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一星期女友 (三） 馬沙筆記 Char Blogger

來源: http://charblogger.blogspot.hk/2014/11/blog-post_13.html

做咗咁多年人，雖然我唔係第一次睇一個美女沖涼，但此情此景，相信係男人都應該估到我當時嘅反應。無錯，當時我係著住一套踢死兔，企係浴室玻璃牆前，對住Queenie 立正升旗敬禮，個腦仲不其然奏起國歌…..「起來….起來…起來…… 」。



在這個無乜香港人識嘅小人國，除咗公園，還有機動遊戲遊樂場。我同Queenie 就好似返老還童，不斷地排隊玩那些看似好低能嘅機動遊戲如旋轉木馬。我必須承認，有Queenie 呢個女朋友在一起，和我原先諗住一條友周街行的確有顯著嘅分別。

常言道，快樂不知時日過。眨眼間已經到咗4點，因為要去飲Krystal 嗰餐喜宴，雖然Queenie 話想玩多一次旋轉木馬，因為要先回酒店換過飲樣，只好趕去搭公車返酒店。在公車上，Queenie 大概玩咗一日見攰，上車無耐就依偎著我睡著了。呢個時候，我終於可以細心欣賞Queenie 面容，「好靚」呢兩個字不其然在我心底裏說出來。我望住Queenie 10分鐘，終於按耐不住在Queenie 額上輕吻咗一下。大約個多小時車程，我將Queenie 緊緊抱在懷中。

回到酒店樓下，本來諗住Queenie 會自行離開，點知Queenie 話因為在公車上睡著了，堅持要上酒店陪我多一陣，直至我離開酒店去參加婚宴。係咁嘅情況，邊有男人會say “NO”。上到酒店，由於已近晚上6點，我好快咁沖咗個涼，之後拎出禮服準備裝身。

正當我忙於裝身冇時間理會Queenie 時，Queenie 忽然同我講…

Queenie:「我可以在這裡洗個澡嘛？」
馬沙：「妳請隨便吧！」
Queenie 笑住講：「那我不客氣啦！」
馬沙：「別客氣！別客氣！」


我掛住裝身，本來都無乜點理會Queenie，但當我換完套禮服之後，先至醒起我酒店個浴室係用透明玻璃做牆。換句話講，我係可以淸淸楚楚咁望到正在沐浴嘅Queenie，呢一點Queenie 無理由唔知！

死火！咁即係話頭先我沖涼時，Queenie 同樣已經睇過我全相？為咗公平起見，我下意識向浴室一望，果然清楚見到Queenie 正在享受淋浴中。做咗咁多年人，雖然我唔係第一次睇一個美女沖涼，但此情此景，相信係男人都應該估到我當時嘅反應。無錯，當時我係著住一套踢死兔，企係浴 室玻璃牆前，對住Queenie 立正升旗敬禮，個腦仲不其然奏起國歌…..「起來….起來…起來…… 」。

正當我兩兄弟興高彩烈唱緊國歌時，Queenie 突然發現我望住佢，我本來以為Queenie 會比我嚇到大叫，點知佢竟然臉帶笑容同我揮手。比著係你，有個好似《明珠生活》主持張曦雯咁索嘅靚女，一絲不掛咁笑住向你揮手，你會有乜反應？大概應該會 即刻跳去國歌最後一句……「前進…前進…前進….進…..」吧！

好可惜，我又再一次讓大家失望。我當時嘅反應係嚇到走回房間一角坐下，靜靜地等Queenie 沖完涼著返衫出嚟。之後我地就離開酒店，Queenie 自行回家，而我就自己一個人去飲。成個婚宴發生過乜我毫無印象，因為成餐飯我腦海不斷浮現Queenie 剛才笑住同我揮手嗰一幕。今天回想返當日情境，我必須承認，我當日之所以有咁嘅反應，絕對係因為「我恐懼、我錯判、我愧疚！」。


飲宴完咗即回酒店，臨瞓前收到Queenie WhatsApp，內容如下：

「沙，好想你噢！今晚早點休息，明天我帶你去出火 ^_^」。

出火咁激？唔L係掛！收完Queenie 呢個WhatsApp，更加成晚瞓唔著…….。張曦雯話帶你去出火喎，點瞓得著呀大佬！

 (2014年11月12日刊於 全民媒體) 
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一星期女友 (四） 馬沙筆記 Char Blogger

來源: http://charblogger.blogspot.hk/2014/11/blog-post_25.html

Queenie:「你知道嗎，其實出火最有趣的玩法，就是要在黑黑的環境四處找洞洞，然後插入去，之後「嘿咻」一聲咁噴哂出嚟，真的超爽耶！」


終於等到第二朝，熱切期待Queenie 帶我去出火。

 走落酒店coffee shop 嗱嗱聲食個早餐，差不多食完，就見到Queenie 嚟到，Queenie 今日一身背心熱褲，對腳長到呢……又令我不自覺地諗起佢尋日沖涼嘅情景………

 Queenie:「Tony，昨天休息夠嗎？」
馬沙：「成晚瞓唔著，成晚想住妳!」
Queenie: 「你真識說謊耶！」
馬沙：「沒騙妳，成晚想住妳洗澡時向我揮手時妸娜多姿啲模樣！」
Queenie: 「Tony 你好衰耶！」
馬沙：「昨晚妳說今天帶我去邊？」
Queenie:「帶你去出火耶，巧不巧？」
馬沙：「好！當然巧！」

 Queenie 帶咗我去坐火車，佢話要坐成3個鐘，我心諗去出火駛唔駛去咁Q遠呀？不過既然有美相伴，仲係去出火，遠啲都無所謂啦。

 Queenie:「Tony，你有沒有去過出火？」
馬沙：「沒有！從來沒有！」
Queenie:「你知道嗎，其實出火最有趣的玩法，就是要在黑黑的環境四處找洞洞，然後插入去，之後「嘿咻」一聲咁噴哂出嚟，真的超爽耶！」
馬沙：「妳説話倒真的直接！」
Queenie:「呵呵，這才叫出火嘛！」

搭咗唔知幾耐車，終於到埗。一落車，我終於明白Queenie 所謂出火係乜嘢意思！我內心按耐不住，講咗@#%*# 十連發！原來Queenie 所講嘅出火係一個叫「出火」嘅旅遊景點，而唔係我所諗嗰樣。呢次真係瘀爆，如果比Gabriel 知道一定日日比佢係我耳邊笑Q我。

 Queenie 好鬼開心拖住我去買咗好多爆米花、沖天炮就入去玩。不過Queenie 話其實最好玩係周圍搵凹陷的洞洞，然後試下點火，會有「轟」一聲冒出火來……… 。其實唔駛點火，我已經無名火起三十萬丈。不過既然一場嚟到，the show must go on! 我唯有即刻調整心情，投入呢個出火之旅。

