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桃園合宜住宅弊案意外揭開台灣產官學界長久以來糾結的行賄文化，究竟台灣營建業行賄文化有多普遍？建商又是如何進行得不著痕跡？

撰文‧梁任瑋

「如果一切可以按照遊戲規則來，建商何必要鋌而走險？」桃園合宜住宅爆發行賄弊案後，一位不願具名的上市營建公司主管下了這樣的註解。在業者的口中，除了「取得標案」必須打通關節之外，一個建案從申請建照到完工，至少還有三大關卡，會讓業者起心動念「用錢解決」。

營建業普遍面臨卡關的三個環節，就是建照申請、環評與土地變更。

在建照申請部分，「過去在台北市，建商送件申請建築開發執照平均只要半年即可拿到，但現在普遍都拉長到一年左右。」一家建設公司工務主管以此解釋建商之所以寧願用錢解決的原因，「就是行政效率低落、官員怕事的心態。」

送現金

最安全也最危險的作法？

「一件公文送上去，即使可以當天批准，官員基於保守心態，也不敢馬上籤字，為了避免被說圖利廠商，一定先把公文擱個兩天再說。」業者並說，有些官員就是要想辦法在案件中雞蛋裡挑骨頭，一定要找出一個問題，證明自己很認真在審查案件。

在這個環節，建商必須用錢擺平的主要對象是官員，至於手法，「像遠雄這樣直接送現金，可以說，是最安全卻也最危險的作法。」一家上市公司財務主管透露。說安全，是因為「現金交易」不會留下任何匯款紀錄，如果真的要打點對方，直接給現金最快速。但另一方面，「一旦被檢調跟監、搜索，證據一翻兩瞪眼擺在面前，相對於匯款，現金交易可說完全沒有辯駁的機會。」較常見的作法，是購買對方手中的未上市、未公開發行公司股票，「例如他手上有某未公開發行公司的股票，每股淨值價格只有十元，但買方願意用每股七十、八十元的天價吃下股票。」儘管對買方來說，這些股票毫無價值，但實際上已達到目的，而且過程不易被旁人看穿。

「但一定要是未上市、未公開發行的股票，才不會被外人一眼就看出買價與市價之間的誇張差距。」他強調。

此外，環評審議幾乎是所有建商一致認為最容易拖長時間的關卡，「一個環評進行二、三年是基本的，一位委員就有一個意見。」一位曾經擔任台北市政府環評審議委員的學者也承認，「漫長的環評時間，對建商的耐心及口袋深度都是極大的考驗。」

互動佳

外部委員可以用錢搞定？

在業者的解讀中，環評時間冗長，與「外部委員」擔任評審委員審案必然有關。某建商表示，外部委員出席費領得不多，但要扛起幫政府背書的責任，自然會從防弊而非興利的角度審案。

一位曾經參與過台北市政府雙子星ＢＯＴ案審議的學者也說，擔任大型標案的評審委員，每次出席車馬費兩千元，但事前要花時間仔細閱讀上百頁文件，在審議的過程中還要特別小心，萬一出了事情還會被檢調約談。為了評審一件案子，要擔負如此重大的責任，讓很多學者專家根本不想替公部門背書。

以上說法，固然是業者困境之一，但在不肖業者的眼中，卻也得到了「外部委員可以用錢搞定」的想法。

建商與學者常見的「互動」模式大致有二：首先，是透過贊助學者成立的協會、學會活動討好專家。舉例來說，不少協會積極推廣國際建築設計獎，由於這些協會成員不乏知名學者，往往也是各縣市政府聘請的「外部專家」審議委員，建商為了與學者專家打好關係，基本上都會參與贊助，「建商甚至會以顧問費名目長期支助部分學者，不著痕跡的給予好處。」業者並透露，部分建商手邊若有基地規模龐大的建案，往往也會積極委託環境設計系教授參與設計，「學者的加入，當然有助於建案規畫；但建商心裡盤算的，更多恐怕是與學者打好關係。」無論是招標、環評或土地變更，目前各縣市政府的外部評審委員名單，皆來自公共工程委員會的「專家學者建議名單資料庫」，這個資料庫的學者專家由總統府、五院、各縣市政府議會與各大專院校推薦，基本上被推薦者一定要有多年相關實務經驗，在學經歷相關背景也有一定門檻限制。

依辦法，評審委員的編製為五至十七人，外部委員不能低於三分之一，地方政府必須先從資料庫中篩選出應選外部委員人數的「五倍」數量名單，而後一一詢問參與意願。由此可知，雖然必須從資料庫挑選，但相關經辦人員還是有一定的勾選自由，這也就是可以操作的空間。換言之，「如果已經打通了官員，就可以請他挑選自己熟識，或是建商早已『認養』的學者專家。」某業者表示。

打包票

﹁土地變更絕對處理到好﹂？

而當建案涉及土地開發規畫暨變更申請時，建商則通常會委託專業工程顧問公司「處理」。業者透露，市場上存在幾家「知名」的工程顧問公司，「土地變更案只要委託他們進行，基本上都可以全部處理到好；只不過顧問費也不便宜，基本門檻是千萬元起跳，並依個案面積大小、處理難易度收費有所不同。」但是，這幾家工程顧問公司為何總有辦法向客戶「打包票」，承諾「土地變更絕對處理到好」？

表面上，是因為團隊成員內擁有土地規畫、環境影響評估、土木工程、交通運輸、市場研究及財務等各專業領域技術人員，「但更重要的是，他們長年與各縣市政府承辦機關打交道，不論就人脈與消息來源都比建設公司好，說白了，他們才知道哪些人能用特別的方式處理！」業者甚至直接以「白手套」形容這類顧問公司的角色。

總的來說，這次讓遠雄陷入營運泥淖的行賄文化，說穿了就是業界心知肚明的「潛規則」，這樣的文化結構不改變，難保不會出現第二個遠雄案。

卡關時，

建商通常會這麼做

1.購買對方手中的未上市、未公開發行公司股票價差不著痕跡，且過程不易被旁人看穿。

2.贊助學者成立的協會與學會因為學者往往是各縣市政府聘請的「外部專家」審議委員。

3.透過白手套處理

工程顧問公司長年與各縣市政府承辦機關打交道，比建設公司更瞭解其中的「眉角」。

用人欠缺防弊機制

多人曾檢舉 葉世文卻能風光轉任桃園縣前副縣長葉世文被收押後，有關他索賄、收賄的傳言不斷，日前傳出，潤泰集團總裁尹衍樑去年初曾遭時任營建署長的葉世文索賄，尹衍樑不但悍拒，還轉向法務部廉政署檢舉，行政院長江宜樺當時就曾接獲舉報，可惜未見積極調查。

對於這項傳聞，尹衍樑在友人查證時態度低調，既不承認也不否認。行政院則於6月7日曾發佈新聞稿，強調江宜樺並沒有接獲過尹衍樑之檢舉函，但也證實，江宜樺去年四月接獲法務部報告，指廉政署發現葉世文疑似向營建廠商要求不當利益。當時江宜樺的作法是要求內政部長李鴻源立即調整葉世文職務，葉不願調非主管職，提前於六月初退休，還風光到桃園縣出任副縣長。

在這過程中，暴露出政府用人缺乏積極防弊機制的兩大問題。一是江宜樺應要求廉政署加快偵辦動作，甚至要求檢調加入偵查行列，也應堅持葉世文要調職處理，而非「私了」似的讓葉提前退休，還到桃園縣政府胡作非為，進一步在八德合宜住宅案收賄。

其次，一個在中央政府風評有問題的人，轉任地方政府高官，竟然沒有預警機制，令人匪夷所思。廉政署、內政部政風處，與桃園縣政府政風處之間，顯然缺乏縱向與橫向聯繫機制，讓縣長吳志揚或桃園縣政風處錯失防弊時機。對此，廉政署相關官員避談此問題。

