港島二手私宅買賣登記 上半年升三成半
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GS(14)@2018-07-09 16:25:59https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4125&issue=20180709
【明報專訊】土地註冊處資料顯示，今年上半年本港主要三個區域，包括港島、九龍及新界的二手私人住宅買賣合約登記，均較2017年下半年錄得超過兩成升幅。中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，二手私宅買賣登記上升，反映二手樓市氣氛暢旺，今年上半年樓價向升，多個新盤熱賣，加上本港低息持續，刺激市民釋放購買力。
新界半年逾萬宗 升近三成
三個區域中，港島區為升幅最大的區域，上半年港島區二手私宅買賣登記錄得5433宗，較2017年下半年的4011宗明顯上升35.5%。
新界區上半年的二手買賣錄10,362宗，較去年下半年的8047宗上升28.8%。九龍區的二手私宅交投上半年錄8717宗，比去年下半年的7160宗增加21.7%。
九龍塘二手買賣升六成最勁
據24個分區的二手樓市表現，上半年有22個區份的買賣錄得升幅。買賣宗數升幅最多的5個區份，港島及九龍各佔二個，新界佔一個。當中以九龍塘/石硤尾最為突出，宗數按半年上升63.2%；銅鑼灣/跑馬地升52%居次；何文田/太子道升47.6%，排名第三位。離島/東涌/愉景灣升46.7%，北角/鰂魚涌升45.4%，分別排名第四及第五位。
港島方面，除銅鑼灣/跑馬地及北角/鰂魚涌的二手私人住宅買賣宗數升幅較多外，2018年上半年灣仔、香港仔/鴨脷洲及筲箕灣/柴灣的買賣升幅亦達三成以上，分別按半年上升44.8%、44%及37%。九龍方面，除九龍塘/石硤尾及何文田/太子道的表現較為突出外，上半年宗數升幅超過四成的區份還有旺角/大角嘴及西貢/將軍澳，分別按半年上升41.9%及41.2%。
一手私宅潛在供應9.3萬伙 較高峰減5000伙
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GS(14)@2018-07-28 09:05:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9651&issue=20180728
【明報專訊】特首宣布將9幅私宅地改作公營房屋發展後1個月，運輸及房屋局公布截至今年6月底，本港未來3至4年一手私宅潛在供應量為9.3萬伙，比3月底公布數字9.6萬伙跌3%，下挫主因是熟地上可動工項目按季跌26%至1.7萬伙。潛在供應量屬連續兩個季度下跌，累跌4%，若相對2017年6月底高位9.8萬伙則下挫5%。有分折指出，局方公布數字仍未反映新房策影響，若發展商減慢旗下項目的建築步伐，以減低空置稅負擔，有機會令潛在供應量跌至約9萬伙。
熟地隨時動工量 3年半首跌穿2萬伙
運房局數據指出，9.3萬伙潛在新供應中，包括9000伙已落成但未售單位、6.7萬伙建築中單位（減去已預售單位），以及1.7萬伙在熟地上可隨時動工項目的單位；上述9.3萬伙的數字，較上一季（即今年3月底）減少3000伙或3%，整批潛在新供應中，估計有7.37萬伙，為實用少於753方呎的中小型單位，佔整體供應量79%。
值得一提的是，當中1.7萬個在熟地可隨時動工單位，按季減少6000伙或26%，屬近3年半按季新低，亦是3年半來首次跌穿2萬伙水平。中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，2015至2017年，上述按季數字最高3.1萬伙，最低亦有2.1萬伙。
數字未反映新房策 業界料或跌至9萬伙
高力亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為，潛在供應量下跌，主要是熟地可隨時動工項目，由2.3萬伙減至1.7萬伙，但計算官地、鐵路及市建局發展項目等，相信短期要提升供應沒有太大問題；不過，張指出相關數字未反映新房策的影響，如發展商放慢新盤興建步伐，以降低空置稅負擔，或令有關數字跌至約9萬伙。
至於次季一手私宅施工量涉9000伙，按季增61%，令上半年一手私宅施工量總數增至1.46萬伙，比去年上半年同期按年升72%。另次季私宅落成量涉5000伙，按季上升3倍，令上半年私宅落成量總數增至6200伙，但比去年上半年按年跌30%。
