政府公告裡有如此豐厚的「含金量」，但每一年光是與土地開發相關的中央、地方公告就多達一千多份，一份的頁數通常一百、兩百頁，要如何從這麼龐大的資料量中撈寶？就讓深耕其中、每天與公告為伍的許芸融與莊曜誠教大家解讀的技巧。

該上哪找地？不定期追蹤三單位

公告何其多，因此，首先要知道上哪找公告，掌握三個主導生殺大權的單位。

以土地開發案來說，初期有兩個單位的網站必須緊盯：一是中央內政部，二是實際執行或主導的地方政府，前者每個月開會兩至三次，較為規律，地方政府則較不定期，因此，至少一週要追蹤一次。

隨著開發案的逐步成形，第三個單位環保署的角色也越來越重要，一旦環評沒有過關，黃金地又變回荒地。

例如，桃園國二甲線因為規畫經過國家重要溼地許厝港，在環評大會上被駁回，工程已經被迫停工多年，形成兩條懸在半空、長達○．九公里的空中斷橋；如果當時有人買進相關題材的土地，現在就慘遭套牢了。

該從何看起？這八個關鍵字必看

接下來，就要實際來看政府公告了。以下列出公告中「必看」的欄目，並提供相關評估標準，解讀公告裡的八大玄機。

第一步：了解背景資訊

發文單位：一項重大建設要能夠推動，兩個層級的單位都得過關，一是中央內政部，二是台中市等這類的地方政府，因此拿到公告之後，首先要確認發文單位，了解這個案件的「主事者」是誰，做為日後追蹤的主要對象。如果要確認細節，就可以去這些單位尋找會議紀錄。

法令依據：所有的開發案都必須列出法令依據，多半是都市計畫法、大眾捷運法等相關條文，這不僅僅是標出它的法源，更是確認它能否依法辦理的關鍵；如果一宗開發案沒有法令依據，風險就非常高！

變更範圍與面積：這是土地開發公告中最重要的資訊了！一來，可從預計變更的面積大小，判定這個開發案「成真」的可能性，二來，則可以做為確認投資標的的依據，土地一定得在徵收範圍內，離開了範圍、形同廢地。

以桃園航空城為例，去年地價炒得沸沸揚揚，但許芸融與莊曜誠卻完全沒有興趣，原因之一就是其主體面積就多達四千六百八十七公頃，要徵收的商家、住宅與土地不計其數，號稱「台灣史上最大的區段徵收案」，兩人因而判斷整體實行的難度太高。

許芸融說，一般捷運車站的徵收面積多在六十公頃以下，這個規格執行起來最容易，遇到的抗爭阻力也比較小，以此當作基準衡量桃園航空城，就會覺得「大得太誇張了」！另外，一般工業區規畫用地通常是一百公頃起跳，面積也比較大，同樣是他們不太喜愛的標的。

第二步：評估增值潛力

計畫人口、人口成長、年齡組成分析等：這部分的資訊是用來評估土地未來增值空間，衡量標準沒有絕對數值，要跟所處的縣市總人口做比較，只要把握一個簡單原則，人口密度越高、越年輕，表示未來開發後的人潮也會比較多，增值空間就比較大。

產業結構：例如工商登記概況表，分析方法與人口相近，商業密度越高、越有增值空間；反之，若是工廠較多，可能較不易增值。

土地清冊表：這個表格最重要的資訊，就是確定徵收土地內的主權所屬，依照地段地號列出公告現值、面積，最後一欄就是「權屬」，意思是誰擁有這塊土地，如果隸屬於公家機關，通常會配合政策釋出土地，因此徵收難度較低，時間也比較短，能夠早點獲利出場。

變更計畫內容與變更面積表：政府公文在中央與地方之間來來往往，經常也會修改計畫內容，這個項目就是要緊盯更改進度，避免買到徵收範圍外的廢地。

正因為開發案徵收範圍可能會變動，桃園人和不動產店長葉永立建議，以捷運車站為例，土地最好買在車站半徑三百公尺、最多五百公尺的範圍內，是最安全的做法；反之，「擴大徵收範圍」有時可能會不予通過與執行，相對於核心區的風險就會增加許多。

