，單位屬於凶宅同層戶，上址成交價較銀行估值低約10%。原業主2010年以約359萬元購入，持貨約9年，帳面獲利約291萬元或81%。
4屋苑交投按月急升逾倍
另外，鴨脷洲海怡半島本月暫錄約16宗成交，交投較上月的5宗按月增加2.2倍，市場消息稱，海怡半島15座中層F室，實用面積882方呎，屬3房1套連1個多用途室間隔，新近以1788萬元易手，實呎20,272元，為屋苑5個月以來首宗實呎逾2萬元成交。原業主1993年以506萬元買入，持貨26年，帳面獲利1282萬元或2.5倍。
海怡呎價重上2萬 5個月首見
至於十大屋苑中、本月交投最旺的天水圍嘉湖山莊，過去3天連錄8宗成交，令屋苑本月累錄約40宗成交，平均實呎9928元，成交量及呎價分別按月上升21%或約3%。
中原高級區域營業經理黃海表示，嘉湖山莊景湖居12座高層B室，實用面積630方呎，屬3房套間隔，獲九龍區買家以618萬元承接，實呎9809元，成交價較市價低約3%至5%。原業主1996年以210萬元買入，持貨23年，帳面獲利408萬元或近2倍。據悉，現時屋苑兩房入場價由470萬元起，另3房套單位叫價逾560萬元起。
業界料二手市場最壞時刻已過
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，部分買家憂農曆新年後樓價會再上升，近日已經提早於新春前入市，而市場負面氣氛開始消散，包括中美貿易戰及加息等因素緩和，加上過去兩個月一手新盤以低價開售，釋放購買力及帶動二手交投，二手樓價由去年8月的高位至今下跌約一成後已暫時「企穩」。
98歲婆婆舊屋「甩」名 1900萬購新盤 首置身分入市 料家屬省稅219萬
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GS(14)@2019-02-26 07:52:47https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9503&issue=20190225
【明報專訊】港府2010年起先後推出多項辣招，引進額外印花稅（SSD）、雙倍印花稅（DSD）、買家印花稅（BSD），希望藉增加交易成本壓抑投資客需求，但個別買家見招拆招，其中「借人頭」以首置方式入市避稅情况趨普遍，更出現「高齡首置客」；去年底有一名98歲婆婆擲1949萬元入市觀塘新盤凱滙，據悉，婆婆之前透過內部轉讓，先在名下物業「甩名」，令她可以首置客身分入市。有律師建議，政府應加強研究投資者是否經常透過直系親屬轉讓、再增持其他物業，必要時可考慮是否需增設限制以堵塞漏洞。
明報記者
去年12月，凱滙在淡市下以低東九啟德新盤餘貨價錢三成作招徠，以折實平均呎價1.7萬元推出首批單位，成功「引爆」購買力，其中一名98歲婆婆以首置身分斥資逾1900萬元入市，頓成市場熱話。
2013年斥1873萬購現崇山單位 去年內部轉讓
本報查閱土地註冊處文件，發現上述98歲婆婆，透過「自製首置身分」入市。婆婆名為鄧碧雲，在2013年2月政府推出DSD後的3個月、即2013年5月，以1837.7萬元購入黃大仙現崇山2座中層戶，印花稅約68.91萬元，相等樓價3.75%，意味鄧以首置客入市。資料顯示，鄧氏當時居於將軍澳東港城5座頂層複式戶，該複式戶持有人為李兆青及陳詠梅。
鄧隨後就現崇山物業向渣打銀行承做按揭，鄧為按揭人，東港城複式戶持有人之一李兆青則為借款人。據了解，銀行一般要求借款人要與按揭人擁有近親關係，若只屬朋友關係，銀行大多不會接受，意味鄧碧雲與李兆青屬近親。
政府2016年11月推出加強版DSD，購買第二個物業須付15%辣稅。資料顯示，鄧碧雲2018年12月將自住的現崇山單位，透過內部轉讓，轉到報稱同住現崇山2座中層單位的陳詠梅名下，涉1850萬元，鄧成功「甩名」回復「自由身」，相信鄧與陳屬直系親屬（即父母、子女、夫妻、兄弟姊妹），由於屬內部轉讓，料陳僅須支付樓價3.75%、即69.37萬元稅款。
律師:政府可考慮增設內轉限制條款
同月，鄧婆婆以98歲「高齡首置客」身分購入觀塘凱滙1座中層單位，成交價1949.8萬元，印花稅約73.12萬元，相等樓價3.75%，料慳稅219.35萬元。目前鄧氏已支付一成樓價，亦簽署正式買賣合約，九成餘款將於今年12月繳付。
對「首置身分」可不限時重複操作，律師黃國桐表示，大眾深知這法律漏洞可豁免辣稅，故財力雄厚的投資者會藉此方法投資，透過不斷將單位轉讓予直系親屬而達至慳稅效果，但對樓市而言，反映政府辣稅未能協助市民上車或降低樓價。黃續指，並非建議政府干預家庭的資產分配，但政府可「行多一步」，加強研究投資者是否經常透過直系親屬轉讓，以增持其他物業；若情况激增，可考慮是否需要增設限制條款或增加針對稅項，以堵塞漏洞。
[破辣稅系列之一}
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GS(14)@2019-02-26 07:53:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1141&issue=20190225
