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過去幾年私樓落成量大減，加上息率偏低，令樓價大幅颷升。即使政府主動拍賣土地，相信未來幾年，私樓供應量仍難以滿足需求。

理 論上，政府是最大土地供應者，有能力操控土地供應去影響樓價。但事實上，土地拍賣和招標，只佔住宅土地供應的一小部分；其餘大部分的土地供應，來自地產商 修改地契、舊區重建，以及港鐵車站上蓋的發展項目。其中以港鐵所佔的土地供應比重最大，估計達到四成之多，兼且位處優質地段。

2006年4月，政府宣布兩鐵合併，合併方案包括港鐵向九鐵支付49億元，換取六個由九鐵持有和兩個由政府持有的物業發展權。另外，港鐵取代九鐵作為政府的代理人，負責發展西鐵沿線物業用地，並可收取相當於利潤的10%或者總銷售收入的0.75%作為代理費用。

未 合併前的地鐵公司，受惠於九七回歸前地產市道暢旺，可以從物業發展中取得巨大利潤，去補貼鐵路網絡的擴展。九七回歸後地產市道持續低迷多年，樓價大挫，這 個以地產發展補貼鐵路發展的模式，其持續性開始出現問題。港鐵於是要求政府直接注資，更透過吞併九鐵，攫取大量土地的發展權和代理權，成為一手物業市場的 支配者。

港鐵若擁有土地的發展權，要先向政府商討和繳付地價，才可以與地產商合作將土地發展成商用和住宅物業。政府計算地 價時，會參考同區樓宇的售價。由於地價未有反映樓盤處於鐵路上蓋的優勢，故此港鐵支付的地價往往低於市價，變相以公帑補貼港鐵牟利。倘若政府收回港鐵的物 業發展權，將鐵路上蓋的土地公開拍賣，會令新樓供應較為穩定，亦可避免港鐵從中取利。港鐵在合併時取得的八塊土地，其中四塊已發展成住宅物業和出售。這四 個位於沙田地段的樓盤，包括沙田御龍山、烏溪沙銀湖‧天峰、車公廟溱岸8號和大圍名城，每呎地價由999元至3,753元。若考慮到發水至少兩三成，每呎 地價實際介乎800元至3,000元左右。政府以筍價批地給港鐵建樓，但港鐵及其合作發展商售樓時卻收足市價，開售價往往逼近一萬元一呎，兼且有大量單位 出售給內地富豪，任由單位長期空置，浪費社會寶貴資源。

港鐵以高價出售手上單位，政府於是調高補地價金額，結果導致多次因 發展商出價過低而流標，待政府調低地價後港鐵才再招標。自從2006年4月政府宣布兩鐵合併後，便先後有四個大型物業發展項目出現流標，當中包括荃灣西站 （七區）、南昌站、荃灣西站（五區）和大圍站，涉及住宅單位超過一萬個，嚴重影響未來的房屋供應。港鐵為了爭取更多物業發展利潤，除了要求合作發展商提高 分紅比率外，還出資發展物業，增加公司的負債和經營風險。港鐵決定是否接納發展商的標書，以及出售物業時，主要考慮公司的商業利益和公司高層的花紅，沒有 責任去穩定樓宇供應和價格。由此可見，政府透過控制西鐵車站上蓋的發展，與港鐵在一手樓市場佔有主導地位，有能力操控供應和價格。政府和港鐵這種特殊關 係，直接間接製造樓市泡沫，惹來民怨。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - lampunlee.blogspot.com

跆拳道奧運國手蘇麗文的姊姊蘇麗方，從銀行行員做到超級理專，不到四十歲的她，已經為將來退休生活打好基礎。

懂得投資保本型商品，是她下半輩子不再為錢煩惱的關鍵。

撰文‧林心怡

渣打銀行業務經理蘇麗方從月薪二萬二千元的行員做起，但從十二年前才積極理財、投資自己。如今，她不但坐擁一千六百萬元的房產，加計基金、外幣等投資，至少超過五百萬元，淨資產逾千萬元。懂得向高資產客戶學習的她，不僅賺到了財富，也賺到了幸福人生。

