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樓市分析(124)：荃灣地算不算賤售？

荃灣市中心最後一幅大型地皮，楊屋道商業及住宅綜合地皮，由稀客億京地產以39億奪得，樓面呎價3,693元，據稱比市場估值下限還低13%。鄰近的屋苑如爵悅庭實用呎價過萬元，名逸居也接近一萬元，相比之下樓面呎價就表現水了。

可是人們卻忽略了地皮不是純住宅，有一部份面積是屬於商業用途，可以作為酒店或寫字樓，雖然商業樓面也有一定的價值，但區域性的影響就十分之大。比如酒店，放在市區和放在新界分別就有很大，而近年很多工廈都改裝為酒店，單是青山道荃灣段，就有一間。而最近公佈的統計數字，訪港旅客增長率已跌至單位數字，業界計數之時，當然是以穩當的估計來計數。

至於商廈，位置的就影嚮更大了，而荃灣區缺乏成片的商業地帶，況且不像觀塘九龍灣那樣有政府政策扶助，發展商的估值亦不會高。以億京多年來發展商廈的經驗，相信他們已是眾多發展商當中，心水最清者之一。

而純粹以地皮的位置計算，與港鐵站有一段步程，無論是荃灣站、荃灣西站或大窩口站都有一段步，住宅還可以折價出售，但對於依賴租客的商業物業來說，就不能不加以考慮。
隨著海盛路和柴灣角街一帶陸續重建，假以時日都可能形成一個商業物業版塊，問題是楊屋道地皮，是孤懸於外，並沒有多大的協同效應。

平情而論，即使單以3,693元計算，加上3,000元的建築成本，賣一萬元利潤仍然在合理範圍之內，而所謂賤賣的論調，是一些超越時空之論調。建築費難以回到以前，樓價雖升也只是寸進，發展商就只能出這口價了！

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• 樓市分析(3)：未來住宅供應(2):無地建屋，建了亦不一定夠人住 (4)
• 樓市分析(34)：從樓市大歷史看應否入市 (4)
• 樓市分析(121)：加息憂慮有幾多？ (4)
• 樓市分析(2)：未來住宅供應(1):太古坊會變成太古城嗎？ (4)
• 樓市分析(4)：國內人眼中的香港地圖 (4)

中國樓市大調整：這次和以往都不一樣？

今年三季度已過半，本周房產市場的數據還是不好看：7月新建商品住宅價格環比下降的大中城市增至64個，為2011年1月以來最多，且一線城市房價全線下挫。對中國樓市七年來第三次調整，有分析人士認為，其嚴重程度超出此前。雖然樓市不會崩盤，但存在未來大幅下行的風險。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

不過，中國股市顯然並未很受上述樓市降溫消息的影響。上證指數截至本周周線六連陽，創2012年3月以來最長連漲期。專註中國市場的股票研究機構JL Warren Capital在新近報告中解釋，中國政府的刺激措施、放松房貸、多地限購松綁都讓股市再次相信，房產市場的問題已經結束。

澳新銀行首席中國經濟學家劉利剛在本月的研報中指出，A股的這種信心可能源於中國政府此前就以政策救市實現股市的大逆轉。如下圖所示，中國樓市此前經歷了兩次周期，一次是2007年到2009年年中，另一次是2009年年中到2012年年中。劉利剛認為，只要中國繼續推行城鎮化，並出臺適宜的政策，樓市下行應該只是周期現象。

但美銀美林策略師崔偉（David Cui）認為，這次樓市的調整可能不同以往。他在報告中提到了以下幾個數據：

假如以過去12個月的平均成交量計算，到今年7月，消化中國樓市的存量房為期需約4個月。2008年12月，消化庫存需2.3個月，2012年3月需2.5個月。

可目前的銷售速度還不及過去12個月的平均水平。如果以6個月平均水平看，差距還更大。

異常高的存量會不會導致這次下行調整比前兩次後果嚴重？這要看中國消費者為何不願入市買房。是因為限購政策，還是因為沒有足夠的需求？

崔偉認為，法規政策的確是制約因素。2009年和2012年，政府放寬限購和放松房貸吸引了賣家，結束了樓市下調。而且，如果大城市取消對外來人員購房的限制，也將激發中國城鎮的購房需求，因為更多的農村居民會長期定居城市。

