陳永傑：港樓連續3年贏港股
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GS(14)@2017-01-24 00:10:21【明報專訊】許多人都嚷着投資市場異常難玩，投資者多數成為輸家，但如果相信筆者多年來所言，投資住宅樓市，過去3年，多多少少也會有些斬獲，因以中原城市領先指數計算，3年都是正數。
香港是個國際金融大城市，投資工具不少，尤以股市、匯市、金市等熱門投資市場，捧場客大不乏人，不過，贏錢的不算多，輸家比例卻不小。因投資金股匯市場，所費的精神時間甚多，簡單地以港股而論，數目接近2000隻，要買中一隻長期上升的股票，難乎其難。許多股票都是炒得一兩日，便打回原形，以至倒蝕收場，研究股票不僅要花許多時間，而且未必買中上升的股票。
過去3年，港股恒生指數兩升一跌，2016年升0.34%，2014年升0.84%，但2015年卻下跌7.16%，參與這3年股市遊戲，竟然贏了兩年不夠一年輸，氣死人！如果買莊家股更慘，許多時候只炒一日，高位追入就多數接火棒，甚多股民立即「扮蟹」！
恒指贏兩年不夠1年輸
假如不幸遇上「伸手牌大將軍」的股票要你供股，股民還要面對股價大幅下挫及張羅資金去應付供股的慘况。反觀代表二手樓市的中原城市領先指數，過去3年全部上升。2016年升6.5%，2015年升1.86%及2014升12.08%，3年合共穩升20.44%。
住宅物業更具有實際用途，可以用來自住、收租及長線投資。如果自用按揭供款就當交租，而且現在息口甚低，業主享受到供樓平過租的好處。用來收租的話，每年業主也會收到大約2至3厘租金回報率。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2049&issue=20170123
陳永傑：美今年加息3次成疑
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GS(14)@2017-02-06 07:33:56【明報專訊】美國聯邦儲備局徇眾要求，去年底加息0.25厘，並表示今年再加息3次。能否實現，要年終才知道，大家對美國加息幅度，都只是預測，筆者預料最多只加2次。
去年底的加息，一如所料是加0.25厘，也是近10年以來的第2次加息。聯儲局預計今年將再加息3次，近期多個聯儲局委員都指出美國今年的加息行動，會來得更快，而且多數認為會再加2至3次，每次加0.25厘。
預料最多加兩次
市場預期特朗普上任會使美國經濟向好，但在他當選後廢除前總統奧巴馬的醫療改革、美國及墨西哥邊境建圍牆等連串動作，美元轉弱，特別是兌換日圓及英鎊跌幅最為明顯，投資者實行用對腳來投票！他能否兌現競選承諾推動美國經濟增長年升4%，筆者有懷疑，美國將來是否進一步大幅加息，亦未必能夠實現。
至於聯儲局預測今年加息3次，筆者亦不認為會成事，因為前年年底美國在這10年來第一次加息0.25厘之後，聯儲局也曾表示過去年會加息4次，結果只得去年底的一次成事。聯儲局前年底的估計未能實現，並有大幅度誤差，難以保證去年底所說今年的3次加息亦能夠落實。
再追溯5年前，聯儲局在第3次量化寬鬆之後，亦都強烈表示過會盡快展開加息計劃，最後要等到前年底才落實到第一次的加息0.25厘。聽信聯儲局5年前所言因懼怕加息而不敢買樓的本港置業人士，損失慘重矣！因以中原城市領先指數計算的本港住宅樓價，這5年勁升51.58%，即是價值超過半間屋。再加5年的超低息優惠，更可能多付5年租金，唉！
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7058&issue=20170206
陳永傑：二手轉活 樓市可更旺
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GS(14)@2017-03-22 00:18:28【明報專訊】春節後，本港樓市果然如筆者所料，由強勢的一手樓市帶旺弱勢的二手樓市，因二手樓市轉活，啟動了換樓鏈，整體樓市的續航力可以運行得更持久。
2月份，中原地產十大屋苑共錄得206宗成交，較1月份138宗增加49%，成交量再次重上200宗水平。二手樓回穩是因一手樓市走勢強勁帶動所致，只要二手樓市的換樓鏈起動，整體樓市的動力就會生生不息，產生持久的續航力。不久前，許多人看好港股，部分投資銀行更樂觀地指出恒生指數有望重上3萬點以上，但港股近日表現令人泄氣，只在24,000點左右徘徊，無力明顯向上突破，投資者看來似乎依舊愛樓不愛股。在這形勢之下，儘管最近有3個大型新盤合共約2,400伙登場，樓市氣氛良好，承接力無問題。
銀行水浸 細價樓亦享低息
