大嶼山洋房貨尾劈價逾13%
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GS(14)@2017-10-09 00:05:16【本報訊】新盤銷情走勢各異，以太古地產（1972）旗下大嶼山長沙嶼南道洋房項目Whitesands為例，開售兩年僅沽四成，日前更將3幢洋房劈價最多逾13%求售。
屯門單幢盤珀御加價推
長沙Whitesands減價單位分別為5號、8號及12號洋房，實用面積介乎1,954至2,355方呎，原定價4,851萬至5,780.3萬元，最新定價降到4,196.3萬至5,481.7萬元，付款辦法不變，價格下調幅度介乎5.2%至13.5%，當中8號屋劈價655萬元。發展商同步公佈銷售安排，下周一將以先到先得形式發售上述3伙減價洋房。另早前將31伙貨尾提價最多一成的新地（016）屯門單幢盤珀御，昨公佈銷售安排，僅將其中10伙加價單位訂於周日以先到先得形式賣樓，分別為7伙開房式、2伙一房戶及1伙兩房戶，折實平均呎價14,076元。當中定價最低的7樓J室屬310方呎開放式單位，折實435.24萬元。珀御全盤提供321伙，至今沽249伙，為發展商進賬逾12.7億元，平均成交呎價13,364元。新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，對銷情非常有信心。同系日出康城第4A期晉海今日將以即場登記形式發售32伙大單位，至周六再發售328伙，市傳後者收票約5,000票，惟當中絕大多數為首輪向隅客復活票，新客戶登記僅佔約半成。發展商昨仿效同業推出facebook讚好活動，新地會會員入票認購晉海後讚好指定專頁，可獲一田百貨100元現金券，名額1萬個。昨日為中秋節，新盤市場交投淡靜，綜合市場消息，本地一手住宅交投僅約10伙，當中啟德新盤貨尾續錄承接，有指天寰及龍譽共沽4伙。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171005/20173439
新地十四鄉傳補價逾150億 歷來最大宗 呎價3200元
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GS(14)@2017-11-08 07:19:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1917&issue=20171108
【明報專訊】新地（0016）今年9月透露已完成西貢十四鄉補地價項目，新地及地政總署一直未有公布補地價金額，昨日市場傳出，有關補地價金額逾150億元，以483萬呎樓面計，每呎樓面補價約3200元，總金額打破2009年恒地（0012）馬鞍山落禾沙項目、以約96億元所創下最大宗農地轉住宅的補價紀錄，每呎樓面補價則略低於8年前落禾沙每呎補價3252元水平。
明報記者 甘潔瑩
本報就西貢十四鄉補地價事宜向地政總署查詢，地政總署回覆指，相關發展屬一宗換地申請，評估土地補價是以土地當時的十足市值為評估基礎，評估土地價值時，會考慮各方面因素，包括市場物業價格及地契條款限制，例如地契中要求為發展所進行的基礎設施，以及根據城規會給予規劃許可所訂的各項條件等。
地政署指評估地價考慮多方因素
對於市傳補價金額逾150億元，新地副董事總經理雷霆回應稱，數字不評論，只謂非常高興能與政府達成補地價，項目正進行前期設計中，稍後會公布更多細節。另集團積極爭取農地轉用途，希望增加更多住宅供應，對樓價平穩發展有幫助。新地副董事總經理黃植榮昨出席另一場合時亦指，十四鄉項目的補地價協議是根據建築成本而定，強調價錢「絕對合理」。他又指，項目屬「生地」，與「熟地」不同，目前未有基建網絡，前期規劃、時間、設計和施工費用均龐大，發展至少需3至4年，故不能與「熟地」直接比較。
雷霆：續爭取農地轉用途
