📖 ZKIZ Archives

【評論】公寓泡沫過重 已在洗牌邊緣

正在風頭上的公寓行業，用2～3年時間走完了連鎖酒店業幾乎耗費10年才走完的路，然而大量資本湧入後，問題接踵而來。

公寓業者們為爭奪一間房源，可以溢價30%，造成成本和租金高企;鉆尚未有明確規定的行業空子、打“擦邊球”拿物業的案例數不勝數;用一個項目去撬動各類貸款，再次進入“虛高”循環;傳統酒店業者的伺機而入也加劇了競爭，導致入住率明顯下滑。上述問題累加的負面效應下， 2017年，公寓行業極有可能遭遇大洗牌。

我們先來看看虛高的成本和租金。這幾年華平等資本方高調投資公寓行業，魔方、青客等獲得不菲融資。隨後，一些金融機構開始為租客設計貸款產品，租客不用“押一付三”，而是由金融機構向公寓一次性付清費用，然後租客再分期付款。這對於公寓而言相當於一下子獲得巨大資金流。如果一棟公寓有200個租客，月租金約4000元，該公寓可以一次性收入近千萬元。

或許因為錢來得太容易，讓公寓業者們開始肆意揮霍。更有公寓僅一場活動辦下來就耗資近千萬元，最關鍵的是，業者們開始為爭奪房源“燒錢”，短期內推高了房源獲得成本。

筆者了解的一個案例，一間正常租金6000元的房子，因為上海一家公寓企業看中了，於是給房東報價7000元一間。房東自然很開心，可連合同還沒有來得及簽好，一家來自北京的公寓競爭者出現了，二話不說就報價8000元一間，房東簡直看傻眼，最後當然價高者得。隨後公寓房間裝修投入，通常在5萬元左右一間，“財大氣粗”的業者會將房內尚可使用的家具舍棄，全部換新品，此舉再次推高了成本。

當然，這一切揮霍最終買單的是消費者。

於是，原本3000元月租費的公寓，因為虛高成本的助推月租金漲到5000元，甚至月租過萬元的所謂高端公寓也比比皆是，房租的漲幅大大超過了工薪族能承受的範圍。

再來說說酒店業者的競爭問題。

近年隨著房價和入住率的雙降，經濟型連鎖酒店業進入緩慢發展期，尤其是面臨一些物業到期轉型、投資回報期從3年拉長到5年以上等問題時，眾多酒店業者開始轉向公寓。如家正式推出了三條品牌產品線——逗號公寓、青巢公寓、逗號之家，定位為針對不同人群的集中式公寓;華住成立了城家公寓;鉑濤也以“窩趣”進軍公寓業。

酒店業者的湧入進一步加劇了公寓行業的競爭，尤其是在選址方面，讓優質物業越來越稀缺。更大的問題是，酒店運營方式和公寓完全不同。

不少酒店業者其實是想將原本因種種因素卡殼的一些酒店項目“變臉”盤活，改造成公寓後，可以獲得長租客人，客源穩定，且公寓租客不需要太多服務，人房比也和酒店不同，有利於酒店大量降低人工成本。但酒店業者容易忽視的是，適合做酒店的選址不一定適合做公寓;酒店的服務優勢在公寓業界並不能體現，公寓需要的高黏性社交平臺建設也是酒店業者未必能玩轉的。

已有部分公寓業者反映，競爭加劇後，不少公寓的入住率已經明顯下降。而拿不到好項目的業者只能退而求其次地去拿一些分散式公寓房源，然而這些項目的入住率更低。此外，值得註意的是，現在令很多公寓業者暗自竊喜的“擦邊球”手法，未來可能會帶來刺骨的痛。

公寓業態相對特殊、崛起迅速，而與之對應的行業規定、管理政策還沒有跟上來，尤其在物業改造和開業證照等方面存在不少灰色空間。公寓並不需要像正規酒店那樣必須持有特種行業許可證才能開業，意味著很多相關手續和流程都可以打“擦邊球”，這也推動了大量中小型公寓業者在近兩年急速擴張。

目前住建部和商務部等都在聽取意見和制定相關規則，一旦針對公寓行業的細則規定出臺，那麽過往的“擦邊球”都不能再打，而最可怕的應該是資金鏈問題。

當下不乏公寓業者隨意推出一個號稱高端、個性化的項目，以此撬動各種貸款，再投入其他擴張計劃中。但天下沒有白吃的午餐，金融機構一次性付清的資金實際上是透支了公寓業者一年的“流水”，其中有房東的利潤要扣除，有金融機構的利息需償還，還有公寓業者從VC處獲得的投資需要給出相應回報。行業泡沫過多，一旦資金鏈斷裂，後果不堪設想，屆時公寓行業大洗牌將在所難免。

花700萬，租一輩子的萬科“小米公寓”小戶型 你願意嗎？

王新宇 2017-03-21 08:54

*本文系互聯網啟示錄（ID:netmedia）對i黑馬投稿，作者王新宇。

萬科和小米正在試探市場對於房地產新模式的態度，緣起今天一條奇怪的信源：

小米公司一位員工透露，萬科和小米合作建房事宜從春節後就開始商談，3月上旬正式確定合作意向。目前小米公司已經啟動認購登記工作，全體員工均可認購。

有兩種項目類型可供選擇，一種為普通住宅，以70-90平方米兩居為主，均價大約為5.5萬元/平方米；一種為疊拼，面積為178平方米，售價在950萬-1000萬元。

另一位小米員工介紹，合作項目檔次和定位甚至會高於萬科翡翠系，目前永豐產業基地周邊二手房價格普遍超過8萬元，這意味著合作項目如果做成可銷售的商品房，價格很可能會超過10萬元/平方米。

不過，按照雙方合作意向，小米員工雖然能夠以市場價一半的價格購房，但無法獲得產權和房本，也不能在公開市場自由交易，只能在小米公司內部交易，也不能落戶北京市戶口。

如果從這條信息當中來看，頗有很多地產專業術語：認購、疊拼、萬科翡翠系（產品系）、均價，如果光從這條信源當中，可能米粉們激動萬分：年輕人的第一套房子就要出來，別急，筆者嗅出的是小米以及萬科公關的深深的套路，兩個手機廠的員工，用很專業的房地產術語來描述公司尚未承認的房地產項目，從邏輯上可以理解，畢竟這是小米和萬科可進退的套路，因為僅僅是傳言麽。

萬科的不安才是這次合作的伏筆 但並不是互聯網創新

2013年開始，萬科在市場上的表現就非常不安，從10月份開始，郁亮帶領副總裁周衛軍、朱保全等高管前往阿里巴巴學習；12月9號前往騰訊學習；14年1月，前往海爾集團學習、2月前往小米學習。13年底，郁亮在萬科的一次內部演講中坦誠，他擔心未來房地產行業會不會出現類似小米的攪局者。後來房多多介入萬科營銷和馬佳佳受邀演講，在地產圈和互聯網圈掀起了一股“互聯網思維改造房地產”的反思浪潮

這樣的不安也體現在高管的動向上：2014年，在王石的祝福聲中，94年加入萬科，做了14年董秘的肖莉離職，加入了房多多，據說是資本方向，除了前幾年的新聞之外，肖莉已經徹底遠離了大眾視線，而根據房多多相關人士透露：奉勸各位不要無中生有，肖莉還在房多多的股東群和高管群里，也一直負責金融板塊。當然房多多的事情放一邊，姑且讓子彈再飛一會兒。另外一個高管離職，則是郁亮“教會跑步”的毛大慶，投身於創業空間的互聯網創業大潮中去，2015年9月10日，萬科發布公告稱集團高級副總裁莫軍提前退休……

在這種動蕩和不安中，萬科始終想通過互聯網進行自己的產業升級，比如萬科物業的住這兒、萬科與鏈家深度合作的萬鏈公司，打造家裝市場。而這次與小米尚未被官方承認的合作，其實早幾天已經在地產圈被曝光，只不過今天被“小米員工”用公關的手法，又描述了一下。

這樣的合作可以看做是萬科在新時期下面對未來市場的“試錯”，是不安的，萬科的判斷在2014年，萬科史上最大的工作會議上有提及：我們相信互聯網將改變這個世界，而不能適應變化的組織將會被淘汰。但我們也認為，比察知變化更重要的，是找到變化背後的不變。當新時代的大幕揭開時，傳統該企業應該做的，不是遠離自己熟悉的領域，而是理解新的規則，尋找新的夥伴，運用新的工具，將原有的業務做的更好。

而選擇跟小米合作，勢必會被市場所關註，但在筆者看來，這其實跟互聯網的關系並不大，僅僅是一種全新的房地產租賃模式，而不是銷售模式。並且這種合作看上去並沒有太多風險。

如果按照事先準備的“宣傳口徑”，消息確認後，雷布斯應該很快就會在微博上愉快的與沒啥粉絲的僵屍水軍們交流相關信息。

“只租不售”背後的秘密

根據北京市政府常務會議審議通過《北京市2017年國有建設用地供應計劃》，2017年全市計劃供地3900公頃，相比2016年的計劃減少了200公頃。其中，住宅用地610公頃。而在2016年，北京住宅用地計劃供應數量為1200公頃。北京市相關部門表態，今年北京市對商品住房供地計劃的執行力度將好於去年——2016年雖然計劃供應量較今年多，但完成率很低。從實際供地數量上看，今年會超過去年。盡管如此，與眾多開發商一樣，萬科同樣面對的問題是如何拿到土地。

土地成本決定了房價，但萬科在2016年拿到了一塊“限價地”，北京在2016年930限購後，推出了“限房價競地價”的試點。2016年12月1日，萬科獲得永豐兩個自持項目地塊，而傳聞的“小米半價公寓”，正是在這個地塊上。根據土地出讓要求，兩幅土地的住宅限價53400元/平方米，項目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。就是說，萬科拿到的這個地是只能租，不能賣的。這樣也就解釋了，為何拿不到“兩證”即房產證和國有土地使用證這兩個關系確權的關鍵文件。

如果不能出售，顯然作為商業公司而言是不劃算的，但是如果可以呢？根據930的規定，持有年限與土地出讓年限一致。持有期間，企業出現破產清算的，其自持商品住房按相關法律法規規定處理；企業進行合並重組或股權轉讓涉及自持商品住房產權轉讓的，須經屬地政府同意後整體轉讓。轉讓後，不得改變自持商品住房規劃用途，應繼續用於出租。

也就存在一種可能：萬科可以把這個項目“轉讓”給第三方，這樣其實就是變相的進行了資金的回籠，所以跟小米的合作，也並不奇怪，而最終接盤的，則是滿腔熱血要買房的“小米員工”們，但其實所謂一半房價子虛烏有，並不是公司的慈善，而是政府的限價，並且是針對開發商的“只租不售”，而員工們通過眾籌的方式也是可能通過買分割的單元，而不是所謂的單個住宅。

對於萬科而言，後面可以進行物業服務，如果項目配建商業配套等，長期的收益，也是可以得到保證的。這次的合作並不是“互聯網改造房地產”的案例，各位興奮的米粉們，地產人士們可以洗洗睡了！

