英國的一項新近研究預計,未來十年中國將大力投資英國基礎設施。2005-2013年,中國對英國的這類投資已有117億美元,截至2025年,這類投資規模將增加1050億美元,僅今年上半年這類投資就已達20億美元。
上述數據來自倫敦獨立智庫Centre for Economics and Business Research(Cebr)與律師事務所品誠梅森(Pinsent Masons)將於下月在中國對外承包工程商會發布的報告。該報告還預計,英國將成為僅次於美國和日本的中國第三大對外投資目的國。
上述報告認為,中國對英基建投資的主要障礙是,英國目前缺少註資後即可上馬的新項目,因為英國政府金融危機期間或是凍結或是砍掉了一批大規模的基建項目。雖然中國投資者願意在英國大興土木及大量開展工程項目,但還面臨特有的阻礙,比如中方的風力發電技術運用時長尚短,未能吸引英國金融界支持。
因此,上述報告預計,中方企業更有可能采取與英國企業合作的方式開拓歐洲市場。現實的例子便是北京建工國際與英國建築公司Carillion合作開發的曼徹斯特機場空港城項目。該項目合計投資8億英鎊,北京建工投入1200萬英鎊,擁有該項目20%的股權,是目前中國對英最大投資之一。
今年4月底,北京建工英國公司董事王衛波接受《21世紀經濟報道》采訪時表示,與國內的開發模式相比,該公司的投資相對比較安全。英方選擇中國承包商能更好地接近中國市場。同時,中國企業可以提供必要的項目融資協助,這也是英方選擇該公司合作的原因。
去年12月,英國首相卡梅倫自2010年11月以來首次訪華。當時李克強總理在與卡梅倫會晤後表示,雙方同意在核電和高鐵領域推動合作,力爭取得突破性進展。卡梅倫說:“對於中國投資於英國的核電、或者入股倫敦希思羅機場、Thames Water或曼徹斯特機場空港城,我不感到難堪。我認為這是一個突顯經濟優勢的正面跡象,表明我們對中方投資持開放、歡迎態度。”
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剛剛過去的周日,歐洲央行發布了重磅報告,稱有25家銀行未能通過歐元區銀行業壓力測試。如果說這一結果和預期一致,那麽此份報告中的一些數據可能會令投資者警惕起來。
在這份長達178頁的資產質量評估和壓力測試結果報告中,第75頁明白無誤地告訴投資者一個數據:歐元區130家銀行的不良貸款在2013年年底增加1360億歐元,至8790億歐元。
按照當前匯率換算,這就相當於1.114萬億美元!這筆數量驚人的不良貸款相當於歐元區所有經濟產出的的9%。
德國智庫Ifo經濟研究所(Ifo Institute)所長Hans-Werner Sinn表示,
歐洲央行此次開展的評估和測試不夠好,因為壓力測試情景中並未包含通貨緊縮的可能性。
歐洲央行為歐元區銀行業設立了通脹的假設環境,因此並沒有太多的銀行將低於紅線。
實際上,如此規模的不良貸款也恰恰是歐洲央行拒絕考慮通縮可能性的理由。通脹更有利於債務人,而如果剔除了價格上漲這種擺脫不良債權的腫瘤,那麽歐元區的所有銀行都將無力償還債務。
還有一點:不管這次壓力測試結果如何,130家銀行也僅為歐元區所有銀行數量的25%。
此外,部分分析人士對銀行資本金缺口也發出質疑。德國《商報》文章稱,一年前業界還預估歐元區銀行業至少面臨千億歐元缺口,如今差距之大令人懷疑標準過於寬松。
綜合性評估結果顯示,未能通過評估的25家銀行存在250億歐元整體性資本缺口。
資產質量評估顯示,截至2013年年底,銀行業賬面價值需作出480億歐元調整。
路透社稱,歐洲央行此次對歐元區銀行進行獨立評估是在拿自身名譽打賭,目的在於與歐元區多年來的金融和經濟困境劃清界限。完成壓力測試後,歐洲央行將從11月4日起開始接管歐元區銀行業監管的重任。