 玩到咁上下，Queenie 大概見我個樣怪怪，就問…

 Queenie:「這裡不好玩嗎？」
馬沙：「幾有趣。只是…」
Queenie: 「只是什麼？Tony你快説噢！」
馬沙：「妳知道在香港，出火是什麼意思嗎？」
Queenie:「不知噢！快說！」

 於是我係Queenie 耳邊細細聲咁講比佢聽， Queenie 聽完之後臉都紅哂咁係我耳邊講咗句：「Tony 你好衰耶！」。

 說實話，出火呢個地方其實幾特別，尤其入夜之後，大家去開臺灣可以去玩下。不過點去就唔好問我，因為我到今日都唔Q知出火係邊，只知出火離臺北好Q遠。正正因為咁，當晚離開出火嘅旅遊景點之後，己經無乜可能返到臺北酒店，唯有係附近求其搵間酒店過一晚。

 今次呢間酒店個浴室正常過正常，出咗成身汗嘅我第一時間走去沖涼。正當我享受緊淋浴時，浴屏突然被打開。Queenie 失驚無神走咗入嚟從後攬住咗我，並在我耳邊佻皮地問我：「港式出火比較好玩吧…….」。
(2014年11月24日刊於 全民媒體)  
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=121292

矛盾 馬沙筆記 Char Blogger

來源: http://charblogger.blogspot.hk/2014/11/blog-post_17.html

每個男人，其實都是各項優點及缺點集於一身的混合怪胎


女人之所以還是單身，是因為她們的愛情世界裏，理想與現實之間存在著好大矛盾。女人希望男人付出無條件嘅愛，之但係男人叫女人無條件咁愛人呢？No way！

究竟呢個宇宙有冇無條件嘅愛呢？

有！當然有！之但係當一段關係未開始，將無條件嘅愛設定成擇偶條件之一，那就正正將整個關係變成有條件。

女人另一個令其長期單身嘅地方係口是心非！口裏說擇偶無乜要求，身體卻非常誠實。一般說不介意男人是否富有，只求五官端正又不比自己矮小就是，但現實去結識男人時卻往往嫌三嫌四。

當男人搵錢不及別人多時，她不會跟搵得最少的去比較。當發現搵得最少的好有情趣，她就嫌搵得較多的男人不夠情趣。女人喜愛將各人最好的優點併合在一起，放在擇偶一事上，要目標男人一個打十個，鬥贏所有人。

只可惜每個男人，其實都是各項優點及缺點集於一身的混合怪胎，呢一點女人未真正試過、失去過，未必能夠明白。

大多數女人其實唔知道自己想要乜，但骨子裡非常介意人地點睇自己，於是生出雙重標準，對身邊男人只有要求，卻欠缺咗一份發自內心對男人嘅欣賞及感謝。

對於男人，妳要試過、愛過，到妳發掘出男人嘅錯誤、缺點時，若果妳仍然愛著這個男人，那就是真愛。

先放下矛盾，才有可能找到另一半。好男人其實唔多，仲買少見少！

 (2014年11月14日刊於 全民媒體)  
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=121293

佔中被捕真係可以「慳稅」四成? 馬沙筆記 Char Blogger

來源: http://charblogger.blogspot.hk/2015/01/blog-post.html

尋日明報有一篇題為「佔中被捕「慳稅」四成」嘅報導，馬沙作為資深流氓會計師，當然要認真了解一下點解佔中被捕，即係走去犯法被捕，竟然可以「慳稅」四成咁正!


尋日喺明報網站，見到一篇題為「佔中被捕「慳稅」四成」嘅報導，馬沙作為資深流氓會計師，當然要認真了解一下點解佔中被捕，即係走去犯法被捕，竟然可以「慳稅」四成咁正!

睇完篇文，真係「唔識嘅就開心死、識嘅就笑Q死」! 首先，有乜嘢證明報導中嗰位得到稅務局批準暫緩繳付薪俸稅嘅申請理由 (其實正確應該係叫緩繳 2014/15 暫繳薪俸稅 Provisional Salaries Tax held over 先啱) ， 真係用 「曾參與佔領而被警方拘捕，可能會遭到刑事檢控而被僱主開除，喺收入有可能受影響下，要求稅務局重新評稅。」?

明報有無查證過嗰位申請人嘅申請信稅局吸收副本? 人講明報就信?

稅務局回覆話基於《稅務條例》嘅規定，唔方便評論個別個案。既然稅局唔方便講，就由我呢位流氓會計師講下。根據《稅務條例》，在一般情況下，要申請 「緩繳暫繳薪俸稅」，申請人係需要在申請書內清楚填寫整個課稅年度估計入息的數額，而該估計入息的數額要少於或可能會少於前一年度的應課稅入息實額的90 %，又或少於或可能會少於暫繳稅課稅年度估計入息的90%! 單係用「曾參與佔領而被警方拘捕，可能會遭到刑事檢控而被僱主開除，喺收入有可能受影響下，要求稅務局重新評稅」呢個理由，似乎唔係事實之全部！

下次唔該明報記者Emily専業一啲，即使「緩繳暫繳薪俸稅」申請獲得稅局接納,該納稅人只係申請「緩繳暫繳薪俸稅」，即係只針對預繳稅呢部份，而課稅年度2013/14嘅已評定稅款係絕不會減，因此稅局「重估」呢個行為根本不存在。

而成篇文最誤導無知市民嘅，係大字標題用「慳稅」二字，仲要「慳稅」四成咁Q多! 你依家只不過係向稅局申請唔交預繳稅獲得稅局接納而已，唔係向稅局申請免稅或扣減成功，你今年 (課稅年度2013/14) 嘅稅款一毫子都無減過， 下年（課稅年度2014/15） 嘅稅款亦一樣一毫子都無得減， 何來「慳稅」四成? 一個唔好彩，如果下年 （課稅年度2014/15） 即1/4/2014 – 31/3/2015間， 最後應課稅入息實額高過今年呢， 仲分分鐘比稅局罸錢！

今次寫呢篇文嘅目的，純粹係希望點化下對稅務毫無認識嘅無知市民，尤其係嗰班誤信佔中被捕竟然可以「慳稅四成」嘅佔中被捕者。千期咪咁輕易信人，以為曾經被警方拘捕，今年真係可以「慳稅四成」咁爽！

 (2015年1月8日刊於 全民媒體) 
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=127804

癲倒是非 馬沙筆記 Char Blogger

來源: http://charblogger.blogspot.hk/2015/02/blog-post.html

我理得會計師公會23個理事係親中定反共，三萬八千名會員都係專業人士，又唔係白癡，民調只需簡單叫會員在「支持袋住先」/「反對袋住先」中二擇其一，結果就必定相當清析。