沒有房產證如何做按揭呢？

盡管周邊房價高漲，按照常規開發手法，萬科不能出售，只能租，雖然類似於精裝公寓+萬科物業很吸引人，但是租金回報率並不足以支撐房價，換句話說：按照90平米的房子來計算，剛需“小米70年租客”需要付出的是：總價480萬，如果按照所謂“按揭貸款”，這里是貸不到公積金的，只能是商業貸款，按照2月份的4.9%利率計算，貸款30年，那麽也就是需要付出：240萬首付款+218萬利息+240萬本金=698萬，約等於700萬，每平米的均價是7.76萬，並且每個月要還款約12753.36(元)。當然，還有一種可能，就是小米員工的福利待遇超高，480萬全款租一套，也是分分鐘的事情。

需要提示的風險是：沒有房產證和土地證的房子，是沒有辦法進行正常的住房抵押貸款的，這樣的按揭方式，可能是所謂的“委托貸款”，委托貸款是由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金，由金融機構（受托人）根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等發放的貸款。受托金融機構只負責代為發放、監督使用並協助收回，不承擔任何形式的貸款風險。

如果套用到這個項目即銀行接受開發商的委托，把貸款發放給業主，協助開發商結算相關款項和利息，利息的收入也是歸開發商，當然，這僅僅是一種可能的方式，具體還是要以最後公布的為準。還有一種可能，就是小米提供免息貸款給自己的員工，這樣的話，員工的壓力會很小，不過雷布斯是否會做這樣的好人好事，讓自己的員工陪自己一輩子，有待觀察。

這樣的最終代價是，房子最後還是萬科的，利息是開發商或者小米的，並且使用年限因為工期和交付等原因也會縮水三四年，只有66年左右，不知道剛需客能否選擇這樣的房子。

也就是說，花了700萬，租一輩子，然後還有物業費、水電等正常開支，另外很難享受房價上漲帶來的收益，因為這樣“使用權”的房子只能內部流通。，還有可能給公司打工一輩子，你願意嗎？

文章評論

匿名用戶

發布

全部評論：10

發布

廣州住建委：樓市新政後，二手公寓和商鋪仍可賣給個人

“330新政”後購入的二手公寓能否賣給個人?據廣州日報報道，12日廣州市住建委明確，2017年3月30日後個人購買的商服類物業，可轉讓給單位，也可轉讓給個人，但須取得不動產證滿2年方可再次轉讓。

近日，網上流傳一份名為《廣州市不動產登記中心文件》的文件，內文稱“2017年3月30日後個人購買的商服類物業，須取得不動產證滿2年方可再次轉讓，可轉讓給單位，也可轉讓給個人。”

對於330新政後個人購買的公寓能否賣給個人的問題，廣州市住建委12日晚回應指：廣州市3月30日發布的《廣州市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控的通知》(穗府辦函〔2017〕65號)第三條第(三)款第二項規定“本通知施行之前，已購買的商服類物業可轉讓給法人單位、也可轉讓給個人;個人取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。”市不動產登記中心據此在業務操作規程(穗登記[2017]34號)上明確“2017年3月30日後個人購買的商服類物業，須取得不動產證滿2年方可再次轉讓，可轉讓給單位，也可轉讓給個人”。屬於政策本意在執行層面的具體辦事細則，並無歧義。

也就是說，330新政後個人購入的公寓，可以轉讓給單位或個人，但須取得不動產證滿2年方可再次轉讓;但法人單位購入的公寓，再次轉讓時也只能出售給法人單位。

上海宣布停止審批公寓式辦公項目 未交付項目必須全面整改

5月17日下午，上海市住房和城鄉建設管理委員會官方網站發布《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，對近期廣受關註的類住宅清理整頓工作進行了明確。意見顯示，上海將停止審批公寓式辦公項目，並重新審核尚未上市銷售的項目。對已批未建的項目，要重新審圖，發現違反規範和標準的，應依法予以撤銷調整，符合規範和標準後，再核發規劃、施工許可證。

以下為全文：

關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見

滬建房管聯〔2017〕400號

各有關單位：

近年來，商業辦公項目開發過程中，不按規劃批準的建築物使用性質進行建設，擅自改變房屋結構、設施設備，改變房屋規劃用途為居住等現象屢有發生，這些行為違反規劃和建設管理等法律、法規，擾亂房地產市場秩序，嚴重影響公共安全，滋生社會治理隱患。為遏制並懲處商業辦公項目開發建設過程中違法行為，維護房地產市場秩序和購房人合法權益，現就全市範圍內開展商業辦公項目清理整頓工作，提出如下意見：

一、本市成立商業辦公項目清理整頓工作推進小組，由市住房城鄉建設管理委牽頭，市規劃國土資源局、市發展改革委、市工商局、市商務委、市經信委、市城管執法局、市金融辦、 市政府法制辦、市政府新聞辦等部門參加，負責指導、協調、 推進全市商業辦公項目清理整頓工作，健全商業辦公項目長效管理機制。各區政府要按照全市清理整頓工作要求，結合本區實際，建立相應工作機制，組織、協調區相關管理部門承擔落實本區域內商業辦公項目清理整頓工作。

二、各區要全面梳理本區域內商業辦公項目，摸清土地出讓、在建、在售、交付使用等情況，建立相應臺賬；制定本區商業辦公項目清理整頓工作方案並上報市住房城鄉建設管理委，組織開展全面檢查和集中整治，督促項目開發企業自查自糾，嚴肅查處違法行為，公布典型案例。對清理整頓項目要逐個檢查驗收，並建立日常管理機制，防止反彈。

三、本市停止審批公寓式辦公項目。加強商業辦公用地的控詳規劃管理，加強業態引導和管控；在商業辦公用途土地出讓合同中，明確不得建設公寓式辦公項目。

四、加強商業辦公項目建設、銷售監管。按照商業辦公的規劃要求重新審核尚未上市銷售的項目。對已批未建的項目， 要重新審圖，發現違反規範和標準的，應依法予以撤銷調整， 符合規範和標準後，再核發規劃、施工許可證。對在建未售的項目，從房型設計以及水、電、燃氣配套等方面進行全面檢查，發現建設行為違反相關規定的，應責令整改，經相關部門聯合驗收通過後方可銷售；在項目交付使用前，相關部門要再次進行聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。

對符合規劃條件、區域功能定位、產城融合等要求的，在滿足環保、安全等前提下，可參照本市城市更新等相關規定， 按照規劃程序給予調整。

五、對在售商業辦公項目區分不同情況，分類清理整頓： 對已售未交付入住的項目，要按照商業辦公房屋功能進行全面整改，由相關部門聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。對銷售中開發企業存在誤導行為的，要支持購房人依法維護合法權益。整改符合規定的項目中有剩余未售房源的，可繼續按商業辦公房屋對外銷售，同時鼓勵房地產開發企業自持出租。

對已交付入住的項目，從嚴管控，相關信息記入房屋交易登記信息系統。開發企業和業主承擔整改責任以及房屋使用安全責任；各區要加強安全管理，督促開發企業開展消防安全等檢查，消除安全隱患。商業辦公房屋不得在人口戶籍、入學、 公用事業收費等方面參照住房執行。未按照規定整改存在插層等違法建築的，在房屋登記時予以註記，限制交易。

六、各區要及時查處商業辦公項目違法行為，並以典型案例帶動面上項目整改。對積極主動按期完成整改的，依法從輕、減輕或不予行政處罰；對拒不整改或無法消除影響的，依照《中 華人民共和國城鄉規劃法》等有關法律法規予以查處，處罰信息納入國家企業信用信息公示系統（上海）和本市公共信用信息服務平臺，記入誠信檔案；情節嚴重的，采取限制違法項目開發單位參與土地招標、拍賣，金融機構不得對其發放新貸款，原有貸款到期收回等措施。

七、各區要鎖定已完成清理整頓的商業辦公項目，並實行“名單制”後續管理，建立“一樓一檔”，在建設、銷售、物業服務等環節加強日常監管，鞏固清理整頓成果。凡是再次出現擅自改建、改變房屋規劃用途等違法行為的，從嚴查處，並限制房屋交易。

八、商業辦公類房地產廣告發布應當遵守《中華人民共和國廣告法》和《房地產廣告發布規定》，不得含有混淆房屋使用性質的內容。本市工商和市場監管部門對大眾傳播媒介發布的房地產廣告加強監測，對利用場所媒介發布的房地產廣告開展檢查，及時依法查處虛假違法的商業辦公類房地產廣告。

九、加強輿論宣傳引導，全面正確解讀商業辦公項目清理整頓措施政策；加強輿情監測，對編造謠言、散布不實信息、 擾亂市場秩序等行為，要加大查處力度，依法依規予以嚴肅處理；做好維護房地產市場秩序相關工作。

　　市住房城鄉建設管理委　市規劃國土資源局　市發展改革委

　　市工商局　市金融辦　市城管執法局

二○一七年五月九日

燕郊樓市成交量斷崖式下跌 有開發商拿工業地兜售商住公寓

編者按

【今年以來，各地政策“組合拳”連環出擊，一線城市樓市再次收緊，“高燒”得以降溫。而此輪調控催生的“溢出效應”讓環一線樓市量價齊升，隨後環一線城市也逐步推出限購政策。限購之後，環一線樓市又有怎樣的表現？中介機構、購房者以及開發商各方的態度與策略又發生著怎樣變化？

在即將進入2017年下半年的時間節點，《每日經濟新聞》推出環一線樓市系列調查，以天津武清、燕郊、太倉、增城和佛山五大環一線熱點城市為樣本，記者通過深入探訪，揭示出環一線樓市最真實的市場環境。】

每經實習記者 舒曼曼 攝影報道 每經編輯 曾健輝

“北三縣”已成為觀察環北京樓市的風向標之一。其中，一度狂飆突進的燕郊樓市備受矚目。

從地緣上講，受益於通州城市副中心等影響因素，燕郊過去一段時間曾是投資客紮堆之地，房價漲幅甚至超過一河之隔的通州。但今年3月以來，廊坊加碼調控，不斷打補丁，燕郊二手房和新房交易市場能否延續之前的火熱？

6月24日，《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，燕郊樓市已不複往日的喧囂，除了銷售中心門店清冷，銷售人員轉向力推非限購的商住公寓外 ，更有開發商直接以工業用地開發住宅等。

成交量斷崖式下降

從地鐵一號線大望路站出，再轉乘815或816路公交，是北京前往燕郊最便捷的公共交通路線之一，全程約莫40分鐘左右，從郎家園出發下一站就到達興達廣場小區站。

隨後，記者來到一項目營銷中心，銷售人員豐女士表示，目前毛坯住宅均價2.5萬元/平方米左右，二手房價格在3萬元/平方米左右。

在紫竹灣商業廣場一處銷售中心，銷售人員小李告訴《每日經濟新聞》記者，目前二手房房價參差不齊，以納丹堡為例，均價基本上在2.8萬元/平方米左右。記者在碧桂園尚誠地產合作經銷商處了解到，目前燕郊房價存在很大差別，一般在2.7萬元至3.5萬元/平方米不等。

鏈家官網顯示，目前燕郊房源庫存共1784套，均價2.7萬元/平方米。《每日經濟新聞》記者梳理發現，從3月21日廊坊限購政策出臺以來，截至6月25日的6月份僅成交了35套，已接近冰點，但今年2月份成交438套，3月份成交714套，4、5月份成交200套左右。