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中國房地產市場降溫和經濟下行對國內不止銀行資產質量造成明顯影響,小貸公司更是難逃此劫,壞賬率升高加之放貸規模萎縮,小貸公司上市潮的背後是資金饑渴在行業中蔓延。
中國銀行業的不良貸款率在持續增長,根據今年已披露的三季報,工行第三季度不良貸款率為1.06%,不良貸款環比增長9%創至少2006年以來新高;興業銀行的不良率在9月底升至0.99%,比年初上升0.23個百分點;招行截至9月底的不良貸款率1.20%,比年初上升0.30個百分點;中信銀行截至9月底的不良貸款率為1.39%,比上年末上升0.36個百分點。
銀行業尚且如此,風險更大的小額貸款行業難以獨善其身。
《經濟參考報》引述一位接近央行的知情人士透露,“受經濟下行的影響,今年民間借貸市場的活躍度並不高,值得註意的是,小額貸款公司出現虧損的情況更加突出,目前虧損面接近20%,今年2月份虧損面就達到了16%。東部地區和珠三角部分地區一些小貸公司的壞賬率超過5%甚至更高,其中有一些不良貸款牽涉到房地產項目。”
業內人士稱,根據銀監會的規定,小額貸款公司只能使用“不超過兩個銀行業金融機構的融入資金”,而且對外融資“不得超過資本凈額的50%”,另外,“只貸不存”的低杠桿運營模式使得不少小貸公司資金流動性差,且資金來源緊張。
小貸公司經營狀況惡化致使其資金饑渴,通過多渠道“吸金”急堵壞賬。
目前已有4家小貸公司在港交所遞交上市申請,分別為福建省泉州市的匯鑫小額貸款公司、浙江省的佐力科創小額貸款公司、江蘇省吳江市的匯通金融公司、四川省的華豐融資集團。今年6月,以小額貸款、擔保業務為主的重慶瀚華金控公司在港交所掛牌;2013年8月,江蘇省蘇州吳江區的鱸鄉農村小額信貸公司赴美上市。
與此同時,還有小貸公司瞄準區域股權市場,僅山東省齊魯股權交易中心已有7家小貸公司掛牌,另據不完全統計,今年內有超過10家小貸公司選擇在新三板掛牌。除了謀求資本市場融資外,今年9月內,浙江溫州的瑞安華峰小貸公司以非公開發行的方式獲準發行全國首例小額貸款公司優先股,首期募集資金為1億元,並且,還有兩家小貸公司亦在籌備優先股發行。
然而,活躍的融資需求並不意味著民間借貸市場的火熱,相反,今年小貸行業放貸規模大幅縮減。央行公布的最新數據顯示,截至今年9月末,全國共有小額貸款公司8591家,貸款余額9079億元,其中今年前三季度新增人民幣貸款886億元,這與去年前三季度新增1612億元相比,規模驟降一半。
中國人民銀行金融消費權益保護局局長焦瑾璞此前透露,“2013年至今年年初,全國已有72家小貸公司退出市場。”焦瑾璞認為,小貸公司已進入洗牌階段,有的由於融資困難,無款可放,主動要求退出市場,有的經營不善,不良率高,陷入財務困境,被迫退出。不過,“小貸公司要謹慎對待房地產開發項目,房企資金鏈出問題時首先受傷的是小貸公司,一筆壞賬就有可能會搞垮一家公司。”焦瑾璞指出。
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而當張誌勇穿著一身休閑裝,非常平靜地講述著自己做天使投資的經歷時,長期從事充滿挑戰和風險的天使投資行業,沈澱出厚重。外人揣測天使投資人對投資回報會看得很重,但是在張誌勇身上卻全然看不出一絲的浮躁,他很淡定和坦然地說“做投資必須有好的心態。”
但當天使投資熱度高漲來臨時,嗅覺靈敏的天使投資人就再也坐不住了。再加上很多從傳統產業退出的資本蜂擁而至天使投資行業,使得一個好項目剛被爆出,很快就被潛在投資人搶掉了。
