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三大行業“營改增”將啟 房地產最早明年1月

來源: http://wallstreetcn.com/node/211142

本文來自《第一財經日報》 作者：陳益刊

新一輪營業稅改增值稅（下稱“營改增”）即將來襲。

《第一財經日報》記者了解到，生活性服務業的“營改增”方案將在年底前出臺，而建築業、房地產業的“營改增”最早於明年1月1日起施行。

在備受關註的稅率方面，包括餐飲業、旅遊業、酒店業、娛樂業等在內的生活性服務業的增值稅一般納稅人稅率或定在6%，而小規模納稅人的征收率則為3%。建築業和房地產業的增值稅稅率或定在11%。

這意味著，以前營業稅稅率為20%的娛樂業營改增後，稅率明顯降低。而建築業（營業稅稅率為3%）和房地產業（營業稅稅率5%）的稅率明顯提高。

安永稅務部合夥人李雁告訴本報記者，稅率高低變化僅僅是“營改增”中企業關註的問題之一，更多問題在於“營改增”後諸多細節操作問題，這些細節甚至會帶來企業營業模式的改變。

上海財經大學教授朱為群曾告訴本報記者，增值稅屬於流轉稅，稅負最後還是由消費者承擔。

“營改增”將密集啟動

繼去年交通運輸業、部分現代服務業和今年鐵路運輸、郵政服務業、電信業納入“營改增”後，僅剩生活性服務業、建築業、房地產業和金融業未納入“營改增”。

國務院曾明確提出力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革。因此，四大領域“營改增”推進時間僅剩下一年多。

不久前，《國務院辦公廳關於促進內貿流通健康發展的若幹意見》明確了生活性服務業在2014年底前啟動“營改增”。李雁告訴本報記者，財政部、國稅總局在推出生活性服務業“營改增”時間表上，是朝著年底前出臺政策的目標前進，但是否一定能推出還不確定。

本報記者采訪的多位專家表示，包括餐飲業、旅遊業、酒店業、娛樂業等在內的生活性服務業會依據此前出臺的《營業稅改增值稅試點方案》，原則上適用增值稅簡易計稅方法，即（小規模納稅人采用）3%的征收率。而一般增值稅納稅人可能采用6%的稅率。

北京營改增小組成員、GTS（高頓稅務峰會）稅務專家陳誌堅向本報記者透露，本周國務院常務會議或通過建築業和房地產業的“營改增”方案，建築業的稅率定在11%，房地產業的稅率則不方便透露。建築業和房地產業“營改增”實施時間最早是2015年1月1日。

而對此時間表，一位財政部人士稱基本按此推進，但若沒準備好會延遲。

李雁表示，雖然房地產業增值稅率未定，但為11%和17%兩檔稅率之一，而業內人士更傾向11%的稅率。

陳誌堅表示，稅負高低不能僅僅盯著進項抵扣，還與公司的管理以及對下遊的稅負傳遞等有關。“比如沒有進項抵扣，但可以把稅負傳遞給下遊，那稅負也不會提高”。

挑戰重重

作為“營改增”最難啃的幾塊骨頭，三大行業“營改增”推進依然困難重重。

在生活性服務業，娛樂業稅率突然大降讓一些人疑惑。而其中酒店業稅率如何確定也是一大難題。

李雁告訴本報記者，酒店業比較特殊。“比如，蘇州凱賓斯基酒店開的發票並不是凱賓斯基公司，它只是酒店管理者，而真正的老板是房地產開發企業，這個模式在中國比較普遍。假設房地產企業的稅率與酒店業稅率不同，到底按哪個征收”？

另外，李雁稱，中國的服務型公寓是算酒店還是房屋租賃呢？按哪個稅率征收？一家房地產企業人士對她表示，服務型公寓商家肯定會按照稅率低（酒店）的標準，如果依據營業執照來判斷，一些商家由此可能改變自己的營業模式。

餐飲業和酒店業納入“營改增”後，是否也可以向其他商家開具增值稅發票呢？

不僅生活性服務業“營改增”挑戰重重，房地產業更是複雜。

“比如，一個房地產項目完工了，但銷售還沒結束，若突然實行‘營改增’，稅率從5%增加到11%。企業基本完工了，基本上也沒有進項稅抵扣了，而且它的銷售合同都出來了，價格也不能改，那這對企業影響大了。”李雁表示。

