山頂官地流標 最高估值485億 嘉華溫偉明：政府底價無考慮空置稅影響
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GS(14)@2018-10-17 11:06:20https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2964&issue=20181017
【明報專訊】樓市氣氛轉淡，本財政年度重量級地王、山頂文輝道豪宅地亦流標收場。地政總署表示，因發展商入標價錢未達到政府就該地皮所定底價，不接納上周五截標時所接獲的5份標書。港府強調是按既定機制，在市場公開出售賣地計劃內的土地，如沒有任何標價達到政府所評估的底價，政府不會出售相關土地。有入標發展商表示，開徵空置稅對發展商成本構成壓力，影響出價。
明報記者 甘潔瑩、林尚民
政府表示，港府政策目標是為市場提供穩定和持續土地供應，以回應社會對各種土地的需求，此目標不會因為個別土地的招標結果而受影響，並會在適當時候考慮再推出文輝道地皮。另根據現行土地招標機制的新安排，在完成所有中標交易手續後、即公布賣地結果後約4周，政府會以不記名方式進一步公布其餘所有標書的投標金額，惟由於文輝道地皮流標，因而不會公布標價。
港府強調會持續供應土地
上述文輝道地皮入標的發展商全屬港資，包括獨資入標的長實（1113）、嘉華（0173）、新地（0016）、恒地（0012）；另九倉（0004）伙拍新世界（0017）、南豐、華懋、中海外（0688）、信置（0083）合組財團入標。地皮前身為政府高級公務員宿舍，涉及6幢樓，樓高逾10層，可享南區海景。地皮面積約18.9萬方呎，發展地積比率約2.1倍，最高可建40.4萬方呎。
綜合業界估計，文輝道地皮估值約243億至485億元，預計每方呎樓面地價約6萬至12萬元。值得一提的是，按今年初財政司長陳茂波發表的《財政預算案》，2018至2019財政年度在土地方面的收益料逾千億元，相關收入包括官地招標、補地價等，文輝道官地流標，意味庫房本年度很有機會少收數百億元。
本財年庫房料少收數百億元
可留意的是，大部分入標發展商過去兩年均有在市場上吸納百億地王，如長實今年8月以逾300億元投得港鐵黃竹坑站3期項目、新地今年5月亦豪擲251億元投得東九龍啟德第1F區1號住宅地，破盡全港官地紀錄；至於恒地，去年中以每方呎樓面地價高逾5萬元、232.8億元總作價投得中環美利道停車場的商業用地。
發展商平衡風險 影響出價
由於文輝道地皮屬巨額投資，業界相信發展商出價亦會較審慎。嘉華營業及市場策劃總經理（香港地產） 溫偉明認為，今次流標反映政府、發展商之間對空置稅影響的落差，因項目屬「超級豪宅」地皮，這類物業通常都以現樓形式「慢慢賣」，以文輝道地皮可建約40萬方呎樓面、每伙約3000方呎計，地皮可建成約百間售價過億元單位。若要在1年內完成銷售，對價錢的影響有多大暫時未能估算到，若沿用現時以5至10年作銷售目標，支付空置稅對發展商構成一定成本壓力，故發展商出價亦要平衡風險，出價會受影響。
溫認為，若政府落實空置稅，應考慮是否應該同時適用於豪宅物業，因空置稅的目的，是要為大眾化市場帶來單位供應， 而非豪宅市場。
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GS(14)@2018-10-17 11:06:32https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5600&issue=20181017
【明報專訊】山頂文輝道豪宅地皮「爆冷」流標，地產業界認為與近期樓市氣氛轉勢、港股大跌，以至中美貿易戰升溫有關，但就不認為地產業界看淡後市。身兼地產建設商會執委會主席的會德豐（0020）副主席梁志堅表示，無論政治、經濟因素，都影響到文輝道地皮流標。
梁志堅否認地產商看淡後市
梁志堅指出，政府通常會找估價師為地皮估價，但一般都是在公布招標前，但發展商通常會在截標前最後一刻才入標，亦會計算最新市况定出標價。過去數星期市場波動，股市大跌數千點、中美貿易戰持續，加上政府對空置稅未有明確表示，故影響發展商出價或與政府估價出現差距。不過，梁志堅強調：「現時文輝道收5份標書，即係都有5家發展商（或財團）看好後市，如果看淡就連標書都唔入。」
