南部震災衝擊全台房市，民眾買房觀念跟著變，投資需求銳減、新成屋比中古屋受青睞，住宅安全成為首要考量。 小年夜的高雄美濃地震重創南台灣，震碎了上百個家庭的天倫美夢，對台灣房市也帶來衝擊。 去年以來，房地產交易冷清，今年初受到房地合一稅上路與總統大選等利空消息衝擊，房市價量雙跌。根據內政部與各縣市地政局統計，今年一月七大都會區平均房價月跌幅將近五％、交易量則萎縮七％；其中，台北市價格跌最深，月跌幅逾一成，而中南部則普遍交易量縮減，以高雄量縮逾一成最劇。 二月初的大地震，對台灣房市價量發展猶如雪上加霜。天時地利不動產總經理張欣民表示，近兩年房地產景氣低迷，強震直接衝擊民眾購屋信心，未來購屋族買房腳步將更為遲緩，預估近期看屋人潮將減少兩成，觀望期至少拉長半個月至一個月，受挫較深的南部，猶豫時間將比北部更長。 北市土壤液化區 信義、大安入列，十六處警戒行政院日前宣布，將在一個月內公布全台土壤液化潛勢區。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉認為，資訊揭露後，各地的房價區域表現將有更明顯的落差。 根據北市府工務局二〇〇二年委託國家地震工程研究中心、中華地理資訊學會調查資料，台北市共有十六處土壤中高度液化區，中山、信義、大安、北投、上林區內，都有高度液化的風險。受災慘重的台南市，據國家災害防救科技中心統計，現有一百二十三件危樓，包含安南區、北區、中西區等二十三區被列入土壤液化潛勢區。 政大地政系教授張金鶚認為，自二〇〇九年，全台房地產價格飆漲，民眾買房重視房價升值效應，但地震之後，對居家安全將更為重視。他預估土壤液化潛勢區、危樓地區的降價幅度，將比其他區域顯著，議價空間至少多出一成到兩成。 房市四大質變 民眾更重安全、高品質房屋變搶手房地產業者普遍認為，未來兩年，台灣房價向下盤整已是趨勢。這場地震，對房市最大的影響將是購屋者的質變。 把時間拉回到一九九九年，當時九二一大地震重創台灣，震央所在的中部地區，房市景氣直墜谷底。根據學者彭建文、張金鶚<九二一地震對房地產市場的衝擊分析>的研究指出，震後房市量縮，直到三個月後，買氣才回復震前四成到六成。 更重要的是，市場產生四大質變：第一是投資需求銳減；第二，不敢、不想買房的民眾暴增，大舉轉向租市；第三，民眾更重視住宅安全，高價、高品質的住宅更搶手；第四，新成屋比中古屋受青睞。 對於近來民眾擔憂的土壤液化，房地產業者齊聲表示：「王程技術可以克服」，認為維冠大樓倒塌主因建商施工品質出問題，未來，購屋族選房標準，將從以往只重視價格，趨向慎選建商品牌。 華固建設總經理洪嘉昇分 析，營建業者在蓋屋前，須做好地質鑽探與結構計算，才能依照當地環境，規畫最佳的建築工法與搭配建材。將基樁打深王岩盤，或灌漿改良地盤等工法，都可加強建物的耐震功能。 重大災害之後，民眾對於人身安全會更加重視。九二一地震後，建築結構法規逐年趨嚴調整，例如耐震標準從五級提高至七級，二〇〇二年三三一地震之後，規定更趨嚴格。洪嘉昇建議，民眾購屋以新成屋，或十年左右的中古屋為優先選擇，並避開一案建商，或子公司眾多的業者，避免發生問題時，責任歸屬難以釐清。 海悅國際總經理王俊傑表示，目前大台北地區都市更新速度緩慢，但老舊住宅至少七成以上，例如萬華、中山區等地，住宅品質堪憂，預估受台南地震影響，將提升民眾都更意願與執行速度，「今年將是都更啟動的契機。」地震之後，人心惶惶，台灣建築安全履歷協會理事長、結構技師戴雲發建議，已經擁房的民眾，可以先從自家住宅外觀、內部檢查起，倘若發現主要結構，例如二十公分以上的剪力牆出現斜四十五度或交叉裂縫，應盡快找專業結構技師檢驗。若是窗角、陽台牆等非主要結構的細微裂縫，因不直接影響居家安全，自行修復即可(詳見表)。 過去長達十年的房市榮景，在一次強震之後，再次受創，但也帶來契機。以往，買房重視地段、講求增值；未來，房屋安全品質觀念的提升，可促使整體房地產和都市規畫朝良性發展。 撰文者王柔雅 | ||||