另外，房地產商在發包項目時，發包商能否提供增值稅發票來抵扣也是難點之一。而建築行業將增加的稅負轉嫁給房地產業也是很多房地產商頭疼的問題。

李雁表示，這些行業“營改增”會涉及很多細節問題，甚至還涉及一些相關法規的修改。

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美國兩大重磅房地產數據均大幅不及預期

來源: http://wallstreetcn.com/node/211243

周三，美國商務部公布的數據顯示，美國10月新屋銷售總數年化45.8萬戶，不及預期的47.1萬戶，前值大幅下修。同日，全美不動產協會（NAR）公布的數據顯示，美國10月成屋簽約銷售指數環比降1.1%，市場預期+0.5%，前值為+0.6%。

根據華爾街見聞網站實時新聞：

美國10月新屋銷售總數年化45.8萬戶，不及預期的47.1萬戶，前值大幅下修到45.5萬戶。美國10月新屋銷售環比增0.7%，為連續第三個月上漲；同比增1.8%。9月數據下修表明美國房地產市場複蘇仍然緩慢。

從地區角度看，10月東北部地區新屋銷售上漲7.1%，中西部地區激增15.8%，南部地區銷售下降1.9%，西部地區下降2.7%。

盡管美國新屋銷售速度略有加快，不過10月市場上庫存量增長了1%，達到2010年6月來最高水平。以10月銷售速度計算，若要賣掉市場上全部庫存，需要5.6個月，比9月的5.5個月有所增加。通常，6個月的庫銷比被認為是健康的市場供需。

10月新屋銷售價格同比增長15.4%，達到30.5萬美元。

盡管新屋銷售僅占美國房地產市場的不到10%，每月數據波動較大，不過9月數據大幅下修、10月數據遠不及預期，表明美國房地產市場複蘇仍然緩慢。

同日，美國還公布了10月成屋簽約銷售指數。美國10月成屋簽約銷售指數環比意外大跌1.1%，創四個月新低，遠不及預期的+0.5%，前值由+0.3%修正至+0.6%；同比增長2.2%，不及預期的2.5%，不過高於9月。

成屋簽約銷售指數是美國成屋銷售數量的領先指標，提早約1~2個月，今日數據預示未來成屋銷售或不佳。成屋銷售占美國房地產市場的約90%，這表明美國房產市場複蘇之路仍然崎嶇。

數據公布後， 美股上行後下行：

10年期美債收益率攀升：

美元指數下行：

黃金上揚：

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向低利率區間挺進----降息不僅僅因為房地產大勢已去 立春

來源: http://xueqiu.com/9428236477/33411492

A.時機

一般傳統上，加息周期是牛市，降息周期是熊市，但是在今日中國，這個傳統效應不再，可以預見，中國將開始一輪降息周期，在不遠的未來，我們或許還會看到第二乃至第三次降息，包括降準；在息率上，中國過去多年受困於房地產的飛速發展，不得不維持高位，已經大大落後於創新型經濟發展為主軸的發達國家，使得企業融資成本過高，而那些傳統的非價值創造型企業如銀行，則過多獲得無風險收益，大大阻礙創新和轉型經濟的發展，中國高層對房地產的過熱發展 一直高度關註，自2004年以來在口頭上始終表示嚴重關切，無數次仰望星空，祈求上蒼給出兼顧兩全的良方，都無奈迫於現實的複雜性，不得不跟隨這一巨大趨勢漂移，既不敢下重手，又不敢放任，十多年來如履薄冰；而房地產，終於在近乎惡性的超常規發展中，走到盡頭，雄風不再，不管怎樣，還是要遵循最基本的市場化原則，在房地產上過度強調投資，也要受市場懲罰的， 這是全球主要發達國家幾百年積累下來的通用經驗。