當了理專多年，服務過許多高資產客戶，蘇麗方認為「有錢人」給她最大的啟發是：不貪心地追求資產穩定的成長。「他們大多把每年報酬率設在四％至六％，超過目標『多賺』的錢，才會大膽投資！」「如果沒達到目標，就換到我慘了，因為他們往往會毫不留情面地把資金抽走。」受到有錢客戶的薰陶，蘇麗方則是用「基金錢滾錢」的方式，加速累積投資與置產的資本。在二○○○年至○七年，蘇麗方的投資火力集中在股票型基金，並以「單筆波段操作搭配定期定額」的操作策略。即使遇到金融海嘯，平均每年的報酬率都有逾一五％，○七年還曾有逾四成的好成績。

置產遇貴人 買房一年漲一倍在單筆基金投資上，她會嚴守停損點設在一○％；至於定期定額的投資，一旦選定看好的市場，則採「停利不停損」的策略，尤其大跌一○％時，還會加碼扣款；至於停利點則設在三成左右，然後再以停利後重新定期定額布局。包括貝萊德世礦、富蘭克林高科技基金，都是她波段操作獲利頗豐的標的，定期定額標的則以富蘭克林亞洲基金，讓她累積的財富最豐。

不過，隨著金融海嘯全球股市從低點反彈後，○九年開始，蘇麗方的投資風險意識也跟著增高，索性把大多數資金轉進年投報率八％以上的複合債、高收益債等穩健投資；並用配息的利得，來貼補○九年購屋每月所須支付的房貸，以及相對積極的投資標的。

至於置產，蘇麗方很慶幸自己遇到許多「貴人」。她笑說，服務有錢的客戶這麼多年下來，她發現這些高資產的客戶都很喜歡買房地產，所以在陪客戶去看房子的過程中，也培養了她置產的觀念。

「我以前從來不會想要買房子，覺得買基金波段操作很好賺，行情好時，有時兩周就有一成五的報酬率，變現性又高。但很多客戶卻覺得擁有穩健的資產很重要，一直勸我要買房，後來果然真的大賺。」○九年在永豐銀行桃園分行工作的蘇麗方，在林口買下每坪十五萬元，總價約七五○萬元的房子；才一年多，房價就漲了一倍多，目前市價至少有一千六百萬元。

家境不太好的蘇麗方，從小就有很強的賺錢欲望，家裡開設文具店，店內從幫人刻印章到賣花的生意都做。

「我爸媽對於金錢管理的觀念不太好，所以做生意很難賺到錢！」這讓身為長女、從小就要幫忙顧店的蘇麗方，相較於身為跆拳道國手的妹妹蘇麗文，對金錢產生更大的不安全感。而父親也總是催促她畢業後趕快去工作，幫忙分擔家計。

一九九六年從台北商專(現為台北商業技術學院)畢業的蘇麗方，考進了台北國際商銀(現為永豐銀行)，從月薪二萬二千元的銀行櫃台職員做起。「但當時父母做生意需要用車，所以我一有工作就幫他們買了車；每月車貸一萬九千元，花好幾年才還清！」蘇麗方苦笑說，這件事讓她學到最重要的教訓就是：收入不高的年輕人，實在不該一工作就買車，或有過高消費性貸款！

在蘇麗方還清了車貸後，她在職涯與理財觀有了更上一層樓的視野。

蘇麗方回憶，在那個銀行等同於「金飯碗」的年代，「安穩領薪、做好分內工作就好」是當時銀行櫃台工作氛圍；但個性活潑、對工作又充滿熱情的她，卻總是肯多花時間服務客戶的需求。就算被同事視為「奧客」的客戶，她也總能和顏悅色地滿足對方的需求，甚至還成功行銷信用卡相關業務。

勇於離開舒適圈 走向高薪開闊大路「後來銀行要推動資產管理的業務，長官第一個就想到我。」蘇麗方笑著說，「當時很多資深的同事一聽到要擔負業績壓力，都紛紛推辭，但我卻覺得相當有挑戰性。」就這樣，工作五年的蘇麗方，勇於走出職涯「舒適圈」，開始轉任銀行業務性職務。