然而，假如限購是問題的要害，為什麽在近幾個月放松限購的一些城市房價依然下跌？

JL Warren Capital認為，這是因為開發商修建了太多的豪宅，並未向中產階級提供足夠的房源，更別提收入相對更低的外來工了。

截至本月16日，全國46個限購城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞等9個城市尚未松綁，已經解除限購令的城市占比八成以上。限購松綁能不能救樓市？

《人民日報》昨日文章以“限購放開難救樓市 房貸政策才是關鍵”為標題，引用了中原地產首席分析師張大偉的觀點，即：

目前樓市轉冷是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，僅靠限購松綁難以拉動市場成交。

華爾街見聞上月文章提到，據財政部公布數據計算，去年地方政府近一半的收入與土地相關，顯示地方政府仍嚴重依賴土地財政。如果房地產繼續深入調整，地方財政完成全年計劃也面臨嚴峻考驗。

因依賴土地財政而被樓市“綁架”的地方政府更急於“救市”。

《南方都市報》近日報道提到，據2013年底審計署的最新摸底數據，縣鄉兩級基層政府負有償還責任的債務占比分別為78.49%和84.18%，是省級同一數字的兩倍不止。這兩級政府並沒有省市政府的穩定稅源和償債資源，最常用的手段除了賣地就是向企業家甚至農民“化緣”。

這輪樓市調整形勢嚴峻，不少人擔心房產市場崩盤，因為當前中國三分之二的GDP幾乎都來自房地產。JL Warren Capital預計，崩盤不會發生，中央政府會引導開發商修建經濟適用房。但考慮到存量太大，樓市將不可避免地更大幅度下行。

住建部政策研究中心主任秦虹昨日也表示，當前房地產市場仍是調整，不會崩盤或暴跌。波動是今後房地產業的新常態之一。

秦虹認為，對中國房地產市場影響最大的是人口因素，目前高儲蓄人口所占的比例仍然處於歷史高位，同時，我國對住房的剛性需求總量大，占比高。房地產市場發展有真實需求支撐。

對於目前房地產各項指標的回落，秦虹認為，是由於中國遇到階段性的商品房供給增速超過商品房銷售面積增速。

樓市分析(125)：金融財經界人士習慣的測市方法

在坊間地產討論區，經常有引用一些金融財經界人士對樓市的預測，無論股市或樓市都有，當然準的少，錯到離曬譜的更多，不過從他們的學理上講，他們並沒有錯！

有一位經常登封面，又做手機代言人的金融財經界名人，耐不耐就會彈出一個「偏離值」較高的預測，比如說恆指要見四萬點，或者樓價要跌三成五成之類，事後引證當然有中有不中，不過從他們的學理上講，他們並沒有錯！

在其中的一篇業內人士的訪問中，他們透露了分析的方法，原來他們都有一個超級無敵的數據分析庫，比如用excel將所有變數(variable)輸入，然後去計算各種情境之下的數據表現，學術上稱之為情境分析(Scenario Analysis)。

比如，他們可以將影響樓價的因素，列出十個或以上的變數，比如利率、通脹率、本地生產總值增長、人口增長、空置率。喜愛的話，可以數到數十個出來，然後再用數學模型去計算樓價指數與這些變數的關係。

到有了數學模型之後，就將不同的變數範圍輸入，比如假設美國聯邦儲備局加息由3-9%對樓價的影響，然後得出樓價可以下跌多少的幅度。

他們會說樓價可以跌一半，假定加息會加9%，可是在實際的情況下，加息到9%的機率有幾多？各種變數均以同步最好，和同步最差同時出現的可能性，大概都是極低的，結果，這些理論上最利好或最利淡的情境，也就是同樣地出現的機率也是極低。

只是在實際的投資操作上，有沒有人會去考慮數十個因素，才去作出決定？無論在金融財經界，甚至在香港的傳媒，都是看完一大堆變數之後，將一兩個利淡的因素無限放大，而不看那些最關鍵的一兩個因素。

所以，他們所謂的跌三成五成，只是表示在最利淡的劇本之下可以跌到多少，就正如筆者說，中原指數可以跌到74點，前題是如果經濟政治一齊出現問題，再加 上不可預知的外圍不利因素。在訪問內文是寫得清清楚楚的，只不過標題就會變成「說要跌四成」。既然才子可以看過封面睇過序就當自己讀完一本書，所以網上的 標題黨連作者是誰都不睇，已經急著要發表意見。