房地產十多年的超常規發展，根本源起於中國建國後三十多年，房地產基數為零的背景，在一個真正的，大面積的無產者體系里瘋長，看上去這像是一種報複性的惡補，從過去的赤貧，到今天的超英趕美，是新中國歷史上一次真實的大躍進，這個飛奔的結果，使得中國40多個省會和重點城市的居民平均房屋產權擁有率遠超世界頭號發達國家美國，也遠超英國，它是歐洲這一數據的最高保持者。

近期美國人口普查局報告，2014年第三季度美國的住房擁有率是64.3%， 是近二十年的最低，而英國早在三年前就已經下降到63.8%，並且預計仍將下降，而據中國家庭金融調查與研究中心的調查，截至2014年3月，中國城鎮地區住房擁有率已上升至89.2%，城鎮家庭擁有多套房比例上升至21.0%，而住房空置率高達22.4%，這些空置住房占用了4.2萬億的銀行住房貸款，從這些數字看，開句玩笑說中國是再也沒可能發生無產階級的文化大革命了，沒這個基礎和土壤了。

上述數據中，最讓人驚嘆的是空置房占用的4.2萬億銀行住房貸款，這表明我們這個社會有如此巨大的一筆資產不創造任何價值，就是睡在那里等升值，基本不參與社會流通，根本對賺取租金沒有興趣，房價持續上漲就是它們存在的意義，可是當這類數字堆積到一定程度的時候，房價上漲的進程必會戛然而止，這筆錢如不發生踩踏效應逃脫，就是等著風化和腐爛，社會財富和資源的浪費到了這種程度，不是用觸目驚心四個字就可以一筆劃過的，人們終將為此付出代價。

這個代價就是整體經濟發展緩慢甚至倒退，今天，當自住房擁有率達到如此高的程度後，個人靠囤積房產以及地方財政再想靠房地產大發展獲取超額收益的基礎已經完全不存在，擊鼓傳花，多數人手里都有了花之後，傳給誰呢？按照國際慣例，房產稅的實行將是必然趨勢，地方財政一定會走這條路，房產稅試點工作已經啟動，幾個回合之後，試行方案就會推出，三五年時間，甚至更短，就會全面鋪開，地方政府的財政來源，必會落腳在這個最大最穩定的基座上，在成熟的市場經濟國家，房產稅本來就是地方政府最大的一筆收入來源，中國不會例外，老白姓最終也會接受，但條件是地方政府要更多的接受民眾的監督，用這筆錢，地方政府是可以做很多造福本地的大事的。

因此，多項數據和發展趨勢表明，野蠻原生態發展的中國房地產大勢已去，未來的方向是走向理性和科學，轉型經濟的根本，除了讓創新型經濟與中高端制造業成為主流之外，也包括讓房地產產業進入良性健康發展的軌道。

何謂良性健康的發展？那就是盡可能還原房地產消費使用的商品屬性，抑制房地產的投資投機屬性，從純金融角度看，數據顯示，長期而言，房屋投資收益比通脹高不了多少，而股市收益則大幅跑贏通脹。諾貝爾獎得主羅伯特·席勒收集了1890年以來的美國房價數據，經過通脹調整，房價上漲十分有限，實際就是和通脹相當，沒有明顯跑贏通脹的超額收益；而老牌資本主義金融重鎮荷蘭，其首都阿姆斯特丹，雖幾百年來經歷各種變局，仍有良好的數據存留，一份自1628年到2008年的房地產數據表明，荷蘭房地產四百年來，去除通脹因素，每年的增長實際上只有0.4%，荷蘭是世界上第一個股票交易所的誕生地，有很久的金融理財傳統；上述美國和荷蘭的數據好像還沒有把房產稅和維護裝修費用算進來，如果也計入的話，房產的增值效應長期看甚至是不敵通脹的。

取值美國與荷蘭的數據，一是他們經歷的時間足夠長，有說服力；二是他們在金融理財方面是全世界的最高段位；三是他們都是無可爭議的一線世界經濟強國；他們上百年的直接經驗就是標桿，任何一個國家要取得經濟的持久發展，在幾個核心問題上必須重視他們的數據，房地產剛起步的中國尤其需要認真對待他們的經驗，不要用任何所謂中國特色來做解釋，房產是必須生活品，其投資和投機屬性必須受到遏制，否則就會像當前這樣，22.4%的住房空置率，驚人的社會資源浪費，如果房價因投資投機需求持續上漲，那即便有更高的空置率，其表現出來的熱銷力度仍然不會減，市場表現會持續供不應求，這種虛假需求完全脫離房地產生活必需品的消費屬性，並隨產業鏈傳導出去，令所有相關資源和各行業產能假性繁榮，形成如同吸毒一樣的惡性循環，如果不能被有效遏制，最終腐蝕整個社會經濟體系，正因為此，歐洲經濟發展最好的德國，在房地產上甚至連投資機會都不給。

