📖 ZKIZ Archives

無懼奢侈稅打房政策，今年一月十日甫進軍台灣的中原地產，第二季將一口氣再展三家直營店，投資金額近一千萬元，手筆之大引人側目。

已 來台北試水溫半年多的中原地產，挾著香港最大房仲品牌知名度，吸引不少建商主動上門合作，目前就已掌握高雄「都廳苑」、台北「湖水裔」與「京站」等新成屋 案。其中，中原地產與國礎建設合作銷售的湖水裔，更打出「一年免息」購屋優惠方案，補貼買方第一年銀行利息，就是將香港房仲擅長的行銷模式移植來台。

為了降低管銷成本，中原地產近期將一口氣開設三家分店，兩家位於房仲業一級戰區台北市大安區，地點分別在和平東路與信義路四段；另一家位於中正區新生南路與仁愛路口，皆屬於高總價豪宅地段，也有助於中原地產經營兩岸三地豪宅品牌。

「最 近店面租金與條件的確比較好談。」中原地產台灣分公司副總經理余志文表示，由於母公司不斷挹注資源，台灣的員工數迅速由十五位成長至四十位，內部評估中原 地產至少可以在台灣開出十五家直營店。雖然台灣政府去年底就宣布將祭出打房措施，但看好第二季即將開放陸客來台自由行等利多，中原地產開店計畫將不受影 響。

一段名為《癱瘓地產霸權一小時》 的網絡片段，兩週前在網上YouTube瘋狂流傳，短短兩週吸引過八萬人次收看。片段中，十幾名八十後男女，浩浩蕩蕩殺到李嘉誠旗下黃埔百佳超市，用一角 幾毫大量購物，頓時癱瘓超市正常運作。其間，這班八十後高舉「反地產霸權」標語，邊爆粗兼做粗口手勢，高呼「李嘉誠fuxk off」，還高談闊論，聲稱自己一代造反有理，說儘管麻煩了市民，但絕不妥協。不過，這副不屈不撓堅持抗爭的精神，卻在市民連日謾罵聲中消失。市民反應壓 倒性厭惡，一場鬧劇後，八十後立即全部失蹤。

該片長達十八分鐘，在本月六日網絡電視OurTV節目的《呻吟透視》播出。片段講述上月廿六日晚上七時多，八男四女的八十後青年，相約在紅磡美食廣場的餐 枱上共商大計。一幫青年不斷在枱上數毫子，然後把約三百元的一角二毫分派給各人，各人就用手上毫子到黃埔百佳超級市場購物。

癱瘓黃埔百佳

各人在超市取購物車，然後逢經過貨架，就掃貨到購物車，再把堆成小山丘的貨品推到收銀處結賬。參與者推着購物車分別到三個收銀處排隊結賬，但當收銀員把所 有貨品過機時，他們便從袋裡取毫子出來，表示不夠付貨款，最後只買一至兩件便宜貨物。時值下班時間，大批黃埔居民放工後到該超市購物，這班八十後舉動不但 癱瘓超級市場收銀機，同時令正在排隊購物的市民受阻。其間，不少師奶當場怒斥「不知所謂」、「明係玩嘢」！這班八十後一於少理，繼續搞事。

中產咁嬲好爽

百佳超市內當值的經理最是為難，事發期間一直站在收銀機旁邊，又要禮貌地勸排隊市民忍耐，又要忍受這班八十後的高聲大罵。「我唔知你哋搞邊科……我實做你 哋生意，但係啲客人會唔會打你哋我就唔知喇。」經理不耐煩地說。其中一名八十後直指該經理恐嚇︰「你講乜嘢呀？而家威嚇呀，你小心啲呀……你知唔知香港恐 嚇係刑事嚟o架？」經理即時連聲道歉。職員後來報警求助，七名軍裝警員接報到場了解情況後，指示市民到快線收銀處排隊結賬，這班八十後隨即高聲咆哮︰「聽 咩你指示呀？你而家係李嘉誠啲職員呀？你係調查罪案嘅，如果呢度有罪案，你有權調查，但如果唔係，你唔好阻礙我購物。」抗爭完畢，片末十二名青年坐在圓桌 暢談感受，有女大學生邊笑邊說︰「無乜感受，不過就好爽囉。」另一名則和應︰「見到啲中產咁嬲，好開心、好爽。」其間有人豎起中指，興奮地面對鏡頭。