財務計畫表：雖然這欄目在公告後方，但卻相當重要，因這是針對徵收所需資金以及開發成功後透過住宅、商用地等釋出的效益評估表，前者是確定此開發案究竟有沒有財源可完成，後者則是協助判斷增值空間。

例如桃園航空城號稱投資金額五千億元，預定創造經濟效益七兆元，但目前徵收的相關財務規畫尚未完全底定，增加了不少變數，這也是兩人遲遲不願投資航空城題材土地的原因之一。

看來八股又無趣的公文，只要有耐心、抓住關鍵字，也能變成投資理財的好幫手；如果兩位平凡的竹科工程師能夠做到，你也可以試試看！

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階段2●土地開發階段：地方政府評估●查詢網站與路徑1. 桃園市政府土地使用分區線上查詢》都市計畫區查詢2. 桃園市政府都市發展局

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》業務資訊〉都市計畫科〉桃園市都市計畫委員會3. 桃園市政府工務局》新建工程業務

階段3●土地開發階段：內政部決定此案是否成立●查詢網站與路徑1. 內政部營建署

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》審議委員會2. 內政部營建署城鄉發展分署?》下載區/都市計畫書

註：以上僅列舉部分資料來源：莊曜誠 整理：王毓雯

「田僑仔」坐擁大片農地，因為都市更新而變更為商用地，身價一夕之間倍數暴漲……，這種傳奇故事如今發生在兩位上班族身上。

他們，把政府公告當「藏寶圖」跟著重大建設走，五年財富翻20倍

他們分別領了十八年、九年的死薪水，沒有富爸爸給的大片土地，靠著勤奮努力，終於找到破解土地買賣的密碼，五年內財富翻二十倍，目前擔任IC設計工程師的許芸融、莊曜誠找到了一條致富之道。

汽車行駛到桃園市大園區裡一條狹窄小路，一行人陸續下車，許芸融指著路旁一塊農地笑說：「這，是我買的第一塊地！」

買地的當時是二○○九年底，買價一坪三萬四千八百元，現在行情已經漲到十三萬元以上，漲幅超過二七○％，全是因為不遠處的一座車站，正是即將通車的機場捷運線與桃園捷運的交會樞紐──橫山站。

這塊農地剛剛剷平不久，荒廢在路旁沒有耕作，許芸融還因而領了「休耕補助」；而他和同事莊曜誠另一塊也在桃園捷運旁的農地上，一邊被鄰人栽植果樹，一邊竟然還堆放著垃圾，他卻毫不在意，揮揮手說：「有什麼關係？以後被徵收了，一樣能換回建地！」

這兩人現在最主要的投資工具，就是跟著政府重大建設，鎖定周遭即將被徵收的農地，等著地價水漲船高後，用一坪農地換取大約四○％或四五％的建地，增值至少兩倍，讓平價農地變高價建地，「黃土變黃金」。

在許多人的心中，「買土地」等於大資本投入、甚或有錢人玩的遊戲；其實，買賣土地不需要財團的等級，一般上班族就有能力參與。二○○九年兩人合資買下人生第一筆土地開始，身價從七百萬元增值到至少一億五千萬元，許芸融的身價已經翻了二十多倍、已有上億身價，與他一起投資土地的莊曜誠，同時間也翻了近三．三倍，達八位數。

他們的致富密碼，正是一年一千多篇看似無趣又枯燥的政府「都更地」公告，「這些公告，就是投資土地的『藏寶圖』。」莊曜誠說，「政府坐莊，明白告訴你接下來要開出什麼。」

這些由政府主導的「都市更新」計畫，不管是「市地重劃」還是「區段徵收」，都是把原本老舊、落後的地區，經設立捷運車站等方式，再造更新為商圈或住宅區，而地價往往也跟著翻漲好幾倍。

二○○六年，原本互不相識的許芸融與莊曜誠，一起進入目前市值約一千億元、台灣前三大晶片設計公司當工程師，兩人相差十歲，但同樓層、同梯情誼讓他們特別聊得來，打趣說「感情比老婆還要好」。