隱形費用涉嫌變相加價

“雙合同”、“電商費”、“裝修費”……這些莫名其妙的費用讓買房者摸不著頭腦的同時，急於買房的心情也讓購房者被迫接受這些隱形費用。

前不久，《每日經濟新聞》報道大名城上海一樓盤另收68萬元裝修款後，引起社會廣泛關註。在燕郊，記者同樣也發現許多開發商存在暗中變相加價的現象。

“現在商住兩用的公寓房不限購不限貸，2019年6月就可以交房。”前述紫竹灣項目的銷售人員小李告訴《每日經濟新聞》記者：“好在我們現在還贈送精裝修，每平方米只收取1000元，開發商會按照1500元的標準交房，50平方米以下的房型，只需要交10000元裝修費就可以了。”

小李介紹說，跟客戶簽訂購房合時也會簽訂裝修協議，但其並沒有拿出裝修協議。當記者說要自己裝修時，對方明確告知“不行”。

他解釋道，“因為這是開發商統一的，主要是為了打造燕郊的示範標桿。”至於裝修規格，小李用“以後住在里面，保證就像住在酒店一樣”來形容。

在盈時·未來港一銷售中心，記者也遇到同樣的加價問題。記者咨詢一套單價為1.6萬元的複式公寓，面積大概55平方米，總價為88萬元，銷售人員表示：“現在購買會有團購優惠價，但需支付5萬元電商費才能享受團購優惠。”

關於開發商收取“裝修費”、“電商費”等情形，記者多次撥打三河市房管局電話，但一直無法撥通，隨後采訪廊坊市房管局，一位工作人員表示電商費屬於開發商自己的銷售行為，房管局只管開發商違規收定金的行為。

工業用地建公寓

隨著限購升級，一、二手商品房的交易已接近冰封，有開發商開始打政策擦邊球，通過工業用地建公寓，以租代售的形式暗地里賣給買房人。

豪展地產銷售中心的豐女士表示，限購之後開發商也著急，現在燕郊也開始重點開發商住公寓。在盈時·未來港的沙盤前，銷售人員全程以購房置業的口吻推介，但拿出及簽訂的合同卻是租賃合同，租賃期僅為20年，用途顯示“倉儲”。

鑫昇置業一位銷售人員告知記者，未來港公寓的價格是1.6萬元/平方米，之所以比市場價格便宜，是因為未來港是50年產權的工業用地，工業用地在拿地上價格非常便宜。至於土地性質的區別，銷售人員說：“性質差不多，產權用完了以後繼續和國家續約。”

“我們簽訂的合同里寫了，以後拆遷款都是租戶所有。”上述銷售人員表示，“我們和當地限購政策打一個擦邊球，要不然外地人想買根本買不到。”

銷售人員進一步解釋，“我們是以租代售的模式，政府是支持的，如果說你三五年之後想賣的話，直接找到物業，然後物業給找買房人，也就是一紙合同的事情。”《每日經濟新聞》記者在合同中發現，在變更手續時租戶需交類似中介費，每次每戶兩萬元。

上述銷售人員給記者計算了一下相關費用，以53.36平方米的複式公寓來看，單價1.6萬元/平方米，總價約87萬元，另加5萬元電商費以後首付需30余萬元，其余56萬元則從銀行貸款。

這意味著消費者以87萬元的價格買了一個租期為20年的公寓。據銷售人員表示，目前該項目共有38棟樓4800戶，其中“已售”1700戶左右。

有意思的是，銷售人員一再跟記者強調，如果買了房，日後開發商會申請土地性質變更，到時候就由50年變更到70年大產權，那可就撿大便宜了……

該現象是否合規？記者采訪三河市房管局，後者的公開電話一直無法接通。對此，廣東信榮律師事務所主任律師張茂榮質疑：“工業用地怎麽能建住宅呢？”

張茂榮表示，不管建的公寓是賣給個人還是賣給集體，首先要確認是不是合法建築，如果是有產權證的合法建築，轉讓、出租都是可以的，但從購房者來看，租賃和買賣的概念完全不同，最長20年租賃期限到期後，所有權仍歸還出租方。

他還說，如果是不合法的建築，租賃合同的法律效力就存在問題了，購房者無法得到保障，一旦發生爭議，法院將判處租賃合同解除，購房者還要支付房屋使用費。

環京·武清

武清二手房大幅跳水 新房開盤前仍能用“房票”內定

每經實習記者 馮穎祎 每經編輯 曾健輝

“是本地人嗎？”近日，《每日經濟新聞》記者走進天津武清區的任何一家售樓處時，置業顧問都要先確定購房者資格。

今年3月31日起，天津推出限購政策後，立即將北京、河北等各外省的購房者擋在了“門外”。目前，武清區的房地產市場究竟如何？

浩華地產的統計銷售顯示，5月份武清樓市成交套數1509套，環比增加113%，同比減少53%。其中離高鐵站僅一條馬路的黃莊板塊成交量占到28%。

穿透數據背後，記者通過深入調查，試圖揭開限購下區域樓市的真相。

一、二手房價倒掛

“現在政府管得嚴，三期最新的價格還沒定，推盤時間也不知道。價格估計和周邊的差不多，在1.5萬（元）左右。”在鴻坤原鄉郡售樓處，一位置業顧問對記者表示。中介數據顯示，這附近的二手商品房價格都在2萬元左右。

記者發現，目前武清城區新盤並不多，但價格下降之後，武清區本地人的購房意願強烈，購房者普遍認為目前是一個抄底的好時機。

一位中介介紹說，之前武清才40多萬人，現在得有80多萬人。記者查閱武清區統計局數據時發現，從2007年至2015年，該區戶籍人口由83.1萬人增加到90.08萬人。

一位武清本地人告訴記者，由於前幾年的藍印戶口和現在的積分落戶政策，使得很多沒有北京戶口的人和河北人，為孩子上學來武清買房落戶。

天津財經大學的一位教授告訴記者：“由於二手房房價是隨行就市，二手房的高房價反映出市場的投機性，但二手房價超過新房價不會是一個常態。”

環高鐵站樓盤降價明顯

“新政出臺後，新房和二手房的成交量都是大幅下滑，尤其是高鐵站附近這塊。畢竟之前來武清買房的投資客比例很大，現在他們都沒有資格了。”一位中介稱。

該中介表示，靠近高鐵站的小區降幅都比較大。熙和園限購之前最火的時候3.8萬元/平方米，現在3.2萬元/平方米左右。楓丹天城之前最高也炒到3.2萬元左右/平方米，房天下顯示該小區二手房均價約為2.2萬元/平方米。本地人還是買城區房子的居多，這個月價格基本沒變，4月份是一直往下降。

位於高鐵站周邊的多個樓盤此前都計劃在近期開盤，但政府審核後的價格與開發商申報的價格有些差距。記者發現，大部分開發商都在觀望。有些樓盤曾宣稱5月份開盤，但7月份能否開盤也未可知。

一家上市房企天津分公司的總經理向記者介紹：“經過去年的發展，天津全市的房價已經比較平穩。但武清離北京比較近，未來還是很有發展（潛力）的，漲速不會像去年那樣快。今年底天津的限價可能會放開，但限購不會變。”

貸款額度難批

鴻坤原鄉半島的置業顧問告訴記者，現在還有能直接簽的期房，這些都是因為購房者貸款沒能批下來，清退出的房源。

上述職業顧問也表示，貸款現在不太好弄，所以他們是和香河農行合作的，貸款利率一般要上調10%。

某銀行武清分行的一位工作人員告訴記者，目前其銀行額度比較緊張，放款很慢。首套利率一般會在基準利率標準上浮10%，二套有可能會上浮20%。有些開發商會找到“總行”放款，不過這樣會有很大的代價。

另一樓盤的置業顧問也表示，貸款今年不好貸，好多銀行今年停止貸款，剩下的條件也很苛刻。如有個客戶去年7月份之前買的房子，到現在公積金貸款還沒批下。

買新房仍可操作

2016年，武清區房管局曾就“房票”一事發布通告全面治理。記者走訪多家樓盤時均被置業顧問告知，現在查得很嚴，不存在“房票”。

但一位中介向記者介紹，現在還沒開盤的好多房子都是開盤前內定好了，開盤後也許也可以買到房子，但絕對挑不到好樓層、好戶型，一張“房票”大概6萬元。像遠洋之前的一個樓盤95平方米的戶型說是有160套，結果開盤只有40套，其余120套全部被內定了。

據該中介人士稱，某大型房企旗下紅熙郡和鴻坤原鄉郡都可以操作，交錢內定之後只能說先等著，然後按照售樓價簽約。“你去售樓處問就是沒房子。其實房子被一些人定，你給15萬元，然後他帶著你去網簽、交首付。這個叫差額，6萬元純粹就是‘房票’。”

據了解，即便這樣，因為一手房和二手房價格差太多，之前交30萬元還有人買，一手房加上這30萬元也比二手房便宜。

一位業內人士分析說，現在還是二手房穩定，一手房即便交了“房票”還是不穩定，到時也沒準選不到房。而一位置業顧問坦言，像“房票”這種情況，人家認識公司的領導，給關系戶留幾套房子也很正常。

環滬·嘉興

嘉興部分樓盤一年漲幅超五成 庫存同比下降近四成

每經實習記者 程成 攝影報道 每經編輯 曾健輝

還記得5月22日在嘉興市大劇院上演的那場“宇宙級土拍大戲”嗎？為爭搶8宗宅地，425家房企鏖戰近8小時，“中簽”者在臺上興奮得像中了巨額彩票。

嘉興，這個位於上海、杭州之間的一個地級市，隨著上述兩個熱點城市購房限購的不斷升級，卻迎來了一波購房溢出效應。《每日經濟新聞》記者近日實地探訪嘉興市及嘉善縣部分樓盤，發現有樓盤一年房價漲幅超過50%。

有樓盤房價一年漲七成

嘉興市以及下轄的嘉善縣，雖然被歸為三四線之列，但部分樓盤的房價在短短一年內上漲超過50%，絲毫不遜於一二線城市。

6月24日上午，盡管下著大雨，但位於高鐵嘉善南站附近，新西塘孔雀城項目營銷中心的停車場內，已停滿了來自江蘇、上海等地的車輛。

在置業顧問雷瀟延的引領下，記者進入營銷中心，此時的營銷中心內早已人頭攢動，還不斷有購房者湧入。

“現在正在推的是孔雀城半島躍府，單價在15000~16000元左右/平方米。”雷瀟延告訴記者：“小區有專門班車到嘉善南站以及城區，規劃有學校、酒店、商業等配套，完全不用擔心。”

同樣在嘉興市嘉興南站附近的金地都會藝境項目的營銷中心內，前來購房人的也是絡繹不絕。

“剛剛推的89平方米的三房戶型房源已經賣完了，現在只有73平方米的兩房戶型，均價13000元/平方米，送精裝送車位。”置業顧問小楊告訴記者：“我們這到嘉興南站只有4公里，開車也就是幾分鐘時間，到上海虹橋不到半小時。”

便捷的交通，1萬元出頭的房價，嘉興市、嘉善縣吸引了不少在上海、蘇州等地工作，但又不滿足上海、蘇州購房條件或者即使滿足購房條件但又買不起住房的外地人。

“孔雀城購房者主要有三類群體，嘉善本地改善型客戶、在上海工作的外地人、在蘇州工作的外地人。”雷瀟延告訴記者。

“金地都會藝境主要以嘉興本地客戶和在上海工作的外地人為主。”小楊如是說。

外溢的購房需求，最直接的體現則是快速上漲的房價。新西塘孔雀城去年7月的售價只有9000元/平方米左右，短短不到一年時間，漲幅達70%。

嘉善南站附近另外一個樓盤塞納藍灣，第三方平臺數據顯示該項目去年9月的售價在12000元/平方米左右，記者從中介公司“乾源地產”處了解到，該項目二手房均價已經達到18000元/平方米左右，漲幅在50%左右。