在中國房地產基礎還很薄弱的情況下，國家可以不重視這些優秀經濟體的共同選擇和態度，走到今天，透支式的飛奔了十年，在超高的自住擁房率和超高的住房空置率這兩個數字面前，在經濟發展的未來走向上，是準備向美國、德國、荷蘭看齊，還是準備做現在的日本和香港，這是一個還需要爭議的問題嗎？！

房地產的發展讓中國人完成了從無產者到有產者的角色轉變，下一步，有產者會不會管理和經營好自己的資產，才是一個國家能不能走上長期持續發展之路的最關鍵因素，所謂有恒產者方有恒心麽，這個過程和這個教程，應該是由以資本市場為代表的多種金融理財手段的發展壯大來完成的，因為從世界發達國家的經驗看，國民財富的占比中，房產不超過30%，剩余的都是金融資產，全部是房產那是土財主，表明其所生活的社會經濟活動低迷，投資機會稀少，持有多種金融資產是國民財富發展的必然趨勢，要實現它，低成本的運作資金是一個有利條件。

從美國經濟的發展史來看，整體息率運行區間越低，社會和企業經營投資活動就越活躍，創新成果就越多，資本市場和各類金融投資理財規模就越大，形成了一個良性循環。

中美兩國的利率體系在結構，各利率間的傳導機制和監管架構上大致相同，也都分為官方利率和市場利率兩大類別，但在運作上，區別還是較大的，主要表現在市場化的程度上，以及對經濟活動的敏感性上，美國自格林斯潘以後，整體利率的中軸線一直在下降，官方也主要在聯邦基金利率這一項上發揮調控作用，其余的交給市場；中國在過去十年房地產為第一經濟發展支柱後，到近期一直實行高資金價格的宏觀調控政策，緊縮貨幣，存款準備金率維持在20%的高位，據統計，中美兩國多種利率相比較的結果，是整體真實利率是美國的1-7倍。美國的寬松貨幣政策，使得資金價格低廉，消費貸款成本和經營投資成本低，進而刺激投資、出口、消費，經濟和資本市場長期活躍。

長期看，定調轉型經濟的中國，必然是按這個方向發展，整體息率運行區間將不斷下行，沒這個條件，轉型是空談，過去受限於房地產過熱的高壓，想做不敢做，現在房地產勢弱，推出寬松貨幣政策的時機已然成熟。

本次降息意義將不同以往，因為在這個節點推出，著實可圈可點：一來創新經濟正方興未艾，需要低成本的資金運作；二來以資本市場為代表的多種金融投資業務正走逐漸出低谷，需要大量資金湧入配合其積極發展；三是房地產強勢不再，貨幣寬松可以延緩其下探進程，過去中國的不幸在於人口多，城鄉差距過大，今天中國的萬幸也在人口多，城鄉差距尚在，房地產大躍進的惡果，將會被還能持續多年的城鎮化進程對沖不少，而更關鍵的是，這一趨勢下，貨幣寬松，不必擔心像08年那樣，4萬億會滑落到以地產經濟為代表的過剩產能中。

其實近兩年間，CPI數據的趨勢走向已經表明中國有可能向通縮方向發展，這個明顯的拐點早在兩年前就已經出現，如果不是顧忌房地產的瘋狂，在息率上應該早有動作，因為這不是立竿見影的，可這一等就又過了兩年，期間CPI環比已經多次出現負增長，同比增幅也已經到了1.6%，再這樣走一年兩年，很可能就真的通縮了，而一旦通縮，麻煩遠大過對通漲的治理。因此過去的兩年多真是非常糾結和痛苦的時段，只能慢慢熬，熬到今天，即使多次降息，房地產也終將雄風不再時，終於可以放手一搏。

