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中國樓市大調整:這次和以往都不一樣?

來源: http://wallstreetcn.com/node/106274

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今年三季度已過半,本周房產市場的數據還是不好看:7月新建商品住宅價格環比下降的大中城市增至64個,為2011年1月以來最多,且一線城市房價全線下挫。對中國樓市七年來第三次調整,有分析人士認為,其嚴重程度超出此前。雖然樓市不會崩盤,但存在未來大幅下行的風險。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

不過,中國股市顯然並未很受上述樓市降溫消息的影響。上證指數截至本周周線六連陽,創2012年3月以來最長連漲期。專註中國市場的股票研究機構JL Warren Capital在新近報告中解釋,中國政府的刺激措施、放松房貸、多地限購松綁都讓股市再次相信,房產市場的問題已經結束。

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澳新銀行首席中國經濟學家劉利剛在本月的研報中指出,A股的這種信心可能源於中國政府此前就以政策救市實現股市的大逆轉。如下圖所示,中國樓市此前經歷了兩次周期,一次是2007年到2009年年中,另一次是2009年年中到2012年年中。劉利剛認為,只要中國繼續推行城鎮化,並出臺適宜的政策,樓市下行應該只是周期現象。

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但美銀美林策略師崔偉(David Cui)認為,這次樓市的調整可能不同以往。他在報告中提到了以下幾個數據:

假如以過去12個月的平均成交量計算,到今年7月,消化中國樓市的存量房為期需約4個月。2008年12月,消化庫存需2.3個月,2012年3月需2.5個月。

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可目前的銷售速度還不及過去12個月的平均水平。如果以6個月平均水平看,差距還更大。

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異常高的存量會不會導致這次下行調整比前兩次後果嚴重?這要看中國消費者為何不願入市買房。是因為限購政策,還是因為沒有足夠的需求?

崔偉認為,法規政策的確是制約因素。2009年和2012年,政府放寬限購和放松房貸吸引了賣家,結束了樓市下調。而且,如果大城市取消對外來人員購房的限制,也將激發中國城鎮的購房需求,因為更多的農村居民會長期定居城市。

然而,假如限購是問題的要害,為什麽在近幾個月放松限購的一些城市房價依然下跌?

JL Warren Capital認為,這是因為開發商修建了太多的豪宅,並未向中產階級提供足夠的房源,更別提收入相對更低的外來工了。

截至本月16日,全國46個限購城市中,只剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞等9個城市尚未松綁,已經解除限購令的城市占比八成以上。限購松綁能不能救樓市?

《人民日報》昨日文章以“限購放開難救樓市 房貸政策才是關鍵”為標題,引用了中原地產首席分析師張大偉的觀點,即:

目前樓市轉冷是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此,僅靠限購松綁難以拉動市場成交。

華爾街見聞上月文章提到,據財政部公布數據計算,去年地方政府近一半的收入與土地相關,顯示地方政府仍嚴重依賴土地財政。如果房地產繼續深入調整,地方財政完成全年計劃也面臨嚴峻考驗。

因依賴土地財政而被樓市“綁架”的地方政府更急於“救市”。

《南方都市報》近日報道提到,據2013年底審計署的最新摸底數據,縣鄉兩級基層政府負有償還責任的債務占比分別為78.49%和84.18%,是省級同一數字的兩倍不止。這兩級政府並沒有省市政府的穩定稅源和償債資源,最常用的手段除了賣地就是向企業家甚至農民“化緣”。

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這輪樓市調整形勢嚴峻,不少人擔心房產市場崩盤,因為當前中國三分之二的GDP幾乎都來自房地產。JL Warren Capital預計,崩盤不會發生,中央政府會引導開發商修建經濟適用房。但考慮到存量太大,樓市將不可避免地更大幅度下行。

住建部政策研究中心主任秦虹昨日也表示,當前房地產市場仍是調整,不會崩盤或暴跌。波動是今後房地產業的新常態之一。

秦虹認為,對中國房地產市場影響最大的是人口因素,目前高儲蓄人口所占的比例仍然處於歷史高位,同時,我國對住房的剛性需求總量大,占比高。房地產市場發展有真實需求支撐。

對於目前房地產各項指標的回落,秦虹認為,是由於中國遇到階段性的商品房供給增速超過商品房銷售面積增速。


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