住宅庫存同比下降近四成

當下嘉興樓市庫存明顯回落。嘉興市統計局數據顯示，截至5月末，嘉興全市待售面積365.14萬平方米，同比下降31.8%，總量較4月末下降3.1%，其中住宅待售面積160.65萬平方米，同比下降38.6%，辦公樓和商業營業用房待售面積分別為34.84萬平方米和126.12萬平方米，同比分別下降34.7%和23.3%。

“一二線城市房價上漲的帶動，特別是上海等地外溢的購房需求，以及嘉興地處上海和杭州之間這一獨特的區域位置，是嘉興此輪庫存明顯去化和房價快速上漲的重要因素。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛告訴《每日經濟新聞》記者。

中國指數研究院杭州分院副院長兼研究總監高院生也告訴《每日經濟新聞》記者：“一二線城市限購導致需求外溢明顯，軌道交通的發展以及城市圈規劃，加速了像嘉興這類環一線周邊三四線城市樓市的升溫。”

“長期來看，類似於嘉興、嘉善這類環一線城市的房地產市場的大趨勢依然被看好。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，“但後續市場潛在的二手房供應會比較多，此外類似的環上海的湖州、太倉、平湖等城市，未來或許會對嘉興形成一定的競爭效益，嘉興的房價上漲也會受到牽制。”

環滬·太倉

上海投資客撤離太倉 本地客消化樓市六成房源

每經記者 吳若凡 每經編輯 曾健輝

享有“上海北大門”之稱的太倉，受到上海樓市溢出效應的影響，僅2016年樓市就創造了199萬平方米銷量，同比增長78.5%。這造就了太倉房價上漲、土拍盛宴連連。

《每日經濟新聞》記者走訪調查發現，限購之下，太倉樓市需求結構被重新洗牌，恐慌購房情緒緩解，房企則面臨的競爭更加複雜化。

供地同比減少三成

2016年樓市的火熱，在太倉依然保持著溫度。就土地端而言，今年5月31日，太倉市國土資源局一舉掛牌出讓10宗經營性用地。

“對於太倉樓市，每次土拍待出讓地塊時會帶動周邊在售項目的熱銷。”一家房企駐太倉的營銷總監向《每日經濟新聞》記者直言。

土拍能對市場產生如此大的影響，還在於市場逐漸呈現供不應求的跡象。克而瑞數據顯示，2017年上半年太倉新增供應量47.63萬平米，比去年同比減少37.6%。

據上述營銷總監介紹，因為太倉熱點區域沒有供地，項目賣一個少一個，所以有的項目有意放慢開盤節奏。

另一方面太倉目前的需求依然較旺盛。據上述營銷總監介紹，投資客對太倉的熱情不減，而太倉本地客戶的需求也逐步攀升。

統計數據顯示，5月份太倉全市共銷售商品房14.4萬平方米，與上月相比，環比增長40.8%，其中住宅成交11.52萬平方米，環比增長51.6%。

據記者了解，太倉熱點項目的銷量也頗為客觀，僅第一季度排行TOP5的樓盤銷售額均超過1億元。

本地客需求釋放

太倉樓市余溫仍存，但同時也出現了一個有趣的變化。

據上述兩項目置業顧問透露，限購一定程度上對外地投資客有所影響，而項目能熱銷更多是因為受到本地客追捧，整個新區的房價也稍微有所提升。

伴隨著去年限購政策的實施，太倉購房客群已悄然發生了變化，克而瑞環滬事業部負責人毛呈飛就告訴《每日經濟新聞》記者，近期太倉市場是主城內客群開始逐漸增加，太倉這塊集中於主城區，銷售比較好。

太倉桃花島項目置業顧問就告訴記者，上周項目推的300多套房源，吸引了1000多組意向客戶到訪，其中本地客占比較大，最終項目經過公開搖號選房的方式，開盤當天售罄，開盤均價1.4萬元左右/平方米。

有趣的是，距離項目不遠處是今年3月剛拍出的一塊地，樓面價接近9000元/平方米。有購房者表示，“這個地方以後漲價空間不小，現在這個價買到就可能賺到。”

投資太倉仍“有門道”

上述開發商人士告訴《每日經濟新聞》記者，相比去年下半年上海投資客爆棚的現象，今年太倉樓市出現了反轉，外來投資客大幅減少，本地投資客卻是一擁而上。

克而瑞環滬事業部負責人毛呈飛介紹，靠近上海的瀏河板塊，一向是上海投資客聚集地，但自去年10月份太倉限購以來，上海客大幅減少。

不過，雖然限購提高了門檻，但投資客進入太倉依然“有門道”。據毛呈飛介紹，有不少開發商替外來投資客鎖定房源，允許其先行繳納30%~50%的首付，等一年過後繳滿社保，再來繳滿剩余房款。

“但這是最大限度了，對一直講究現金為王的開發商來說，無疑會造成很大壓力。目前一些熱銷樓盤更傾向銷售給本地客。”毛呈飛表示。

毛呈飛表示，由於前一階段上海投資客的光臨，太倉本地人才意識到這里的投資潛力。上海客比例雖然在減少，但其關註度依舊很高。

環深·惠州

惠州新房庫存降至近年來低谷 臨深樓市需求熱度不減

每經實習記者 董青枝 每經編輯 楊軍

自去年10月開始“限價”再到今年4月啟動“限售”，惠州樓市目前究竟如何？

對此，《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪了大亞灣片區的多個樓盤，從現場來看，訪客均較多。“大亞灣片區新房供不應求，新房一推出就賣完，這基本是事實。”一位惠州本地開發商如是說。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉分析稱，因供應偏少和開發商惜售，惠州新房市場還是有一定的熱度。不過“限售”對於穩定惠州樓市是利好消息，鼓勵剛需客入市和長期投資，限制了短炒，目前已達到一定的效果。

“新房基本一推出就賣完”

家家順研究中心分析稱，5月惠州全市一手住宅成交量價都得到了有效控制，惠州5月房價與去年10月保持持平狀態；值得註意的是，雖供求逐漸接近平衡，但自今年1月起，大亞灣、惠城（含仲愷）區域一直處於供不應求的狀態。

據碧桂園太東天樾灣銷售人員透露，項目6月24日首次開盤推出400多套約106~140平方米帶裝修房源，價格在13000~15000元/平方米，當天已近售完。

一位熟悉惠州市場的地產人士表示，從去年10月開始，惠州新房市場價格變動不大；在供應量上，部分開發商因“限價”紛紛放緩推貨節奏導致上半年推貨量不大，不過成交量還不錯，基本上是一有盤推出就賣完，可以說是市場常態。

據中原研究中心統計，5月惠州共成交12649套房源，成交均價為10617元/平方米，惠州臨深區域主要是大亞灣區、惠陽區、惠城區，從5月的成交情況看，臨深成交套數占比高達49.5%，其中大亞灣最火。

李宇嘉分析稱，今年上半年，惠州新房市場同比去年上半年成交量會有20% ~30%下滑，主要是供不應求，成交整體處於一個高位，下半年不會有新的政策出臺，整體還處於高位緩慢回落的狀態。

而惠州合縱聯行數據顯示，截至5月底，惠州新房庫存量跌至歷史低谷，全市住宅存量為65982套，存量面積為734.1萬平方米，庫存環比再跌8.9%，與去年同期相比，新房庫存減少19416套，庫存總面積減少約240萬平方米。合縱聯行研究分析稱，如果以惠州市場月均消化94.5萬平方米計算，惠州市庫存量僅需7.8個月即可消化完畢，基本逼近惠州近年來新房庫存的歷史最低谷。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，惠州市場整體表現不錯，預計今年下半年開發商定價將從穩，促銷手法也將靈活多變，以求保證去化的穩定增長。

品牌房企大肆進駐惠州

今年上半年，新力、實地、奧園紛紛高調宣布進入惠州市場。截至2017年5月，新力地產已順利在深惠區域布局16個地塊，遍布惠城、大亞灣、惠陽；實地地產在2017年深惠區域三盤齊發，其中實地·常春藤、實地木槿雅著兩盤均位於惠陽區域；奧園地產集團第一個進駐惠州的項目奧園·譽山湖也將於近期入市。

萬達集團今年3月與惠州市政府、大亞灣區管委會簽訂戰略合作框架協議，總投資約800億元的萬達文化旅遊城項目將落子惠州大亞灣。

而在進駐惠州的前十強開發商中，最兇猛的要屬碧桂園和恒大。據碧桂園銷售透露，今年碧桂園有20多個項目入市。而恒大通過收購和並購的方式拿下惠州多個項目，其布局大亞灣澳頭的首個項目依山海灣即將入市。

李宇嘉分析稱，開發商布局惠州主要是看好粵港澳大灣區都市圈的發展概念，以及14號地鐵線的開通，疏導了深圳很大一部分需求到惠州；而且惠州是個旅遊集中地帶，會吸引一些大社區、臨海臨江片區樓盤開發，成為珠三角其他城市尤其是深圳購買力的分流。

一位不願具名的惠州本地開發商表示，多數開發商想進入深圳市場，但深圳土地資源稀缺且地價貴，而惠州地處臨深且客戶多是深圳客，所以開發商選擇“農村包圍城市”，廣義上布局深圳，目前進駐惠州的品牌房企已有20余家。

開發商對惠州布局意願強烈也體現在招拍掛土地市場上。數據顯示，今年春節後至5月底，惠州主要的14宗土地招拍掛成交競價中，僅有兩宗地沒有溢價成交，最高溢價率高達330%，連龍門一塊1600平方米的地塊都產生了63%的溢價。

環滬·昆山

昆山新房成交驟降八成 部分樓盤涉嫌“代辦社保”拉客

每經實習記者 唐潔 每經編輯 楊軍

素有“上海後花園”之稱的昆山，受環滬都市圈概念影響，已成上海高房價以及高門檻下的重要疏散通道，其樓市頻掀熱浪，但去年10月初，昆山出臺嚴厲限購令，此後新房成交量有所降溫。易居研究院數據顯示，今年前5個月，昆山一手住宅成交約57.6萬平方米，同比驟減84.8%，但成交均價為13872.6元/平方米，同比上升約47.7%。

近日，《每日經濟新聞》記者調查發現，昆山限購後失去了大批外地客，部分樓盤為鎖定外地客正絞盡腦計尋找其他“地下”通道，比如代辦社保，暗渡陳倉。

“剛需外溢，周邊強勁上漲”

6月23日，記者走訪昆山了解到，花橋鎮轄區內一名從業人員表示，“去年7月份，花橋的土拍樓面價已達到近17000元/平方米，此次土拍結束後帶動了一輪房價上漲，花橋由此進入2萬+時代，但限購以後這邊基本保持平穩，沒有再漲。”

昆山樂居數據顯示，2016年7月份土拍共有6宗土地，花橋兩宗地分別以14240元/平方米、17480元/平方米被祥瑞和蘇州象嶼摘得，開發區和高新區出讓的4宗土地樓面價也破萬。