至今還有很多人對房地產情比金堅，相信本次降息根本上就是為了扶植房地產；也有一些高層智庫認為降息是為了應對地產下滑的大沖撞，如國務院參事夏斌今年9月在上海發展沙龍上做的《中國經濟可能陷入嚴重蕭條》的演講，雖然當時還沒有啟動降息，但是其講稿披露的嚴峻境況就是降息的伏筆，而這種所謂的“嚴峻狀況”正是房地產吸毒模式綜合癥的一些癥狀罷了，越早處理越好，這些高層幕僚的過度擔憂，也側面反映了大政府指導經濟模式的一些弊端，反應慢，不靈敏，有盲點，自以為是；實際上經濟發展，一定程度上，管得越少，越有生機，就像改革開放之初，鄉鎮企業的蓬勃發展完全出乎高層預料，成為中國經濟發展的活力中堅力量那樣，只要放開管制，國退民進，打破國企壟斷壁壘，對其進行產權改造，減少權力尋租空間，降低資金借貸成本，完善法制，中國經濟是不會差的。

接下來，要相信投資場所和投資手段之間的比值效應，前面已經分析過，房地產的投資屬性被如此看重本身就是一件錯事，但事實和背景決定了人們持有此看法的合理性，可是一旦有更加高效的投資場所和工具出現，那些所謂的堅定都是經不起誘惑的，無需房價下跌，不漲就可以讓資金急急逃離，這也是用市場化原則來應對房地產的畸形發展。

可以預見的是，未來利息整體下降空間會較大，因為我們更需要消費貸款成本和經營投資成本低，需要刺激投資、出口、消費，需要經濟和資本市場長期活躍，降低資金成本促進創新，待整體息率中軸下降到一個新的區間後，再行新的升降周期，這一過程，有利於資本市場，有利於經濟轉型，也有利於銀行盡早成熟，銀行不能老抱著央媽奶嘴，深度市場化對銀行來說百利而無一害，做得好，銀行會獲得重新估值。

B. 人民幣匯率

盧麟元撰文說本次降息的重大結果，將是終結人民幣二十多年的升值進程，轉而進入貶值周期，作者本意不願看到此景象，但推測貶值會必然發生，並將由此引發一系列衰退，我認為這是一種誤判。

息率的升降長遠看不會影響本幣的發展趨勢，決定一個國家幣值地位的，永遠是政治軍事實力、經濟實力、貨幣購買力和國際公信力，美國在過去二十年間利率總體上一直是走下行的，絲毫沒有影響美元應有的國際地位。

近年來，中國的軍事實力在不斷加強，軍費開支也逐年加大，軍工蓬勃發展，自主技術項目越來越多；政治影響力上也在逐年上升，已經具備主導區域性政經合作的實力， 盡管在很多理念上還和世界主流有較大差距，但是大的沖突是沒有的。

經濟上，轉型的根本目的，是要改變在全球產業鏈結構中所處的被動地位，一旦自主性因素加強，占全球經濟權重不斷擴大，話語權就增強，只要在國際公信力上沒有什麽疏漏，應該是能夠維持強勢貨幣地位的；

而購買力方面，房地產逐漸平穩下來，其他商品上大的物價波動應該是不會有的，從國家經濟轉型主攻內需消費的長遠策略看，購買力持續提升是向這一方向努力的成果，否則就是失敗，現在已經有不少在美歐生活過的人發帖比較人民幣和美元、歐元、加元與澳元的購買力，綜合看，尤其是在基本生活消費品上，人民幣的購買力是很強的，尤其是在電商發達的今天，這個優勢會保持很久。

所以，利率的升降，絕不是決定匯率的核心元素，會帶來短期震蕩，但絕不會影響趨勢，況且美元和人民幣的聯系史上，還有一個很大的糾結，1994年前後中美匯率存在官方匯率和市場匯率兩種價格，當時主政經濟的朱總理一口氣把匯率定在8.7，結束雙軌制，客觀上為中國之後的出口創造極大的有利空間，而美方一直對此事心有芥蒂，認為人民幣被人為貶值，多年來美國幾乎從未停止喊話，稱美方在貿易上吃虧，並堅促人民幣升值，而人民幣這多年來對升值一直是半推半就，盡可能延緩其進程，希望最大可能的獲得經濟轉型的時間差同時保證出口的競爭優勢。

