負資產兩年來再現 上季262宗 按揭中介：多屬銀行員工個案 未反映發展商財仔
1 :
GS(14)@2019-02-03 12:31:45https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7068&issue=20190201
【明報專訊】去年最後5個月香港樓價跌約一成（相關新聞刊B4），金管局最新數據顯示，去年第四季香港住宅按揭市場再現負資產，為2016年第四季以來首次，共262宗，涉資11.89億元（圖1），主要為按揭成數較高的銀行職員按揭貸款，以及小量剛上會選用按揭保險計劃的業主。按揭中介業界預期負資產數目將邁向千宗，但是置業者還款能力強，預料對業主或樓市影響不大。
明報記者 陳偉燊、林可為
金管局的數據更顯示，負資產住宅按揭貸款中無抵押部分涉款5800萬元。銀行自2011年第一季，無任何拖欠逾3個月的負資產住宅按揭貸款紀錄。但金管局的數據不包括財務公司提供二按、或發展商高成數按揭的負資產數目。
其中無抵押部分涉5800萬
負資產個案通常是因為借貸比例過高所致，值得一提的是，去年首3季樓價屢創高峰，發展商推出新樓盤時，為吸引首期不足的買家入市，紛透過旗下或指定財務公司提供高成數一按，一般介乎80%至85%，個別樓盤如新地（0016）去年初開售的馬鞍山白石雲海提供最高90%一按計劃，惟申請者必須是專業人士（見表）。
採用高成數按揭的人士，通常以購買細價樓的上車客為主。據利嘉閣研究部資料顯示，去年全年樓價在400萬元以下的一手私宅買賣註冊宗數，共有513宗；至於400萬元以下二手私宅買賣註冊宗數，去年全年則錄得6371宗。最高可承造九成半按揭的公屋及居屋第二市場(未補價單位)，據利嘉閣研究部資料顯示，去年全年成交宗數逾1800宗（圖2）。
一般而言，就算物業按揭變成負資產，若業主沒有斷供，樓價又止跌甚至回升，負資產情况有望改善。二按方面，若業主在樓價高峰才承做的話，在樓價跌幅較大時就更易變成負資產，另因為息率動輒逾10厘，業主還要「捱貴息」。
經絡：下季負資產新個案挑戰千宗
經絡按揭首席副總裁劉圓圓表示，去年首8個月樓價升幅超出預期，不少發展商推出新盤時提供九成甚至十成等高成數按揭，用家因此變成負資產的高風險人士。她預料，香港樓價未見明顯升勢下，下季的負資產新增個案將挑戰千宗，重回2016年首兩季水平。
中原：若業主不斷供 影響不大
中原按揭經紀董事總經理王美鳳估計，因為樓價由高位平均跌約一成甚至一成半，致小量採用高成數按揭的業主跌入負資產界線。隨着今年首季樓價跌幅放緩，相信今年首季負資產數字增幅輕微。基於承做九成按揭者既須屬首次置業、固定薪金及供樓佔入息比率要低於45%，還款能力強，只要不斷供，對負資產業主及樓巿均影響不大。
港銀搶按揭客 採非息口攻勢
1 :
GS(14)@2019-02-03 12:37:36https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9267&issue=20190201
【明報專訊】雖然上季重現負資產，但自去年12月初觀塘凱滙首次開價後，樓市似乎企穩，並在近日持續出現小陽春，銀行因此調整按揭計劃，推出不同優惠以搶客。最新有指集友銀行把現金回贈調高至2.1％，幾家大行雖維持2.07％水平，但另加一筆過2000元的現金回贈，以及贈送一年期的家居保險。
中小行調高回贈 大行送家居保
市場消息稱，最近把現金回贈調高至2.1％的為集友銀行，暫為全城最高，市場過去鮮有達到此回贈水平。本報昨日向集友銀行查詢，至截稿前未有回應。幾家大行雖然沒有跟加，但現金回贈2.07％亦處高水平，而且貸款額若高於200萬元，將獲一筆過2000元的回贈。另外，除在按揭利率及現金回贈兩方面鬥法外，幾家大行更向按揭客戶送出一年期家居保險。市場人士稱，上述非息口方面的優惠，包括回贈及家居保險，均針對新盤或一手成交的按揭貸款。