當地的環上海板塊置業顧問嚴成亮介紹說，“現階段最真實的寫照是剛需外溢，周邊強勁上漲。限購抑制過快上漲的同時誤傷剛需。購房者需要買，又不敢買，怕限購壓抑下房價下滑，又怕限購打開，購房者集中入市導致房價暴漲。”

據昆山房天下數據統計，昆山2017年預計共有近70000套待售房源入市，按照目前的去化速度，昆山今年的庫存則有望進一步增長。根據昆山2017年土地供應計劃，今年昆山住宅用地總供應量為75萬平方米，商品住宅用地為55萬方平方米，涵蓋花橋、周市、城東、陸家等。

代辦社保存較大法律風險

位於昆山城北區一家名叫天際雲墅的樓盤營銷人員告訴記者，如果是非昆山戶籍又沒有社保的話，他們可以給購房者提供兩種選擇，一種是交約15000元做稅單；另外一種是交約18000元辦理昆山一年的社保。購房者需與開發商簽訂一份購房承諾書，等一年社保繳齊之後方可再簽訂正式的網簽合同辦理貸款，若要通過此種方式購房，需一次性繳納50%的房款。

若本人在外地同時繳納社保是否有沖突時，該怎麽辦？該營銷人員明確說沒有影響。他還說，“現在上海過來的客戶比較多，但上海的客戶怎麽可能有昆山社保呢？於是我們公司為這部分想買房但沒有購房資格的客戶提供了這樣一個渠道。”

昆山中南世紀城售樓處一位營銷人員也同樣說，他們幫助客戶包裝社保要繳納12000元。當記者詢問具體什麽公司進行操作時，該營銷人員說：“這是我們開發商尋找自己可靠的第三方公司進行操作的，您放心就好。”

北大資源九錦頤和售樓處的一名營銷人員說，“要辦理他們這個社保需要一次性繳納約3~4萬元，辦理成功的概率在80%左右，若辦理不成功則全額退款。”

這4萬元交給誰？該營銷人員表示交給開發商信任的第三方公司。他說，“開發商自己是比較正規的，所以不會親自操作，因此是找公司合作，一旦出現問題可以撇清關系。”

上海信和安律師事務所律師王龍國指出，“代辦社保是為規避房屋限購政策而實施的行為。房屋限購政策雖不同於法律，但在國家大力調控樓市的形勢下，違反限購政策如同違反法律，可能導致實施的行為無效。代辦社保於購房者而言存在較大的法律風險。”

“騙取社保參保和繳費資格後，如被查實可能導致房屋買賣無效。簽署正式合同前，購房者私下與開發商簽署代辦社保協議，因未備案而難以受到法律保護，可能導致開發商‘一房二賣’。購房者如果知假造假，也要承擔法律後果。”王龍國補充說。

環穗·增城

廣州增城樓市亂象：“雙合同”盛行 捂盤變相合法化

每經記者 魏瓊 每經編輯 楊軍

連續17個月穩坐廣州區域“銷冠”的增城，終於走下“神壇”。

網易房產監測陽光家緣數據顯示，6月1~23日，增城網簽為505套，環比5月同期的1571套大降68%，落後於花都、黃埔、南沙三區，位列第四。

廣州出臺史上最嚴限購政策，不限購的增城、佛山受購房需求外溢效應影響，成為環廣州最熱門的區域，一時間價量激增。

隨後，增城出臺限購政策，外地戶口限購一套。距離增城出臺限購政策不足3個月，增城成交量大幅度下挫，價格出現小幅上漲。政策調控之下的增城為何出現價漲量跌的現象？近日，《每日經濟新聞》記者對增城樓市實地調研，試圖進一步揭開調控之下增城樓市的面紗。

購置房產門檻提升

記者實地調查發現，增城大量樓盤采用雙合同的方式簽約，甚至有盤出現“三合同”，捆綁車位銷售。

實地薔薇國際於5月7日開盤，網易房產監測陽光家緣數據顯示，截至6月23日，已成交53套，成交均價為12418元/平方米。

而實地薔薇國際的銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，目前樓盤均價在2萬元/平方米左右。實地薔薇國際如何做到1.2萬元/平方米的成交均價呢？

以一套86平方米的單位為例，折後總價約為186萬元，折合單價約為2.1萬元/平方米。簽約是采用兩個合同簽約，合同價約為103萬元，裝修合同需支付約83萬元。網簽總價以103萬元的合同價計算，網簽數據則顯示成交均價在1.2萬元/平方米左右。

隨著雙合同的出現，購房者的首付以及購房成本大幅度提升。以四成首付計算，購房者首付需支付合同價103萬元四成的42萬元以及裝修合同83萬元三成首付的26萬元，共68萬元。

實地薔薇國際的裝修合同貸款需要在5年內還清，利息為7.6厘，高於合同價4.9%的貸款利息。意味著83萬元的裝修合同，需要在5年內每月支付1.2萬元的裝修合同月供；如果合同價格的103萬元首付為四成，分30年還清，月供約為3200元。綜合計算，前5年月供約為1.5萬元左右。

增城一地產中介告訴《每日經濟新聞》記者，在政策限價之下，增城大部分的一手樓采用雙合同的形式簽約。

位於增城的時代天啟和時代廊橋項目則采用雙合同以及捆綁車位銷售的方式，除了雙合同增加了購房成本，購買者還必須購買一個車位，價格在11萬~13萬元之間。車位需要付25%首付，其余款項需要在2年內還清。

與實地薔薇國際不同，時代天啟的裝修合同款需要在1年內還清，以85平方米單位為例，合同價為101萬元，裝修合同款為44萬元，44萬元裝修合同款需每3個月償還11萬元。裝修合同也可選擇5年期的貸款，需要支付高達16%的年利息，意味著貸款22萬元裝修合同款，5年需要支付10萬元利息。

一位不願透露姓名的增城看房者接受記者采訪時表示，現在市場都是這樣的雙合同，雖然很無奈，但還是要選擇接受這一簽約方式。

購房者風險增加

關於雙合同亂象，中原地產廣州項目總經理黃韜告訴記者，雙合同是目前市場狀態下的無奈選擇，政策調控限預售證和限價，開發商需要賣房子，這是目前市場的過渡行為。

一位不願透露姓名的知名房地產專家接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析指出，雙合同無疑是市場的壞消息，統計數據無法反應市場真實情況，不利於政策調控對癥下藥。

同時，購房門檻大幅度提升後，對首次置業以及資金實力欠缺的剛需購房者構成了壓力。

該專家指出，備案價和實際價格差別很大，不達到備案價不發預售證，這讓捂盤變相合法化。表面上是市場成交萎縮，實際上是市場供應減少，影響了市場實際供應，更多的需求則被抑制，為未來房價大幅度的上漲埋下了隱患。

廣東宏力律師事務所呂傳文接受記者采訪時分析指出，開發商和購房者簽署的《購房合同》、《裝修合同》都是合法有效的，但是簽訂雙合同，對於購房者而言，存在很大的法律風險。

如果未來購房者需要退房，只能依據購房合同退房，裝修合同能否全額退款將面臨巨大風險；另外，未來房屋出售，裝修合同款項將被視為增值部分，則需承擔更多的稅費。

環穗·佛山

佛山多輪限購仍招資本潛伏 買房客押註粵港澳灣區“錢景”

每經實習記者 吳抒穎 每經編輯 楊軍

新政“來襲”後，一直承接著廣州溢出需求的佛山樓市，似有降溫的跡象。

佛山市住建局的數據顯示，5月份佛山一手房樓市月成交套數為6512套，環比成交套數下滑了21.31%；二手房方面因尚未納入限購範圍環比略升，全月成交12426套，環比微漲2.89%。

事實上，在調控持續加碼的背景下，依然有各路資本進入佛山樓市，比如萬科、世茂等紛紛在佛山拿地，這是看好佛山樓市的後市嗎？

開發商搶灘佛山房地產市場

6月24日，《每日經濟新聞》記者走訪位於泌沖海北大道南的一超大型樓盤時發現，現場看房的客戶並不少。一位置業顧問表示，“我們這個樓盤幾乎全是廣州的剛需客。隨著6月8日佛山二手房也加入限購後，很多剛需客又看回一手樓盤了。目前市場比前幾個月好一些了。”

位於南海里水的一大型開發商樓盤於6月22日開盤，截至6月24日中午，去化已近七成。該樓盤置業顧問指出，這個樓盤的客戶多數是佛山本地客。“有的客戶一下買了兩套，一套給自己住，一套給兒子。也有一些借親戚名字繞開限購過來投資的。”

南海獅山因臨近廣州也受到了廣州剛需客關註。“我們這個樓盤22日一早推售了400套，當日即售罄。幾乎都是廣州的剛需客入手的。”獅山一樓盤置業顧問表示。

佛山中原戰略中心數據顯示，6月5~18日，佛山成交數量前十的樓盤多數位於獅山、倫教和西樵等非限購區域，其中位於獅山的禾粵尚德居以兩周成交462套成為“銷冠”。

此外，佛山土地市場也呈現出“火爆”的景象。

6月6日，萬科以最高限價25.3億元，自持面積100%，自持70年奪得佛山桂城宅地；21日，萬科以總價10.18億元再下一城，這塊位於佛山三水的商住地塊折合樓面價3062.71元/平方米，溢價率105.24%。

6月18日，招商局置地以20.15億元收購佛山市南海區的一塊8.14萬平方米的土地使用權。

5月11日，世茂以總價10.4億元加人才配建11200平方米拿下禪城綠島湖地塊；6月7日，又作價超24億元拿下了奇槎一宗5.5萬平方米商住地，地塊含3.9萬平方米配建和8.28萬平方米自持，自持比例超55.87%；6月14日，以近10億元的價格拿下奇槎的一宗商住地。

據統計，目前在佛山布局的外地房企還包括泰禾、華發、金輝、陽光城和中昂等。

佛山正融入粵港澳大灣區

種種跡象表明，佛山樓市的後市正在被看好。而這背後的邏輯何在？

“目前佛山大力融入粵港澳大灣區，這些給佛山房地產後市帶來很多想象。”佛山中原地產市場研究副經理黃誌興指出。

實際上，在粵港澳灣區概念被提出來之後，廣佛將攜手打造大灣區世界級城市群核心邁向“超級城市”的規劃就被提上日程。2017年1月，廣州佛山共同印發的《廣佛同城化產業發展“十三五”規劃（2016~2020年）》顯示，兩地將構建世界級高端高質現代產業新體系。

根據廣州和佛山兩市共同組織完成的《廣佛兩市軌道交通銜接規劃》等文件，未來佛山將有共計10條地鐵線與廣州地鐵線網中的13條地鐵線實現無縫對接。作為國內最早的跨城市軌道交通之一，自廣佛地鐵開通以後，佛山就一直承接著廣州外溢的住房需求。

方圓地產首席市場分析師鄧浩誌分析稱，雖然粵港澳灣區的概念炒得很火熱，但是新的概念並沒有附帶新的舉措。“關於珠三角各城市的定位、分工和配合的研究其實早就有，但困難依舊在，扶持政策也難有大突破。具體的政策更重要，要冷靜觀察。”

新租房時代（下）：政府操盤的人才公寓和高端別墅 為何都擠破了頭？

棱鏡 2017-09-01 09:02

來源 | 棱鏡（ID：lengjing_qqfinance）

文 | 郭亦非

 編輯 | 楊顥

編者按：隨著中央的力推，或許，租購並舉將重構中國樓市。郁亮評價說，此舉的意義不亞於1998年房改。據此，騰訊財經《棱鏡》推出上下兩篇重磅報道，全面解讀“新租房時代”。上篇講述市場化主體入局後的模式與困局，下篇解讀政府主導下的房屋租賃市場。