一聊起來才發現，待過幾家知名電子公司的許芸融，就學時父親經商失敗，全家窮困潦倒到只能窩在豬圈裡；比較年輕的莊曜誠出身南投埔里，老家是九二一大地震時房屋全倒的受災戶。

也因此，貴為「科技新貴」的兩人壓力沉重，投資過股票，試著想脫離財務上的困境，年輕的莊曜誠甚至為了規避風險，把辛苦存下的第一筆十萬元全拿去買雷曼兄弟連動債，隔年（二○○八年）爆發了金融海嘯，血本無歸。

眼看股票這條路似乎走不順，許芸融把腦筋動到當時的台灣首富國泰集團身上，研究它到底為何能成為首富？他發現，從國泰建設到集團銀行、保險體系，拿到錢之後，就在全台灣買地，倍數翻漲的土地是它主要獲利來源。兩人於是下定決心效法首富，轉而投資土地。

一開始，看報章雜誌找蛛絲馬跡，到工地圍籬抄下施工單位、甚至是環保署等的聯絡電話，就這樣一一打電話去問工程進度，但都不得其門而入；也找過不動產仲介，甚至去土地標案、公聽會現場找資料，再一步步往上追到了政府單位。

繞了一大圈，最後才恍然大悟，原來一切工程資訊都在公告裡。

他們，每一筆土地皆獲利出場至今交易上百筆，沒有一次賠過錢

這個過程如今說來容易，但當初他們卻足足碰壁了一年，才找到這條路徑。 頭三年，他們專注觀察、研究，不下手買土地，兩人把一個個開發案從主事單位、中央與地方往返拉鋸、時程表等等資訊，用Excel文件條列、表格化，每天除了工作、就是埋首在公告裡面，至少花四小時研究；因為謹慎小心，從二○○九年買下第一筆土地後，至今一百多筆的交易，每一筆都是獲利出場，目前持有一千坪以上的土地，沒有投資失敗的紀錄。

為什麼可以「零失誤」？一方面他們夠認真，把徵收區在地圖上實際畫出，填入符合徵收區內的每一筆地號，避免買錯標的成為「廢地」，另一方面也是他們在八年鑽研公告後，悟出下面這幾個心得：

密碼一：不炒短線、長期持有政府都更案即便拉鋸，多半會執行

一：買土地比買股票安全，比買房更容易。

買股票的研究基礎，是公司「已發生（過去式）」的財報，未來的話，電子公司只能看到一季或兩季，但政府都更案一旦啟動，到落實徵收可能七至十年，但公告裡明確寫出利多的「未來計畫」，風險相對較小；再者，雖中央與地方會針對開發案往返拉鋸，多半仍會落實執行，適合長線持有。

若把買房相對於買地，後者只要確定是在徵收範圍內的農地，不管買在哪裡，未來都能依比例換成計畫區裡的建地，因此，購買前不必看風水、不必實地勘查就能買，也不必擔心「釘子戶」；反之，買房前必須多次查看，還得打聽是否為凶宅等。

密碼二：挑交通、觀光關鍵字往機場捷運旁買，盯公告調整布局

二：首選交通建設，次為觀光與文化特區。

「捷運、高鐵、機場、溫泉特區、藝文特區、文化或是風景特定區，這些都是『關鍵字』！」許芸融說，「因它們會讓一個地方發生根本性『質變』。」交通就像血管，通了才有後面的人流與金流，因此，他們目前不僅緊盯機場捷運沿線車站買地，就連桃園、台中等地的捷運都有著墨。

捷運車站當然有可能改位置，因此追蹤政府公告就非常重要，在這些無趣的公告裡可以得到第一手資訊，所以發生變化時不僅能立刻出脫，還能全身而退。

舉例來說，原本市場傳言機場捷運與桃園捷運不是交會在橫山站，而是另一站，但許芸融與莊曜誠一方面緊盯公告，並沒有看到這樣的訊息，二方面他們也判斷，在地圖上實際畫出路線，以動線順暢度來說，怎麼看都應該是橫山站，因此全力主買此區農地，最後果然壓對寶。

