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【專家視角】高毛利長租公寓，品牌公寓為什麽不賺錢？

長租公寓2014年被推上風口浪尖，但2015年下半年，伴隨著資本冬天，品牌公寓的重資產和不盈利模式遭到質疑，今年第二季度，隨著國家供給側改革的深化，公寓的政策暖風頻吹，站在政策利好、盈利不佳的十字路口，品牌公寓何去何從?

我在兩年前創立了水滴公寓，第一年摸索期，基本持平，第二年快速擴大規模，虧損，今年狠抓管理的標準化，目前開始盈利。

今年我們創立了公寓服務商：水滴管家，為職業房東提供管理系統和金融服務，我驚奇地發現職業房東的毛利率都在40%以上，他們“三項費用”也非常小，凈利率在30%以上，我馬上建立了一個財務模型，把自己的數字和職業房東的數字進行對比分析，查找原因，總結出品牌公寓經營管理的三個能力，即三個“O”——SOP、MOT、OD。

第一個“O”就是SOP，標準化能力。公寓是重資產、重運營的行業，生產和服務的鏈條很長，拿房、采購、裝修、出房、收租付租、水電收付、維修維養、保潔、退租，業務銜接的環節多，每一個工作節點又有很多變化的可能，對運營管理提出很高的要求。中小職業房東可以親自盯每一個業務環節，快速決策，效率高，但公司化運作後，沒有合適的標準化能力，業務的連續性無法保持，團隊的運作效率大打折扣，嚴重的窩工和浪費，也就是大家經常說的人房比不高。標準化能力最大的挑戰更在於與公司發展的匹配，不同的發展階段、不同規模、不一樣的管理基礎，要做不同深度和廣度的標準化，完全的拿來主義還不行，這需要CEO藝術把握。

第二個“O”就是MOT，管理用戶體驗與控制成本之間的平衡能力。互聯網思維的沖擊下，產品至上、用戶極致體驗被捧上了天。一個互聯網產品的極致體驗打造，面對海量用戶的邊際成本幾乎為零，一個工業產品的極致體驗，要靠海量訂貨或者高單價覆蓋的。而公寓行業受限於不動產的供給限制、租客收入的剛性限制，不能照抄照搬所謂的極致體驗，過度裝修和過度服務都是成本的溢出。

那麽是不是公寓就不要用戶體驗啦？像傳統二房東一樣做群租產品和無服務，或者像房產中介公司那樣，連蒙帶騙、軟硬兼施？

肯定不是！我們要平衡好用戶體驗和成本控制的關系，而租客的用戶體驗從網站發帖的那一刻就開始了，線上線下有幾十個接觸點，要按照租客敏感程度進行分類管理，反複測試，規劃資源投放。

第三個“O”就是OD，組織發展能力。過去一年，品牌公寓瘋狂擴張，創立一年的品牌公寓都幾百人，大一點公寓公司的都過了千人。從企業成長的一般規律來說，50人、150人、500人左右都是“坎”。50人是一道坎是因為這時候需要建立文化、建立組織結構，不能再靠創始人的靈活機動的管理和決策，而要靠幾個人一起來管理。150人是一道坎是因為這時候需要建立管理制度和業務流程，公司到這個規模的時候，業務會變得複雜，人員會有流動，員工會分幫派，不能再靠人治來管理，要靠制度來管理。500人是一道坎，是因為這時候業務可能跨地域、跨專業，戰略的重心從模式驗證、垂直切入，到快速的橫向或者縱向擴張，這時候的組織要重構，制度流程要重構，要建立組織的複制能力和自我修複能力。不能建立OD能力的擴張是非常危險的，這種擴張是建立在文化被稀釋、制度不健全、培訓不及時、監控不到位基礎上的。

過去兩年，品牌公寓急著跑路，但忘記了生意的本質是賺錢，忘記了為什麽奔跑規模，跳進了很多的坑，所以坊間有人得出長租公寓“規模不經濟”的結論，我不同意這個觀點。中小職業房東驗證了公寓行業的高毛利，如果可以把組織發展能力、標準化能力、用戶體驗與成本控制能力累積好，高毛利行業利用好財務杠桿，快速擴大規模，是一個非常“性感”的行業。

圖為作者馮玉光

我深信，公寓行業都在憋足力氣練內功，提升運營和管理能力。房地產行業快速發展，累積了近3000萬億的資產需要管理。公寓行業屬於大資管行業，品牌公寓的競爭能力體現在對資產的運營能力上，直觀指標看財務數據，背後的功力看的就是這三個“O”的能力，誰先打造出核心能力，誰將最終贏得市場，而不是暫時的房源多與少。

(作者系水滴公寓創始人，馮玉光，文章不代表本報觀點)

一套要賣500萬的里約奧運村公寓為何引起多國吐槽

即便是被爆出一些負面新聞，某種程度上對“奧運會”的人氣也起到了推波助瀾的效果。奧運會舉辦在即，各國代表團陸續入住位於里約熱內盧西南部巴哈區的奧運村，不過近日澳大利亞對奧運村房間裝修的吐槽和拒絕入住，讓有關奧運村的名詞穩占搜索榜榜首。

中國乒乓球隊入駐奧運村 發現裝修未完成

進村前，我們的運動員是這樣兒的，心中大概已經開始勾勒在這里的美好生活了。

然而我們在常年報道中國乒乓球新聞的記者李武軍微博中，看到了這樣的情景：

看到這種住宿條件，網友紛紛表示心疼，並毫不留情的吐槽了一把。

多國代表團自己雇人修繕公寓

據西班牙《國家報》網站7月26日報道，荷蘭、美國、意大利等代表團已經自己雇人修繕公寓。西班牙射擊隊運動員在24日抵達奧運村，發現他們入住的27號樓尚未完工，只好暫住28號樓。

報道稱，西班牙射擊隊領隊達尼·蒙通過電話告訴記者說，“公寓條件有待改善，但不算是災難。有些細節確實不盡人意，但是可以入住。當然，不像自己家那麽舒適，不過這要看個人怎麽適應了”。他所說的“細節”包括，有些插座沒電、有的房間過小、房間里沒有電視機---組委會承諾過幾天就會來安裝、水龍頭水流過小、淋浴時間有限制等等，還有一名運動員遇到過被鎖在衛生間出不來的情況。

