三四線城市：盛宴抑或陷阱
http://www.21cbh.com/HTML/2011-8-4/3MMDcyXzM1NDk3MQ.html
一線城市限購持續，部分二三線城市將被納入限購，被限購的樓市資金何去何從？更多房企開始把目光投向三四線城市。
中國房產信息集團 研究中心總經理陳嘯天向本報記者直言，三四線城市房地產市場的盛宴才啟幕，房企對這個龐大市場的爭奪也才剛剛開始。但他同時指出，值得注意的是，這波限購 政策，只是擴大了限購的範圍，但並沒有給出被限購市場民間資金的出路引導，僅僅是把這些資金從一線趕到二三線再到三四線。
缺乏對資本的正確引導，資金和房企自發流向三四線城市，是機遇抑或陷阱？
三四線城市的理論機會
「過去幾年，得益於快速佈局三四線城市，高周轉企業萬科、恆大業績實現了快速增長。」陳嘯天指出，三四線城市在全國性房企業績增長中扮演了重要角色。
公開資料顯示，萬科在過去7年時間內業績規模翻了20倍，2003年萬科集團全年的銷售業績僅為60億，2010年已達1000億之多，2010年萬科銷售業績突破千億時，三四線城市貢獻率上升10%。
三 四線城市對房企業績的貢獻，在恆大這家全面佈局於三四線城市的全國性房企身上體現很明顯。資料顯示，近3年時間內恆大整體業績翻了8倍，2011年半年度 銷售額429億元，同比增長達103%，迫近去年全年500億的銷售額，其中多達20%以上的銷售額來源於三、四線城市的貢獻。
據瞭解，同樣，中海、龍湖、華潤等企業加快周轉速度，也在持續擴大三、四線城市佈局的比例。
根據中國房地產測評中心和中國房地產信息集團最新發佈的「三四線城市房地產發展潛力測評研究報告」指出，受到調控影響，十大重點城市成交出現萎縮，三、四線城市房地產市場發展逐步加快，未來成長空間可期。
我國目前擁有287個地級市，661個市，2862個縣，按照目前成交面積增長幅度預測，住宅開發市場空間依舊巨大。但十大重點城市成交佔比呈波動下滑趨勢，中小城市房地產市場發展將逐步加快。部分三四線城市近5年房地產成交面積增長率高達50%。
「大部分企業的利潤來自路徑利潤，即企業通過戰略佈局在三、四線城市業務的發展實現主要獲益。」上述報告指出，對於大型房企來說，憑藉其品牌帶來的高附加值，在這些內部價差還未拉開的三、四線城市佈局，能夠迅速造就區域標竿型的項目，獲取競爭優勢。
中國房地產測評中心副主任孫斌藝則告訴記者，需求逐步釋放是三四線城市的重要機遇所在。
該 研究報告以251座建制地級城市為研究對象，據調研結果，從房地產發展潛力百強城市區域分佈來看，東部區域共有49個地級城市入選百強，進入二十強的城市 達16個之多；中部區域共有22個城市入選房地產發展潛力百強，但無一城市進入二十強之列；西部區域有24個城市進入百強，內蒙古的包頭和鄂爾多斯以及云 南的保山進入二十強；東北區域共有5個城市進入百強，進入五十強和二十強的只有吉林市1個。
換言之，三四線城市的實力榜的區域分佈，在很大程度上將反映出房企接下來區域拓展重點的地域側重。
樓市進入高風險週期
「二三線限購擴容，被限資金流向三四線城市，但同時回流一線城市的可能性也存在，盲目進軍三四線市場，存在風險。」有不少業內人士持這樣的判斷。
同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從投資的角度而言，一線城市限購從嚴，房價漲幅空間被壓縮，不利於短期的投資客進場。對於三四線城市的機遇，張宏偉也表示並不確定。「二三線城市限購政策將更具靈活性，從操作層面來講，投資客進場還存在市場機會。」
換言之，二三線限購並不直接等同於三四線城市的機會。
更大的風險顯然不僅是資金流向的不確定性，更在於整個行業發展階段的風險係數正在不斷提升。
陳 嘯天指出，從國家發展方向上來說，我國已經進入社會改革為主導的發展階段，房地產行業已經由一元風險（市場層面）躍升至三元風險（市場層面、經濟層面、社 會層面）。與此同時，國家處於重大發展轉型期，住房問題已經從經濟層面上升到影響社會穩定、關乎國計民生的社會層面。「政策不斷趨緊，房價居高不下，中國 房地產行業正進入高風險週期。」
把二三线城市“绑”起来——第四波楼市调控启动
http://www.infzm.com/content/61514
这是一场钞票与政策赛跑的游戏。当一线城市楼市被限购之后，二三线城市楼价猛涨；如果政府继续往下限购，成捆的寻找出路的钞票们会奔向哪里？
这样的调控可能无边无际。对政府来说，永无尽头的限购比管住印钞票的机器更好吗？
2011年7月16日中午，广东惠州亚婆角海滨旅游区下起了暴雨。
在这里，碧桂园的“十里银滩”滨海度假楼盘当天开放，接受认筹。一位深圳导游撑着雨伞在售楼处外呼喊着看楼的团友返程。“已经超过约定时间一个钟头了，40个人的团，现在只有五六个人来集合。”
看着售楼处人头攒动的景象，这位淋得湿透还摔了一跤的导游说，他们都排队认筹买房去了。“这里离深圳市区一个多小时车程，但可以买到海边的房子，最重要是不限购——基本上不受异地购房的限制。”