對於西貢十四鄉每方呎樓面補價較8年前的落禾沙低，高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示，項目補地價合理，不認為政府估價偏低，因以現時建築成本每呎逾5300元計，加上基建發展開支等，該地每呎發展成本已逾1萬元，連同發展利潤計算，日後推售每呎最少逾1.5萬元。
西貢十四鄉項目涉及約483萬方呎，相等於一個天水圍嘉湖山莊，可見規模龐大，為近年罕見，項目已獲屋宇署批出兩份發展圖則，包括去年12月鄰近馬鞍山濾水廠的地皮，獲批建17幢16至25層高分層住宅大廈、1幢2層高教堂及1幢2層高商業大廈，住宅樓面涉約215.5萬方呎。
測量師料每呎成本逾萬元
而今年4月，位於鄰近大洞禾寮一帶的地皮，獲批建29幢6至22層高的分層住宅大廈、30幢3層高的洋房，並設有1幢1層高商業設施，涉及266.92萬方呎。
與此同時，項目北面地皮將建逾27萬方呎康樂設施，包括高爾夫球會、運動中心、公眾停車場等。
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GS(14)@2017-11-08 07:20:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3462&issue=20171108
【明報專訊】新地（0016）今年積極補充土儲，於今年先後完成兩個大型項目的補地價，分別為屯門兆康第54區的商住項目及西貢十四鄉項目，另於上周成功以50.6億元購得長沙灣興華街西對出臨海酒店地，涉資逾266億元，3個項目合共提供805.6萬方呎的發展樓面。
長沙灣住宅地王志在必得
新地副董事總經理雷霆昨日亦表示，將積極競投本周五截標的長沙灣住宅地，而測量師預計臨海住宅地每方呎樓面地價可達1.4萬至1.8萬元，估值138億至178億元。若新地成功投得該地皮，預料投放於發展地皮的金額將逾400億元，明顯對本地樓市投下信心一票。
5項目全數未推出市場
新地對上一次瘋狂吸納地皮，要追溯至2015年，當時新地於年內吸納5幅全新地皮，包括港鐵西鐵線元朗站發展項目、輕鐵天榮站發展項目、大埔白石角科進路與博研街交界地皮、屯門第16區海榮路與恆富街交界地皮，以及市建局馬頭角北帝街及新山道重建項目，涉及資金逾150億元，可建總樓面涉逾381萬方呎，無論地皮數量及金額均居發展商之冠，成當年買地大贏家。值得留意，上述五個項目全數未推出市場。
第一城殘裝盤480萬沽兩房連天台 低估價逾一成
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GS(14)@2017-11-13 03:31:08■沙田第一城殘裝銀主盤內櫳相當骸人，廚廁狀況尤其恐怖。資料圖片
【本報訊】樓市火熱，連劣質殘裝銀主盤亦錄得承接。沙田第一城30座頂層兩房戶，連私家天台，數月前淪為銀主盤，內籠廚廁破爛如同廢墟，市傳放盤多月，最終成功以480萬元易手，呎價近1.47萬元。同時間，多區二手屋苑樓價繼續破頂。記者：陳東陽 朱連峰
位於沙田第一城30座頂層的兩房戶，實用327方呎，連天台，今年中遭財務公司收樓並叫價530萬放售。本報記者早前曾經實用視察，單位保存狀況相當骸人，地腳線爛、天花滲水迹、冷氣機生銹都只算是小問題。廚廁狀況尤其恐怖，廁所地面散落煙頭垃圾，附送數隻曱甴屍、馬桶一池陳年污水；廚房批盪剝落遍地灰，廚櫃搖搖欲墜將近解體。
將中呎價首破1.7萬
單位上月底降價至480萬元售出，呎價近1.47萬元，而多間按揭市場龍頭銀行網上估價介乎約540萬元至573萬元，上述銀主盤成交價低於估價11%到16%，相信是單位日欠失修而產生的折讓，而裝修公司估計單位全屋翻新至少需要約25萬元。消息指，將軍澳中心8座高層E室兩房戶，實用384方呎，屬屋苑最細兩房單位，剛以662萬元售出，呎價高達17,240元，為屋苑呎價首度升破1.7萬元，登上將中呎價王寶座。中原陳思麗表示，天水圍栢慧豪廷7座低層E室三房戶剛以660萬元易手，呎價9,895元。此單位中銀及匯豐網上估值分別599萬及640萬元，是次造價較之高最多一成。原業主為內地客，2010年以265萬元買入，賬面賺近400萬元。美聯吳肇基稱，鰂魚涌太古城本月首五天已錄4宗成交，隋宮閣高層G室售1,465萬元，呎價20,461元，創同類新高。