全部成員笠水

其實這次活動參加者分別來自八間大專院校，發起人是唐健，他經常在網絡電視上舉辦哲學講座，極度推崇齊澤克（Slavoj Zizek）和拉康（Jacques Lacan）等哲學思想，頗受年輕人歡迎，他自己畢業於科大人類學系。記者找唐健做訪問，唐多番推卻，最後才肯為此事說出他的道理。他首先解釋是次行動是 想令市民目光轉到社會問題核心——地產霸權上。「傳統的社運一般是遊行、示威，但現在唔work，我哋今次嘅活動係一個測試，想試吓呢種新（社運）模式是 否可行。」唐稱在facebook及「地產霸權」講座認識了十多名志同道合大學生，數月前成立「結束地產霸權大聯盟」，然後開始籌備是次癱瘓超市行動： 「有啲負責走前線買嘢，有啲在門外拉橫額，有啲負責派傳單。」

唐把籌備過程說得頭頭是道，但當記者反問為什麼事件曝光後，唐及所有成員突然失蹤，敢做不敢認，唐立即緊張回應︰「某程度上，佢（節目主持人）無 sense，嗰條尾（片後食飯分享個人感受）係唔應該出街，呢個係一個教訓。」「我哋唔想出嚟澄清，唔想接受訪問，唔想影相。」唐承認成員在活動中表現囂 張，令市民反感，亦坦言部分成員在片段出街後被家人責罵。網上電視OurTV的節目《呻吟透視》，每集均以分析社會為主題，主持人之一是民主黨成員林子 健。該節目收視率一直不高，平均每集僅五百多人次觀看，但是次播出《癱瘓地產霸權》，在網上收看的人次卻超越八萬。被指是幕後策劃的林子健，事發後卻堅稱 自己與這班八十後不熟，活動前四天才獲通知，不斷劃清界線。「本來我都唔想去，覺得（活動）擾民……我純粹係去拍嘢啫。」

申訴專員公署上週發表了一份調查報告，揭露地政官員在審批半山重建發展時，以「隨意」和「寬鬆」的態度審批，令原本只可建平房的地皮變成了十三層高住宅；而被轟的發展商身份呼之欲出，就是往往能為地皮點石成金的新地。

新地與另一發展商長實，同樣非常懂得「知人善任」，聘請地政高官坐鎮在集團內，或者聘請有政府人脈的顧問公司，因此向政府申請各類項目審批時均能如魚得水。另一邊廂，發展商覷準政府對建築面積並無監管的漏洞，大賣發水樓，令新樓盤實用率每況愈下，實行向政府及小業主兩邊掠。

這幢在半山「離奇增高」的住宅，其實就是由新地牽頭發展的寶珊道一號。當中業主不乏名人，計有特首曾蔭權長子曾慶衍、已故賭王傅老榕後人傅厚達，及前恒生大班歐肇基等等。

追溯歷史，寶珊道一號這幅面積四萬多呎的地皮，原本由商人李作禮（東亞李國寶家族成員）持有，其後輾轉賣給恒生銀行創辦人梁昌家族，至九六年，再以五億七千多萬賣了給新鴻基地產，立法會議員田北俊的萬泰地產及永泰亞洲等財團，並由新地牽頭發展。

政府鬆章一鋪賺四億

而按照該地皮在上世紀初訂立的地契，已規限原地只可建三十五呎高物業，即相等於兩、三層樓高。為此在○○年新地就向地政總署申請修改地契，並火速獲批；補地價金額只是三千九百萬元。

翻看補地價文件，內裡先將樓面發展上限訂為十一萬平方呎，又寫到明原來地契中的三十五呎高度限制，從此失效，由是新地便可將樓宇「唧」高發展，讓大部分單位坐擁海景，比起將所有樓面面積用盡來發展兩、三層高的平房來得妙。