律師陳長文10日投書媒體，也認為葉世文在營建署被逼退，卻能在桃園受聘，這似乎也顯現若干制度漏洞；他並建議政府，可以思考建立中央、地方政風參考資料庫的互聯機制。

亡羊補牢，猶未為晚。為防止下一個葉世文再出現，政府的防弊措施，有必要再加強。

（郭淑媛）

他山之石

比照香港，才能讓官員不敢索賄政府為了杜絕公務人員涉貪，2011年於《貪汙治罪條例》修法增列第六之一條，其中規定，檢察官調查涉貪公務員的過程中，若發現公務員本人或家人在犯罪時及其後三年內，有財產增加與收入顯不相當時，須就來源可疑之財產提出說明，無法提出合理說明，可處五年以下有期徒刑。

此一法條，即是「財產來源不明罪」。不過，同樣是財產來源不明罪，世界各國的立法精神不一。簡單來說，台灣是「官員被發現貪汙後，才須對不合理的財產提出說明；但在香港，廉政公署會常態性的對公務員平日消費及財產進行稽查。」業者認為，比照香港，較能防堵官員索賄、收賄的惡行。

據瞭解，若以立法精神區分，台灣現行的財產來源不明罪屬於「個案型」，先有貪汙案進入訴訟，才「推定財產有問題」，除台灣外，英國與新加坡亦屬此類；至於香港則屬「經常型」，廉政公署必須常態性蒐集公務員「所得與生活水準顯然不相當」的證據，澳門目前亦採此類作法。

今年房地產市場多頭氣勢疲軟，買氣受到選舉干擾與政府打房政策衝擊，觀望氣氛濃厚，看屋人潮平均掉了四至五成。為了在急凍的景氣中，創造吸引買方注目的焦點，建商各出奇招搶市，企圖在不景氣大浪中逆勢成長。

撰文‧梁任瑋

今年，全台不動產交易急凍，前十一個月雙北市建物買賣移轉棟數較去年同期均呈現衰退，台北市減少近兩成，新北市則量縮二成五之多；預估全年的交易量可能創下二十三年來新低，比二○○二年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）時期的三十二萬棟還少。

根據「好房網」資料，近年供給量較大的新北市淡水、五股、林口及新莊，在打房的金融管控影響下，投資客全面退場，開價與預估成交價差比已放大至兩成以上。

在這樣不景氣氛圍中，建商各出奇招搶市，企圖在不景氣大浪中逆勢成長。

場景拉到新北市五股，一塊同業眼中區位不佳的土地，五股與泰山的交界，要靠接駁車才能到達捷運站的建案，卻成為今年下半年新北市話題性最強的個案。

熱賣術一：平價時尚

小坪數高品質 鎖定小資族這個建案就是今年先在網路上竄紅的「Big Apartment小宅革命」。從六月正式銷售後，至今第一期已經完銷，目前已經開始銷售第二期，在買氣急凍的房地產市場堪稱異數。

「小大於大，公寓也有夢幻大廚房！」一如廣告所言，小宅革命賣的是當前房地產市場的主流商品小宅；但是，同樣的三房兩廳，他們卻打通客廳與廚房，擺得下容納二十人的餐桌，還有一個超大的廚具，製造出百坪豪宅才有的開放空間感。之所以有這樣的設計，就是抓緊年輕人對設計與居家空間的要求。

不同於其他建案總是鎖定「升值潛力」或「區位便利」等道地房地產要素來行銷，「Big Apartment小宅革命」的行銷手法很刻意「去房地產」化。

推出小宅革命的建設公司「建築學人」，請來德國知名建築師Philipp Mainzer設計建築立面、室內、景觀、識別系統。他也是德國家具品牌e15「臼齒椅」的設計師，因此，小宅革命的廣告視覺都以這類商品為主，不仔細分辨還以為是家電或家具廣告。

強調生活設計感的行銷手法，果真吸引不少喜愛設計的年輕粉絲到接待中心朝聖。而接待中心設計也以明亮鮮豔的幾何色塊搭配園遊會式的櫃枱布置，猶如置身一個北歐風格的設計品展覽中。

一開始，小宅革命設定的目標客群是住台北市、開mini cooper、去誠品書店，會看設計雜誌《Wallpaper》、《Casa Brutus》的年輕人，為了吸引這個族群，甚至大量在網路行銷，並在高檔的設計雜誌上登廣告。

建築學人總經理楊震宇說：「事實證明，來看房子的人的確符合我們設定的客群，暑假七、八月時，一到假日現場就人滿為患，業務員忙得沒時間介紹。」在不景氣中，此一建案每周末都可吸引近一百組的看屋客戶，在一片冷清的房市交易中，特別不一樣。

然而，成功吸引人潮來看房是一回事，能夠成交又是另一回事。「我們很快就發現，大家都把這裡當成景點來拍照，實際的成交機率並不高。」楊震宇坦言。

在網路上成功掀起話題後，楊震宇隨即改變廣告的策略。「年輕人雖然喜歡房子，可是出頭期款的通常是父母。」他知道，長輩注重「性價比」（Ｃ╱Ｐ值）與房子的保值性，於是第二波廣告就著重在「平價時尚」策略。

楊震宇說，因為台北市建案普遍面臨高公設比、高單價，但實際坪數卻愈來愈小的問題。要打中年輕人的需求，勢必要以小坪數乘以低單價，若加上做出高品質的質感，就有可能增加購買意願。因此，小宅革命特別強調靈活的空間運用，甚至搭配高級的建材設備，提高產品Ｃ╱Ｐ值，充分發揮平價時尚的概念。

以一戶二十六坪，每坪開價三字頭計算，總價一千萬元出頭，在大台北房市是較容易入手的價格。

熱賣術二：品牌力量

產品差異 深耕ＶＩＰ客戶另一個在不景氣中突圍成功的建案，則是由大隱開發在淡水推出的「豐盈海」，它不僅能守住價格防線，甚至可以不斷創造高價，成為淡水房市最突出的建案。

事實上，大隱開發近年來在紅樹林推案，外在環境始終充滿挑戰，二○○八年推出「海納川」時碰上金融海嘯；「頤海大院」推案遇上奢侈稅；今年「豐盈海」推出碰到兩稅合一與大選，但仍然逆勢熱銷。以每坪六十五萬到七十五萬元開價，每戶一百六十坪起跳規畫的「豐盈海」，更出現單組買家一口氣訂六戶的狀況。

豐盈海為何能打敗不景氣？大隱開發創辦人張裕能說：「主要還是品牌的力量。」大隱開發在紅樹林水岸的系列作品，每一棟都讓人一眼就能辨識出這是張裕能蓋的房子，過去作品的口碑打下穩固的基礎。多年來行銷豪宅的經驗讓張裕能體會到，富豪要的是用最簡單、最直覺的東西，達到依隨人心的境界，「所以我們把這樣的空間建造出來，成為住戶情感與生活的載體。」也因為產品定位明確，「豐盈海」在市場買氣降溫之際，用心經營口袋名單，除了在接待中心內規畫「大隱品牌館」，闡述作品開發靈感，並以ＶＩＰ規格邀請客戶一對一參觀。今年夏天還在台北國家戲劇院贊助知名芭蕾藝術舞蹈天后姬蘭（Sylvie Guillem）來台演出，邀請已購客戶到場欣賞。

豪宅走品酒、享受奢華美食的行銷手法已經司空見慣，但豐盈海卻走藝術路線，行銷策略也很不同。

甲桂林廣告副總周智柔表示，由於大隱開發多年來已奠定建築與藝術結合的品牌形象，為了吸引金字塔頂端的客戶青睞，採取差異化行銷手法，是他們能在市場不景氣中異軍突起的原因。

熱賣術三：整合資源

金控業務大軍變推案高手

「消費者買得起才是王道！」創意家行銷總經理何志正分析，目前房地產市場兩種產品最好賣，一是建設公司品牌力強的建案，二是坪數與總價合理的小宅。

他舉新北市土城為例，目前銷售中建案有四、五件，多半是成屋案，十月中旬才正式銷售的國泰金城訴求三房的小家庭格局，是土城下半年的指標性案件。

何志正說，創意家行銷過去從未在土城賣過房子，卻充分利用國泰金控這個母公司的資源推動「協銷計畫」。目前，一周有六十組看屋客戶，進場兩個多月來已售出六成，引起同業側目。