在一线城市被限购之后，这些二三线城市成了楼市投资者的黄金宝地。7月18日，国家统计局公布6月份70个大中城市的新建商品住宅、二手住宅价格情 况，虽然房价环比下降和持平的城市数量均比5月份要多，但乌鲁木齐、石家庄、兰州、丹东、遵义等二三线城市的房价维持近半年来的强势，涨幅抢眼。
更惊人的发现还在这70个城市之外：陕西榆林、内蒙古鄂尔多斯等非限购城市已位列国内楼市投资者最活跃地区，房价五六年间上涨六七倍甚至十倍，今年以来也是涨势惊人。
正因为此，新一轮针对二三线城市的楼市调控已经呼之欲出。
7月12日，国务院常务会议要求对“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”；同时，住房和城乡建设部在着手草拟新一轮的限购城市的名单。业内人士预估“上榜”的城市从目前的四十多个，增加到一百个以上。
此次重点瞄准二三线城市的措施，被称为自2010年4月以来的“第四波楼市调控”。
有人冲进，有人撤退
邹健民向南方周末记者表示，他知道不少深圳投资客到惠州买房被套牢亏钱的案例，他身边的朋友都已经从二三线城市退出。而他本人目前除了投资商铺，没有投资于任何住宅。
水往低处流，资金也是如此。当一线城市遭遇限购之后，投资者迅速发现，二三线城市蕴藏着巨大的投资潜力。
广州限购，毗邻的清远房价上涨；深圳限购，附近的惠州房子受到青睐；北京、天津限价，而周遭的邯郸、廊坊、保定、石家庄、秦皇岛等城市凭借半小时、 一小时经济圈概念，房价涨幅名列前茅。在这些城市的旅游概念、养老概念城市的房产，更是领涨全国。在基础设施尚不完善的情况下，这些城市的房价已向一二线 城市看齐。
还有，武汉和长沙同为限购城市，而“夹在”两者中间的岳阳，加以高铁概念，房价扶摇直上，曾以同比20％以上的房价涨幅独占大中城市房价涨幅榜头 名；福建宁德也是如此，这座位于福州和温州之间的三线城市，同属于两地各自的一小时经济圈，而自从温州、福州限购后，资金便向无限购的宁德集结，以致当地 房价涨幅半年超过30％。
越有钱的地方，催生着越高昂的房价：内蒙古鄂尔多斯户均拥有3套以上的住房，底气在于资产过亿的富豪人数超过了7000人，人均GDP超过了香港。而依靠煤炭、石油发家的陕北榆林、新疆克拉玛依等地的富豪，也在一掷千金地支撑着当地房价上扬。
据媒体报道，房地产监管部门正在对二三线城市房价快速上涨的原因进行归类，想得出判断，究竟是投资性需求转移还是本地的刚性需求推高了房价。而新一轮的限购名单将主要依据投资性需求转移推高房价以及房地产开发投资两个指标来敲定。
“假如对二三线城市的房产进行投资，那只能作长期的打算。”中原地产项目部总经理黄韬向南方周末记者表示，在大多数的二三线城市，一手房与二手房的 交易量比例为7∶3，也就是说新建的一手住宅供应多于二手房的供给。“在较长的一段时期里，在二三线城市，人们会选择买一手新房，也不会买同等条件的二手 房。”
知名的深圳投资客邹健民就不看好二三线城市房地产投资。他的理由是担心“买了以后没人来接盘”。“毕竟二三线城市的购买力有限，当地的富豪最终还是 会往一线城市跑。”邹健民向南方周末记者表示，他知道不少深圳投资客到惠州买房被套牢亏钱的案例，他身边的朋友都已经从二三线城市退出。而他本人目前只投 资商铺，没有投资于任何住宅。
那么，退出通道本来就狭窄的二三线城市，现在又面临着“大刀砍下”的限购令，是否会出现一众投资者异地“遥守空房”的故事呢？近期渣打银行针对二、 三线城市地产商的调查可见端倪：部分二、三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重——即没有快速卖出而留存的房子。据渣打测算，到今年年底二线城市库存 水平可能高达15个月的销售量；而三线城市对购房者限制较少，库存年末可能攀升至4个月的销售量。
二三线城市救了地产商
“上半年，我们就是以二三线城市的楼盘赚的钱，来弥补赢利缩水的一线城市项目。”一位广州的地产商高层向记者表示，这就是所谓的“外围救中心”战略，这可以保证一线城市的楼盘暂时不必降价。
对于上半年的地产商而言，得二三线城市者“得天下”已成共识——二三线甚至四线城市的贡献，决定了地产商们在竞争格局上的分化。
据WIND统计，截至7月18日，已发布业绩预告的A股58家上市房企中，31家公司预计上半年净利润将出现亏损、预减。
与行业整体业绩低迷的预期截然相反，部分龙头房企表现出“强者恒强”：万科以656.5亿的半年销售额领跑全国，这超过了2009年全年销售额；恒大上半年销售额同比增长101.7％，而销售面积位列国内房企第一。
据《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，上半年前十大房企合计实现销售金额3323亿元，同比增幅超过八成。
同策研究与咨询部总监张宏伟的点评是，标杆房企表现抢眼原因之一是二三线城市的贡献。
以恒大为例，其董事长许家印曾经透露，上半年该公司所售项目中，只有1个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。这种布局不仅避开了一线城市限购的“雷区”，还分享了二三线城市房价大涨的盛宴。