而 補地價過後，新地亦迅即將寶珊道一號建成兩幢（包括第一、二座及第三座）十三層高物業，當中十層為住宅，三層為停車場及會所等。由於位置優越，高層坐擁無 敵海景，○二年推售時部分單位呎價逾一萬元；單是第一座十三樓的複式單位，已賣了七千多萬，用來付補地價金額綽綽有餘。結果寶珊道一號總共五十八個單位， 數個月間已沽清，套現逾十億元，扣去地價及補地價金額，新地等發展商淨袋四億。

今次申訴專員發表的報告，是基於七二年時訂立的「半山區發展 限制」（Moratorium）的行政措施；這措施是要控制半山交通，以防因人口過多導致擠塞，遂透過延遲賣地、延遲審批可令發展密度更高的補地價申請等 等，控制落成單位的數量。不過，這些措施實際上只是「紙上談兵」。

因為負責訂立及執行「發展限制」的工務司署，早於八二年架構重組，職能分 散至地政署、屋宇署、規劃署等部門，大家各管各範疇，這條半山發展限制的措施便擱在一旁無人理。住在干德道十年的陳太說：「以前就話睇到無敵海景，依家要 喺大廈啲罅先睇到，連後面山景都被啲樓遮住，總之就咩都無。」

聘用高官好辦事

新地能把寶珊道一號的高度限制撤銷，申訴專員指地政署審批半山重建發展時「手鬆」。而○○年新地向地政署申請修改地契時，當時的地政署署長是布培。

布培於一九七○年加入政府，在地政總署任職了三十二年，其間出任多個職位，並擔任中英土地委員會成員數年。九三年開始當地政總署署長，○二年退休。

近幾年地政署卻爆出多單「有明益發展商之嫌」的事件，包括恒基嘉亨灣事件，長實的紅磡海韻軒及海灣軒酒店因地契漏洞可拆散出售等等。而這些事件都是發生在布培出任地政總署署長期間。

布培退休後曾經自組公司替客戶提供物業諮詢服務，去年出任長實分拆上市的泓富產業信託獨立非執行董事，成為退休高官加入發展商的又一例子。

其他發展商亦仿效聘任政府前高官，太古西摩道及衞城道舊樓重建項目，就由太古地產董事及總經理安格里主理，他曾在政府擔任總產業測量師，對收購舊樓重建的條例十分熟悉，該地盤正申請以地積比率九倍來重建。

外聘顧問裡應外合

而另一前政府地政官員譚小瑩，本月剛獲聘為市區重建局執行董事，她在八三年加入政府，曾在規劃署及屋宇署任職，於九○年離開政府後，就加入都市規劃顧問公司，並持有四成七股權。

都市規劃顧問有限公司由前屋宇地政署長周湛燊在九一年成立，專門替大發展商做地產項目顧問。不過九三年周湛燊曾被立法局政府賬目委員會公開聆訊，調查他有否違返操守，明知中區花園道科達中心，地盤批地條文有漏洞，仍讓中標的和黃興建三十一層大廈，較原定的地積比率高出四倍。

最近，長實亦聘用都市顧問有限公司，向城規會申請放寬九龍塘的樓宇高度限制。

早 前長實在九龍塘分別以二億及六億收購福景苑及亞洲電視大樓，欲發展超過四十層高的豪宅，不過，城規會於今年二月刊憲，向公眾徵詢有關對收緊九龍塘區樓宇的 高度限制到八至十三層的意見，好讓於七月十四日的城規會會議上討論。都市規劃三月份以書面向城規會提出反對意見，當時譚小瑩以都市顧問董事總經理身份，替 長實當說客，並於七月十四日親自向城規會發表意見，她指出：「福景苑地盤附近有保護樹木的陡峭斜坡的需要，沿地盤向西有需要提供緊急車輛通道和訂明規格的 窗戶等因素，令可建築的面積只佔地盤約三分一的範圍。」故她認為有需要放寬高度至廿二層，以用盡三倍的地積比率。