裝修用的梯子還沒撤走

裸露的電線

入住20號樓的意大利先遣團則碰到了洗臉盆沒有下水管以及淋浴間排水管連接不當以致於淹了樓下一層的情況。他們還發現電燈、清潔衛生以及熱水供應都有問題。為此他們已經自掏腰包雇用了水電工、泥瓦工和電工來修繕房間，以便運動員大部隊抵達之前做好完善工作。與此同時，意大利奧組會已經電話通知運動員，要他們做好適應簡陋條件的準備。

報道稱，奧運會開幕式定在8月5日，但是很多早期參賽的運動員現在已經抵達里約。在澳大利亞代表團24日搬入公寓測試了所有電燈和水龍頭、決定放棄入住奧運村後，又有其他一些團隊收拾行李搬去酒店入住。25日到達的阿根廷代表團以及瑞典代表團也抱怨奧運村房間存在各種問題。奧運村組辦方和建築商則表示將盡快解決相關問題，因為他們知道拖延下去必將影響這些工程在奧運之後的商業化運作。現在奧運村里的3604套公寓，僅售出了250套。

26日中午時分，一隊清潔工帶著清潔工具來到奧運村，他們是被派來清掃運動員入住的7座大樓的。命令很明確，必須在26日之前完活。此外，煤氣公司也派了技術人員來檢查是否有漏氣，據稱有幾個房間出現了嚴重的煤氣味兒。

里約奧運村外景

奧運村未來將出售 最貴戶型價超500萬

里約奧運村坐落於城市西南部的巴哈蒂茹卡區，群山環繞，猶如天然氧吧，不遠處還可以看到湖泊和大海。奧運村的整體建設成本大約為7億美元，當初為了修建奧林匹克中心區域，當地政府征收了幾乎所有貧民窟的土地，因此如今的巴哈蒂茹卡已經成為了富人區的代名詞。整個街區被熱帶園林和海灘環繞，這里不僅安靜安全，周圍還配套了各類方便生活的服務設施，餐廳、超市、藥房、大型購物中心都近在咫尺。駕車僅30分鐘，就能來到里約熱內盧繁華的市區。

里約奧運村未來也將會用於出售，目前從預售情況來看，其中最貴的戶型價格將超過500萬人民幣！奧運村不管是從建設還是地理位置來說，都是極好的，甚至被稱作了“純凈之島”。目前，有十分之一的奧運村公寓已經被出售，剩下的公寓將會在奧運會之後繼續出售，而且價格不菲。

官方公布的奧運村公寓照

官方公布的奧運村公寓照

官方公布的奧運村公寓照

（綜合自新華社、參考消息網、觀察者網、華西都市報）

累計融資2000萬元後，領鷹要打造白領的“輕奢型集中式”公寓 | 每日黑馬

劉雪兒 2016-08-24 10:33

相比上一代，現在的年輕人對生活品質要求更高了，社交、娛樂等各方面的精神需求也更加凸顯，所以類似“如何花最少的錢提升出租屋的格調”、“你會如何裝修出租屋”等帖子也火爆起來。而領鷹就意圖為年輕人打造重視居住品質的輕奢型集中式公寓平臺。目前，領鷹即將完成第三輪融資，此前它曾獲得深圳某投資機構及黑馬基金等的兩輪融資，累計超過2000萬元。

領鷹創始人李寧

領鷹（NexHome）成立於2015年，是一家長租的集中式公寓平臺。但與一般平臺不同的是，領鷹不僅發布出租信息，而是從拿房、裝修到出租、管理的整個環節都會涉及。在樓房選擇上，領鷹會對樓房的物業改造成本、收入水平等進行評估，簽下投資回報較高的樓房，然後進行改造，再對外發布。目前領鷹有多種風格的設計，均價在3600元/月左右。

而租賃了領鷹公寓的用戶，除了20-30平米的個人空間外，一棟樓的住戶還可以共享約100-200平米的公區，包括客廳、家庭影院、健身房、咖啡廳、書吧、廚房等，住戶可以成立興趣小組，展開社交活動。

因此，在用戶傾向上，領鷹瞄準的是一二線城市22-35歲的白領，這些人大多收入頗豐，對生活品質有較高要求，整體素質較高。

不同於輕模式運作，領鷹這種環環相扣的重模式需要大量資金，回本時間往往較難，創始人李寧對i黑馬表示，團隊采用金融手段解決了這個問題，並基本能實現4個月回本。

在大房東分期租約和工程款問題上，領鷹主要通過和互聯網金融機構合作，找到相應的配資舉措，外部配資60%，自身補下余款實現杠桿化操作。在租約問題上，領鷹也是與金融機構合作，實現資產證券化運作，用現金流做保障，實現及時周轉資金。

李寧對i黑馬表示，“拿上海吳中路的公寓舉例，整棟樓的成本為400多萬，500萬投入，金融機構配資200萬，實際投入300萬，3個月改造，1個月租滿，4個月後通過標的物就可以把一年收入（300多萬左右）收回來。”

如此看來，理論上領鷹4個月就可擴張一棟樓，而它也正在做快速擴張的布局。目前，領鷹在上海擁有1棟已建成的公寓，共計200余名住戶。另外，領鷹方面透露，在杭州還有兩棟樓在建，並且公司今年打算布局上、杭、廣、深四個城市，預期達到2000間房。

在消費升級明顯的一二線城市，長租公寓平臺也在蓬勃發展，除了已經完成C輪融資的魔方公寓外，自如寓、新派公寓、優客逸家、YOU+等也逐漸嶄露頭角。但大多產品也漸趨同質化，如果沒有能戳中痛點的模式，領鷹要想脫穎而出還任重道遠。金融手段擴張固然迅速，但如果空房率較高，平臺就很難有良好的現金流，杠桿效應將進一步加劇資金風險。因此，風控也是領鷹在發展中尤其需要關註的問題。

