穗新盤示範單位面積發水「複式劏房」290呎 原本牆身位置放傢俬
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GS(14)@2017-01-09 08:09:37■海上傳奇示範單位有「其餘戶型此處為牆體」（箭嘴示）字眼，即實際沒這些空間。
【廣州直擊】內地樓價高企、中央調控打壓，令發展商近年改以價細量多的劏房新盤應市，最新招式是把一間290方呎、樓高4.5米的劏房，劏成上下兩層的「複式劏房」吸客。本報上月直擊萬科（2202）位於廣州荔灣的新盤海上傳奇，發現其複式劏房示範單位竟然「發水」，部份面積以紅線標示為「牆身」，為準買家營造出「假大空」錯覺。
本報上月參觀該樓盤，由銷售人員帶領到27及34平方米（即約290及366方呎）的示範單位。該項目屬酒店式設計，一梯50伙，樓高18層，整幢樓宇總伙數高達900伙。
■劏房單位被分成上下兩層的「複式」。
可上下分租 共用玄關
據銷售人員表示，複式劏房可上下分租，門口有「共用玄關」位置，上下兩層可配雙門匙，是「專門為投資者設計，買一套可以同時上下分租畀兩個人」。他稱按附近單位租金水平估算，該劏房每層每月可租2,000元（人民幣．下同）。以樓盤售價每平方米3.8萬至4.2萬元（即每平方呎約3,974至4,393港元）計算，即一個290方呎單位索價102.6萬至113.4萬元（即約115.5萬至127.7萬港元）。假設上下層同時出租，租金回報達4.2至4.7厘。雖然單位按道理僅得290呎，並且樓高4.5米已被割成兩層，但記者當日參觀示範單位時，仍不覺狹窄，全因示範單位被「發水」。記者現場所見，示範單位內有數條顯眼紅線，竟寫明「此處為牆體」，惟紅線上照樣放置各式家具，準買家無法感受實際空間。在記者查詢下，銷售人員才透露，該示範單位僅屬展示單位，並不是交樓標準，意味示範單位內放置家具、廚具的地方，收樓時將變成「消失的空間」。
未完成交樓樣辦房
內地收樓不時出現貨不對辦的情況，因為買家普遍不明白「交樓樣辦房」與「展示樣辦房」的分別：前者須經部門檢查，與交樓標準一致，在辦理預售證後不許變更；後者卻經發展商粉飾裝潢，並非交樓標準。按程序海上傳奇樓盤早在去年12月9日辦好預售證，理應在記者參觀當日，須辦好「交樓樣辦房」，予公眾參觀。萬科回應本報指，項目當前的樣辦房為「展示樣辦房」，訊息已在樣辦房門口作出清晰標註，保障客戶的知情權，而由於工程進度原因，相鄰的「交樓樣辦房」仍在建設中，料1月20日前後展示。據內地搜房網資料，海上傳奇於12月24日開盤後，已逾千人參加攪珠搶樓，推售不足2小時，銷售額已逾3億元。
【廣州市民看法】
■黃先生
居於項目周邊的黃先生：「新屋還可以，但我唔會租，太貴，面積又比較細。若以2,000元租金計，預計可租60至70平方米單位，所以對項目不感興趣。」
■黃小姐
居於附近恒荔灣畔的黃小姐：「海上傳奇貴啲，畀我就唔會買，而且商業地水、電費都較貴。廣州樓價已較上海、北京升幅細，希望平穩過渡。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170109/19890713
高鐵數據發水票務收益極低
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GS(14)@2017-08-04 06:36:21■香港高鐵一再超支延遲，並引起極大爭議。 資料圖片
【財經專題】香港高鐵一再超支延遲，更因「一地兩檢」引起極大爭議。本報梳理政府多年來提交數據，發現在經濟預測、乘客量估算、節省乘客時數價值、票務收益及車速等，都存在數據發水情況。2009年12月，政府將高鐵首次提交立法會討論，稱項目內部經濟回報率為6%，之後在2015年12月將經濟回報率下調至4%，成為香港有史以來回報率最低的基建項目之一。
政府高估交通量有前科
翻查2009年高鐵上會文件，政府預測在2015年至2020年，廣東省經濟年增9%，推算出高鐵6%回報率。但實際2015年廣東省增幅只有8%，2016年更只有7.5%。而在2015年的最新預測，政府估算2018年開通時每日乘客可達10.92萬人。但政府高估跨境交通量早有前科，2007年開通的深圳西部通道去年車流量日均逾1.1萬架次，只佔預期中的逾6萬架次不足兩成。政府稱高鐵每年可為乘客節省3,900萬小時，再量化為金錢價值，其50年的經濟價值以4%折現率計，等同900億元。本報向運輸及房屋局要求了解相關計算方式，該局回應指「行為時間值」所指的是乘客願意付多少金錢來節省交通時間，但無提供相關演算方式。而政府的回報率計算並不考慮高鐵本身的極低票務收益。據港府與內地車費分攤機制，廣深港高鐵全長142公里，香港段26公里佔18.3%，以廣州單程票210元計，香港只分得38.4元。另按鐵道部規定，高鐵是指設計最高時速達250公里以上鐵路，但港高鐵最高時速只有200公里。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170804/20111293