凱旋門一年升近三成
豪宅造價更火箭式升空。消息指，九龍站凱旋門摩天閣中層B室，實用845方呎，連車位售4,090萬元，呎價48,402元創屋苑今年新高。同座低數層的B室，去年11月僅售2,900萬元，若扣除約值400萬元車位，不足一年凱旋門樓價升近三成。元朗單幢樓亦破頂。美聯王偉健稱，建輝大廈中層A室，實用321方呎，剛售407萬元，為該廈首度升破400萬元，呎價12,679元亦創新高。二手樓交投回暖，中原統計的10大屋苑於過去周六及日錄14宗成交，按周升56%，創五周新高，將軍澳新都城最旺佔5宗。美聯統計的10大屋苑則錄11宗成交，按周升22%。利嘉閣關騰達稱，東涌映灣園過去兩日連錄3宗成交。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171106/20205952
海典灣癲賣2,800萬呎價逾兩萬 馬鞍山二手新高
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GS(14)@2017-12-04 23:37:11■海典灣一伙頂層全海景複式「樓王」癲賣2,800萬元，呎價21,164元。
【本報訊】新界東連環癲價，恒地（012）馬鞍山迎海天際屋正以天價招標之際，區內二手特色戶率先誕樓王。信置（083）2003年樓市最低潮開售的海典灣，一伙頂層全海景複式「樓王」癲賣2,800萬元，呎價21,164元，貴絕馬鞍山二手樓。記者：朱連峰
臨近年尾，樓市升勢未見放慢，馬鞍山二手呎價首度升破2萬元。海典灣1座C室頂層複式特色戶，實用面積1,323方呎，四房間隔，主人套房附設大平台﹔全屋平台約220方呎，另天台480方呎。消息指，該單位放盤約半年，連兩個車位開價2,800萬元以賣公司形式放售，最終零議價下易手，呎價高達21,164元，貴絕馬鞍山。
「賣殼」慳稅420萬
據知，新買家為本地用家，因本身已持有物業，若再入市須支付15%雙倍印花稅，是次透過公司股權轉讓入市，可節省420萬元辣稅。車位方面，每個約值130萬元。土地註冊處資料顯示，上址原由公司持有，公司董事包括林偉華、蘇振豪及蘇碧樺，2009年7月以1,368萬元入市，持貨8年，賬面獲利1,432萬元，升值一倍。此單位第一手業主於2003年9月買入，當時作價738萬元，呎價僅5,578元，最新造價較當年「沙士價」升值2.8倍。更癲的是，連區內居屋更以「瘋癲價」內部轉讓。土地註冊處資料顯示，錦泰苑D座中層4室，實用650方呎，於自由市場以高達740萬元內部轉讓，造價貴絕馬鞍山居屋王。單位原由兩名姓梁人士持有，現透過內部轉讓將其中一人除名。
沙田中心首破600萬
沙田細價樓亦破頂，沙田中心首破600萬元，消息指安寧大廈低層A室，實用390方呎，剛以600萬元屋苑新高價易手，呎價15,384元。同區公屋顯徑邨高層10室以綠表價180萬元售出，原業主2014年僅以43.6萬元向房委會買入，三年搶貴三倍。消息指，尖沙嘴九龍站凱旋門摩天閣低層E室，實用844方呎，三房連士多房間隔，三個月前叫價2,850萬元，剛反價150萬至3,000萬元透過公司股權轉讓易手，呎價35,545元。同座一個更低層的E室單位，今年4月以2,450萬元易手，相隔半年，是次成交較之貴逾兩成或550萬元。公司註冊處資料顯示，上述公司原有股東已於今年10月離任，同時獲委任的新股東為內地客，報住廣東省汕頭市金平區。新買家若非本地永久居民，是次「借殼」入市可節省30%印花稅，涉及900萬元。富誠林栢榮稱，黃大仙下邨龍順樓低層4室，實用439方呎，以綠表價320萬元沽出，呎價7,289元。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171128/20228195
荃灣中心凶宅市價賣398萬易手 呎價逾1.2萬