嘩嘩嘩! 大家知唔知乜嘢叫癲倒事非呀? 尊貴嘅會計業界代表梁繼昌竟然用「會計師公會24個理事中，3個是官員、3個是政府委任，而四大會計師行代表亦較親政府」做理由，話政府逼他轉軚袋住先！

係討論之先，馬沙必須指出會計師公會理事會嘅組成。

根據《專業會計師條例》，公會理事會最多由23名成員組成，包括14名當選理事、上屆會長、2名增選理事、2名當然理事（即財政司司長或其代表，以 及庫務署署長或其代表），以及4名由香港特區行政長官委任的業外成員。 即係話，會計師公會理事會係絕對唔會出現梁繼昌所講有24個理事，因為23個已經係理事會成員組成嘅上限! 更加唔係尊貴嘅會計業界代表梁繼昌所講，理事中有3個是官員、3個是政府委任！正確應該係2名當然理事（即財政司司長或其代表，以及庫務署署長或其代 表），以及4名由香港特區行政長官委任的業外成員。

先唔講四大會計師行代表，尊貴嘅業界代表梁繼昌無理由唔知，會計師公會23個理事中常設2個當然理事及4個政府委任的業外成員之目的何在！在會計師 公會理事會中加入2個當然理事（財金官員）及4個政府委任的業外成員嘅目的，係提高會計專業的規管制度，使之公開、有效、具透明度及讓投資者有信心，而唔 係為咗幫政府在會計業界內進行拉票！

再講 ，馬沙個人認為，會計師公會如果不在業界代表投票之前，就政改進行最新一輪民調，聽取三萬八千名會員意向先係極之不負責任。而家會計師公會想聽取三萬八千名會員意見，反被業界代表指不是 ，真係唔知尊貴嘅業界代表梁繼昌乜嘢邏輯！

另外，我理得會計師公會23個理事係親中定反共，三萬八千名會員都係專業人士，又唔係白癡，民調只需簡單叫會員在「支持袋住先」/「反對袋住先」中 二擇其一，結果就必定相當清晰。如果真係有逾半甚至六、七成支持袋住先，尊貴嘅業界代表梁繼昌無理由唔投支持票，此乃順應民意，唔係叫轉軚！

相反，若果有逾半會員「反對袋住先」，我相信會計師公會三萬八千名會員 （包括我） 都相當樂意支持尊貴嘅業界代表梁繼昌就政改投下反對票，因為專業會計師都應該會尊重同業主流意見！

(2015年2月13日刊於 全民媒體)
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=134849

為咗吹大個問題，可以去到幾盡？ 馬沙筆記 Char Blogger

來源: http://charblogger.blogspot.hk/2015/01/blog-post_22.html

成日話儲唔到首期嘅人, 就以上述家庭月入得$24,000為例, 買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000? 如果得, 即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓, 因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 (用$300萬計)!


今日睇咗一篇題為「港人不吃17年 方能置業」嘅文章，幾值得大家討論一下。

 首先，文章內用家庭年入息中位數同樓價中位數去計算，家庭年入息中位數月入得嗰 $24,000，乜最盡可以買到樓價中位數$489萬嘅樓咩？

 我先用會計同業瓜瓜今日am730「誰放棄了靑年」篇文入面個計法︰

 『現在樓價高企，在新界買個二手上車盤，怎麼樣也要300萬元左右（但朋友說已經很難找了），假設向銀行借足九成按揭並加借按揭保險，而且購買的樓 宇樓齡不 太舊，還款期可以拖至最長30年期，以目前最優惠利率5.25厘減3.1厘計算（即是2.15厘），每月供款額大約要10,545元。可是，要成功取得按 揭，還需要通過金管局要求的壓力測試，即以現行利率加3厘計算，而每月供款額必須低於其每月入息的60%。按此計算，最低每月入息至少要25,443 元。』

 依上述計法，家庭月入得$24,000 ，點買300萬樓，更枉論「港人不吃17年 方能置業」篇文章內用樓價中位數 $489萬嘅樓去計17年呢個低B答案！

 如果有人家庭月入得 $24,000又夠膽死諗住去買 $489萬嘅樓，第日跌市燒炭都真係唔駛可憐！其實以一家2大1小家庭，如果月入得 $24,000，供 $300萬嘅上車盤都好辛苦！
馬沙今日再講以下一些絕少人提出o既現實問題︰

 首期︰成日話儲唔到首期嘅人，就以上述家庭月入得$24,000為例，買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000？如果得，即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓，因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 （用$300萬計）！ 如果唔得，咁比你上咗車又如何？你點應付每月供樓$10,545條數？都未同你計每月差響、管理費、水電煤，呢啲每月$1,500坐底，即係每月供樓負擔至少要$12,000！

 供款︰再諗落去，上咗車之後要供30年！ 家庭月入$24,000一個人揾定兩個人揾？ 若果一個人揾,，突然失業又點？好彩兩個人揾，突然其中一個失業，剩返嗰個份糧又頂唔頂得順？

 利率︰ 瓜瓜條數係用2.15厘計，若果短期內加息5厘去到7.15厘，大家知唔知每月變咗要供幾多錢？答案係 $18,236！供完樓 ($24,000-$18,236) 得返$5,764, 再交埋差響、管理費、水電煤 ($5,764-$1,500) 得返$4,264, 日子應該點過自己問下自己！

 樓價︰現在$300萬可以買到乜樓？私樓大約15-30年內舊樓，10年內半新樓唔駛諗。 呎數一般300-400建築呎 (實呎210-280)， 呢類單位買咗要你住一世，你接唔接受？ 生小朋友又夠唔夠住？ 唔好同我講之後upgrade 換樓，即使你買完樓價無再升，upgrade 換樓樓價每多一百萬你人工要加$9,430 先合乎按揭標準。 若果你買完樓一個唔好彩，再次發生樓劫樓價跌3成即係你即時負資產$60萬，如果樓價再次跌5成即係你即時負資產$120萬！唔供樓要破產，跌5成死供等 樓價升返上$300萬即係樓價要升一倍，咁你應該要住一世無得upgrade！

 有網友問︰「馬沙，你未計買樓前要租樓呢。」, 老實講，我睇唔到點解想儲首期嘅人，會嘥錢走去租樓而唔係同屋企人住。我識得又靠自己買到樓嘅人，差不多全部買樓前都係同企人住。 唔好同我講乜鬼屋企唔夠地方住呀，同屋企人唔啱呀，呢啲係abnormal case！

 又有網友問︰「之前有個印度佬同我講…..任何時候都係買樓時候…」。 無錯，誠哥之前幾年都係咁講 (值得註意係誠哥今次已經無再講），我都好認同，只不過呢個講法只適用於有足夠實力嘅人！ 咁點為之有足夠實力嘅人？