二○○○年，蘇麗方從菜鳥理專做起，不但曾蟬聯服務分行連續五年「最佳理專」的殊榮，在忙碌的工作之餘，還花了三年，陸續考上台灣、香港、中國ＣＦＰ(認證理財規畫顧問)證照，並陸續拿到十二張國內相關的金融證照。

「我一直認為機會是留給準備好的人，因此在專業的投資上，我很捨得投資自己。」去年取得淡江大學國際商學碩士的蘇麗方開心地說，「我想利用過去累積專業的基本功，搭配貼心、客觀的理財服務，搶攻金字塔頂端的客群。」一○年，蘇麗方在職場做了個「大冒險」，離開服務十三年、根基已打穩的職場，轉戰渣打銀行。雖然薪水升級，但業務幾乎從「零」做起，相較離開前東家時，手上管理資產已有新台幣二十五億元的穩健部位，對於蘇麗方來說的確是一大挑戰。

幸好，透過既有的專業與對工作的熱忱，在渣打服務兩年多，蘇麗方在消金業務上站穩腳步，年薪也更上一層樓。

個性獨立的蘇麗方，規畫退休財務時，勞保與勞退一直不是她重要的考量。從幫有錢人理財，學到慢理財也能積大富的觀念，小資女靠自己也能找到退休屏障。

渣打銀行業務經理蘇麗方從月薪二萬二千元的行員做起，但從十二年前才積極理財、投資自己。如今，她不但坐擁一千六百萬元的房產，加計基金、外幣等投資，至少超過五百萬元，淨資產逾千萬元。懂得向高資產客戶學習的她，不僅賺到了財富，也賺到了幸福人生。

當了理專多年，服務過許多高資產客戶，蘇麗方認為「有錢人」給她最大的啟發是：不貪心地追求資產穩定的成長。「他們大多把每年報酬率設在四％至六％，超過目標『多賺』的錢，才會大膽投資！」「如果沒達到目標，就換到我慘了，因為他們往往會毫不留情面地把資金抽走。」受到有錢客戶的薰陶，蘇麗方則是用「基金錢滾錢」的方式，加速累積投資與置產的資本。在二○○○年至○七年，蘇麗方的投資火力集中在股票型基金，並以「單筆波段操作搭配定期定額」的操作策略。即使遇到金融海嘯，平均每年的報酬率都有逾一五％，○七年還曾有逾四成的好成績。

置產遇貴人 買房一年漲一倍在單筆基金投資上，她會嚴守停損點設在一○％；至於定期定額的投資，一旦選定看好的市場，則採「停利不停損」的策略，尤其大跌一○％時，還會加碼扣款；至於停利點則設在三成左右，然後再以停利後重新定期定額布局。包括貝萊德世礦、富蘭克林高科技基金，都是她波段操作獲利頗豐的標的，定期定額標的則以富蘭克林亞洲基金，讓她累積的財富最豐。

不過，隨著金融海嘯全球股市從低點反彈後，○九年開始，蘇麗方的投資風險意識也跟著增高，索性把大多數資金轉進年投報率八％以上的複合債、高收益債等穩健投資；並用配息的利得，來貼補○九年購屋每月所須支付的房貸，以及相對積極的投資標的。

至於置產，蘇麗方很慶幸自己遇到許多「貴人」。她笑說，服務有錢的客戶這麼多年下來，她發現這些高資產的客戶都很喜歡買房地產，所以在陪客戶去看房子的過程中，也培養了她置產的觀念。

「我以前從來不會想要買房子，覺得買基金波段操作很好賺，行情好時，有時兩周就有一成五的報酬率，變現性又高。但很多客戶卻覺得擁有穩健的資產很重要，一直勸我要買房，後來果然真的大賺。」○九年在永豐銀行桃園分行工作的蘇麗方，在林口買下每坪十五萬元，總價約七五○萬元的房子；才一年多，房價就漲了一倍多，目前市價至少有一千六百萬元。