眼看著創業項目估值越來越高,張誌勇們不得不讓自己更加辛苦,而同時伴隨的風險也接踵而至。
在中國做天使被稱為“九死一生”。在做個人天使的時候,張誌勇至今還記憶深刻的投資失敗經歷是在2010年,當時投資的一個天使項目團隊出現了問題。
有些創業者,大家可以共患難,但是企業得到發展之後,都覺得自己的貢獻大,地位重要,慢慢地,團隊戰鬥力受到影響。於是他不得不提前退出了這個項目。
而這樣的經歷幾乎很多天使投資人都碰到過。從實業轉型來的廣東創業谷天使投資管理有限公司創始人梁雲鋒也直言,他做天使6年,一直是在試錯中前行,失敗率更是高達95%。
“投資和創業一樣辛苦,創業需要勤奮和堅持,投資也是一樣,需要不斷接觸創業者,接觸各種項目,從中選出符合投資的早期項目。”張誌勇說。作為五嶽資本的掌門人,張誌勇在近三年中累積投資的項目更是多達30多個。
曾做過10年咨詢公司,8年個人天使投資,2012年成立五嶽資本,2013年1月加入中國青年天使會(簡稱“天使會”)。這種從單打獨鬥、到機構天使、再到組織化合投,張誌勇的經歷和苦樂,反映了中國天使投資的走勢和生態一角。
“中國的天使們一直是在用沒有翅膀的身體體驗著天堂的規則。不僅支持晚上做夢,還支持白天做夢,當然天使投資人有做美夢的時候,也有做惡夢的時候,而一個美夢可以消滅或者彌補100個惡夢。”中國青年天使會華東分會會長、合力投資創始合夥人張敏如此解讀中國的天使投資。
天使時刻
今年天使投資熱來得有點突然,但卻很火爆。股權眾籌元年可以說是一個不可忽視的因素。而這背後卻是創投圈下一種財富效應的體現。
梁雲鋒說,很多從傳統產業退出的投資,看到了天使投資帶來的財富的曙光,並加入了天使投資的行列。傳統行業越來越難做,投資房地產、股市、期貨看不到前景,有部分土豪,還有一些既得利益者,紛紛拿出來一部分資金,作為財產配置的一種方式,加入到天使投資行列。
跟梁雲鋒有同感的還有另外幾位中國青年天使會的核心成員童瑋亮、張誌勇和周麗霞。
更多創業者,從早期投資的企業成功退出後,無論是創業經歷上,還是資源上,都比較成熟,也有了原始財富的積累,也紛紛參與到天使投資隊伍中來。
張誌勇的感覺也很明顯,其所在的五嶽資本今年做的天使投資項目,合計投資就有將近2億,2013年投資額是1億元,2012年五嶽資本剛成立,當年所做的天使投資有幾千萬。近三年中累積投資的項目有30多個。“可能明年一年就是近三年數量的總和。預計明年天使投資可能達到30個以上的項目。”
而這種熱度也被北京技德科技有限公司聯合創始人周哲深深體會著,由於移動互聯網是大家共同看好的項目,最多有過15名天使投資人同時選擇一個項目的情形。而天使投資熱也使得創業項目開始強勢起來,僅占股一項就從最開始動輒40%以上甚至有控股的,到最近天使總體占股一般在10-20%左右。
張敏對此現象的解讀是,時下天使的火爆和當年的不一樣,天使作為特殊行業,越來越受到政策的支持,國務院總理李克強也一再強調對初創企業的支持。政策引導下,私募股權基金向前端發展的趨勢就越發明顯。
周麗霞是中國青年天使會早期核心成員中少有的女性,她是北京金慧豐投資管理有限公司董事長。她認為,天使投資未來幾年會越來越熱。原因就是中國天使投資開始比較晚,而市場的需求遠遠不能被滿足,有項目就會有資金需求,而投資人和項目已經被充分激發出能量來,越是經濟形勢低迷,對天使投資的需求越是迫切。
“在我國,創業項目比較多,但是可投資的優秀的創業項目相對較少。未來3-5年,對於大多數創業者而言,資金供給還是屬於稀缺的。”張誌勇說。
合投模式