近日有大銀行更下調最低按揭貸款額門檻，連細碼樓亦可享有H（拆息）加1.3厘的低按息，有別以往只供大額優質客使用，反映銀行水浸問題相當嚴重。本港經濟略有起色，但銀行的貸款業務看似無甚突破，只有按揭業務有比較理想的成績。
本港銀行存款總額已經增加至直指12萬億港元，這一股購買力非比尋常，只要流入某個投資市場，即可掀起澎湃場面。此外，世界各地包括內地的買家對於本港樓市，也非常看重，因為單是中國內地人口經已接近14億人口，只要有最有錢的1%內地人口對本港樓市有興趣，就是1400萬買家，香港根本沒有1400萬個那麼多的住宅單位賣給他們。
即使美國剛又加息0.25厘，但在剛性需求之下，本港樓價最少也企穩。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9907&issue=20170320
陳永傑：美股運滯 港樓可得益
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GS(14)@2017-04-04 08:26:56【明報專訊】隨着美國眾議院共和黨撤回新醫療改革法案草案，總統特朗普去年當選後所出現的無厘頭美股升浪，有可能暫告一段落。反之，本港樓市因享有低息之利及實際需求，預料承接力依然持續。
特朗普所提出的「美國優先」政策，充滿保護主義色彩，對全球經濟不利，但這個狂人當選之後，美股的道指竟可衝上21000點以上的歷史高峰，升幅超過一成。筆者覺得美股這個升浪完全無厘頭，雖然他提出大搞基建及減稅，本可有利美國經濟，但對於負債超高得破世界紀錄的美國，錢從何來是一個實際問題。繼續發債印鈔應付，只會造成美元貶值及高通脹後果，加大美國的負債，加劇經濟危機。
眾議院共和黨在本月初提出美國醫療法案草案，希望用以廢除和取代「奧巴馬醫改」，但草案不但受到民主黨激烈反對，更遭到共和黨內保守派和溫和派兩面夾擊。特朗普政府在表決前，仍未取得共和黨內的足夠支持，故決定撤回草案，頭炮失利。
投資者飽食遠颺 撤出美股
美國醫療法案滿途荊棘，令不可一世到處點火頭的狂人首遇挫折，相信他會繼續狂攻，陷自己於內外被夾擊境地，美國經濟有停步不前的可能，不利投資氣氛。筆者預期有些投資者飽食遠颺離美股而去，甚至轉戰世界其他投資市場，包括市盈率只得十餘倍的港股，有部分資金或會流入港樓。
港樓價雖處高位，但即使加息之後按息仍然甚低，香港又是國際大都會，世界各地亦對外來投資者提高稅率，港樓吸引力反而增加，值得留意。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3277&issue=20170403
陳永傑：揀樓容易揀股難
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GS(14)@2017-04-10 23:32:11【明報專訊】去年，本港住宅樓市與股市表現都是普普通通，如果是投資高手有機會跑贏大市，但普羅市民買樓，縱使不幸買到跑輸大市樓盤，損失也比較輕微。
買股票入錯貨，藍籌股的五大跌幅卻大過五，可謂慘烈非常！近日更有兩隻股票二三線股票狂瀉80%至90%，持貨股民傷亡慘重，如果股票碰上停牌就更乖乖不得了。
去年本港二手住宅樓市以中原城市領先指數計算，升幅為6.54%。港股恒生指數則只微升0.34%，簡單而言，樓市跑贏股市。就以去年本港主板十大升幅股票為例，升幅都以2多倍至約6倍，買中甚是和味。筆者看着這些上升的股票，只覺得不大認識，除非是股壇老兵，否則很難買得中。但投資不能只看贏不看輸，假如不幸買中十大下跌股票，跌幅往往是80%、90%，與化為烏有相差無幾。有些人會說買入藍籌股不會輸死，但去年五大跌幅藍籌股，幅度是24%至41%，損傷程度也非輕微。而五大上升藍籌股的升幅是19%至38%，升幅小過跌幅，從數字上看到股民又是輸多於贏。
買股跑輸樓 自住當交租
樓市無可否認比較沉悶，不及股票刺激。去年樓市儘管上升6.54%，樓市仍然有輸家。五大下跌樓盤之中，跌幅是4.3%至10.4%，買中逆市而跌的投資者當然不是味兒，不過，扣除自住供樓當交租或2%至3%租金回報之後，只是屬於皮外傷性質，不算大出血，尚可接受。儘管上升中的樓市有跌價樓盤，但也有升幅超過6.54%跑贏大市的樓盤，去年五大上升樓盤升幅是17.2%至24%，買中這些樓盤的業主可說是有「非經常項目收益」了。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5970&issue=20170410
陳永傑：美匯美息轉弱 港樓受歡迎