黑馬檔案

公司：領鷹資產管理有限公司

創始人：李寧

所在地區：上海

所屬行業：房產

融資狀況：即將完成第三輪融資

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專家視角 | 公寓人更應關註經營客戶關系

從去年開始，越來越多的創業者，甚至開發商都看上了長租公寓業這片沃土，紛紛加入到長租公寓的陣營。僅僅依靠“租房”，以投資和收益為導向。

確實，市場容量那麽大，剛需旺盛，初進行業者或許能做出點小成就。

但是，要想讓品牌站得穩、立得久，並且擁有穩定的客群，你就必須得另辟蹊徑。

圖為作者魏子石

一個好的公寓品牌，要想做深、做透，那就必須要在服務對象上下功夫。

長租公寓的服務對象，並不是你所見到的租客甲、乙、丙、丁這些個體，他們其實是一個集合體，我們應該把他們看作是一個龐大的社群。與傳統運營商不同的是，公寓的運作模式應該是以體驗、場景和社交為導向，專註於搭建一個社群精神和社群文化。

部分公寓可以備配套的鄰里中心，其實還承載了一個重要的功能，那就是這是一個舉辦主題社區活動的場地。

為什麽要舉辦主題社區活動？

其實就是為了搭建一個社群精神和社群文化。我們的初衷是希望通過舉辦主題社區活動的全新方式，來經營住戶與住戶之間的關系，通過引進更多的生活服務方案，給入住公寓的每一位年輕人，提供越來越多的與衣食住行相關的服務，以及各種各樣豐富的場景體驗，營造更加快樂的生活氛圍。

如果你的住戶已經習慣並慢慢依賴於這樣的生活方式，再通過一些有效的傳播讓更多的年輕人知曉並羨慕有這樣一個社群的存在，你的客群就能穩定地積累起來。

同時，業者還要善於營造年輕人喜愛的場景，註重體驗。比如我們的一家公寓擁有一個很大的露臺，按照常規思維，如果從傳統角度去考慮，那建造成晾曬區是最經濟實用的。然而在做工程規劃的時候，我們卻把它設計成了一個空中花園，營造成這樣的場景必然更能讓追求品質生活的年輕人心動。

此外，公寓的經營要註意以豐富的活動增加住戶黏性，培養公寓獲取客戶信息的能力。其實，這樣的活動對於公寓來說應該是一種習慣和常態。活動要契合當下年輕人的興趣點，通過這些活動形式，業者要更註重的是培養貝客獲取客戶信息的能力。註重為新老客戶搭建一個交流的平臺，這也是住戶去接觸新老客戶的平臺， 通過與他們的交流，也是對我們自己的一個評定和改進。

在整個公寓的行業中，公寓經營者所面臨的最大的危機不是品牌之間的競爭和淘汰，而是我們與客戶之間建立圈子的能力。在圈子里能夠了解到我們服務的優勢在哪，需求在哪兒，改進在哪兒，不斷地去提升客戶的體驗感。公寓經營者應該意識到，我們不是一個做公寓的公司，我們是一個經營客戶關系的公司。

(本文作者為貝客公寓創始人，魏子石，本文不代表本報觀點)

德普要賣掉自己的小清新公寓！ 要價高達1278萬美元

9月23日消息，據《華爾街日報》報道，影星約翰尼·德普(Johnny Depp)位於洛杉磯市區的房產於近日掛牌待售。這處不尋常的房產位於裝飾藝術東哥倫比亞大廈內，包含五套相鄰但並未合並的頂層公寓，總要價1,278萬美元(折合人民幣8,523萬元)。

​五套公寓中四套為兩居戶型，一套為一居室戶型。據代理該房產銷售事宜的Partners Trust公司經紀人Kevin Dees說，跟大多同時擁有多套相鄰公寓的業主不同，德普並沒有把五套公寓合並，而是讓它們在很大程度上相對獨立，但又把它們當成一套大房子中的不同房間來使用。

據悉，​ 德普在裝修時增建了走廊來連通其中三套公寓，他將這三套房子用作起居與娛樂空間。另外兩套作為其藝術工作室和客房。據介紹這五套公寓可以打包出售，也可分開出售。

同時每套頂層公寓都為兩層結構，公寓內的墻也被刷上了亮藍色和亮綠色以和大樓鮮艷的外墻相呼應。

一處房間的墻上還有著巴西街頭藝術家兄弟Osgemeos的壁畫作品。

​ 這處房產總面積達11,500平方英尺(1,068平方米)，還附帶多個私人露臺，​東哥倫比亞大廈配套的泳池。

這幢大樓建於1930年左右，並於2000年代中期改為共管公寓樓，以其四個外立面的鐘樓而聞名。

值得一提的是，早在2012年，德普入選《紐約時報》旗下Vulture網站評出的好萊塢最具價值明星TOP100，排名第三。2015年，約翰尼·德普收入3000萬美元，居福布斯全球演員富豪榜排名第12位。 2016年，約翰尼·德普以4800萬美元(約3.7億港元)排《福布斯》全球十大最高收入男星第五。

魔方進軍“藍領公寓”市場 低價公寓其實更好賺！

公寓產業如今越來越細分，繼白領公寓、高端公寓後，業者開始開拓平價“藍領公寓”市場。

魔方生活服務集團日前宣布，其聯合多類租住品牌的公寓項目——魔方公寓9號樓亮相。“9號樓”公寓是主打B2B定位，品牌其主要對接企業，並提供企業員工集中管理的多人居住空間解決方案。

魔方生活服務集團CEO柳佳接受第一財經記者專訪時透露，“9號樓”未來將與魔方公寓以及即將發布的中高端公寓一並拓展，以切合魔方在今年完成C輪融資之際提出的多品牌進入租賃細分市場的戰略目標。

第一財經記者采訪了解到，盡管平價多人居住式公寓客單價較低，但其利潤反而高於白領公寓，因此成為公寓業者未來又一大發展方向。

B端市場新形態

有公開數據統計顯示，目前全國包括服務業在內的人力密集型產業從業者已近4億人，圍繞這些人口產生的住宿以及生活消費，是一個超過萬億級的市場。然而，與競爭激烈的白領市場不同的是，針對這一人群的標準化租住解決方案仍是空白。盤點現有的幾種方式，不難發現無論是企業租賃小區物業改造宿舍或是利用自有閑置房源進行改造、自我管理都存在著安全隱患、管理混亂、品質沒有保障等問題。