根據金管局的指引，若現金回贈金額超過住宅按揭貸款額的1％，在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包括在貸款額內。換言之，銀行近日相繼提高現金回贈至超過2％，沒有違規，不過貸款申請人需留意，在計算按揭成數時，要把整筆的回贈金額都計入貸款額內，計及回贈的總貸款額，不可超過按揭成數的上限。
劉圓圓：趁新盤回暖搶市場份額
經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，銀行的按揭戰線延伸至非息口方面的競爭，主要因為近兩個月新盤市場回暖，而加息步伐放緩，亦減低了買家對入市的憂慮，因此銀行欲趁1月開局時，搶佔市場份額，爭取近兩個月要上會的個案。
家壹今開價 首批半數可做九成按揭
1 :
GS(14)@2019-03-29 17:30:32https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8696&issue=20190329
【明報專訊】樓市暢旺，新盤魚貫出場，其中本月才推出紅磡啟岸的恒地（0012），短期內就有兩個市區單幢盤同期推出，除兩日收120票、恒地李兆基私人持有的天后維峯‧浚匯外，恒地的深水埗元州街家壹，亦會於今日公布首張價單，首批40伙中有半數可獲發展商承做九成按揭。
家壹昨日已上載樓書，並開放實用276方呎的18樓E室交樓標準1房示範單位予傳媒參觀。恒地營業（一）部總經理林達民表示，項目預計今日公布首張價單，涉及40伙，包括開放式及1房戶，項目將於明日起收票，預計下月中開售。他又指，集團今次會透過旗下公司提供樓價八成半至九成按揭，其中預計撥出20伙可選擇九成按揭，並傾向以特色單位為主。就樓書所見，家壹設有多個特色單位，其中面積最細單位實用199方呎，位於3樓F室，屬開放式間隔，單位連569方呎平台，而3樓A室，實用458方呎，2房間隔，平台面積達1615方呎，為單位面積的3.5倍。
維峯‧浚匯兩日收120票
恒地營業（二）部總經理韓家輝則表示，旗下維峯‧浚匯將於未來一至兩日上載銷售安排，最快於本周末及下周初加推，並於下周開售。另新世界（0017）北角柏蔚山新增兩種付款方法，包括成交期360及720天，買家先付樓價15%可提前入住，但須另外支付樓價2%作為入住許可證費用。同系西貢傲瀧其中6伙以定價計加價10萬元，加幅不足1%。中海外（0688）大埔天鑽更新價單，部份單位加價約2%。
海傲灣本月暫沽167伙套近10億
九建（0034）旗下油塘海傲灣3月至本周三已售出167個單位，套現近10億元，開售至今累售339伙， 佔可售單位約60%。發展商指，由於海傲灣2房供應有限，購買2房送兩年泊車位的優惠4月8日正式取消，隨着海傲灣最快可於4月份取得入伙紙，將逐步加價，估計首輪加幅約3%至5%不等。
經絡按揭伙銀通 推按揭資訊平台
1 :
GS(14)@2019-04-04 11:42:15https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6764&issue=20190404
【明報專訊】現時部署上車置業人士須逐一向各銀行查詢承做按揭的最新優惠服務，手續繁複且費時。經絡按揭轉介與銀通公布，合作推出連接各大銀行的按揭資訊平台，讓消費者實時獲得銀行最新按揭資訊，並簡化申請按揭手續。
首階段連接18家銀行大數據