因此，綜合來看，影響匯率的因素非常多，權重比例不均，甚至隨時空境遇變化而更加複雜，絕不是僅僅因為一個利率的變量就能影響其趨勢，事實上，最重要的是，能不能成為一個持續發展的強國，才是關鍵。

C. 資本市場

從現在起，長遠看，中國經濟增長率會不斷下降，最後可能在3-4%左右穩定下來，並圍繞這個中軸波動，基數越大，增長越緩，這符合基本的數學定理，符合經濟規律，如果追求長期發展，那麽平均經濟增長率高於平均通脹率2-3個百分點就好，保持它，做到動態平衡就是善莫大焉，任何過大偏離都將引發經濟的大震蕩。

在資本市場上，有一個公共規律，那就是好東西從來是漲不停，短期幅度不大，長期積累驚人；而壞東西從來都是短期脈沖式直上雲霄，接下來是漫漫無期的跌不停，一國經濟的發展也是這樣，長效的就一定是相對較慢的，兩位數增長那是基數太低，層級太低，規模達到一定程度，再去追求高增長，那就離死不遠了，就好像從營養不良吃到健康，可以兩位數發展，從健康吃到三高（高血脂、高血糖、高血壓），還要張嘴沒夠，那就可以去壽材店準備後事了。

所以現在報刊電視等媒體上天天掛在嘴邊的中國經濟不好之類的說辭，到底是要哪樣？我想不必太懂經濟，懂一點基本的規模發展論和數學常識，就應該知道現在還拿GDP發展數字來論經濟好壞和前景是否光明是多麽誤人子弟，甚至要人性命，那不就是給糖尿病人開暴飲暴食的菜單，給心血管病人三餐大魚大肉麽？

中國早已不是短缺經濟，量不再是問題，問題在質上，今後評價中國經濟增長的重點是質不再是量，這個變化是肯定的；為什麽中國資本市場從前年開始局部活躍，最近開始明顯活躍，降息後，開始全面躁動，甚至這兩天有點過了頭？

局部活躍就是開始追求“質”的發展的表現，那些企業和行業，雖然目前業績還未能顯現，但他們代表未來；這一期間受美國新經濟發展大潮的聯動，中國相關的中小企業進入了發展的活躍期，給經濟的未來塗上一抹亮色，以美國為代表的新經濟爆發，催生一波超強的資本市場大牛市，從前年開始，就逐漸席卷世界，這波牛市發生在世界整體經濟尚未完全複蘇的階段，確實讓很多人參不透個中意義，其實它發生的核心就是即將大行其道的智能產業，將全面改變現代經濟工商業的方方面面，既是一次生產效率的大幅提升，又是一次擊垮資源稀缺論的大戰，舉個例子，有過開車經驗的人知道，汽車的油耗指標有兩個，一個是高速狀態下的，一個是市區範圍下的，不同車型差異較大，兩者相差 高到70%，低至30%，因此開車最經濟的不是距離最短，而是用時最省和速度最快，這就是效率，智能產業解決的就是效率提升，這本身就是一個大的系統工程，既節省資源，又兼顧環保；當智能化不斷提升，單位能耗下的產出即會不斷增加，對資源依賴更低，產出卻更大，未來三五年，人們將明顯感受到上述變化，這正是本輪全球牛市的最核心，也是推動中國牛市的最核心之一。

除此外，近期中國資本市場明顯活躍，還受益於多個層面，直到上周降息，開始全面激活人氣，甚至出現了過熱；前文分析過，本次降息時機特殊，開啟了一個趨勢，是貨幣政策寬松的信號，會持續釋放資金，同時資本市場的相對低位會吸引各路資金，境外的，全社會的，而最大的一股資金洪流，十多年囤積在房地產市場的資金會在比價效應的不斷推升下漸次進入，幾股資金洪流匯合資本市場，牛市特征已經非常明顯，這兩天的加速跑步入場，是一種心理躁動的表現，調整降溫將不可避免。

