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股票真便宜的時候, 我偷著樂 張化橋

http://blog.sina.com.cn/s/blog_50c88c400101bzh3.html

下班回家的路上, 我看到了一個奇怪的事情: 寶馬汽車大減價, 3000元一台; 我大喜過望, 立刻購買8台(雖然我已經有一台),並且悄悄地打電話, 讓親戚朋友來購買!

 

現在全國上下,每個人都抱怨股票太便宜,呼籲政府把價格抬高; 這在我看來是一個非常荒唐的現象。你抱怨什麼?如果股票真的便宜,你應該偷著樂,買就是了。現在很奇怪, 大家不買,反而在抱怨。這在我看來就是股票太貴的象徵。

 

股票真便宜的時候我不會抱怨,我會高興,我會偷著樂, 我會買,會把房子賣掉去買。現在,老百姓用自己的行動說明了股票太貴。大股東用自己的行動說明了它太貴。便宜你趕緊去買啊?!


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=39515

齊攞政府便宜 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20121226/18113398
曾蔭權一走,梁振英上場,曾先生嘅「置安心」計劃立即消失得無影無蹤,置安心第一個項目青衣綠悠雅苑變成以前嘅「居屋」,在市場出售,有綠表(公屋戶)及白表(其他人)派發,於是吸引大量人群排隊攞表,白表申請者嘅中籤率素來好低,但人人聽見話有政府資助喎,合資格而唔申請者,未免有啲笨蛋,於是掀起申請「碰運氣」熱潮。
大學畢業生C小姐嘅父母來自澳門,自幼住在港島區公屋,現在因澳門好景,政府年年派錢,生活負擔又比較低,父母退休後決定搬返澳門住,間公屋就由C小姐一人獨居。C媽媽聞說「綠悠雅苑」有着數,竟然自澳門回港,去排隊攞表,輪候三個幾小時先至攞到,返到公屋,女兒C小姐放工回來,媽咪遞上綠表,點知C小姐話:「唔制,綠悠雅苑咁貴,供餐死,得咗就要交回公屋,我家去灣仔返工好方便啫,點解要住到青衣咁遠。」
哦,港島公屋好過青衣居屋,C媽媽嘆一口氣,將表格送畀一位親戚嘅失業兒子,叫佢趁未搵番一份正職之前,快啲入表,總之上一代為下一代置業之心及擔心,緊張得很,下一代反為懶懶閒。
「置安心」計劃本來係先租後買,曾先生壓落房協,房協唔敢唔搞,但老早已經有怨言,好咯,等到梁先生上台話事,梁粉鄔滿海做埋房協主席(如果唐英年係特首,鄔滿海未必可以接楊家聲做房協主席),兩人一拍即合,踢走「先租後供」方案,將整個計劃變成居屋盤,以後房協一定有運行,唔駛坐擁現金俾市建局㩒鷓鴣,亦唔需要只係做一啲蝕本項目──長者屋及舊樓維修,梁生上台,房協真係前途似錦!
從置安心計劃之轉變,可以睇得到,梁振英在溫家寶提出六項注意之中,最最緊張嘅就係「住房」,其他五項,就業暫時可以唔理,失業率低到3.4%,無謂嘥神;物價通脹率得3.8%,可暫且按下不表;老齡化、貧困、環境係十至二十五年先可以解決嘅,拖吓先啦,唯獨房屋供應短缺,土地不足,先至令梁振英心急如焚,佢係產業測量師噃,你估係西藥推銷員呀,北京以為佢係房地產專家嚟㗎!
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=42065

便宜坊高管自述:一個烤鴨店是如何玩電商的

http://www.iheima.com/archives/41773.html

來源:i黑馬

口述:劉瑋(便宜坊集團副總經理)

整理:王根旺

【導讀】有著近600年的歷史的「中華老字號」便宜坊也玩起了概念頗為時尚的電商和手機App。在日前的中國電子商務大會上,便宜坊集團副總經理劉瑋解讀了便宜坊為什麼要「玩」電商以及「玩」的策略。以下為劉瑋口述。

為什麼要玩電商?

我們便宜坊的品牌歷史再有三年就到六百年了,這六百年的生命力一定是源於不斷吸收了當時的最新科技,這樣這個品牌才能走向強盛。所以我們便宜坊探索電子商務的原動力也在這兒。此外,傳統企業在經營中出現的問題也逼著我們去探索電商,比如經營規模受到門店的限制,比如人員的流動性和素質,又比如包括產品新鮮程度在內的經營業態。

餐飲行業的企業分為兩個類型:一個是生產,另一個是運行。生產型餐飲企業就是賣菜的,它的核心理念是控制好成本和賣好菜。但是隨著房租等各方面成本的上升,這個利潤空間逐漸被壓縮,我們也可以看到一道菜品的生產週期也會遇到問題。同時,我們也看到有很多成功的企業認為他的客戶是最大的資源,它把整個業態圍繞客戶這個核心轉,我們把這一類叫做運營型餐飲企業,這一類企業就要探索電商模式。

怎麼玩電商?

作為一個傳統餐飲企業,我們認為做電子商務並不是一蹴而就的,自己不要簡單跟隨概念,整個過程我們都要有自己的思考。我們嘗試了很多新的網上營銷手段,這個營銷手段給我們帶來流量的同時,也給我們帶來新問題,這些問題促使我們思考,我們的路應該怎麼做,所以我們做了這樣一個整體規劃。

我們的整體規劃分為三個階段,第一個是基礎階段,第二個深化階段,第三個是外延階段。第一個是基礎規劃,首先要搭建我們便宜坊自己的客戶平台和營銷平台。基於這樣的一個平台之上,我們再進行自己的營銷模式和業務模式的延伸和生長,這是平台階段。第二個階段是在平台之上進行深化,把平台所積累的信息都轉化成資源,而根據資源挖掘再進行外延性的生產。

運營型餐飲企業背後最有價值的是消費數據,運營的核心是數據的運營。所以整個平台的規劃和建設,都是基於顧客完整消費體驗的設置。我們曾經提出一個口號是移動的餐飲體驗,包括餐前、餐後各個階段怎麼樣提升顧客體驗,我們放到第一位。

建立服務平台

首先給大家介紹一下現在便宜坊日常使用的平台。這個平台主要用來服務正餐,顧客打電話預訂正餐的時候,預訂完之後我們的系統就會把顧客的預訂確認信息發送到他的手機上。整個過程都是由我們系統自動完成,包括飯店的地點和房間,什麼時間吃飯,這就給就餐的人帶來很大便利,這也是我們外延性的服務。

當我們的信息發送至預訂人手中的時候,他也會將信息轉發到被邀請人的手機上。如果他第一次去不知道怎麼走的話,點擊我們短信信息就可以找到便宜坊的位置,並把駕駛路線和公交路線都發給他,甚至包括看到我們最近有什麼時令菜,他家附近還有沒其他的便宜坊門店。這樣就可以讓客戶對我們有一個系統瞭解。在服務過程中,我們也能接觸到潛在客戶——就餐的被邀請者,我們過去是沒有渠道接觸這些人,沒有辦法進行營銷。