上季私宅施工量1900伙 一年低位
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GS(14)@2018-10-28 11:52:59https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2577&issue=20181027
【明報專訊】樓市氣氛近日轉勢之際，運輸及房屋局公布截至今年9月底，本港未來3至4年一手潛在私宅供應為9.3萬伙，按季計沒有升跌（相對6月底數字），較去年6月底高位9.8萬伙下跌5%；可留意的是，今年第三季私宅施工量只有1900伙，按季下跌7100伙或近八成，惟今年首3季施工量仍高見1.65萬伙，仍達去年全年1.7萬個的97%。
潛在供應量維持9.3萬伙
運房局發言人表示，預計未來數月將有18幅住宅用地轉為熟地，可提供約8200個單位，較上一季的5200個單位多3000個單位，增幅58%。
至於9.3萬個潛在新供應單位中，運房局發言人表示，估計有7.33萬個單位，為實用面積少於70方米的中小型單位（約753方呎），較上一季少400個單位，佔整體供應量79%，比率與上一季相同。
近八成單位小於753呎
另外，9.3萬伙潛在新供應中，包括9000伙貨尾（按季沒有改變）、建築中但減去已預售單位為6.6萬伙（按季減少1000伙或1.5%），以及1.8萬伙在熟地上可隨時動工單位（按季增加1000伙或6%）。
值得一提的是，今年第三季私宅施工量按季大跌、僅錄1900伙，按季大跌78.8%，屬去年第三季錄800伙以來的1年最低紀錄，但首三季施工量錄1.65萬伙，已佔去年全年錄1.7萬個的97%。
分析：增公營房屋或減私宅
落成量方面，今年第三季錄得6400伙，按季增加1400伙或28%，累計首三季共錄1.27萬伙落成，為去年全年1.78萬伙的71%。
美聯首席分析師劉嘉輝指出，在政府持續積極賣地下，預料短期私宅新供應仍持續穩企9萬伙水平，但政府考慮將公私營發展比例，由現時六四比改為七三比，此舉雖然有助加公營房屋供應，但大前提是未來整體新供應必須同時增加，否則增加公營房屋發展，變相令私宅發展土地供應減少，屆時將導致未來私宅潛在新供應明顯下跌。
港島二手私宅登記 上月彈逾一成半
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GS(14)@2018-12-10 04:42:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3429&issue=20181210
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【明報專訊】隨着業主願意減價，刺激買家入市，令二手交投開始反彈。中原研究部數據顯示，全港3個主要區域中，港島買賣升幅最顯著，上月份香港區的二手私宅買賣登記錄得505宗，較10月的436宗上升15.8%。新界區的二手私人住宅交投上月錄得748宗，較10月的698宗上升7.2%。不過，九龍區二手買賣錄得跌幅，11月錄567宗，較10月的652宗下跌13%。
九龍區交投按月跌13%
中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，上月份全港主要3個區域中，香港及新界區錄得的二手私宅買賣合約登記較10月上升，九龍區的買賣錄得下跌，反映樓價調整回軟，部分業主減價出售，吸引買家入市，刺激成交增多，港島及新界的二手交投回升。
他又預計，12月份中美貿易戰暫停，消息利好樓市，加上有居屋向隅客回流私樓市場，預期整體二手住宅市道將會回穩。
料反映樓價回軟 刺激買家入市
據全港24個分區的二手樓市表現，上月份有10個分區的買賣登記宗數較10月份錄得上升，3個持平，11個下跌。買賣宗數升幅最多的5個區，港島及新界各佔兩個，九龍佔1個。當中以九龍塘/石硤尾表現最為突出，宗數按月急升54.5%，銅鑼灣/跑馬地按月升44.9%居次，西上中環升41.7%，排名第三。另離島/東涌/愉景灣升30.9%，以及北區上升21.8%，分別排名第四及第五。
上月私宅呎租跌2% 重返2017年底水平
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GS(14)@2019-01-10 07:49:37https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5504&issue=20190110