密碼三：選在徵收區內買農地分散買門檻低，照樣能換完整建地

三：買土地可以「零存整付」，能買小套房就能買土地。

買不起一大片農地沒關係，也可用買小套房的一百萬元資金當頭期款、搭配貸款，買下五十坪以內的農地，一樣可以換得約二十坪的建地。不像建地買在哪裡、就定在哪裡，就算在一個徵收區內分散買進、散落各處的農地，也會在徵收後換成都更區內一塊完整建地，稱之為「零存整付」。

另外，土地可以共同持分，也就是一塊土地可能十個人共同持有，且出售時不需要其他九個人同意；但房子雖然可以共同持有，卻需要過半或者整體同意才能處分。再者，房子必須買下一整戶、不能只買廚房或者房間，土地卻可以零星買進。

然而，你可能也有一個疑問，如果此地有重大建設即將進行，難道那麼容易就能買到農地嗎？莊曜誠說，政府拍賣土地的價格，就是你買進的參考價。

政府所擁有的土地，會分次拿出來拍賣，買地時只要比標價略高，就能順利在市場上買到地。舉例來說，許芸融在橫山站區內的一塊農地，就是以當時市價每坪再加價一千元買得，賣家以為他們是有錢的傻子，但他們心裡認為長期會有豐厚報酬，果然至今漲幅已有二七○％。

買賣雙方認知的落差有兩個層次，一是原有的地主不看政府公告、不了解重大建設可能帶來的效益，也有一種是，雖依稀聽聞有重大建設，卻不深究、也不相信，許芸融有次遇到一位老農就是如此，對方已經苦了幾十年，早年地價不到一萬元，聽到許芸融開出三萬多元的價格，老農不想把時間繼續賭在可能仍有變數的開發案上，寧可早日獲利退場。

密碼四：面積不是越大就越好政策一改，恐陷價跌、難出脫窘境

專營桃園房地產的鄭地政士事務所代書鄭秀珍表示，她的客戶當中，就屬許芸融與莊曜誠這一組最「認真做功課」，其他投資客多半以房仲的意見為主，很少自己下苦工去研究，就像投資股票一樣，只聽明牌、投資往往失利。

舉例來說，桃園最大的開發計畫當屬桃園航空城，但許芸融與莊曜誠卻絲毫沒在此著墨，因他們從公文中讀到了不合理之處，例如面積太大，也因此避開了去年桃園市市長吳志揚意外落選後，航空城內農地成交量急縮至選前的四分之一，地價也從一坪最高九萬元一夕崩跌到約五萬元的慘劇。

兩位平凡的工程師，拿出設計晶片時的「耐煩」與謹慎，在一片政府公告海中找到自己的寶藏，他們的故事告訴我們，即便是對現況不滿，只要抱持著好奇心，不斷追根究柢的了解「為什麼」，從追查首富致富之道一路到政府公告，每個人都能找到自己獨有的解決之道。

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第1步：取得相關資訊管道包括：候選人選舉政見、政府首長政策宣示等。

第2步：選擇關鍵標的鎖定捷運、車站、機場、高鐵、藝文特區、風景特區、溫泉特區等關鍵字，追蹤相關部會網站。

第3步：依財力評估標的評估財力狀況，長期投資可買進尚未都更土地，短期可選已確定都更者、風險也較小。

第4步：以合理價格交易以略高於行情價的開價尋找合適土地，若其他投資人搶進，造成地價短期內大幅上漲，可先出脫，等市場冷靜再買回。

第5步：選對時機退場投資不必從頭參與到尾，一旦達到獲利滿足點就可以出場。

資料來源：許芸融、莊曜誠　整理：王毓雯

【延伸閱讀】快學獨門4撇步撇步1買農地時，要注意有沒有「重劃」兩字若有，能換得農地面積45％的建地；若無，只能換得40％的建地。

撇步2別急著搶蛋白區，投資蛋黃區才最安全政府會從外圍蛋白區開始，分3至4次標售車站附近土地，墊高蛋黃區地價。

撇步3地上可加蓋鐵皮屋在預定徵收地上加蓋鐵皮屋，多半不能住人，但會依照面積發放補償金。

撇步4可種植有價農作物例如種植補償金高的火龍果，以桃園某徵收案為例，每0.1公頃可獲得至少2萬6千元的補償金。