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山頂官地流標 最高估值485億 嘉華溫偉明:政府底價無考慮空置稅影響

1 : GS(14)@2018-10-17 11:06:20

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2964&issue=20181017
【明報專訊】樓市氣氛轉淡,本財政年度重量級地王、山頂文輝道豪宅地亦流標收場。地政總署表示,因發展商入標價錢未達到政府就該地皮所定底價,不接納上周五截標時所接獲的5份標書。港府強調是按既定機制,在市場公開出售賣地計劃內的土地,如沒有任何標價達到政府所評估的底價,政府不會出售相關土地。有入標發展商表示,開徵空置稅對發展商成本構成壓力,影響出價。

明報記者 甘潔瑩、林尚民

政府表示,港府政策目標是為市場提供穩定和持續土地供應,以回應社會對各種土地的需求,此目標不會因為個別土地的招標結果而受影響,並會在適當時候考慮再推出文輝道地皮。另根據現行土地招標機制的新安排,在完成所有中標交易手續後、即公布賣地結果後約4周,政府會以不記名方式進一步公布其餘所有標書的投標金額,惟由於文輝道地皮流標,因而不會公布標價。

港府強調會持續供應土地

上述文輝道地皮入標的發展商全屬港資,包括獨資入標的長實(1113)、嘉華(0173)、新地(0016)、恒地(0012);另九倉(0004)伙拍新世界(0017)、南豐、華懋、中海外(0688)、信置(0083)合組財團入標。地皮前身為政府高級公務員宿舍,涉及6幢樓,樓高逾10層,可享南區海景。地皮面積約18.9萬方呎,發展地積比率約2.1倍,最高可建40.4萬方呎。

綜合業界估計,文輝道地皮估值約243億至485億元,預計每方呎樓面地價約6萬至12萬元。值得一提的是,按今年初財政司長陳茂波發表的《財政預算案》,2018至2019財政年度在土地方面的收益料逾千億元,相關收入包括官地招標、補地價等,文輝道官地流標,意味庫房本年度很有機會少收數百億元。

本財年庫房料少收數百億元

可留意的是,大部分入標發展商過去兩年均有在市場上吸納百億地王,如長實今年8月以逾300億元投得港鐵黃竹坑站3期項目、新地今年5月亦豪擲251億元投得東九龍啟德第1F區1號住宅地,破盡全港官地紀錄;至於恒地,去年中以每方呎樓面地價高逾5萬元、232.8億元總作價投得中環美利道停車場的商業用地。

發展商平衡風險 影響出價

由於文輝道地皮屬巨額投資,業界相信發展商出價亦會較審慎。嘉華營業及市場策劃總經理(香港地產) 溫偉明認為,今次流標反映政府、發展商之間對空置稅影響的落差,因項目屬「超級豪宅」地皮,這類物業通常都以現樓形式「慢慢賣」,以文輝道地皮可建約40萬方呎樓面、每伙約3000方呎計,地皮可建成約百間售價過億元單位。若要在1年內完成銷售,對價錢的影響有多大暫時未能估算到,若沿用現時以5至10年作銷售目標,支付空置稅對發展商構成一定成本壓力,故發展商出價亦要平衡風險,出價會受影響。

溫認為,若政府落實空置稅,應考慮是否應該同時適用於豪宅物業,因空置稅的目的,是要為大眾化市場帶來單位供應, 而非豪宅市場。
2 : GS(14)@2018-10-17 11:06:32

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5600&issue=20181017
【明報專訊】山頂文輝道豪宅地皮「爆冷」流標,地產業界認為與近期樓市氣氛轉勢、港股大跌,以至中美貿易戰升溫有關,但就不認為地產業界看淡後市。身兼地產建設商會執委會主席的會德豐(0020)副主席梁志堅表示,無論政治、經濟因素,都影響到文輝道地皮流標。

梁志堅否認地產商看淡後市

梁志堅指出,政府通常會找估價師為地皮估價,但一般都是在公布招標前,但發展商通常會在截標前最後一刻才入標,亦會計算最新市况定出標價。過去數星期市場波動,股市大跌數千點、中美貿易戰持續,加上政府對空置稅未有明確表示,故影響發展商出價或與政府估價出現差距。不過,梁志堅強調:「現時文輝道收5份標書,即係都有5家發展商(或財團)看好後市,如果看淡就連標書都唔入。」

新地(0016)副董事總經理雷霆回應稱,不會評論其他發展商出價,但集團落標已經過認真計算,出價合理,未來港島豪宅地皮供應有限,集團對後市保持樂觀。

萊坊﹕不排除政府底價過高

另一方面,萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文對流標感意外,因為發展商投地時會「各自計數」,考慮不同因素如空置稅、持貨成本、加息等因素等來出價,相信今次入標的發展商絕非「玩玩吓」,不會特意以低價入標。但他認為,大部分發展商對香港樓市及後市仍有信心,相信今次只屬個別例子。

他又表示,由於山頂已有一段時間沒有地皮出售,不排除政府在制定「底價」時期望過高,假如真的因為此原因而流標,未來政府重推地皮或未來賣地時宜多考慮各項因素釐定底價。
3 : GS(14)@2018-10-17 11:06:43

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5694&issue=20181017
【明報專訊】特區政府每次推出住宅地皮,並非每次都「順風順水」;翻查資料,連同今次推出的文輝道豪宅地皮招標鎩羽而歸,港府近年有4次推地因標價低於底價而取消有關賣地;其餘3次流標,分別為元朗凹頭地皮、青衣細山路地皮、大埔白石角地皮,惟地政總署隨後「重新上路」,均能成功售出地皮。

路勁9.9億平執凹頭流標地

對上一幅流標的住宅官地為元朗凹頭地皮,於2016年1月推出招標,地皮位於新地(0016)發展的錦田爾巒附近,亦接近西鐵的架空天橋,項目可建樓面面積達36.8萬方呎,具一定規模,惟當時市况欠佳,加上地皮本身的條款限制,故流標收場。港府於同年8月再度招標,終由路勁基建(1098)以9.9億元投得,樓面呎價2690元,當時為區內兩年地價新低紀錄。

另一幅流標住宅地為青衣細山路地皮,政府於2015年10月推出招標,當時接獲9份標書,亦因標價未達政府底價而流標收場;該地皮於翌年5月再度推售,最終由承建商出身的佳明集團(1271)以9.39億元投得,以可建樓面47.4萬方計,每方呎樓面地價僅1981元,屬市場原先預期下限價。

海日灣所處地皮亦曾流標

至於大埔白石角科進路臨海住宅地皮,則於2014年3月推售,可建樓面約71.58萬方呎,共接獲7份標書,因為標價未達到政府就該土地所定底價,終流標收場;同年11月再推售,由億京逾25.4億元奪地,每方呎樓面地價3552元,而項目現命名為海日灣,部署於短期內推售。
山頂 官地 流標 最高 估值 485 嘉華 偉明 政府 底價 考慮 空置 影響
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