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你知道嗎?甜味劑、有害香料正在殘害我們的下一代,奶粉、優酪乳裡的人工甘味劑,是免疫力下降、骨質疏鬆的主因;牙膏、芳香劑所含的人工香料,容易引發噁心、眩暈,甚至致癌;你買的調合蜜,一滴真蜜都沒有,裡頭都是有害健康的果糖。 無所不在的香甜陷阱,正全面入侵你我的生活。 製作人.李建興 撰文‧李建興、許瓊文、林麗娟 研究員‧蔡曜蓮清晨,鬧鐘一響,身兼家庭主婦的上班族Linda伸了個懶腰,展開一天的生活。她走進浴室刷牙,在薄荷牙膏的清香甘甜下,漸漸甦醒。接著拿了瓶標榜天然花香的洗面乳洗完臉,旋即坐在梳妝台前,打開抽屜,撲鼻而來的是一陣濃郁的檜木香,她愉悅地拿著周年慶購買的草本化妝品、保養品往臉上塗塗抹抹,最後灑上淡淡茉莉花香的香水準備出門。坐上老公的車,空氣中彌漫著車用芳香劑味道,小兩口先是把襁褓中的女兒送到保母家,她把濃濃奶香的嬰兒奶粉交給保母後,來到了兒子校門口,順手遞上了一瓶草莓優酪乳,夫妻倆才各自上班。 Linda工作地點是一家高級餐廳,一進門就有一陣心曠神怡的馨香,許多貴婦名媛即是衝著這種寧神的氣息前來光顧,這也是許多五星級飯店、俱樂部甚至賭場所流行的「香氛經濟」!店內供應的是各種口味的精緻火鍋,舉凡牛奶、檸檬香茅、豚骨一應俱全,同時搭配著迷迭香、藥膳等各式口感的排餐和麵食,是附近上班族和老饕的最愛。餐廳的西點也不遑多讓,尤其招牌的藍莓起士歐式麵包,飄香數公尺,往往造成大排長龍,至於飲料更是五花八門,有各式花香、果香的茶品、奶茶,也有強調養生的蜜茶,在炎炎酷暑中,更是招攬客人的武器。 回到家後,變身為家庭主婦的Linda先是倒進玫瑰花香的洗衣精洗衣,用橘子成分的洗碗精洗碗,再噴上紫蘿蘭馨香的清潔劑清洗廁所和廚房,最後在後陽台的垃圾桶旁噴上了殺蟲劑,才大功告成。累了一整天,她用國外進口的檀香皂洗了個舒服的熱水澡,愜意地在房間裡點上助眠的薰衣草精油,甜甜地入睡……。 無孔不入! ﹁香甜的誘惑﹂連睡覺都難以避免假設,Linda這又香又甜的一天,也是你的生活寫照,那麼小心了!恐怕你的身體,已默默地讓二、三十種合成香料、人工甘味劑入侵了。我們姑且來解構一下這些無孔不入的物質。先從「吃」下肚的來看,Linda女兒所吃的奶粉,曾有案例被驗出含有讓奶香更濃郁的香蘭素;兒子喝的草莓優酪乳、店裡賣的各式花香、草本、果香的飲料,則恐怕是由乙酸乙酯、黃樟素、香豆素等香基調配成草莓、咖啡、芋頭等香料,以假亂真地混進了讓人愛不釋手的飲品;就連還沒烹煮的茶葉、花茶,一打開罐子迎面而來的香氣,也可能只是一場人工合成的魔術。更別提近十種口味的火鍋湯底,又怎能確保是店家大費周章原汁原味的熬煮? 食物的「香」隱藏著不能說的祕密,而迷惑味覺的「甜」呢?則不排除是甜精、糖精、阿斯巴甜等人工甘味劑在作祟,而標榜養生殺菌的天然飲品蜜茶,是以玉米果糖混充的假蜜,更是時有所聞。 就算你絕口不吃,「致命的香甜」仍無所不在地侵害你的身體。Linda盥洗用的薄荷牙膏、檀香皂;化妝用的草本美妝產品;洗衣用的洗衣精、柔軟精、洗潔劑都已讓苯甲醇、苯乙酮等化學物質在「抹」、「洗」的過程中,從皮膚入侵了。更驚悚的是,汽車芳香劑、室內精油的二氯苯;殺蟲劑的除蟲菊精,還有百萬家具撲鼻而來的檜木香(許多是浸泡人工精油營造的),讓你在睡夢中也全「吸」進去了。 令人擔憂的是,這美麗的「香、甜」背後,卻是對健康毫不留情的隱形殺手,更是導致過敏、過動、氣喘等國人通病的元凶。