“上半年，我们就是以二三线城市的楼盘赚的钱，来弥补赢利缩水的一线城市项目。”一位广州的地产商高层向记者表示，这就是所谓的“外围救中心”战略，这可以保证一线城市的楼盘暂时不必降价。
除了恒大，万科、中国海外、保利地产、碧桂园等也因“销售周转速度高，有相当数量的项目位于二线甚至三四线城市”而获益。
从总体数据看，密集的调控对地产商们似乎丝毫未损：上半年，全国商品住宅投资同比增长36％，房屋新开工增长24％，商品房累计销售额增长24％，销售面积同比增长13％。而广发证券分析师对此的解读是：这主要是占据总成交量半壁江山的三四线城市做出了突出贡献。
然而，这些“功勋卓著”的二三线城市，即将面临打击需求的“限购令”，地产商们该如何见招拆招呢？从一线城市的经验看，地产商们似乎并无招架之力。
以限购最严的北京为例，数据显示，上半年北京市商品房成交量下滑近三成，投资需求基本归零。根据北京市房地产交易管理网的数据，当前北京市场的商品 住宅库存已超过15万套，按照当前的销售进度，可供15个月消化。此外，当前上海的住房存量需要12.4个月的时间消化，深圳、武汉、杭州、苏州和宁波等 城市的库存消化期均超过15个月。
更麻烦的是，大部分开发商的货量都集中在下半年推出。恒大、保利、金地、富力等公司都声称，下半年供应量远高于上半年。业内人士称，部分开发商曾期 望下半年调控松动，因此有意将货量压到下半年，但现在调控加码的信号，显然打乱了他们的算盘。北京中原的预估是，一旦占据目前市场主体的二三线城市限购， 下半年全国房地产销售面积的减少可能会超过两成。
更糟糕的是，限购未至，限贷先行。重庆、南昌、太原等二三线城市部分银行已暂停发放个人房贷。而地产商目前自筹资金的重要来源——房地产信托也被收紧。针对地产商资金链问题，连万科董事会主席王石也说：“100％的公司都感受到压力，资金紧张。”
今年上半年，中海地产在多个一线城市进行降价快销。这样的故事会在二三线城市的地产商身上重演吗？
地方政府的“紧箍咒”
近期的国务院常务会议指出，当前楼市调控更需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。
房地产库存积压，开发商资金回笼放缓，拿地意愿下降，土地财政收入锐减。在这个连锁反应中，受限购影响最深的，除了开发商，就是地方政府。
根据中国指数研究院的最新数据，上半年全国130个城市土地出让金为7524亿元，同比下跌了5.5％。其中上海以494.06亿土地出让金额名列第一，但同比下降了21.97％；而名列第四的北京则同比下降48.32％，成为前十名中下降幅度最大的一个城市。
值得注意的是，名列二、三的武汉和昆明，土地出让金的同比增幅分别达到77.33％和416.03％。而它们属于限购执行力度不算严厉的二线城市。
地方政府显然不愿意看到这样的限购政策维持太久。早在去年下半年各地出台限购政策之时，部分城市即刻公布限购令的“试行期”。例如，厦门、福州、海 口10月份出台限购政策时，将政策的结束期限定在了当年年底，为期仅不足三个月。而温州市将10月中旬开始的限购政策的有效期定为半年。
但到了今年年初，在住建部的三令五申下，各地的限购政策得以延续，而不少城市颁布的限购令执行期为一年。
时至近日，“对限购政策进行细节调整”的呼声再起。此前，大连和海口曾传出将对限购政策进行调整的消息，但两地官方随即进行了辟谣。而北京房地产业协会副秘书长陈志也曾表示，对于北京这样的限购政策执行比较严的城市，是否可以通过调整限购年限，来支持自住型购房需求。
但近期的国务院常务会议指出，当前楼市调控更需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。
的确，有部分城市出台的限购细则相对宽松，有的则在限购区域上打折扣。例如，成都出台的限购令限购范围为本市主城区，没有涉及到上一年为成交主力的郊区郊县。贵阳的限购政策更松，限购范围只在贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。
而加入限购队列不久的石家庄，在出台限购令的同时，也降低了当地落户门槛，省内人员在当地购置住房并实际居住的可以办理落户手续——这都引来关于限购执行力度的质疑。
“我们还要承担保障房建设，还要偿还地方政府融资平台债务。”一位地方政府人士诉苦，处处都需要钱，还限购房地产，那真是无米之炊了。
城市的灵魂
http://magazine.caixin.cn/2011-10-08/100311802.html
在过去的十年左右，也有规划者对重要古迹有了保护意识，但对一个城市的灵魂似乎仍很茫然
陶景洲
多年以来，我对中国公司的名称感到不解。为什么一个中国公司的名称一定要包括城市、商号以及行业这三大要素呢？比如，为本杂志提供印刷服务的公 司是北京华联印刷有限公司。当然，大型国企或投资规模超过三千万美元的某些外资企业，似乎可以例外地用“中国”取代“某市”。比如，中国海洋石油工业公 司。
我对这种僵化的程式曾经多次提出意见，如此下去，中国怎么可能出现“微软”这样响亮的名字？但工商部门不为所动。这不，微软在中国也得起一个中国式的名字——微软（中国）。