“我們看到了這塊空白市場，因此決定推出面向多人居住的公寓產品。9號樓公寓所服務的對象主要是工作生活在城市中心、CBD等區域的人力密集型企業從業人員。隨著市中心居住成本持續上升，合適穩定的居住空間越來越難找，而企業自建宿舍資金投入大、後期管理成本高，給企業和租住者同時帶來壓力。9號樓的普及除了能緩解市中心集體租住難的問題，長遠來看，還有利於抵禦群租房、穩定城市中心小區治安。”柳佳透露。

據悉，“9號樓”公寓的房間劃分有雙人間、六人間和八人間多種，整個租住空間由房間和公區兩部分構成，其中房間內可供休息、儲物，其他如洗漱、淋浴、晾曬、洗衣、烹飪等功能都安排在公共區域。

魔方生活服務集團旗下公寓現覆蓋深圳、上海、北京、廣州、南京等15所城市，門店數量達150余家，房量2.2萬間。

第一財經記者采訪獲悉，今年上半年，9號樓公寓在上海多個區域進行了試點，目前“9號樓”公寓已在全國鋪設20余家門店，房量2500間，床位1.6萬張。根據魔方的計劃，“9號樓”未來將在一線城市和重點二線城市開拓，今年拓展到4000間客房，3萬個床位，明年計劃拓展到1萬間客房，6萬-7萬個床位。

低價公寓利潤高

“9號樓面對的客戶群是月薪在3000元-5000元，願意拿出工資的20%左右用於租房。這類人群主要是勞動密集型企業，比如酒店，連鎖餐飲業，IT服務業，醫療服務，教育培訓，他們可能要三班倒，要求租房與工作地很近。”柳佳告訴第一財經記者，目前“9號樓”每張床位月租定價為500元-1500元不等，並以整間為單位出租給企業，現已簽約合作的客戶有萬豪、洲際等五星級酒店，還有連鎖餐飲、IT、金融等企業。

“因此，類似9號樓這類多人居住公寓，現在我們主要還是圍繞著交通、周邊配套和企業分布情況來選址，今後也考慮結合魔方線上平臺所提供的諸多生活服務功能，讓線上線下產生聯動, 從而在區域形成一個更加聚焦的租住型社區綜合體。”柳佳指出。

記者在采訪中了解到，從盈利而言，9號樓這類“藍領公寓”其實比“白領公寓”更賺錢。

9號樓公寓總經理李亮給第一財經記者算了一筆賬。

“藍領公寓的成本低於白領公寓，因為藍領公寓設置了很多公共設施，所以不用每個房間投入衛生間、冰箱洗衣機和電視機等，如果說一般白領公寓的單間投資在5萬-6萬元，那麽藍領公寓的成本則比白領公寓要低20%左右。”李亮坦言，雖然藍領公寓的客單價要比白領公寓低，但是白領公寓一間房一般住1-2人，而藍領公寓一間房大多住6-8人，因此以一間房間的收益而言，藍領公寓的收入更高。

“白領公寓的平效不如藍領公寓高，其實同樣是這樣大的空間，租給多人居住後，由於量大，因此每間房的收入反而高了。我們測算過，藍領公寓的平效一般要比白領公寓高15%左右。以利潤而言，其實藍領公寓的利潤更高。”李亮告訴第一財經記者。

不過，盡管藍領公寓的利潤可觀，但也存在挑戰。

第一財經記者在采訪了解到，白領公寓的人力成本很低，一家店只要有2個工作人員即可。但是多人居住且有大量公共設施的藍領公寓則需要更多安保、管家和保潔人員等，相比較白領公寓的人力成本要高50%。此外，在選址方面也需符合服務類企業集中地且公寓距離上班地點較近等特點。而藍領公寓對住宅性質具有一定的要求，必須考慮消防設施，按照建築要求改造，保證一客一登記等安保維護。

“與長租公寓市場較為成熟的部分歐美地區相比，中國公寓市場還未形成真正意義上的租住社區，租住人群的分散、公寓體量的局限都在一定程度上，限制了公寓運營商為租住者帶來更好的服務和配套。希望藍領公寓可以快速吸引目標客群，成為一大細分市場新趨勢。”柳佳說。

途家並購攜程、去哪兒公寓民宿業務 非標住宿業迎來並購潮

在線旅遊商和線下資源方的合作越來越“你中有我，我中有你”了!

在攜程投資途家後，途家10月20日宣布，其與攜程、去哪兒網達成戰略協議，並購攜程、去哪兒網旗下的公寓民宿業務。攜程及去哪兒的公寓民宿頻道入口、團隊和整體業務將並入途家，成為途家的一部分。

這是繼途家今年6月並購螞蟻短租之後的又一戰略性舉措。

途家聯合創始人兼CEO羅軍10月20日接受《第一財經日報》記者專訪時表示，此次並購主要是基於各方對市場的持續看好及持續提升用戶體驗的考慮。今後幾大品牌保留各自獨立定位，但會打通庫存，進行更多流量、產品、服務的接入。在其看來，非標住宿業正迎來並購潮。

打通庫存 線上線下分拆

記者采訪了解到，此次交易完成後，途家將從攜程、去哪兒網導入包括庫存、流量、品牌、運營等多方資源，用於保證用戶、商戶、房東受益，為房源提供銷售通道。

羅軍透露，此次並購將使用戶能更好地享受到途家致力打造的“多人、多天、個性化、高覆蓋”的住宿體驗，房東、商戶將使用統一平臺標準，從而更好地提升經營效率，獲得更多訂單。途家、螞蟻短租、攜程、去哪兒四大平臺協同，對房源庫存進行深度挖掘，形成整合優勢，

“我希望麾下的幾大品牌依舊保持品牌獨立，但是平臺和庫存可以打通，任何一個預訂平臺上都可以看到所有的產品，發揮協同效應。”羅軍告訴《第一財經日報》記者，至於人員的整合則難度不大，幾方本來就有合作。