 馬沙個人認為，俾足至少三成 （最好四成） 首期，按揭只做15年，每月供款佔家庭入息3成！點解？即使二人當中有一人失業家庭入息少一半，剩返嗰半供完樓仲有原本家庭入息2成頂住。二人當中有一人 長期失業或轉做家庭主婦，剩返嗰半頂唔順，可以加長按揭年期至20年。 再唔好彩遇上加息周期，仲可以加長按揭年期最長至30年或増加按揭成數最高至9成！如此，即使第日樓價大跌5成，呢類人好難同負資產拉上關係，更枉論破 產、燒炭！

 (2015年1月22日刊於 全民媒體)
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=134850

臺灣blogger眼中的blog友 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/09/bloggerblog.html

無意中按了一個臺灣財經blogger，看到有文章討論我們一眾香港財經blog，當中也包括止凡的blog，其討論內容對我來說是頗有趣的，由於始終兩地文化不同，市場亦有所不同，大家對投資的理解也有很多出入。原來我們討論多時的概念，在其他地區blogger的眼中，是如此新鮮的。
臺灣這位blogger很有頭腦，先看看我們這類香港財經blogger有否前言不對後語，他寫道：「有沒有前後不一自打嘴巴，從金融海嘯前開始讀文。。。」。這是一個好方法，對分析一家公司也可以用這個方法，例如翻看過往的年報，看看管理層承諾了的東西有否兌現，有否前言不對後語。
 
之後，看到blogger分享一些對我們的感覺：「著重現金流，財務自由。。。」、「網誌上記錄分享自己又朝財務自由邁進一步。。。」、「大家都會在彼此的網誌互加好友。。。」、「當有人說今天又買了幾手股票，現金流預估增加多少，即便可能只增加幾十塊幾百塊，還是有很多人會出來鼓勵分享加油。。。」。
 
還有這些：「有些人在網誌上做了圖表，這個月股息收入多少，其他收入多少。。。」、「哪間公司股票配的股息等等都毫不藏私，就算這個月只有幾百塊的收入，大夥兒也是會互相打氣勉勵存股存樓以便早日到達財務自由的目標。。。」。從他們眼中，好像看見我們一眾香港財經blogger頗為團結，目標相似，不時互相勉勵，亦會互相幫助提供資料，方便大家達標。
 
還看到blogger看過我們的blog之後，好像有不少得著：「看了幾個月的香港部落格，扣掉其中有些港式發言（粵語吧）不懂得以外，加上。。。讓俺的任督二脈好像有點微通。」看到其他地區的朋友也有被我們一眾blog友啟發了，這感覺實在很高興。
 
而blogger對我們的價值投資操作也有一些評論：「他們絕大部分的投資，很少是那種買到漲了幾十倍的誇張仙股，也很少是買那種冷門艱澀難懂需要閉關苦做功課研究的股票，大部分反而是簡單的努力存股，存眾所皆知不怕人抄襲的股票」。
 
「存不需要花費太多心神研究的股票、存金融股公共資源股或是地產基金股、存工商建設交通中銀香港渣打匯豐平安、存中電港燈、存領匯置富盈富等其他reits或etf，這些股票幾乎沒啥神秘感不需要做太多功課，幾乎港人皆知。」
 
「每年即有穩定的配息，而香港朋友目標有的都是存幾十萬股，然後每年有多少現金流，達到初步財務自由或真的財務自由退休，也許這就是獨孤求敗中年無敵後的體悟。。。」。
 
blogger所形容的操作，的確與我們經常討論的操作很相似，這個價值投資的小天地，很少有blog友能買中騰訊、銀娛這類大升幾百倍的股票，亦很少討論買賣仙股，我們所買入的都是散戶耳熟能詳的股票，要達標都不需要買中騰訊、銀娛，甚至仙股，同時我們又不會否定他人希望買中騰訊、銀娛及仙股的方法，同枱食飯，各自修行吧。
 
blog友今天的功力，是集世界各地、古今中外的成功與失敗的價值投資者的經驗，相信把這些操作放諸四海皆準。看到臺灣blogger受我們的影響與得到啟發，心感驕傲，這證明我們的影響力越來越大了。當想到地球上某一個角落的一名小小打工仔看到我們的文章，突然得到啟發而改變一生，這種成功感絕非「賣紙」、「知名度」、「寫文的被動收入」等可以比較的。

有興趣看下面連結，我建議大家可以按進去留個言打個招呼，集體踏進其他地區的blog內，加強交流也不錯：
http://blog.yam.com/smart0806tw/article/96482461
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=159875

趁高套現注意點 Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5064

諗樣尊上:
小妹行年28, 公營機構工作, 月薪3.3萬, 先生29嵗,以前做教書,上年學校不續約,現失業以前人工$34000,他不時做代課,收入不穩
我們一直把70%人工儲蓄,加上先生持家及投資有道,現已有兩物業。

本有現已有一間估價6.8M樓 收緊$29000租,加按後供$16200 (mortgage 3.85m net 2.15% 26年) (舊自住樓)
仲有間新買o既樓估價3.4m 剛放租中, 估可租$13000供$6100(半年前買入2.7m唔簽consent)
現租住物業月租$7800

所有物業都係父母名持有,年時已高, 加按後年期較短及成數較低, 在下和先生加按後保留清白之軀!仲有我加按有150萬, 想用約50萬做US H好IGH YIELD BOND FUND 7.5%yield, 仲想LEVERAGE 埋 CXTX 可做1.5X 借錢 (即50萬 借可加借75萬)約扣利息約每月收7000.
$7000 (high yield leveraged) – $2000(供樓) = $5000

其餘100 就人仔定期, HIGH GRADE BOND FUND (NO LEVERAGE),目標是加多一份固定入息。 呢度扣埋供樓都應有$1000-1500 正現金流。
因防守力大不如前,本想放100萬去做high yield, 但沒想夫君今年沒工作, 又想多一份糧,矛盾中.
請問尊上意見。


近排有不少讀者來信問將樓加按套現後應否問入債券基金，或有咩債券好。再唔係就出現HIGH YIELD BOND FUND呢類字眼。諗樣試用本篇文章一次解答幾個人既疑難。 
首先要分清楚債券同債券基金有咩唔同。債券有年期(現時買得落手至少都三年)，大部份到期可保本及沒有價格風險，要每半年或成年先派一次息。債券基金結合幾十至幾百條債券，可以冇年期，價錢有上落同唔保本，但係就可以收租咁每月食息。而家情況係資金泛濫，好多債券至比人炒到得番2-3厘年回報，想要有睇落更吸引既回報，就要向HIGH YIELD BOND出發。 
HIGH YIELD BOND係乜? 係一個美化左既名稱。換轉黎講另名叫LOW RATING BOND。但現時市場大部份人都沉醉於低息借貸及投資於HIGH YIELD BOND所給予回報所賺之息差，所以你見媒體都陪舞，冇人提及HIGH YIELD BOND跌起上黎既慘象。 
憶及大客戶秦女仕初相識諗樣時和我所言，佢話冇諗過「買債券都可以輸咁多」! 是的，在2008年秦女仕所持有的美國公司債券跌左足足四成，即PAR VALUE(面值)一百既債券跌到六十幾，private banker要上女仕公司親自解釋(賠罪)，可惜用得私人銀行service就冇左證監監管下之全面保護，加上係自己親自簽名投資，只能埋怨自己。 