【明報專訊】樓價回軟拖累租金下滑，中原研究報告顯示，2018年12月份全港107個大型私人住宅實用面積平均租金每方呎錄得35.9元，按月下跌1.9%，並重返2017年12月份水平，近月的租金跌幅已抵消全年升幅。事實上，去年8月租金曾創下37.8元歷史高位後，不過其後連跌4個月，合共累跌5%，其中11月份跌2.1%，12月份跌1.9%，租金跌幅有收窄的迹象。
連跌4個月 跌幅開始收窄
上一次租金向下調整，早於2015年10月份開始，當時租金同樣結束連續4個月創歷史新高的局面，連跌6個月，累跌10.9%。中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，受中美貿易戰及環球經濟不穩影響，去年第四季本港租金跟隨樓價向下調整，第四季租金跌幅少於半成，預期今年首季調整幅度同樣少於半成，並展望租金於第二季能找到支持位。
去年私宅空置量5.1萬伙 10年新高
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GS(14)@2019-03-31 15:09:45https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2488&issue=20190330
【明報專訊】港府料快將落實開徵一手物業空置稅之際，差餉物業估價署最新公布的物業報告指出，去年全港私宅空置率上升至4.3%，相對2017年的3.7%，除了按年上升0.6個百分點外，亦屬2012年錄得4.3%空置率後的6年新高。去年全港私宅空置量涉51,430伙，較2017年的42,940伙按年增加8490伙或20%，屬2010年錄得5.15萬伙空置後的10年新高（見圖）。
空置率4.3% 創6年新高
根據差估署的定義，空置量是指在年終進行統計調查時，實際上未有使用的單位數目，部分空置住宅單位於佔用許可證（俗稱入伙紙）發出後仍未獲發滿意紙或轉讓同意書，正在裝修的單位亦會界定為空置。此外，空置量與發展商已售出的單位數量等並無關係。不過，去年亦不乏已獲批入伙紙並已開售的新盤，尚餘一定數量的貨尾（見表）。
報告續指，2018年空置的51,430伙單位中，有42,340伙屬實用面積小於1076方呎的中小型單位（佔82%）、另外9090個屬實用面積1076方呎及以上的大型單位（佔18%）。另一可留意的是，上述5.14萬伙空置單位中，約11,240伙空置單位是於入伙紙發出後，尚未獲批滿意紙或轉讓許可證的單位，數量比2017年錄得的9370伙，按年升約20%。
報告並指出，去年私宅落成量為20,970伙，較2017年錄得的17,790伙，按年上升3180伙或約18%，創2005年以來的13年新高紀錄。當中的新落成單位，56%來自新界，28%來自九龍，16%來自港島。至於2019年、2020年私宅預測落成量分別為20,420個和20,180個；若以地區計，今年和明年的預計落成量，新界分別佔66%和62%，仍是最多的地區。
業界料今年空置率或回落
利嘉閣研究部主管陳海潮表示，去年空置率上升，部分原因是新盤推售進度較慢，部分已取得入伙紙的新盤積存較多貨尾；加上去年下半年市况轉差，導致全年新盤售出數字明顯回落。不過隨着政府落實開徵一手空置稅，多家發展商已於去年第四季起加快旗下現樓新盤的銷售進度，預料今年繼續加快推售現樓貨尾，相信今年空置率不會再明顯增加，反而有機會回落。
今季新盤6700伙入伙 7年按季最多 龍譽天寰交樓 啟德私宅租金料受壓
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GS(14)@2019-04-08 11:21:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5233&issue=20190408
【明報專訊】第二季（4至6月）為新盤入伙高峰期，據本報統計，今季預計有10個主要新盤入伙，涉近6700伙單位，單位總伙數料創自2012年以來、逾7年來按季新高。本季入伙盤中，半數為單位總數達800伙或以上的大型項目，料大量租盤將衝擊市場。分析認為，個別湧現新入伙樓盤的地區如東九龍啟德，業主叫租能力相對較弱，區內租金料有一定壓力。
明報記者 謝穎怡
綜觀過去7年新盤入伙情况，對上新盤入伙高峰期為2015年首季，當時有逾6400個單位入伙，主要項目包括荃灣環宇海灣、大埔鳳園嵐山I期等。