新地（0016）副董事總經理雷霆回應稱，不會評論其他發展商出價，但集團落標已經過認真計算，出價合理，未來港島豪宅地皮供應有限，集團對後市保持樂觀。
萊坊﹕不排除政府底價過高
另一方面，萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文對流標感意外，因為發展商投地時會「各自計數」，考慮不同因素如空置稅、持貨成本、加息等因素等來出價，相信今次入標的發展商絕非「玩玩吓」，不會特意以低價入標。但他認為，大部分發展商對香港樓市及後市仍有信心，相信今次只屬個別例子。
他又表示，由於山頂已有一段時間沒有地皮出售，不排除政府在制定「底價」時期望過高，假如真的因為此原因而流標，未來政府重推地皮或未來賣地時宜多考慮各項因素釐定底價。
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GS(14)@2018-10-17 11:06:43https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5694&issue=20181017
【明報專訊】特區政府每次推出住宅地皮，並非每次都「順風順水」；翻查資料，連同今次推出的文輝道豪宅地皮招標鎩羽而歸，港府近年有4次推地因標價低於底價而取消有關賣地；其餘3次流標，分別為元朗凹頭地皮、青衣細山路地皮、大埔白石角地皮，惟地政總署隨後「重新上路」，均能成功售出地皮。
路勁9.9億平執凹頭流標地
對上一幅流標的住宅官地為元朗凹頭地皮，於2016年1月推出招標，地皮位於新地（0016）發展的錦田爾巒附近，亦接近西鐵的架空天橋，項目可建樓面面積達36.8萬方呎，具一定規模，惟當時市况欠佳，加上地皮本身的條款限制，故流標收場。港府於同年8月再度招標，終由路勁基建（1098）以9.9億元投得，樓面呎價2690元，當時為區內兩年地價新低紀錄。
另一幅流標住宅地為青衣細山路地皮，政府於2015年10月推出招標，當時接獲9份標書，亦因標價未達政府底價而流標收場；該地皮於翌年5月再度推售，最終由承建商出身的佳明集團（1271）以9.39億元投得，以可建樓面47.4萬方計，每方呎樓面地價僅1981元，屬市場原先預期下限價。
海日灣所處地皮亦曾流標
至於大埔白石角科進路臨海住宅地皮，則於2014年3月推售，可建樓面約71.58萬方呎，共接獲7份標書，因為標價未達到政府就該土地所定底價，終流標收場；同年11月再推售，由億京逾25.4億元奪地，每方呎樓面地價3552元，而項目現命名為海日灣，部署於短期內推售。
太古城九七貨1630萬沽 重返去年底價
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GS(14)@2018-10-20 22:01:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8883&issue=20181020
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【明報專訊】樓市交投淡靜，藍籌屋苑做價亦未有突破，鰂魚涌太古城3房則王成交價重返去年底水平。美聯高級分區營業經理吳肇基表示，太古城恆星閣中層H室，實用748方呎，屬3房套間隔，上月放盤叫價1800萬元，新近減價170萬元或9.4%、以1630萬元易手，實呎21,791元，與去年11月同類單位做價1650萬元相若。
原業主1997年9月以715萬元買入，持貨21年，帳面獲利915萬元或1.27倍。
富寧3房不足600萬 實呎跌穿萬元
居屋樓價亦逐步回落，將軍澳富寧花園一伙3房戶，於自由市場以低於600萬元成交，實呎跌穿1萬元，呎價重回今年初水平。
美聯分行營業經理林志堅表示，富寧花園4座高層C室，實用592方呎，約兩個月累減130萬元或18.3%，終以580萬元（已補地價）易手，實呎9797元，原業主2014年11月以450萬（已補地價）買入，帳面獲利130萬元或29%。