何志正分析，國泰世華銀行在台北市與新北市共有一百家分行，以及數十個國泰人壽營業處，每家分行編制二至三位理財專員，再加上國泰人壽大量的保險業務員，透過這些業務員的推廣，在房市一片不景氣中，幫建案打下灘頭堡。

何志正表示，投資房地產也是金融理財的一部分，理專最了解客戶資產狀況，壽險業務員則擁有大量人脈，國泰金控很早就與國泰建設聯手，只要介紹客戶成功，就給予高額獎金。良性的獎金制度讓同事樂於合作服務，也順勢讓建案打敗同業逆勢勝出。

在房地產交易急凍時，銷售手法更要細緻講究。「行銷要與『生活』掛鉤。」中華民國代銷公會全聯會理事長黃炯輝指出，房地產行銷一定要回歸到產品的核心本質，才能讓消費者有強烈的感受。尤其現階段，房地產市場已回歸理性與自住階段，如何說出一個吸引客人的好故事？是每個建案努力追求的方向。

建案逆勢熱銷的

創意煉金術

擺脫傳統媒體，精準社群行銷小坪數產品在今年仍是不敗商品，鎖定首購族慣用的媒體與語言，創造品牌效應。

精準行銷，用心經營VIP 當市場回歸自住客需求，針對頂級VIP客戶推出特殊活動，更能維繫客戶關係。

善用集團資源，開發潛在客源資金流動的年代，建商結合關係企業的力量協助銷售，可開發出潛在買方。

一棟二十四年前興建的大樓，被原建商主動發現為海砂屋，為了對住戶負起責任，建商開啟一段整合重建之路，讓一樁可能成為彼此互控的糾紛，變成重建家園的美事。

撰文‧梁任瑋

如果發現自己二十四年前蓋的房子是海砂屋，建商會如何處理這棘手的案子？潤泰集團旗下的潤泰創新，兩年前就遇到這種情況。不同於外界認為，建商一定避而不見，潤泰主動出面整合住戶簽約重建，目前已預定今年六月拆屋，即將成為台灣首樁原建商重建的海砂屋案例。

二○一二年夏天，潤泰創新在社區例行性檢查中發現，坐落在台北市汀州路與辛亥路口的「潤泰雙子星大樓」有多處混凝土脫落、鋼筋外露現象。工務人員當下懷疑，鋼筋腐蝕可能是含有高氯離子的海砂所引起，也就是說，這棟潤泰在一九八八年興建的社區大樓很有可能是俗稱的「海砂屋」。

訊息第一時間回傳到潤泰總公司。集團總裁尹衍樑立刻召集一級主管討論，當時也參與會議的潤泰創新董事長簡滄圳坦言，潤泰內部出現兩種不同的聲音。一派認為，這棟建物已過結構體保固十五年的法律追訴期；況且，二十四年前政府尚未制定海砂檢驗標準，就法律面來說，潤泰創新不須承擔任何責任。

但另一派的想法是，建築物鏽蝕情況愈來愈嚴重，住戶等於住在危樓中，即便重新做結構安全補強，這棟建築物仍會被貼上海砂屋標籤，對房價有不利影響。

「這是良心問題！」會議上，尹衍樑當場拍板定案，他做了一個關鍵決定，由潤泰出面整合住戶產權，投入資金協助重建安全的新大樓。而且依照《台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例》，給予住戶原樓層、原方位、原權狀面積的條件，住戶不用為資金、技術、人力而煩惱。

賠錢也要做

尹衍樑：以安全為優先

目前高十二層的潤泰雙子星大樓，若依海砂屋重建容積獎勵，新的建築物可蓋到十五層，再扣除給原住戶的分回面積後，潤泰可分到的只剩三個樓層，實際分得比率約二○％。就本案營建工程成本、搬遷、租金、稅費、貸款利息差額等各項補貼、大量人力物力的投入，整個案子重建下來，入不敷出，預估潤泰在此案可能會有上億元以上虧損。

「海砂屋就像是身體先天有缺陷的孩子，但建商身為父母，有責任再重新生一個新的身體給孩子。」尹衍樑說，一想到住戶的生命安全就心不安，所以大樓重建是當務之急，賠不賠錢反而不是關鍵。然而，潤泰即使有心出面整合重建事宜，事情的推展仍然困難重重。

「最困難的關卡不是房屋拆或不拆，而是如何告訴住戶鑑定結果，讓住戶理性接受事實。」尹衍樑說。

一如預期，當潤泰主動告訴雙子星大樓的住戶海砂屋鑑定結果後，各種質疑聲音湧現而來，「潤泰是不是想藉機開發土地？」「怎麼可能會有這麼好康的事，建商居然願意免費幫我們重建？」潤泰一開始就展現極大的誠意，讓重建案從一三年十一月四日開始簽約，兩個月內就讓全部一○六戶所有權人中，六十戶同意戶簽完。

被罵也沒關係

協商透明，熱心住戶相挺任何重建整合都是愈到後頭難度愈高，住戶郭昌文說，最明顯的，就是每戶住戶對自己在重建案中的損失，主觀感受不盡相同，如頂樓住戶因為有增建，重建後價值等於歸零，室內面積也會減少。此外，許多近幾年才剛裝潢的住戶，等於裝潢使用沒多久就要拆除，心理抗拒很大；還有一樓店面，依照新的建築法規必須增設逃生梯，店面得一分為二……等。

此外，在這四百天整合過程中，還因為牽涉到有一戶是國產署無人繼承的產權，須專案申請同意，以及其他暫不同意戶的各自困難處理，整合協調過程仍走走停停。住戶楊維新說，潤泰團隊以誠待人、以忍處事、以勤溝通的態度加上社區住戶的團結與理解，讓許多原本持反對意見的住戶終於體認到，大樓鄰居彼此是生命共同體，堅持走一條正確的路是必要的，愈晚簽約壓力愈大。

潤泰的誠意成功地爭取到部分住戶的認同，而這些住戶主動出面說服其他人才讓大樓重建成為可能。

而潤泰雙子星大樓重建委員會主任委員謝美麗也扮演關鍵角色。熱心的她是學校退休老師，一開始就義務擔任重建委員會主委，與其他十餘位委員利用晚上時間不斷拜訪住戶參與重建，「很多原本對公共事務冷漠的鄰居，也在重建過程成為好朋友。」潤泰在一四年十二月十四日完成最後一戶同意戶簽約，前後只花費一年一個月、共約四百天的時間整合。

潤泰預計今年六月一日拆屋動土興建，希望在二十六個月後可以完工交屋，讓住戶在一七年的下半年重回家園。

潤泰創新向來以「售後服務」自豪，房子即使完工，也會定期到社區巡邏維修。潤泰雙子星大樓就是在例行維修中意外被發現是海砂屋，然後建商又主動積極協助整合住戶做大樓重建，成就台灣第一件由當初蓋的原建商出面再重建的海砂屋案例。

而建商願意解決問題、並與住戶溝通協商的態度，也讓一樁可能彼此互控的糾紛轉為重建家園的美事。

全部住戶點頭才能動工

海砂屋重建法條太嚴苛

潤泰改建海砂屋的故事只是台灣眾多海砂屋當中其中一件，根據統計，目前台北市政府列管的海砂屋共有56件、2678戶，實際上尚未申報的海砂屋恐怕遠遠超過這個數字。

然而，根據《台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例》，必須取得百分之百住戶的同意才能進行重建，讓重建案的推動增加許多困難。事實上，台北市《都市更新條例》只要同意戶達到80％即可申辦，沒想到涉及安危的海砂屋竟更嚴苛。

