九龍站豪宅10年升價逾倍 高鐵效應 帶動佐敦舊區商舖交投
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GS(14)@2018-10-08 07:58:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1763&issue=20181008
【明報專訊】廣深港高鐵香港段9月底通車後，除進一步帶動中港人流、資金互動外，更直接刺激西九龍、特別是九龍站豪宅的樓價。綜合市場資料，九龍站豪宅凱旋門10月平均實呎高逾3.7萬元，相對2008年10月即金融海嘯的價位，10年間升值1.35倍（見圖），近期屋苑更有二手特色戶呎價再破10萬元大關，升勢跑贏何文田、九龍塘傳統豪宅同期升幅。此外，高鐵效應亦帶動佐敦舊區商舖的價錢，近年持續向上。
明報記者 林可為、甘潔瑩
業界相信，高鐵通車後，九龍站樓價未來一至兩年將繼續跑贏大市，並進一步鞏固其新一代核心豪宅區地位。若比較九龍站、何文田、九龍塘共3個指標豪宅10年來平均實呎（以相關項目每年10月的平均呎價作基準），當中九龍站凱旋門最新平均實呎3.71萬元，較2008年10月平均1.58萬元颷升1.35倍；九龍塘畢架山一號現平均實呎3.09萬元，較10年前平均實呎1.36萬元升1.27倍；何文田君頣峰現平均實呎2.35萬元，較10年前平均實呎1.07萬元升1.2倍，反映九龍站升勢跑贏兩個傳統豪宅區。
天璽餘貨加價五成獲承接
此外，同由新地（0016）發展的九龍站天璽，近月亦成市場焦點。新地副董事總經理雷霆早於2015年3月表示，天璽將保留部分單位留待高鐵通車後發售；事隔3年，天璽部分一手餘貨早前提價40%至50%後仍獲承接。雷霆曾稱，天璽擁地利優勢，高鐵通車後往返內地非常便捷，故提價幅度實屬溫和。
凱旋門特色戶呎價再破10萬
據成交紀錄冊顯示，天璽今年迄今售約16伙，當中8伙、即五成於7月至9月中高鐵香港段通車前售出，其中一組客人連購天鑽璽77樓A、B室，單位實用面積1481及693方呎，相關單位較3年前平均提價45%，成交價1.089億元及5100萬元，實呎達7.35萬元，後者更創全港2房戶新高價；買家以公司名義購入，須付三成辣稅涉約4800萬元。
二手方面，凱旋門1座摩天閣中層A室，屬實用面積1955方呎「大宅門」單位，較早時連雙車位以約2億元易手，實呎10.23萬元，是屋苑一年來呎價再突破10萬元，榮登九龍樓王；原業主於2007年以5663萬元購入，帳面賺逾1.4億元或2.5倍。
利嘉閣研究部主管陳海潮認為，相對何文田、九龍塘等老牌豪宅區，九龍站豪宅以建築較新穎、擁維港海景招徠，早在市場打響名堂，如今加上高鐵和大灣區效應，將更吸引內地客到區內置業，使九龍站一帶樓價「愈跑愈前」，只要樓市沒大逆轉，九龍站樓價未來1至2年仍可跑贏大市5%至10%。
代理：料未來一兩年續跑贏
除九龍站豪宅升幅可觀外，鄰近佐敦舊區官涌街一帶，亦因高鐵效應迎來新商機，價錢亦見上升。中原（工商舖）資料顯示，官涌街15至21號舖位，去年8月連租約以2500萬元易手，總面積約1000方呎，呎價2.5萬元；至去年10月，同一街道的3至5號地下F舖以2480萬元易手，面積815方呎，呎價達30,429元，成交呎價於兩個月內上升22%，升幅甚驚人，業界估計投資者在高鐵香港段通車前，率先在區內商舖「插旗」。
逸瓏灣8均呎1.32萬 兩房607萬起 低白石角新盤去年首批開售呎價逾兩成
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GS(14)@2019-01-16 02:12:28https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8524&issue=20190115
【明報專訊】各大發展商趕於農曆新年前搶客，信置（0083）去年底推出的觀塘凱滙開紅盤後，發展商緊接開售大埔白石角新盤逸瓏灣8，昨晚公布首張108伙價單，折實平均實呎13228元，呎價較區內對上兩個開價新盤嘉華（0173）嘉熙，及新地（0016）雲滙二期首批平均實呎均低逾兩成，另較同區二手價普遍亦低一成，項目面積最細490方呎單位入場費607萬元起。
明報記者 謝穎怡
大埔白石角作為近年新盤戰場，逸瓏灣8是繼嘉熙及雲滙二期後，白石角區內第三個開價新盤。是次首批108伙包括76伙兩房戶及32伙三房戶，定價由764萬元至1352.2萬元，實呎由15,205元至17,828元，發展商是次提供最高20.5%折扣，折實價由607.38萬元至1074.99萬元，折實實呎由12088元至14,173元，整批折實平均實呎13,228元。可留意是，上述平均呎價與中海外（0688）大埔山塘路天鑽最新加推單位折實平均實呎13,350元相若。
