銀行水浸 趁新盤熱搶市場 港銀行樓按息 不加反減
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GS(14)@2017-02-07 04:56:50【明報專訊】月初美聯儲會後聲明言論鴿派，市場調低美國今年加息預期。香港過去兩次沒有跟隨美國加息，康宏營銷策略及業務拓展總監傅惠賢表示：「香港銀行仍然水浸，近年香港與美國的息差亦有愈來愈闊的趨勢；以過去一年供樓為例，即使HIBOR有變，銀行在『H加部分』的息率由1.5厘至1.6厘下調至大約1.33厘，令按揭息率反而有下降。」他又稱，近期借貸成本仍然低企，有財務需要進行加按的業主不妨考慮。
各間銀行最近紛紛下調按息，多家大型銀行將H按息率最多將大額按揭息率調低至H+1.3厘，最高有1.5%現金回贈。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，銀行最近對吸納優質客戶的競爭非常激烈，加上市場預期長遠息率將會向上，不少銀行不惜以超低按息吸納業主。她表示：「貸款額一般要以千萬計，而且是銀行尊尚客戶，才能夠獲批低至1.3厘的息率；加上按揭是幾十年的事，不少銀行抱着『蝕頭賺尾』的心態去做。」
劉圓圓認為，銀行在按揭市場上取態積極，H按按息仍然有可能下調0.1厘至0.2厘，但大幅下調的機會不高，「近期即使新春傳統淡季仍然有新盤推出，市場反應頗為熱烈，銀行亦希望趁機爭多些市佔率，所以有按揭減息戰出現」。金管局已規定按揭現金回贈不能多於1%，最近卻有銀行推出高於1%的回贈，劉圓圓表示，銀行會將1%以外的回贈以貸款額扣除，按揭使用人士需要留意。
回贈逾1% 或貸款額扣除
傅惠賢表示，銀行將「H加某個百分比」定在「+1.3」厘已算頗低水平，因為承做每宗按揭後銀行難以再調整，預期銀行再度下調「H加某個百分比」的機會不大，反而可能增加現金回贈以吸引客戶。他表示：「香港銀行同業拆息（HIBOR）的水平不由銀行控制，銀行只能夠控制『H加某個百分比』的水平；按揭息率直接影響未來20至30年銀行從該按揭計劃中能夠獲取的息率，相比起再下調『H加某個百分比』，銀行或從調高現金回贈比率着手。」他又稱，現時按揭成本屬於非常低的水平，除了置業需要進行按揭貸款，如果業主有財政需要，進行加按以提取額外的流動資金亦值得考慮。
香港樓價冠絕全球，承做樓按亦成為不少香港人畢生最大額的單一理財任務，需要選擇最合適自己的按揭計劃。
可經按揭中介選最低息計劃
傅惠賢表示，按揭息率主要由樓按貸款額、按揭樓宇類型與質素，以及客戶收入狀况釐定；貸款額愈高、樓宇類型流動性較高、客戶有穩定職業將可獲批較低按息；客戶亦可考慮透過按揭中介公司選擇最低息的銀行按揭計劃。此外，部分銀行會對特定類型的客戶有所偏好，「例如自僱人士可能好高收入，但收入比較不穩定，部分銀行不太喜歡，但亦有銀行覺得無問題」。
他又稱，按揭息率有季節性，部分銀行在年尾可能因為已達標而息率較高，或與客戶洽商待年初才承做按揭會有較優惠按息。另外，他提醒業主，大部分銀行計算按揭息率時，會扣減客戶在該銀行的存款計算；舉例如果客戶申請800萬元按揭，同時於該銀行有300萬存款，計算按揭息率時，只會收取500萬的息率。他表示：「一般按揭中介不會特別問客戶在哪一家銀行有存款，不妨向按揭中介提供資料，或可以節省不少利息。」
長短拆息對供款影響微
由於H按計劃的利息明顯低於P按，根據經絡按揭轉介及金管局數據顯示，目前選擇H按的客戶為94.9%，僅2.5%選擇以最優惠利率為基準的P按。傅惠賢表示，H按以1個月或3個月的香港銀行同業拆息作基準，業主可在申請按揭時與銀行溝通。如果就穩定性而言，3個月拆息的波動較1個月拆息低，「但現時3個月HIBOR高於1個月，而即使1個月HIBOR突然抽升，那個月的供款大概只是增加數百至一千元，以整個數十年的供款期而言，其實分別好細」。
明報記者
[蘇樂恩 理財專題]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2549&issue=20170207
美「息魔」逼近 H按息不升反跌 實際按息年初至今減0.35厘 業界：難再減
