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樓市分析(127)：金融財經界人士習慣的測市方法

來源: http://notcomment.com/wp/?p=28123

中環街頭

在坊間地產討論區，經常有引用一些金融財經界人士對樓市的預測，無論股市或樓市都有，當然準的少，錯到離曬譜的更多，不過從他們的學理上講，他們並沒有錯！

有一位經常登封面，又做手機代言人的金融財經界名人，耐不耐就會彈出一個「偏離值」較高的預測，比如說恆指要見四萬點，或者樓價要跌三成五成之類，事後引證當然有中有不中，不過從他們的學理上講，他們並沒有錯！

在其中的一篇業內人士的訪問中，他們透露了分析的方法，原來他們都有一個超級無敵的數據分析庫，比如用excel將所有變數(variable)輸入，然後去計算各種情境之下的數據表現，學術上稱之為情境分析(Scenario Analysis)。

比如，他們可以將影響樓價的因素，列出十個或以上的變數，比如利率、通脹率、本地生產總值增長、人口增長、空置率。喜愛的話，可以數到數十個出來，然後再用數學模型去計算樓價指數與這些變數的關係。

到有了數學模型之後，就將不同的變數範圍輸入，比如假設美國聯邦儲備局加息由3-9%對樓價的影響，然後得出樓價可以下跌多少的幅度。

他們會說樓價可以跌一半，假定加息會加9%，可是在實際的情況下，加息到9%的機率有幾多？各種變數均以同步最好，和同步最差同時出現的可能性，大概都是極低的，結果，這些理論上最利好或最利淡的情境，也就是同樣地出現的機率也是極低。

只是在實際的投資操作上，有沒有人會去考慮數十個因素，才去作出決定？無論在金融財經界，甚至在香港的傳媒，都是看完一大堆變數之後，將一兩個利淡的因素無限放大，而不看那些最關鍵的一兩個因素。

所以，他們所謂的跌三成五成，只是表示在最利淡的劇本之下可以跌到多少，就正如筆者說，中原指數可以跌到74點，前題是如果經濟政治一齊出現問題，再加 上不可預知的外圍不利因素。在訪問內文是寫得清清楚楚的，只不過標題就會變成「說要跌四成」。既然才子可以看過封面睇過序就當自己讀完一本書，所以網上的 標題黨連作者是誰都不睇，已經急著要發表意見。

 

同載於property.hk/

 

作者網誌：http://blog.tokuhon.org

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