自銀行業界開放API（應用程式介面）後，可讓第三方服務供應商取得銀行的產品及服務資訊，是次則屬首個整合各大銀行按揭資訊作實時分享的平台。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，平台正處於第一發展階段，連接中國銀行、東亞銀行、交通銀行等18間設按揭業務的銀行大數據，集結各家銀行的按揭及最新優惠資料，增加資訊透明度，並為準業主提供便利。
銀聯通寶行政總裁蔡炳中表示，會繼續開發平台，目標是更有效率地將銀行資訊帶到市場，以減省成本。蔡預料，第二階段可於今年10月推出，屆時消費者可經網站申請各大銀行的按揭服務，而申請文件將由網站同步傳送至各銀行，以簡化申請手續。另外，平台未來將拓展至第三及第四階段。
陸振球﹕未計回贈招標價做按揭 如內地陰陽合同
1 :
GS(14)@2019-04-13 12:32:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7988&issue=20190413
【明報專訊】新盤招標情况未見收斂，政府終於開腔說正調查事件，指可能涉及違規，反惹得部分發展商趕上招標尾班車，未知最後如何收科，而有傳媒分析指，由於招標往往涉及回贈，令未計回贈的面價成交可能較巿價高，要小心可能上不到會！
筆者最近在一個飯局遇上某按揭界人士，和他談及上述招標物業可能在上會出現困難，他卻說了另一番故事。他指出，其實部分銀行不是不知道有關問題，但在生意難做之下，會隻眼開隻眼閉，未到政府真正出手前，反而願意以未計入回贈的招標成交價提供按揭，而發展商也會配合，在物業真正成交並上會後，才會回贈，這樣銀行便可變相提供更高成數的按揭，變成一種破解限制按揭成數的方法。
借六成再回贈25% 等同借八成
比方說，某單位原來只能借六成，但回贈如等同樓價的25%，以未計回贈前的成交價提供按揭，完成安揭才回贈樓價的25%，那便可能等同借出八成按揭！
朋友說，以上方法其實在內地盛行，猶如「陰陽合同」，至於在香港是否等同瞞騙政府，要視乎銀行是否真的不知情還是隻眼開隻眼閉，而政府又是否因為未有人投訴便輕輕放過，大家可以坐定定等食花生。
招標氾濫 住宅面價更拋離全球
世邦魏理仕最新發布連續進行了5年的《全球生活報告：城市指南》顯示，香港仍然穩坐「全球房價最貴城市」寶座，而上海、深圳、北京分列第三、第五和第九名。根據報告，香港現時平均住宅單位價格高達963萬元，拋離第二位新加坡約40%（圖1），而由於調查進行時可能新盤招標還沒有現時這麼氾濫，如以現在透過回贈托起的帳面成交價計算，香港的住宅平均售價可能更加拋離新加坡。
相比起售價香港排名第一，原來香港的住宅平均租金排名僅列第三位（圖2），一來住宅租務巿場的花招較少，所以租金的「離地」程度會較售價低，而售價高租金低，也會拉低了相關的租金回報率。
說開樓價，根據美聯物業的統計，按不同單位面積分類、香港最貴呎價為逾1000方呎的住宅單位，今年首季平均為30,305元；至於400至600方呎單位，平均為15,555元，一個單位總銀碼便介乎620多萬至930多萬，接近世邦魏理仕說的香港住宅平均價963萬元；而實用面積介乎600至1000方呎單位，首季平均呎價則為17,556元。
最值得大家關心的，應是400方呎以下單位，首季平均呎價高達18,964元，高於400至1000方呎的兩類單位（圖3），而購入較細單位的買家，除了可能是剛上車的年輕單身族，也可能是因經濟能力較差，便只能購入銀碼較細、但呎價較高的住宅，造成愈窮愈見鬼！
上月內部轉讓成交個案創半年新高
近年樓巿異象，除了招標橫行，也見「內部轉讓」個案大增。根據Q房網的統計，將買賣雙方最少有一個姓名相同列為「內部轉讓」成交個案計算，上月錄得378宗，創半年以來新高，帶動首季內部轉讓成交多達1062宗，較去年末季的876宗升逾21%；而內部轉讓佔整體二手成交的比例卻降至約10.4%，原因是整體二手註冊宗數較高，令該比例不升反跌（圖4）。