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GS(14)@2017-03-04 10:08:25【明報專訊】市場預期美國聯儲局本月加息機會率達到88％，美元的倫敦銀行同業拆息（LIBOR）抽升；港息卻持續回落，1個月的香港銀行同業拆息（HIBOR）昨日再微跌至0.454厘，自1月初的高位下跌0.3厘，並回到去年12月美國加息前的水平。分析認為，近日港匯已先走弱，加上與美息差距擴闊，HIBOR再跌空間不多，且有機會再跟美息上升。
明報記者 廖毅然
1個月HIBOR在今年1月初達到0.754厘的高位，由於其時普遍銀行的H按息率為H加1.35厘，當時實際H按息率升至2.1厘，接近封頂水平。然而季節因素持續消除後，1個月HIBOR持續回落，至昨日低見0.454厘。另一方面，部分銀行亦把H按息減至H加1.3厘，因此現時實際按息低至1.75厘左右，較年初減了0.35厘。
息差拉闊轉揸美元 港匯受壓
然而，中原按揭董事總經理王美鳳表示，雖然港元拆息回落，但須留意較去年初0.2厘左右的水平高，證明撇除季節因素後，港息的正常水平已有顯著回升，反映了去年12月美國加息的因素。她相信，若美國本月再加息，美息將上升，港息跟升只是遲早的問題。另一方面，她認為銀行難再減按息，因為現水平已相當低，且今次有大型銀行減至H加1.3厘，其他中小型銀行已少有跟隨，反映盈利空間愈見薄弱，未來可能會在回贈或服務上競爭，而非單靠定價。
昨日3個月LIBOR已升穿1厘，回到2009年初的水平，而1個月LIBOR亦已升至0.81厘，是2008年底的水平。1個月LIBOR與1個月HIBOR的差距持續擴闊，昨日已達到0.35厘，是8年多的高位。理論上，當港美息差擴闊，資金會湧向息率較高的一方，從而令兩者差距收窄。去年LIBOR因加息預期及貨幣市場新規而抽升時，HIBOR亦有跟升（圖1）。
中銀：熱錢仍在致港息未跟升
中銀香港高級經濟研究員蔡永雄認為，現時港息處於較低水平，較為切合香港整體的經濟情况。但聯繫匯率機制下，港息會跟貼美息，出現滯後是因為2008年後流入香港的1300億美元熱錢尚未流走，况且市場亦要等月中的美聯儲議息結果，以確認未來加息走勢。
恒生：總結餘龐大 短息抽升機會微
不過，近日港元已有走弱迹象，昨日跌至7.764水平（圖2），是兩個多月的低位。不過，恒生銀行署理首席經濟師薛俊昇認為，本港銀行體系總結餘仍然相當龐大，有約2600億元，緩衝區相當大，而且隔夜的HIBOR接近零水平，短息抽升的機會不大。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7067&issue=20170304
美國加息 港按息不升反跌 新盤按息最低見1.7厘
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GS(14)@2017-03-22 00:15:41【明報專訊】聯儲局上周加息四分之一厘，然而本港銀行水浸，爭相趁新盤熱賣搶客，息率不增反減。現時多家銀行200萬元以上貸款額的按揭貸款利率普遍為H+1.3厘，附加火險以及1.3%至1.5%現金回贈。不少新盤亦有與機構提供各式按揭優惠，市場有新盤與機構合作推定息按揭，利率低至1.7厘，低過大額客戶普遍適用的1.73厘（以周一1個月HIBOR利率計）。
美國聯儲局加息周期已進入第3年，上周才迎來了第3次加息，經絡按揭轉介市場總監劉圓圓認為，今次加息是測試市場接受程度，因為現時市場對美國經濟情况的判斷，仍需看後續數據。即使聯儲局如預期今年再加息兩次，預料香港不會有即時跟隨加息的壓力，因為目前香港銀行近2600億元結餘仍然充裕，除非大量資金流走，否則香港加息言之尚早。
劉圓圓﹕港今年可不跟加息
參照1個月期銀行同業拆息（Hibor）的H按，已由去年H+1.7厘降至現時銀行普遍採用的H+1.3厘，降幅達0.4厘。千萬大額貸款個案最低見H+1.28厘，實際按息即1.73厘。在香港未有緊隨美國加息背景下，按揭成本仍處低水平，坊間還推出現金回贈和免費火險吸客。按揭利率戰如此激烈，劉圓圓認為主要因為本港樓市辣招之下，整體成交額不夠暢旺，即使市佔率維持相同排名，成交額已大不相同。「成個餅細咗，因此現時還要積極爭取。」因此，她料H按年內或見H+1.0厘。
坊間對H按計劃利率下調的空間略有分歧，亦有業界表示H按難再下調。中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，H按由去年至今減幅已達0.4厘，加上港元拆息較去年低水平已上升0.25厘，銀行資金成本有所上升，相信再減空間僅限數個點子（100點子等於1厘）。H+1.28厘至H+1.29厘息率水平要發展至普及仍需相當時間。