2013年1月,國內知名天使投資人徐小平等人發起成立了中國青年天使會。張誌勇是最早加入的成員。他說,天使會成員投資經歷不同,偏好不同,大家在一起可以讓每位投資人各自發揮優勢,共同對創業環境進行推動和對創業者提供更多幫助。大家對於創業項目的投資共同把關,也可以降低很多風險。
而這也是中國天使繼個人單打獨鬥、成立機構天使之後的又一趨勢。“合投模式原來也有,但是今年才成為最主流也是最新型的操作模式。在中國青年天使會已經形成機制。
合投出資總額一般是在200-300萬人民幣之間,領投的出資額多些,跟投的從幾萬到百萬不等。”中國青年天使會成員、梧桐樹資本創始合夥人童緯亮表示。
合投通常通過沙龍的方式進行,而每月一次的項目沙龍都有大約50-60人參加。每個天使會成員都有自己的圈子,他們對於找上門的項目先進行跟蹤了解和篩查,然後把自己看好的項目,拿到沙龍上來討論。如果大家對創業者都不熟悉,就會通過分享形成小數據庫。
這大大減輕了個人天使的工作量和風險。“在投後管理上沒什麽訣竅,合投的天使投資人各展所長,一塊兒獻計獻策,並與創業者多溝通。這是風險化解的有效方法之一。”周哲說。
具體為主要投資人會根據項目不同,按照季度、半年度、年度,就運營情況與創業者溝通。有時每一個季度與創業者見一次面,每月通一次電話。半年和年度還要召開董事會,了解項目進展和階段性目標完成情況。
創業者需要的人才,也可以幫助引進。企業的重大決策也會給出一些建議。當然還是要給創業者以信任,讓他們自主經營和決策,引領企業方向。
而合投的成效也一目了然。以中國青年天使會為例,成立後僅一年半的時間,合投項目已經有15-16期,合計路演項目有100多個,最後投資了至少40-50個項目,累積資金近億。
而真正的考驗還在後頭,目前天使會合投所做的早期投資項目,都還沒有到退出的時間。
苦樂生態
“越是成功和成熟的天使投資人,越是經過投資失敗和錯過好項目的歷練,這是沒有辦法回避的。關鍵問題是不斷總結,吸取經驗教訓,在未來規避風險,這是一筆重要財富。”張誌勇說。
梁雲鋒也對經濟觀察報表示,“作為天使投資人,要有淡然的心態,不能過於看重回報。沒有內心的堅忍和堅韌不拔的個性,沒有良好的心態,沒有對於風險的預估,就會很悲苦,單一追逐利益肯定是做不好天使投資的。”
梁雲鋒做天使投資人之前,在深圳從事過精密制造、連鎖商業等20多個行業,2008年開始做天使投資,迄今已經有了6年天使投資經歷。
梁雲鋒說,做天使投資,最開心的事情就是發現了好的創始人和好的團隊,看到他們做了一個有夢想的產品,真的會歡欣鼓舞。最痛苦的事情是你興奮完畢後期爆發出的一系列問題,包括合夥人、團隊人員的一些糾紛,這時候對於方向性把控也變得越來越擔心,所以做天使投資是很苦的,九死一生。表面看很榮光,做天使投資的人,必須有強大的內心。
“如果看對了一個項目、看重了一個團隊,就像是賽道和選手,如果真成了,就會帶來豐厚的回報,但是它是不確定的,所以我把它定義為,看得到的未來和看不到的未來,這些都是模模糊糊的。”梁雲鋒說。
一位天使投資人表示,通常情況下,早期項目,10-20倍的回報屬於正常。投資對了,也有獲得成百上千倍的回報的情況。但是賬面的回報倍數是沒有意義的。IPO之後,成功套現退出,資金回到手上時,那個回報才是真正有意義的。天使投資人通常也不把賬面回報作為目標的。
梁雲鋒認為自己從前吃虧在行動過於超前,選擇開始做的時機最重要。之前的天使投資項目,因為走得太快,選擇的時間點不好,在行業還沒有發展起來之前,自己就匆匆忙忙往前趕。結果走得太急變成了劣勢。
“不能走得太快,要把握好節奏和時機。對的賽道加對的選手加上對的時機,才有可能成功。”梁雲鋒說。