如何能讓人民免於居住在海砂屋的陰影之中，不僅需要政府更多的智慧，更需要法令上的配套，以及遇到有良心負責任的建商肯參與，才能讓整合過程更加有效率。

只花400天，

全部住戶同意拆屋

— 潤泰雙子星重建大事紀

1988

潤泰建設（現更名為潤泰創新）完工，土地面積561.44坪，戶數106戶2012 / 07 / 18 潤泰發現大樓多處混凝土脫落、鋼筋外露2012 / 11 / 14 聘請台北市結構技師公會鑑定2013 / 04 / 13 鑑定報告完成，召開第一次住戶大會報告結果，住戶表决通過拆除重建2013 / 08 / 09 台北市政府公告潤泰雙子星為海砂屋、函令限期停止使用2013 / 11 / 04 潤泰開始整合所有權人進行重建2014 / 12 / 14 簽約完成106戶改建契約

資料來源：潤泰創新

政院版「房地合一」稅制公布，房地產市場雪上加霜，但中部一群建商，最近卻不得閒，不是北上和電影發行商開會，就是忙著出席首映會，或包場揪親友進電影院。

這群建商包括，承造台中國家歌劇院的麗明營造董事長吳春山；台中市不動產開發公會張麗莉、賴源釗、魏嘉銘前後屆理事長、上市公司總太建設董事長吳錫坤等，共十多家知名建商，而他們籌拍的首部電影，是五月十五日上院線，由女子演唱團體S.H.E.的陳嘉樺Ella，擔綱女主角的國片《缺角一族》。

起步：找小錢拍電影巡迴說明，獲螞蟻雄兵相挺

玩電影需要砸大錢，但這群建商很不一樣，他們拍電影專找小錢，五十萬元不嫌少，兩、三百萬元便能當電影公司的董事，甚至，一萬元就可跨越股東門檻。更有意思的是，這群建商都是企業經營者，對財務、市場都有高度的敏感度，在建立制度、人才培養上都有長期的訓練，有別於傳統電影導演花大錢超出預算，陷入投資無法回收的常見窘境。

發起人之一的中部媒體人陳品竹說，兩年前大家有拍電影的點子之後，一方面串聯建築業界人脈，同時也發動群眾募集，前往東海大學EMBA、扶輪社等社團，進 行九場巡迴說明會，短短兩個月內，便募集一千零二十四隻「小螞蟻」股東，一人出資一萬元，加上向建商集資的款項，共三千餘萬元，成立「日月星辰」電影公司、及「旭日東見」控股公司。

籌備會議上，被推舉擔任旭日東見董事長的吳錫坤說，一開始大家真的是無心插柳，不過，上千螞蟻雄兵的熱烈響應，讓大家很意外也很振奮，尤其電影開拍後，更開始認真思考，如何把過去經營地產的經驗，轉換到文創產業。

出任日月星辰董事長的吳春山說，想拍電影起心動念是城市行銷，也因此，《缺角一族》開場第一幕，便是甫落成的台中歌劇院，壯觀的空拍鏡頭。此外，由於五十年前，台中曾經是國內電影的拍攝重鎮，影片產值幾占全台一半，控股公司取名「旭日東見」，就是要讓中部電影風華再現；「日月星辰」也是近二十年來，首家總部設在中部的電影公司。

去年將台北華山「Legacy」音樂空間引進台中，也是旭日東見董事的精湛建設總經理陳志聲也表示，過去十年來建築業大多頭，多數建商都有獲利，大家聚在 一起經常思考，除了蓋房子，還能為這座城市留下什麼？而城市內涵來自文化累積，透過影視產業帶動文創能量蓬勃，是可深可大的策略。

有夢雖美，但一群電影圈素人，要殺進院線和好萊塢強片搶票房，怎麼想都是不可能的任務，更讓人跌破眼鏡的是，不待《缺角一族》票房能否搶灘成功，今年六 月、十二月，他們分別還要推出，由曾摘下金馬獎最佳新演員獎郭書瑤，主演的《舞鬥》；以及在台中和平區原住民部落，取景的《只要我長大》等兩部新片，宣示 拍電影並非玩票！

經營團隊中，唯一來自娛樂業的神州音樂執行長黃家勤說，包括他，大家都是第一次拍電影，可說是「一群不成熟的電影人」。因此，為了讓上千位股東安心，採取穩紮穩打的經營策略，公司成立兩年後，才有第一部作品；前三部作品，製作成品最高三千萬元，最低甚至僅一千五百萬元，藉由小成本製作，一邊試水溫練兵，一邊熟悉電影圈生態，「我們希望一步一腳印，要比氣長，而不是賭一把」他強調。

築夢：今年推三部電影嚴控風險，有把握可以打平

黃家勤說，基於財務健全，除透過企業包場，上映前便已售出逾萬張票房；亦同步售出DVD與海外版權，加上文化部的劇本補助款項，「前三部片有把握可以打平！」

除嚴控投資風險，選擇清新、良善的電影主題，也是這群人拍片的另一大特色。包括陳品竹、黃家勤，以及吳春山、張麗莉等，都是中部公益組織「行動菩薩助學協會」長年夥伴，「我是被這群人的文化使命和熱情所感動」公司在台北，卻加入台中電影公司的黃家勤說。

挑戰：群眾募資非常規財務要透明，光靠熱情難久

雖然，這樣的模式罕見，電影的種子往中部扎根也是業界所樂見，不過，穀得電影負責人李亞梅則提醒，靠群眾募資拍片並非電影業的常規營運模式，這群螞蟻雄兵是股東還是贊助者？財務透明度如何？都必須先釐清，畢竟，這是資本與創意密集的行業，無法光靠個人熱情長久經營。

一家五口都是「小螞蟻」的東海大學企管系教授王本正認為，對這群建商來說，進軍影視產業，「不缺錢，缺的是人，」群眾募資帶來上映前，粉絲頁就有一萬人按 讚，以及數百萬的包場票房，都是社群力量的發酵結果。這一步若站穩，接下來，操作大型資本經驗豐富的建商老闆們，要玩大製作片子，便不難獲得來自銀行的金 援，並吸引更多影視人才加入，是一個值得觀察和期待的商業模式。

工業住宅因地目為工業用地，取得成本較住宅用地便宜，房價較低，但作為住宅仍屬違法。新北市政府推動回饋方案，以回饋金或異地捐贈方式讓工業住宅就地合法，但被認為有違公平正義。解決工業住宅亂象，還有更好的方法嗎？

撰文•陳柏樺

過去高度爭議的工業住宅，似乎現出一線「生機」。非法工業住宅合法變更為一般住宅的第一樁案例，可能出現在新北市泰山區。

根據內政部都市計畫委員會二○一四年四月二十九日第八二六次會議紀錄顯示，該案歷經四年討論達成初步共識，採「異地回饋」方式，由建商捐贈不低於建案面積三七％，同一都市計畫內當期等值的公設保留地。

內政部都委會已核准通過，但尚待「異地捐地」的機制達成共識，才能發布實施。若此案順利施行，一般預料既存的其他工業住宅也可能要求比照辦理，進行變更。

然而，建商廉價取得工業區土地當住宅賣，購屋民眾以低於周邊行情的價格購屋，雙雙獲利，卻只要繳付不成比例的罰鍰（捐地是罰鍰的一種形式），甚至現在地方政府還設法為違法情形解套，學者憂心此例一開，恐將造成後患。

個案恐變通案 政府自失立場工業住宅主要爭議是違法與價差，由於工業用地價格較住宅區、商業區便宜，在成本降低的情況下，房價自然壓得低。但依《都市計畫法》規定，工業 區土地及建築物以供工業使用為主，不得興建住宅，違者可處六萬元以上、三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。因此，內政部與地方政府 才要求工業住宅變更成為一般住宅，必須回饋或捐地。

「個案的處理都應該要有通案的原則，每個縣市政府處理工業住宅，都要按中央指示依法辦理，因為這牽涉更廣大的都市計畫問題。」政治大學地政學系教授張金鶚直言，工業區變更做住宅使用，不是不行，但必須透過都市計畫做通盤檢討，否則都市計畫就變成空談。