張佩儀﹕美慢加息 不用考慮定按
面對加息，定息按揭曾於去年3月獲市場關注，金管局披露去年1月以固定利率計息的新批按揭貸款所佔比例高達7.5%，今年同期該數據僅為1.8%。去年東亞銀行（0023）推出的定息按揭計劃，首年的優惠按揭利率1.8厘，相比當時H按息率約2厘，較有吸引力。但如今H按實際息率已多為1.75厘及以下，定按計劃黯然失色。由於現時還未進入連續規律加息的周期，仍然未知會否如同去年一樣只加息一次，因此定息按揭仍待用家觀望。美國萬利理財亞太區總裁張佩儀表示，相比上一輪2004年開始的連續19次加息，現時仍然未有進入穩定的加息周期，在穩定規律顯現之前，寧願「賺頭蝕尾」，之後再考慮有無定按需要。
姚丁鈺 明報記者
[姚丁鈺 理財專題]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5268&issue=20170321
中銀：按息下調空間有限
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GS(14)@2017-03-24 10:55:04http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6057&issue=20170324
【明報專訊】近月樓市暢旺，多家銀行搶佔按揭市場，紛紛推出低息優惠。不過，中銀香港個人金融及財富管理部副總經理葉慧文表示，按息下調空間十分有限，銀行淨息差有壓力，未能估計下調空間。
個別客戶低至H加1.28厘
葉慧文表示，該行一般提供拆息（H）加1.3厘按息，不過亦會給予個別客戶的按息低至H加1.28厘，而現時香港資本寬鬆，但若日後有資金流走，令拆息上升，H按實際按息將重返P按鎖息上限。另近日樓市熾熱，經絡按揭轉介市場總監劉圓圓預期，首季新造按揭金額可達800億元，挑戰1997年後新高。
經絡：新造按揭額 挑戰97後新高
經絡按揭與中銀香港推出按揭優惠，即日起至6月30日，美聯客戶透過經絡按揭轉介申請中銀香港一二手私人住宅物業按揭貸款，若成功批核及貸款，可獲最多4000元超市現金劵及高達250萬中銀信用卡簽帳積分，另中銀香港亦提供1.5%現金回贈。
此外，中原地產及中原按揭經紀推出相若按揭優惠，並適用於一二手物業新造按揭及轉按申請，讓中原客戶可享全期利息低至H加1.28厘（存息同樣高達H加1.28厘），客戶可同時享有高達貸款額1.6%的現金回贈，以及4000元超巿禮券。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，隨着1個月拆息較年初回落至最近0.44厘水平，H按實際按息由年初約2厘降至現時低至1.72厘水平。
按息戰搶客 中銀匯豐放寬門檻
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GS(14)@2017-04-14 10:26:02【明報專訊】儘管港匯近日偏弱，但港元拆息未因此受影響，1個月拆息定價持續在0.41厘的低位徘徊。低息環境繼續利好樓市，而銀行按息戰愈演愈烈，有傳中銀香港（2388）及匯豐銀行兩家大行近日相繼放寬低按息的入場門檻。
傳中銀取消800萬門檻
中銀香港及匯豐銀行近年都在新做按揭市場「爭崩頭」，有傳中銀香港於周三把貸款門檻取消，以香港銀行同業拆息（H）為基礎的新做按揭，最低為H加1.28厘，本來貸款額須達800萬元或以上，但現時改為彈性處理，800萬元的門檻被取消，現金回贈維持1.6％不變。中銀香港發言人表示，該行會密切留意市場發展，並不時檢討提供予客戶的按揭服務條件，以保持業務的競爭力，最終按揭條件會視乎個別客戶情况而定。
匯豐同時減現金回贈
匯豐銀行昨日隨即跟隨，有傳該行把H加1.28厘的貸款門檻降至150萬元，但同時減少現金回贈至1.4％。客戶如欲享有1.6％現金回贈，最少要貸款300萬元。匯豐發言人稱，該行會定期留意按揭市場，優惠利率要視乎與個別客戶的關係而定。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5021&issue=20170414
銀行保回報 或上調按息