樓花期29個月 最細490呎兩房
逸瓏灣8樓花期約29個月，提供528伙，惟不設開放式至一房戶，面積最細單位為實用490方呎兩房戶。是次最低折實入場為3C座1樓D室，實用490方呎，定價764萬元，實呎15592元，折實價607.38萬元，折實實呎12396元。另最貴單位為3A座9樓A室，實用799方呎，屬三房一套連儲物室單位，定價1352.2萬元，折實價1074.99萬元，折實實呎13800元。
項目提供最高八成一按計劃，首兩年利率為P減2厘（P現為5.125厘），第三、四年為P，其後則為P加1.5厘，年期最長25年，發展商同時提供最高樓價25%二按，惟一、二按合共不高於樓價八成，首兩年利率為P減1厘，其後則為P，年期最長20年。發展商已對外開放逸瓏灣8的示範單位，信置營業部聯席董事田兆源稱，項目最快下周開售。另因早前開售觀塘凱滙時曾引起代理佣金風波，發展商今次亦預先透露代理佣金，包括兩房單位佣金2%、三房戶佣金則為2.5%。
首批呎價與天鑽加推呎價相若
去年區內兩個開價新盤，嘉熙去年5月推出，首批折實平均實呎16498元；雲滙二期去年7月推出，首批折實平均實呎17380元，是次逸瓏灣8首批呎價低逾兩成，不過則與一直招標發售、億京旗下海日灣平均成交實呎約1.4萬元相若。除逸瓏灣8外，已獲批預售、由億京發展的海日灣II、以及鷹君（0041）旗下正待批預售朗濤，兩盤擬今年推出，共涉2131伙新供應。
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GS(14)@2019-01-16 02:12:41https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0911&issue=20190115
【明報專訊】繼去年相繼登場的嘉華（0173）嘉熙、新地（0016）雲滙、億京海日灣後，信置（0083）以逸瓏灣8作為今年全新頭炮，再次令大埔白石角成為今年焦點新盤戰場。事實上，信置可說是白石角的「大地主」，區內目前已經入伙的指標屋苑如天賦海灣第1至3期、逸瓏灣I、II均屬信置旗下項目；至於逸瓏灣8所處的科研路地皮，是信置於2016年7月以16.22億元投得，折合每方呎樓面地價3932元。
港府當時推出上述科研路住宅地皮招標，共收17份標書，最終由信置擊敗長實（1113）、新地（0016）、恒地（0012）及會德豐（0020）等發展商；項目佔地逾11.45萬方呎，可建樓面面積逾41.25萬方呎，每方呎樓面地價3932元，較當時市場估值約14億至15.7億元高約16%，是次亦是信置繼2009年12月奪得同區白石角住宅地後（發展為逸瓏灣I、II），事隔6年半再奪同區地皮。
可留意的是，近年成為新盤供應重鎮的白石角，繼續有新地皮招標，最新推出的是優景里與博研路交界住宅地皮，地盤面積354,136方呎，可建樓面面積94.93萬方呎，中標發展商需要興建安老院舍，將於2月8日、即新春正月初四截標。業界估計，地皮估值介乎56.9億至75.95億元，預計每方呎樓面地價約6000至8000餘元。
新地呎價6646元奪白石角地 10年最貴 中標價逾63億 超市場預期
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GS(14)@2019-02-17 00:18:23https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0594&issue=20190216
【明報專訊】新地（0016）不足一個月兩度高價搶地，繼上月下旬以112.6億元、每呎樓面地價貴絕區內投得啟德跑道區住宅地後再下一城，昨日以逾63億元擊退9家發展商或財團，投得大埔白石角優景里住宅地，每方呎樓面地價6646元，除中標價超出市場預期外，每方呎樓面地價更創白石角近10年最高紀錄。
明報記者 甘潔瑩
事實上，即使去年第四季起面對樓市調整，新地過去一年仍以高價投得多幅地皮（見表）。新地副董事總經理雷霆表示，非常高興能投得白石角地皮，地皮享開揚景觀，發展規模大，易於設計各類型單位以迎合市場所需，預算總投資額約120億元。