進店之前的體驗

通過建立和潛在客戶溝通的渠道,我們解決了幾個問題,第一個是服務,第二個是營銷,第三個是數據。服務是所有餐飲企業的核心競爭力,但是他們都會遇到一個短板,在客戶進店之前,他們都依賴於電話線,比如說客戶問開車怎麼走,但這有一個缺陷,因為前台服務員可能是外地人,對這裡不熟悉。所以說,客戶進店之前的服務是我們整個服務鏈的短板,而這個短板也嚴重影響著整個服務體驗。所以我們要使我們客人進店之前能夠看到他想看到的,瞭解到我們企業所有信息,這些信息不需要他在手機上尋找和搜索,只需要點一下我們信息就可以呈現。

潛在客戶挖掘

我們做過一個測算,我們有一個門店一年大概就有兩千四百個人被邀請進來吃飯。以前,這些人想來我們店的時候,90%的人都找不到我們店的名片,這些顧客就自然會流失。而現在客戶可以隨時下載我們手機版APP,讓他手機綁定。我們測算過被邀請的客戶回頭率增加1個百分點,我們每個門店會增加收入20萬元,這確確實實給我們老字號企業帶來收益。此外,我們還可以把顧客在門店消費的數據做一個整合,基於這樣的整合我們對客戶再進行營銷。營銷的效率我們也做了一個測算,我們投入一塊錢就可以獲得17塊錢的收益,這樣完全都是基於我們數據的精準分析而得到的效益。

數據資源轉化

我們現在處在第二個深化階段,這個階段我們要實現數據資源的轉化,我們要基於大量客戶消費的信息進行挖掘和轉化,讓他們轉化為我們的會員。比如說,一位顧客來我們店消費,掃我們的二維碼就可以下載我們便宜坊的手機會員客戶端,直接註冊就可以。這樣資源的轉化密切了和客戶之間的聯繫。

我們做這些工作最終的目的是為了外延階段,我們和顧客在一年之中有很多接觸點,我們顧客在過生日的時候要給他生日祝福,節日要給節日祝福,這都可以變成我們一個延伸點,不但可以帶動我們門店的銷售,還可以帶動我們便宜坊其他產品的銷售。我們有一個呼叫中心,我們的電子商務的核心來實現平台系統。

總結一下,我們處於一個非常傳統的餐飲行業,現在服務人員的素質並不是很高,流動性也非常大,怎樣能夠去落地並和企業流程確實是一個很大的問題,但怎麼實現傳統餐飲行業向電商行業的跨越是一個值得探索的路。


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最便宜的銀行股 飛躍2010

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5920141b0101dcx7.html
目前銀行股股價低迷,多家銀行股破淨,非常誘人。不過,目前可以買到的最便宜的銀行股可能是廈門國際銀行......通過間接的途徑,現在可以在0.4-0.5倍的淨資產買入。

閩信集團(00222.HK),持有廈門國際銀行16.93%的股權,以廈門國際銀行最新的淨資產105億人民幣計算,這一部分的資產淨值為17.8億人民幣,約22.5億港幣。閩信集團同時持有華能國際A股7100萬股,市值約為4.8億港幣,其他資產包括地產(以確定賣給冠城大通),租賃物業,保險等,合計淨資產約為9億港幣。

閩信集團目前的市值約為17億港幣,等於以上各項資產打45折出售。當然,港股中破淨的股票毫不稀奇,很多股價甚至只有淨資產的2-3折,不過這一類股票或者資產水分很大(很多地產股通過資產重估提高資產淨值),或者資產的盈利能力較差。銀行的資產如此低估實在罕見。

那麼是因為廈門國際銀行經營不佳嗎?事實並非如此。由於閩信集團是廈門國際銀行的單一最大股東,兩家的董事長是同一個人,實際控制人同為福建投資企業集團公司,並不用擔心這一部分的股權利益沒有保障。工商銀行和亞洲開發銀行的入股也可以提高企業管治。

 

名稱

持股比例

1

閩信集團有限公司

16.93%

2

中國工商銀行股份有限公司

10.00%

3

福建投資企業集團公司

9.68%

4

廈門建發集團有限公司

9.00%

5

亞洲開發銀行

5.33%


廈門國際銀行成立於1985年,是中國第一家外資銀行,銀行本身的質量並不差,ROE達到17%的水平。過去數年由於外資銀行的身份,很多業務無法開展,無法增設網點,無法增加資本金,因此發展較慢,錯過了2005-2011銀行業發展的黃金時期。2012年改製成為中資控股的股份有限公司,資本金增加了近200%,相信接下來3-5年可以快速發展。(參見www.xib.com.cn)

 
        2007   2008   2009   2010   2011   2012
淨利潤   3.6    3.7    4.1     5.4    5.9    10.0
淨資產                           33.3    38.8   92.0
總資產                           709     1050   2065

經過第三輪增資擴股之後,廈門國際銀行的淨資產為105億,目前國內大部分銀行的淨資產收益率達到20%左右,假設廈門國際銀行經過2-3年的業務調整,充分發揮內資銀行的優勢,充分發揮新增資本的優勢(這是目前大部分銀行最缺乏的!!),2015年的利潤達到20-25億的水平不是難事,淨資產可能達到180億的水平。這一增速水平相信可以超過大部分銀行。

尤其有趣的是,廈門國際銀行在增資入股的時候,新增股東是溢價約70%入股的,每股為6元。二級市場通過閩信集團,可以以不到3元的價格買入利潤高速增長的銀行資產,不得不說股市是個神奇的市場。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=63836

便宜日本大解密


2013-07-22 TCW  
 

 

日本,真的好熱!

七月第二週,我們來到日本,這兒剛創下攝氏三十九度高溫,東京連續四天的「猛暑日」(指攝氏溫度超過35度),是自一八七六年來最長紀錄。同時間,日本也真的在「發燒」,不僅因為日本正展開一年兩度的折扣季,也因為,全世界正把經濟焦點轉向這個沉寂快二十一年的全球第三大經濟體。

松山直飛羽田的班機班班爆滿,台灣到日本旅遊的觀光客今年一月至五月比去年同期大增四五‧一八%。連租個WiFi機漫遊都得排上一個月,在擁擠的機場中,便利商店賣的雜誌,討論的都是:安倍經濟學(Abenomics)。

去年底,日本首相安倍晉三上台後,今年四月加大寬鬆貨幣政策力度,日本,是美國外,全世界實施貨幣量化寬鬆第二大的國家。這代表,如果日本能靠貨幣貶值,帶動企業獲利好轉,企業就有機會替員工加薪,進而刺激消費。日本是全球第三大經濟體、台灣最大輸入國,經濟轉好將左右台灣企業的成本和競爭力。

到目前為止,日本的總經數字都很漂亮。

今年初至今,日圓兌美元匯率貶值一四‧六%,日本央行統計,上半年日本企業整體獲利年增率三‧九%,下半年預估獲利年增率為七‧八%。股市日經225指數今年以來漲幅達三九‧六%,創下二○○八年以來新高;日本房地產加溫,今年一月至五月,日本商辦、物流、零售店面交易金額比去年同期勁揚七○%至一兆四千八百億日圓 ,估計今年全年成交金額是自○八年以來最高。連日本人的消費者信心指數也爬升到四四‧三,比去年同期還高。

但,日本這條「便宜之路」能走多久?日本的企業與人民,到底現在怎麼想?他們,跟過去有什麼不同?而台灣,又將與這條便宜之路,產生怎樣的關聯?