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GS(14)@2017-05-21 00:56:26【本報訊】由兩大龍頭行滙豐及中銀香港（2388）牽頭的按揭減價戰，自去年下旬起一直鬥至今年，金管局公佈新一輪監管措施，亦指按揭貸款競爭激烈，增加樓市過熱風險。證券界及按揭業人士認為，銀行資本充裕市場水浸，新招不會對業界盈利及資本構成太大影響，但按揭戰應會停止。該局副總裁阮國恒補充，按揭定價是否回升，只是其一可能性，他難評論銀行是否惡性競爭，但不希望業界為爭短線佔有率，削弱長遠穩健經營。海通國際股票研究執行董事陳昔典表示，金管局提高8大行風險權重下限水平，對銀行業整體資本及盈利影響不大，以按揭貸款佔銀行每年還款率約兩成計，即使銀行不加按息，新招只會令銀行核心資本比率降低約0.1個百分點，並估計拆息按揭息率，會從目前H+1.3厘升至H+2.2厘，銀行按揭戰應不會繼續。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，樓市投資需求減，銀行減息戰將結束。經絡按揭轉介市場總監劉㘣圓稱，銀行為平衡利潤回報或上調按息。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170520/20027206
4年前金管局出招 按息先升後回
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GS(14)@2017-05-21 12:31:47【明報專訊】金管局這次出招，提升大銀行新批按揭貸款的風險權重下限。這下限是在2013年才引入，當年2月金管局更是連出4招，其中一招就是為8家使用內評法為基準的銀行，設下15％的風險權重下限。今次調整，有關下限提升至25％。
參考2013年引入此下限時，當時大型銀行的按揭風險權重，普遍只有6％至7％，主要因為按揭貸款拖欠率極低，被視為較安全的業務，業界預留的資本金並不多。
因此出招後，匯豐銀行、中銀香港（2388）及東亞銀行（0023）等大行曾因此加按息0.25厘，但由於小型銀行沒有跟隨，不消幾個月，按息已回到未加前水平，一方面銀行可能自行承擔提升風險權重的額外成本，但當時仍處於量寬年代，資金仍然氾濫，亦為市場製造低息條件。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3246&issue=20170521
恒生加按息 看齊匯豐渣打中銀
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GS(14)@2017-05-28 10:23:37【明報專訊】繼渣打銀行（2888）、中銀香港（2388）及匯豐銀行上周五先後宣布調高新做按揭息率，恒生銀行（0011）昨天亦宣布，將由2017年6月5日起上調新做按揭息率10點子，調整後的香港銀行同業拆息按揭息率（H按）為H+1.4厘，最優惠利率（P）計劃的按揭息率則為P-2.75厘（實際按息為2.25厘）。
四大行齊加息 佔逾七成市場
恒生發言人稱，該行會一直密切留意市場情况，並會繼續採取審慎的貸款原則提供按揭服務。
金管局本月19日出招加重8大銀行新做按揭業務資本成本，迄今三家發鈔行及恒生共四大銀行，將會在未來兩周上調新做按息水平，4家銀行新做H按加幅同為10點子（0.1厘）。分析估計，該四大行佔按揭市場分額已逾七成比重，本港中小型銀行將陸績跟隨龍頭行加息。
對供款影響輕微
雖然2015年底爆發的按息減價戰暫告一段落，但經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示，加息0.1厘對供款實際影響微，假設買700萬元樓、借六成按揭（貸款420萬元），供款30年，用H按計算一年利息增加約5000元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1483&issue=20170528
加按息無礙銷情 天寰首輪近沽清藝人黃心穎逾800萬買兩房戶
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GS(14)@2017-05-28 10:33:27■黃心穎（左）昨揀樓，與發展商建灝投資部經理鄭智荣合照。