台北榮民總醫院臨床毒物科主治醫師楊振昌就指出,除了上述病症外,不健康的人工甘味劑更是導致肥胖、齲齒、免疫力下降、影響代謝、骨質疏鬆、動脈硬化的主因,這也是為何高血壓、高血脂和血糖等三「高」是台灣人揮之不去的夢魘。甚至日前被發現在夜市中用來增加現切水果甜度的甘精(已禁用),更有致癌的危機。 至於現代人難以趨避的人工香料,儘管香料添加於食品的比例通常僅為千分之一,理論上難以造成人體負擔,但偏偏因為化學成分複雜,難保在不夠嚴謹的產製過程中變質,衍生出有害物質。再加上用的、吃的、搽的都接觸得到,香料在人體的累積機率更甚於其他人工添加物。營養師謝宜芳則指出,問題香料會引發噁心、嘔吐、眩暈、抑制中央神經系統等病症。 駭人聽聞! 因香甜致病 國內外受害程度與日俱增這絕非危言聳聽!美國在一九九○年代就曾發生過製作爆米花的工廠,工人接二連三地得了嚴重咳嗽、肺部阻塞、呼吸困難的閉塞性細支氣管炎(之後俗稱為「爆米花工人肺病」),還有人致死,後來才發現是導因於長期吸入製作爆米花時內含丁二酮的奶油香料所揮發出來的氣體,到了○七年,更有一名來自科羅拉多州熱愛吃爆米花的男子患了同樣疾病。 然而香料、甜味劑對下一代的戕害才是危機中的危機。一九七三年美國知名兒童過敏專家Ben Feingold就提出,過動兒一旦停吃含有人工香料、甜味劑的食物後,行為立刻有很大的改善。而七九年他與紐約八○三所公立學校合作實驗,證實學童在停用不健康的香料、甜味劑後,四年間學業成績進步了五五%。而後來在八○年代,美國又針對十二所、八千多名的少年感化院的孩子進行試驗,在去除含糖的添加物攝取後,他們的特異行為減低四七%。 很不幸的是,在以美食為尊的台灣,因為香甜而罹病的狀況更是嚴重。根據台灣兒童過敏氣喘及免疫學會、財團法人兒童過敏及氣喘學術文教基金會和醫師臨床統計指出,台灣平均每三人就有一人是過敏體質,從一九九○到二○一○年的二十年間,過敏疾病發生率迅速攀升二十倍。而台北市國小學童氣喘發生率,也由七○年代的一.三%增為十五倍,二○○○年後達一九%。至於台灣的過動兒比率竟高達七至八%,也就是十二位台灣小孩,就有一位是過動兒。 為了一探問題究竟有多嚴重?《今周刊》兵分多路從食品端、法規管理來追查台灣的香甜危機。首先在甜的方面,由於市售甜品、飲料含糖量過多時有所聞,所以我們逆向操作,查驗被國人視為天然健康的市售蜂蜜的成分為何。八月十三日,記者在台中市的南北貨批發集散地||建國市場採購了產地來自雲林土庫及台中市的三罐各為三千公克裝、產品標示為調和蜜的蜂蜜。據店家指稱,此為一般飲料店、夜市攤販、早餐店最愛用的產品,因此,我們在隔日立即送往SGS檢驗,一窺其中虛實。 獨家追查! 驚覺市售蜂蜜居然沒﹁蜜﹂的成分八月三十日報告出爐,我們有驚人發現!其中這三罐標籤上大剌剌寫著「蜂蜜」兩字的產品,在SGS採用同位素︵檢測蜂蜜真偽的分析法︶和蛋白質含量等兩道關卡比對後發現,這非但不是百分之百純蜜,更誇張的是,完全沒有任何一滴蜂蜜成分。為求謹慎,︽今周刊︾委請台灣師大化學系教授吳家誠和宜蘭大學生物技術與動物科學系主任陳裕文判讀,幾乎斷定這些蜂蜜,其實根本不含蜜。 雖然這些送驗的產品,在包裝上都已載明是由蜂蜜、果糖、香料、焦糖、葡萄糖等調配而成的「調和蜜」,但不可思議的是,怎麼可以連一滴蜂蜜都沒有?等於消費者喝下的是一堆糖水化合物,詐騙事小,危害健康才茲事體大。最可怕的是,抽樣三件產品,三件都不合格,不合格率達百分之百,可見市面上到處充斥以人工香料、糖精製造,而不含天然蜂蜜的黑心蜜。 吳家誠從同位素所呈現的數值判斷,黑心廠商用來以假亂真的蜂蜜極可能是玉米糖漿。