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• 樓市分析(6)：樓價分析的四大要素 (5)
• 中港經濟(12)：從經濟腹地論樓價分佈 (5)
• 樓市分析(38)：有心人如何玩弄樓市資料(1) (5)
• 樓市分析(105)：留意下半年賣新居屋 (5)
• 樓市分析(27)：不同樓則與呎價的關係 (5)

樓市「寒冬」：下一個倒下房地產開發商會是誰？

澳洲聯儲維持利率不變 稱中國樓市走軟構成挑戰

澳洲聯儲維持利率在2.5%不變，符合預期。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

澳洲央行目前維持利率在歷史低位的2.5%。IG市場策略師Evan Lucas認為，澳洲聯儲至少將在明年3月前將利率保持在紀錄低位。

澳洲聯儲公開聲明稱，貨幣政策仍然寬松；經濟數據顯示經濟正在溫和複蘇；在一段時間內維持利率穩定仍是最審慎的做法。

提及未來經濟前景，該行稱，中國房地產市場走軟構成短期挑戰。預計未來一年經濟增長將低於趨勢水平。

在礦業方面，澳洲聯儲稱，礦業投資支出開始明顯下滑，礦產行業以外的投資計劃改善。預計非礦業投資近期只能溫和增長。

此外，該行還表示，以歷史標準來看，澳元匯價偏高，澳元匯率為經濟均衡增長提供的支持不夠。

數據顯示家庭支出有回升跡象。同時，勞動力市場仍有一定程度的閑置產能，預計失業率還需一段時間才會下降。

澳洲國民銀行高級貨幣策略師對路透社表示：

改善的投資前景可能將被提及，這也有望為澳元提供一些支撐。

澳大利亞央行行長在上個月的政府經濟委員會聽證會上對經濟前景感到相對滿意，若今日的政策聲明有新的內容，那將是個驚喜。

利率決議公布前，澳元兌美元交投於0.9333。決議公布後，澳元無明顯反應：

持續更新中……

中國樓市遇冷 開發商狂熱貸款外債創新高

今年中國樓市遭遇下行調整，開發商資金吃緊，不得不大量求助貸款。本年度至今，這類機構離岸市場的貸款額創下2005年以來最高負債記錄。

據彭博對84家公司的統計，中國的住房建築商今年已向國外銀行貸款59億美元，同比增長39%。這類建築商的債務股本比飆升至128%，為2005年以來最高水平。

野村證券駐香港策略師Agnes Wong指出：

“資產負債表上的杠桿更多，這會使開發者的財務負擔更重。這意味著，一旦預售速度不及預期，可能比此前更容易出現（財務）困難。”

上月中國統計局公布，7月中國樓市銷售總額降至4242億元，環比下滑28%，創今年最大月度跌幅。

今日公布的中指院百城房價指數顯示，8月中國房價環比下跌0.58%，已連續第四個月下滑。北上廣等一線城市繼7月後再次集體環比下跌。

樓市量價齊跌的同時，許多房企資金告急，陷入危機。

中國500強企業遠洋地產控股有限公司去年的現金流就已大幅縮水，僅有前年的三分之一，今年該公司貸款額增至8億美元。

大型房企尚且如此，中小房企處境更加難以為繼。

今年3月以來，在浙江寧波、江蘇南京和無錫、安徽合肥、湖北襄陽、陜西神木等全國多地，十余家中小房企被曝光因資金鏈斷裂而面臨破產的威脅。

關於中小房企資金鏈趨緊、或再現“跑路潮”的討論熱極一時。5月初，連中國百強房企光耀地產也被傳出因資金鏈問題無法按時交付多個樓盤的消息，光耀地產此後承認資金問題，否認瀕臨破產。

華爾街見聞上周文章提到，信貸緊縮和經濟下滑抑制了購房需求，即使是中國房地產巨頭今年也可能無法完成年度銷售目標，這類企業無法還貸的風險也在增加。

同樣來自彭博統計，截至7月底，13家中國大型房地產企業僅完成了各自49%的全年銷售目標，這是2012年以來最低比例。

今年3月，李克強總理曾表示，將專門研究拓寬融資渠道支持棚改。但萬科副總裁毛大慶在今年5月初被披露的建策沙龍上講話提到，一季度拜訪20多個銀行行長發現，今年銀行沒有房貸的任務。其講話暗示銀行很不看好房地產業務。