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GS(14)@2018-01-07 16:00:10■荃灣中心有凶宅以市價近400萬元易手。黃耀興攝
【本報訊】樓價高企，凶宅變上車盤。二手樓嚴重缺盤，過去一個多月市場錄得最少5宗凶宅成交，全屬600萬元內「上車盤」，個別更與市價看齊。「梗有一間凶宅喺左近」的荃灣中心，有凶宅以市價近400萬元易手，呎價逾1.2萬元。凶宅賣市價，凶宅大王伍冠流也說：「第一次見」。記者：朱連峰 陳寶恩
新一年開始，樓市買賣轉活，美聯物業統計10大屋苑，過去一連三天元旦假期錄約22宗成交，較2017年元旦長周末約10宗勁升1.2倍。當中天水圍嘉湖山莊及荃灣中心最多成交，各佔4宗。凶宅網顯示有多達18間凶宅的荃灣中心，長假期錄得凶宅成交。消息指，杭州樓3座高層戶，實用面積324方呎，代理指「市傳2011年有個老人家在單位內死咗幾日才被發現！」，淪為凶宅，傳以398萬元易手，呎價達12,284元。代理形容「完全係市價」，同座非凶宅單位上周錄得成交，售價410萬元，呎價12,654元。
原業主3年勁賺97%
凶宅一般比市價平兩成以上，如同屋苑令人聞風喪膽的太原樓「六屍凶宅」，去年5月僅售208萬元賣出，呎價5,561元，低市價最少五成。該單位仍獲三間銀行估值，中銀、恒生及匯豐網上估值介乎421萬至459萬元，是次造價低估值13%或61萬元。賣方2014年一筆過202萬元買入，若造價屬實，賬面勁賺近200萬元，三年升值97%。東涌映灣園鎖匙盤跌至單位數，僅九個，包括一伙凶宅正高價放售。消息指為5座一伙曾發生墮樓事故的中層戶，現開價570萬元，呎價11,515元，低市價不足一成。
凶宅大王：第一次見
一向熟悉凶宅市場的「凶宅大王」伍冠流認為，凶宅向來有一至兩成折讓，是次以市價成交是他「第一次見」。至於部份人認為老死於家中的個案不算凶宅，伍氏認為：「都算是凶宅的，只因為代理怕揹鍋！不過中肯些來說是屬於半凶宅，行內都是這樣稱呼」。另外反映本港住屋需求強勁，二手業主深明「賣咗買唔番」故相當惜售，定價越來越貼市價。他透露，其持有沙田第一城凶宅於日前低市價一成半租出，單位位於48座低層G室，實用面積304方呎，兩房間隔，單位前業主於廿年前因支氣管炎於家中離世，日前以9,300元租出，呎租30.6元。伍氏則於2010年以114萬元購入，租金回報達9.7厘。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180102/20262412
中環中心個別樓層傳放售 呎價逾4萬
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GS(14)@2018-05-02 12:34:54https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9031&issue=20180502
【明報專訊】長實（1113）去年底以402億元售出持有的中環中心75%業權，成為城中熱話，市場估計交易最快可於5月上旬完成之際，代理消息指，個別新持份者擬於短期內，拆售手持的部分樓面。據悉，由資深投資者包括磁帶大王陳秉志、「物流張」張順宜持有的部分樓層，透過地產代理「口頭」放售，希望可於完成交易後放售，代理不排除短期內將有6至8層樓面易手。
磁帶大王叫價較購入價高兩成
受買賣雙方協議限制，新買家於正式完成交易前，不可轉售或拆售手上持有物業，意味不容許「摩售」（完成正式交易前轉售）；據了解，有關交易將順利完成，各投資者亦積極部署拆售。市場消息稱，由陳秉志為首的財團，獲分配13層樓面，其中4層於市場放售，包括22、23、38及43樓，當中22及23樓相連樓層，以每方呎4萬元放售，較向長實購入的平均呎價3.3萬元高21%，兩層面積合共49,497方呎，意向售價為19.8億元，可相連或分開出售。