樂博資本創始合夥人楊寧說,過分關註投資帶來回報,是一種誤區,僅僅是為了回報而做天使投資,那麽目光就是很短淺的,也是本末倒置了,也不會做得很好。中國不缺有理想有夢想的年輕創業者,更缺有理想有夢想的投資人。
在全球今年贖回金額最高的10個基金中,全球最大債券基金PIMCO旗下基金占到了一半,今年的贖回額已經達到千億美元。競爭對手正在奪取PIMCO的市場份額,而PIMCO也正受到內鬥的困擾。
數據顯示,PIMCO的不佳表現在其創始人格羅斯離職前就已經顯現。除了格羅斯個人負責的基金,其它基金表現也不佳。
之前由格羅斯親自管理的Total Return Fund和Unconstrained Bond Funds是今年贖回金額最高的兩支基金。而PIMCO的High-yield bonds Fund、Low Duration Fund以及EM Fundamental Fund也遭到大量贖回。
晨星公司的圖表顯示了投資者如何將錢從PIMCO取出,轉向Vanguard、Metwest和高盛。
這顯示出美國共同基金業的格局。低成本、被動投資的Vanguard正越來越吸引投資者,而Fidelity等主動投資型基金則漸漸遭到拋棄。
PIMCO表示,在格羅斯辭職後,投資者大量贖回。現在,贖回的步伐已經顯著放緩。
11月,我們的旗艦基金Total Return Fund在同類基金中表現最佳。從長期來看,在過去三年,我們大多數的共同基金資產都為投資者獲得的Alpha。
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據《華爾街日報》網站報道,小米科技最早將於下周一將完成最新一輪融資。小米本輪融資總額為10億美元,公司估值則達到450億美元。
《華爾街日報》援引知情人士稱,前摩根士丹利明星分析師季衛東管理的科技投資基金All-Stars Investment領投該輪投資。小米的現有股東俄羅斯投資基金DST Global和新加坡主權財富基金GIC,也參與了該輪投資。馬雲發起的私募股權基金雲峰資本也參與了該輪融資。
完成此輪融資後,估值高達450億美元的小米科技將成為中國第四大互聯網公司。排在前三位的分別是阿里集團、騰訊和百度。 此前小米已完成四輪融資, 2010年底小米首輪融資估值為2.5億美元。而在2013年八月完成的第四輪融資時,小米估值還是100億美元。
市場調研公司Canalys的數據顯示,今年二季度,小米手機的發貨量超過三星,小米一躍成為中國最大的手機生產商。2014年,小米手機銷售量將達到6000萬臺,較2013年增長220%。
小米手機依靠電商模式和接近成本價的銷售價格在過去幾年中快速成長。不過,利潤率較低和核心技術儲備不足仍是困擾小米的難題。
12月14日,小米與美的公司宣布,雙方達成戰略合作協議,小米將投資12.66億入股美的。美的公告顯示,小米科技2013年營收265.83億元,營業利潤為4.86億元,凈利潤3.47億元;截至當年底,小米科技總資產為64.52億元,總負債60.57億元,所有者權益為3.95億元。依據這一數據計算,小米科技凈利潤率僅為1.3%。
而12月初,因愛立信稱小米侵犯其核心專利,小米被迫在印度市場上暫停銷售旗下的智能手機,包括已經在印度市場上開售的紅米 1S 和紅米 Note。
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據《華爾街日報》報道,小米科技最早將於今日完成最新一輪融資。小米本輪融資總額為10億美元,公司估值達到450億美元。
《華爾街日報》援引知情人士稱,前摩根士丹利明星分析師季衛東管理的科技投資基金All-Stars Investment領投該輪投資。小米的現有股東俄羅斯投資基金DST Global和新加坡主權財富基金GIC,也參與其中。馬雲發起的私募股權基金雲峰資本和方風雷領導的厚樸投資也參與了該輪融資。