四叔山頂屋發水1.2倍 收緊前申請 破超人深水灣大宅紀錄 5年前補地價逾3億
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GS(14)@2018-07-19 07:16:59https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7559&issue=20180718
【明報專訊】雖然政府早於2011年收緊物業「發水」比例上限，但成功趕及發水尾班車、由恒地（0012）主席「四叔」李兆基家族持有並作自住的山頂白加道35號3幢「皇宮屋」，發水比例就高達118%，總面積比屋宇署批建圖則多出3.15萬方呎，發水比例較長和系創辦人「超人」李嘉誠的深水灣道79號還要高。四叔等人曾於2013年補地價，涉及約3.36億元。
明報記者 林尚民
白加道35號「四叔皇宮」已經落成，隨着物業於今年4月獲批入伙紙，其發水資料亦曝光，本報翻查屋宇署文件資料，項目建有3幢洋房，總樓面26,758方呎（包括2幢5312方呎及1幢5925方呎大屋），不過，整個項目之豁免樓面卻高達31,572方呎，發水比例高達118%，項目設有16個車位。
總樓面5.8萬呎 包括1.7萬呎停車場等
該31,572方呎發水樓面，包括17,040方呎停車場及上落客貨範圍獲豁免樓面、10,062方呎停車場及上落客貨範圍以外獲豁免樓面、653方呎環保設施獲豁免樓面及3817方呎適意設施及其他獲豁免項目的總樓面。本報攝得白加道35號現場所見，項目除3幢大屋外，更設有1個大泳池及不少綠化空間。若連同項目本身獲批建之樓面以及豁免樓面，整個項目總面積達58,330方呎，隨時相當於恒地旗下一個單幢迷你新盤的總面積。
雖然該項目發水比例在近年落成的洋房中算是「數一數二」，但資料亦顯示，四叔等人曾於2013年就有關項目向地政總署補地價，涉及約3.36億元，當年有指相關的補地價金額，是要加建有蓋停車場及平台花園等設施。
補地價料涉有蓋停車場平台花園
事實上，今次四叔大宅之發水面積及比例，與另外兩大富豪持有、近年落成的大屋相比有過之而無不及，如2010年落成、由李嘉誠持有的深水灣道79號大宅，屋宇署資料顯示，物業獲批建總樓面約8842方呎，獲豁免的樓面面積則有9165方呎，發水比例約104%，為近年本港超級富豪持有的大宅發水比例較高紀錄。
四叔2010年逾18億天價奪標
四叔該項山頂物業前身為中建企業許世勳家族持有的豪宅項目Falconridge，當時設有8伙面積約3300方呎的分層住宅，2010年5月推出作私人拍賣，最終由李兆基家族以18.2億元投得，地盤面積53,350方呎，以可建樓面26,675方呎計，每方呎樓面地價達68,229元，創當時全港最高樓面地價紀錄，當年四叔兒子李家誠表示，家人多年來居於分層住宅，見物業地點好，故想轉居於洋房。
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GS(14)@2018-07-19 07:18:33https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0991&issue=20180718
【明報專訊】針對過往新建項目「發水」比例嚴重的問題，政府於2011年收緊發水比例，於當年4月起新申請圖則，「發水」樓面上限大減至一成，令「蛋糕樓」等近年已絕迹市場。業界相信，未來如白加道35號的情况將不會出現。
翻查資料，政府當年讓私人樓宇增加樓面面積，為引進環保及生活設施，改善樓宇宜居環境，但有發展商利用這項寬免政策，大量增加樓面面積，造成「發水樓」問題，結果政府2011年4月實施新發水限制，過往樓宇可透過「豁免總體樓面面積」、「不計算的總樓面面積」及「額外總樓面面積」三類寬免計入總樓面措施獲得「發水」，但新規定下，寬免樓面已收緊為整體上限10%以內。
「蛋糕樓」近年已絕迹
新指引下會所及泳池等康樂設施由一律5%樓面寬免，改以按發展規模遞減2.5%；地面停車場需配備電動車充電裝置才可獲50%寬免，地下停車場則維持100%；露台及工作平台寬免樓面亦較舊指引減少一半；另走廊及升降機大堂需採用自然通風設計才可獲寬免。
由於在新指引下，發展商賣樓的面積大減，當年曾掀起發展商趕搭「發水尾班車」。普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，以批則時間推論，上述白加道項目應趕得及當年「發水尾班車」，若以舊發水限制計，類近的發水比例在獨立大屋而言非絕無僅有，不過近年買入屋地重建，將絕不會再出現類近情况。