龍門居綠表兩房300萬
另屯門龍門居兩房戶樓價較高位回落近三成，重回去年9月份水平，祥益地產高級區域經理黃慶德稱，龍門居3座中層D室，實用484方呎，本月初以400萬元放盤，半個月累減100萬元或25%，以300萬元（未補地價）易手，實呎6198元，原業主1998年以85.35萬元（未補地價）買入，帳面獲利逾214萬元或2.5倍。
此外，中原城市領先指數CCL再錄跌幅，最新報185.07點，按周跌0.10%，連跌3周共0.82%，其中新界東指數更跌穿200點，重返今年6月水平。
CCL新界東指數跌穿200點
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱，新界東CCL Mass最新錄196.46點，按周下跌3.33%，連跌7周共5.92%。他續稱，CCL四大整體指數齊跌，近6周出現5次，樓價由早前的反覆微升，轉為見頂回軟，料整體樓價出現較明確的下調訊號，將於下月上旬公布的CCL反映。
政府禁代理私自發放建議投標價 須發展商書面同意 議員：應列明底價
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GS(14)@2019-04-13 11:51:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9705&issue=20190413
【明報專訊】新盤招標成風繼續引起社會迴響，為防止資訊混亂影響買家入標價，運輸及房屋局首次公布，地產代理監管局要求地產代理，未取得發展商書面同意前，不得發放相關招標物業、包括建議投標價（即俗稱意向價）的推廣資料。不過，有立法會議員指，新盤要出價單發售才是正道，而發展商即使標售亦應列明物業底價，以增加透明度。
明報記者 林可為
此外，運房局公布，一手銷監局要求發展商在成交紀錄詳列支付條款，並首度指出，條款須清楚列明各項折扣、回贈以至贈品內容等。繼運房局長陳帆日前表示，已就個別招標一手物業可能違反《一手物業銷售條例》立案調查，若發現有足夠證據不排除檢控；運房局首度公布，地監局已向代理發出「致持牌人函件」，重點是「提醒」參與新盤銷售的代理，在未取得發展商書面同意前，不得發放任何以招標形式銷售的新盤單位的推廣資料，包括載有建議的投標價格。
須在成交紀錄冊列明折扣回贈及贈品
運房局昨日亦指，一手銷監局已發出聲明，要求發展商在成交紀錄冊內須列出支付條款所有詳情，包括相關成交涉及的折扣、贈品、財務優惠或利益（無論是否以現金方式）。此外，成交紀錄冊內資料應完整齊全，以免準買家須參考其他文件或資料才找到相關支付條款細節。
政府再強調，會繼續密切留意以招標形式出售的一手住宅銷售情况，並會按需要採取任何可行措施，令招標發售形式的透明度與以發價單形式公開發售的一手住宅看齊。
謝偉銓：大眾化樓盤應盡量出價單
對地監局「提醒」代理未取得發展商書面同意前，不得發放任何招標物業包括建議入標價在內等資料，立法會議員尹兆堅認為，發展商即使要標售單位，亦應明碼實價表明有關物業的底價，因為這樣才能提供一個指標予入標準買家，相對也較具保障，「如果單位底價貴到離晒譜，準買家就可索性不入標」。
尹又認為，發展商標售物業提供底價，令準買家可作較理性判斷，亦避免代理胡亂發放樓盤的意向價。不過尹重申，應該根據差餉物業估價署標準、D類即實用面積1076方呎以下的民生單位，必須公布價單發售。至於對要求發展商在成交紀錄冊列明各項優惠和付款細則，尹表示，此舉只是聊勝於無。
代理籲政府立法規管招標
立法會議員謝偉銓表示，現時招標發售確有被濫用之嫌，故新盤、特別是大眾化樓盤，均應盡量發出價單，相信負責任的發展商「冇理由會不接受」。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，代理業界一直有、而且必須遵守地監局指引，但認為政府在新盤招標事項可考慮透過立法方式，提供清晰法例讓發展商跟進，以提高透明度，以免協助促銷新盤的代理墮入法網陷阱。