政府有意收緊高度限制消息傳出後，反而有助長實收樓時「鍊價」。

趁機筍價收樓

去 年長實以劃一價每單位二千三百萬購入和域臺七成單位，落訂一成，並與業主協議如果能於今年六月，收樓達九成後，便會付餘下款項。於今年五月限期前，長實仍 然未收足九成，似乎不怕高度限制的掣肘，繼續與和域臺九成的業主周旋；要求延遲付款期，有地產代理說：「去年九龍塘舊樓業主叫價瘋狂，但高度限制消息傳出 後，區內舊樓即跌價兩至三成，長實好似無有怕，於五月底即分別以一千八百萬買斷和域臺其中兩個單位，較早前商議價平足兩成。」

同樣地，福景苑毗鄰的天樂園一班業主原本已集合了九成業權，實行抬高價，其中一位業主呂小姐說：「本來有地產商同我哋傾，我哋企硬九百萬以上，不過高度限制消息傳出後，依家無晒下文喇。」發展商大可趁此時間低價買盤。

雖然七月十四日城規會會議否決各大地產商包括長實的申請放寬高度限制，但本月八日，城規會又重申，指若申請人有足夠的理據及優越的樓宇設計，可個別考慮放寬高度限制超過一成，所以行政會議一日未拍板，長實在九龍塘仍有機會起高樓。

新盤發水間隔搵笨

另外近年發展商大賣發水樓令實用面積大縮水，繼申訴專員炮轟地政署鬆手後，消委會要求發展商釐清新施設如環保露台，與可售樓面面積的關係。

張 氏夫婦下月新居入伙，位於西環泓都中層的單位，面積六百一十五呎，去年以二百八十萬元向發展商購入，每呎四千五百五十二元。以往與家人同住北角的舊樓，今 次兩口子搬出來首次置業，過二人世界。他們異口同聲表示：「以前住北角唐樓，咁依家都想住吓新樓，貪唔使維修又有會所，平時可以去會所睇吓報紙，做吓健 身。」

跟舊居有接近九成實用率相比，新居實用率少了一大截，據區內的地產代理稱，這類單位實用率只有約七成半。長方形的客廳，兩邊牆身相隔 約八呎十；睡房放上四呎半的雙人床後，所剩空間亦不多。「我哋都預咗新樓實用率低，依家個個新盤都係咁，試問有邊個新盤有八成實用！如果想住新樓的話，我 哋根本無選擇，只可以接受同適應。」張先生這樣說。

為了住得更舒適，他們在室內設計上花心思。以淺棕色襯白為全屋主色，看上去就更寬敞；全屋傢俬均要訂製，當中四人餐桌設計得像一塊「四方積木」，枱面和桌椅高度一樣，令桌椅可以整齊放在餐桌下，才慳了不少位置。

當 了超過十五年工程監督師的詹濟南，替客戶進行新樓樓宇驗收時，就聽過不少客人批評新樓的實用率低。「我有個客以前住開六百呎屋，諗住換間樓齡新啲嘅，於是 買入泓都一個約六百二十呎的單位，但點知收樓時先知間屋好細，有部分舊傢俬更放唔落，結果要棄掉一個衣櫃才能入伙。」他說。

舊樓勝豪宅

記者本月初亦以買家身份，參觀去年開始入伙的西灣河嘉亨灣。經紀介紹兩房單位，面積六百三十九呎，叫價四百三十萬元，每呎約六千七百元。

這 個單位實用率只有七成半（實用面積四百七十九呎），記者用拉尺「左度右度」，發現客廳闊八呎半左右，放置一張兩座位梳化後，添置一部超薄電視才減少壓迫 感；在睡房雙手一伸，幾乎碰到兩邊牆壁。見記者有所猶疑，經紀便說：「依家新樓啲實用率都係咁上下，呢個盤最吸引係會所喎，有保齡球室、烹飪室‥‥‥不 過，我都有唔少客睇睇吓新樓，都轉咗去睇舊樓，好似隔籬鯉景灣六百幾呎單位，一間房等於呢度兩間房咁大。」