新光醫院腎臟科醫師江守山指出,玉米果糖主要由基因改造玉米製造的,因此價格便宜,已取代高價的蔗糖,廣泛地使用於麵包、糕點、含糖飲料。而醫學報告指出,此為一種慢性毒素,現代人的脂肪肝、代謝症候群、高血壓、高血糖、高血脂、尿酸等,可能都與之有關。 法規疏漏! 政府管理不嚴 縱容黑心廠商一檢出問題蜂蜜後,《今周刊》旋即組成調查小組前往包裝上的產地勘查。首先一進到位於雲林土庫、品牌為「黃記」的蜂蜜工廠中,我們發現裡面高掛店家與總統馬英九、民進黨黨主席蘇貞昌、雲林縣長蘇治芬的合照相片,而產品標籤上也都貼著符合ISO和HACCP檢驗標章,顯然是要以名人加持和政府認證,讓消費者安心。而記者佯裝攤販要採買,店家表示可為客戶量身訂做不同蜂蜜比例含量的調和蜜,然而一問及「就算是調和蜜,裡面也會有蜂蜜吧?」店家斬釘截鐵地說:「有!」但我們實際進入工廠參觀,只發現滿地雜亂的瓶瓶罐罐及淡淡的化學味,並未聞到印象中蜂蜜工廠應該飄出的蜜香。 至於另外一家也位於雲林土庫,名為山水蜂蜜的工廠,從《今周刊》送驗的產品標籤上得知,是由台中烏日的福昌欣業委其製造。山水蜂蜜強調自家的產品在各大電視購物台和全聯皆有販售,但卻拒絕參觀工廠,甚至也否認替福昌代工,然而記者回頭向福昌詢問時,福昌堅定地表示,自己是山水蜂蜜的客戶,顯見市售的蜂蜜不但原料曖昧不明,就連生產流程也啟人疑竇。 調和蜜沒蜜,而市售真蜜就真的﹁不純砍頭﹂嗎?於是八月二十九日,《今周刊》更進一步到賣場挑選兩罐包裝精美,單價較高且標示「百分之百」天然蜂蜜,三十日送交SGS檢驗,看看這到底是否真如業者所標示,全都是真蜜?但九月七日的檢驗報告,竟也令人失望。其中一罐同樣來自雲林縣土庫鎮的「台灣蜂蜜」,分析檢驗其中的「糖」成分,就發現有六成是人工轉化糖,也就是連買了所謂的純蜜喝下肚,都有可能攝入一堆非蜂蜜的物質。檢測蜂蜜多年的陳裕文就表示,多半摻假的蜂蜜都是以五比五、六比四等比例作調和,卻明目張膽地標榜是天然蜂蜜,除有欺騙之虞外,更傷及消費者健康。 但令人好奇的是,蜂蜜的成分到底有沒有法規可管?《今周刊》再回頭詢問SGS和專司蜂蜜檢驗的苗栗農改場,得到的答案竟是:政府僅對蜂蜜的等級定標準,並未規定蜜的合格成分。換言之,調和蜜並不違法,至於完全由糖和人工添加物調和成的黑心蜜,只怕也不在食品安全的管轄範圍了。 換言之,政府的法規默許調合蜜的存在與販售,最多只能從商品成分的標示是否如實來論罪,拿上述三罐一滴蜜都沒有的調和蜜,和根本不純的純蜂蜜來說,都只能用標示與內容不符來究責,沒人去管有沒有添加什麼非法物質了。 相對於蜜是因為無法可管而讓黑心廠商有機可乘,問題香料之所以會充斥於生活,源頭竟也是漏洞百出的法律。《今周刊》除了詢問對香料學有專精的大葉大學藥用植物與保健學系副教授謝昌衛外,並設法找到在兩年前塑化劑事件中,擔任檢調諮詢專家,曾從事香料進口貿易多年的鄭名凡,試圖理出問題的癥結。結果他們一致認為,合法的香料大多屬於低毒或無毒性,且添加在食物上的劑量遠低於其他食品添加劑,原本應該安全無虞,「錯就錯在政府的管理、稽核等配套措施不足,導致非法的情事在合法的保護傘下,大行其道!」 漏洞一:免查驗登記 香料成為食品添加物的保護傘鄭名凡解釋,台灣早期對於複方食品添加物(由數種單體化合物調配合成)和香料的管理原本十分嚴格,每種香料都需要經過政府機關審核許可後才可使用,但在二○○○年,一紙公文卻顛覆了整個業態!