而禮德財富CEO洪凱彬向《每日經濟新聞》表示，在銀根緊縮的大背景下，銀行傾向於將有限的貸款資源進一步向主流房企傾斜，大房企並沒有資金斷裂的隱憂。

不過，融資成本上漲將進一步侵蝕不斷縮小的利潤空間，大量小房企只得尋求民間高利貸、信托融資甚至P2P網貸，生存環境更惡劣。

另有華爾街見聞上周文章提到，中國房地產商開發資金回籠的風險已引起監管層重視。《經濟參考報》獲悉，近日銀監會口頭要求各信托公司謹慎對待三四線城市房地產項目，盡量不做民營企業位於非核心城市的房地產項目業務。

樓市分析(127)：金融財經界人士習慣的測市方法

在坊間地產討論區，經常有引用一些金融財經界人士對樓市的預測，無論股市或樓市都有，當然準的少，錯到離曬譜的更多，不過從他們的學理上講，他們並沒有錯！

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在其中的一篇業內人士的訪問中，他們透露了分析的方法，原來他們都有一個超級無敵的數據分析庫，比如用excel將所有變數(variable)輸入，然後去計算各種情境之下的數據表現，學術上稱之為情境分析(Scenario Analysis)。

比如，他們可以將影響樓價的因素，列出十個或以上的變數，比如利率、通脹率、本地生產總值增長、人口增長、空置率。喜愛的話，可以數到數十個出來，然後再用數學模型去計算樓價指數與這些變數的關係。

到有了數學模型之後，就將不同的變數範圍輸入，比如假設美國聯邦儲備局加息由3-9%對樓價的影響，然後得出樓價可以下跌多少的幅度。

他們會說樓價可以跌一半，假定加息會加9%，可是在實際的情況下，加息到9%的機率有幾多？各種變數均以同步最好，和同步最差同時出現的可能性，大概都是極低的，結果，這些理論上最利好或最利淡的情境，也就是同樣地出現的機率也是極低。

只是在實際的投資操作上，有沒有人會去考慮數十個因素，才去作出決定？無論在金融財經界，甚至在香港的傳媒，都是看完一大堆變數之後，將一兩個利淡的因素無限放大，而不看那些最關鍵的一兩個因素。

所以，他們所謂的跌三成五成，只是表示在最利淡的劇本之下可以跌到多少，就正如筆者說，中原指數可以跌到74點，前題是如果經濟政治一齊出現問題，再加 上不可預知的外圍不利因素。在訪問內文是寫得清清楚楚的，只不過標題就會變成「說要跌四成」。既然才子可以看過封面睇過序就當自己讀完一本書，所以網上的 標題黨連作者是誰都不睇，已經急著要發表意見。

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想知多D？不如睇埋

• 樓市分析(38)：有心人如何玩弄樓市資料(1) (5)
• 樓市分析(107)：留意下半年賣新居屋 (5)
• 樓市分析(77)：從經濟腹地論樓價分佈 (5)
• 樓市分析(17)：未來的房屋需求 (5)
• 樓市分析(9)：從全國佈局推測各區未來發展 (5)

美國樓市複蘇恐曇花一現？消費者購房意願創歷史新低

房利美的最新調查報告顯示，美國消費者購房意願創下歷史最低水平，美國樓市複蘇或僅為曇花一現。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

房利美昨日公布的8月全國房地產調查報告顯示，在受訪的1000名美國人中，認為目前購房時機正好的受訪者比重降至64%，創歷史新低。

據房利美8月全國房地產調查報告，8月消費者購房情緒持續低落，表明2015年房地產活動或將延續疲弱現狀。盡管今年勞動力市場狀況持續改善，但消費者對過去一年收入趨勢的看法更加悲觀。

認為目前購房時機合適的消費者比重連續兩月下降，創下紀錄新低64%。搬家時選擇買房的受訪者比重降至64%，選擇租房的受訪者比重升至32%。此前華爾街見聞文章提到，7月美國新屋開工增幅創八個月來新高，而據路透社，多戶家庭新屋開工戶數大增說明不少潛在買家放棄了買房，轉向租房。