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GS(14)@2017-04-25 23:43:45【明報專訊】3月中美國加息0.25厘之後，又有人擔心假如美國再加息3厘，香港樓市將會爆破，到時實力不足的業主就傷亡慘重。不旋踵，美國總統特朗普接受外國傳媒訪問時透露，美元過強，並且支持目前聯邦儲備局將利率維持在低位。美國大幅加息的威脅一掃而空，本港樓市料會更受歡迎。
美國自從2015年底、2016年底及今年3月中各加一次息口0.25厘之後，部分人又發出嚇人言論，美國一旦再加息3厘，本港樓市將會遍地屍骸，死得人多。而且上任3個月來狂人總統特朗普未表露他對美元的匯價及息率意向，所以，間中有些人會作語不驚人死不休之調，以求爭取目光。
但始料不及的是，狂人總統儘管是狂人，也是一個商人，知道什麼叫做「妥協」。他竟然認為目前的美元匯價過強，已經令許多人大跌眼鏡，再加上表示支持現時聯儲局的低利率政策。更暗示希望聯儲局主席耶倫任滿後留任，令市場大感錯愕。由於耶倫在聯儲局屬於鴿派，支持循序漸進加息，大概是一年加3至4次，不會太急進加得太多。特朗普更明言想美元匯價偏弱，展望未來美元息率及匯價處於弱勢。
限制「一約多伙」影響微
只要美元匯價及息率低企，都會對採取聯繫匯率的香港樓市有甚大好處。因為美國息率低企，本港業主供樓的擔子就不大容易突然大幅度加重，可以繼續輕鬆供樓，不怕息魔突襲。因港元與美元掛鈎，匯率比較穩定，投資者亦比較容易掌握。
相信最近港府突然限定「一約多伙」的購買人士要支付樓價的15%，對樓市承接力實質影響不大。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1871&issue=20170424
陳永傑：美赤字擴大 資金入樓市
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GS(14)@2017-05-18 00:58:07【明報專訊】美國眾議院日前通過約1.1萬億美元開支法案，預料再交由參議院審議通過的機會甚大，卻令美國債務更上一層樓。因政府債務擔子加重，使到美國難以大幅加息達到利率正常化。美國再加大發債印鈔，會導致美元走弱，將會逼使更多人將資金投放入樓市。
美國眾議院通過總值約1.1萬億美元的開支法案，有助美國政府運作至今年9月底，免得在日前停止運作。
美元走弱 加息料更小心
本月上旬，美國政府及國民的總負債達到天文數字的68.8萬億美元，再增添1.1萬億美元，將促使總債務增加至逼近70萬億美元。無疑美國政府可以利用印債發鈔的招數應付債務及利息，但總會造成美元購買力攤薄作用，換言之，美元購買力下降，損害美元持有人的財富。
政府可以發債印鈔，加息對政府無什麼大不了，但會加重美國國民的利息負擔。在特朗普登基出任總統之後，美國民間反特朗普情緒升溫，如果再大幅提高息口，反特朗普的情緒更火上加油，影響到美國社會的穩定。所以，通過1.1萬億美元開支法案之後，美國聯儲局將會對加息更小心，只會循序漸進，不會大手加息。
美元供應量增加，自然損害購買力，美元反覆走軟是可預期的，而且特朗普已得表明歡迎低息，不想美元匯價太強。美元弱勢促使全球投資者進一步物色物業及黃金等實物作為投資對象。
本港及全球各地大城市的住宅等物業持續受追捧，機會甚高。因為物業實用功能比黃金為佳，可自用或作出租，料更多資金流入港樓市。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0488&issue=20170515
陳永傑：美債沉重 按揭加息有限
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GS(14)@2017-06-08 00:31:01【明報專訊】美國聯邦儲備局自前年底開始加息以來，總共加息三次，加幅為0.75厘。預計6月份再加一次0.25厘，合共1厘。縱使本港多家銀行宣布提高H按0.1厘至H加1.4厘，筆者預期往後加息幅度有限，不能與1997年相提並論。
自從香港金融管理局出手，加重本港銀行新做按揭業務資金成本之後，近日多家大型銀行上調新做H按息率0.1厘，至H加1.4厘。加息後，H按大約是2厘，與月前由H加1.38厘按揭減息戰之前，大概回到原來水平而已。
聯儲局下月再加息一次0.25厘，會令本港按息有更大加息壓力，但以本港銀行總結餘維持在約2600億元的高水平，銀行要再大幅加息機會不高，距離再大幅加息之日尚算遙遠。如果本港銀行真的頭寸吃緊，今次就不會只加0.1厘那麼輕微，起碼要加0.25厘。