劃重點：

1. 張江高科技園區人才公寓試水已經十多年，在具體操盤上，由張江園區管委會負責規則制定、補貼認定、監督等職能，國企張江集團則負責開發運營的重任。

2. 張江人才公寓采用“兩定”（定樓、定人）“兩限”（限價、限期）的實施辦法，由於價格比市場價便宜一半以上，排隊在一年以上。

3. 金橋開發區操盤的碧雲國際社區，盡管都是“只租不售”的高檔公寓和別墅，也因為外資公司雲集而供不應求。2013年社區的運營狀況顯示，4平方公里國際社區的效益已與23平方公里產業園區收益相當，彰顯出強勁潛力。

4. “上海租賃住房試點前期定向給市屬區國企，地價為市場化的20%到30%，後期才要面對市場化競爭。”

一場百萬人才爭奪戰正在中國的一二線城市間激烈展開。這背後，除了薪水、戶口、工作機會之外，要讓人才有歸屬感，“居者有其屋”也頗為重要。面對兇猛高企的房價，地方政府試圖自己出手構建一個規模龐大的住房租賃市場，讓以房為家的中國人逐漸接受“住有所租”的時代。

這其中，盡管並未被列入首批12個開展住房租賃試點城市名單上，但上海動作依舊敏捷。

8月7日，《張江科學城建設規劃》獲上海市政府正式批複，這座被譽為中國“矽谷”和“藥谷”的高科技園區升級為城區。根據規劃，未來新增920萬平方米的住宅中，90%以上用於租賃。

事實上，為了破題人才“留滬難”，早在2000年前，政府操盤下的張江人才公寓即已試水，這種租金低廉、配套健全、只租不售的過渡住房成為吸引人才的樣本，隨後陸家嘴金融城人才公寓等相繼出爐。

張江模式之外，緊鄰張江的金橋出口加工區也開始推行針對園區高管、外籍人士的碧雲高端社區，同樣由政府操盤、只租不售、供不應求。這二者模式涵蓋了從低端到高端的租房人群，在席卷全國的“租售並舉”新時代，為各地提供了可借鑒的樣本和經驗。

緊俏的人才公寓

理工科背景、工作勤奮、薪水豐厚、拙於表達，作為一名典型的“張江男”，IT軟件工程師林升剛剛拿到了湯臣豪園三期人才公寓的鑰匙。不過，此時距離他去年畢業入職後申請人才公寓已經一年有余。

這間20多平米的房間成了林升在上海“暫時”的家。這里離他單位不足2公里，三室一廳的戶型，每個臥室都配有家具、空調及衛生間，客廳配有公共洗衣機及廚房。

張江湯臣豪園人才公寓入住及退住流程

強大的租金優勢造成現在人才公寓處於“千軍萬馬過獨木橋”的爭奪狀態。以林升入住的湯臣豪園小區為例，他住的臥室最小，每個月只需交付1000元的租金，其他兩個室友租金不超過1500元。而鏈家網上一處3室1廳的房子租金報價在8200元/月，這比市場價格要便宜一半以上。

“現在人才公寓全靠排隊，少則一年，多則一年半，而且住滿兩年就得搬走了。”林升告訴騰訊財經。

根據《上海市張江高科技園區人才公寓管理辦法》中的官方解釋，這種“人才公寓”是指由園區統籌、專項用於園區生活配套、專門提供給園區相應人才居住的短期租賃過渡性周轉公寓，采用“兩定”（定樓、定人）“兩限”（限價、限期）的實施辦法。

沒有年齡限制，只要滿足單位的工商註冊地、財稅戶管地在張江，以及本科以上學歷、與單位簽訂一年及以上的用工合同，即可申請入住。人才公寓按照按一人一間配置，人均建築面積30-35平方米的（含公用面積），租金原則不超過1000元/月，最多可以入住兩年，期滿後租金可以按市場價格再延期一年。在申請流程上，是個人申請、企業確認、輪候排隊、選房入住、園區管委會備案。在具體操盤上，張江園區管委會負責規則制定、補貼認定、監督等職能，國企張江集團則負責開發運營的重任。

張江人才公寓的歷史可以追溯到2000年初，當時還是一片蠻荒之地的張江高科技園區為了把人才從城區、高校吸引過來，開始試水人才公寓。隨後其公寓規模及類型不斷拓展，目前已擁有創業公寓、高科苑、天之驕子等9個人才公寓，可供出租的體量為17萬平方米，共2861套住房。

每棟人才公寓樓內，一樓都安排了管理處，負責物業管理

當然，作為市場上的稀缺資源，龐大的人才公寓體系里也不乏違規操作現象。

2015年夏天，從東北某大學畢業後，宋恒入職了位於張江的一家公司，隨後就申請到了一間湯臣豪園三期的人才公寓，但入住資格卻被老員工頂替，和公司交涉無果後，宋恒選擇向物業管理處舉報，隨後冒名入住的老員工被清退。

宋恒告訴騰訊財經，除了清退之外，該公司並未受到任何懲罰措施，包括補繳政府的租房補貼，以及取消其補貼資格，後來他還被公司克扣了數千月的獎金。

騰訊財經發現，在上海市人民建議征集網上征集平臺上，2017年6月5日，也有市民來信投訴張江創業公寓存在著申請資格審查不嚴、申請排隊等候者管理無序等問題。該封信舉例稱：“有些在上海有房產的申請者（甚至不止一套房產），成功申請後將人才公寓出租賺取差價。同一申請者最多可以住3年，但是長住3年以上的大有人在，不乏已經居住超長達5年以上的申請者。”

不過，該投訴信內容真實性目前無從考證。

“只租不售”的國際社區

意欲趕超北京中關村、深圳南山的張江，要實現從園區向城區的蛻變，對於人才的渴求更為旺盛。這其中，除了要滿足林升、宋恒這樣的青年人群住房需求外，也迫切的要為各類高端人才提供多樣化的住房選擇。

官方資料顯示，目前，整個張江已集聚各類人才36萬人，其中外籍人才4300余人、歸國留學人員7500余人、各類高端人才400余名，中國工程院院士、科學院院士24人。

同屬於浦東新區，5公里之外的金橋碧雲國際社區，同樣是“只租不售”的房子，這里或許可以成為張江住房短板的補充樣本。

碧雲國際社區曾獲得過“中國人居環境範例獎”，4平方公里社區內配套齊全

成片的綠地，幹凈的馬路，歐美建築風格，騎車的外國小孩，走在碧雲4平方公里的社區內，這里四處散發著異國情調。作為獲得過“中國人居環境範例獎”的碧雲社區，密集分布著超市、運動會所、醫院購物中心、餐廳、咖啡館、教堂、銀行等生活配套設施，這里有還德威、協和兩所英美國際學校以及上海有名的平和雙語學校，中歐國際工商學院也坐落於此。

目前，碧雲社區居住著近2000戶外籍家庭，許茜一家也是其中一員。

六年前，許茜的丈夫作為外籍高管被派到張江某著名生物醫藥公司開展業務，全家從紐約搬至上海，住進了碧雲花園一期200多平米的大平層。“主要考慮到三個孩子的上學，所以選擇了碧雲，而且這邊生活配套齊全，離張江也很近，老公上下班方便。”許茜告訴騰訊財經，兩個孩子每年50萬元的學費以及同樣近50萬的房租均由丈夫的公司所報銷。

法國國際廣播電臺曾在2010年記錄下碧雲別墅的建築細節：“在碧雲社區的房屋里，廁所方向是根據歐美的習慣朝南而建，浴缸沿窗擺放。煤氣竈臺的高度設計為85－90厘米高，比亞洲標準高出5厘米，以適應歐美人的身材特征。”

如此考究、適宜的社區自然引來外界追捧。

8月13日，該社區租售中心工作人員對騰訊財經稱，目前，碧雲有大約1200套房子，其中，145平至600平的複式公寓租金在2.8萬至6萬元不等，250平至525平的碧雲別墅租金在5.8萬至8.5萬之間，每年租金都在漲，每次漲幅最高10%。“現在整個社區只有一套145平米的公寓空著，你如果想租別的房子只能排隊等著，可能至少要到年底學生放寒假才有空房。”

“價格沒有商量的余地。”這位工作人員強調。

英美兩所國際學校入學門檻頗高，除了學費貴之外，還要求父母一方為外籍人士

和張江人才公寓類似，碧雲社區的產生也是基於對外招商引資的契機。

《浦東時報》曾記錄，1990年，金橋獲批國家級經濟開發區，在對外招商過程中，金橋做了一項調查：如果金橋有一處風景如畫，生活同樣和國際接軌的城市花園，你願意來這里生活和工作嗎？得到的結果是肯定的。 不過，當時碧雲還是一片農田，從交通到生活配套設施，全都是零。反對建設的聲音不絕於耳。時任上海金橋出口加工區開發股份有限公司總經理楊小明力排眾議，拍板決定建設。於是，碧雲別墅作為首批建設的建築被納入規劃之中，隨後確定了“只租不售”的經營模式。

該報道稱，“只租不售”的運營模式確保了園區開發者持續而穩健的收益，2013年社區的運營狀況顯示，4平方公里國際社區的效益已與23平方公里產業園區收益相當，彰顯出強勁潛力。

騰訊財經試圖了解更多關於碧雲社區運營近況，但並未得到金橋公司的回應。

國企先入，民企跟上

無論是張江人才公寓，亦或金橋碧雲社區，不難看出，這兩類“只租不售”的公租房運營模式都帶有強烈的行政底色——園區管委會規劃統籌+國企開發運營。在全國12城試點“租售並舉”的房市新時代，上述兩個模式是否還有樣板意義呢？

上海張江平臺經濟研究院院長陳煒對騰訊財經表示，二者均有值得借鑒的經驗，並且政府已經在做規劃。“地方政府下了很大決心，犧牲了土地財政收入來換取產業發展，拿地建設的國企也犧牲了企業利潤。”

曾在上海生活多年的德國商業銀行亞洲高級經濟學家周浩，曾在一篇專欄中感慨：“過去數年，很多地方政府都對公租房十分熱衷，但真正形成氣候的，似乎不多。個中原因很複雜，但對於依賴土地財政的地方政府來說，將大量的土地用於公租房建設，經濟賬似乎也算不過來。” 不過，他稱陸家嘴人才公寓是“一個相對獨特的項目”，事實上，陸家嘴人才公寓比張江人才公寓還要晚5年。

盡管認可“直租不賣”的土地未來會繼續複制人才公寓的模式，不過，中原地產首席分析師張大偉對騰訊財經表示，純粹從市場的角度來說，人才公寓是過去福利社會的產品，是地方為了吸引人才的福利房，由政府來托底，未來市場推廣的樣本應該是共有產權房，以及企業運營的租賃房。

夜幕下的張江高科園，年輕人的標配——711、星巴克、健身房

事實上，就在今年7月初，上海率先推出2幅純租賃住房土地引發關註，這兩宗位於張江和嘉定的土地分別被張江集團、嘉定新城兩家國企以掛牌底價摘得，樓面價分別為5568元/平方米、5950元/平方米，這一成交價比之前一年的附近宅地樓面價降低80%以上。