伴隨途家的此次並購，羅軍同時宣布途家新的五年計劃正式開啟，兩大動作是繼續著力打造生態系統與線上線下業務分拆。目前，途家通過途立方、途遠、RBO(個人房源自主經營)、RBA(分散式房源專業代理經營)等創新商業模型及遊客預訂、商戶經營、房東管理等各類運營平臺，完善住宿業從零級市場到三級市場的供應鏈布局;通過途禮、先途、途築等平臺完善服務鏈布局;通過無憂我房、小螺趣租、雅詩閣等“途家們”完善中長租、服務公寓等經營鏈布局;通過對螞蟻短租的收購，完成對短租行業的產業布局。

“我們從房源來源方分析，分成零級市場、一級市場、二級市場、三級市場，零級市場是房子建造，一級市場是開發商在售房過程中可和經營型的銷售商負責，賣房時我們打通了途家的服務。二級市場在房東自己手里，沒有交出去經營，也不是自己住，我們是RBO(房東自主經營)，三級市場是說已經在一個專業經營者在管理，即RBA(分散式房屋專業代理經營)。我們看得很清楚，在線下部分，主要是涉及到零級市場，一級市場，及部分二級市場，線上的部分主要是涉及到部分的二級市場和三級市場。”羅軍告訴《第一財經日報》記者，此次並購攜程、去哪兒公寓民宿業務是線上平臺的戰略舉措，途家將於近期完成線上平臺與線下業務的分拆。

在羅軍看來，途家的自營品牌斯維登已推出，途家歡墅於10月16日正式發布，未來將打造成別墅度假品牌。線上線下業務的分拆，將使途家各條業務線的發展方向更明確。

並購潮與上市猜想

在業界看來，此次並購也預示著中國的住宿分享行業將邁步進入全速成長期。

“未來我們要向多人化、個性化、多房間和高密度的方向來發展我們的產品。我覺得非標準化住宿業正在迎來並購潮，未來的市場趨勢就是會有越來越多的並購出現。”羅軍坦言。

攜程旅行網執行副總裁兼大住宿事業部CEO孫茂華表示：“在公寓民宿這個垂直細分領域，途家運作了5年，因此，我們非常樂意整合優勢資源，把攜程、去哪兒的民宿頻道交付途家，為業主和客戶創造更大的價值。”

據悉，途家將啟動系列新產品和服務的發布，今年3月途家開放年發布會上的五項戰略已逐一落實推進，途家RBA(分散式房源專業代理經營)項目，目前已在全國部分重點地區試行。途家在日本、新加坡、韓國等地區辦公室已經全部落成。

羅軍進一步表示，通過這次收購，途家在境內公寓民宿交易平臺的整合基本完成。途家在未來將會專註於線上各品牌的融合、統一的庫存管理、完善的全產業鏈服務以及推進行業標準化和合規化。

近幾年，短租民宿行業快速發展，在線短租行業市場整體規模已超百億人民幣。

“通過對攜程和去哪兒的民宿公寓業務的收購會進一步加強我們在民宿行業中的地位。現在公寓短租和民宿越來越趨向於旅遊化，在完成業務收購後，攜程和去哪兒在民宿公寓等流量就會完全倒向螞蟻和途家，這對螞蟻和途家對流量是一個非常大的幫助。房屋共享市場還是處於一個比較初期的市場，所以存量市場從各家的數據看並不是一個巨大的規模，整個行業未來會在一個增量市場。”螞蟻短租CEO申誌強指出。

勁旅咨詢首席分析師魏長仁認為，對於途家而言，經過5年發展，從B2C到B2C+C2C，已開始向公寓民宿等住宿產業鏈上下遊產業鏈布局，本次並購攜程和去哪兒網民宿公寓業務，取得了更大的流量入口，為接下來的獨立上市之路做基石性的鋪墊，對資本市場的估值起到放大作用。

“對攜程而言，整合去哪兒後，兩者在大住宿領域已有明確的分紅，中高端酒店以攜程為主，中低端酒店客棧以去哪兒為主，唯獨更具潛力的民宿公寓業務沒有被兩家提及為發展的重點。攜程把自身非重點發展的民宿公寓潛力業務出售給自己已是股東並把該業務作為主業的途家，換取途家更多的股權，或將分享途家未來上市後更多資本收益。”魏長仁分析。

至於途家未來是否上市，羅軍表示，上市的融資效果和私募其實是類似的，當然IPO也是可以考慮的方式之一。

“公寓市場這幾年很火爆，我們也相信未來的行業並購會越來越頻繁。途家在資本和戰略布局上可圈可點，但值得註意的是，客源和流量爭奪是關鍵，從這一點來看，在住宿業上發力的美團(新美大)不容小覷。途家等業者需註意競爭和挑戰。”房東東創始人全靂分析。

附：途家聯合創始人兼CEO羅軍內部郵件

開啟途家第二個五年計劃

各位途途，大家好!

非常高興在金秋時節與大家分享一個好消息，我們與攜程旅行網、去哪兒網達成戰略協議，並購攜程旅行網、去哪兒網旗下公寓、民宿業務。攜程及去哪兒的公寓民宿的頻道入口、團隊和整體業務並入途家，成為途家的一部分。這是繼我們今年戰略並購螞蟻短租之後的又一戰略性舉措。此次並購無論對途家還是對住宿分享行業而言，都具有里程碑意義。

眾所周知，攜程、去哪兒兩大平臺是全球領先的OTA平臺，擁有海量遊客資源，也是公寓和民宿經營者高度信賴的平臺。此次並購既是攜程和去哪兒兩家公司對途家的信任，也是對途家未來發展的一致看好。

交易完成後，我們將從攜程、去哪兒導入包括庫存、流量、品牌、運營等多方優勢資源，用於保證用戶、商戶、房東持續受益。毫無疑問，這也將加速我們房源規模、用戶規模的擴大及平臺交易額的快速增長。