對此，房利美高級副總裁兼首席經濟學家Doug Duncan表示，

“8月全國房地產調查報告支持了我們的預期，即2015年房地產恐難有所突破。消費者對購房環境的悲觀態度表明，購房性價比降低，而消費者貸款意願並未相應提升。截至目前，盡管利率環境相當有利，但今年勞動力市場的強勁表現並未轉化為個人收入的顯著增長，從而提振消費者購房信心。”

中國樓市風險加大 前8個月主要指標全線惡化

今年前8個月，中國房地產投資增速加速放緩，樓市出現進一步惡化跡象。

主要指標全線下滑：

今年1-8月，全國房地產開發投資58975億元，同比名義增長13.2%，增速比1-7月回落0.5%。

房屋新開工面積114382萬平方米，下降10.5%，降幅收窄2.3個百分點。

商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月擴大0.7個百分點。

商品房銷售額41661億元，下降8.9%，降幅比1-7月擴大0.7個百分點。

8月末，商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。

在詳細數據中，住宅銷售面積下降10.0%。住宅銷售額在前8個月下滑10.9%，較前7個月10.5%的跌幅有所擴大。

8月末，商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。該數據顯示，樓市庫存壓力進一步增加。而在7月末，商品房待售面積比6月末增加802萬平方米。

業內認為，房地產市場是中國經濟最大的風險點，甚至在中國政府試圖刺激整體經濟增長時也是如此。

近幾個月以來，中國房地產市場普遍在趨於疲弱的住宅銷售、高庫存和緊繃的信貸環境中掙紮。很多地方政府在財政收入下滑的壓力下開始放松房地產限購政策，以期拉動地方經濟增長，確保完成全年GDP增長目標。甚至連中國央行、銀監會等高層機構都呼籲銀行放松首套房信貸。

據《華爾街日報》統計，截至目前，超過30個地方政府已相繼以各種形式放松限購政策。然而，在這種樓市管控放松的預期下，住宅消費者因期待房產進一步降價而觀望，令住宅銷售在疲軟中陷入拉鋸。

許多房地產開發商曾在半年報中表示，他們預計將在9月和10月銷售大量房產。因這兩月通常為樓市銷售旺季，一般被業內稱為“金九銀十”。

1-8月，房屋新開工面積下降10.5%，降幅收窄2.3個百分點。其中，住宅新開工面積下降14.4%。前7個月，房屋新開工面積下降12.8%。

新屋開工面積降幅收窄，這或許暗示不遠的將來中國工業部門難以明顯複蘇。因房地產行業牽涉全國近40個產業部門，比如銅和水泥等原材料、加工、建材等。而新屋開工面積下滑，就意味著前述諸多行業消費需求並未回暖，令市場對中國經濟增速整體放緩的憂慮加深。

據《財經網》9月13日報道稱，華遠地產董事長任誌強日前表示，從目前形勢來看，下半年中國經濟發展還將是下降的趨勢，中國房地產行業難複蘇。

他稱，在經濟發展出現下滑時，房地產市場發展一定會出現下滑，全世界都是如此，經濟發展步伐放慢的時候，老百姓的收入和消費能力必然下降。按照目前的銷售量計算，全年或將減少近3000億元的銷售額、近4000萬平方米的銷售面積，這對一個全年超13億平方米銷售面積的房地產行業來說只是一個小問題。

統計局公布的部分數據如下：

2014年1-8月份，全國房地產開發投資58975億元，同比名義增長13.2%，增速比1-7月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資40159億元，增長12.4%，增速回落0.9個百分點，占房地產開發投資的比重為68.1%。

其中，1-8月份，房地產開發企業房屋施工面積652953萬平方米，同比增長11.5%，增速提高0.2個百分點。其中，住宅施工面積465243萬平方米，增長8.3%。房屋新開工面積114382萬平方米，下降10.5%，降幅收窄2.3個百分點。其中，住宅新開工面積80174萬平方米，下降14.4%。房屋竣工面積49759萬平方米，增長6.7%，增速提高2.2個百分點。其中，住宅竣工面積38036萬平方米，增長4.8%。

商品房銷售和待售情況

1-8月份，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴大0.7個百分點。其中，住宅銷售面積下降10.0%，辦公樓銷售面積下降8.9%，商業營業用房銷售面積增長6.4%。商品房銷售額41661億元，下降8.9%，降幅比1-7月份擴大0.7個百分點。其中，住宅銷售額下降10.9%，辦公樓銷售額下降19.5%，商業營業用房銷售額增長7.5%。