出讓合同中明確規定：該項目應優先為園區內各類創新創業人才提供居住配套服務，對園區重點科研單位、高校和重點企業引進的全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等重點高端人群給予重點保障。同時規定租約原則不超過6年，租金水平不高於市場同類水平。

陳煒拿其中的張江地塊舉例稱，“這塊地位置非常好，靠近迪士尼，很多企業都想拿，但現在張江地方政府的思路是國企盡快做起來，做出規模形成示範效應，民企再跟上，兩三年之內基本還是以國企為主導。”

某大型房企上海區投資部高管表示，張江科學城就是上海的雄安新區，政府供應租賃性用地，指定當地的國企進行開發，開發後的物業只能由特定的人群租住。由於政府供應的租賃性用地只有市場價的二三成，市場上的開發商也有意進場，但由於特定的土地出讓條款被拒之門外。按照政府的規定，前期租賃房的開發由國企操盤，後期不排除讓市場化房企介入。

“下半年上海市的商品房供地前景堪憂，一般房企基本上拿不到地了。”他表示。

不過，盡管看起來拿到“直租不賣”土地是賠本賺吆喝，但民企已經嗅到了未來的前景。

上海萬科長租公寓負責人對騰訊財經表示，相較於龐大的租賃需求，政府提供的人才公寓數量仍相對有限，且設置相應的入住門檻。大部分人依然需要通過市場化的方式解決住房問題，泊寓（長租公寓品牌）提供的產品、服務和內容對市場具有一定的吸引力。在未來，萬科也希望能參與到張江科學城人才公寓的運營管理當中去，輸出專業開發和管理能力。

（註：出於隱私考慮，文中林升、宋恒、許茜三人均為化名）

（騰訊財經孫春芳對此篇文章亦有貢獻）

文章評論

匿名用戶

發布

全部評論：10

發布

北京：探索職工宿舍、單身公寓類集體土地租賃房

今年北京的政府工作報告中專門提出，鼓勵產業園區建設職工集體宿舍，多渠道解決城市運行和服務保障行業務工人員住宿問題。在這幾天審議報告過程中，這一話題也得到了不少代表的關註。有代表建議，本市應該在公租房上面向這些務工人員進行配租，正在力推建設的集體土地租賃房也應該發揮相應的作用。

記者昨天從住建部門獲得最新消息，本市已開始探索研究相關舉措，今年對於集體土地租賃房，會結合市場需求設計並嘗試推出宿舍、單身公寓、成套住宅等不同類型。

企業現狀：

每年花四五百萬元為員工租房

“別的不說，這一條是實實在在幫員工解決困難。”市人大代表、北京市惠佳豐勞務服務公司總裁張磊對“多渠道解決城市運行和服務保障行業務工人員住宿問題”的內容十分期待。

張磊所在的公司對外提供護工、保潔等勞務服務，大批員工在本市多家醫院等地提供服務。目前，該公司大約有3000位外地務工人員需要他解決住宿。

他也想了很多辦法：多年前，是安排在地下室，租金便宜但不安全；後來搬到了住宅里，每個房間放幾張上下鋪的床，“但民宅里難免對周邊鄰居有影響，房東覺得擾民不願意租給我們；人一多，還有群租風險。”在市場租普通的住宅，屋內人數有限制，企業每年承擔的成本也越來越高。以張磊的公司為例，每年光負擔房租就需四五百萬元。

代表建議：

公租房降門檻面向務工人員

張磊建議，本市的公租房可以面向這些城市運行和服務保障行業務工人員開放，降低一些門檻；此外，這些務工人員有各自固定的工作地點，房源也盡量不要安排得離工作區域太遠。

其實，北京公租房近幾年已經改革優化了相關配租政策，比如已經開放社會單位集中躉租房源，符合條件的企業可以集體申請。這些房源也主要針對周邊上班族。

比如在燕保·高米店家園，面向社會單位無房職工“集體租賃”，解決項目周邊大興區新媒體產業園企業等單位無房職工住房問題。這些房源雖然離中心城區有一段距離，但對於在大興產業基地工作的上班族而言，卻能實現“職住平衡”。

伴隨著本市大力推進建設集體土地租賃房，有代表建議這類房源也可發揮相應作用。市人大代表、北京保障房中心黨委書記金焱說，這類房源可以滿足各類園區周邊企業職工的“職住平衡”需求，以及快遞員、家政服務員等城市運營和服務保障行業務工人員的宿舍需求。“我們做過分析，對集體建設用地上的租賃住房的需求量不低於公租房，可能達到百萬級人口規模。假設4個人租住一套，那就是25萬套。”

政府新措：

集體土地租賃房將設計多種戶型

金焱也認為，有一些公租房戶型比較傳統，並不是專門針對這些職工，因此在戶型上還要嘗試一些調整。

記者也了解到，今年本市住房保障工作要加強住房制度和長效機制建設，強化有效供應和精準分配，全面提升精細化管理水平，推動住房保障工作實現高質量發展，推進住有所居。

值得關註的是，本市今年也將加大集體土地租賃住房建設推進工作。市住建委相關負責人介紹，今年會優選有信譽有實力的企業或專業機構作為實施主體參與集體土地租賃房建設，實現建設和運營管理專業化。

此外，針對集體土地租賃房，還會開展設計方案國際競賽，結合市場需求設計並嘗試推出職工宿舍、單身公寓、成套住宅等不同類型，發揮標桿作用，打造靈活多樣、精品宜居的租賃房。在“錢”的問題上，也會加大租賃房融資政策支持力度，創新融資產品，破解融資難題。

該負責人也表示，在公租房方面，本市將深入推進公租房精準保障，進一步擴大市場租房補貼範圍，豐富實物和貨幣補貼並舉的多渠道保障方式。

（來源：北京日報 記者：曹政）

房企搶灘長租市場 碧桂園加快布局品牌公寓

4月21日晚，央視《深度財經》欄目播出專題報道——“長租公寓的租客們”，深度解讀“租售並舉”住房制度會給樓市帶來怎樣的變局。

欄目組實地探訪了碧桂園在上海、深圳兩地的長租公寓，試圖用碧桂園案例說明品牌長租公寓的大量興起如何一改傳統租賃市場小、散、亂等現象。

作為龍頭房企，碧桂園涉足長租，在其總裁莫斌看來，不僅是為國分憂的企業社會責任感的體現，更是未來碧桂園實現新利潤增長的前瞻之策。

碧桂園布局長租步伐加快

每周六早晨，朱迪總是出現在公寓的健身房。這位來自江蘇的90後姑娘，大學畢業到上海工作，跑遍上海灘也沒找到合適租住的房子，這套虹橋機場附近的長租公寓，是朋友推薦給她的。

朱迪的家在BIG＋碧家國際社區里，精裝修，家電家具齊全，直接拎包入住。“我以前也住過老公房，水管爆掉、燈泡壞了都要自己修，尤其是晚上，壞了只能等到第二天，搬到這里，反正只要找到管家，都可以幫你修好。”朱迪說。

央視報道稱，在碧桂園旗下長租公寓——BIG＋碧家國際社區，像朱迪一樣的租客比比皆是。從一應俱全的生活配套，到定期組織社區活動加強租客交流，BIG＋碧家國際社區吸引了許多對生活品質有要求的年輕人。

以碧桂園第一家門店上海西虹橋店為例，通過大客戶銷售等方式，克服春節前淡季等不利因素影響，開業當天簽約量120間，滿租率達到31％，開業不到3個月，滿租率已實現95%。客戶群體以虹橋商務區和臨空園區白領為主，到店轉化率超過50%。

事實上，自2017年底發布長租公寓品牌以來不到半年，碧桂園在上海、武漢、深圳、廈門、廣州等一、二線城市落地門店數達到10余家。前不久，碧桂園在廣州的首個集中式長租公寓——BIG+碧家國際社區·廣州人和店隆重開業，隨後深圳西鄉再添新枝，5月5日，BIG+碧家國際社區將首度聯手小米智能家居，在東莞兩店齊開，碧桂園布局長租公寓的步伐正在加快。

整合全產業鏈打造長租城市

“碧桂園的長租公寓跟其它的有什麽區別呢？”碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜認為，碧桂園是一家上下遊完全整合的開發企業，有非常多的外部合作方和內部子公司，各個環節都能有效控制成本，充分發揮規模化、集約化采購等方面的優勢，在保證長租公寓精品質的同時，降低資產持有的成本。

“以前我們的訂單90%都是辦公家具，2016年地產行情不好，辦公家具賣不出去了。從2017年開始，我們大部分訂單都以長租公寓的定制家具為主。”付水印是上海天彧家具有限公司董事長，央視報道稱，2017年僅為碧桂園長租公寓他就供應了2000多套定制家具，這讓一直在房地產下遊產業撲騰的他，看到了一線生機。

目前，碧桂園已經聯合居住、物業、金融、商娛、健康等領域20個行業500家供應商，共同打造BIG+寓樂圈。對內，BIG+碧家國際社區已與鳳凰優選、旺管家、創喜邦盛、博實樂、碧桂園酒店等在內的多家合作單位戰略簽約並逐步開展各項合作；對外，圍繞租客的衣食住行娛，攜手e袋洗、24°橙園、豐巢、ofo共享單車等豐富壯大BIG+寓樂圈規模。

“長租公寓僅僅是我們一個試水。”莫斌表示，未來碧桂園要打造“長租城市”，通過整合公寓、酒店、寫字樓、商業等資源打通上下遊產業鏈，引進零售、娛樂、健康、出行、教育等優質社會資源打造一個全新公寓品類和城市綜合體，是產、城、人融合發展的城市生活生態圈，為人民美好生活提供完整的閉環體驗。

REITs助推長租盈利點

眾所周知，長租領域是重資產模式，運營商持有物業將產生大量資金沈澱，資金長期沈澱將大幅增加企業成本，若項目長期不盈利，勢必影響其生命周期。

“REITs給了我們非常好的一種模式，將資金快速回籠，它的成本也相對較低，因此我們用有效的資金做長租業務的發展，可以在價值鏈上形成新的盈利點。”莫斌說。

據悉，由碧桂園和中聯基金共同實施的“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”此前已獲深交所審議通過，這是國內首單達到百億級規模的租賃住房REITs，也是租賃住房領域最大規模的證券化產品。

為了穩步推進長租業務發展，碧桂園積極與金融機構探索銀企合作的新路徑，先後與江蘇銀行、中信銀行、中國建設銀行、中國銀行等簽署戰略合作協議。

“我們現在一條腿售，一條腿長租，一個是快速回籠，一個是長期持有，這兩者走下去之後，企業的發展可能會更加平穩。”莫斌相信，在長租方面，堅持走下去，跟租戶形成非常好的黏性之後，產業鏈附加值未來可能會帶來意想不到的價值。

順應“租售並舉”大潮 碧桂園BIG+公寓搶灘租賃市場制高點

日前，碧桂園租賃住房REITs首期17.17億元成功發行，成為市場關註的一大熱點。這是該集團涉足長租公寓運營以來所開展的首次資本運作，100億元的計劃發行規模也是截至目前國內租賃住房領域最大規模的證券化產品，受到主流投資機構的青睞，國有銀行、商業銀行、城商行、券商等機構均表現出強烈的認購意願。