張金鶚認為，都市計畫分區自有其意義，建商不能本末倒置，自己違法在先，再回頭逼迫政府處理地目變更，「工業區若要轉作住宅區，周邊環境適不適合？不能說 既成住宅的部分劃一塊做住宅區，其他都還是工業區，那也很怪。」曾擔任台北市副市長的張金鶚認為，工業住宅的問題就與違建一樣，該處罰就處罰，罰完再來討 論是否要變更，「既成建築的部分，該按照《都市計畫法》開罰，不罰且就地合法，這就說不通。」德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群也認 為，在中央未建立全面性原則的情況下，地方政府此時不宜用個案處理，「不應該依縣市政府說了算，否則未來訂定原則的時候，可能要花更多力氣去檢討或推 翻。」追究起來，這麼多既存的工業住宅，是誰的責任？一一年監察院就曾對工業住宅氾濫問題，對內政部提出糾正。

處罰效果不彰 建商觀望監委在報告中指出，內政部為解決都市計畫工業區土地閒置問題，大幅放寬工業區容許使用項目，反招致適法性及合理性的質疑，有違公平正義原則，讓工 業區的劃設有名無實，反而假借興建「一般商業設施」的名目申請建照，變相開發及違規使用工業住宅，當時統計銷售及使用中工業住宅案例至少有七三六件。

內政部在○二年通過《都市計畫法台灣省施行細則第十八條》，為工業住宅開了「小門」，放寬一般商業設施、零售業和事務所合法進駐工業區；財稅單位還跟進，認定工業區自用住宅地價稅、房屋稅、土增稅得比照一般住宅，加上過去十年房市飆漲，工業住宅遍地開花。

負責工業區住宅使用督導作業的內政部營建署中部辦公室統計，工業住宅林立的情況以新北市、台北市與桃園市最嚴重。

依據新北市政府城鄉局統計，新北市在一一年列管工業區建築案共一○八件，後續法令越修越嚴，數量未再增加，台北市也從兩年前開始嚴格取締。營建署也研擬修法、關閉小門，然而既存的工業住宅該如何解決，才是最棘手的問題。

為解決違規工業住宅問題，台北市政府一三年四月、十月兩度查處違規個案，對建商開罰，包括內湖五期重劃區、南港工業區等十處工業住宅，每案罰三十萬元，並限期改善。

六個月後，台北市政府再次派員勘查，僅一處改善，其餘九件逾期未改善，遭市府「加重累計」處罰，每案每層按違規事實處罰三十萬元，但被罰得最重的「忠泰恆美」與「遠雄藝朗」，也不過被罰四百二十萬元，與建商的龐大利益相比，根本九牛一毛，也難怪建商抱持觀望態度。

更大的問題在於，北市府罰建商而未將矛頭指向住戶的原因，是考量建商誘導消費者購屋、充當住宅使用。但建商宣稱既已交屋，違規裝修的裁罰對象應是住戶，而被建商推出來當擋箭牌的住戶，卻不願跟北市府合作，舉證建商違法。這個三角習題，變成建商、住戶聯手二打一。

學者籲通盤檢討都市計畫

執法的地方政府要如何翻轉局面，重占上風，張金鶚認為，通盤檢討都市計畫加上嚴格執法，才能杜絕由來已久的亂象。第一步就是依照《都市計畫法》開罰和開 拆，「該罰就罰、該回歸原狀就回歸原狀，儘管代價會很高，但違法、違規的人若沒有被懲罰，沒被追究責任，反而獲得好處，這才是最諷刺的事。」花敬群建議， 可先將案例做初步分類，「區別為有明顯惡意，以及法令容留模糊空間的兩類，至少目前新建成的工業區豪宅，是挑戰制度、挑釁公權力，顯有惡意者，優先處 理。」其次，「通盤檢討都市計畫，是內政部職權所在，不宜由地方政府就建案所在地做個案變更。」張金鶚補充，若確定將工業區變更為住宅區，必須追討獲益， 若建商不從，政府可用建商後案申照作為交換。

另一方面，住戶不是完全無辜，「住戶不會完全沒有責任，這好比買到瑕疵品甚至違法商品，貪了便宜，當然應該要承擔。」張金鶚說，變更為住宅用地後，地價提升，住戶若轉手亦能平白得利，不符公平原則，必須理出建商與住戶的責任歸屬，讓實際獲益者吐回不當利益。

主管都市計畫的營建署城鄉計畫科科長李守仁表示，若經過都市計畫評估，工業住宅所在地仍維持工業區使用，可輔導住戶依法使用，或依法要求住戶拆除、改建、停止使用，或恢復原狀。

李守仁解釋，過去的問題源自地方政府稽查人力不足，「既成的工業住宅，由地方政府輔導住戶依法使用。目前沒有新的工業住宅案件出現。」張金鶚與花敬群認 為，都市計畫的全面檢討，遠比討論個案處理來得急迫。「像目前除了工業住宅，還有商業區住宅、旅館用地住宅等存在，都是違法的，也一直被人詬病，這是整體 都市計畫錯亂，需要通盤檢討。」花敬群說。

政府至今仍未大動作取締、開罰工業住宅，難怪建商與消費者會抱持僥倖心理，期待有朝一日就地合法，房子價格翻漲。中央與地方主管機關應加快執法與處理速度，才能杜絕建商、住戶公然挑戰公權力、獲取暴利，違反公平正義的情況，才不會一再上演。

專家建議3步驟 處理既存工業住宅工業住宅按照都市計畫法79條裁罰檢討都市計畫是否須做分區變更

若確定變更：

．追建商價差獲益，若不從可扣後案建照．向住戶追回地目變更利益，若可證明建商曾說明建案為工業住宅，可另向建商求償

若維持工業區使用：

．輔導住戶依法使用

．拆除、改建、停止使用或恢復原狀資料來源：張金鶚、花敬群 整理：陳柏樺

政府4手段杜絕工業住宅

手段1

廣告、銷售

．從今年10月1日起，內政部強制仲介業者應記載事項包括建物是否位處工業區，或不得作為住宅使用的商業區．建築物預（銷）售廣告階段，若違反《消保法》 及《公平交易法》規定者，依法查處．地方政府自訂預繳保證金制度，建商於取得使用執照後3年內未有違規事項，始得退回保證金；違規則沒收

手段2

施工

建築物施工階段，就管道間留設的合理性加強查核，如違反規定（如《建築法》等）者，依相關規定辦理

手段3

使用

於領得使用執照後，蓄意二次施工，違規裝修等行為，依法處罰鍰或以違章建築物拆除處分

手段4

修法

修改《都市計畫法台灣省施行細則》，參考台北、桃園、台中、台南、高雄作法，刪除工業區容許設置一般商業設施規定（直轄市僅剩新北市保留此一規定）資料來源：內政部營建署中部辦公室

撰文•梁任瑋

重劃區裡蓋最多的竟不是住宅大樓，而是一幢幢各具特色的商務旅館，連知名文創品牌也搶進，這裡，就是距離逢甲夜市僅五分鐘車程的十二期重劃區，也是目前台中最夯的飯店新聚落。

沿著福星路往北走，過了福星北路與西安街口，就是台中市三年前才啟用的十二期重劃區，「很難想像不久前，這一帶還是荒煙蔓草，如今已出現十餘家新旅館，明 年底前還有十家要開幕。」星享道酒店董事長劉敏瑛隨手一指周邊的四塊停車場空地，說明逢甲商圈每年千萬人次的觀光大餅，旅館業者無人敢缺席。

激戰》文創品牌效應，房價拉抬至三千元近期最受關注的觀察指標，就是知名的花園農場薰衣草森林旗下的「緩慢文旅」新品牌，也將進駐十二期文華路與漢翔路口興建文創旅館，由於知名度高，預期帶動區域商旅房價提升至一晚三千元以上。

劉敏瑛是逢甲商圈最大商旅品牌老闆，七年前與在地建商久樘建設共同投資文華道會館，目前在商圈擁有兩個據點，房間數近二百間。二○○八年開幕的文華道，可說是帶動逢甲夜市商旅轉型的分水嶺。