過去兩年、其中十一個入伙的大型樓盤，包括西環泓都、西灣河嘉亨灣、長沙灣宇晴軒、大角咀一號銀海和將軍澳君傲灣等。當中由信和置業發展的一號銀海實用率最低，平均只有七成三左右。然而，所謂實用率「最高」的樓盤，爵悅庭僅貼近八成。

目前並沒有規定發展商，要列明每個單位究竟攤分了哪些及多少公用面積。還有「更離譜」的是，所謂單位的建築面積根本沒有定義，而是由發展商自己話事，即是「點計都得」，更遑論有任何政府部門監管。

建築面積無王管

雖 然屋宇署對建築面積有一個定義，發展商起樓入則時，就按這個標準；但這只適用於入則發展時用。審批預售樓花的地政總署，只要求發展商在售樓書內，列明實用 面積的計算方法，對建築面積隻字不提。一名地產商的前高層說：「政府從來沒有任何部門認真處理這個問題，部門之間各自為政，於是發展商變了無王管！」

該 名人士續說，廿多年前，發展商都以屋宇署的標準，去計算賣樓時的建築面積。例如停車場和花園平台，屋宇署並不會將之計入建築面積，既然屋宇署不計，當年發 展商亦不將之攤分給買家。「但現在不同了，發展商乜都計，停車場和花園平台統統都計，亂嚟到乜嘢地步，就不得而知了。」

行內俗稱這個行為叫「發水」，就是指地產商可以隨意谷大單位的建築面積。參考近年落成的新盤，發現例如東涌映灣園三期、將軍澳君傲灣、將軍澳豪庭和大角咀一號銀海統統「發水」一成四至二成一不等；估計發展商「輕而易舉」多收兩億至八億元。

「發水」後還能成功製造假象催谷銷情，「睇落去每個單位的建築面積『大了』，每呎價錢看上去就更吸引，甚至製造一手平過二手的假象，這樣做實際是愚弄買家。」一名地產代理高層批評。他續說扣去「發水」成分，用家應參考實用面積，才能掌握單位的真正呎價。

發水樓一覽

*以物業出售的總面積，再比較發展商於年報內公布的可建樓面面積，計算兩者的差別。

#估計數字

實用面積再打八折

不 過近年住宅樓越起越高，亦要更厚的牆壁支撐，牆身的面積是計算入實用面積之內，按比例攤分給每戶。資深建築師黃錦星指出，扣除牆身的面積後，單位內部、可 用的淨面積，其實要再打八折。他曾計算本港數個新盤的牆身厚度，發覺一般建築面積六百至八百呎的單位，每個單位的外牆和結構牆面積總和是八十至九十呎。

「這批單位實用率平均約七成半，再扣八十呎至九十呎牆身面積的話，實際要再打一個八折；於是這樣一減，實際可用的面積，平均只有六成半（相對建築面積）。」黃錦星續說，上述的情況有一定代表性，而低層單位的情況更加明顯，所以這類單位的售價亦較低。

一 名經常與地產商合作，替多個樓盤進行建築工程的建築師直言：「依家的新盤內籠淨面積咁低，六百幾呎的單位只係做到兩間細房，叫做勉強放張床，衣櫃都未必夠 放。但係發展商點都要間兩間房，因為好睇啲嘛！買層樓最少都百幾萬、甚至二百幾三百萬，用咁大筆錢只係買間一房一廳的單位，買家心理上點都唔舒服的。」

於 是業界有建議，再嚴格一點的話，除了實用面積，發展商還應披露單位的內籠淨面積。簡單來說，是指單位要鋪地氈的話，究竟需要多少呎地氈。香港建築師學會會 長林雲峰表示，這個做法令市民有更大的知情權。黃錦星亦指出，這個資料能更完全反映單位的大細，發展商應主動披露，以保障消費者的利益。

靚則有風光

單位是否物有所值，實用率之外，單位的間隔、通風和光度亦同樣重要。多名不願透露姓名，怕得失發展商的測量師均表示，廳闊九呎是很基本的要求。「一張普通尺寸的梳化都兩至三呎，再加一個兩呎的地櫃放電視，都已經無咗約五呎，看電視都要有一定的距離！」測量師這樣解釋。