至於今季，將有數個涉約千伙的大型屋苑入伙，包括長實（1113）荃灣西海之戀‧愛炫美、新地（0016）南昌站匯璽II、華懋荃灣西全．城匯、內房保利（0119）啟德龍譽和建灝地產的啟德天寰，5盤共涉5332伙。按地區劃分，今季入伙盤聚焦九龍，有4個新入伙盤、涉3035伙，佔本季新入伙單位的45%，其中啟德兩個大型新盤龍譽和天寰，料為東九龍帶來大量新租盤。
九龍4盤將入伙 佔本季45%
據了解，龍譽開始收樓入伙，現有約80個放租盤，市場消息指，龍譽1B座高層C室，實用面積228方呎開放式戶，以月租1.1萬元獲承租，實用呎租48.2元，呎租創該區入伙盤新高；據悉，業主於2017年以489萬元買入，享租金回報近2.7厘。
另同區天寰快將入伙，項目於2月錄得首宗預租，單位為3座中層N室，屬實用面積330方呎一房戶，以約1.31萬元獲承租，實用呎租39.7元，業主料享租金回報2.3厘。
新界區入伙新盤數目居次，有4個新盤合共2990伙，當中荃灣西全‧城匯可望率先入伙，市場消息指，發展商將於月內發信給業主收樓，目前項目在市場上約有65個放租盤，平均每呎叫租44元；月租叫價1.8萬元起，單位為5座低層B室，實用面積429方呎，屬2房間隔，每呎叫租近42元。
另荃灣同區海之戀繼今年初入伙後，項目第2期海之戀‧愛炫美有機會於季內收樓，涉及1436伙，為今季規模最大的入伙盤；目前市場錄得約10個單位放租，平均每呎叫租49元，入場單位為3B座低層D室，實用面積529方呎，屬2房間隔，月租叫價2萬元，每呎叫租37.8元。
全‧城匯平均每呎叫租44元
值得留意的是，本季新入伙樓盤中，有3個屬鐵路項目，分別為匯璽II、全‧城匯和海之戀‧愛炫美，合共3577伙，佔今季入伙盤54%，料獲追求交通便捷的租客垂青，其中預計6月底入伙的匯璽II，近月已累錄約5宗預租。
受傳統租務淡季影響，差估署最新數字顯示，2月份私樓租金指數連跌4個月，指數報192.1點，按月跌0.21%，4個月累跌2.78%。本季料仍有大量租盤釋出市場，利嘉閣研究部主管陳海潮表示，有較多新入伙盤的地區如啟德和將軍澳，業主叫租不會太高；惟他預計整體租金將企穩，因為租金指數雖然呈下跌勢頭，惟跌幅已收窄，隨着樓價回穩，預計租金亦會企穩，甚至本季或有2%至3%的上升空間。
首季私宅落成僅千伙 按季跌近九成
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GS(14)@2019-04-27 07:17:33https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2396&issue=20190427
【明報專訊】今年首季私宅落成量明顯放緩；運輸及房屋局公布，今年截至3月底，首季私宅落成量僅1000伙，按季急挫7300伙或88%，為2015年第一季錄900伙後的4年按季新低；不過，私宅施工量按季微升，首季錄得2300伙，較去年第4季2000伙增加300伙或15%。
潛在供應維持9.3萬伙
運房局同時公布，截至今年3月底，未來3至4年一手私宅潛在供應量約9.3萬伙，屬連續4個季度維持此水平，當中包括9000個貨尾單位、6.2萬伙興建中但未售出單位，以及2.2萬伙在熟地上可隨時動工興建單位。運房局指，在9.3萬伙當中，估計有7.3萬伙為實用面積小於70方米、即753方呎的中小型單位，佔整體供應量79%，比率與上一季相同。
Q房網香港董事總經理陳坤興認為，整體市場潛在供應已連續4季保持不變，即使近月發展商積極促銷現樓貨尾，但截至第一季尾，已落成而未售出單位總數維持9000伙，自2017年第三季起連續一年半保持不變，反映現時新盤銷售與市場潛在供應增加速率相若，市場潛在供應仍處於「樽頸」，樓市長遠供求關係，仍然偏向緊張。
跑道區新地皮招標 最高估值132億
仲量聯行估價部資深董事謝偉鴻表示，預期空置稅將令發展商對市况更敏感，以調整新盤建築工程進度。假如市况及前景不樂觀，發展商擔心日後銷情欠佳，或將拖慢建築工程，尤其豪宅項目，以減輕支付空置稅的負擔。
另地政總署公布，推出啟德第4C區1號地盤的新九龍內地段第6553號用地於5月3日起招標、6月14日截標；上述地皮位於跑道區前排，可享維港景，面積約10.2萬方呎，指定作非工業（不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站）用途，最高可建樓面面積71.4萬方呎。業界估計，地皮估值85.72億至132.16億元，預計每方呎樓面地價約1.2萬至1.85萬元。
代理統計：今年落成私宅已售出半數