這趟旅程,我們希望描繪出這條「便宜之路」的真實樣貌。

旅程的線索源頭之一,其實來自於,位於台北市永康街的鼎泰豐。

這半年,全台最大日本頂級食材與調味料進口商香菇王董事長王義郎,他代理日本產品包含三島香鬆、白子海苔、金光味噌等,營收每年超過新台幣兩億元。

今年至今,日圓貶值,形同進貨價打八六折,加上台灣有食品安全疑慮,他的醬油以前一個月賣一萬五千瓶,六月只花兩週就達標,營收成長三○%。當採購量和銷量變大,日商來得更勤,以前頂多一個月接待日本客人三、四次,前陣子食品展時,幾乎天天到鼎泰豐報到。從事代理二十多年,他說:「十幾年沒看過台日往來這麼頻繁。」

多便宜?名牌包六折、米其林大餐兩千有找

日圓貶值帶來的輻射程度,遠比我們想像中大!

日本的第一站,我們走進觀光客必逛,位於上野阿美橫町藥妝店OS Drug,這裡,是日本藥妝店的一級戰區。我們想觀察,日本的觀光消費到底有多便宜,旅遊到底有多熱?

在OS Drug,拿著清單幫朋友採購、來自台灣的黃小姐,籃子放滿了「休足時間」,手上還拿著朋友指定的比價清單,嬌聯(unicharm)衛生棉條的價格跟台灣相比,相當於打三三折。

此外,到日本花不到新台幣兩千元吃米其林三星餐廳,用六折價格買日本的精品,也是「巷內人」的必走行程。

揪團吃美食、成立愛飯團的團長許心怡,六月才剛邀好友到日本吃米其林餐廳,她滿足的說,這次一共吃了七到八顆星,還趁折扣買了Furla名牌包包,台灣售價新台幣兩萬多元,日本只要四萬日圓(約合新台幣一萬二千元),加上日圓貶值,算下來打了六折入手。

日本觀光局統計,今年一月到五月,外國人赴日旅遊人次較去年成長了二○‧九%。

多划算?微熱山丘,東京高級住宅區買地

市井小民買藥妝,企業老闆則上東京買地,現在台灣有錢人飯桌上談到最火熱的話題是「你在日本買房子了沒?」

鳳梨酥名店微熱山丘老闆許銘仁,一年前就在日本高級住宅區南青山買地計畫開店,還請到日本最紅的設計師隈研吾操刀。

我們跟著幫他找房子的三井不動產國際事業室主任杜彥昊(簡稱小杜),從Prada和Cartier位於表參道的旗艦店對面的巷子走進去,約三百公尺,這個相當於台北市的中山北路名店街,一年前土地價格一坪約新台幣二百一十萬元,比信義區豪宅更便宜;更划算的是八成貸款日圓,日圓貶值,等於房子就先打了九折(日圓兌新台幣年初來貶值一一%)。

大太陽下,揮汗如雨的小杜,告訴我們,需求好熱,他上半年已經達成全年的目標。「好苦惱啊!」與小杜同屬三井不動產集團,專賣上億日圓豪宅、Realplan所長森武說,因為現在買家比賣家多,一間位於東京青山Park Tower一億二千萬日圓的公寓,三組人搶標,半天就賣掉。

在東京最熱門的港區麻布十番,還是找得到一坪地約新台幣一百萬到一百五十萬元的房子,甚至比起台灣的台北市信義區、大安區都便宜,而且日本買房不計算公設,買的都是實坪。

供不應求的狀況,讓今年五月東京都心的地價就較四月漲○‧七%,這是二○○八年金融海嘯以來,東京第一次看到地價上漲。台灣人搶進,日本第一大不動產的三井不動產國際部門最近還增加了負責台灣的窗口。

便宜熱絡的氣氛驅使下,來自中國北京的小杜,自己都想在上野附近找一個總價四千萬日圓的房子。

多超值?台灣藥廠靠購併,拿經銷日本門票

買公司的台灣人也大有人在。台灣本土第一大藥廠,永信藥品,今年六月以新台幣三億元購併了位於新橫濱,年營收近二十億日圓(約合新台幣五億九千萬元)的藥品代理商Chemix。

七月八日,我們與董事長李芳裕在新橫濱Associa飯店碰面。他跟Chemix社長吉岡義篤,兩個大老闆年紀加總一百三十一歲,四天內從日本九州到橫濱,四個城市,拜訪九家藥廠。李芳裕說,「這大概是我近幾年走過最累的行程。」

但趁這次日圓貶值,他說,購併後,永信可以直接拿到Chemix三十六張藥證,如果永信自己做,至少要花四到五年,而日本現在是全球學名藥第二大市場。甚至,他還因此買到進軍日本市場的人脈門票,日本八成的市場由四大經銷商占據,若是外人,根本很難切入。未來五年,他預估永信在日本營收將成長五倍。

這條絲路上還有年輕的臉孔,來日本採買教育。

九○後的周庭涓今年將從日本三大名校早稻田大學畢業,景美女中畢業後,她進入早稻田國際教養部念大學,班上有三分之二是日本同學,上課用英文,下課用日文,大三還前往美國交換學生一年,從只會發「AIUEO」五個日文母音,到現在她已經會說,中、英、日、韓四國語言,畢業後,她打算到沖繩工作。

日圓貶值,讓日本早稻田大學國際教養部一年學費從原本約新台幣四十四萬八千元,打九折變新台幣四十萬三千元。

早稻田大學是日本最先開設以英文上課的國際教養部,部長森田典正,今年已來台灣面試新生兩次,他看好弱勢日圓帶來的招生潛力。今年九月,國際學生的入學人數比去年成長二○%。而根據日本外務省估計,今年四月持留學護照入國的人數較去年同期成長一八‧七%。

買房地產、買教育、買公司、買股,一個匯率的貶值,讓日本成為各方撿便宜的標的,台日之間的貿易絲路活絡了起來。

安倍讓日本破冰!富人敢花錢,庶民消費仍精打細算

弱勢貨幣造就了商人的商機。但,這只是便宜之路的起點,如果後續日本人不接力消費,日本的經濟復甦力道,恐怕難以為繼。

淡江大學亞洲研究所副教授任耀庭解釋,二○○一年小泉內閣成立,是經濟泡沫後日本景氣擴張最長的一次,小泉透過自由化郵政與銀行,解決壞帳問題,但是無法持續的原因在於,後續上台的安倍晉三沒有引出民間需求成長,反倒關心修憲,最後下台。

文走至此,我們的旅程,其實進行了一半,所有的數字看來都很樂觀,但在這時,旅程的第一個驚奇出現了。

七月十一日,我們走進橫濱灣喜來登飯店跟日本居酒屋和民株式會社社長桑原豊會面。

沒想到,笑咪咪的桑原豊,開口第一句話就是,「安倍經濟學」並不會改變他未來三年的策略,他並未因此大幅看好後續經濟,「接下來,年輕人也越來越少喝酒,居酒屋的市場只會縮小!」

原來,這二十一年來,日本通縮在人們心中所結的冰,比想像更深、更厚!