建 築師黃錦星則最留意單位的「風」和「光」，他續稱：「雖然越細的單位，開則時限制越多，但市場、買家可以有要求。」首要和最基本的，他說是要求有對流窗。 「這是很基本亦顯淺的道理，一個人站近窗旁才能感受到風，覺得通爽。部分住宅採長方形廳設計，卻只有一面有窗，站在屋內會感到侷促，就一定要開冷氣了。」

九 八年後樓市低迷，為了節省成本，盈大地產主席李澤楷在發展貝沙灣樓盤時，率先引入無窗戶、由中央抽風的洗手間。新盤如新地的將軍澳豪庭和長實的雍雅軒都有 這種設計。由於浴室沒有陽光照明，業界俗稱為「黑廁」。黃錦星直言，他個人絕對不會選擇「黑廁」，「空氣同陽光都好重要的，好似晾件衫，有太陽曬吓件衫都 香啲，可以殺菌：有黑廁雖然唔會死，但係咪叫做健康的生活呢！」理工大學屋宇設備工程學系教授陳維田則表示，屋宇署對黑廁的空氣流通量等有所監管，以確保 符合衛生，但市民亦要特別留意抽風的問題。「發展商在設計時，應該在洗手間門的下方，開設類似百葉的抽風位，令屋內新鮮、乾淨的空氣能抽入洗手間，再經中 央管道排走，這樣才能保持洗手間衛生。不過，發展商很少留意到這個問題，雖然佢哋賺好多錢。」

何為好則？

與大自然距離

1. 樓底：應不少於9呎

2. 透光：窗戶總面積與實用面積比例，應為10-25%（不包括厠所及廚房的窗戶）

3. 通風：能打開的窗戶（包括露台的活動門等），其面積應佔實用面積3-8%或以上

4. 開揚：視線150米內無阻擋物

5. 方向：向南較好，以客廳為準

實用度

1. 實用率：70%以上（不計算窗台面積）

2. 牆身比例：不多於實用面積兩成，越少越好

3. 死角位面積比例：例如走廊等實用性低的地方，不應多於實用面積8%

4. 間隔、位置和形狀：間隔要四正，睡房和廚房應保持距離等

5. 靈活度：指牆身能拆掉，靈活性較高

* 資料由香港測量師學會提供

上海官場爆發大地震。上海市委書記陳良宇，由於涉及違規使用社保基金等嚴重違紀問題，被中共中央免去職務，並接受審查。

陳 良宇是前國家主席江澤民「上海幫」的人馬，這次被打倒，意味着現任領導人胡錦濤及溫家寶，決心對舊有人馬進行清洗，是明年兩會公布政治局常委新班子名單的 前奏。除了上海官員人人自危，上海的地產商及銀行亦正四圍撲水，希望填補違規以至正規借貸的款項，以免受牽連。事件影響所及，正在香港招股的瑞安房地產首 當其衝，就連前特首董建華家族控制的東方海外，在上海的房地產業務，亦可能受牽連。

「上海幫」龍頭大哥、上海市委書記陳良宇被「開刀」，成為上海市市民茶餘飯後的熱門話題。他們不斷以電郵，又或手機短訊，將消息散發開去，而討論此事的網上討論區亦逼爆網民意見。

一 名上海市民說，陳良宇突然被查處，對市民來說有少少意外。「其實幾年前，同上海幫關係密切嘅周正毅被查，大家都估到中央想打壓上海幫。再加上近年中央不滿 上海嘅樓價不斷上升，宏調措施似沒有成效，大家都認為陳良宇遲早被調走，但就未想過會將其免職，使其不能體面地下台。」

社保基金被違規使用，其實只是一個幌子，事件背後牽涉到中央的權力鬥爭。陳良宇等上海幫，正是前國家主席江澤民勢力的核心人馬，江澤民三年前退任國家主席後，只是「放位不放權」，他的嫡系人馬仍掌權，現時中央政治局常委黃菊、吳邦國及賈慶林等都屬上海幫。