Q房網指出，隨着上季內部轉讓個案大幅增加，部分亦已透過「首置」身分再入市，按今年首季整體約14,571宗住宅註冊成交，與稅務局提供從價印花稅的數字作比較，整體而言按稅務局提供數據，今年首季只有1050宗住宅成交須繳交第1標準稅率(約樓價15%)的新住宅從價印花稅，今年首季入市的住宅買家中，13,521宗於入市時屬於未持有任何本地住宅的港人(市場統稱「首置客」)，數字較去年第四季升逾六成，佔整體住宅買賣近93%，高於去年第四季的88%，是2014年7月正式開始徵收雙倍印花稅以來的新高(政府於2016年11月將新住宅從價印花稅率升至樓價15%)。
港人「創造力」見招拆招
所謂道高一尺，魔高一丈，既有用招標加回贈來破解按揭成數限制，也有利用內部轉讓釋放首置身分以避開辣稅，香港人的創造力真的不可小覷！
[陸振球 樓市解碼]
中原吳煒溢：區塊鏈買樓按揭盼一條龍
1 :
GS(14)@2019-04-21 08:47:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6100&issue=20190418
【明報專訊】科技發展日新月異，如何應用科技提升生產力，對各行各業均十分重要。金融及地產是本港兩大經濟支柱，近日金管局已發出虛擬銀行牌照，是為本港金融科技踏出重要一步，而本港最大物業代理行之一的中原地產今年亦斥資3000萬元發展區塊鏈跨界平台，希望提升地產買賣及租賃過程的效率。中原數據科技首席科技總監吳煒溢接受訪問時透露，過去一個月已有約950張放盤紙經過旗下區塊鏈平台簽署，而集團的目標是該平台未來可提供由放盤、睇樓、物業成交以至日後處理按揭及律師樓簽約的一條龍服務。
區塊鏈是一套轉帳記錄系統，其興起源於比特幣交易，一如港人可經銀行提存現金，比特幣市場參與者可以藉互聯網、通過區塊鏈平台來買賣該虛擬貨幣，後者的特色是每一宗交易紀錄均以匿名方式自動儲存在世界各地的參與者均可瀏覽的公鑰（public key），並且屬不可刪改，增加投資者對參與買賣的信心。
上季推電子表格 一個月接千放盤
中原近來亦積極發展區塊鏈業務，集團副主席施俊嶸表示，今年在區塊鏈跨界平台的投資金額約3000萬元，由旗下中原數據科技有限公司負責，合作伙伴包括Microsoft香港及天開區塊鏈科技有限公司（TFI），目標是為地產代理業界帶來了革命性的躍進，「區塊鏈技術將成市場大趨勢，應用於樓宇買賣及租賃流程中可提升效率的同時，亦為客戶帶來更大的便利及安全性」。
吳煒溢、中原首席項目總監陳冠忠及產品經理陳樂家（下稱中原團隊）接受訪問時指出，從上月中旬開始，旗下二手置業區塊鏈平台已經應用於簽署出售本港住宅物業用的地產代理協議（表格3）及出租本港住宅物業用的地產代理協議（表格5）（兩份表格下稱放盤紙），過去一個月已有約950張放盤紙經過該平台成功簽署，佔集團期內簽署逾6000張放盤紙約15%。
數據加密 只分享予授權人士
中原團隊解釋：「過去客戶需要親身來分行簽署放盤紙，現在可以透過中原區塊鏈平台去做，若我們同事知道客戶希望放盤，會事先為客戶製定睇樓紙的電子表格，再將其傳送予客戶，客戶只需以手指在其智能電話上為電子表格簽署，再傳送回給我們便可以，並且可將電子表格以PDF版本存檔於本身的智能電話。」
中原數據科技擬於本季將區塊鏈技術應用於購買本港住宅物業用的地產代理協議（表格4）及承租本港住宅物業用的地產代理協議（表格6），（兩份表格下稱睇樓紙），下季應用至臨時買賣合約，本年內有望推展至整個成交流程，包括以此跨界平台傳遞的銀行及律師文件等，希望將來由放盤、睇樓、物業成交以至日後處理按揭及律師樓簽約等一連串流程均可透過區塊鏈平台處理，全面提升地產代理服務質素及效率。