完成此輪融資後,估值高達450億美元的小米科技將成為中國第四大互聯網公司。排在前三位的分別是阿里集團、騰訊和百度。 此前小米已完成四輪融資, 2010年底小米首輪融資估值為2.5億美元。2013年8月完成的第四輪融資時,小米估值為100億美元。
市場調研公司Canalys的數據顯示,今年二季度,小米手機的發貨量超過三星,小米一躍成為中國最大的手機生產商。2014年,小米手機銷售量將達到6000萬臺,較2013年增長220%。
小米手機依靠電商模式和接近成本價的銷售價格在過去幾年中快速成長。不過,利潤率較低和核心技術儲備不足仍是困擾小米的難題。
12月14日,小米與美的公司宣布,雙方達成戰略合作協議,小米將投資12.66億入股美的。美的公告顯示,小米科技2013年營收265.83億元,營業利潤為4.86億元,凈利潤3.47億元;截至當年底,小米科技總資產為64.52億元,總負債60.57億元,所有者權益為3.95億元。依據這一數據計算,小米科技凈利潤率僅為1.3%。
而12月初,因愛立信稱小米侵犯其核心專利,小米被迫在印度市場上暫停銷售旗下的智能手機,包括已經在印度市場上開售的紅米 1S 和紅米 Note。
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委內瑞拉經濟連續三季度萎縮,陷入衰退,而截至11月的前12個月的通脹同比上升63%。
委內瑞拉這一南美石油巨頭的經濟在第三季度萎縮2.3%,在第一季度和第二季度分別萎縮4.8%和4.9%。
11月,委內瑞拉通脹同比上升4.7%。通脹在9月和10月同比上漲4.8%和5.0%。在截至11月的前12個月,通脹同比上升63.6%,為全球最高之一。委內瑞拉政府自8月以來暫停了公布通脹數據。
價格上漲最大的是住房、食物和酒精飲料以及餐館和酒店消費。
委內瑞拉總統馬杜羅的政府引入強制性削減價格和租金管制,以控制物價的飛速上漲,但沒有有效控制惡性通貨膨脹。而生活物資的嚴重短缺加劇了通脹。
政府指責反對派今年早些時候的抗議活動破壞了經濟。抗議活動導致暴力事件,造成43人死亡。委內瑞拉央行表示,
這些行動擾亂了公共秩序,影響了生活物資的正常流通,以及正常的生產和服務。這導致了通脹的飆升和經濟活動的下降。
下跌的油價也讓委內瑞拉的經濟雪上加霜。委內瑞拉96%的外匯收入來自原油出口。馬杜羅表示,委內瑞拉的原油出口價格從9月的每桶95美元下跌至每桶48美元。
委內瑞拉上次經濟衰退是2009-2010年。馬杜羅總統表示,
盡管抗議活動和油價下跌影響了經濟,但委內瑞拉經濟指標已經有所改善。這場經濟戰爭,現在下跌的油價為委內瑞拉提供了經濟轉型的好機會。
許多分析師建議統一委內瑞拉的三層貨幣管制,並上調汽油價格。委內瑞拉的汽油價格為全球最低。不過,馬杜羅總統目前對這些措施采取回避態度,因其當心激進的改革將影響明年進行的國會選舉。
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來自山東的尹紅(化名)已經在英國換過四次公寓了。作為留學生大軍的一員,她覺得目前英國公寓租金非常昂貴。
“學校安排的(公寓)非常貴,我們只能找私人的公寓,即使這樣價格還是非常貴,在曼徹斯特這個地方租一個十幾平方米的單人公寓折合人民幣要5000 元/月,而這個價格只是一個非常中等的價格。”尹紅在電話里告訴《第一財經日報》記者。