該年九月二十八日,政府發布了「免除食用香料和複方食品添加物」的查驗登記,主因是衛生署順應業界呼籲,希望「減少政府干預」、「鬆綁法規增加食品科技競爭力」、「讓業界自律」;加上當局也認為,若複方食品添加物都是合法的單體調配的,只要嚴格控管單體化合物,那麼「理論上」複方食品添加物就安全了。但一切卻事與願違,﹁因為偏偏有黑心廠商利用這個方便之門,將成本較低的工業級甚至非法的添加物混進來!﹂牛津大學化學博士陳耀寬舉例,喧騰一時的塑化劑事件,就是香料中放進了會致癌及影響胎兒發育的DEHP,只因香料是免查驗的複方,而一直被隱瞞。 更嚴重的是,相對於其他食品添加物,香料又特別容易發生藏汙納垢的情事。由於香料幾乎都是複方調配的。例如煮飯時常見的蠔油香料,就由七至九種單體化合物組成,甚至有的香料還是調和數百種而成,但上述的公文,居然還特別強調香料免查驗登記,無疑又讓香料的黑洞更無限上綱。 也就是說,原本許多會被嚴格稽查的食品添加物,只要躲到香料的保護傘下,就容易「挾帶過關」。舉例而言,此次胖達人所用的人工香料,名為香料,卻內含丙二醇香基、乳化劑、藍色1號色素等添加劑,萬一所加的乳化劑和色素都是有害人體的廉價品,卻會因為是放在香料裡而得到「免死金牌」。 漏洞二:未執行查驗許可制度 元凶難以稽查 事實上,攤開歐美等先進國家的規定,官方的確也沒針對複方食品添加物和香料執行查驗許可的程序,因此衛生署為因應世界潮流,除了在查驗登記上鬆綁外,更也在上述的公文第三條廢除了許可證制度,「但政府卻忽略了,國外在法令鬆綁時有更嚴密的防漏配套機制!」鄭名凡忿忿地說。 他分析,在沒有官方審核許可制度的國家,卻會要求原料商銷售給下游業者時,須附上規格書及檢驗分析報告備查,內容載明該香料的主成分、比例、使用方法(如劑量、相斥產品),甚至警語(如某某族群不得使用)。 表面上,看似門戶洞開,實際上卻有了嚴密的文件把關,萬一出了紕漏,衛生單位也很容易從規格書中追查到是原料廠登載不實?還是下游廠商使用不當或自己再額外添加了其他化合物? 然而,沒用規格書配套的台灣,弊端一發生,不但政府難辭其咎,由於很多下游食品業者在拿到原料後,並未被告知正確的操作方法,在產製過程中若起了化學反應衍生出有害物質,往往宣稱「不知情!」推諉塞責,「總之,政府學國外開了門,卻忘了設警報系統!」謝昌衛諷刺地說。 漏洞三:充斥自由心證的模糊地帶 業者自律早已破功 有趣的是,衛生署在該公文中的第二條也表明受理業者自主性登記,譯成白話說,「若業者想登記,政府當然歡迎!」但根據○九年衛生署一次隨機抽查二十家廠商中,總體不合格率竟高達五五%,其中,單方食品添加物不合格率為五成、複方更高達七五%,而包裝標示和銷售紀錄則各分別有五成不合格,等於宣告讓業者自律「破功」! 而香料法規上另一個嚴重漏洞,則是沒有強制規定要不要標示「天然」或「人工合成」。 一位香料業者說,以目前的香料科技,已能以人工合成技術製造出與天然香料化學結構元素一模一樣的產品,例如標榜名貴松露萃取的香精,其實也可以是人造的,雖然儀器無法判別,但只要是非天然的就會對人體造成負擔,因此廠商應有告知消費者的責任。 但無奈的是,現行法令只規定「得」標示人工或天然,亦即要不要標皆可。 漏洞四:經費、罰則嚴重落後 台灣香料管理輸給中國 值得注意的是,國外的食安問題不如台灣猖獗,除了國外的罰則重於我國,還因為實施了「懲罰性賠款」條例,也就是一旦發現業者違法,會全數追回非法廠商的不法所得,甚至加倍罰款。以前文提及的○七年美國消費者罹患爆米花肺案例來說,一名患者就成功地向製造工廠和通路索賠了新台幣二億七千萬元,但台灣陸續發生胖達人、山水米事件,業者賺飽飽,卻沒辦法追索不法所得,以至於類似事件層出不窮。 