這家隱身在文華路小巷內的商旅，沒有臨大馬路邊的優勢，憑藉獨特的藝術旅店風格，開幕初期靠中科人支撐五成客源，打破商務客不住夜市的魔咒。

新招》發小吃消費券，闢泡腳池、交誼廳劉敏瑛觀察，逢甲夜市是超級吸客機，飯店與其守株待兔，不如主動出擊，於是她請同事找出排隊名店，推出專案，住宿就送免費「小吃消費券」，意外刺激文華道住房率提升，也吸引近五十家店家配合。

「文華道房客用小吃券的比率很高，雖然我們生意本來就不錯，但站在推廣商圈的立場，這些房客都是潛在客源。」參與專案的牛B糖葫蘆老闆吳浚銘說。

據了解，文華道每年光支付給小吃攤的消費券金額就高達一二○萬元，這招也替文華道成功開拓國旅客源市場，分散營運風險。此外，文華道還有創新的服務設施，如泡腳池、交誼廳，吸引住客回流，顛覆傳統旅館業者的經營模式。

文華道在競爭激烈的逢甲商旅市場找到自己的藍海，開幕至今始終維持七成以上的住房率，穩健的表現讓劉敏瑛決定擴大投資，於一二年重金押注台中市政府在十二期重劃區招標的停車場BOT（民間興建營運後轉移）案，興建台中市第一棟公有立體停車場兼飯店商場的複合式大樓。

「同業不看好啊，一方面先前有兩位投標者棄標，二方面大家都等著看我們如何把停車場變旅館？」回想如今已開發為「星享道」商旅餐飲大樓的過程，她的口氣聽 得出艱辛，「星享道有三家餐廳，看似與夜市美食硬碰硬，其實是引導客人先來用餐，逛夜市反而成為餐後消化晚餐的休閒活動，意外增加許多聚餐團體目的型消 費。」由於需求龐大，十二期重劃區出現一個特殊現象，有投資客大手筆直接買地蓋商旅，十二期首棟純商旅飯店KUN Hotel，就是一例。

興達國際資產執行長張耀仁，原本在逢甲夜市開店做生意，經常遇到港澳星馬的背包客詢問哪裡可以投宿，於是與幾位股東興起投資念頭，租給曾任碧根建設、黎客與拓程商旅，在地的飯店管理經驗長達二十年的陳坤全經營KUN Hotel，鎖定一晚二千五百元的住宿市場，開幕一年半以來，始終維持九成住房率。

亮麗的住房率，與KUN的基地是一個大路沖有關，「這塊地當初許多建商連看都不看，但我與股東認為，旅館就是要醒目，路沖不管在哪個角度都顯眼，決定大膽買地。」張耀仁說。

果然一開幕時，拜特殊所在位置之賜，加上醒目招牌，吸引不少臨時找旅館的觀光客拉著行李箱上門，打開知名度，今年底KUN將興建二館，擴大規模。

突圍》把路沖變地標，招來過路客KUN的開發過程還有一段插曲，基地旁有一塊五十一坪的土地，三年前，興達國際資產一度出價三千萬元打算納入開發，但廖姓 地主沒有意願，興達國際只好自行開工興建飯店。沒想到等KUN 正式營運後，近日廖姓地主開價四千五百萬元，主動委託房仲找買家，換算下來每坪開價九十萬元，調漲高達五成，成為「逢甲商圈最貴菜園」。

陳坤全說，逢甲旅館市場一直不難經營，在舊逢甲商圈的幾家旅館，過去從來不用拉業務，因為光是過路客就接不完，但現在有大量日租套房業者分食市場，加上十 二期重劃後，又開了不少新商旅，進入百家爭鳴時代，預計明年底將達到高峰，「至少有二十幾家新飯店搶市。」他坦言，以這種平均一個月新開一間的速度，未來 得各憑本事經營。

事實上，大逢甲商圈周邊也有台中老飯店跨區卡位，例如新開幕的「逢甲商旅」，就是由台中老牌飯店帝寶飯店出手，承租中古商辦大樓再進行拉皮改裝，由於裝潢設備提升，跳脫過往老牌飯店面臨的惡性殺價競爭，操盤表現不錯，吸引同業紛紛跟著加入戰局。

「觀光業一定要有旅館才會延長生命週期，消費者去的次數自然就多了。」劉敏瑛認為，會住逢甲夜市的客人特別會精打細算，如何創造超值感、營造出差異化，才是在十二期新逢甲飯店市場勝出的關鍵。

光這兩年 就冒出九家新商旅

商旅名稱 特色 房間數

逢甲商旅 台中帝寶飯店跨區投資 114 星享道（圖） 逢甲商圈最大連鎖商旅品牌 86 7 hotel 昭盛旅店集團與台中第七信用合作社二代投資 80 葉綠宿旅館 距離逢甲夜市近 65 默砌旅店 鉌豐建設售後租回建案 54 KUN Hotel 12期第一家首棟純商旅 53 璞樹文旅 文創設計旅店 41 時光對白旅棧 12期最迷你旅店 22

LUMI

Design Hotel 台中鼎繹建設投資，強調LED外觀 未定

整理：梁任瑋

一晚一千元吸背包客 日租套房正夯逢甲夜市的觀光大餅，不僅旅館業搶食，更促成「日租套房」商機大爆發。30歲的上班族吳子怡（化名），四年前嗅到這股錢味，找來朋友一起投資，陸續買下八間小套房，當起日租套房包租婆。

這類日租套房租金報酬率多誘人？以一間含衛浴的七坪套房，租給學生的月收入約6000元，若改租給遊客，每天房宿收入1000元，以保守的六成住房率來計 算，一個月收入可達1.8萬元，足足多了二倍，八間套房一年下來，租金收益達170萬元以上，而且，逢甲商圈全年都「很旺」，吳子怡說，「平日約有六成住 房率，假日一定滿。」當初，吳子怡和友人從各拿出七萬元開始，每間套房依房齡不同，另需投入20萬元到40萬元不等的改裝、設備費用，就這麼開始經營日租 套房。

靠著港澳星馬的遊客支撐了套房出租率，吳子怡承認「獲利很快」，且因貸足額，自備款不用太多，貸款利息又低，差不多兩年就能回收成本。不僅如此，四年前總 價約50萬元就買到的套房，如今悄悄漲到80萬到100萬元，吳子怡可說是既賺房租又賺資產增值，也難怪，儘管日租套房的合法性有待商榷，在逢甲商圈卻越 來越夯哪。 （許秀惠）

日本實施負利率，專家認為兌美元的「一二五防線」遲早會破關，建議有觀光需求者分批買進，投資日股可趁拉回時分批布局。

日圓匯率，二○一六年極可能再次跌破「一美元兌一百二十五日圓」大關！

在今年開春第一個月最後一個交易日，日本央行破天荒宣布實施負利率政策，日圓應聲大貶二％。

歐洲央行總裁德拉吉自從二○一四年六月首次實施負利率政策以來，一年半內連降三階，來到負○．三％，帶動歐元一路狂貶，貶幅一度高達二二％。日圓，極可能走上同樣的路。

日本央行總裁黑田東彥雖未直接實施貨幣寬鬆，卻毫無預警的採用負利率政策，「他是在向市場宣告：『我還有工具可以用』！」摩根日本基金產品經理張台雲說。

瀚亞投信資深經理林元平指出，這次黑田祭出負利率，目的是要把金融機構留存在央行，總額約三十四兆三千億日圓（約合新台幣九兆五千億元）的超額準備金逼回市場，藉以刺激股市，達到預定的二％通膨目標。

一位礙於金管會規定，無法具名分析匯率走勢的外商投銀總經理認為，以黑田一宣布負○．一％，日圓就跌二％來看，只要負利率幅度達到與歐洲相同水準，一二五防線遲早破關。目前會在一百二十日圓左右浮動一段時間，但中長期必趨貶，建議有觀光需求的投資人可分三到四批陸續買進。

日股受惠將上修逾一○％

在投資布局上，麥格理證券出具的報告則是調降對日本十年期國債的報酬預期，看好具有通膨題材，例如不動產、建商等概念股，但對於金融、保險等受到負利率衝擊等類股則趨於保守。