2016年12月1日是途家正式上線五周年。經過五年的積累，我們見證並參與了這個行業從0到1、從導入期走向成長期的各個階段。今年8月4日，途家的單日訂單已突破56000間夜，這是行業最高紀錄，也是行業里程碑。從此次並購開始，我們可以共同期待中國的住宿分享行業邁步進入全速成長期。

此次並購交易，我們一如既往得到了投資人的大力支持。途家和各投資方認知高度一致，各方快速達成共識決定加大投入，在很快的時間內決定實施此次行業史上的最大並購動作。大家的目標只有一個——讓更多用戶得到更好體驗。

因更多庫存、資源的接入，我們的用戶將更好地享受到“多人、多天、個性化、高覆蓋”的優質住宿體驗;商戶將通過使用統一的平臺標準，從而更好地提升經營效率，獲得更多訂單。途家、螞蟻短租、攜程、去哪兒四大平臺協同，讓住宿分享行業“充分信任、高性價比、更多選擇、更有服務”的承諾得以加強和完善。

通過這次收購，途家在境內公寓民宿交易平臺的整合基本完成，途家在未來會專註於線上各品牌的融合、統一的庫存管理、完善的全產業鏈服務以及推進行業標準化和合規化。

今年3月份途家開放年發布會上的五項戰略，我們已落實推進。尤其是途家RBA(分散式房源專業代理經營)項目，目前已在全國諸多重點地區試行良好。途家日本、新加坡、韓國、臺灣等地區辦公室已經全部落成，深耕細作當地業務。

回顧五年征程，途家為房客、開發企業、個人房東、平臺商戶和民宿開發提供了基於分享經濟的最佳集成解決方案，打造立體營銷體系，使房源供應方、經營方和消費者實現無縫對接，著力構建住宿分享生態系統。我們一直在努力，不敢懈怠。

目前，途家通過途立方、途遠、RBO(個人房源自主經營)、RBA(分散式房源專業代理經營)等創新商業模型及遊客預訂、商戶經營、房東管理等各類運營平臺，完善住宿業從零級市場到三級市場的供應鏈布局;通過途禮、先途、途築等平臺完善服務鏈布局;通過無憂我房、小螺趣租、雅詩閣等“途家們”完善中長租、服務公寓等經營鏈布局;通過對螞蟻短租的收購，完成對短租行業的產業布局。這一系列舉措，將使行業生態產業鏈得到有效拉伸，真正實現產業的協同融合。

途家從成立第一天起，設立的企業願景就是“分享時代，改變不動產投資和旅行方式”，這個願景從未改變。我們正在締造一個行業，我們也從不認為照搬模式就能成功，只有不斷探求用戶需求，順應市場趨勢，才能發展壯大。

接下來，我們還將徹底完成線上平臺與線下業務的分拆。我們的自營品牌斯維登已經成為中國度假租賃的標桿品牌，途家歡墅也於10月16日正式發布，未來將打造成國際一流的別墅度假品牌。此次並購攜程、去哪兒公寓業務是線上平臺的戰略並購。線上線下業務的分拆，將使我們各條業務線的發展方向更明確，運營管理更聚焦，繼續保持做大做強的態勢。

中國的住宿分享行業，經過五年的探索期，已經進入了第二個五年，我稱之為成長期，這將是行業全速發展的五年。我們也可預期之後還會再有鼎盛的五年騰飛期。五千名途途，引領了行業發展的第一個五年，現在我宣布，途途們的第二個五年計劃已經開啟!

讓我們不忘初心，縱情向前!

Justin

途家發內部郵件，宣布並購攜程和去哪兒公寓民宿業務

常皓靖 2016-10-20 09:50

i黑馬訊 10月20日消息，途家聯合創始人兼CEO羅軍發內部郵件，宣布並購攜程和去哪兒公寓民宿業務，並將徹底完成線上平臺與線下業務的分拆。

途家聯合創始人CEO兼羅軍在郵件中表示，“通過這次收購，途家在境內公寓民宿交易平臺的整合基本完成，途家在未來會專註於線上各品牌的融合、統一的庫存管理、完善的全產業鏈服務以及推進行業標準化和合規化。”

資料顯示，途家網是一個全球公寓民宿預訂平臺，於2011年12月1日正式上線。途家已於2015年8月完成了D及D+輪融資，融資額度為3億美元，估值超10億美元。

附：途家聯合創始人兼CEO羅軍內部郵件

各位途途，大家好！

非常高興在金秋時節與大家分享一個好消息，我們與攜程旅行網、去哪兒網達成戰略協議，並購攜程旅行網、去哪兒網旗下公寓、民宿業務。攜程及去哪兒的公寓民宿的頻道入口、團隊和整體業務並入途家，成為途家的一部分。這是繼我們今年戰略並購螞蟻短租之後的又一戰略性舉措。此次並購無論對途家還是對住宿分享行業而言，都具有里程碑意義。

眾所周知，攜程、去哪兒兩大平臺是全球領先的OTA平臺，擁有海量遊客資源，也是公寓和民宿經營者高度信賴的平臺。此次並購既是攜程和去哪兒兩家公司對途家的信任，也是對途家未來發展的一致看好。

交易完成後，我們將從攜程、去哪兒導入包括庫存、流量、品牌、運營等多方優勢資源，用於保證用戶、商戶、房東持續受益。毫無疑問，這也將加速我們房源規模、用戶規模的擴大及平臺交易額的快速增長。

2016年12月1日是途家正式上線五周年。經過五年的積累，我們見證並參與了這個行業從0到1、從導入期走向成長期的各個階段。今年8月4日，途家的單日訂單已突破56000間夜，這是行業最高紀錄，也是行業里程碑。從此次並購開始，我們可以共同期待中國的住宿分享行業邁步進入全速成長期。

此次並購交易，我們一如既往得到了投資人的大力支持。途家和各投資方認知高度一致，各方快速達成共識決定加大投入，在很快的時間內決定實施此次行業史上的最大並購動作。大家的目標只有一個——讓更多用戶得到更好體驗。

