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申訴專員公署上週發表了一份調查報告，揭露地政官員在審批半山重建發展時，以「隨意」和「寬鬆」的態度審批，令原本只可建平房的地皮變成了十三層高住宅；而被轟的發展商身份呼之欲出，就是往往能為地皮點石成金的新地。 新地與另一發展商長實，同樣非常懂得「知人善任」，聘請地政高官坐鎮在集團內，或者聘請有政府人脈的顧問公司，因此向政府申請各類項目審批時均能如魚得水。另一邊廂，發展商覷準政府對建築面積並無監管的漏洞，大賣發水樓，令新樓盤實用率每況愈下，實行向政府及小業主兩邊掠。 這幢在半山「離奇增高」的住宅，其實就是由新地牽頭發展的寶珊道一號。當中業主不乏名人，計有特首曾蔭權長子曾慶衍、已故賭王傅老榕後人傅厚達，及前恒生大班歐肇基等等。 追溯歷史，寶珊道一號這幅面積四萬多呎的地皮，原本由商人李作禮（東亞李國寶家族成員）持有，其後輾轉賣給恒生銀行創辦人梁昌家族，至九六年，再以五億七千多萬賣了給新鴻基地產，立法會議員田北俊的萬泰地產及永泰亞洲等財團，並由新地牽頭發展。 政府鬆章一鋪賺四億 而按照該地皮在上世紀初訂立的地契，已規限原地只可建三十五呎高物業，即相等於兩、三層樓高。為此在○○年新地就向地政總署申請修改地契，並火速獲批；補地價金額只是三千九百萬元。 翻看補地價文件，內裡先將樓面發展上限訂為十一萬平方呎，又寫到明原來地契中的三十五呎高度限制，從此失效，由是新地便可將樓宇「唧」高發展，讓大部分單位坐擁海景，比起將所有樓面面積用盡來發展兩、三層高的平房來得妙。 而 補地價過後，新地亦迅即將寶珊道一號建成兩幢（包括第一、二座及第三座）十三層高物業，當中十層為住宅，三層為停車場及會所等。由於位置優越，高層坐擁無 敵海景，○二年推售時部分單位呎價逾一萬元；單是第一座十三樓的複式單位，已賣了七千多萬，用來付補地價金額綽綽有餘。結果寶珊道一號總共五十八個單位， 數個月間已沽清，套現逾十億元，扣去地價及補地價金額，新地等發展商淨袋四億。 今次申訴專員發表的報告，是基於七二年時訂立的「半山區發展 限制」（Moratorium）的行政措施；這措施是要控制半山交通，以防因人口過多導致擠塞，遂透過延遲賣地、延遲審批可令發展密度更高的補地價申請等 等，控制落成單位的數量。不過，這些措施實際上只是「紙上談兵」。 因為負責訂立及執行「發展限制」的工務司署，早於八二年架構重組，職能分 散至地政署、屋宇署、規劃署等部門，大家各管各範疇，這條半山發展限制的措施便擱在一旁無人理。住在干德道十年的陳太說：「以前就話睇到無敵海景，依家要 喺大廈啲罅先睇到，連後面山景都被啲樓遮住，總之就咩都無。」 聘用高官好辦事 新地能把寶珊道一號的高度限制撤銷，申訴專員指地政署審批半山重建發展時「手鬆」。而○○年新地向地政署申請修改地契時，當時的地政署署長是布培。 布培於一九七○年加入政府，在地政總署任職了三十二年，其間出任多個職位，並擔任中英土地委員會成員數年。九三年開始當地政總署署長，○二年退休。 近幾年地政署卻爆出多單「有明益發展商之嫌」的事件，包括恒基嘉亨灣事件，長實的紅磡海韻軒及海灣軒酒店因地契漏洞可拆散出售等等。而這些事件都是發生在布培出任地政總署署長期間。 布培退休後曾經自組公司替客戶提供物業諮詢服務，去年出任長實分拆上市的泓富產業信託獨立非執行董事，成為退休高官加入發展商的又一例子。 