到处贴着城市标签的公司名字，让置身于该城市的人时感滑稽。我这两天在上海，到处见到公司的名称以“上海市”开始，仿佛是在提醒我身在上海。这令我想起中国城市的灵魂问题。
记得大约二十年前，一位法国朋友到北京出差，他从我在京广中心的办公室眺望窗外的北京城，转过身来说：“尽管我对你十分尊重，但我不得不告诉你，北京和东京一样，大概是城市规划最失败的城市。”他的这一番表述令我震惊。但似乎也道出了一个难以反驳的事实。
许多人记得北京城墙被“强拆”的故事。建国后，政府认为北京城墙妨碍交通、不利于城市规划，决定将其彻底拆除。从20世纪50年代初至文化大革 命期间修建北京地铁，全长近40公里的北京城墙被拆除殆尽，最终只遗存北京站南、内城东南角楼以北和西便门附近三处内城残余。以建筑师梁思成为代表的保留 派曾为北京故城被毁而挥泪奔走。而这样的悲剧至今还在重演。北京南城改造就不能不说是对北京作为故都的亵渎。
为了建成一个所谓现代化的城市，全国不知多少古迹被破坏。而那些被保留的古迹，由于缺少由周围环境营造的整体感，在我眼中，它们像是沙漠中的绿洲。这种对古建筑的破坏，在当时看来是那样的理所当然，那样的适应潮流。
深谙“二十四桥明月夜”的诗句意境，我到了扬州便不敢去参观城市和古迹，惟恐我心中残留的古都印象被残酷地粉碎。熟知滇池的“长联”以及西南联大的美丽故事，我看完昆明城之后感到极度地失望。难道春城就应该被这等作践吗？
许多城市在过去的几十年逐步变成了千孔一面，原来特有的街道、民居，纷纷让位给毫无特色的高楼大厦与宽阔的柏油路。越是富有的城市，它的规划者们似乎越是对古迹没有感情。在相对落后的城市（比如西安），你还能看到城墙。
在过去的十年左右，也有规划者对重要古迹有了保护意识，但对一个城市的灵魂似乎仍很茫然。
前几年提出“建设社会主义新农村”的发展蓝图，着实令我浑身盗汗，害怕地方官员“好大空”的规划风格要横扫万千民风古朴的乡村。如今，由于地方财政预算吃紧，国家耕地红线保护等措施，这一“蓝图”未能大规模实施，实属万幸。
城市建设不仅千篇一律，而且多有粗制滥造。从北京西站“豆腐渣工程”，到上海的“楼倒倒”，再到不知多少没有建成就已倾斜、就要被炸掉的楼宇。 当我看到建筑工地上“百年大计，质量第一”的红色标语，真是哭笑不得。上海外滩那些帝国主义强盗在近两百年之前建成的建筑仍岿然屹立，这足以令众多的工程 业主、监理、施工队伍感到汗颜。不过，想来他们也是配合市政当局的意图，建造、倒塌、清理、重建——这都是GDP翻番的基础所在。
还应感谢工商当局对公司命名的有关强制要求。否则，如果某一天把你放在一个城市，你虽不至于“不知今夕是何年”，但一定会不知身在何处。
作者为美国德杰律师事务所亚洲业务执行合伙人、国际商会仲裁院委员
花開成都—城市綜合體中突圍的花樣年 歲寒知松柏
http://blog.sina.com.cn/s/blog_627a300f0102dyi3.html
下文寫於一個月前，是受人之邀用一天時間倉促完成的，在此之前本人極少關注地產股，工作中亦從未接觸過地產業的經營，對這個行業的運營幾乎一無所知。我之所以上傳這篇比較幼稚的分析，主要是希望能夠拋磚引玉，藉機向大家學習補課，畢竟地產是個大行業，牽連甚廣。
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HK1777花樣年控股成立於1996年，立足深圳，花開中國，是花樣年控股的企業夢想。自2009年上市後，其總資產由上市前的50億人民幣激增到目前的180億，公司於2009年和2010年分別購入土地200萬平米和445萬平米，總土地儲備面積由上市前的300多萬平，增長到目前的827萬平，並且尚有496萬平的購入框架協議。其發展重心也由深圳這個大本營，轉移到成都，雖然近兩年深圳和成都的在建和銷售面積及金額佔比都是4成多，但目前的土地儲備中，成都已經佔到61%，花樣年已經成為成都地區最有影響力開發商之一。花開中國尚需努力，花開成都已然實現。
房地產股的估值方法
讓我們先看一下HK1777過去5年的杜邦分析表：
表1：HK1777的杜邦分析
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2007年
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2008年
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2009年
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2010年
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2011年
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ROE
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6.5%
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7.3%