房地產研究機構萊坊數據顯示,2014年,英國學生公寓全年大宗交易總額為18.3億英鎊(約合177.54億元人民幣)。而僅僅在2015年前5個月,英國學生公寓投資的數量總額就增長至33 億英鎊(約合320.15 億元人民幣),是該領域在2014 年全年投資總額18.3億英鎊的約1.8倍。
“這個細分市場自上世紀90年代後期開始發展,起初,學生公寓交易都是小規模的。如今,學生公寓已經成為全球認可的資產投資類別,隨著學生數量不斷增加,學生公寓的租金按年穩定增長。2004年至2014年,英國留學生數量增長41.5%,這一人群有強勁的學生公寓租賃需求。2014年,229.93萬英國大學生為學生公寓提供了超過99%的高入住率。”萊坊亞太區資本市場副董事Emily Fell 告訴《第一財經日報》記者。
《第一財經日報》記者經過多方采訪了解到,主權財富基金、政府相關企業以及高凈值人士熱別偏愛投資此類資產,面對英國留學潮的到來,學生公寓還處於短缺的狀態。
由於很多傳統物業回報率相對較低,主流的機構投資者已從眾多核心資產中抽離出來,比如寫字樓等。目前看來,美國的機構投資者是英國學生公寓最大的投資方。就在今年,高盛集團斥資5億英鎊買下英國騎士橋學生公寓Westbourne投資組合。無獨有偶,加拿大退休金計劃投資委員會(CPPIB)今年花了11億英鎊收購了英國的Liberty Living Portfolio的一組學生公寓投資組合——包括英國17個城市16700間房間的42幢公寓,以及這些公寓的管理運營公司。
來自亞洲的機構也在關註學生公寓投資領域。在2013年,中國外管局下屬的銀杏樹投資公司(Gingko TreeInvestment Ltd)就從巴克萊資本手中買下英國重要大學住宿提供商UPP的40%股權。新加坡主權財富基金GIC也在英國設立了合資企業,專門投資包括學生公寓在內的英國房地產項目。
記者了解到,倫敦、利茲、卡迪夫、愛丁堡等英國教育重鎮,是目前看來學生公寓需求正在增長、長遠投資收益率較高的城市。來英國攻讀學位的外國留學生絕大部分來自亞洲,最多的五個國家分別是中國、印度、韓國、德國和法國。亞洲主要市場強勁的經濟增長促使全球的高等院校招生人數不斷增長,並將持續增長。
“專業的學生宿舍公寓能通過其位於全球的運營商進行網上預訂,租金涵蓋所有水電煤和服務費等,此類資產非常安全,並能為國際學生提供直接的學生社區氛圍。除此之外,市場上也很流行將建於2000年左右的舊學生公寓進行翻新。學生也越來越被視為成熟的消費者群體,加上大量來自美國的資本流入此類資產,致使高度專業和細分的學生公寓產品投入市場,與酒店的模式相似。現在許多專業的學生宿舍公寓包含全面的便利設施,如健身房、公共休息室、泳池和娛樂區域等,大量的國際學生樂於為此類公寓支付相對較高的租金。”Emily Fell告訴記者。
Emily Fell 進一步指出,隨著租金的逐年增長,2014年英國學生公寓的投資回報率為6%~10%,已經超過了回報率為4%~4.5%的寫字樓及回報率在2%~2.5%的住宅。現金充裕的國際投資者紛紛盯上了學生公寓投資這塊收益穩定的新蛋糕。
融創中國(01918.HK)8月25日發布的2015年中期業績報告顯示,2015年上半年融創中國營業收入為54.43億,同比下降40%;但鑒於此前一系列並購動作帶來的其他收入大增,為集團實現2015年上半年盈利12.57億,同比增80.2%。其中公司權益所有人應占利潤為9.5億,同比增17%。中期不派息。
截至6月末,融創中國賬面現金達到人民幣167.85億元,維持在較高水平。這使得融創中國董事局主席孫宏斌再度袒露“有錢人”的煩惱,稱潛力較好的一二線城市地價太高,而三四線城市未來沒空間,因此公司選擇項目需更加謹慎和困難。
盈利增八成
