施永青籲資助房屋撤資產限制 置業主導利社會穩定
1 :
GS(14)@2019-02-15 07:05:42https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5021&issue=20190214
【明報專訊】豬年伊始，兩大代理行老闆對新一年樓市有何看法？中原集團主席施永青認為，從發展商近月減價銷售新盤銷情理想可見，市場實際需求強勁，料樓價已覓得初步支持，而他覺得不論住屋或醫療，都是政府應該予市民享有的權利，故建議港府參考新加坡的組屋政策，「給每個香港人一生中一個機會向政府購買資助房屋」；他建議增加居屋及首置上車盤的供應，並且免除首次置業港人申請這些資助房屋的資產限額。美聯副主席黃靜怡則認為，樓價有序調整屬健康現象，惟香港基調良好，擁有穩健的貨幣制度，兼備國際都市地位，及在大灣區發展中扮演重要角色，因此長遠利好樓市發展。
施永青早前接受訪問時透露，他近月把私人投資組合「施房倉」的物業佔比由35%下調至30%，原因是他預測本港樓價將出現調整。他分析，港府去年6月已改變房屋政策，將資助房屋（包括綠置居、居屋及首置上車盤）的定價與私樓價格脫鈎，改為參考申請者的負擔能力，這樣令資助房屋與私樓的競爭更白熱化，結果是私樓價格受壓。
運房局去年12月公布《長遠房屋策略》的年度報告，宣布將未來10年住宅供應目標由46萬減少至45萬伙，並且將公私營房屋比例由六四比調整至七三比，換言之，期內每年平均私樓供應將減少至14,000伙以下，外界普遍認為私樓供應減少將利好樓價，但施永青卻不認同。他解釋，雖然綠置居及居屋被歸類為公營房屋，但與公屋業權屬政府、租戶隨着收入及資產上升可被加租或迫遷不同，綠置居及居屋業主是向政府買入有關物業的業權，即使他們將來收入及資產上升也不會被加租或逼遷，故綠置居及居屋屬私樓的替代品及競爭者，前兩者供應增加及售價較低，料會為私樓帶來沽壓。
倡未來供應分為公屋資助房屋私樓
施永青指出，過去一段時間公營房屋被稱為「公營」，原因相信是其透過政府經營及銷售，但根據他上述分析，這些房屋業權誰屬才屬關鍵，故他認為，港府目前將公屋、綠置居及居屋同納入公營房屋的範疇並不恰當，「這樣好像將兩樣不同的東西撈埋一齊」。他建議，運房局日後公布未來住宅供應時，可不再分為公營房屋及私營房屋兩大類別，而是分為公屋、資助房屋（綠置居、居屋及首置盤）及私樓三大類別。
雖然港府增加資助房屋的供應，會令私樓樓價出現調整，施永青強調，他贊成以置業為主導的房屋政策，認為這樣才有利社會穩定，他建議港府應該參考新加坡的組屋政策，「給每個香港人一生中一個機會向政府購入資助房屋」。
星洲組屋冀讓人民有資產扎根
翻查資料，新加坡在1959年6月從英國取得自治權，成立新加坡自治邦，當時當地住宅曾嚴重短缺，為了解決此問題，已故的新加坡國父李光耀領導人民行動黨在1960年成立建屋發展局，目標是每年提供1萬個組屋單位。
由於新加坡在此前30年僅興建2萬個住宅單位，故當時外界對李光耀能否達成此雄心勃勃的目標普遍存疑，但他成功以強勁的執行力年復一年完成建屋目標，為新加坡日後的發展奠定堅實基礎。
李光耀曾就此表示，建設房子不止是提供廉宜的住屋給人民，其社會目的也同樣重要：「除非人民扎根，除非他們擁有要保衛的東西……如果你要他們保衛老闆的大宅門，而他們卻住在碼頭，這是不可行的。因此，我們一開始就決定人人都有個家，每個家庭都有他們要保衛的東西，這個房子必須是他們擁有的，雖然他們要就此分期付款20年、25年甚至30年，但這些房子會成為他們最珍貴的資產」。
有錢人可睇公立醫院 也應可買首置盤
在組屋政策出台近60年的今日，新加坡永久居民仍可與伴侶或家人聯名申請組屋，當局在審批時會考慮其購房能力，但不設資產限額。施永青認為，參考新加坡的做法，港府日後出售居屋及首置上車盤時，也不應再像現時一樣對首次置業本港永久居民設有資產限額（見表），「這便等於目前每個香港人都有權去公立醫院睇醫生，窮人可以去，有錢人也可以去；若有錢人不想排隊輪候時間過長，他可以轉去私家醫院。不論住屋或醫療，都是政府應該予市民享有的權利」。
雖然首置盤若不設申請者資產限額，或會進一步搶走私樓客源，但施永青認為，港府可同時將首置盤的上限面積縮細至400方呎，「首置盤其實不完全是新事物，只是以前叫夾屋（夾心階層住屋計劃），目前叫首置盤而已。我覺得首置盤的面積不需要太大，最大400方呎便可以，想住大些就自己買私樓。假如真的是有錢人，也不會吼400方呎的首置盤，只會買面積較大的私樓」。上月截止認購的首個首置盤煥然懿居450個單位，面積介乎261至507方呎。
新盤減價一成半 應可去貨
至於樓價會下跌多少呢？施永青指出，最終要視乎中美貿易戰如何發展，而從信置（0083）上季劈價兩成求售觀塘新盤凱匯銷情理想可見，一手市場現已覓得支持位，料發展商本季「大概(較高位)減價一成半也可以去貨」；二手樓價方面，他相信從歷史高位下跌10%至15%亦會有初步支持。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