8月末，商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。其中，住宅待售面積增加590萬平方米，辦公樓待售面積增加54萬平方米，商業營業用房待售面積增加227萬平方米。

邯鄲房企集體違約！二三線城市樓市崩盤危機隱現

今年以來，浙江溫州和寧波、江蘇南京和無錫、安徽合肥、湖北襄陽、陜西神木等地，已有多家中小房企因資金鏈斷裂，出現開發商項目爛尾或直接跑路現象。本應是銷售旺季的“金九銀十”，這個名單里又多了一個城市，邯鄲。

據《華夏時報》報道，自8月底以來，邯鄲多個樓盤出現停售，且不斷湧出的爛尾樓，目前邯鄲市已有金世紀家園、富匯豪庭等多個項目停工，開發商不知去向。

“一方面受邯鄲開發商集資借貸的影響，邯鄲當地人都人心惶惶，陷入觀望，另一方面，由於集資事件牽涉的當地開發商太多，很多房企都在自謀出路，根本無心賣房。”對當地樓市十分了解的業內相關人士劉渺對《華夏時報》記者表示。

“停售也是迫不得已，現在邯鄲很多人都不敢買房了，因為很多開發商都有民間集資，購房者怕他們像其他跑路的開發商一樣，拿著預售款跑路。”邯鄲某知名項目售樓處工作人員表示。

已盛行近10年的河北邯鄲房地產民間集資大潮，在今年終於暴露危機。當地龍頭開發商金世紀地產董事長史虞豹兩個月前跑路後，至今下落不明，這一事件推倒了邯鄲當地多個開發商集體違約的多米諾骨牌。

據《華夏時報》記者調查了解，邯鄲當地多個開發商以年息20%甚至30%的高額利息為誘餌，短短數年間集資數十億，將這些資金支付土地出讓金或作其他用途。當不斷加速的圈地、融資戲碼遭遇樓市下行的困境時，這些開發商無法繼續這場豪賭。

據《華夏時報》記者整理統計相關數據顯示，邯鄲目前有數十個開發商、約300個房地產項目，其中進行民間融資的至少超過半數，僅以目前遭遇債權人追債的開發商計算，其融資總額就已經超過60億元，若算上其他開發商，涉及違約的融資總額度恐超過百億。

與房價堅挺的一線城市不同，像邯鄲、以及華爾街見聞網站曾報道過的溫州等這類二三線城市房地產企業違約現象尤為嚴重。

據人民網引述一位地方銀監局人士稱：“現在房地產風險主要集中在二三線城市，狀況確實非常糟糕，主要是空置率很高，今年以來，按日均銷售量來看也很低。當企業出現貸款逾期或不良，銀行收回了一些企業用於抵押的商品房，但是在目前市場環境下根本處置不了，這給銀行也帶來了很大的風險隱患。”

數年來罕見的房價集體下跌也為增加了開發商的壓力。國家統計局公布的數據顯示，8月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數均為1個，下降的城市個數分別為68個和67個，環比房價上漲城市只剩廈門一棵“獨苗”。

並且值得註意的是，住房庫存持續增長。統計局的數據顯示，最近5個月，全國商品房竣工面積仍在不斷增加。這也意味著，如果市場銷售沒有出現根本性好轉，房屋庫存指標有繼續攀高的可能。

按照正常的邏輯，在一個城市中，庫存規模維持在8-12個月的去化周期，屬於正常水平。但在銷售低迷的當下，很多熱點城市的去化周期遠高於上述警戒線。

根據統計，截至8月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環比增長1.3%，同比增長22.6%。庫存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。35個城市新房去化周期為17.5個月。其中，溫州新房去化周期達到47個月。貴陽、天津、西安、煙臺等城市，同樣面臨庫存難以消化的窘境。

雖然近期樓市及信貸政策均有松動趨勢，但顯然力度和速度均受到控制。漸進式的放松對市場心理的恢複效果也是有限的，市場複蘇所持續的時間也依賴後繼信貸的支持。中原地產首席分析師張大偉表示除非出現信貸政策的實質性放松，或類似“四萬億”的投資政策出臺，否則房地產市場難以真正複蘇。

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