今年上半年,融創中國經營業績表現穩定。 截至2015年6月31日的六個月,集團實現合同銷售272.59億元,較去年同期的260億平穩增長5%。其中權益合同銷售額為186.31億,較去年同期的160億增長16%。合同銷售面積122萬平方米。合同銷售均價為22382元/平方米。
集團營業總收入為人民幣54.43億。鑒於期間交付物業面積的減少,使得收入所有下降。但來自集團附屬、聯營及合營公司的收入仍頗為突出。這期間,集團附屬公司、合營公司及聯營公司的收入合計為人民幣157.25億元,其中本公司擁有人應占人民幣85.24億元。
截至6月末,集團的毛利率為11.4%,如剔除公允價值重新計量及物業減值撥備的影響,集團實際毛利率為23.6%,與去年同期基本持平。
除了主營業務的收入之外,集團於今年上半年的其他收入大幅增長,合計錄得22.206億元收入,主要源於來自集團合營公司及聯營公司的利息收入增加以及出售附屬公司股權所得。
總體而言,集團經營溢利平穩增長,由截至2014年中期的15.026億元增加至2015年中期的21.528億元。而公司擁有人應占本集團的核心溢利為人民幣 10.03億元,與去年同期相比保持穩定。
值得提及的是,受到國內融資環境寬松的直接影響,融創中國的融資成本也呈現顯著下降趨勢。
融創高管表示,上半年,集團通過不斷優化債務結構,控制再融資成本並替換已經存在的高成本借款,以實現加權平均實際利率則由2014年中期的9.0%下降至今年同期的7.7%。
截至6月31日,集團的借貸總額為311.731億元,較上年同期減少約32億。集團債務凈額與資產總額比率為13.7%,資產負債比率為41.4%,凈負債率為70.7%,截止期末,擁有現金及現金等價物167.846億元。
堅守房地產
在國內同行大談轉型,以及不斷試圖向資本市場描述新的商業神話之際,融創中國董事局主席卻對於當下時髦的轉型方向不以為然。
孫宏斌稱,“這個行業很多人都在說轉型,我一直不知道要往哪里轉型。說房地產是輕資產是很荒唐的事情,這個行業一定是吸引資金最多的行業。現在有種說法是說‘用別人的錢就是輕資產,用自己的錢就是重資產’,我覺得這是很荒唐的表述。”
對於公司未來發展方向,孫宏斌表示將繼續在有潛力的一二線城市深耕房地產,不過對於城市和項目的選擇,會更加謹慎。
今年上半年,融創通過並購綠城中國控股有限公司的合營公司Sunac Greentown Investment Holdings Limited股權,以及並購上海東郊地塊部分股權,獲得了大量權益土地儲備,進一步加強了公司在上海的強勢地位;同時,還進入了研究多年的濟南和南京兩個新城市,各獲得了一個項目,進一步完善了公司的區域布局。另外,公司憑借收購項目公司,一舉在成都新增7個優質地產項目。
數據顯示,今年上半年,融創在現有以及新進入多個城市合計獲得優質土地儲備約525萬平方米,截至今年6月31日,該集團擁有土地儲備約2324萬平方米,其中權益土地儲備共計約1475萬平方米。
同時值得提及的是,公司在京、津、滬、渝四大城市的土地儲備占公司總土地儲備的90%。孫宏斌稱,不會進入三四線城市,即便二線城市,也需要優選進入。
關於廣州和深圳市場,他進一步表示跟佳兆業也許有項目合作的機會,但不會再涉及整體收購事宜。鑒於以後房地產市場上會有不少並購機會,因此,融創會更加小心謹慎地去抓住這些機會。不過,並購的難度並不小,因此,即便並購狂人孫宏斌也坦陳,公司“基本上處於想花錢花不出去的狀態”。
下半年,融創預計將有大約8個全新項目推盤開售,這些項目分別位於北京、天 津、上海、杭州和蘇州等目前市場比較活躍的城市,這些全新項目的推出,將使公司全年整體可售資源超過1000億元。