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10.0%
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18.0%
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20.0%
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淨利率
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9.0%
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7.0%
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15.0%
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18.0%
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21.0%
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負債率
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75%
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77%
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67%
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71%
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68%
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周轉率
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18%
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24%
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22%
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29%
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31%
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從上表我們可以發現，HK1777過去5年的基本財務指標趨勢向好，以目前3.5倍的PE，0.68的PB，4.26%的派息率，對應20%的ROE，看起來估值是明顯偏低的。
但是，房地產是一個受政策影響很大的週期性行業，其市場估值與普通的製造業公司區別很大，簡單的PE和PB估值，可能並不是太有參考價值。另一方面，目前國內絕大部分房地產公司，由於近些年都在開足馬力拿力和開發，其經營現金流和自由現金流幾乎都是負數，所以用DCF來做絕對估值也不合適。
筆者此前從未接觸過房地產業，對其具體經營幾乎一無所知，但房地產業對我們的經濟生活影響巨大，上市公司中的房地產股，以及有地產業務的其它行業股票比重非常大，這都使得我們有必要對這個行業的股票做一些學習和瞭解。
在查閱華樣年過去三年的財務報表，並對比國內地產業的龍頭萬科（000002SZ）的財報後，筆者認為以地產公司的土地儲備，按它過去和現在的銷售淨利率，推算出土地的淨資產價值，再按一定的安全邊際折成現值，可能是一個比較合理的估值方式。
而對於地產公司股價中短期的目
標值，則主要以在建項目可售面積、預計竣工面積和已簽約的合同銷售金額及預收的按金為依據，結合公司自身的開發進度和特點，估算出未來一年的營業收入及淨
利潤，從而得出市盈率，並與地產同行的平均估值比較，來推算股價的目標值和估值水平的高低。
巴菲特說，股票估值只是求得一
個模糊的正確，不需要精確的錯誤。事實上，由於股票市場動盪多變，而房價漲跌和成交量對地產股的淨利率影響又極大，所以地產股的研究分析尤其困難。當然，
本人從未接觸過房地產業的營運，也沒有深入研究分析過地產股，能力圈可能才是問題的關鍵。無論如何，還請容筆者先做一些稚嫩的推算和分析，希望能拋磚引
玉。
花樣年的兩種估值
通過查看花樣年2011年的年度報告，筆者簡單整理了如下土地數據：
表2：HK1777的土地情況
注1、
大溪谷項目共156萬平，地價281元/平米；桂林項目223萬平，地價393元/平，其它項目均價不到1000元/平米。
注2、
花樣年2011年合同銷售金額70億元，面積74.6萬平米，銷售均價為9383元/平米，按2011年21%的淨利率計，每平米建成出售利潤約為1970元。