「日股絕對是直接受惠的

首選，」張台雲分析，從去年十二月一日至宣布負利率當天，日經指數一度已跌一七％、破十年線，這次注射了負利率這管強心針，東証指數隨即上漲三．一％。張台雲認為，低檔上來修正至少會有一○％。還未進場的投資人此刻正是好時機，先前受傷的投資人也可考慮加碼攤平。

摩根投信建議，投資人可逐步加碼日本股市，並以美元對沖級別為主，避開日圓下跌的風險，趁拉回時分批進場，達五％到一○％彈幅後即可獲利了結，再找機會進場。

南部震災衝擊全台房市，民眾買房觀念跟著變，投資需求銳減、新成屋比中古屋受青睞，住宅安全成為首要考量。

小年夜的高雄美濃地震重創南台灣，震碎了上百個家庭的天倫美夢，對台灣房市也帶來衝擊。

去年以來，房地產交易冷清，今年初受到房地合一稅上路與總統大選等利空消息衝擊，房市價量雙跌。根據內政部與各縣市地政局統計，今年一月七大都會區平均房價月跌幅將近五％、交易量則萎縮七％；其中，台北市價格跌最深，月跌幅逾一成，而中南部則普遍交易量縮減，以高雄量縮逾一成最劇。

二月初的大地震，對台灣房市價量發展猶如雪上加霜。天時地利不動產總經理張欣民表示，近兩年房地產景氣低迷，強震直接衝擊民眾購屋信心，未來購屋族買房腳步將更為遲緩，預估近期看屋人潮將減少兩成，觀望期至少拉長半個月至一個月，受挫較深的南部，猶豫時間將比北部更長。

北市土壤液化區

信義、大安入列，十六處警戒行政院日前宣布，將在一個月內公布全台土壤液化潛勢區。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉認為，資訊揭露後，各地的房價區域表現將有更明顯的落差。

根據北市府工務局二〇〇二年委託國家地震工程研究中心、中華地理資訊學會調查資料，台北市共有十六處土壤中高度液化區，中山、信義、大安、北投、上林區內，都有高度液化的風險。受災慘重的台南市，據國家災害防救科技中心統計，現有一百二十三件危樓，包含安南區、北區、中西區等二十三區被列入土壤液化潛勢區。

政大地政系教授張金鶚認為，自二〇〇九年，全台房地產價格飆漲，民眾買房重視房價升值效應，但地震之後，對居家安全將更為重視。他預估土壤液化潛勢區、危樓地區的降價幅度，將比其他區域顯著，議價空間至少多出一成到兩成。

房市四大質變

民眾更重安全、高品質房屋變搶手房地產業者普遍認為，未來兩年，台灣房價向下盤整已是趨勢。這場地震，對房市最大的影響將是購屋者的質變。

把時間拉回到一九九九年，當時九二一大地震重創台灣，震央所在的中部地區，房市景氣直墜谷底。根據學者彭建文、張金鶚<九二一地震對房地產市場的衝擊分析>的研究指出，震後房市量縮，直到三個月後，買氣才回復震前四成到六成。

更重要的是，市場產生四大質變：第一是投資需求銳減；第二，不敢、不想買房的民眾暴增，大舉轉向租市；第三，民眾更重視住宅安全，高價、高品質的住宅更搶手；第四，新成屋比中古屋受青睞。

對於近來民眾擔憂的土壤液化，房地產業者齊聲表示：「王程技術可以克服」，認為維冠大樓倒塌主因建商施工品質出問題，未來，購屋族選房標準，將從以往只重視價格，趨向慎選建商品牌。

華固建設總經理洪嘉昇分

析，營建業者在蓋屋前，須做好地質鑽探與結構計算，才能依照當地環境，規畫最佳的建築工法與搭配建材。將基樁打深王岩盤，或灌漿改良地盤等工法，都可加強建物的耐震功能。

重大災害之後，民眾對於人身安全會更加重視。九二一地震後，建築結構法規逐年趨嚴調整，例如耐震標準從五級提高至七級，二〇〇二年三三一地震之後，規定更趨嚴格。洪嘉昇建議，民眾購屋以新成屋，或十年左右的中古屋為優先選擇，並避開一案建商，或子公司眾多的業者，避免發生問題時，責任歸屬難以釐清。

海悅國際總經理王俊傑表示，目前大台北地區都市更新速度緩慢，但老舊住宅至少七成以上，例如萬華、中山區等地，住宅品質堪憂，預估受台南地震影響，將提升民眾都更意願與執行速度，「今年將是都更啟動的契機。」地震之後，人心惶惶，台灣建築安全履歷協會理事長、結構技師戴雲發建議，已經擁房的民眾，可以先從自家住宅外觀、內部檢查起，倘若發現主要結構，例如二十公分以上的剪力牆出現斜四十五度或交叉裂縫，應盡快找專業結構技師檢驗。若是窗角、陽台牆等非主要結構的細微裂縫，因不直接影響居家安全，自行修復即可(詳見表)。

過去長達十年的房市榮景，在一次強震之後，再次受創，但也帶來契機。以往，買房重視地段、講求增值；未來，房屋安全品質觀念的提升，可促使整體房地產和都市規畫朝良性發展。

撰文者王柔雅

蛋黃區熱烈完銷，指標建商自砍兩成迎來下半年降價潮，本篇教你看建商財報與餘屋量指標，找到最佳殺價買屋法。

今年第二季以來，新建案「降價」大拍賣，並迅速完銷的訊息不斷傳出，這波完銷熱潮，從地段或參與建商，都是業界一線要角。這背後代表什麼訊息？

「今年下半年房價會落底，」指標建商華固建設總經理洪嘉昇說。全台最大代銷公司海悅國際總經理王俊傑、永慶房產總經理葉凌棋亦齊聲表態：未來一年，將是建商出清餘屋的倒貨季。

本刊解剖建商首季財報發現，在建與待售房地存貨量前十大的上市櫃建商，推案量總成本近二千九百三十億元，這意味，未來兩到三年，建商確實背負沉重的餘屋賣壓。

洪嘉昇表示，最近這波降價個案，與近年房價最高點二○一四年中相比，平均降幅約一五％到二○％，這幅度也差不多是建商的「合理利潤」，「房價已經到了開發商的成本點，賣方已經降到沒有（利潤）空間了。」翻開財報，存貨量前十大建商今年第一季淨利率，只有兩家高於一五％，日勝生、華固建設，甚至出現利損。

洪嘉昇認為，由於市場買氣疲弱、餘屋量大，今年下半年到明年，多數建商會選擇不開新案，集中火力去化新成屋，「今年下半年將是價格的底部。」

蛋黃區》建商「真降價」

120萬買大安，中正打八折二○一五年全台房地產交易量僅約二十九萬四千筆，創下近十四年新低紀錄。建商降價求售從去年就開始，但降價求售的地段，主要以新北市外圍郊區、重劃區為主。

今年第二季這波降價建案，地段不僅擴展到蛋黃區，不乏品牌建商的新案也通通上榜，他們一出手，就是低於當地行情一成到兩成的價格。老字號建商忠泰建設在北市大安區的新案「忠泰鳳磐」，平均成交價約一百二十萬元，較區域行情便宜約一○％到一五％，開案兩個月內完銷。

此外，坐落在中正區的「太平洋之森」，更開出每坪七字頭的破盤價搶客，但據當地業者指出，最低成交價甚至出現六字頭。與當地新案每坪開價約九十萬元的行情相比，至少下殺兩成以上，一個半月內迅速完銷。

「原本預備做長期抗爭的，本來以為要賣半年，沒想到一開始丟出去，（消費者）就搶了，」太平洋建設總經理章啟明坦言感到意外。他說，「這價格大概是一四年房價最高端的八折，也差不多是建商的底價了。」翻開近期十大熱銷個案表，其中有七個是因為降價推出而熱銷。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，今年三月以來，全台市區出現零星成交價較平實或降價的建案，光是北台灣一千多個建案中，至少就有三成，是實際成交價低於市場行情的「真降價」個案。「有感降價」個案，平均銷售期不到兩個月，每週成交組數至少兩到二十組；反觀未降價的案子，銷售期至少半年起跳，每週成交組數從掛零到最多三組，差距約五倍，銷售難度相對較高。