所以你要攪清楚自己舊錢放在係咩債券(或債券基金)。觀乎現市場都冇咩債券係買得落手架啦。你只好買入債券基金，用一籃子債券去風險公司賴債之風險。債券基金升浪已抵續近一年，一旦經濟收縮或股市下滑，就算你係債券基金都身受其害。請見圖左手邊有HIGH YIELD BOND FUND既十大持有證券成份，而右手邊係HIGH RATE BOND FUND(一般就咁叫BOND FUND)，你睇落去已知唔同牌面。係2008年左手邊HIGH YIELD BOND FUND價格下跌32%，HIGH RATE BOND FUND下跌3.3%。而佢地現時所給予息率係HIGH YIELD6.2%年息，HIGH RATE 4% 年息。買入HIGH YIELDBOND FUND前請考慮你呢筆錢能否承受三成下跌風險。如頂唔住請收順d買A grade政府債為主既HIGH RATE BOND FUND。 

另有讀者問既然套現即係睇跌，何必用錢買入投資物。當然如果你肯定跌就梗係唔會買啦! 諗樣係提供更多投資工具比你知，其實買同唔買之間仲有選擇，就係將筆錢放係保本既債券或低波幅既債券基金收住息先。 
所以請不要將錢放入HIGH YIELD BOND FUND，如你真係想高息亦只應一半半。即一半放入高評級之債券基金，另一半低評級，希望拉出個五厘幾年息。債券基金有樣比股票或很多投資產物好既係，姑勿論你係HIGH YIELD定HIGH RATE，佢地今時今日既價都返到去2008年爆前個價，比部份一去冇回頭既股票更佳。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176409

又瘦、又奀、又黑，最受歡迎Fashion Blogger?

《Elle》澳洲版6月的封面，是個24歲華裔女孩，冇波冇籮黃黃黑黑瘦瘦奀奀，又土又矮又醜又單眼皮，身高不超1米6，小鼻子、綠豆眼、皮膚黝黃，談不上美，甚至有點醜，令人驚訝的是，這張封面只是用一部iPhone手機拍攝的。

寒酸到咁，咁都得？妳都得啦。

她被知名時尚媒體《BoF》評為時尚行業年度500強，在IG上擁有近百萬粉絲，還因此登上過CCTV，而且仲係澳洲最受歡迎  Fashion Blogger。

再看看姑娘的履歷，老家是東北的。父母是普通的工人階層，從農村出來，1992年因為父親工作原因，一家人來到澳洲。Margaret一家，爸爸是老師，媽媽是醫生，還有個兄弟。

時尚圈看樣、看腿、看出身、看身材、看妳是否Blue Blood，十分挑剔，卻被這樣一個亞裔小姑娘征服了，憑什麼？其實N年以前，她可以說是和Fashion一點也冇關係的姑娘，唯一有關係的是，父母給她報培訓班學了幾年芭蕾舞。姑娘叫  Margaret Zhang，中文名章凝。

24歲年紀輕輕，已經在歐美時尚圈混得風生水起了。每天往返於世界各地參加各類時尚周和品牌活動，還身兼作家、Creative Director、攝影師、Model、時尚總監數職。妳得唔得丫？

Margaret在澳洲土生土長，說得一口流利的英語，但從小就比人歧視，走在街上，就有人把啤酒吐在她身上：「返中國啦，支那人！」因為被人看不起，她會反擊，屌番D死白鬼轉頭。


Margaret和爸媽很想她做點成就出來。但除了當一名芭蕾舞演員，能做點什麼呢？16歲那年她剛上高中，就開始思考未來的方向和道路：她發現芭蕾舞演員這個夢想好像不太切實際，你必須犧牲所有時間去做這件事，但在澳洲芭蕾舞職業發展又很窄。Margaret喜歡芭蕾舞演員衣服上層層疊疊的波浪，以及演員們在舞臺上留下的剪影，「何不研究這些？」於是她開始琢磨攝影和時裝有關的東西。

平時一有時間，就會把喜歡的攝影大師的作品保存下來，放到老豆的電腦上。積聚了兩年後，電腦Hard Disk被圖片塞滿，老豆抗議了，要求Margaret把這些圖片都刪掉。

Margaret在家裡這些都是辛辛苦苦收集來的創意靈感，怎捨得刪掉，於是她想到一個法子，把這些照片都轉移到博客上，於是Shine By Three誕生了。

高中階段特別無聊，她不想光陰虛度，就搞起博客來。那時候，除了上傳搜來的大師作品外，Margaret還會找來新的Fashion Show圖片。父母以為她是三分鐘熱度，沒想到她比時尚雜誌編輯更新得都勤力，一天一篇，後來她談起Model，設計大師，攝影大師是如數家珍。她最喜愛的女神是K毛，大師則最喜歡McQueen。看多了心也癢癢，屎忽痕痕，一有空就拿著相機跑到家旁邊的空地上擺Pose，指揮弟弟或者小姐妹給她拍照，然後上傳到博客上去。當時的Margaret更瘦、更奀、更黑、加上個子矮小，自導自演地拍照片，像個路人甲民工。

她向攝影大師的作品學習，看很多大師的傳記，漸漸地她開始明白：真正的自信是可以建立在努力之上的。她開始認真做筆記，分析大師作品的構圖，用色，光線，拿著相機可以呆很久。每次都能學會一個新的攝影技巧，慢慢地，她的攝影水準真心提高了不少，連高難度的雙重曝光也學會了。



但模仿還遠遠不夠，如果沒有個性，又何來自信？她不會用化妝品美白，因為照顧皮膚對她來說很重要。父母都來自農村，老爸皮膚很黑，她不覺得有什麼不好。

因為博文上分享的觀點新鮮有趣，人仔又挺特別，穿搭也漸漸似模似樣起來，所以不久就吸引了一些粉絲，有品牌找她談合作，不知從什麼時候起，她就紅了，竟然有時裝周邀請她去看秀。

不過很快高中就結束了，即將面臨大學專業選擇。起先她也想過學服裝設計類的專業，但父母不答應。那些只能當當愛好。和很多華裔孩子一樣，在父母的壓力之下，Margaret選擇了悉尼大學的商業與法律專業，但是內心真正喜歡的東西她也沒放下，她不想壓抑天性。