花樣年目前在建和待建的土地，基本處於三四線城市，一二線城市比例極少，詳情可以參閱2011年年報和中報。雖然花樣年的土地位置三四線居多，但它的開發項目在當地偏高檔，如下圖：
因此，花樣年的項目，整體受「三限」（
限購、限貸、限價）影響相對要小，故其土地建設和變現情況相對樂觀。
我們假設未來5-10年，房價能基本維持目前水平不變，建安成本及稅費率也基本維持現有水平，那麼花樣年827萬平米的土地儲備，可實現利潤163億元，加上目前的淨資產58億元，淨資產價值合計為221億人民幣。考慮到折現率，我們給予50%折扣，故估值110億人民幣，折每股2.6港元，較現價有175%的上升空間。如果未來房價下跌10%左右，按每平米1400元利潤估算，則每股折現價約為2港元。
我們再測算一下花樣年2012年的營業收入和淨利潤。筆者查閱萬科的財報，發現萬科的資產負債表上的預收賬款，基本與次年損益表上的營業收入一致。比如2010年末的預收賬款與2011年的營業收入都是700多億，而2011年的預收賬款是1100多億，由此我們可以簡單估算出萬科2012年的營業收入大概是1100億左右。
萬科的特點是周轉高、開發短、毛利低、回款快，其土地儲備基本只夠3年的開發量，其動工到封頂預售的期間約1年，簽約收款到交房確認收入的期間也是1年左右。萬科的這種模式的優點是對政策和市場的應變和適應能力強，財務風險小。缺點是享受土地增值額小，不過繳納的土地增值稅相對也要少些。在近兩年中央對房地產的堅決調控下，萬科聲稱已經準備2012全年過冬，並且對國家政策表示全力支持，這種表態也證明了其經營模式的優越性。
反觀花樣年，2011年竣工面積約70萬平米，預計今年竣工80萬平米左右，按這個進度，現有的土地儲備能開發10年以上。如果扣除成都大溪谷和桂林2個計劃按15年期開發的項目，那也可以開發6年以上。在目前房價走勢不明朗的背景下，儲備過多無疑增大了風險和不確定性。
筆者曾致電花樣年，投資者關係部的工作人員說，公司每年的合同銷售金額中，有4成左右為現房，也就是說這部分合同銷售不會像萬科那樣進入預收賬款科目，而是直接列入了當期的營業收入。另外，簽訂的合同中，由於寫字樓和商舖等商業地產較多，所以有40%的合同是一次性付款的，整體可以達到70%左右的劃款率。
按目前資產負債表上預收按金26.2億來推算，對照上邊的比例，估計2012年營業收入為62億元。由於公司2011年營業收入為56億元，但實際合同銷售達到70億元，公司聲稱2012年保守規劃合同銷售72億元，我們取70億元做營業收入，並假設今年因房價小幅下跌，毛利率下滑10%左右，淨利率由2011年的21%下降到15%，則2012年淨利潤約為10.5億元（略低於2011年的11.5億元），EPS0.25港幣，按目前香港主要地產股7倍左右平均的PE估值，合理價位1.75港元。
1.75港元對照前邊按淨資產價值法估算的2.6元、2元，我們取中間數2港元，相較目前市場價0.96元有108%的估值空間。
風險和不確定因素
通過上邊的兩種推算方法，我們基本能對花樣年的估值有一個方向的判斷，但有一些風險因素也是必須重視的：
風險一：花樣年2011年的負債率較2010年有所下降，有息負債也維持在55億人民幣左右未變，但最近三年手持現金額逐年下降，目前已經只有13億元。雖然公司今年新開工項目也從去年的188萬平減小到100萬平，並且從去年起已經不再大幅拿地，公司也對項目建設和完工銷售表示樂觀，但流動比率從去年的1.73倍下降到目前的1.51倍，表明短期償債能力有隱憂，故不排除公司增加貸款或採取其它融資手段；
風險二：公司在目前規模尚不是太大的情況下，重點開發城市綜合體項目，並且自有的酒店等投資物業迅速增長，目前已經達到24億元，由於這些投資物業前期回報低下（2011年綜合回報僅2%），故佔用公司資金比例相對較大。雖然公司表示開發酒店等自有物業長期有利於提高住宅和寫字樓價位，也可以籌劃調劑土地增值稅，但是這對於公司的現金流來說，無疑是一種考驗。當然，大股東的背景和實力也許可以提供一些保障。
風險三：國內外經濟的不景氣，特別是國家對房地產價格合理回歸的調控政策，給公司的開發和銷售，以及毛利率和淨利率帶來了較大的不確定性。並且，由於公司在09年和10年拿地較多，目前土地儲備可開發時間較長，這也給公司的長期現金流和償債能力帶來壓力。
總的來看，花樣年以重點發展城市綜合體，以三四線城市為核心，有意突圍「三限」的戰略符合公司的長遠利益，而今年前2個月的銷售情況也不錯，目前的股價對比上述估值，似乎具有較大的安全邊際。但是，房地產業對政策的高敏感性，決定了股價的高不確定性。因此，對房地產股的判斷，也許信心比估值來得更重要。
申明：以上估值分析僅為學術探討，不構成投資建議，本人未持有上述相關股票。
一位基層官員想對80位市長說 「要破解中國城市水患，有必要『師夷長技』」
http://www.infzm.com/content/78423
劉波的信，旨在力促市長們能夠響應他的呼籲：採取措施，共治城市病，尤其是科學利用和管理城市水資源。不過，截至2012年7月11日，他隨信留下的電話、郵箱和地址這三種通聯方式，尚未收到回覆。