胡 溫上場後，對上海幫都忌三分，「胡溫連江蘇、上海都不去的。」一江蘇省政協說。今年六月，胡錦濤到上海出席上海合作組織峰會，但他只大談農村建設，並未聽 取上海官員的工作匯報，頗為冷淡。一名全國政策委員說：「他到上海，實際上是表明已控制到上海的局勢。」今年八月，《江澤民文選》高調出版，胡錦濤強調要 黨員幹部多加學習，外界以為江澤民仍有舉足輕重的地位，但實際上這是胡溫打壓上海幫的部署。

該名政協分析說：「當時中央有意將江澤民捧到很高，表示胡溫仍然尊重老江，但政治局常委換屆時就要按本子辦事，他下面的人就難保了！」

換屆做準備

陳 良宇下馬後，胡溫就要部署為下屆政治局常委換班，「將於下月舉行的第十六屆六中全會，就會決定政治局委員新班子的名單。」一全國政協委員說。而明年三月兩 會期間，該名單就會公布。不過相信現任政治局常委黃菊暫可安然度過，過去他以患病為藉口，沒有露面近半年。但他的太太余慧文，就被中紀委的調查人員問話達 四個月，之後就發生陳良宇下馬事件。

而胡溫決意把陳良宇拉下馬，導火線是前上海地產主席周正毅。坊間一直傳聞，周正毅的女友毛玉萍，是陳良 宇的契女；周正毅旗下牽涉徵地賠償糾紛的上海「東八塊」項目，是與陳良宇的弟弟陳良軍合夥；「東八塊」地皮位於上海市靜安區，地皮面積達二百萬呎，是陳良 宇在位期間批予周正毅公司發展，「所有在上海做地產的商人，不得不與陳良宇打交道。」一江蘇政協委員說。周正毅三年前因虛報註冊資金及操縱證券價格，被上海市政府判三年徒刑。但周正毅案件交由江澤民派系的黃菊處理，結果案件避重就輕，涉案的上海幫高官安然無事。

上海首富逍遙

「當 時周正毅搭上江澤民的兒子江綿恒，兩人成為好友。周正毅被捕當晚，他剛和江綿恒唱完卡拉OK離開。有此關係，他判得並不重。」知情人士說，周正毅在上海提 藍橋監獄生活亦十分「他條」，不用做苦工，又經常到獄長的辦公室歎冷氣；按規定犯人每星期只可見親友一次，但周正毅卻可破例見三、四次。

周正毅最近出獄後仍然風流快活，兩星期前還拖着大陸小明星在北京的夜場Beautiful Club逍遙作樂；而他亦在香港股壇放聲氣，表示想東山再起。不過，有消息指中紀委會對三年前已作結的「周正毅案」重新展開調查，未知周正毅日後的命運如何。

而 胡溫要打擊「上海幫」，還因為上海樓房價格幾近失控。過去三年上海住宅的價格因炒賣而不斷颷升，有的豪宅上千萬元一間。中央雖多次以「國六條」及「國十五 條」等宏觀調控打壓，但仍不收效。最近上海發展商湯臣集團推出豪宅湯臣一品，高調地自稱以一點三億元天價賣出一套單位，便如「老虎頭上釘蝨乸」。據一名上 海發展商說：「大家都不想上海樓市垮下。有些發展商是借下『不乾不淨』的錢發展樓房，賣出單位後再填回借下的數，做到神不知、鬼不覺。若然樓房滯銷，沒有 錢回籠便極可能爆煲。」

統戰部進駐上海

而這些「不乾不淨」的錢，可能正來自社保基金，亦即今次陳良宇被拉下馬的禍因。內地的 社保基金，與香港的強積金相似，作為保障市民退休養老之用，資金來源包括國有股減持及政府撥款等。由於社保基金是老百姓未來的「棺材本」，主要放在銀行收 息及購買國家債券等。不過，有上海官員認為放在銀行的息口太低，遂違規借予房地產公司開發土地，並收取高息，待賣完樓後歸還。所以宏觀調控之下，樓市被迫降溫，令資金難以回籠，填補社保基金空洞，事件因而被揭穿。