父母看女兒既然已經選擇了專業，對她的愛好也沒有多加干涉。只是老母看到女兒的某些照片時，會生氣：別穿Bikini，太暴露了！但她想做出點成就，讓父母自豪，她相信我可以做到這點，繼續勤勞地更新微博，還開通了IG。發佈經過篩選、精心拍攝的照片，分享她的攝影和穿搭作品。


因為專業和敬業，她俘獲了大批粉絲。更重要的是，近兩年的摸索，漸漸形成自己的風格 ----「型」。在開博後不到兩年，她就被受邀到New York頭排看秀，那時她才剛上大學。（未完）


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=256668

樓價痴線系列 馬沙筆記 Char Blogger

1 : GS(14)@2010-07-31 21:28:47

http://charblogger.blogspot.com/2010/07/blog-post_27.html
好耐無寫過關於香港樓市嘅睇法,對於目前嘅樓市,馬沙只能用一個「貴」字去形容。

記得對上一次寫樓市時,馬沙仲夠膽大大聲叫有實際住屋需要嘅準買家,只要認真計掂供樓條數,唔買所謂假豪宅,不妨入市。始終200幾萬6-700呎自住樓,進可攻、退可守。不過近呢幾個月,樓價越升越有,馬沙就開始有啲擔心。

首先,現時開賣的新盤,不論坐落何處,都話係豪宅,叫價無1萬都8,000蚊一呎。嘩,計一計,一個一家四口小家庭,若要加一個菲傭,建築面積700呎,實用面積得4xx呎,已經算係必須。但市區一個咁嘅新建成單位,叫價竟超過500萬。

現今香港夫婦合共月入6萬肯定唔算少,但要儲30%首期連雜費200萬(計及150物業首期、厘印費、律師費、裝修及家俬電器等等),談何容易? 即使攪掂份首期,上會350萬,在如此低息環境,月供2萬餘,已經不是輕鬆。若然他日不幸加息3、4厘,情況著實令人擔心。

坊間有專家話年底或明年前無加息空間,就算加息,升幅都只會好輕微。但世事難料,事問97年以息率10厘以上供樓嘅業主們,又可曾想到今時今日,供樓息率竟然可以低過1厘?

所以,在當前市況,買樓作投資用途及作自住用途要分得好清楚。買樓投資者,即係炒家,既然做得出呢種超高孖展玩意,後果自負。自住用家,尤其第一次置業者,緊記要計好條數,特別要做好壓力測試,例如先假設將來收入下調2成,供樓利息上調至5厘。要記住,香港好多97高位入市自住用家,能夠經歷樓價跌去一半以上,直到今日見到家鄉都未死,全因佢地過去10幾年,在數次股災樓劫,SARS及經濟低迷的環境下,仲持續有能力一直供樓。

最後,對於真係有住屋需要嘅首次置業者,究竟應否現在高追,則有時間再另文再談。
2 : GS(14)@2010-07-31 21:29:13

http://charblogger.blogspot.com/2010/07/blog-post_28.html
上文提到,馬沙對最近火熱嘅樓市越來越檐心。理由係政府早前已經試圖利用口術,再加所謂行政手段「九招十ニ式 」去撲火,但樓市不但未有因此而降溫,在高價賣地後更如火上加油,多區呎價再下一城,更已有多個大型屋苑如太古城呎價超越97。

有人話好多地區跟97價仍有距離,所以未算泡沫。但問題係97距今已經13年,若計入13年物業折舊及將要面對的維修成本,其實好多比較高齡嘅大型屋苑, 例如太古城、美孚、德福及淘大等等,個人認為現呎價以經超越97價。試問13年前(97時)已經30年的物業高峰賣$7,000一呎,今日43年樓仲值$7,000一呎嗎? 位處傳統豪宅區及極具發展商收購價值的物業可能可以除外。

另外,馬沙近月亦留意到越來越多「本來無想過要置業」、「本來未準備好置業」、「從未試過炒樓」及「本來無想過買樓收租」人士,突然四出睇樓,仲越睇越貴,好似啲樓唔駛錢咁。佢地突然趕住買樓,心態不外乎兩個。第一係啲樓越升越有,依家唔買,遲啲驚買唔到。第ニ係趁樓價仲未見頂,反正啲錢放係銀行又無息收,倒不如加入炒樓,或是買樓收租,一兩年後樓價升三兩成,再放出財息兼收。

實際例子,另文再講!
3 : GS(14)@2010-07-31 21:30:54

http://charblogger.blogspot.com/2010/07/blog-post_29.html
馬沙老友最近就先後做出以下動作:

老友A本來跟家人同住,其實暫時無乜實際住屋需要。早3、4年樓市起步之初,馬沙及其他老友都曾經勸老友A先買入一個市區小型單位,租出等租客幫佢供住先,到有需要結婚時收回自住或賣出另購新婚居所。老友A一直不為所動,直到今年初,眼見樓價日日係咁升,而本來可買入一個市區小型單位的價錢,現時只能買入一個市區500呎居屋單位。老友A生怕遲啲連市區500呎居屋單位都買唔到,即時買入一個市區17年樓齡500呎居屋單位自住。

老友B於2003年結婚,婚後一直於青衣區租樓住。當年馬沙問佢既然有能力,青衣區樓價尚算合理,點解唔買? 老友B當時答曰:「見過97樓價係咁跌,都唔知跌完未,真係怕伯!」。老友B於06年生咗第一個小朋友,馬沙再問佢老哥會唔會買樓,佢話要再睇定啲先,如是者一租就7年。早兩個月,老友B終於出手,係青衣區買入一個11年樓齡近千呎單位自住。

老友C同女友拍拖多年,都係時候結婚。雖然資金不多,不過考慮到在低息環境下,計掂條數,供樓同租樓差不多,加上怕依家唔買,以後都買唔到。早幾個月在深水埗區以150萬以下買入一個近20年樓齡的小型單位自住。

老友D眼見將軍澳某大私人屋苑自住物業升咗成100萬,上月走去銀行加按,吐現80萬。上周以近250萬買入一個800幾呎將軍澳居屋單位作自住。而本來自住的私人屋苑物業將以約1萬元租出。經過悉心安排,往後扣除租金收入後,每月供樓淨支出降至3千多元。

老友E手持百萬元現金,近日聯同兄弟姊妹合資買入一個市區物業,準備放租3幾年後賣出,期望到時能財租兼收。

老友F一家四口連工人現住一個已供完的物業。由於現居根本不夠地方用,想換一個過千呎單位改善生活質數。睇樓數月,計算過風險後,已放棄睇那些過千萬假豪宅。取而代之,努力於何文田及窩打老道山一帶尋找實用率極高的過千呎近40年樓齡舊樓。上星期本已睇中一個盤,惟於落定時遭賣家反價而交易告吹。現仍努力睇樓中。