湖南常德的正科級公務員劉波最近有了一個新身份——向中國80個城市的市長建言的人。
2012年5月4日，常德市環衛處宣教中心主任劉波以一個普通公民的身份寄出了80封信，收信人是全國共計80個城市的市長。這些城市遍佈長江、黃河、珠江等全國七大流域的幹流區域，統稱「流域城市」。
劉波的信，旨在力促市長們能夠響應他的呼籲：採取措施，共治城市病，尤其是科學利用和管理城市水資源。
「他們（市長們）對我的信的內容不會反對。」劉波對此堅信不疑。
他之所以如此自信，是因為這些城市都已經「病得不輕」。由於城市硬化面積無限制擴張，城市濕地被大量侵佔，再加上城市地下管網的破損、斷裂等原因，城市生態系統已經變得非常脆弱，應對極端氣候條件的能力普遍降低，後果是城市內澇、熱島效應、城市天坑、水質污染。
「無論是武漢的內澇，益陽的天坑，還是北京熱力管網塌陷所造成的生命損失，乃至洞庭湖江豚的大量死亡等等，都是這種城市病的病歷記載。」劉波說。
而要解決這些問題，劉波認為，只能實施全流域的頂層管理，開展城市生態修復工作。為此，他希望流域城市的市長們能夠同意他起草的《中國流域市長宣言》，各城市政府積極開展流域治理實踐活動，科學利用與管理城市水資源，推動城鄉水資源領域的健康、可持續發展。
值得注意的是，劉波並不是一個城市水管理領域的門外漢，他的另一身份是常德市江北水系綜合治理辦公室項目協調員。所謂項目是指「以常德市城區穿紫河
為例——促進亞洲城市可持續發展項目」。自2006年起，劉波擔任這一歐盟資助項目的中方協調員。多年與德國、荷蘭等歐洲國家城市水環境和水資源管理專家
的接觸及親赴國外考察的經驗告訴他，要破解中國城市水患，有必要「師夷長技」。
歐盟在流域管理上遵循的《歐盟水框架指令》等措施令其相信，水系治理要實行從源頭到入海口的全流域綜合治理。而中國現行的「九龍治水」的水資源管理
體制和一直糾結於流域管理與區域行政管理之間的模式則效果相背。而我國目前還沒有大規模推行城市水資源統一管理的模式，現有水資源分散管理體制無法集中行
使供水、節水、排水、污水處理及回用等行政管理職能。
「有利的都爭著去搞，無利的則拚命推掉。」擔任項目協調員以來，劉波與住建、水利等部門打交道的體會是，要系統解決水資源和水管理問題，「只能和全流域的市長們溝通。」
「我只是希望市長們能有一個積極的態度。」他希望市長們能夠充分理解一個城市的發展與流域上下游地區發展之間的內在邏輯，「任何城市開發措施都要照
顧到本地區和上下游地區人民的合理訴求，積極參與流域地區的環境與發展對話，制定流域治理行動計劃及時間表，支持建立科學的全流域包括城鄉小流域的行政管
理體制。」
全流域行動迫在眉睫。以城市內澇為例，現在城市的急劇擴張帶來的是城區地表幾乎被整體硬化，一般城市開發區域，硬化部分均在70%以上。其結果不僅
導致強降雨下猛增的地表徑流對城市排水管網產生巨大壓力產生內澇，且會導致河流徑流量增加，令下游沿岸城市的防洪壓力有增無減。
據此，劉波希望市長們可以達成共識遏制城市無限制硬化趨勢。他在宣言中列出的指標是：「各流域城市政府以2012年城市硬化面積為基準，從2013年起，每年減少城市硬化面積3%-5%，同時對農村地區城鎮化過程中的地面硬化情況進行管理，維護農村地區的生態環境。」
雖然飽受內澇之苦的武漢等城市已經開始試行透水磚等提高雨水滲透的措施，但劉波認為這還只是小打小鬧。他認為市長們應該都有決心把自己治下的城市變
成「海綿體城市」。通過有步驟地開展城市生態修復工作，推進截污、控污工程，建立雨水收集和利用系統，開發、改造城市社區建築物、道路、綠化帶、停車場、
廣場、公園等公共設施蓄留雨水的生態功能，儘可能恢復城市原有河道、水塘、溝渠，減弱城市熱島效應，提高城市雨水滲透率，並重視城市地下管網的普查、檢測
和修復工作，防止城市地質災害。
按照劉波原來的設想，如果有超過60%的城市回覆同意他起草的宣言，就可以在6月5日世界環境日那天宣佈生效。接下來的計劃是，把宣言交給國務院及國家有關水資源管理組織備案，並建議第三方機構對宣言中的一些實踐內容進行跟蹤評估。
不過，截至2012年7月11日，他隨信留下的電話、郵箱和地址這三種通聯方式，尚未收到回覆。
莫非沒有收到？2012年5月10日，在掛號信寄出六天之後，劉波到郵局查詢，三個營業員核對後證實，所有的信都已經簽收了。
看來，劉波還要耐心地再等一等。
昆明：一個城市的外包衝動
http://www.21cbh.com/HTML/2012-8-4/3ONDE1XzQ5MDU3OQ.html
7月26日至29日，第5屆全球外包大會在昆明舉辦，為期4天的會議讓近500名世界各地的來賓知道昆明也開始做服務外包。
2011年，昆明的服務外包的合同金額僅為520萬，這與其他地方的服務外包收入來比，這點收入只是毛毛雨。《中國服務外包發展報告2012》顯示，青島、寧波等非服務外包示範城市的離岸外包執行金額超過2.8億美元。
服務外包的邏輯
「2011年，昆明服務外包的合同金額是520萬美元，同比增長達到194%。雖然基數比較小，但增長比較快。」在第5屆全球外包大會上，昆明市商務局局長洪鶯這樣向與會嘉賓描述昆明在服務外包上的現狀與夢想。