因更多庫存、資源的接入，我們的用戶將更好地享受到“多人、多天、個性化、高覆蓋”的優質住宿體驗；商戶將通過使用統一的平臺標準，從而更好地提升經營效率，獲得更多訂單。途家、螞蟻短租、攜程、去哪兒四大平臺協同，讓住宿分享行業“充分信任、高性價比、更多選擇、更有服務”的承諾得以加強和完善。

通過這次收購，途家在境內公寓民宿交易平臺的整合基本完成，途家在未來會專註於線上各品牌的融合、統一的庫存管理、完善的全產業鏈服務以及推進行業標準化和合規化。

今年3月份途家開放年發布會上的五項戰略，我們已落實推進。尤其是途家RBA（分散式房源專業代理經營）項目，目前已在全國諸多重點地區試行良好。途家日本、新加坡、韓國、臺灣等地區辦公室已經全部落成，深耕細作當地業務。

回顧五年征程，途家為房客、開發企業、個人房東、平臺商戶和民宿開發提供了基於分享經濟的最佳集成解決方案，打造立體營銷體系，使房源供應方、經營方和消費者實現無縫對接，著力構建住宿分享生態系統。我們一直在努力，不敢懈怠。

目前，途家通過途立方、途遠、RBO（個人房源自主經營）、RBA（分散式房源專業代理經營）等創新商業模型及遊客預訂、商戶經營、房東管理等各類運營平臺，完善住宿業從零級市場到三級市場的供應鏈布局；通過途禮、先途、途築等平臺完善服務鏈布局；通過無憂我房、小螺趣租、雅詩閣等“途家們”完善中長租、服務公寓等經營鏈布局；通過對螞蟻短租的收購，完成對短租行業的產業布局。這一系列舉措，將使行業生態產業鏈得到有效拉伸，真正實現產業的協同融合。

途家從成立第一天起，設立的企業願景就是“分享時代，改變不動產投資和旅行方式”，這個願景從未改變。我們正在締造一個行業，我們也從不認為照搬模式就能成功，只有不斷探求用戶需求，順應市場趨勢，才能發展壯大。

接下來，我們還將徹底完成線上平臺與線下業務的分拆。我們的自營品牌斯維登已經成為中國度假租賃的標桿品牌，途家歡墅也於10月16日正式發布，未來將打造成國際一流的別墅度假品牌。此次並購攜程、去哪兒公寓業務是線上平臺的戰略並購。線上線下業務的分拆，將使我們各條業務線的發展方向更明確，運營管理更聚焦，繼續保持做大做強的態勢。

中國的住宿分享行業，經過五年的探索期，已經進入了第二個五年，我稱之為成長期，這將是行業全速發展的五年。我們也可預期之後還會再有鼎盛的五年騰飛期。五千名途途，引領了行業發展的第一個五年，現在我宣布，途途們的第二個五年計劃已經開啟！

讓我們不忘初心，縱情向前！

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險資掘金老年公寓

隨著中國人口逐步進入老齡化階段，老年公寓擁有巨大潛力，但高昂的入住費用讓人望而卻步。

第一財經記者日前采訪三胞集團、途家、魔方等業者後了解到，雖然老年公寓在理論上有巨大潛力，但老年公寓需配備專業康複設備、醫護人員等，導致成本高企，一個具有品質保證的老年公寓月租金估計在5000多元～2萬多元，這令很多老人難以負擔。

從商業模式而言，獨立做老年公寓則盈利挑戰很大，需聯動房地產、康複醫療、零售、智能服務等協同發展。此外，結合保險資本開拓老年社區和公寓也是投資回報較有保障的方式之一。

“海外養老公寓發展得不錯，我們也想過是否應該進入老年公寓領域，然而我們發現中國老年人的理念不同。”魔方生活服務集團創始人、董事長葛嵐接受第一財經記者采訪時透露。

葛嵐所謂的“理念不同”是指中國老年人和他們的子女大多認為，如果去住老年公寓、養老社區等可能會被外界認為是“子女不孝順”。

此外，與一般針對年輕人入住的公寓不同，老年公寓需要配備康複醫療設備和專業醫護人員，這大大增加了成本。

貝客公寓創始人魏子石給記者算了一筆賬——通常公寓的改建成本要低於酒店，同樣一個100間房間的酒店項目改建可能要耗資700萬～800萬元，單間客房的投入一般超過5萬元，而同規模的公寓要低200萬元左右。平價連鎖酒店的投資回報期目前在5年以上，而普通公寓需要1年～3年。如果加上康複醫療設備、養老服務、專業醫護人員等，則針對老人的公寓項目的投入或許是普通公寓的數倍，投資回報期較長。

“一棟普通公寓，平均30間房安排一個工作人員，一家100間客房的門店通常2～3人管理即可。但老年公寓需要配備醫護人員和清潔人員，員工數量可能是普通公寓的十倍，而且很多科班出身的醫護人員更願意去三甲醫院，這就令專業人員匱乏。”友社公寓聯合創始人王超偉告訴第一財經記者。

成本高企，讓老年公寓的價格居高不下。

記者了解到，在全國已經形成連鎖規模的泰康之家，其配備康複醫院、老年活動社區、醫護人員、清潔服務等，不包含餐費的月費用為5000多元～1.7萬元，住客還需支付20萬元的“入門費”以及60萬元至200多萬元不等的樂泰卡費用，“入門費”和卡費在住客離開時方可退還。

“一般而言，一個具有一定品質保障的老年公寓想要盈虧平衡，則包含所有服務的月租金在1萬多～2萬多元，普通白領公寓的月租金從3000多元~1萬多元不等。這是很多老年人不願或難以承受的。”葛嵐坦言。

既然很多老人難以負擔費用，且公寓投入的成本也很高，那為何還有一些業者要經營老年公寓呢?其盈利點究竟在哪里?