【本報訊】按息調升之下，昨日開售首輪307伙的建灝地產啟德天寰，至昨晚約11時賣出約300伙，佔可售單位約97%，接近沽清。續有明星無懼加息入市，女藝員黃心穎現身啟德天寰售樓處，最終購入一伙兩房單位，估計涉資逾800萬元，強調是自己出錢，無靠家人。記者：黃嘉銘
■啟德天寰昨開售，多名準買家在售樓處排隊。 張志華攝
四間本地銀行過去兩日陸續調升按息，天寰成為加按息後首個賣樓的新盤，但全數單位有望沽清。當中早上大手A組時段，在售樓處觀塘一亞太中心現場所見，於早上9時開始，陸續有A組準買家到場登記，人龍由商場的一樓開始排隊，在場人數過百人。消息指該時段約有70伙獲認購，佔可售單位逾兩成。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，天寰錄得最大手買家購入4間一房戶，以定價計，涉資約3,000萬元。
B組時段則於下午2時半開始登記，人流比A組時段多，發展商不斷帶準買家到樓上售樓處，令商場未見太擠擁，售樓處人流最高峯料達500人。繼上周五羅仲謙到荃灣海之戀售樓處揀樓（最後未能買到），昨日天寰吸引到另一女藝員黃心穎於B組時段現身，她在場沒接受傳媒訪問，市場流傳她最終購入一伙兩房單位，估計涉資逾800萬元，聽聞已經睇樓和儲錢好一段日子，一直想買間1,000萬元內的兩房戶自住，今次覺得呎價吸引，且看好啟德發展所以入市，強調是自己出錢，無靠家人。其實黃心穎買樓經驗豐富，於2013年與家人豪擲千萬元，在油塘Ocean One買了一個單位。該單位由父母出錢，她負責供樓。至於其緋聞男友馬國明去年6月以1,960萬元買入鰂魚涌太古城頂層連天台二手單位，較當時匯豐銀行估價2,121萬元，低161萬元或8%。
海之戀加推 海景戶加價2%
昨有準買家稱已預了銀行會加息，個別買家更指「真係有實力就冇問題」，故不擔心政府辣招和金管局收緊按揭。長實（1113）地產投資董事郭子威昨就銀行調高按息回應指，措施令提供靈活按揭安排的新盤更有利，正研究其他優惠按揭安排。他指海之戀沽清首批496伙後，隨即加推的346伙折實平均呎價16,038元，部份優質海景戶加價2%，周三賣樓。美聯布少明表示，金管局近日再出招收緊樓宇按揭，對一手項目有利，主因發展商提供高成數按揭予客戶。他預期本月一手成交料有約2,000宗，較上月多400宗；中原陳永傑認為加按息對市況略有影響，令市場緊張按息趨勢，預計美國下半年有機會加息兩次。
■李太
【買家心聲】
李太：「天寰area好所以入市，唔擔心政府辣招和金管局收緊按揭，真係有實力就冇問題。」
■莊女士
莊女士：「啟德區域前景好，預算用2,000萬以上買兩伙，單位戶型大小通吃。」
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170528/20036140
港匯持續轉弱 按息年內勢升
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GS(14)@2017-06-09 07:44:23【明報專訊】由於美國在今個月加息機會高，港匯明顯轉弱，昨日低見7.7975，創下16個月以來低位。港美息差進一步拉濶。摩根士丹利日前發表報告便指，隨着港元轉弱，會增加倫敦銀行同業拆息（Libor）與香港銀行同業拆息（Hibor）的差距收窄的風險。連同美國今、明兩年有機會分別加息0.5及1厘，以及按揭息差擴闊，意味有效按揭利率有機會由現時的1.8厘，上升到今年底及明年底最多分別3厘及4厘。
加息預期影響 港元昨低見7.7975
大摩稱，若然有效按揭利率扯升，最終將會令樓市的供付能力惡化，甚至壓低樓價，以至令地產股價表現差於大市。
大摩又表示，按照2004到2007年的港美同業拆息息差在美國加息周期中，表現波動的經驗得知，有機會出現短期息差收窄。同時，樓市基本因素仍然強，樓價可大抵平緩。中原城市領先指數只由2005年5月份的55水平，升至2007年的59而已。
此前，香港樓市因為供應有限，致中原城市領先指數由2012年初到目前為止，雖然在政府多次出招後，仍然上升64%，這將會進一步影響地產股走勢。大摩更指，在過去兩個月，地產股指數已經跑輸大市。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1734&issue=20170609
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