老友G夫婦最為進取,上月本準備以300萬作半自用及半投資方式買入何文田上車盤俊文苑細單位。佢地準備先租出物業,直到遲啲有小朋友後收回自住或在同區換樓,享受該區名校校網。不過早兩日聽朋友講開,老友G夫婦近日越睇越豪,早兩日已經睇緊廣播道近千呎單位。如果真係成事,風險都咪話唔高。

以上老友們在交易前,除非直接開口問馬沙個人意見,否則馬沙都唔會主動開口比意見,費事阻人發達。再講,買樓唔同買股票,買股票比錯意見輸極都有限。買樓睇錯市分分鐘輸身家,萬劫不復,97年真係見唔少。況且大多數嘅人,你比啱意見絕對唔會感謝你,因為係佢地自己好眼光。相反,比錯意見呢,分分鐘講足你一世及怨足你一世,仿彿自己完全無責任。
4 : Wilbur(1931)@2010-08-02 13:35:08

身邊唔少朋友借95%,供30年

理由都係1個,

係供樓息率1%(hibor plan)既情況下,

供樓仲平過租樓,所以去馬.

小弟不敢多言,只叫佢地留意加息對供款既影響.

朋友話利率"每次加1/4厘,加得幾多?"
5 : GS(14)@2010-08-02 20:43:21

我覺得昨日財經透視那教師好大膽，如我手上都有這筆錢，我不會買的。
6 : Wilbur(1931)@2010-08-03 10:15:50

5樓提及
我覺得昨日財經透視那教師好大膽，如我手上都有這筆錢，我不會買的。


佢個blog

http://hk.myblog.yahoo.com/misssheep-sheep/article?mid=4

佢好自豪自己係80後,而可以靠儲錢買到樓,

簡直係地產發展商恩物

之前已經接受壹仔訪問

blog post 文末:
"睇完我呢篇文，如果想話我"xx"，則可免，我唔會為你一兩句而有咩損傷，但可憐你依舊係一隻無殼蝸牛。"

買唔買(到)樓,各人有各人既因由,為何要嘲諷他人為"一隻無殼蝸牛"?
7 : 黃金蟲(1617)@2010-08-03 10:52:30

說真的 我頗認同她

她只是放棄享受來換取磚頭
加上找到和她想法一致的另一半

是一件非常幸福的事情
8 : GS(14)@2010-08-03 21:31:17

6樓提及
5樓提及
我覺得昨日財經透視那教師好大膽，如我手上都有這筆錢，我不會買的。


佢個blog

http://hk.myblog.yahoo.com/misssheep-sheep/article?mid=4

佢好自豪自己係80後,而可以靠儲錢買到樓,

簡直係地產發展商恩物

之前已經接受壹仔訪問

blog post 文末:
"睇完我呢篇文，如果想話我"xx"，則可免，我唔會為你一兩句而有咩損傷，但可憐你依舊係一隻無殼蝸牛。"

買唔買(到)樓,各人有各人既因由,為何要嘲諷他人為"一隻無殼蝸牛"?


他有cashflow頂到，我無咁多...
9 : 龍生(798)@2010-08-04 01:44:14

因為需要依靠話人係無縠蝸牛....才證明自己有殼....
才有快感吧.....
10 : 自動波人(1313)@2010-08-04 14:00:38

相信呢到好多人都有能力成為業主

不過大家也明白,做按揭其實係"孖展",而將所有現金做晒"保證金",一有事起上黎,就蟹了!

當然,有起事上黎都"仲有層樓",有個兜,但亦可以變成負累,每個月供樓,管理費,水電煤等等,如要將層樓套現,除左可能蝕差價之外,仲有家中所有物品,心機,時間..........


而且樓價用低息支撐,缺乏基本因素,market雖然可以由人手"控制",但需求始於在"散戶"身上,假如一有風吹草動,黎多個浪,要跳船真是咁易嗎?人手還可以托住樓價嗎?


大家還記得"裁員潮"嗎?
11 : 自動波人(1313)@2010-08-04 14:02:39

4樓提及
身邊唔少朋友借95%,供30年

理由都係1個,

係供樓息率1%(hibor plan)既情況下,

供樓仲平過租樓,所以去馬.

小弟不敢多言,只叫佢地留意加息對供款既影響.

朋友話利率"每次加1/4厘,加得幾多?"


如借95%是為了留多D現金,我不反對,雖然要俾多D燕梳,但有個錢徬身始終較安心

但因不夠錢而去借95%,那是十分糟糕的事
12 : GS(14)@2010-08-04 22:08:27

11樓提及
4樓提及
身邊唔少朋友借95%,供30年

理由都係1個,

係供樓息率1%(hibor plan)既情況下,

供樓仲平過租樓,所以去馬.

小弟不敢多言,只叫佢地留意加息對供款既影響.

朋友話利率"每次加1/4厘,加得幾多?"


如借95%是為了留多D現金,我不反對,雖然要俾多D燕梳,但有個錢徬身始終較安心

但因不夠錢而去借95%,那是十分糟糕的事


這個是我一直認為對的觀點，手上有現金才去借錢買樓才是好一點的方法...
13 : 龍生(798)@2010-08-05 01:15:40

以上的說法...我不同意呢...

我去過我朋友雀仔庭的單位
看見那氣魄宏偉的大堂, 美輪美奐的會所.....

膚淺的我....覺得真的好重要啊~~~
哈哈哈哈

雖然管理費要2蚊尺, 住500尺己經一千蚊
泳池每次計錢, 好似20蚊次, GYM ROOM 都係
雖然屋企係用黎住的
但認為會所不重要的人, 忽略了擁有物業的其中一個重要功能
就是物業其實還代表了你的身分及地位

大家試想想, 如果單身住在雀仔亭,
496 尺的單位吧
樓價約200萬

首期只需20萬(借9乘)
如果再配部爛鬼2 手寶馬...(E90)
踏入了那膚淺的雲石大堂, 服務員為你開門
年輕的姑娘在櫃台後跟你微笑點頭
你回應, 然後經過那玻璃門回家...

是多麼威風有型的事啊......

是誰說會所不重要啊

smileysmileysmiley
14 : 自動波人(1313)@2010-08-05 12:17:35

14樓提及
以上的說法...我不同意呢...

我去過我朋友雀仔庭的單位
看見那氣魄宏偉的大堂, 美輪美奐的會所.....

膚淺的我....覺得真的好重要啊~~~
哈哈哈哈

雖然管理費要2蚊尺, 住500尺己經一千蚊
泳池每次計錢, 好似20蚊次, GYM ROOM 都係
雖然屋企係用黎住的
但認為會所不重要的人, 忽略了擁有物業的其中一個重要功能
就是物業其實還代表了你的身分及地位

大家試想想, 如果單身住在雀仔亭,
496 尺的單位吧
樓價約200萬

首期只需20萬(借9乘)
如果再配部爛鬼2 手寶馬...(E90)
踏入了那膚淺的雲石大堂, 服務員為你開門
年輕的姑娘在櫃台後跟你微笑點頭
你回應, 然後經過那玻璃門回家...