其實，敏感的消費者早已率先搶進，自二○一五年三月起，台灣六都的房屋成交量，首度出現反彈回升。（見六十五頁上表）

蛋白區》預售屋破盤價

土城中古屋半年跟跌一成

預售屋向來是房價領頭羊，如今，指標廠商的預售案帶頭降價，連帶壓縮周邊新成屋、中古屋報價。例如土城區新案「大同莊園」，開出每坪最低四十萬元的破盤價，據當地仲介指出，比附近新案低了將近三成，直接向當地中古屋房價看齊。

「大同莊園降價對我們來說，真的是震撼彈！」中信房屋土城學府加盟店店長王錦鈴指出，一確定該案降價幅度達二○％，立刻跟求售屋主溝通降價，經過約半年評估市場行情與買氣後，多數屋主願意與市況妥協，目前當地中古屋全面調降約一成。

向來穩固的中正區房市，也因「太平洋之森」變得交易遲緩，中古屋降價一成至兩成。

而在這個時間點，消費者該如何進場搶便宜？

一、住商不動產企研室主任徐佳馨建議，準購屋族可依自身購屋需求鎖定買房區域，再留意附近餘屋量大的區域（見右上表），價格會比較好談。

二、注意建商的財報數字。「存貨」正是建商的庫存壓力，存貨比重高、財務不健全的廠商，殺價意願會更高（見右下表）。「待售房地」，可看出建商在哪些地方有已經完工的餘屋，「在建房地」則可看出，正在興建的建案，完工後將轉為待售房地。可從這些案子找符合需求的建案，乘勢砍價。

太平洋建設協理徐福龍分析，過去長達十多年的房地產多頭，建商習慣開高價慢慢賣、甚至還會挑買方；但現在景氣低迷，買賣雙方地位翻轉。對建商而言，「順銷才有資金，錢進來，才能進行下一個案子。」否則案子滯銷，代銷費、銀行利息、工程款等間接成本，每年支出成本占總銷金額成本約五％，銷售期拉越長，徒增財務危機。

依照目前市況看來，今年下半年，降價風潮方興未艾。王俊傑表示，建商將房價的「想像空間」讓利給消費者，但買房畢竟是人生大事，建議仍要以自身需求出發，依建案品牌、地段與產品規畫評估；才有機會在近三年難得一見的降價熱潮中，找到符合條件的好宅。

撰文者王柔雅

賣房，也賣好環境，富立建設董事長陳聰徒親自設計、監工，以近乎挑剔的理念打下口碑、以客帶客，在小市場滾出大生意。

他是一家建設公司的董事長，另一個身分：工地主任。

富立建設董事長陳聰徒總是習慣一身簡樸便裝、戴著工地帽，默默的在工地巡視。為了讓施工品質不要有差錯，三十年來堅持每天親巡工地，只要一有時間，就往工地跑，只要看到有疑慮的部分，就當場請員工修正。作風低調，以至於一些新進員工不認識他，常被誤認為「工地主任」。

有必要做到事必躬親？這正是陳聰徒立足台南豪宅市場最重要的精神。

富立在台南只要有新案推出，總會有貴客上門，其中最具知名度的，就是加入皇家球隊重新再起的旅美投手王建民。近年來，王建民三次在台南買房，都選中了富立建設。陳聰徒說，經友人介紹，與王建民結識，王首次來看屋，對隱私規畫、綠意環繞的庭園都相當滿意，當場就決定下訂。

近年來全台房地產吹冷風，業者苦撐經營，市場小眾的大台南房市，沒有北中高三大都會區的大型公共建設與外來人口撐盤，房價更易受景氣震盪，向來易跌難漲。要經營客群更小眾的金字塔頂端豪宅客，難度就更高了。資本額只有七億元的富立建設，近五年卻維持穩定獲利，二〇一五年年營收甚至翻近兩倍。

「富立是台南數一數二的豪宅建商。」台南市直轄市不動產仲介公會理事長黃明成指出，富立建設與府都建設，堪稱台南兩大指標豪宅建商。

堅持—》自始至終的龜毛 從設計圖盯到浴室掛鉤

台南市建築經營協會榮譽理事長吳玉山分析，在台南，五十坪到六十坪的三房大樓產品，只要總價超過一千萬元，銷售難度就會增加，建商想要掌握豪宅客，從產品品質、地段選擇到環境，都必須有獨到策略。

富立建設立足台南豪宅霸業的一大特色，就是掌握規畫設計，不斷「找自己麻煩」。

「房子規畫設計好不好，決定客人買你的房子是先嫌，還是先誇獎。」從室內設計師起家的陳聰徒，舉凡畫設計圖、室內動線規畫，甚至到家具選用、每扇窗開窗對流效果，都親自參與。他認為，住宅規畫設計得宜，才能找到會欣賞的客人埋單。為了培養像王建民這種懂得欣賞、一試成主顧的客人，沒有別的方法：就是一路「龜毛」到底。

例如去年完工交屋的指標大案，原本規畫五棟大樓，陳聰徒決定硬生生拉掉兩棟大樓，改為三棟高樓層建築，以提高每戶採光照射：這下又給自己找麻煩了，樓面拉高，制震難度、建築成本都會雙雙提高，光是制震器就用了近五百顆，總造價約一億元。富立建設工務部建築師許耀謙表示，制震器須裝置於三分之二的樓層中，該案拉高約十層樓，制震成本至少多出一倍。

陳聰徒做事極為謹慎，任何小細節都不放過，曾發生工班已把整面牆瓷磚貼完，但他認為瓷磚在牆上的光影色澤，與在當初平面設計時有落差，一聲令下，全部拆光重做。光是重做一面瓷磚牆，就得多花十萬元。

台易建設董事長陳煌億說，一般泥作牆面有瑕疵，多數建商會先以填補搶救，但富立建設通常直接拆掉重做，對建商來說，成本、時間都至少多花一倍。「他都會說，看你是要把問題留在現在，還是以後。」富立建設前建築設計部主任建築師陳智豪分析，陳聰徒對品牌形象極為重視，傾向從根本解決問題，「別人都是工班監工，我們家是老闆親自監工，從畫圖、監工到室內設計，他都親自參與！」

很多事董事長不見得要參與到底的，陳聰徒反而更謹慎，即使是住戶看不到的細節也很講究。例如建案天花板加裝隔音棉、地板增設隔音墊，甚至是浴室的水龍頭、掛鉤配件，都由他親自挑選。

也因為陳聰徒的挑剔在業界、甚至購房族的心中早已口碑傳頌，例如王建民最新買進的建案，即在還未正式推出前的三個月內，就賣了八成，「一張海報都沒印，房子就賣光了。」陳聰徒語帶自信的說。

堅持二》從點到面的規畫 顧環境品質，鄰居圍籬也修

陳聰徒的「跨區管理」，也是一大特色。旗下位於台南市北區的建案，附近土地坐落著鐵皮屋、環境紊亂，陳聰徒與所有權人幾經交涉，最後把土地買下來，重新建造與該案同一風格的三戶透天厝，總共斥資一億二干墓兀，最後花了一年才把房子賣掉，只賺了兩千萬元。

「我們常常花錢花到別人家去。」陳聰徒說，一處台南市東區的大樓建案正對面，原本圍著鐵絲網，他認為有礙觀瞻，主動向對方協商，自掏腰包重建綠樹圍籬，從裡到外改善視覺效果，讓該社區的房價從七年前到現在不跌反漲，漲幅約一倍。

陳聰徒認為，一棟房子要能吸引住戶，最重要是居住的舒適度，從內部建築品質，到外在生活氛圍都不可或缺，因此他堅持從建案的「單點」，到建案周邊的整個「面」都要要求。「房子蓋好沒有用，要有人買，買了還要住得喜歡，再幫你介紹客人。」

這一次少賺，下一次客人還會再找上你，你還是多賺，這正是陳聰徒生意不斷滾大最重要的心法。

撰文者王柔雅