地政總署昨日公布，大埔白石角優景里與博研路交界地皮以63.0938億元批予新地，以可建樓面949,385方呎計，每方呎樓面地價6646元，為白石角一眾已出售官地中，地價第三高的地皮；僅次於信置（0083）於2009年投得逸瓏灣I及II的海景地皮，當時每方呎樓面地價分別為7284及7145元。
白石角對上一幅出售的住宅官地，為信置於2016年7月以16.22億元投得的科研路地皮，現已發展為逸瓏灣8，該地每方呎樓面地價3932元，相隔不足3年，同區地價急升近七成。
不足3年 同區地價升近七成
值得留意的是，過去白石角曾為政府推地的重點區域，而早前出售的住宅官地已於近一兩年相繼以樓花形式推售，優景里地皮暫為區內最後一幅官地，預計最快於2至3年後推出，屆時區內的供應已大致消化，上述新地項目推售時，市場競爭將較現時低。
雷霆料項目投資額120億
上述優景里與博研路交界住宅地皮，地盤面積354,136方呎，可建樓面949,385方呎，中標發展商須負責興建約3萬方呎樓面的安老院舍。地皮於上周五截標，地政總署共收到10份標書，入標發展商多屬本港「大孖沙」，包括獨資入標的長實（1113）、恒地（0012）、會德豐（0020）、嘉華（0173）等，另有兩財團入標，如中海外（0688）伙信置等。
項目須建3萬呎社福設施
高力國際香港估價及諮詢服務高級董事鄭亥延表示，上述地皮中標發展商須建約3萬方呎社會福利設施及公共道路等配套，但仍以超市場預期上限批出，意味項目未來能帶來可觀利潤，預計完工後的住宅銷售呎價約1.6萬至2萬元。他續稱，大埔區自2016年起有多幅住宅官地售出，料未來3至5年間該區將提供至少2.5萬個住宅單位，預期區內住宅價格中期升幅相對溫和。
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GS(14)@2019-02-17 00:19:28https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3948&issue=20190216
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【明報專訊】新地（0016）斥逾63億元投得大埔白石角優景里地皮後，多個區內新盤均蠢蠢欲動。昨日未開標前，新地副董事總經理雷霆於集團旗下白石角雲滙記者會上表示，雲滙去年推售反應熱烈，擬月內推售第一期，但銷售形式仍在計劃中，並強調會以市價推售。新地早前表示，雲滙累沽近400伙，實呎介乎1.8萬至2萬元。
逸瓏灣8趁勢下周加推特色戶
另市場消息稱，信置（0083）上月推出至今累沽約250伙的白石角同區逸瓏灣8，發展商最快下周加推特色戶應市，料將以招標形式發售。資料顯示，逸瓏灣8提供44伙特色戶，主要屬連花園或天台戶型，實用面積490至1740方呎。此外，億京項目及銷售策劃總監潘志才回應查詢時稱，集團旗下已獲批預售、單位總數1408伙的白石角海日灣2期，仍在規劃具體銷售部署和售價，相信不會於短期內上載樓書。
可留意的是，海日灣2期位置上較接近吐露港公路，所享海景預算較1期單位為少；另第2期雖然同樣涵蓋1至4房戶型，但開則比1期稍細，而且不設洋房（1期標準戶實用面積468至1597方呎；另設8幢逾4000方呎洋房）。
嘉熙料重推 不會刻意減價
至於嘉華（0173）白石角新盤嘉熙，暫時亦未有新部署。嘉華營業及市場策劃總經理（香港地產）溫偉明早前表示，樓市小陽春已提早到臨，嘉熙約400伙餘貨在新春後將會重推，不會刻意減價促銷，更不會出現割喉式減價戰。
環海‧東岸意向呎價逾3萬推餘貨 23伙1房戶 下周三起招標形式發售
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GS(14)@2019-03-18 12:11:39https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5181&issue=20190316
【明報專訊】正當兩個樓花期長達兩年的新盤，包括恒地（0012）紅磡啟岸、以及新世界（0017）與市建局合作的土瓜灣瑧尚先後推出之際，近期主力發售油塘海傲灣的九建（0034），突推出近月入伙的紅磡環海‧東岸最後23伙餘貨，下周三起以招標形式推售，發展商表示意向呎價料逾3萬元，倘成功售出，勢創項目新紀錄。
明報記者 林可為、甘潔瑩
本月新盤市况持續暢旺，迄今半個月料已錄得約950宗一手成交。環海‧東岸最後23伙餘貨，分佈於第1A、1B座25至35樓高層，屬實用面積251至375方呎的1房或1房連儲物房間隔（4伙屬連平台或天台特色戶），本月20日起採「每日招標截標」形式發售，4月30日最後截標。