其他發展商亦仿效聘任政府前高官，太古西摩道及衞城道舊樓重建項目，就由太古地產董事及總經理安格里主理，他曾在政府擔任總產業測量師，對收購舊樓重建的條例十分熟悉，該地盤正申請以地積比率九倍來重建。 外聘顧問裡應外合 而另一前政府地政官員譚小瑩，本月剛獲聘為市區重建局執行董事，她在八三年加入政府，曾在規劃署及屋宇署任職，於九○年離開政府後，就加入都市規劃顧問公司，並持有四成七股權。 都市規劃顧問有限公司由前屋宇地政署長周湛燊在九一年成立，專門替大發展商做地產項目顧問。不過九三年周湛燊曾被立法局政府賬目委員會公開聆訊，調查他有否違返操守，明知中區花園道科達中心，地盤批地條文有漏洞，仍讓中標的和黃興建三十一層大廈，較原定的地積比率高出四倍。 最近，長實亦聘用都市顧問有限公司，向城規會申請放寬九龍塘的樓宇高度限制。 早 前長實在九龍塘分別以二億及六億收購福景苑及亞洲電視大樓，欲發展超過四十層高的豪宅，不過，城規會於今年二月刊憲，向公眾徵詢有關對收緊九龍塘區樓宇的 高度限制到八至十三層的意見，好讓於七月十四日的城規會會議上討論。都市規劃三月份以書面向城規會提出反對意見，當時譚小瑩以都市顧問董事總經理身份，替 長實當說客，並於七月十四日親自向城規會發表意見，她指出：「福景苑地盤附近有保護樹木的陡峭斜坡的需要，沿地盤向西有需要提供緊急車輛通道和訂明規格的 窗戶等因素，令可建築的面積只佔地盤約三分一的範圍。」故她認為有需要放寬高度至廿二層，以用盡三倍的地積比率。 政府有意收緊高度限制消息傳出後，反而有助長實收樓時「鍊價」。 趁機筍價收樓 去 年長實以劃一價每單位二千三百萬購入和域臺七成單位，落訂一成，並與業主協議如果能於今年六月，收樓達九成後，便會付餘下款項。於今年五月限期前，長實仍 然未收足九成，似乎不怕高度限制的掣肘，繼續與和域臺九成的業主周旋；要求延遲付款期，有地產代理說：「去年九龍塘舊樓業主叫價瘋狂，但高度限制消息傳出 後，區內舊樓即跌價兩至三成，長實好似無有怕，於五月底即分別以一千八百萬買斷和域臺其中兩個單位，較早前商議價平足兩成。」 同樣地，福景苑毗鄰的天樂園一班業主原本已集合了九成業權，實行抬高價，其中一位業主呂小姐說：「本來有地產商同我哋傾，我哋企硬九百萬以上，不過高度限制消息傳出後，依家無晒下文喇。」發展商大可趁此時間低價買盤。 雖然七月十四日城規會會議否決各大地產商包括長實的申請放寬高度限制，但本月八日，城規會又重申，指若申請人有足夠的理據及優越的樓宇設計，可個別考慮放寬高度限制超過一成，所以行政會議一日未拍板，長實在九龍塘仍有機會起高樓。 新盤發水間隔搵笨 另外近年發展商大賣發水樓令實用面積大縮水，繼申訴專員炮轟地政署鬆手後，消委會要求發展商釐清新施設如環保露台，與可售樓面面積的關係。 張 氏夫婦下月新居入伙，位於西環泓都中層的單位，面積六百一十五呎，去年以二百八十萬元向發展商購入，每呎四千五百五十二元。以往與家人同住北角的舊樓，今 次兩口子搬出來首次置業，過二人世界。他們異口同聲表示：「以前住北角唐樓，咁依家都想住吓新樓，貪唔使維修又有會所，平時可以去會所睇吓報紙，做吓健 身。」 跟舊居有接近九成實用率相比，新居實用率少了一大截，據區內的地產代理稱，這類單位實用率只有約七成半。長方形的客廳，兩邊牆身相隔 約八呎十；睡房放上四呎半的雙人床後，所剩空間亦不多。