今年四月下旬,日本新生銀行調查二十歲到五十歲男性上班族的零用金創下經濟泡沫以來最低水準。

一個二十一年來,薪水文風不動的國家,慢慢已經養成消費保守的性格,根據日本外食產業綜合調查研究中心統計,一九九二年居酒屋產值最高時期,一兆四千六百二十九億日圓,此後只有一路下滑,但是今年降到九千七百八十億日圓,剩下不到七成。不僅是居酒屋,從壽司、拉麵到其他外食產業,也面臨同樣情況。

三井不動產企畫廣告部主任薄木令子,是日本泡沫經濟時期養大的世代,「以前的日本年輕人有錢會花掉,現在竟然都是把三分之一存起來……。」

來往台日兩岸的創投WSR Capital Limited董事總經理汪怡岳說,對未來沒安全感的信心問題,讓日本人不想花錢,日銀印出的鈔票有五○%都沒有流通,放在銀行裡。

外資與企業、日本有錢人,都在熱絡著,但在庶民消費端,竟還有一大段路要走。

民間社會有「氣」了!收入沒增加,但經營者志氣有提高

在京濱東北線車站,等待從橫濱回東京的班車時,我們看著服務人員正在幫自動販賣機補貨,自動販賣機是因應日本高地價下的產品。但是,十年前,我們來日本時,礦泉水、咖啡一瓶一百二十日圓,現在都沒變。只有餐廳牛丼飯的價格有改變,卻是從六百多日圓降到五百日圓以下。

身處於陽春麵從十年前一碗二十五元,現在漲到四十五元的台灣,我們總忙著把錢搬來搬去投資,怕錢會被通膨給吃掉。但在日本,人們早已習慣,薪水不變,物價也永遠不變的停滯感,「夠用就好」的氣氛成為主流。在日本地鐵上,我甚至以為身處台北,因為,日本人不再總是西裝筆挺與穿套裝,取而代之的,是穿著更簡單隨興的日本,中國製、便宜的產品在日本通縮時代,扮演的分量一直加重。

我們不禁懷疑,日本人稍後面對物價會因為日圓貶值而上揚,甚至還有明年四月從五%調漲到八%消費稅的壓力,他們還願意再打開荷包嗎?

但桑原豊的一句話,讓我們決定再深入找尋改變的可能。

他說,雖然實質收入沒增加,但是現在日本民間有了「氣」。「就是社會『氣氛』有轉好,不像以前那麼消沉,經營者的志氣有提高……。」

把公司賣給永信藥品後打算退休種田的Chemix社長吉岡義篤也有類似論述:「走在路上你可以感受到,連歐巴桑都知道好像有新的事情、不同的事情將要發生。」

我們深入到速食店、壽司店、百貨公司,甚至居酒屋,看到日本人心中的冰,正在悄悄融化,很緩慢,但是,卻在進行中。

七月八日,日本新橫濱車站旁的麥當勞擠滿人潮,日本麥當勞曾是低價格戰的發動者,曾經推出一百日圓漢堡,但當天,麥當勞推出史上最貴的一千日圓漢堡,早上十點半開賣後,二十分鐘內十多個提著一千日圓漢堡的人上樓用餐,也出現一次採買三個漢堡的景象。

和民居食屋新橋店店長平山大作對我們說,六月來自公司的團體預約,比五月增加了一‧七倍,來客數量成長五%,客單價每個人平均提高了五十日圓,這是三年來第一次出現的狀況。

全民身處「蜜月期」!爸爸開始消費,大企業帶頭加薪

根據日本財經週刊《diamond》統計,居酒屋、家庭餐廳,速食今年客單價都比去年有十到一百零七日圓的增加,雖尚未回到經濟泡沫時期水準,但起碼已開始止跌。

位於日本橋的百貨公司高島屋,也感受到這個氣氛。今年三月,高價手表銷售額比去年高五成,這代表有錢人開始消費,緊接著,黃金週(日本四月底五月初長假)後,平時銷售額應該滑落的男士西裝,六月卻異軍突起,比去年同期年成長了一○%,相較女性服飾成長五%還要多。

這是很重要的訊息,因為家庭支出,第一優先小孩,第二媽媽,最後才輪到爸爸,過去五年高島屋的男性西裝銷量幾乎不成長,每到夏季,男性西裝銷售數字還會衰退,但是今年銷售與以往不同。

上半年的日本,像是在處於蜜月期當中。

蜜月感來自社會氛圍的改變。發生在民間的購買行為,與其說是人們因為實質收入提升,而開始消費,倒不如說是因應改變的「慶祝行情」。

就連做內需市場,不會受惠於日圓貶值的便利商店,也共襄盛舉。日本第二大便利商店Lawson(羅森),旗下有一萬一千二百七十五家便利商店,今年二月就率先宣布員工平均加薪三%,依照小孩人數還額外加薪,兩個小孩以上多加薪二%。廣報部長宮崎純部門有位員工第四個孩子即將出生,他將加薪六%,這是Lawson自二○○五年現任社長新浪剛史上任後第一次加薪,他們希望能透過加薪來刺激消費。

日本,實在是悶太久了。除了二○○八年一月到二○一○年十月短暫物價上漲外,日本陷入通縮,長達二十一年的時間。

走在銀座街頭,即便是「On Sale」,日本百貨公司的折扣標示,看來都只是冷靜低調的小小標示著,最大,最明顯的折扣標示,我們找了好久,才在美國服飾品牌GAP的店面玻璃上看到。

二十一年的通縮磨練,讓日本冷靜壓抑。摩根資產管理(JP Morgan)日本股票研究團隊董事總經理Ritsuko Sakami提到,一度日本人覺得通縮很好,他的辦公室位於東京車站附近高級辦公大樓丸之內,「樓下我可以找到五百日圓的午餐,」但是現在日本人已經受夠通縮、便宜的便當、電視,薪水也變便宜,工作機會也減少。

所以,即使薪水還沒加,安倍晉三又提出二%的通貨膨脹率,提高消費者成本,甚至碰觸了農業開放這個禁忌議題,日本人對安倍晉三支持率仍高達六成。

起碼,有改變,才有希望。

我們以為的便宜之路,正是日本人眼中的改變之旅。

七月九日,週日下午六點,我們看到安倍出現在神奈川縣,他正為二十一日參議院選舉造勢,三十分鐘的演說中,當地居民熱情歡呼,旁邊的標語寫著:「讓人有感復甦(感を、その手に))!」

「今年是日本經濟重要的一年,」研究日本經濟二十五年,東京大學經濟學教授柳川範之定義。七月二十一日的日本參議院選舉,自民黨極可能勝選,他認為,安倍晉三有三年的時間足夠實行他的經濟策略,而他會從安倍晉三是否堅持經濟改革,而不是像上次一樣轉向政治議題,去判斷日本是否復甦有望。