但寬松貨幣政策的大門是打開了，轉型中國所需要的中國創造，高端制造，刺激消費，低成本的資金，資本市場的活躍等等，在這個環境下更有可能有所成就，現在這個框架有了，後面就看如何建設和引導了。

只是目前中國資本市場的構成還不成熟，上個月我曾寫過《中國沒有藍籌股》，在這個題目下的第二部分《慢牛還是快牛》中專門推測過，缺乏真正藍籌股的股市特點很可能就是暴漲和長期慢跌，近期股市有點瘋狂的表現，印證我這個看法的基礎還是比較頑固的，市場的飛躍，那些周期性的，產能過剩的，資源性的，需要向社會讓利的行業群體都表現搶眼，盡管它們有一定的估值回升空間，但終究不是經濟長遠發展依仗的主流，牛市的核心邏輯一定是新興產業創新和制造，要清楚，執牛耳的，從來都是先知先覺者！

最後，如果說房地產大躍進讓中國人變得有產，那麽以資本市場為代表的多種金融投資理財工具的大發展將教會中國人認識到什麽才是好的投資品，從前年起我總說這幾年的股市好比2000年左右的房市，會出現一個席卷幾乎所有中國人的長期牛市，中國要真的能成為世界經濟重鎮，全民就需要有這麽一次洗禮，希望這個過程是漫長的，當然也將五味雜陳，曲曲折折，最終，如果成功的話，大部分人會認識到，資本市場是最好的投資所在，這是世界發達體制國家的公認，也是一個成熟經濟體必須做到的，除非最後沒有成功，那資本市場的陷落也是與之相隨的。

搜房轉型向哪裡走？- 房地產互聯網大會 從易

來源: http://xueqiu.com/6313049521/33405052

今天，$搜房(SFUN)$ 在北京舉辦了“房地產互聯網大會”，會議主題是：New & Different ！

整個會聽下來確實給人耳目一新的感覺。不同於之前搜房辦的會都在討論中國宏觀經濟形勢、房價會漲還是會跌；這次搜房也興致勃勃地聊起了移動互聯網、大數據、平臺等互聯網公司高管嘴里熱門的詞匯。長期跟蹤搜房的人可以明顯感覺到搜房在這個會中的巨大轉變；少了之前的開發商氣質，互聯網的味道濃了許多。

老莫的講話很短，就十來分鐘；通過一些數據說了搜房的流量優勢，然後用了幾個框架圖說搜房要做什麽：

· 搜房移動端流量已經超過了PC端；移動端流量是第二名的5倍，PC端是第二名的3倍。（移動端流量高峰竟然是在23點，那麽多人睡前看房子？）

· 搜房要做互聯網平臺、交易平臺和金融平臺；前兩者構建的是線上線下結合的O2O服務模式，金融服務是貫穿在房產相關交易中的一項重要服務。其中，交易平臺又包括新房電商、二手房交易和家居交易三大平臺。

另外，老莫特別補充了，搜房不是要做全流程服務的平臺；就是說不會像鏈家、中原一樣去線下開中介門店，不會做和世聯、同策一樣的純線下代理商業務；而是建設相應的全面開放平臺，把房源、置業顧問、經紀人、業主、購房者集合起來，通過互聯網手段構建起他們之間的溝通、交易平臺；並通過大數據優化流程、提供工具和數據服務。

至於具體平臺怎麽構建，CTO張步鎮、新房集團總裁朱海藝、二手房集團總裁蘇捷、家居集團總裁張誌敏分別介紹的。（題外話：新房、二手房、家居三大業務部總裁都是女漢子；這在互聯網公司中也算是一道獨特的風景吧！）我最關心的還是二手房的轉型；怎麽在中國這樣一個混亂的二手房市場保證信息的真實和交易的安全。