“要做成養老地產或養老公寓是非常複雜的，單純的地產商很難操作，養老公寓要盈利有幾個關鍵點，首先是拿地成本，如果有些商家在某些區域具有拿地優勢，則在成本方面控制了很多。其次，做養老公寓不是孤立地做，而是要形成一個閉環，即涉及醫療、康複、地產、智能服務等，只有將這些相關產業鏈串聯起來，才能達到規模效益和閉環效應，整體聯動發展，控制成本，有望盈利。”房東東創始人全靂分析。

三胞集團正打算試水上述“閉環模式”。三胞集團高級副總裁嶽雷告訴第一財經記者，這幾年，三胞集團在消費、健康和金融領域進行了一系列收購和布局，2014年，三胞集團及旗下企業收購英國百貨公司House of Fraser、以色列健康養老服務企業Natali；2016年，又完成對以色列專業家政護理公司A.S. Nursing Company的收購。

“2014年，我們參與了徐州市第三人民醫院的股份制改革，布局醫院。我們還在徐州北區投資建設了一所國際化的綜合性醫院。”嶽雷表示，這些產業未來都會聯動發展來開發養老公寓和社區。

除了“閉環模式”，出售物業回籠資金或得到險資支持也是盈利法則。

記者了解到，泰康之家(北京)投資有限公司(下稱“泰康之家”)是泰康保險集團旗下健康產業投資運營子公司，泰康之家投資約200億元在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州共運營八個養老社區。

“現在很多公寓都是購租並舉，部分投資人會購買老年公寓，這有利於公寓快速回本。”全靂指出，老年公寓若得到保險公司投資開發則是一筆賺錢的生意，首先其資本雄厚，可連鎖化發展，攤薄成本;其次，對保險公司而言，老年公寓相當於一個“倒按揭”期限為10年或20年的保險產品。

老人的天空 | 險資掘金老年公寓

隨著中國人口逐步進入老齡化階段，老年公寓擁有巨大潛力，但高昂的入住費用讓人望而卻步。

第一財經記者日前采訪三胞集團、途家、魔方等業者後了解到，雖然老年公寓在理論上有巨大潛力，但老年公寓需配備專業康複設備、醫護人員等，導致成本高企，一個具有品質保證的老年公寓月租金估計在5000多元～2萬多元，這令很多老人難以負擔。

從商業模式而言，獨立做老年公寓則盈利挑戰很大，需聯動房地產、康複醫療、零售、智能服務等協同發展。此外，結合保險資本開拓老年社區和公寓也是投資回報較有保障的方式之一。

“海外養老公寓發展得不錯，我們也想過是否應該進入老年公寓領域，然而我們發現中國老年人的理念不同。”魔方生活服務集團創始人、董事長葛嵐接受第一財經記者采訪時透露。

葛嵐所謂的“理念不同”是指中國老年人和他們的子女大多認為，如果去住老年公寓、養老社區等可能會被外界認為是“子女不孝順”。

此外，與一般針對年輕人入住的公寓不同，老年公寓需要配備康複醫療設備和專業醫護人員，這大大增加了成本。

貝客公寓創始人魏子石給記者算了一筆賬——通常公寓的改建成本要低於酒店，同樣一個100間房間的酒店項目改建可能要耗資700萬～800萬元，單間客房的投入一般超過5萬元，而同規模的公寓要低200萬元左右。平價連鎖酒店的投資回報期目前在5年以上，而普通公寓需要1年～3年。如果加上康複醫療設備、養老服務、專業醫護人員等，則針對老人的公寓項目的投入或許是普通公寓的數倍，投資回報期較長。

“一棟普通公寓，平均30間房安排一個工作人員，一家100間客房的門店通常2～3人管理即可。但老年公寓需要配備醫護人員和清潔人員，員工數量可能是普通公寓的十倍，而且很多科班出身的醫護人員更願意去三甲醫院，這就令專業人員匱乏。”友社公寓聯合創始人王超偉告訴第一財經記者。

成本高企，讓老年公寓的價格居高不下。

記者了解到，在全國已經形成連鎖規模的泰康之家，其配備康複醫院、老年活動社區、醫護人員、清潔服務等，不包含餐費的月費用為5000多元～1.7萬元，住客還需支付20萬元的“入門費”以及60萬元至200多萬元不等的樂泰卡費用，“入門費”和卡費在住客離開時方可退還。

“一般而言，一個具有一定品質保障的老年公寓想要盈虧平衡，則包含所有服務的月租金在1萬多～2萬多元，普通白領公寓的月租金從3000多元~1萬多元不等。這是很多老年人不願或難以承受的。”葛嵐坦言。

既然很多老人難以負擔費用，且公寓投入的成本也很高，那為何還有一些業者要經營老年公寓呢?其盈利點究竟在哪里?

“要做成養老地產或養老公寓是非常複雜的，單純的地產商很難操作，養老公寓要盈利有幾個關鍵點，首先是拿地成本，如果有些商家在某些區域具有拿地優勢，則在成本方面控制了很多。其次，做養老公寓不是孤立地做，而是要形成一個閉環，即涉及醫療、康複、地產、智能服務等，只有將這些相關產業鏈串聯起來，才能達到規模效益和閉環效應，整體聯動發展，控制成本，有望盈利。”房東東創始人全靂分析。

三胞集團正打算試水上述“閉環模式”。三胞集團高級副總裁嶽雷告訴第一財經記者，這幾年，三胞集團在消費、健康和金融領域進行了一系列收購和布局，2014年，三胞集團及旗下企業收購英國百貨公司House of Fraser、以色列健康養老服務企業Natali；2016年，又完成對以色列專業家政護理公司A.S. Nursing Company的收購。

“2014年，我們參與了徐州市第三人民醫院的股份制改革，布局醫院。我們還在徐州北區投資建設了一所國際化的綜合性醫院。”嶽雷表示，這些產業未來都會聯動發展來開發養老公寓和社區。

除了“閉環模式”，出售物業回籠資金或得到險資支持也是盈利法則。

記者了解到，泰康之家(北京)投資有限公司(下稱“泰康之家”)是泰康保險集團旗下健康產業投資運營子公司，泰康之家投資約200億元在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州共運營八個養老社區。

“現在很多公寓都是購租並舉，部分投資人會購買老年公寓，這有利於公寓快速回本。”全靂指出，老年公寓若得到保險公司投資開發則是一筆賺錢的生意，首先其資本雄厚，可連鎖化發展，攤薄成本;其次，對保險公司而言，老年公寓相當於一個“倒按揭”期限為10年或20年的保險產品。