另一投資者張順宜，持有42樓、43樓、49樓及50樓共4層，據悉計劃放售其中49、50樓，意向呎價5.5萬元，較向長實購入平均呎價3.3萬元高67%，意向售價分別為14.13億及14.12億元。事實上，早前張曾對傳媒透露，有多名買家正洽購上述兩層單位，外界預計上述成交有機會於稍後落實。
高層樓面每呎叫價5.5萬
至於其他買家，如內地企業世茂房地產（0813）主席許榮茂、本港金利豐集團（1031）朱李月華、小巴大王馬亞木，據悉暫未打算拆售。
中環中心曾多次傳出售消息，直至去年11月，長實公布中環中心75%業權，落實以402億元易手，創全港最大額物業買賣成交紀錄；以約122萬方呎計，呎價約3.3萬元，新買家大股東為中國國儲能源化工集團股份公司（下稱國儲能源），以及一組本地投資客。今年2月，佔55%股權的國儲能源突然「抽身」，並由世茂房地產主席許榮茂及金利豐行政總裁朱李月華接手。
賓吉道3號5洋房放售 意向價逾23億
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GS(14)@2018-05-10 05:48:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3964&issue=20180510
【明報專訊】超級豪宅市旺，大昌地產（0088）蟄伏7年後，重新推出旗下山頂賓吉道3號的5幢洋房。大昌地產營業經理吳竹燕表示，集團傾向將餘下5幢洋房以整個業權轉讓出售，參考價23.41億元（未扣除優惠），不排除以招標形式發售，相關洋房實用面積由4432至4850方呎，以5幢總樓面面積23,008方呎計，若成功以上述意向價售出，折合平均實呎10.17萬元。
折合平均實呎逾10萬
賓吉道3號於2011年以3.99億元、即實呎81,709元售出實用面積4893方呎A屋後，7年來再無錄得成交；惟發展商近年亦有公布價單，上述待售5幢洋房的定價介乎4.51億至5.03億元不等，總價正是發展商提供的參考價23.41億元。大昌目前委託中原為獨家代理，當中F號現樓示範屋接受預約參觀；F號屋實用面積4850方呎，另連921方呎花園及830方呎天台。
維港‧星岸9號屋1.13億沽 貴絕紅磡
事實上，一手逾億洋房持續錄得成交，長實（1113）紅磡維港‧星岸，最新透過招標以逾1.128億元售出9號洋房，成交價再創區內住宅新高。據成交紀錄冊顯示，買家120日內分段付樓價15%、餘下85%於180日內上會。
上述9號屋實用面積2196方呎，以成交價逾1.128億元計，實呎51,393元。維港‧星岸提供9幢洋房，4月至今已累售8幢，估計套現約8.6億元，現僅餘10號屋示範洋房待售，發展商早前表示意向價為1.5億元。
估計落成呎價逾3萬
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GS(14)@2018-05-16 11:20:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4743&issue=20180516
【明報專訊】新地（0016）以逾251億元首次在啟德「插旗」，每方呎樓面地價雖然達17,776元，但事實上，區內近日不少一手單位的成交實呎，已經超過3萬元關口，加上市場預期新地未來會以高檔豪宅包裝，估計未來每實呎售價會在2.8萬元作起步。
對今次新地投得地皮，中原測量師行執行董事張競達稱，啟德新盤有價有市，發展潛力大，預計落成後每呎售價將由2.8萬元起。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文稱，地皮易於規劃，相信項目可參考九龍站豪宅發展模式，高層料勢必打造為特色戶，估計落成後每實呎售價會在3萬元或以上。
天寰特色戶呎價3.5萬 全區最貴