九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，環海‧東岸是次重推，不能參考2015年、即3年前以樓花形式發售的做價，亦不能參考近日推售的長樓花期新盤，因餘貨全屬高層海景戶，故指引價為每方呎逾3萬元，料創項目新紀錄。
九建楊聰永：高層海景餘貨不可與樓花盤相比
至於現時紅磡分層物業呎價紀錄，由長實（1113）維港‧星岸第1座頂層特色戶所締造，2016年底以每方呎5.39萬元售出。九建昨日向傳媒開放環海．東岸現樓交樓標準戶，為1A座35樓D室，屬實用面積375方呎、連298呎天台的1房戶；單位大廳和房間同樣望啟德跑道區一帶海景，惟浴室不設窗戶。
啟德OASIS特色戶實呎3萬
單位總數1008伙的環海‧東岸，於2015年9月首次開售，至今累沽985伙、套現47億元。樓盤當年開售時，最令市場注目的是供「開心直通車」付款方法，買家在樓盤入伙前，分期先付17％樓價，餘下83％樓價於入伙後、即現時開始需要「上會」，買家可向九建旗下財務公司借盡，相關人士亦毋須出示入息證明，一度令樓盤成為當年熱賣新盤；惟樓盤自2015年9月至今，累錄約36宗撻訂，撻訂比率約3.7%，屬近年取消交易比率較高的新盤。
瑧尚兩日收300票 超購2.75倍
事實上，市區新盤仍具承接力，會德豐（0020）啟德OASIS KAI TAK透過招標連售3伙低座單位，單日套現逾6149萬元，其中低座D座5、6樓C室，屬實用面積923方呎複式連天台特色戶，成交價2769萬元、實呎3萬元。其他新盤方面，土瓜灣瑧尚以折實平均實呎1.83萬元首推80伙後，預料日內上載銷售安排，估計過去兩日累收逾300票，超額2.75倍。另下周二次輪發售148伙的紅磡啟岸，累收約450票，超額兩倍。
細價樓狂飈 一城兩房今年新高 山景邨公屋逼400萬易手 呎價逾萬
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GS(14)@2019-04-06 11:39:07https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9059&issue=20190406
【明報專訊】樓市熾熱，細價樓成交轉趨活躍，私樓、公屋做價同創新高，其中沙田第一城兩房戶新近以580萬元易手，創今年新高價，逐步挑戰去年歷史高位。另一邊廂，屯門山景邨一個公屋戶做價逼近400萬元，創歷史新高價紀錄。
明報記者 甘潔瑩
市場消息指出，沙田第一城31座高層H室新近易手，屬實用面積327方呎2房戶，成交價580萬元，實呎17,737元，為屋苑今年2房新高做價，惟較去年高位630萬元仍有50萬元或8%差距。據悉，原業主於2010年以175萬元購入上述單位，持貨9年，帳面獲利405萬元離場，物業升值2.3倍。
嵐岸3房1000萬易手 同類新高
馬鞍山嵐岸亦錄得破頂成交，屋苑7座高層F室，屬實用面積701方呎3房海景戶，新近以1000萬元轉手，成交價創同類單位新高，折合實呎14,265元。據悉，原業主於2008年以470萬元購入，持貨11年，帳面獲利530萬元，物業期內升值1.13倍。
海堤灣畔2房780萬 平歷史紀錄
另東涌海堤灣畔一個海景2房戶，同以高價易手。市場消息指出，該單位為5座高層H室，實用面積572方呎，單位望開揚機場海景，新近以780萬元易手，成交價追平屋苑同類去年7月創下的歷史高價紀錄，折合實呎13,636元。據了解，原業主於2006年以238萬元購入單位，是次轉售帳面獲利542萬元，物業於13年內升值2.3倍。
另一邊廂，公屋戶做價亦創新高。祥益地產分行經理黃文樂表示，屯門山景邨景業樓中層C02室，實用面積381方呎，單位附企理裝修，獲區內客睇樓後還價成交，成交價396萬元（已補地價），成交價創山景邨歷史新高，折合實呎10,394元。據悉，原業主於2015年3月以248萬元（已補地價）購入單位，持貨4年，帳面獲利148萬元，物業期內升值60%。
GRAND AUSTIN 2房1900萬 實呎3.5萬雙破頂
此外，柯士甸站GRAND AUSTIN錄得雙破頂成交，為1A座中層B室，屬實用面積540方呎2房戶，新近以1900萬元易手，實呎35,185元，樓價及呎價均創同類單位新高。據悉，新買家透過公司股權轉讓形式購入物業，可慳稅570萬元。原業主於2014年以1089萬元購入，持貨5年，帳面獲利811萬元，物業升值74%。
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