較早之前，億翰智庫評出的一季度全國長租公寓品牌指數 TOP20 榜單顯示，碧桂園長租公寓BIG+碧家國際社區的品牌價值躍居行業第二，超過在此領域布局更早的萬科、旭輝等同行。 種種跡象顯示，碧桂園長租公寓業務在僅僅一年之後已然脫穎而出，受到資本市場的高度認可，更顯露出碧桂園希冀在“租售並舉”的時代大潮中搶占先機的戰略意圖。

租賃房的時代風口

在國內房地產存量時代來臨之際，租賃型住房當仁不讓地站上了最受矚目的風口，而國家高層的政策指引，是推動租賃住房走向前臺的關鍵因素。 資料顯示，我國從 2013 年首次提出建立“房地產長效機制”以來，“租購並舉”逐漸成為新房地產時代的指導思想，建立健康可持續的房地產租賃市場成為房地產行業重要目標。此後，政府從 2015 年初開始制定一系列的政策，鼓勵支持租賃市場的發展，至2017 年 10 月，中央 12 次發文，明確租賃市場方向，促進行業快速前進，監管行業平穩有序發展。自此，租賃型住房的市場前景和空間逐步為傳統開發商所挖掘和重視。 2015 年開始，長租公寓從早期的星星之火形成燎原之勢，背景多元的參與者相繼涉足該領域，其中便包括國內知名的房地產開發商萬科、龍湖等，以及房地產中介機構世聯、鏈家等。截至目前，全國共有近百家集中式長租公寓品牌，門店遍布全國35個城市，門店數量集中在20~40家。 眾多資本的布局並非單純對於政策的盲從，而是因為大家已經看到了隱藏在租賃型住房里巨大的商機。有研究數據顯示，我國擁有13.7 億人口，租賃人口目前為1.68 億。從國際經驗上看，美國擁有3 億人口，租賃人口約為1 億；日本擁有1.2 億人口，租賃人口約為3400 萬。 發達國家的租賃人口占比在30%左右，而目前我國租賃人口占比僅為12%，因此，行業內普遍認為，我國租賃人口的增長有較大空間。從租賃房屋套數占比數據看，美國、日本、德國等發達國家的占比均超 35%，我國目前僅為 19%，租賃房屋套數的增長會是未來趨勢之一。 事實上，這一趨勢在許多城市正在得到證實。58集團房產數據研究院披露的數據顯示，2017 年全國租房需求較 2016 年增長57%，第四季度租房需求較2016 年同比增長71%。其中一線城市2017 年租房需求量占全國總需求量的13%。 新一線城市成都、杭州、武漢、重慶等12 城的租房需求量占全國需求量的20%，與2016 年相比上漲 43%，漲幅超過一線城市。新一線城市因其經濟的繁榮、政策的傾斜和城市的發展，吸引越來越多的人群在此安家。 隨著租房需求量的上升，全國人均月租金也呈上漲趨勢。58同城租房數據顯示， 2017年全國年度人均月租金價格同比上漲 16.7%。 2017年全年數據顯示，6~7月為租金的最高點，這與大量高校學生畢業釋放了一大部分的租房需求有關，需求增加帶動租金價格上漲。 更為關鍵的是，從租賃型行業的機構化滲透率來看，目前我國行業機構化滲透率不足5%，一線城市如北京的機構化滲透率約為10%，上海的機構化滲透率不足8%。然而國際經驗上看，美國由機構持有或管理的房源占比約為30%，日本這一比例高達83%。有關專家認為，伴隨著我國消費升級、租賃金融的日趨成熟以及租賃制度的逐步完善，個人持有租賃房源占比將降低，規模化專業機構的崛起將是大勢所趨。而這也是眾多資本和機構在過去幾年不斷加大租賃型公寓投入的重要原因。

碧桂園後發先至

在眾多涉足租賃型公寓的房地產開發商中，碧桂園並非最早進入的，但其動作卻十分迅猛。2017年12月20日，碧桂園發布長租品牌“BIG+碧家國際社區”，為都市青年提供高質量的租住產品和配套服務。與此同時，該集團提出了三年發展100萬間租賃房的宏大目標。

在談及這一戰略布局的初衷時，碧桂園集團董事局主席楊國強曾表示：“‘十九大’提出‘租購並舉’，這是很好的政策。我年輕的時候很貧困，曾借住在我做老師的哥哥的幾平方米的房子里面，並且住了很多年。” 碧桂園商管中心相關負責人表示：在消費升級的大背景下，碧桂園將發力商業地產，計劃布局購物中心、社區商業、長租公寓、文旅、辦公等板塊，為全齡層人民提供綜合、全面、美好的生活體驗。“長租公寓業務除了承擔更多的社會責任，也同時為裝修業務、教育集團、金融產品等全產業鏈發展帶來廣泛的協同效應，對地產增量開發向存量運營的轉型發展起到了支撐作用，拉動家電、家具等實體經濟，為國家經濟發展做出貢獻，承載著更長遠的戰略方向和意圖。”該負責人表示。 正是基於長租公寓在社會責任和經濟效益的雙重價值，碧桂園果斷地邁開了自己的探索之路，並已初見成效。據悉，碧桂園集團旗下長租公寓品牌——BIG+碧家國際社區，定位為“城市夢想充電站”，打造“BIG+寓樂圈，讓生活更bigger”，讓年輕人“激活新我”。碧桂園以強大BIG+生態圈重新定義長租公寓標準，目前已聯合居住、物業、金融、商娛、健康等領域200個行業500家供應商，共同打造BIG+寓樂圈，並提供跨區域、跨業態的多元“寓樂”體驗，為都市青年提供更好的居住產品和服務，提升他們的幸福感，提供更加美好的租住生活體驗。 更為難能可貴的是，碧桂園長租公寓還將探索為年輕租客提供就業服務，打造創新創業生態，一方面借助碧桂園正在發展的科技小鎮等產城融合項目，將長租社區與創新創業基地有機結合，通過關聯產業創造就業機會和創業平臺，另一方面發揚碧桂園非公黨建優勢，加強長租社群，尤其青年群體中的黨建團建工作，從思想高度促進雙創發展。碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜披露，碧桂園已經在北京、上海、廣州、深圳、廈門和武漢開啟了長租公寓的項目，目前，上海、武漢、深圳、廈門、廣州等地10余家門店已開門迎客。 以年輕人口占比較高的深圳為例，4月14日碧家國際社區深圳西鄉公園店開業，另在5月中旬有四個項目陸續開業入市。據介紹，深圳各門店均實現“小空間全功能”，均配置品牌家私家電，租客可盡享拎包入住的便捷舒適生活。與此同時，5月5日BIG+碧家國際社區即將在東莞正式揭幕。值得一提的是，這是業內首次與小米有品戰略合作，房間將標配米家空調伴侶、米家智能家庭禮品裝等智能家居產品，公共區域則分別根據共享廚房、健身區、影音區、遊戲區、前臺等各功能空間定位，提供小米家庭影院、小米VR眼鏡、掃地機器人、飛智黑武士X8pro遊戲手柄、體脂秤、智能健身器等，為租戶提供豐富的智能、時尚、年輕的智能家居體驗。

“長租城市”構想

正如前文所提及，長租公寓作為最新的風口行業得到眾多資本的關註，僅房地產開發商就有數十家企業規劃了這一業務。與同行所不同的是，碧桂園在布局的同時，對這個新的業態有著更多且更為大膽的思索。比如，其提出了獨一無二的“長租城市”構想，便足以對傳統觀念形成很大的沖擊。

簡單來說，把針對細分客群的長租公寓品牌有機組合在一起，加上社區商業及生活配套，就形成了我們的‘長租社區’。長租社區作為居住組團，再加上大產業、辦公、大商業、大配套，就構成了‘長租城市’。” 碧桂園長租經營管理部相關負責人介紹，“長租城市”是該集團結合新時代消費升級需求，在全球範圍內首次提出的概念。從概念上看，“長租城市”與市面上傳統單點分散式的公寓模式相比，形成了可整合全業態的產品體系，可容納大規模人口入住，為單身青年、已婚夫婦、小太陽家庭、企業等提供不同類型產品。操作模式上，則以房屋租賃REITs為資金來源，打造擁有公寓、產業、文旅、商業、辦公等全套體系的全業態租賃城市，但是這個城市過去它是可以賣的，未來它可能是用來租的。 對於長租城市與商業之間的相得益彰，碧桂園商管中心相關負責人十分樂觀地表示：未來的商業會與“長租城市”的發展強強聯合，“長租城市”可為商業輸送更多的消費需求，商業是“長租城市”完美的增值配套，二者融合一體，為人民美好生活提供完整的閉環體驗。

金融與品牌加持

無論三年100萬間租賃房目標，還是打造“長租城市”構想，碧桂園的計劃都格外宏大。行業人士普遍認為，雖然租賃房運營是微利行業，但若房源達到20萬間或以上，巨大的規模效應就會顯現出來，從而使其經濟效應隨之增加。毫無疑問，碧桂園參與租賃房的動力除了積極響應國家政策承擔社會責任外，在很大程度上看出了這一規模效應背後的經濟效應。 碧桂園集團總裁莫斌表示：“雖然長租目前處於微利狀態，但能盡到社會責任，我們很高興。同時，碧桂園是前十強房企里面唯一一家產業鏈全覆蓋的，我們的核心競爭力是品質好、速度快、成本低以及資源組合優勢。作為上市公司，我們在盡社會責任的同時，會對股東負責，把盈利空間進一步擴大。”能夠讓莫斌對此項業務的開展充滿底氣，離不開碧桂園強大的品牌優勢、執行能力和在金融機構中獲得的支持度。“金融機構對我們也非常支持，建設銀行給我們長租業務200億元授信，中信銀行給我們提供300億元長租住宅保障性基金。資金問題解決了，相信國家政策會給做長租的企業更多利好，在盈利方面和持續性方面有更多發展。” 莫斌透露。 資料顯示，2017年11月16日，碧桂園作為33家房企之一，與建行廣東省分行簽署住房租賃戰略合作協議，建行將向簽約企業和租戶發放總額2000億元住房租賃經營發展資金和個人租房貸款。2017年12月5日，碧桂園上海區域與建行上海分行簽署戰略合作協議，建行上海分行向碧桂園上海區域提供200億授信額度，重點用於長租公寓建設運營。2018年2月8日，中國銀行廣東省分行與包括碧桂園在內的“廣東資信20強”房企簽署租賃住房金融支持戰略協議，共同推動廣東租賃住房市場建設…… 今年2月，由碧桂園和中聯基金共同實施的“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”獲得深交所審議通過，產品規模達100億元。這是國內首單達到百億級規模的同類產品，亦是租賃住房領域最大規模的證券化產品，有助於推動租賃住房、快速、專業化、規模化發展。 在業內看來，此次產品獲批，是政府監管部門對龍頭民企碧桂園響應國家號召、以實際行動投身租賃住房市場建設的積極回應和支持。

北京住建委約談自如、相寓、蛋殼公寓：不得惡性競爭搶占房源

針對近期媒體關於個別住房租賃企業哄擡租金搶占房源的報道，北京市住建委聯合北京市銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門於8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。

約談會明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高於市場水平的租金或哄擡租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

同步對住房租賃企業啟動了聯合專項執法檢查：嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴查哄擡租金擾亂市場的行為；嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。一經查實，各部門將從嚴處罰、聯合懲戒。

同時，也提醒相關房東謹慎對待以明顯高於市場租金水平等手段收房的行為，維護好自身合法權益。

責編：李燕華