日企「一湧而出」!指甲彩繪也來台,談生意姿態超軟

日本人的改變之路,還在進行中。但,這次採訪的第二個驚奇也正出現,原來,路上衍生出的化學變化,竟正改變台灣人未來的食衣住行,甚至工作。

如,日本與台灣的互動,跟過去大不同。

日圓貶值,導致原料上揚,這造成日本企業更積極的想要走向海外,與台灣合作。除了優衣庫(Uniqlo)、樂天跟和民企業外,各式日商都湧入台灣。

資誠聯合會計師事務所負責對日窗口的副營運長吳偉臺看到,去年日本關係經營搞笑藝人的吉本興業已經進駐台灣,AKB48在西門廳開咖啡店,現在他手上還有日商想投資台灣餐飲、想去桃園開Hello Kitty樂園。

「日本中小企業一湧而出,連做巧克力、指甲彩繪的都來找我談!」國內最大日本服飾品牌代理企業、滿心董事長李俊良形容。從事代理業近四十年,李俊良已經十五、十六年沒看過有這樣的盛況。最大的不同是,以前日本人姿態高,但現在,來台灣姿態柔軟,都是「非談成不可……。」

又如,這些被通縮鍛鍊出的企業,強韌的競爭力不容小覷。

七月十日晚間,我們走入全日本最大的迴轉壽司連鎖店「壽司郎(スシロ︱)」,一盤約合新台幣三十二元的壽司,因為善用IC高科技技術降低成本,讓其品質絕不遜於台灣一盤兩百元壽司的水準。去年,壽司郎已宣布要走入上海。

Lawson也發明出:「smart product(聰明商品)」,訴求高價格效能比,一片只要一百五十日圓的蛋糕捲,水準不輸高級甜點店,店內甜點消費族群有五五%都是男性。

是夥伴更是對手!零售大軍搶灘,台灣準備好了嗎?

一場二十一年的通縮持久戰,讓日本企業被更刁的日本人培養出,要又便宜又好才能存活的規格。

當我們拜訪高島屋日本橋店店長亀岡?琱霈氶A前一天,日本才下過梅雨,他忙著巡視女裝販賣部,看是否擺出防水外套,保暖的開襟外套。「不是賣你想賣的,而是賣消費者想要的東西,」這是通縮訓練出來的反應,「如果不這樣做就得倒產(指倒閉)。」

我們終於理解,為什麼日本On Sale,會讓所有人瘋狂。

重點,不是便宜,而是過去本來就有職人精神,不分貴賤做到徹底為止的日本人,經過景氣低潮,「又養成對消費者更細膩的觀察,」美食達人集團執行長謝健南分析。現在,這群零售戰士,正走入台灣,要來賺台灣人的錢。

他們,可以是台灣最互補的夥伴,也可以是最強勁的對手。

「擁有基礎設施的日本服務業,太吸引人!」馬來西亞國民基金管理公司PNB Asset Management Japan社長水島正形容這些企業的魅力。

當班機從羽田飛回松山機場,不到十分鐘的捷運距離,我們回到了東區,日本東京的三田製麵所、博多一風堂、鹿兒島的麵家三士等拉麵名店,全都聚集在這個方圓五百五十公尺區域。遠處矗立的台北一○一大樓,是日本營造商熊谷組興建,一旁,是改變你我穿衣習慣的日本國民品牌優衣庫。雖然日本早已是台灣最大輸入國。但是,此刻,日本與台灣之間的距離,又遠比過去感覺還近。

這條便宜之路,改變的,原來不僅是日本人,它還正延伸到我們每個人的家裡。從食衣住行,到未來的工作機會,無所不包。這改變,不會停止,就像是日本現在的熱浪一樣,正一波一波的,以驚人的氣勢朝我們奔來。

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出口熱!日本今年5月出口值比去年同期大增10.2%,增幅創10年來最大為什麼?投審會統計,今年1至4月日商來台投資件數為242件,相較去年同期成長63.5%

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教育熱!今年4月日本開學季,持留學生護照入國人數較去年同期成長18.7%為什麼?日圓貶值送小孩念國際學院,學費比起以前可多省11%

資料來源:Bloomberg、stock Q、《diamond》、日本外務省、台灣投審會、日本國家旅遊局、日本財務省 整理:蕭勝鴻、曾如瑩、郭子苓


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=69396

從自由現金流角度看A股非金融企業:並不便宜! 董翔

http://xueqiu.com/1007490408/24605380
A股到底便宜還是不便宜,如果便宜為什麼繼續下跌?我嘗試從自由現金流的角度,給出一些分析並提出觀點。

結論是,A股非金融企業自身經營活動創造的現金大量被自身投資消耗,為債權人和股東創造的現金常年為負,可用於分配給股東的現金流長期大部分來自於債權人給公司的融資,而不是企業經營活動創造的自由現金。從現金回饋的角度講,僅4年來,A股屬於典型的資金殺手型股市。從賬面利潤也就是淨利潤為基礎的市盈率指標看雖然很便宜,甚至比美股便宜,但從現金反饋的角度得出了相反的結論,長期的下跌是合理的,一而再再而三地突破所謂估值底是也是合情合理和必然的。如果未來上市公司還是不重現金回報或者沒有能力提高現金回報(這很大程度上來源於上市公司的結構和經濟結構的變化),A股的熊市可能還遠沒有結束。


一、A股看似便宜


由於我們作為股東是投入現金購買股票,對於股東群體(排除掉股東之間的交換)並且在偏長期的期限中,我們希望得到相應的資金回報來作為資金投入的補償。因此,僅用賬面(而非現金)的歸屬於股東的收益,即淨利潤或者由淨利潤衍生出指標(PE和1/PE),來衡量一個股票市場對股東整體在偏長期的投資吸引力是有缺陷的。這也是這篇分析試圖從自由現金流的角度給出答案的動機。

首先,明確一點,A股從市盈率倒數看,即下面股票收益率,是很便宜。
查看原圖說明滬深300股票收益率遠超債券和住宅的收益率,住宅收益率體現為租房比,最值得投資。注意:這裡的滬深300包括金融企業。


二、自由現金流角度看A股便宜與否


從自由現金流角度分析。

我們之所以把金融企業排除在外,是因為金融企業(銀行、保險、證券)的財務報表格式和商業企業不一樣,調取數據有困難。金融企業單獨分析。

自由現金流,主要有兩種表現形式:企業自由現金流(FCFF)、股權或者股東自由現金流(FCFE)。作為股東,我們首先從股權自由現金流說起,它可以從三個層面理解,一是「現金流」,二是「自由」,三是「股權」。