地監局韓婉萍分享經驗：海外置業防爛尾 宜實地考察
1 :
GS(14)@2019-04-04 11:42:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6874&issue=20190404
【明報專訊】近年港人投資海外物業方興未艾，地產代理監管局上周末舉辦「境外置業前、風險你要知」公開講座，由專家向公眾分析海外置業風險及須注意的細節。地產代理監管局行政總裁韓婉萍指出，在本港銷售海外物業的地產商或代理，可能不受當局監管，而且若出現「爛尾樓」的話，當局亦無法代表買家向發展商追討有關損失。因此，她建議準買家在海外置業前須做足功課，了解樓盤實况及發展商實力，最好可到當地實地考察，增加買到具備升值潛力優質海外物業的機會。
作為本港逾4萬名持牌代理的監管者，韓婉萍指出，就海外物業交易來說，本港持牌代理主要負責向消費者推銷樓戶，往後細節是由購買該海外物業後成為業主的消費者與發展商及物業管理公司代表洽談，她解釋：「當消費者決定選購一個單位，即簽訂買賣協議後，往後程序大多數透過當地律師處理，所以日後一旦該買家與境外物業的發展商在交樓或其他方面有爭拗的話，未必與在香港負責銷售的代理有關。」
韓婉萍提醒，即使本港持牌代理做足功課，亦不能保證買家所購買的海外物業可如期落成，「因為海外發展商的規模與我們香港發展商未必一樣，尤其是一些財力較細的發展商，它們未必有足夠的資金去周轉，需要利用賣樓收入提供的資金，作為樓盤的建築成本；如果某一樓盤銷情欠佳，發展商又沒有足夠的財力，分分鐘就會造成所謂的爛尾樓了。所以消費者在交易過程中，除了聽取中介或代理的推介外，其實亦都需要留意發展商的背景，評估它的實力是否足夠完成整個樓盤的興建」。
揀本港持牌代理 操守指引較有保障
另外，韓婉萍指出，值得注意的是，根據本港現行法例，處理境外物業銷售人士不需要領有地監局牌照，換言之，目前不少在港銷售海外物業的中介人，包括發展商及代理，均不受地監局監管；她認為，在此情况下，有興趣海外置業者，若選擇持牌代理購買，該代理的操守受地監局監管，並且要跟隨該局發出的指引行事，相對較有保障。但她亦重申，即使地監局已規管持牌代理的操守，但若消費者買賣海外物業後蒙受損失，地監局無法代表他們向發展商追討。
韓婉萍又分享本身購買海外物業的經驗，指「購買未落成的樓花一定要很小心」，最好實地考察，例如她當年便專程飛往英國，親身乘坐當地地鐵，視察心儀物業的位置是否方便，以及周邊的環境、配套及設施是否理想，包括是否設有超級市場；另外，她亦考慮該發展商的背景及聲譽，最後才決定購買，目前她亦已順利收樓。
親赴置業城市 找當地代理睇樓
因此，韓婉萍強調，港人若有興趣海外置業，不要盡信發展商或中介指該物業「地點好、回報高、值得買」的一面之詞，最好自己親身去看一看，比較當地與本港樓價差異、出租情况是否理想，以及二手交投是否暢旺，「這些資料真的要去到當地研究，並且不要怕麻煩，可搵當地代理帶一帶你去睇樓，就可以掌握很多資訊」。
本港買賣物業的稅制相對簡單，韓婉萍指出，海外不同國家及城市的物業稅制均有所不同，例如由購買、出租至出售物業均有不同種類的稅項，而港人作為海外買家，在計算稅項時與當地居民亦有所不同，可能影響投資回報。她總結說，買家選購海外物業前，不單止要衡量自己的購買能力，同時要了解清楚可能存在風險，最後始作決定，「如果有不了解的地方，最好請教專業人士」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
美國稅制複雜 置業前宜諮詢會計師
1 :
GS(14)@2019-05-23 08:20:17https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3283&issue=20190523
【明報專訊】所謂不熟不買，地產代理監管局行政總裁韓婉萍上月在本欄表示，建議準買家在海外置業前須做足功課，了解樓盤實况及發展商實力，最好可到當地實地考察，增加買到具備升值潛力優質海外物業的機會，故讀者擬投資三藩市物業，可先親身飛往當地調研，目前本港往來三藩市每日有3班航班；另外，Pillar Capital Real Estate亦與方土房地產合作，通過一站式服務、股權或基金等多元方案，根據投資者的不同需求，直接或間接投資於三藩市物業。
置業要取稅務號碼 免1/3利潤繳稅
美國被稱為「萬稅」國家，在當地置業投資當然亦要留意稅務事宜，Angela回應，她不具備向客戶提供稅務資訊的牌照，故投資者應該就此諮詢具備相關專業資格的會計師，但可以分享一些在美國置業的稅務常識。
Angela表示，一般來說，投資者在美國買賣物業賺取利潤，須繳付稅率高達三分之一的資本增值稅；但若他們在置業時已向當地稅局取得稅務號碼，日後出售物業時可扣取多項費用才計稅，詳情可與會計師諮詢。