除了罰得不夠重外,台灣挹注在食品安全管理上的經費也遠遠落後國外,根據統計,國人每人每年得到的食品安全預算,為新台幣三十六元,不僅低於美國的一四三.三元,更還只有香港四五八元的十二分之一。 更令人驚恐的是,被國人視為黑心王國的中國大陸,在香料上的管制竟然遠比台灣嚴謹!如大陸有明確規定香料不得添加於嬰幼兒奶粉、蜂蜜等二十七類產品,但台灣僅含糊表示:「一般認為安全無虞者始准使用」。拿一九八五年被消費者文教基金會披露黑松沙士飲料中含的致癌物黃樟素,美國、瑞典都已禁用了,而國內歷經十八年,仍屬合法添加物。 值得注意的是,歷經近年紛紛擾擾的食品安全事件後,政府終於在今年六月十九日發布了一起總統令,看似要補強現行法令的不足,如內容中有強調中央主管機關公告的食品添加物非經查驗登記並發給許可文件,不得為之,讓人以為複方食品添加物和香料的漏洞已獲得彌補,孰料,在我們進一步向衛生署和相關人士查證,上述命令仍不及於複方和香料。因此,這洋洋灑灑的總統令能否為漏洞百出的食品安全止血,仍有待觀查。 色、香、味俱全,原本代表著食品科技的進步,人類美食享受的昇華,但在無能政府、跛腳法規和黑心廠商的共業下,一場人謀不臧的香甜致命危機,正一步步入侵你我的生活。 小心!無孔不入的香料、糖精 正在侵害你的身體… 起床到出門上班: 刷牙:吸入牙膏中的薄荷香精、吃進薄荷甜味劑。 洗臉:接觸洗面乳中含苯甲醇、苯乙酮等人工花香精。 使用家具:家具由精油浸泡過,吸進香精。 化妝:接觸苯甲醇等各式香精。 坐車:聞進含二氯苯等車內芳香劑的香精。 兒童奶粉:食入含香蘭素的奶油香精。 早餐:吃下含乙酸乙酯等含食用香精的餐點。 上班到下班: 工作場所:吸入二氯苯等室內芳香劑的化學物質。 正餐:吃入乙酸乙酯、丙二醇等香料和人工甜味劑。 點心:食入麵包中含丙二醇的香料及人工添加劑。 飲料:喝下香豆素、黃樟素等香料及人工甜味劑以及假貨。 回家到就寢: 洗衣:接觸含苯乙酮等洗衣精、柔軟精的香精。 清潔打掃:吸進噴霧清潔劑含醇醚類的香精。 除蟲:吸進除蟲菊精等香料。 洗澡:接觸苯乙酮等香精。 睡覺:若使用精油,會持續吸入二氯苯等香精。 註:以上皆以曾發生過案例所模擬之假設場景。 越香的、越甜的,越可怕! 乙酸乙酯:過敏 苯甲醇:刺激眼部、皮膚、呼吸系統,引起頭痛、嘔吐、昏迷,嚴重可能致死苯乙酮:亦為安眠藥的原料,有麻醉效果,刺激眼、皮膚丙二醇:腎衰竭、代謝性酸中毒除蟲菊精:起疹子、打噴嚏、氣喘,甚至休克 二氯苯:致肝癌、腎臟癌 醇醚類:影響生殖系統及胎兒發育香豆素:引發肝、腎毒性,致癌香蘭素:頭痛、噁心、嘔吐、呼吸困難,甚至損及肝、腎黃樟素:為搖頭丸的製造成分,有致癌危險丁二酮:閉塞性細支氣管炎、呼吸困難、咳嗽,嚴重可能致命甘精:傷害肝臟及消化道,致癌 糖精:致膀胱癌 阿斯巴甜:眩暈、頭痛、癲癎、月經不順、損害嬰兒的代謝作用玉米果糖:糖尿病、肥胖、心臟病、中風註:以上病症指過量使用所導致台灣人的健康已深受香甜殘害! 過敏兒多了20倍 台灣平均每3名兒童有1名是過敏體質,而且發病率由1990到2010年間迅速攀升了20倍。 氣喘兒增為15 倍 台北巿國小兒童氣喘發生率在1970年代僅1.3%,到了1990年代增至12.7%,2000年以後更高達19%,是30年前的15倍。 1/12是過動兒 台灣的過動兒比率估計為7至8%,也就是每12名小孩就有1名過動。 調和蜜沒蜜 真蜜也不純! 