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土壤液化震撼 選地段不如挑建商 你家安全嗎?房屋體檢指南公開

2016-02-22  TCW

南部震災衝擊全台房市,民眾買房觀念跟著變,投資需求銳減、新成屋比中古屋受青睞,住宅安全成為首要考量。

小年夜的高雄美濃地震重創南台灣,震碎了上百個家庭的天倫美夢,對台灣房市也帶來衝擊。

去年以來,房地產交易冷清,今年初受到房地合一稅上路與總統大選等利空消息衝擊,房市價量雙跌。根據內政部與各縣市地政局統計,今年一月七大都會區平均房價月跌幅將近五%、交易量則萎縮七%;其中,台北市價格跌最深,月跌幅逾一成,而中南部則普遍交易量縮減,以高雄量縮逾一成最劇。

二月初的大地震,對台灣房市價量發展猶如雪上加霜。天時地利不動產總經理張欣民表示,近兩年房地產景氣低迷,強震直接衝擊民眾購屋信心,未來購屋族買房腳步將更為遲緩,預估近期看屋人潮將減少兩成,觀望期至少拉長半個月至一個月,受挫較深的南部,猶豫時間將比北部更長。

北市土壤液化區

信義、大安入列,十六處警戒行政院日前宣布,將在一個月內公布全台土壤液化潛勢區。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉認為,資訊揭露後,各地的房價區域表現將有更明顯的落差。

根據北市府工務局二〇〇二年委託國家地震工程研究中心、中華地理資訊學會調查資料,台北市共有十六處土壤中高度液化區,中山、信義、大安、北投、上林區內,都有高度液化的風險。受災慘重的台南市,據國家災害防救科技中心統計,現有一百二十三件危樓,包含安南區、北區、中西區等二十三區被列入土壤液化潛勢區。

政大地政系教授張金鶚認為,自二〇〇九年,全台房地產價格飆漲,民眾買房重視房價升值效應,但地震之後,對居家安全將更為重視。他預估土壤液化潛勢區、危樓地區的降價幅度,將比其他區域顯著,議價空間至少多出一成到兩成。

房市四大質變

民眾更重安全、高品質房屋變搶手房地產業者普遍認為,未來兩年,台灣房價向下盤整已是趨勢。這場地震,對房市最大的影響將是購屋者的質變。

把時間拉回到一九九九年,當時九二一大地震重創台灣,震央所在的中部地區,房市景氣直墜谷底。根據學者彭建文、張金鶚<九二一地震對房地產市場的衝擊分析>的研究指出,震後房市量縮,直到三個月後,買氣才回復震前四成到六成。

更重要的是,市場產生四大質變:第一是投資需求銳減;第二,不敢、不想買房的民眾暴增,大舉轉向租市;第三,民眾更重視住宅安全,高價、高品質的住宅更搶手;第四,新成屋比中古屋受青睞。

對於近來民眾擔憂的土壤液化,房地產業者齊聲表示:「王程技術可以克服」,認為維冠大樓倒塌主因建商施工品質出問題,未來,購屋族選房標準,將從以往只重視價格,趨向慎選建商品牌。

華固建設總經理洪嘉昇分

析,營建業者在蓋屋前,須做好地質鑽探與結構計算,才能依照當地環境,規畫最佳的建築工法與搭配建材。將基樁打深王岩盤,或灌漿改良地盤等工法,都可加強建物的耐震功能。

重大災害之後,民眾對於人身安全會更加重視。九二一地震後,建築結構法規逐年趨嚴調整,例如耐震標準從五級提高至七級,二〇〇二年三三一地震之後,規定更趨嚴格。洪嘉昇建議,民眾購屋以新成屋,或十年左右的中古屋為優先選擇,並避開一案建商,或子公司眾多的業者,避免發生問題時,責任歸屬難以釐清。

海悅國際總經理王俊傑表示,目前大台北地區都市更新速度緩慢,但老舊住宅至少七成以上,例如萬華、中山區等地,住宅品質堪憂,預估受台南地震影響,將提升民眾都更意願與執行速度,「今年將是都更啟動的契機。」地震之後,人心惶惶,台灣建築安全履歷協會理事長、結構技師戴雲發建議,已經擁房的民眾,可以先從自家住宅外觀、內部檢查起,倘若發現主要結構,例如二十公分以上的剪力牆出現斜四十五度或交叉裂縫,應盡快找專業結構技師檢驗。若是窗角、陽台牆等非主要結構的細微裂縫,因不直接影響居家安全,自行修復即可(詳見表)。

過去長達十年的房市榮景,在一次強震之後,再次受創,但也帶來契機。以往,買房重視地段、講求增值;未來,房屋安全品質觀念的提升,可促使整體房地產和都市規畫朝良性發展。

撰文者王柔雅

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