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從住宅到商業地產:混沌的轉型

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2010年主流房企年報中,不約而同地將商業地產作為其一大亮點加以闡述。萬科、中海、保利、遠洋、龍湖等以住宅開發為主的房企,均成立了商業地產運營中心,並表示未來住宅與投資型物業的比例達到2:8或3:7。

但在這波轉型運動中,暗藏的風險卻被低估。

加大持有物業比例

100-200 萬平方米,這是2010年報中主流房企目前擁有的投資物業的一般水平。更多的商業地產投資,體現在未來的規劃。但多數房企仍然無法清晰地展示,公司未來的 商業地產贏利模式及回報率究竟如何。「房企只是在年報中告訴投資者公司有這個配置,但到底會投資多少,未來回報多少,並沒定數。」一家大型央企地產商人士 坦言。

年報顯示,保利地產目前擁有商業零售、商務辦公、酒店、會展等多種商業業態,2010年末,已投入運營商業面積超過70萬平方米,相關收入突破5億元。

隨著新商場陸續投入使用及原有商場改造提升,龍湖地產2010年物業投資租金收入總額為2.9億元,租金收入毛利率也由2009的78%微升至2010年的79%。

中國指數研究院副院長陳晟指出, 2007年以後,資本市場開始要求開發企業具有穩定現金流,許多品牌房企加大持有物業比例,至20-30%,如中海、保利、綠城、復地、招商、華潤等,但多數內地房企目前處於戰略轉型的前期。

「與眾多一線開發商不同,保利地產早在2002年就確立了滾動性開發收入與物業經營收入相結合的發展戰略。」保利地產有關人士表示,未來5年,保利將逐步實現住宅、商業整體投資比例達到7:3,年經營收入達到20億元以上。

龍湖則提出,未來5年,投資物業出租面積將逐步增加至200萬平方米以上,租金收入將大幅提升。

對商業地產投資態度最為謹慎的是萬科,萬科總裁郁亮表示,萬科是為了做好住宅才做商業,萬科未來商業佔比不會超過20%。

回報率偏低

保利和龍湖,其租金收益已算可觀,但仍主要是靠住宅開發來支撐。更多的房企投資商業地產,目前仍處於虧損狀態。「現在在運營和使用中的酒店基本是虧損的。」廣州一家進入多個城市項目配套酒店的開發商坦承。

「開發商業地產需要很多的錢,許多企業是靠現有住宅開發和銷售來支撐商業地產發展的。」世聯地產研究總監王海斌說,目前沒有見到太成功的商業模式。

僅賬面收益而言,在香港上市的房企在財務報表中,受益於投資物業重估增值。如龍湖2010年錄得投資物業評估增值24.9億元;恆大投資物業重估產生的淨利也多達20餘億。

但 內地上市房企則不能按此規則獲得超額淨利,而只是靠租金或銷售收入。按照萬科的觀點,商業地產單靠租金回報遠不能獲得與開發業務相近的資產收益率。陳晟表 示,從目前內地商業地產的現狀來看,一線城市的優質物業投資回報率僅為6-8%,低於香港8-9%的水平,內地目前商業地產回報率較低。

較短時間內,內地房企大幅投資商業地產是否存在風險和泡沫?

從數據上看,2010年商業地產投資增長達25%,2011年還持續上升。僅就深圳而言,商業地產的售價和租金今年相比去年都有大幅提升,中心城區物業售價和租金提高了10%-20%。

融資受限

從香港商業地產發展經驗看,新鴻基的集中轉型用了4年時間,其間新鴻基以開發物業零增長為代價,投資全部用於持有物業。

在陳晟看來,新鴻基的轉型不可複製。因為在新鴻基轉型期間,香港投資物業租金回報很高,剛好可以支撐其大幅增持投資物業。他表示,由於持有物業要佔用大量資金,而目前我國尚未建立相關的退出機制,REITs尚未獲得國家批准,商業地產投融資渠道不成熟。

從新鴻基的經驗來看,其特點是只有在進行股權融資的年份,才大量購買投資性物業,以降低資產負債率以及企業的現金流壓力。「最近1-2年,房企融資處處受堵,建議企業不要過度進行對資金要求大的持有物業擴張,待政策面寬鬆、融資途徑更多樣化後進行。」陳晟表示。

作為融資的一種方式,很多公司在商業地產項目層面引入合作者。遠洋地產今年將陸續在北京、天津、瀋陽、大連、杭州以及中山等城市發展30個以上的商業項目,「即使只持有少量股份遠洋也願意與對方合作,這是遠洋目前發展商業地產的一個策略。」遠洋地產內部人士表示。

此外,很多公司更打算將商業地產與金融、資本市場結合。如金地總裁黃俊燦對本報記者表示,商業地產與地產金融具有極強的內在互補性,未來金地的商業地產投資和金融平台對接,商業地產將會通過資本平台的整合,來獲得更加長期和穩定的投資回報。

據本報記者瞭解,保利目前已針對本部組織機構進行了調整,設立商業管理經營中心,對商業項目投資、運營及未來資本運作提供專業指導。


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