「我哋都預咗新樓實用率低，依家個個新盤都係咁，試問有邊個新盤有八成實用！如果想住新樓的話，我 哋根本無選擇，只可以接受同適應。」張先生這樣說。 為了住得更舒適，他們在室內設計上花心思。以淺棕色襯白為全屋主色，看上去就更寬敞；全屋傢俬均要訂製，當中四人餐桌設計得像一塊「四方積木」，枱面和桌椅高度一樣，令桌椅可以整齊放在餐桌下，才慳了不少位置。 當 了超過十五年工程監督師的詹濟南，替客戶進行新樓樓宇驗收時，就聽過不少客人批評新樓的實用率低。「我有個客以前住開六百呎屋，諗住換間樓齡新啲嘅，於是 買入泓都一個約六百二十呎的單位，但點知收樓時先知間屋好細，有部分舊傢俬更放唔落，結果要棄掉一個衣櫃才能入伙。」他說。 舊樓勝豪宅 記者本月初亦以買家身份，參觀去年開始入伙的西灣河嘉亨灣。經紀介紹兩房單位，面積六百三十九呎，叫價四百三十萬元，每呎約六千七百元。 這 個單位實用率只有七成半（實用面積四百七十九呎），記者用拉尺「左度右度」，發現客廳闊八呎半左右，放置一張兩座位梳化後，添置一部超薄電視才減少壓迫 感；在睡房雙手一伸，幾乎碰到兩邊牆壁。見記者有所猶疑，經紀便說：「依家新樓啲實用率都係咁上下，呢個盤最吸引係會所喎，有保齡球室、烹飪室‥‥‥不 過，我都有唔少客睇睇吓新樓，都轉咗去睇舊樓，好似隔籬鯉景灣六百幾呎單位，一間房等於呢度兩間房咁大。」 過去兩年、其中十一個入伙的大型樓盤，包括西環泓都、西灣河嘉亨灣、長沙灣宇晴軒、大角咀一號銀海和將軍澳君傲灣等。當中由信和置業發展的一號銀海實用率最低，平均只有七成三左右。然而，所謂實用率「最高」的樓盤，爵悅庭僅貼近八成。 目前並沒有規定發展商，要列明每個單位究竟攤分了哪些及多少公用面積。還有「更離譜」的是，所謂單位的建築面積根本沒有定義，而是由發展商自己話事，即是「點計都得」，更遑論有任何政府部門監管。 建築面積無王管 雖 然屋宇署對建築面積有一個定義，發展商起樓入則時，就按這個標準；但這只適用於入則發展時用。審批預售樓花的地政總署，只要求發展商在售樓書內，列明實用 面積的計算方法，對建築面積隻字不提。一名地產商的前高層說：「政府從來沒有任何部門認真處理這個問題，部門之間各自為政，於是發展商變了無王管！」 該 名人士續說，廿多年前，發展商都以屋宇署的標準，去計算賣樓時的建築面積。例如停車場和花園平台，屋宇署並不會將之計入建築面積，既然屋宇署不計，當年發 展商亦不將之攤分給買家。「但現在不同了，發展商乜都計，停車場和花園平台統統都計，亂嚟到乜嘢地步，就不得而知了。」 行內俗稱這個行為叫「發水」，就是指地產商可以隨意谷大單位的建築面積。參考近年落成的新盤，發現例如東涌映灣園三期、將軍澳君傲灣、將軍澳豪庭和大角咀一號銀海統統「發水」一成四至二成一不等；估計發展商「輕而易舉」多收兩億至八億元。 「發水」後還能成功製造假象催谷銷情，「睇落去每個單位的建築面積『大了』，每呎價錢看上去就更吸引，甚至製造一手平過二手的假象，這樣做實際是愚弄買家。」一名地產代理高層批評。他續說扣去「發水」成分，用家應參考實用面積，才能掌握單位的真正呎價。 發水樓一覽 *以物業出售的總面積，再比較發展商於年報內公布的可建樓面面積，計算兩者的差別。 #估計數字 實用面積再打八折 不 過近年住宅樓越起越高，亦要更厚的牆壁支撐，牆身的面積是計算入實用面積之內，按比例攤分給每戶。資深建築師黃錦星指出，扣除牆身的面積後，單位內部、可 用的淨面積，其實要再打八折。