【明報專訊】政府辣招變相令市場增加一批「高齡首置客」，中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，銀行計算能否承做按揭，通常是計算申請人年齡，加上還款期上限的年期，一般不得多於70年至80年，故高齡人士能批出按揭貸機會較渺茫。
不過，市場上早有「拆招」方法；本報翻查觀塘凱滙「高齡首置客」鄧碧雲於2013年中購入黃大仙現崇山物業的土地註冊文件，發現鄧婆婆當年以93歲高齡向渣打銀行承按，因鄧婆婆只是按揭人（Mortgagor），即以持有物業作抵押，其親屬李兆青擔任借款人（Borrower），即借取款項並屬責任償還貸款者。
謝賢兩年前8500萬購南區豪宅
翌年轉讓謝霆鋒 料慳稅552萬
在此情况下，銀行在審批物業按揭申請時，主要考慮借款人財務狀况及還款能力，同樣地，借款人亦會進行壓力測試，在壓力測試下，物業供款與入息比率不可高於貸款者的每月入息六成，與一般按揭貸款分別不大。
類似情况亦發生在老牌影星「四哥」謝賢身上，土地註冊處文件顯示，謝賢以本名謝家鈺於2017年5月以8500萬元購入淺水灣怡峰一個單位及2個車位，當時謝賢以81歲高齡獲滙豐銀行承做按揭，並由其兒子謝霆鋒擔任公司董事的NIC MUSIC PRODUCTION LIMITED作借款人。
「四哥」購入物業後一年，登記買家改為謝霆鋒，因謝賢、謝霆鋒屬父子關係，屬直系親屬轉讓，謝霆鋒只需付樓價4.25%印花稅，即361.25萬元，連同計算「四哥」以首置名義購入單位時繳付的印花稅361.25萬元，上述交易稅款共722.5萬元，為樓價8.5%，較以個人名義購入第二個物業須支付樓價15%的稅款1275萬元，料謝霆鋒可慳稅552.5萬元。
值得留意的是，不論是按揭人或借款人，其身分均會在信貸資料庫中有記錄，而按現時金管局按揭指引，若物業持有人已有一個按揭貨款，未來其他物業申請按揭時，其按揭成數會相應下調。
[破辣稅系列之一}
「女飛魚」歐鎧淳破頂價入市天后單幢樓
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GS(14)@2019-03-14 17:55:56https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3102&issue=20190314
【明報專訊】部分名人搶先入市，其中香港「女飛魚」歐鎧淳本月初以破頂價580萬元購入天后利景閣一個實用面積307方呎的兩房單位，並帶挈原業主持貨15年，勁賺4.8倍。
利景閣位於天后電氣道與清風街交界。土地註冊處資料顯示，一個實用307方呎的中層A室兩房單位，本月初以580萬元售出，實呎18,892元，成該廈2017年11月以來首宗成交，售價及呎價均創該廈新高。登記買家為歐鎧淳（AU HOI SHUN STEPHANIE），與「女飛魚」歐鎧淳中英文名字相同，料為同一人。原業主2004年以100萬元購入，持貨15年帳面獲利480萬元，賺幅達4.8倍。
銷監局籲買家勿過高標價倉卒入市
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GS(14)@2019-04-01 12:14:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7382&issue=20190401
【明報專訊】今年首季樓市轉趨熾熱，中原集團主席施永青3月撰文指某新盤因同一個單位（以招標形式發售），同時被近10名準買家看中，發展商不知賣給誰，結果由代理代猜「包剪揼」定出買家，施直指瘋狂，相信一手銷售監管局（銷監局）也沒意想過。對招標方式賣樓已成近期新盤銷售常態，銷監局回應本報查詢時稱，準買家切勿心急及誤信市場消息或市場流傳資訊，貿然以過高投標價倉卒入市。
有代理指要代猜「包剪揼」決定買家
銷監局指出，雖然以招標方式銷售一手物業，是一直存在的做法，但局方提醒，準買家切勿心急、及誤信市場消息和流傳資訊，在未清楚了解該發展項目，尚有多少單位待推售情况下，貿然以過高投標價倉卒入市。
多以代理提供參考價入標
局方重申，準買家如欲購買以招標方式銷售的一手住宅，必須要先參考有關住宅項目的成交紀錄冊，了解發展項目的銷售情况、以及各住宅物業的交易資料，比較發展項目鄰近同級一手住宅的呎價水平，並詳閱載有銷售安排資料的文件、招標公告及其他相關招標文件細節，小心衡量入標價錢。
值得一提的是，近期以招標方式發售的新盤單位，很多都是採用即日招標、即日截標的模式，而招標時間有時甚至會短至只有3小時。此外，由於招標單位沒有提供價單，買家多數是透過代理提供的參考價，作為入標價參考。
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