1、現金流;折舊、攤銷這類非現金支出只會在會計賬面體現,但未發生實際現金流出公司,在計算FCFE時,從淨利潤加回。
2、自由:只有扣除公司持續發展經營所需要的資金後,剩下的才是可以」自由「分配的現金流。所以在計算股權自由現金流時,還需要扣除營運資本增加以及當期資本性支出。
3、股權:由於企業從事經營活動產生現金流後,在扣除自身發展需要的現金流後,剩下的就可以分配給債權人和股東,所以再去掉分配給債權人的自由現金流,就剩下股東自由現金流。如果分配給債權人的自由現金流為負,就說明企業向債權人融入資金,那麼股東自由現金流就等於企業經營活動產生現金扣除自己發展所需的現金支出再加上企業向債權人的現金淨融資。在這種情況下,股東的自由現金流很大程度上體現為是債權人向公司融入的資金而不是企業給股東創造的現金。算法上,向債權人融資增加了給股東自由現金流。計算公式在最後。


從兩個樣本提取數據,一個是滬深300非金融企業(共250+企業),一個是上證A股非金融企業(共900+企業)。經過計算,得到以下結果。


樣本1:滬深300非金融企業(250+企業)


查看原圖

從上看出,最近四年,滬深300非金融企業自由現金流為負,2010上半年年、2012年下半年有明顯正現金流。但是向債權人的淨融資一直很大,即企業借錢和發債的數量遠超過支付利息和償還本金的數量。


查看原圖此圖顯示,最近兩個半年(計算上不能實現四個季度)的滬深300非金融企業的股東自由現金流基本由債權人貢獻,企業自己貢獻的很少。


查看原圖此圖顯示,經濟危機後的最近四年,也是中國經濟潛在增長率下行、傳統經濟趨弱的四年,滬深300非金融企業累計為債權人和股東創造的累計現金還是負數!


查看原圖此圖顯示什麼原因造成企業自由現金流為負,零線以上是企業創造的現金,零線以下是企業的自身現金消耗,綠色表示投資的支出(購建固定無形和長期資產支付的現金),佔了絕大部分。說明企業把幾乎所有賺到的現金都用來了投資。這些投資能取得回報麼?如果持續多年的投資都沒有體現為企業自由現金轉正,那麼我們有理由懷疑,投資是低效率或者失敗投資,只是侵佔了給債權人和股東的現金分配。


查看原圖如果用最近一年企業給股東的自由現金流除以市值,得到現金形式的回報率,12年末高達8%,和1/PE差不多,後者是淨利潤形式的回報率。但是如果去除債權人變相的給股東的現金轉移,也就是只用企業自由現金流,12年末滬深300的企業現金形式的回報率只有1%,相當於100倍"市盈率"!


樣本2:上證所有A股非金融企業(900+企業)


查看原圖和滬深300非金融企業相似


查看原圖股東自由現金流大部分來自債權人給企業的融資,企業本身創造的自由現金流很少。


查看原圖4年來企業創造的自由現金流累計為負!


查看原圖企業的當期再投資幾乎侵佔了所有的企業當期經營現金收入。


查看原圖企業自由現金流角度得出的收益率小於1%,甚至趕不上昂貴的住房投資(租房比2%)



到此,我的分析基本結束。但是還有很多的更深入問題值得研究。結論在篇首。

比如:
1、美國S&P500企業的企業自由現金流如何?美股的長期上漲是否有雄厚的企業自由現金流的支撐?
2、我國企業的自由現金流大量被投資佔用,是否獲得的投資能夠在未來獲得合理的現金回報?怎麼去衡量?這需要把再投資進行進一步的分類。
3、可能是投資者最關心的,自由現金流的變化和市場整體股價的變化的相關度。



也許我的分析早有人做過,但對我來說探索的過程是很快樂的。歡迎對上述研究分析感興趣朋友和願意一起進行投研的朋友來電,或者微信、郵件交流。
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廉價航空為何便宜?

2013-07-29  TCW
 
 

 

票價最多省55%廉價航空捷星航空 來回票價新台幣7,900元(註1)老虎航空 來回票價新台幣8,202元酷航空 來回票價新台幣8,700元

傳統航空 國泰航空 來回票價新台幣12,430元中華航空 來回票價新台幣15,897元長榮航空 來回票價新台幣17,073元新加坡航空 來回票價新台幣17,565元

10項服務差最多廉價航空377個座位(註2)87%載客率(註3)平均搭載人數相對擁擠飛機平均一天飛16–17小時單一、短程機型為主:幾乎全為經濟艙無行李託運:額外付費無餐飲或視聽娛樂、機場貴賓室:須額外付費1位空服員服務41人:底薪占比較低、變動薪資占比達26%機場使用費較低:使用次級或地方機場,常無空橋燃油成本相對低:降低行李與餐飲重量:通路單一:95%顧客網上訂購,省下通路成本降低行李與餐飲重量

傳統航空313個座位70%載客率:平均搭載人數相對稀疏飛機平均一天飛12小時短、中、長程機型都有:中長程分頭等、商務與經濟艙有行李託運(註4)20公斤以下不須付費有餐飲或視聽娛樂、機場貴賓室1位空服員服務26人:底薪占比較高,變動薪資占比最多11%機場使用費較高:使用大型樞紐機場燃油成本相對高:載運較多行李與餐飲通路多樣:如旅行社、票務代理商等,佣金約占成本5%

廉價航空市場潛力還很大成本相差(註5)0.84倍廉價航空每個座位1公里經營成本(Cost per ASK),與傳統航空最多差0.84倍

廉價航空便宜,卻更賺!廉價航空:亞航2012年營業利益率(%)20.8(註6) 易捷2012年營業利益率(%)8.6傳統航空: 長榮2012年營業利益率(%)2.5華航2012年營業利益率(%)0.7

廉價航空2013年占亞太市場24%(註7)

註1:以桃園飛新加坡來回為例,機票起程日為2013/6/1,價格為3月查價。廉價航空價格不含行李與餐點,上述價格以Eztravel易遊網與各廉價航空公司網站最低價為主(已含稅)。除國泰航空外,均為直飛價格註2:廉價航空以亞航旗下亞航X專飛5小時以上國際航線A330-300機型為例;傳統航空以華航使用A330-300機型飛亞洲航線為例註3:以2013年3月台灣各機場飛新加坡定期航線班機之載客率為例註4:依行程與艙等不同,一般經濟艙限重20公斤註5:以亞航與新加坡航空為例註6:均為合併財報數字註7:2013年統計為1月至4月資料來源:CAPA、航空公司官網、《第一財經日報》、ELFAA、民航局

 
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便宜又時尚 柏林學生搶住貨櫃屋

2013-08-05  TCW
 
 

 

日前,德國柏林市郊區的貨櫃村實驗計畫開放入住登記,七十多個名額在半小時內搶購一空,還有幾百個名字等在候補名單上。

貨櫃村,顧名思義就是重新粉刷整理廢棄的貨櫃箱,充當成臨時住宅。不過,這已經是過時的想法,在建築開發商杜斯克(Jörg Duske)的眼中,貨櫃村的意義是:未來低價屋的代表。

杜斯克接收原東德政府大樓舊址,再從港口買來四百一十個貨櫃箱,然後仿效全球最大的學生貨櫃屋宿舍奇萬尼(Keetwonen)做法,在去年舉辦一場設計競賽,邀集建築師事務所把這些廢料改裝成學生宿舍。