《今周刊》於8月13日及30日分別採買3罐調和蜜和2罐標榜真蜜的產品送驗,結果3罐調和蜜全無蜜的成分,而真蜜也非100%純蜜。 調和龍眼花蜜 公司名稱:福昌欣業委託山水蜂蜜製造工廠地址:雲林縣土庫鎮新建路23號 檢驗結果:未含蜂蜜成分 黃記蜂蜜(左) 公司名稱:台灣黃記企業(與情人蜂蜜同集團)工廠地址:雲林縣土庫鎮建成路56號 檢驗結果:未含蜂蜜成分 台灣蜂蜜(100%純蜜)(右) 公司名稱:情人蜂蜜(與台灣黃記同集團)工廠地址:雲林縣土庫鎮建國路102號檢驗結果:僅4成為蜂蜜、6成為果糖蜂蜜 公司名稱:新聯美興業工廠地址:台中市東英13街40-1號 檢驗結果:未含蜂蜜成分 揭露真相 SGS報告指出,3罐調和蜜全無蛋白質成分,故判斷根本沒蜜;真蜜則顯示6成是果糖調和而成。 法規疏漏 默許廠商不守法! 問題1.造成非法單體化合物藏匿於複方食品添加物或香料中,挾帶過關。 問題2.造成原須查驗的食品添加物利用香料偷渡,暗度陳倉。 問題3.任由業者自律卻無制約,造成業者普遍不守法。 問題4.仿效先進國家放寬管制,卻無配套措施,只學半套。 |
目下的問題是:究竟目前的樓價是否升得過速?後市是繼續這種趨勢、平穩,還是轉而下跌呢?筆者現從這幾個角度分析:
樓價走勢
根據中原城市領先指數,http://www.centanet.com/cci.htm:
從樓價的「谷值」,有以下發現:
由2003年8月低點31.77計,2004年2月中的40.58,上升了27.73%。
對上一個低位是911事件後2001年11月的39.81,比目前低1.90%,用證券技術分析觀點,打破前浪底,是扭轉了一浪低於一浪的下跌趨勢。
2001年1月錄得43.54,還差7.29%。
2000年6月錄得46.72,還差15.13%。
1999年11月錄得50.62,還差24.74%。
官鱷大戰之後的低位是1998年11月的45.71,還差12.64%。
更遠的重要低點是由1994年的國內宏觀經濟調的低點,1995年11及12月的55.3,還差36.27%。
從樓價的「峰值」,有以下發現:
對上一個小陽春是2002年3月41.67,還差2.69%。
再對上一個小陽春是2001年3月是46.27,還差14.02%。
又再對上的是科網狂潮的2000年1月的55.22,還差36.08%。
1999年4月的高點是57.23,還差41.03%。
再上一個高點是1997年6月的102.51,相信這個數字並無意義。
再看對上一個高點是1994年4月的74.67,還差84.01%。
如果大家認為科網狂潮的是「泡沫價」,則01或02年應該是較為實在的價格,可推斷樓價再升多一成多便到達「科網後」的高價。又如以官鱷大戰的低位,也是有一成多的升幅。再參考九七「泡沫前」的價格,如果香港經濟能回復1994年中國宏觀經濟調控前的水平,理論上樓價可以上升八成多;若以後來的低位作準,則有三成多的升幅。
由於中原城市領先指數數據只是去到1994年,我們再參考歷史較久的中原城市指數,1997年之前的數據,要去到指數最早的數據,1992年1月1日才有40.52這個較接近的數據,換言之樓價只是升回1992年初時的水平。
綜合以上的資料,個人認為樓價仍有約一成的升幅才抵達明顯的阻力,如香港經濟中期能循健康的軌跡發展,重拾華南地區經濟樞杻地位(即只計珠三角附近的經濟影響力),與長三角、環浡海經濟帶分廷抗禮(個人認為可能性存在),以香港當時的經濟實力,樓價可有三至八成的潛在升幅,但仍待未來香港經濟發展走向而定。如果香港最後淪為一個普通的城市,相信再升多一成便要行人止步。