以往放盤業主及睇樓客人分別填寫放盤紙及睇樓紙後，需要由人手逐一核實，中原將加密了的文件儲存在區塊鏈上，令被加密的表格只可分享給授權人士，包括買家、業主、負責的地產代理以及銀行、律師樓等相關人士，數據需通過加密系統進行驗證，同時系統具備不可篡改及可追溯的特性，確保參與者才可分享及閱讀其權限內的資料，從而提升網路安全性，可免除人為錯誤、數據損毀與黑客攻擊的風險。
網頁日瀏覽頁次75萬 App用戶逾10萬
施俊嶸作為中原集團副主席，除了是中原數據科技董事，亦有參與集團內地業務；而早於兩年前，中原地產在上海及北京等內地城市，已成功開發及運作一套二手物業買賣跨界平台交易系統，不單由放盤至成交過程均可透過手機應用程式（App）處理，集團旗下按揭部亦對與內地銀行有連接程式的接口（Application Programming Interface，API），「內地客戶可以通過中原交易系統申請按揭及知道按揭是否已審批」。吳煒溢指出，施俊嶸希望把內地電子平台成功經驗及功能引入本港，而最重要是客戶可取得良好體驗。中原今年除了投資3000萬元於區塊鏈跨界平台外，預計全年於資訊科技方面投資額約1億元，期望透過更先進的資訊科技，提升本港逾400間分行、約5000名代理的生產力，進一步提升客戶服務。吳煒溢透露，中原香港網頁每日平均瀏覽量約75萬，App下載用戶達6位數，facebook「粉絲」亦逾3萬，均是集團重要潛在客戶來源。
商業智能大數據並用 找出潛力盤源
另外，原來不單止中資科網龍頭騰訊（0700）及阿里巴巴近年積極應用人工智能及大數據等科技拓展業務，中原亦有以商業智能（Business Intelligence，BI）及大數據來促成更多生意。
吳煒溢解釋，目前在集團App內放售的樓盤數以萬計，若某日其中一批放盤的瀏覽量突然上升，便會用BI去分析這些放盤是否短期較有機會成交，再由前線代理跟進，「資訊科技是一個瞄準器，幫助找出客戶的需求，但要促成交易有賴營業員的努力，始終地產代理屬以人為本的生意」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
2 :
GS(14)@2019-04-21 08:47:54https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6911&issue=20190418
【明報專訊】美國向來在科技領域領先全球，在區塊鏈發展亦不例外，總部位於加州的Propy於2015年成立，2017年9月透過ICO（Initial Coin Offering）集資1500萬美元（約1.18億港元）後，在跟着9個月獲烏克蘭、美國佛蒙特州及加州的3宗地產買賣在其區塊鏈平台上記錄了產權交易契約。Propy業務發展副總裁John Wong去年6月接受本欄訪問認為，本港政府也可利用區塊鏈技術記錄樓宇交易，逐步取代傳統律師，降低買賣雙方的交易成本。
本港軟件公司RedSo合伙人、區塊鏈課程導師李思聰接受訪問時指出，從消費者的角度來說，能夠以區塊鏈記錄物業交易節省律師費當然是好事，亦是發展區塊鏈的終極目標，但本港目前法律要求物業交易必須經律師以白紙黑字方式簽約進行，暫不存在任何「去中介化」的可能，事情如何發展牽涉很多集團的利益，要視乎政府的取態，「你要在物業交易過程中『飛走』律師行，律師怎會放過你？很多律師均透過這些交易賺錢，政府要做好各方面的利益平衡」。
向銀行借按揭 提高審批效率
李思聰續說，目前買家簽署臨時買賣合約後，需要帶同有關文件向多間銀行「格價」借按揭；從實際情况出發，若日後透過區塊鏈的應用，銀行可以更容易核實樓契及進行估價，提高審批按揭的效率，對置業者已是一件好事。
[名人樓市論壇]
Next Page