得獎團體是霍澤凱伯勒建築師事務所(Holzer Kobler Architekturen),將一組貨櫃箱設計成超大立方體套房,內裝集客廳、臥室、廚房和淋浴室為一體,外觀則是混搭彩色鐵皮與玻璃落地窗的牆面,各立方體之間由空中通道、樓梯和小橋相連。每間約九坪,月租二百二十歐元(約合新台幣八千五百元),設計概念才推出就供不應求。

高機能貨櫃社區建構未來都市景觀

雖然鐵皮屋有難耐夏熱冬冷的先天缺陷,不過,從參與抽籤的學生人數超乎供應來看,這一點顯然不是重大障礙。低價僅是誘因之一,霍澤凱伯勒的核心構想是「貨真價實的學生社區」,因此住宅區內也規畫好烤肉區、網球場、 洗衣間、公用廚房和舉辦各類慶祝活動的大廣場,照顧到學生的夜生活需求。

杜斯克說:「想在柏林找到一間價格適中的公寓實在太難了。在我看來,造貨櫃村既比造房快上五○%,又照顧到市場需求,這是一種另類的建築思維。」

他更指出,此做法實現了廣告合作夥伴普拉頓(Platoon)的前瞻研究,移動性是未來建築理念的趨勢,在都市景觀高速變化的柏林,這一點尤其重要。普拉頓自己就帶著一組綠色金屬立方體在柏林搬了三次家。

類似概念的貨櫃村在歐洲不少國家都看得到,不過用途可就大不相同。在荷蘭,阿姆斯特丹政府將反社會暴力分子集中送到貨櫃改裝的「人渣村」,這些臨時租客將在醫生、社工和假釋人員的陪伴下,住上三個月到半年,以確保不會「舊病復發」。

在英國,南部的布萊頓、霍夫等地是藝術家和學生聚集的創意區,近年來房價連連飆漲,導致市區湧出一波無家可歸潮。去年,布萊頓房屋基金會和開發商聯手進口幾十間貨櫃成屋,不僅配備廚房、浴廁設施,甚至還有綠能屋頂,用以解決臨時屋舍的緊急需求。

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低風險投資(八、尋找便宜貨) DAVID

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4dd330190101luld.html
去超市購物的時候,大家可能都會遇到這樣的經歷,在一個貨架上,一瓶大可樂賣10元錢,有些人直接就會拿上好幾瓶可樂去結帳。但是另一個貨架上,正在做著買兩瓶送一瓶的促銷。

   對於一個精明的購物者,應該選擇多轉幾個貨架,甚至多去幾家超市,對比了商品的單價及促銷方案後,再選擇在哪裡買。當然,購物也存在時間成本,如果為了節約10元錢而多花費好幾個小時,那反而得不償失,因為時間也是有成本的。

   當今社會,一個聰明的購物者,當有自己鍾愛的商品的時候,不是衝向離家最近的商場,而是利用互聯網,找到最便宜的賣家,也就是說相同的產品,尋找最低的價格。

   做投資也是同樣的道理,也需要去尋找便宜貨。2005年的時候,你如果看好股市,預計未來上漲,可以買入一隻或者多只股票,但如果你的視野放寬一些的話,你會發現有人將多只股票和債券打包一起賣,而價格相比單獨買這些品種,居然打了5折,這就是封閉式基金。 

   封閉式基金就好比是買一送一的大可樂,如果你在逛證券市場這個大超市的時候,只是看到了A股這個貨架而沒關注封閉式基金這個貨架,那麼你已經輸在了起跑線上。

   當然,更厲害的投資者,會仔細分析不同封閉式基金之間的差異,在封閉式基金之間再做優選,找到性價比最高的封閉式基金,這就好比超市在搞大促銷,我們對促銷的商品也貨比三家,看那個促銷方案性價比最高買哪家的。

   尋找便宜貨並不是一件容易的事情。

   其一,你需要多去超市走走,因為促銷不是什麼時候都有的,你不能等人家的促銷活動都結束了,才知道人家搞過促銷。

   其二,你要對什麼時候打折幅度大有基本的瞭解,比如商場通常是在節假日打折幅度較大,而證券市場則在熊市中會出現促銷的機會。

   其三,你要能辨別是真打折還是假打折,有一些經驗不足的購物者,看到三折、四折就以為撿到寶貝,其實人家是先把目錄價抬高了再打的折,你貪圖便宜買入反而會上當。

   做投資,也需要不斷關注市場轉瞬而逝的打折機會,並且做到不被假打折消息所矇蔽。

   這個領域往深裡做,靠人工分析已經不夠,就好比我們個人不可能瞭解所有商場的打折信息,但通過數學建模,利用計算機自動收集大量交易數據並分析,來尋找折價和價格扭曲的機會,能夠極大的提高投資效率,並戰勝市場,這就是量化投資。

    第一季結束!

 

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除了中國,哪裡的房子都便宜? 海外買房新情況

http://www.infzm.com/content/94693

100萬人民幣,在北京的東三環能買到一套25.5平方米的房子,在美國加州首府薩克拉門托卻能買到一套100平方米的房子。

姚明是有名的理財好手,也是海外房產相對透明的一位,《華夏財經》統計他擁有的30億財富時,就列舉了他的總價1.4億人民幣的不動產投資,其中包括兩套海外房產,一套在美國休斯敦富人區溫瑟湖旁,面積超過300平米的阿拉伯式別墅;另一套在得克薩斯州獵人溪村,約合1100平米,有6間臥室、7間半盥洗室,2007年買入時估價為315萬美元,2012年姚明售出時的價格是399萬美元。

「除了中國,哪裡都便宜。」廣州的投資客張萍對南方週末記者感嘆,她在舊金山郊區的別墅每年可以回報9%——也就是說,只需10年就可賺回別墅本金。相比,廣州淨租金回報率只有3%。

去國外買房,對中國富裕階層來說早就不是新聞了,他們關注更多是,去哪個國家、買什麼樣的房子、什麼投資最有回報,以及怎麼合理避稅。

美國:沒有想像中那麼重的稅

全美房地產經紀人協會主席羅納德·菲利普斯提供的數據是,70%的中國買家喜歡住在美國西岸的洛杉磯,其次是紐約和邁阿密。

更多的中國買主不願意透露姓名,他們告訴南方週末記者,自己在亞特蘭大、舊金山的幾套房子,出租完全交給當地中介打理,收益率能保證每年8%。

其中一位2011年底在加州首府薩克拉門託買了一套80平米的小房子,3.3萬美元。每月租金825美元,減去每月300美元管理費,以及每年需繳納的房產稅不到1000美元(北加州稅率較低,大約不到1.5%)等,一年淨收入大約5000美元,收益率能達到15%。