儘管美國6月份加息機會甚大，但以後再大幅加息的可能有限，因為美國政府及國民總負債，近月來可謂升勢凌厲，直撲69萬億美元的天文數字。有人覺得美國總債務在今年急升，是否前總統奧巴馬留下的「手尾」，要新任總統特朗普頭痛？
倘美大幅加息 國民「硬食」
加息對於美國政府來說當然無甚問題，大可以發債印鈔辦法解決，再嚴重的話就發行更長年期的債券應付。但國民的欠債就沒法使用財技應對，聯儲局再大幅加息，國民只有「硬食」。不過，美國人反對特朗普之聲愈來愈強烈，再大幅加息對美國社會穩定造成威脅。加上特朗普亦覺得美國在低息環境比較有利，他不會抱薪救火要求大手加息。美國及香港都欠缺大幅加息動力，有利本港樓市。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6748&issue=20170605
陳永傑：今天高價 明天低價
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GS(14)@2017-06-21 07:45:11【明報專訊】最近香港有兩宗破歷史紀錄商業地皮成交，日前又傳出怡和集團旗下的怡東酒店估值達300億元放售。很自然有人覺得本港樓市進入瘋狂狀態。回望大約30年前，昨天的高價成為今天的低價，因為銀紙會貶值。
5月中恒基地產以232.8億元，以破紀錄價錢投得中區美利道商業地皮。未幾，南豐集團再以破紀錄的246億元，奪得啟德商業地皮。兩家都是港資的發展商以打破歷史紀錄出價取得地皮，不讓中資發展商專美。
不旋踵近年無甚消息的怡和集團，傳出屬下文華東方酒店估值達300億元放售銅鑼灣怡東酒店，樓價可謂高處未算高。不過，亦有人預測本港物業市場進入瘋狂狀態，應提高警覺。商業地皮紛紛以破紀錄成交，又有酒店傳以突破價錢放售，某程度上亦帶動本港住宅價錢衝高。
鈔票長期不知不覺大貶值
大家回顧二三十年前，當年破紀錄價的成交，卻已成為今天的低價，不妨看看兩個例子。1990年怡和系的置地以17億元出售銅鑼灣世界貿易中心予新地（0016）。1992年置地再以38億元售出皇后大道中九號予中資財團。兩宗商廈都以高價成交，但如果以財閥的角度看，17億元和38億元在今天並非天文數字。單看世貿中心側的怡東酒店放售估值達300億元，已知物業的升值程度。
世界各個主要經濟國家及地區，量化寬鬆無疑是近十年八載所發生的事。幾十年來，儘管各國沒有量化寬鬆，但她們也是一樣要大量印鈔發債，鈔票可謂是長期不知不覺走向貶值。尤其是2008年全球金融海嘯之後，就知印鈔發債的貶值威力。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8711&issue=20170619
陳永傑：樓市20年 細價盤架勢
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GS(14)@2017-07-03 22:49:25【明報專訊】香港回歸祖國20年，投資市場升升跌跌，但樓市先急挫後勁升，其中以細價樓盤走勢凌厲，升幅超過大型屋苑，由價細變架勢，令長期持貨的小業主以小勝大，跑贏大市。
香港回歸20周年，樓市經歷1997年金融風暴、2003年SARS、2008年金融海嘯等多件大事，其間樓價多次調整。20年過去，中原城市領先指數（CCL）成分屋苑樓價走勢各異，當中以細單位為主的屋苑表現最突出，累計升幅跑贏藍籌屋苑。以港島為例，嘉輝花園現今呎價為18,378元，比較1997年7月的7,204元，其間累升約1.6倍，升幅明顯高於太古城的88.1%及杏花邨的54.2%。
九龍區亦有同樣情况，以細單位為主的淘大花園累計升幅跑贏黃埔花園。淘大花園其間累升99.5%，黃埔花園其間僅累升58.6%。新界東的沙田第一城及河畔花園表現同樣突出，累計升幅均高於1.1倍。
揀股有難度 磚頭賺到盡
恒生指數今年6月下旬約25,800點，比起20年前的高峰16,820點，高出53.38%，但實際上，目前有些股票連1987年10月美國引發全球股災也不如，部分甚至還輸錢三分之二呢，所以，揀股確實有不少難度。有幸能夠在10多年前買中今天的股王騰訊（0700），由當初上市的3.7元，到現在約280元（以1拆5前計算，價值應是每股1,400元，升幅為377倍。但由上市時持貨至今的股東數目有限，因不少人賺了某個升幅就按捺不住中途「落車」，不易賺盡。反而業主因要居住可以持貨至今，仍然未賣樓，所賺就「由頭到尾都咁好味」。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7946&issue=20170703
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