是多麼威風有型的事啊......

是誰說會所不重要啊

smileysmileysmiley



E90都仲話爛鬼..?
咁我渣E36....咪要拎去堆田....?

(最後無去堆田,係湯左,上年尾的事)
15 : passport(1491)@2010-08-05 16:34:10

14樓提及
以上的說法...我不同意呢...

我去過我朋友雀仔庭的單位
看見那氣魄宏偉的大堂, 美輪美奐的會所.....

膚淺的我....覺得真的好重要啊~~~
哈哈哈哈

雖然管理費要2蚊尺, 住500尺己經一千蚊
泳池每次計錢, 好似20蚊次, GYM ROOM 都係
雖然屋企係用黎住的
但認為會所不重要的人, 忽略了擁有物業的其中一個重要功能
就是物業其實還代表了你的身分及地位

大家試想想, 如果單身住在雀仔亭,
496 尺的單位吧
樓價約200萬

首期只需20萬(借9乘)
如果再配部爛鬼2 手寶馬...(E90)
踏入了那膚淺的雲石大堂, 服務員為你開門
年輕的姑娘在櫃台後跟你微笑點頭
你回應, 然後經過那玻璃門回家...

是多麼威風有型的事啊......

是誰說會所不重要啊

smileysmileysmiley



正呀
我都係想買爵仔庭
hahha
16 : GS(14)@2010-08-14 16:36:36

http://charblogger.blogspot.com/2010/08/blog-post_09.html

講到假豪宅,馬沙相信普天之下,真係香港獨有。發展商由最初市區的屋苑式物業,求其冠以乜乜「豪園」、「豪庭」、「灣」、「半島」,到市區單幢式所謂精品豪宅,繼而深入不毛,依家遠至上水鄉郊,新開售嘅物業都會叫做豪宅。

個人認為,叫得豪宅,地點好一定係首要條件。例如港島半山、南區,九龍加多利山 、何文田山、窩山,新界九肚山之類。而呢啲所謂傳統豪宅區都有一個共通點,就係唔會有港鐵直達,出入主要依賴私家車、專線小巴或的士。亦由於呢個原因,呢啲地方正常來講,除咗住客之外好少外人出入。相對地,呢啲地方私穩度就比較高,環境亦異常清靜。特別係零辰時份,專線小巴停駛後,馬路連車都唔多架,條街呢? 真係鬼影都唔多隻。

除咗地點要好之外,真正豪宅其中一個特色就係地方要夠大。傳統嘅豪宅,面積至小1,000至1,500呎,即室內可用空間850至1,300呎。以現今超級縮水嘅新樓計算,即建築面積至小1,300至2,000呎。真係有啲錢嘅人,即使1個人住,絕對唔會屈居於一個建築面績600呎,實用用面積400呎,扣除環保露台、超大窗台後可用面積可能唔夠300呎嘅假豪宅。

再講,一個真正豪宅,必須配備嘅唔係一個超豪會所,而係足夠比例嘅車位數目。住屋仔嘅固然之有自己車房,住屋苑式呢? 個人認為單位對車位數目比例最好達到1:1,即每戶至少能配備一個車位,就算無1:1, 至低限度都要1:0.8。試諗下買完間所謂豪宅,搬入去先發覺有錢都無車位泊車,真係人都癲。

就以早前馬沙睇過嘅大角咀皇宮為例,該皇宮一共有964單位,但車位只有136個,即單位對車位數目比例1:0.14。換句話說,平均每7戶才分配到一個車位。如果同時有幾架靚車嘅車主,住係嗰到都咪話唔煩。

或者你會話,我個豪宅位於乜乜港鐵站上蓋或甚麼黃金圈,交通四通八達,出入方便,駛乜揸車? 如果係咁就真係夏蟲不可語冰。
17 : GS(14)@2010-08-14 16:36:51

http://charblogger.blogspot.com/2010/08/blog-post_10.html
上文講過大角咀皇宮嘅車位問題,不妨再深入講下呢個盤嘅問題。老實講,呢個盤馬沙由佢平整地盤開始,一直睇住佢起,直到今年起名大角咀皇宮。所以上月去開奧海城飲茶,當然順道去參觀一下呢個吹到幾乎天上有地下無嘅皇宮示範單位。

當日馬沙接過樓書後,打開睇睇項目基本資料,見到住客車位得136個,覺得好鬼奇怪。一來大角咀皇宮唔似得最近熱賣嘅北角單幢樓項目「楂爬」咁,根本無乜位起停車場。二來大角咀皇宮話哂都係有6座樓嘅大型項目,其基座望落去無6層都應該有5層,無理由得咁少車位。

要了解多啲,當然又要睇吓本樓書。翻閱本樓書,初步確認基座共有6層(無4樓及唔計地下嗰層),詳情足本寫比大家睇下:-

6/F   會所
5/F   住宅大堂/會所
3/F   停車場/政府設施
2/F   停車場/政府設施
1/F   停車場
UG/F 商業用途/住宅穿梭電梯大堂
G/F   商業用途/住宅穿梭電梯大堂

認真啲睇,原來超過100個車位設於1樓。2及3樓主要係商用車位共約40多個。你又可能會好似馬沙咁好奇,想知私人皇宮基座2及3樓嘅規劃中,究竟可以有乜政府設施。咁就要揭開本樓書第11項有關「公共設施」一欄睇睇。

喺講大角咀皇宮嘅 「公共設施」之前,馬沙有必要先強烈建議各新樓準買家,喺作出買樓決定前,必須認真細閱樓書有關「公共設施」一欄,因為好多時「魔鬼細節」盡在此欄中。

又講返大角咀皇宮嘅 「公共設施」,究竟係乜嘢呢?

登登登.....答案係發展商及地產經紀都必定隻字不提嘅......「安老院舍」! 即係話,大角咀皇宮屋苑基座嘅 2及3樓,每層之中有約1/4樓面必須根據賣地條件興建一座安老院舍,並在2010年9月30日或之前完成及入伙。相信呢個都算第一個「據5大港鐵站、西九龍核心黃金圈」嘅後宮式老人院。難到發展商係方便班新業主,入伙時能夠安排家中老人順道遷入「後宮」安享天年?

仲有一樣,就係屋苑高層地下(UG/F),要24小時開放一條公眾免費行人通道,以方便公眾人士步行通過兩條(分別接駁現有行人天橋及接駁奧海城)全天候行人天橋。以後呢條行人通道必定24小時都人來人往,果然係「據5大港鐵站、西九龍核心黃金圈」嘅 西九黃金圈地標皇宮。
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