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GS(14)@2019-04-30 08:52:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1409&issue=20190430
【明報專訊】發展商今年積極推盤，中原地產統計，截至今年首季，預計2019年落成的私人住宅，有18,382個，其中未推售單位有4343個，貨尾單位5094個，合共待售單位9437個，即預計今年落成的私人住宅，已經售出約半數單位，估計到今年年中，可以售出約七成的單位。
1.84萬落成 9400待售
中原研究部高級聯席董事黃良昇指，預計今年落成單位中，待售單位佔全年落成量51.3%，售出比例48.7%，其中登記售罄項目有4個，貨尾佔一成或以下的項目有8個。
他補充，2018年落成的私宅有20,968個，其中未推售單位有905個，貨尾單位1617個，合共待售單位2522個，待售單位佔全年落成量的12%，售出比例88%，登記售罄項目有12個，貨尾佔一成以下的項目有21個。
2017年落成的私宅有17,791個，其中未推售單位有562個，貨尾單位1822個，合共待售單位2384個，待售單位佔全年落成量的13.4%，售出比例86.6%。2016年及以前落成的私人住宅，未推售有137個，貨尾1158個，合共待售單位1295個，待售單位佔整體落成量0.4%，售出比例99.6%。
上月買賣登記逼萬宗 6年半最勁 二手私宅交投旺 4年首破5000宗
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GS(14)@2019-05-03 09:03:02https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6836&issue=20190503
【明報專訊】樓市交投活躍，整體樓宇買賣登記量亦創近年新高。代理綜合土地註冊處資料顯示，主要反映3月樓市表現的4月份整體樓宇（包括一手私宅、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他）買賣登記量共9899宗，較3月6428宗按月增加約54%，並創自2012年政府實施買家印花稅（BSD）後近6年半按月新高。
明報記者 甘潔瑩
值得留意的是，除了一手私宅買賣登記激增外，二手私宅買賣登記為2015年1月後首度破5000宗，創2014年7月近5年按月新高，反映購買力大爆發。美聯物業首席分析師劉嘉輝指，4月份住宅及非住宅買賣登記宗數均全線上升，帶動整體買賣登記量逼萬宗水平。若撇除一手公營房屋，4月一手私樓登記量錄2788宗，較3月份1470宗，按月大增約89.7%，註冊量創逾2年半新高。二手住宅方面，4月份二手私宅登記量錄5401宗，較3月3995宗上升約35.2%，創自2014年7月5560宗後、57個月（即近5年）新高。
自2012年實施BSD辣稅後最勁
除住宅買賣登記外，上月份工商舖、純車位等非住宅買賣登記量亦同報捷，以工廈宗數佔最多，共涉543宗，較3月241宗按月升1.25倍，寫字樓及舖位宗數分別錄117宗及110宗，分別按月升37.6%及29.4%；至於純車位等物業上月份錄677宗，按月亦升52.8%。
事實上，隨着二手交投回勇，小業主叫價漸見心雄，隨着叫價回升，二手交投料短期勢將回軟，發展商亦睇準形勢，積極推盤搶吸二手客源。利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，住宅市場經過連續兩個月上衝後，料需略作回氣，二手市場需待盤源補充。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預期，中原城市領先指數CCL5月內有機會突破去年8月188.64點高峰，而CCL有望在年底前突破200點。
學者料未來數月一手主導樓市
學者料未來數月樓市將由一手主導。中大商學院客席教授冼日明認為，自去年第三季起，因外圍因素如中美貿易戰、加息等令樓市氣氛轉差，當時成交量亦見新低，個別物業價錢調整達10%。至今年3月初，樓市氣氛轉好，二手回升之餘，發展商積極推售新盤，並以貼市價開盤，準買家擔心「遲買會更貴」，釋放大批購買力，令成交量大增。他續指，政府實施空置稅亦影響發展商持貨成本，發展商亦調整其銷售部署，趁旺勢積極推售新盤，預計樓市將由一手樓主導。
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