據記者瞭解，第5屆全球外包大會受到了昆明市政府自上而下的重視。昆明亦將服務外包定為昆明新的經濟增長引擎之一。
《昆明市服務外包產業發展「十二五」規劃》中寫道，到2015年，昆明市服務外包（離岸和在岸）的營收年均增長超過20%，其中離岸外包出口達到3000萬美元，年均增長超過40%。
緣何，一個西部、IT產業寥落的城市會對服務外包如此有興趣？
「當工業發展到一定階段時，要有服務業的配套支撐，要有研發、物流、信息系統的支撐，才能夠加速工業化的發展。」昆明市副市長阮鳳斌告訴記者。
「服務外包企業可以解決大學生就業不充分的問題，製造業解決的是農民工的就業問題。」阮鳳斌亦認為。
「昆明的『鐵公基』等陸網的基礎建設不發達，服務外包產業在從某種程度上規避了交通的阻礙。」昆明市商務局局長洪鶯表示，服務外包是昆明將區位優勢，人與貨物的進出口方便的優勢，變成生產性的優勢，有助於昆明「揚長避短」。
除此之外，電子商務、軟件、IT產業的公司亦開始「進軍」昆明。日前，美國新蛋的中國西部公司與云南國際電子商務有限公司開始入駐云南高新區電子商務產業園。今年6月，位於泛亞科技新城的聯想科技城剛剛開工。未來，這個聯想科技城將進行軟件研發，並不是硬件的生產線。
昆明的籌碼
目前，為了吸引企業入駐，昆明市政府開始選擇將一系列的政策進行優化。除了執行針對軟件企業的「兩免三減半」、「五免五減半」的稅收優惠政策，昆明對首次年銷售收入達到1億元，並實現繳稅超過100萬元的企業，一次性獎勵50萬元。
此外，還鼓勵服務外包企業重組併購，按照實際引進外資的千萬之二到千分之三給予企業經營團隊一次性獎勵。對在昆明市設立總部或地區總部的服務外包企業給予一次性資金補貼。
「昆明的服務外包產業剛剛起步、基礎比較差，目前，還沒有形成產業集聚效應。在財政政策上，我們對服務外包的支持也並沒有比其他地方好。」洪鶯坦言，昆明地區山多，也不能給企業劃撥大量的土地。
在接受記者採訪時，主營服務外包諮詢的鼎韜外包服務有限公司CEO齊海濤認為，只要政府有錢，給錢給政策都可以。
在人才方面，據洪鶯介紹，目前昆明地區有40所高等學校，其中31所高校開設了共156個服務外包相關專業。「這些高校將為服務外包輸送穩定的人才，目前，昆明的軟件人力資源成本比東部發達地區低了30%~40%。」
洪鶯告訴記者，此前，由於服務外包企業並不發達，每年，云南高校的大量應屆畢業生到江蘇、廣東一帶工作。
而在IT產業聚集度方面，昆明並沒有多少優勢。一位軟件外包領軍企業的副總裁坦承，「昆明大力發展服務外包的想法並沒有經過深思熟慮。」昆明的產業聚集度遠比不上西部的成都、重慶、西安，甚至南寧，在吸引企業入駐並沒有明顯優勢。
「與
全國其他城市不同，昆明很大的優勢就是面向東南亞。昆明做服務外包要做成扁擔的中間部分，將中國與東南亞的資源互換。」齊海濤告訴記者，目前，大量的製造
業產品與生產都向東南亞輸出。而全球以及中國的IT企業都可能借助昆明向東南亞建立呼叫中心、物流服務。此外，昆明還可憑藉地理優勢，與印度合作，作為印
度企業進入中國的跳板。
如何差異化？
「去年，有56個新增城市在申請做服務外包；今年，這一數字又增加到60多個。」齊海濤告訴記者，除了青海的西寧、新疆的烏魯木齊、西藏的拉薩、寧夏的銀川，其他各個省的省會城市都將服務外包當做新的產業方向，意欲在全球增長的服務外包市場中分得一杯羹。
對此，商務部國際貿易經濟合作研究院院長霍建國認為，「服務外包發展的很多因素取決於它的軟實力。只要人才、服務、金融等相關的配套環境做好了，那麼，服務外包仍有機會。」，並不受各地區經濟發展狀況的「限制」。
由
於服務外包的集聚效應，以及品牌效應，示範城市獲得的「機會」遠比其他城市多。《中國服務外包發展報告2012》顯示，截至2011年年底，21個服務外
包示範城市共有服務外包企業12417家，從業人員242萬人，分別佔全國的73.3%
76.1%；承接的離岸外包合同執行額為219億美元，佔到全國的91.9%。
在接受本報記者採訪時，洪鶯亦透露，昆明市還會積極申請成為國家級的服務外包示範城市。
截
至目前，商務部只批准了21個服務外包示範城市，昆明並不在其列。對此，霍建國認為，目前，21個服務外包示範城市在業務上都有較大雷同，地方政府出台的
政策也比較籠統，並沒有進行較好誘導。目前，有一些地區已經意識到這個問題，如大連、重慶、廣州、西安等地區亦做出了相應改進。昆明亦需要注意「前輩」碰
到的問題。
「與青島、寧波、南京等東部城市相比，昆明會選擇將生物醫藥、生物製藥作為服務外包產業的重點。」洪鶯告訴記者，昆明地區山多，之前已經有一些遠程會診、遠程診療的案例。並且，昆明的藥材豐富，醫藥行業基礎實力較強。
除了醫藥行業，昆明的服務外包將重點放在信息技術服務外包、物流服務外包、蔬菜花卉種子種苗研發、國際工程項目承攬以及教育培訓等領域。
「昆
明的IT基礎不夠，而服務是一個積聚力比較強的產業。因此，我們的做法是築巢引鳳，吸引大企業入駐，形成IT產業集群。」洪鶯告訴記者，聯想集團已經入駐
了昆明的泛亞產業園區，東軟、浪潮等大企業與昆明市政策簽訂了框架協議，土耳其的銀行、政府、教育等部門也在昆明開展了相應的合作。