社保基金違規貸款情況被中央知悉，並借機採取行動。早在今年二、三月，中紀委已進駐上海進行調查。而在半年前，胡錦濤的嫡系，統戰部部長劉延東與香港一批愛國人士見面時就提到，會離開北京一段時間，到上海辦一些事情，估計就是協助中紀委的工作。

七月中，負責社保基金的上海市勞動和社會保障局局長祝均一，因涉嫌違規使用社保基金近三十二億元巨款，已被中紀委帶走調查。其後同屬「上海幫」，香港上市公司上海電氣的董事韓國璋、非執行董事張榮坤，以及主席王成明，先後被當局調查及「雙規」。到八月中，陳良宇的前秘書、上海寶山區區長秦裕亦被調查。至本週一，終輪到上海幫一哥陳良宇亦墮馬。

陳良宇下馬後，中紀委派出的調查隊伍並沒有鬆懈；牽涉其內的上海官員及地產商就「有得震、無得瞓」。事件已震動香港上市的大陸房地產股，其中世茂房地產、上海復地等應聲下跌，甚至未在上海發展的雅居樂地產等亦有所影響。據知，部分高官及國企高層，雖不能親自見面，但仍透過中間人，互相緊密聯絡，交換情報。與此同時，上海的地產商及銀行亦相當水緊。

銀行四出撲水

一 名知情人士說：「社保基金普遍通過銀行，向地產商『放水』，所以而家上海嘅銀行都幫緊客仔（地產商）四圍撲水還錢。上海光大銀行，最近向大客戶『放暗 盤』，如果能借出（存款）一億元以上，兩個月就有息口二十釐，旨在江湖救急。不過大家都唔敢借，而家局勢未定，你點知兩個月後佢還唔還到呢？」

現時上海幫人人自危，一片白色恐怖；而無論曾違規還是正規借貸的上海地產商，都希望能儘快還錢，免受牽連。「上海姑爺」羅康瑞的瑞安房地產，便承認旗下的上海創智天地項目，曾委託社保基金，與浦東發展銀行簽訂十五億元人民幣貸款協議，目前已動用逾八億元。

上海姑爺應棍

羅康瑞雖強調該筆貸款是合法，有效及具約束力，但正如其招股書所言，瑞安亦可能因此而被調查，面臨無法預測的結果。而上週六，滙豐銀行似乎早已嗅到味，突然拒絕向證券行借出認購瑞安房地產的孖展。證券界大都表示，瑞安的定價不算吸引，再加上社保基金事件，相信下週三上市時，形勢將頗為慘淡。

大陸地產股大鑊，部分還正出售項目應急，讓其他發展商執了便宜貨。例如內地地產商順馳中國董事長孫宏斌，在今年七月便以個人及順馳旗下公司六成股權作擔保，向香港上市公司路勁基建借二點七億元短期貸款，以應燃眉之急。其後路勁又以期權方式，以九億元收購順馳A、B五成多股權等。

順馳A、B已有逾四百五十萬平方米可供發展土地，路勁擺明執了便宜貨。「現時有不少上海地皮出讓，每幅都講緊二、三十億，啲大陸公司要填氹，急住要放。」一專門在香港、上海做跑腿的地皮經紀說。

另一在內地發展房產的上市公司國新控股，亦不斷套現。其執行董事張揚出身上海，據知其哥哥張琛曾在上海市財政局任職。最近國新便宣布終止上海閘北區一項物業收購項目，拿回六千九百萬元，並出售持有北京物業的國新中國全部權益，套得一億五千萬。

而 以往由江澤民撐腰的前特首董建華，其家族控制的東方海外過去在上海發展房地產，圈地時都十分順利。例如○一年時，東方海外就投得蘆灣區近錦江飯店的地皮， 面積達三萬七千平方米，而土地使用權出讓金亦由原本三千八百萬人民幣降至九百五十多萬。不過隨着江系勢力旁落加上董建華亦不在位，估計東方海外在上海的房 地產生意亦可能受影響。