家境不太好的蘇麗方，從小就有很強的賺錢欲望，家裡開設文具店，店內從幫人刻印章到賣花的生意都做。

「我爸媽對於金錢管理的觀念不太好，所以做生意很難賺到錢！」這讓身為長女、從小就要幫忙顧店的蘇麗方，相較於身為跆拳道國手的妹妹蘇麗文，對金錢產生更大的不安全感。而父親也總是催促她畢業後趕快去工作，幫忙分擔家計。

一九九六年從台北商專(現為台北商業技術學院)畢業的蘇麗方，考進了台北國際商銀(現為永豐銀行)，從月薪二萬二千元的銀行櫃台職員做起。「但當時父母做生意需要用車，所以我一有工作就幫他們買了車；每月車貸一萬九千元，花好幾年才還清！」蘇麗方苦笑說，這件事讓她學到最重要的教訓就是：收入不高的年輕人，實在不該一工作就買車，或有過高消費性貸款！

在蘇麗方還清了車貸後，她在職涯與理財觀有了更上一層樓的視野。

蘇麗方回憶，在那個銀行等同於「金飯碗」的年代，「安穩領薪、做好分內工作就好」是當時銀行櫃台工作氛圍；但個性活潑、對工作又充滿熱情的她，卻總是肯多花時間服務客戶的需求。就算被同事視為「奧客」的客戶，她也總能和顏悅色地滿足對方的需求，甚至還成功行銷信用卡相關業務。

勇於離開舒適圈 走向高薪開闊大路「後來銀行要推動資產管理的業務，長官第一個就想到我。」蘇麗方笑著說，「當時很多資深的同事一聽到要擔負業績壓力，都紛紛推辭，但我卻覺得相當有挑戰性。」就這樣，工作五年的蘇麗方，勇於走出職涯「舒適圈」，開始轉任銀行業務性職務。

二○○○年，蘇麗方從菜鳥理專做起，不但曾蟬聯服務分行連續五年「最佳理專」的殊榮，在忙碌的工作之餘，還花了三年，陸續考上台灣、香港、中國ＣＦＰ(認證理財規畫顧問)證照，並陸續拿到十二張國內相關的金融證照。

「我一直認為機會是留給準備好的人，因此在專業的投資上，我很捨得投資自己。」去年取得淡江大學國際商學碩士的蘇麗方開心地說，「我想利用過去累積專業的基本功，搭配貼心、客觀的理財服務，搶攻金字塔頂端的客群。」一○年，蘇麗方在職場做了個「大冒險」，離開服務十三年、根基已打穩的職場，轉戰渣打銀行。雖然薪水升級，但業務幾乎從「零」做起，相較離開前東家時，手上管理資產已有新台幣二十五億元的穩健部位，對於蘇麗方來說的確是一大挑戰。

幸好，透過既有的專業與對工作的熱忱，在渣打服務兩年多，蘇麗方在消金業務上站穩腳步，年薪也更上一層樓。

個性獨立的蘇麗方，規畫退休財務時，勞保與勞退一直不是她重要的考量。從幫有錢人理財，學到慢理財也能積大富的觀念，小資女靠自己也能找到退休屏障。

蘇麗方

出生：1976年

現職：渣打銀行業務經理

經歷：永豐銀行業務經理

學歷：淡江大學國際商學碩士效法有錢人六智慧 為終身俸做好準備──蘇麗方的「二流管理」心法

時間流管理

1.

花時間做別人不想做的事 擔任理財業務時仍積極服務冷門客戶，

反而贏得信任

與業績。

2.

向有錢人學習理財智慧

學到購屋保值與增值的技巧。

3.

找機會投資自己

工作之餘進修考證照，贏得更高收入的機會。

金錢流管理

4.

延遲消費，擬定儲蓄計畫跟會儲蓄，控管消費欲望，結婚後為了存錢，曾住婆家10年，盡量不外食，累積投資資本。

5.

積極投資基金錢滾錢

以波段操作股票基金，定期定額投資基金，賺到3至4成就出場，加速資產累積。

6.

活化投資標的

金融海嘯後，資金轉進年投報率8％以上的複合債、高收益債等穩健投資，用配息利得支付房貸。