他曾計算本港數個新盤的牆身厚度，發覺一般建築面積六百至八百呎的單位，每個單位的外牆和結構牆面積總和是八十至九十呎。 「這批單位實用率平均約七成半，再扣八十呎至九十呎牆身面積的話，實際要再打一個八折；於是這樣一減，實際可用的面積，平均只有六成半（相對建築面積）。」黃錦星續說，上述的情況有一定代表性，而低層單位的情況更加明顯，所以這類單位的售價亦較低。 一 名經常與地產商合作，替多個樓盤進行建築工程的建築師直言：「依家的新盤內籠淨面積咁低，六百幾呎的單位只係做到兩間細房，叫做勉強放張床，衣櫃都未必夠 放。但係發展商點都要間兩間房，因為好睇啲嘛！買層樓最少都百幾萬、甚至二百幾三百萬，用咁大筆錢只係買間一房一廳的單位，買家心理上點都唔舒服的。」 於 是業界有建議，再嚴格一點的話，除了實用面積，發展商還應披露單位的內籠淨面積。簡單來說，是指單位要鋪地氈的話，究竟需要多少呎地氈。香港建築師學會會 長林雲峰表示，這個做法令市民有更大的知情權。黃錦星亦指出，這個資料能更完全反映單位的大細，發展商應主動披露，以保障消費者的利益。 靚則有風光 單位是否物有所值，實用率之外，單位的間隔、通風和光度亦同樣重要。多名不願透露姓名，怕得失發展商的測量師均表示，廳闊九呎是很基本的要求。「一張普通尺寸的梳化都兩至三呎，再加一個兩呎的地櫃放電視，都已經無咗約五呎，看電視都要有一定的距離！」測量師這樣解釋。 建 築師黃錦星則最留意單位的「風」和「光」，他續稱：「雖然越細的單位，開則時限制越多，但市場、買家可以有要求。」首要和最基本的，他說是要求有對流窗。 「這是很基本亦顯淺的道理，一個人站近窗旁才能感受到風，覺得通爽。部分住宅採長方形廳設計，卻只有一面有窗，站在屋內會感到侷促，就一定要開冷氣了。」 九 八年後樓市低迷，為了節省成本，盈大地產主席李澤楷在發展貝沙灣樓盤時，率先引入無窗戶、由中央抽風的洗手間。新盤如新地的將軍澳豪庭和長實的雍雅軒都有 這種設計。由於浴室沒有陽光照明，業界俗稱為「黑廁」。黃錦星直言，他個人絕對不會選擇「黑廁」，「空氣同陽光都好重要的，好似晾件衫，有太陽曬吓件衫都 香啲，可以殺菌：有黑廁雖然唔會死，但係咪叫做健康的生活呢！」理工大學屋宇設備工程學系教授陳維田則表示，屋宇署對黑廁的空氣流通量等有所監管，以確保 符合衛生，但市民亦要特別留意抽風的問題。「發展商在設計時，應該在洗手間門的下方，開設類似百葉的抽風位，令屋內新鮮、乾淨的空氣能抽入洗手間，再經中 央管道排走，這樣才能保持洗手間衛生。不過，發展商很少留意到這個問題，雖然佢哋賺好多錢。」 何為好則？ 與大自然距離 1. 樓底：應不少於9呎 2. 透光：窗戶總面積與實用面積比例，應為10-25%（不包括厠所及廚房的窗戶） 3. 通風：能打開的窗戶（包括露台的活動門等），其面積應佔實用面積3-8%或以上 4. 開揚：視線150米內無阻擋物 5. 方向：向南較好，以客廳為準 實用度 1. 實用率：70%以上（不計算窗台面積） 2. 牆身比例：不多於實用面積兩成，越少越好 3. 死角位面積比例：例如走廊等實用性低的地方，不應多於實用面積8% 4. 間隔、位置和形狀：間隔要四正，睡房和廚房應保持距離等 5. 靈活度：指牆身能拆掉，靈活性較高 * 資料由香港測量師學會提供 |
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