事實上，自從海航於2016年起連奪四幅啟德地起，加上本港整體樓市急升，啟德區內新盤售價大漲，以會德豐（0020）近日推售的OASIS KAI TAK最新一張價單計，平均折實實呎已超過2.5萬元；另內房保利置業（0119）旗下龍譽，一個實用面積1010方呎的2B座高層A室4房標準戶，在上述地皮截標後、日前以3413.8萬元售出，實呎3.38萬元，創區內標準戶新高。至於區內最高呎價特色單位，建灝地產天寰3座一個實用面積1461方呎頂層天池屋，今年1月則以5200萬元沽出，實呎35,592元，至今仍是啟德最高呎價單位。
次季補價逾20億 7季新低
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GS(14)@2018-07-17 07:08:33https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1519&issue=20180717
【明報專訊】近月欠缺大型補地價項目。地政總署公布，今年次季（4月至6月）有11宗契約修訂及5宗換地個案，其中6宗為不涉及補地價金額的技術性契約修訂，季內沒有私人協約批地的註冊個案。政府於新房策中，將多幅私宅地轉為公營房屋，加上近月完成補地價宗數大幅減少，業界料未來私宅新供應或將受影響。
按季跌逾六成
今年次季的補地價收入總額約20.64億元，較首季的56.83億元，按季下跌36.19億元或63.68%，為近7個季度新低（見圖）。過去逾兩年，按季補地價最高金額為去年第四季，季內補地價金額達164.77億元，主要與地政總署完成新地（0016）西貢十四鄉大型住宅項目補地價有關，涉及近159億元，創歷來單一補地價新高紀錄。
帝國海員俱樂部補價逾11億
今年次季完成補地價大型項目，包括今年2月由帝國集團奪得項目發展及營運權的尖沙嘴海員俱樂部，有關補地價金額約11.33億元，以有關地盤最多可建樓面34.7萬方呎計算，每方呎樓面補地價約3264元。
另於今年2月港燈（2638）與長實（1113）合作發展的鴨脷洲怡雅路酒店項目亦完成契約修訂，涉及金額6.56億元，較港燈於今年2月公布的補地價金額6.63億元少700萬元或1%。
據悉，港燈委任長實為項目經理，負責監督該酒店發展項目興建及營運，港燈將繼續持有酒店用地及相關物業。酒店發展項目帶來的資產升值全歸港燈，雙方將共同承擔補地價金額。
未補價居屋 呎價逾萬比率逼近三成
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GS(14)@2018-07-27 05:43:00https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4290&issue=20180727
【明報專訊】隨着全港樓價不斷上漲，實呎逾萬元的未補地價居屋第二市場比率持續攀升。美聯物業房地產數據及研究中心綜合房委會資料顯示，今年上半年，居屋第二市場錄得720宗成交，當中實呎逾萬元個案涉及207宗，佔比約28.8%創新高（見圖）。
上半年愉翠苑實呎逾萬元共22宗
美聯首席分析師劉嘉輝表示，隨着樓價上升，居屋第二市場呎價亦同步向上，推動部分未補地價居屋單位實呎躋身至逾萬元水平。如果以上半年實呎逾萬元的居屋屋苑計，當中沙田愉翠苑佔最多，相關個案達到22宗；其次為新蒲崗采頤花園，錄得20宗；將軍澳寶盈花園、旺角富榮花園及筲箕灣愛蝶灣分別以錄得16宗、15宗及14宗緊隨其後。
400萬至600萬成交佔近六成
相反，實呎5000元或以下未補價居屋的比率則錄得持續下跌，於今年上半年進一步跌至只佔0.3%，近乎絕迹水平。至於餘下的實呎逾5000元至10,000元比率亦漸見減少，今年上半年錄得約71%，比起去年下半年錄得約81.9%持續下跌，不過目前仍佔最大比重。
若以金額劃分，當中逾400萬至600萬元錄得412宗，佔約57.2%，比重為各銀碼之中最多；400萬元或以下亦錄得165宗，佔約22.9%，即約八成為600萬元或以下個案。至於逾600萬至800萬元則錄得141宗，佔約19.6%；餘下逾800萬元下錄得2宗，佔約0.3%。
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