在這些投資客眼中,美國的房地產稅和維護費用,「沒有想像中那麼數額巨大」。

美國各州的稅收政策不同,基本在1%-3%左右。「租金能解決所有開銷,還可以小有盈餘。」

美國現行稅法規定,如果房主自己住滿了兩年以上,單身的人買賣房價差額不超過25萬美元,已婚者家庭買賣房價差額不超過50萬美元的,不用繳收入所得稅。

遺產稅和贈與稅也不是想像中的苛刻:超過60萬美元的房產遺產或一次超過100萬美元的財產贈與,才會徵稅。

法國:避稅真的很重要

巴黎2012年7月的房屋均價是每平方米8453歐元(相當於7萬元人民幣)。如果在巴黎市中心買一套8萬歐元左右的公寓,租給當地學生或者遊客,房租約為每月400-500歐元,利潤可以到7%-10%。

戛納的房價和巴黎一樣昂貴。戛納一套公寓價格大約在30萬-500萬歐元之間(約240萬-4000萬人民幣),別墅價格普遍在300萬-2500萬歐元間(約2400萬-2億人民幣)。

法國的稅收系統以複雜性、高稅率以及極高的行政成本著稱。法國一本稅法典售價98歐,厚達3330多頁。

買房時,如果這套房產房齡不到五年,要繳納19.6%的增值稅(法國叫TVA)。在持有環節,每年要繳納兩種地方稅——稅率由地方政府決定,每個城市不同:一項是居住稅,一項是房產稅,這個房產稅是用同地段租金乘以當地稅率算的(戛納房產稅高達43%)。轉讓環節,還需繳納資本利得稅,最高要33%,但會根據持有房屋年限等諸多情況申請減免。

此外,如果你以個人名義在法國持有財產超過72萬歐元,還需要繳納富人稅,稅率大約在0.5%-1.8%。這就是為什麼薄谷開來會不限麻煩地用各種方法,把戛納那套價值221萬歐元(約1624萬元人民幣)的楓丹·聖喬治別墅,用個人購買變成公司購買。

這種方法可行但難度也高:將房子入股一個房地產民事公司(SCI),在一個公司的遮護下,再進行財產的管理。

葡萄牙:50萬歐元=三房+快速移民

「近幾年最熱的就是葡萄牙了。」上海邁斯林因私出入境服務有限公司高級合夥人顏治科說。2012年10月8日,葡萄牙的新移民法正式生效。該法規定,投資人只需購買價值不低於50萬歐元(約人民幣400萬元)的房產,即可快速獲得移民身份。

投資人取得投資簽證後第一年,在葡萄牙累計居住至少30天,接下來每一個兩年裡累計居住至少60天,5年後即可獲得永久居住權。

在首都里斯本,50萬歐元可以買一套接近400平米的房子,在最好的地段50萬歐元能買一套100平米出頭的房子。如果兩家合買100萬歐元的別墅,那兩家都可以拿到移民身份。除去一次性支付約為房價6.5%的交易稅和0.8%的印花稅後,每年要支付0.8%的房產稅——100萬人民幣的房子,每年應交的房產稅為8000元。

獲得居留權後,第一年要在申根境內待滿7天,並且之後兩年分別待滿14天,五年後即可為全家(父母、子女,甚至包括配偶的父母)申請申根國五年期永久綠卡,第六年便可以申請入籍,享受和葡萄牙公民同等的福利待遇。

葡萄牙政府對移民申請者的學歷、語言水平、商業背景等要求極為寬鬆,申請者無須過語言考試關,不必解釋資金來源,也不影響國內的生意。

拿到葡萄牙綠卡以後,你可以工作就業,有社保(公共養老),享有家庭津貼、失業補助金、病假產假、職工醫療保險。

葡萄牙的公立醫院和保健中心提供免費醫療;養老體系也很完善,65歲以上可以領取養老金、退休金,80歲以上還設有補充養老金(團結金),長期臥床不起或嚴重的精神疾病都可以申請長期護理津貼,獨居老人還可以申請喪偶津貼;18歲以下的孩子都可接受免費義務教育,大學按不同專業分為4年制和5年制,國際私立教育體系分為英式體系、美式體系、法式體系,施行學歷學分制,被歐美國家普遍認可,可輕易就讀歐盟各國名校。

希臘:買套房子,居留五年

希臘2013年4月通過了新的投資移民促進法,規定投資人在希臘購房超過25萬歐元即可申請5年的居留許可,5年後房子未出售,居留許可可以延期5年。

25萬歐元在希臘能買什麼樣的房子?按照希臘駐滬總領事埃夫耶尼奧斯·卡爾佩裡斯的說法,「在雅典市區買一套普通公寓肯定是夠的。」

目前雅典的平均房價約每平米2000-2500歐元(約合1.6萬至2萬人民幣),最高的大概也就是3500歐元(約合2.8萬人民幣)左右。如果在房價便宜的地方,25萬歐元可以購買好幾套房子,或直接買地。

一次性繳清的稅款約為房價的10%。每年還需要交一定金額的房產稅,稅率不到房價的1%。卡爾佩裡斯強調,「希臘的房子不限購,隨便你買幾套。」

印花稅、律師費、公證費,合計佔購房金額的10%到15%。物業轉讓時,須支付6%的轉讓稅和17%的增值稅。根據贈與人和被贈與人關係,還須徵收3%至50%不等的贈與稅。

新移民法規定了買房移民的條件:獲得5年居留權之後,一旦轉讓或出售房產,會在5年內被取消永久居留權。

持此類居留許可簽證的人不能在希臘工作,也就是說不能申請希臘社會保障基金(IKA),以及享受社保規定的福利。

不過申請人的未成年子女可以申請在希臘的公立學校享受免費教育。許多英美大學在希臘開有私立性質分校,畢業時所取得的文憑,和本校一樣被美國政府機構和英國教育機構承認。

澳洲:看中的是升值潛力

悉尼一套公寓現價大概60多萬澳幣(相當於400多萬人民幣);在墨爾本,大概是40萬-50萬澳幣。澳洲房產網顯示,悉尼的獨棟房屋及公寓房,一般只需一個月便能找到買主。暢銷房通常掛牌幾天內便能成交。

澳洲並沒有開放投資房產移民,吸引中國投資客的是澳洲房產未來的升值潛質。

2013年,澳元匯率處在歷史低點。截至2013年6月底,悉尼房產清盤率75%;墨爾本房產清盤率達71%。

據澳大利亞政府公佈的相關報告,預計悉尼的房產價格在未來三年內的升值率達17%,次於珀斯和布里斯班兩個城市。另外,悉尼所在的新南威爾士州還實行首次置業房屋補貼,投資客將獲得1.5萬澳元的補貼。

澳洲房產的租金回報率很穩定,目前普遍在5%-7%。別墅也是租賃市場上搶手的合租型住房。

外國人只能購買當地一手樓房,首付30%。為了防止炒樓花,首付款要交到第三方監管的賬戶,購房者和開發商均不能使用首付,首付款產生的利息,開發商將付給購房者。

相比墨爾本,悉尼可開發地塊要少得多,教育資源比墨爾本更豐富。也可選擇在西澳洲首府珀斯買樓,珀斯的失業率是全澳最低的,未來三年房產升值率預計達22%。

在澳洲出售房產時,最高會按增值部分的45%來徵收增值稅。不過投資者可以通過在澳洲購房貸款所產生的利息、裝修翻新費用、赴澳考察房產的費用、律師代理費、驗房費等等合法抵稅。

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