二手房

蘇捷是這樣介紹她在構建的二手房交易服務平臺的：

第一，從房款保障、產權保障、物業交割保障三個方面建立房產交易保障服務體系；出了問題搜房先行賠付。

二手房交易的主要安全問題就那麽幾類：要麽是定金給了人家，結果發現賣房的人其實沒房，卻把錢騙走了；要麽是首付完了準備交割，結果發現房子被在法院扣著，無法完成產權轉移；要麽是房子產權交割完了發現之前的業主拖了好幾年的物業、暖氣、裝修等費用沒交完，還得多交那麽些冤枉錢。現在搜房出面保證房子沒有被質押，沒有糾紛；如果有糾紛，搜房先承擔損失進行賠付；那買房人交款之後就可以保證拿到放心的房子。至於房款，放在搜房的擔保賬戶上；等交易完成之後付給賣方，保證賣方拿到錢。如果中間需要做個轉按揭或者首付貸，搜房一並給辦了；利率還只收7%，比世聯、鏈家都便宜。

第二，真房源；當然這是一個漸進的過程。現在是先通過各種手段吸引經紀人加入真房源系統，搜房自己也會派經紀人驗證在其網站提交的委托房源（每日新增5000套--對這個數有點懷疑，可能是我聽錯了）。真實的房源優先展示，並且用實際數據說明好處--真房源的點擊率比未認證真偽的房源高36%。對於真房源里出現的虛假信息，用戶發現後搜房會優先賠付（然後再去跟中介算賬：)~）。說現在已經有801家中介參與了真房源系統。全部房源有23萬套在售；覆蓋132個城市90%的房源。

第三，全面開放客源；讓經紀人可以高效地獲得搜房36萬/日的潛在購房人；並且會利用大數據在客源與經紀人之間做匹配，讓關註某個區域的用戶與該區域里最優質的5個經紀人（根據他們在搜房的用戶評價和平時使用數據評判）精確匹配，提高經紀人效率，同時也優化了用戶體驗。

在搜房這樣的工作平臺內，一個優秀的經紀人（先不說本身職業道德有問題的經紀人）自己開店和在鏈家的區別還有多大呢？鏈家提供給經紀人最重要的東西就是真實房源、樓盤字典和交易保障（或者說是品牌信任度）三方面；搜房在很大程度上也可以提供類似的東西。當然，很多人會說鏈家做得太好了，搜房想超越很難；但搜房推出這個系統的主要目的不是打死鏈家，而是在沒有“鏈家”（就北京有50%占有率）的其他131個城市為經紀人提供這樣的服務；只是說如果順便能打鏈家更好了。

現在搜房已經有276萬註冊經紀人，25萬活躍經紀人；每分鐘有1120組咨詢量（通過PC或者app咨詢經紀人）。除了北京之外，搜房應該說都還具有很大的先發優勢。當然，這里需要吸引越來越多的經紀人配合；什麽時候能把她所闡述的系統做好就是看什麽時候有50%的中小中介都開始在搜房提供的系統上進行他們的日常工作（是把搜房幫當做工具用，而不僅是攬客）。

PS：新房部門也有支持，已經接入了電商房源給經紀人；一二手聯動已經全面推開了。其中舉例的一個項目就給了經紀人1500萬元的傭金分成（抱歉具體項目名沒有記住）。

金融

我關註的第二點是金融，負責人劉堅沒有上臺介紹；是在一個會議室與我們交流的；他是這麽說的：

現在中國90%的金融P2P平臺以後都會死掉，未來只有三類金融平臺（或者說P2P平臺）會最終活下來。一類是BAT這樣有數據、有資源的巨頭，也包括大的金融機構的平臺；第二類是像陸金所、人人貸這樣的綜合性P2P平臺，最終會有幾家做大的平臺存活下來；第三類是在房產、汽車、醫療、旅遊這樣的一些大的行業里會出現一些專業性的金融P2P平臺，這些平臺憑借其對行業資源的把控和對行業獨特的理解優勢也會有好的生存空間。搜房就是要做房地產領域的金融平臺。中國房地產每年有8萬億的交易額，金融的市場空間非常大。

搜房現在做的主要是跟新房、二手房交易相關的貸款。（我猜老莫要全面介入交易有個很重要的原因應該是看到了金融業務的空間）新房主要做首付貸，就是當用戶需要購房但首付不足或者不想付那麽多錢時可以從搜房再貸點錢。比如30%的首付自己付15%，剩下15%從搜房貸，然後分1-3年還給搜房。二手房也可以做首付貸，另外還有轉按揭和押舊購新。

新房和二手房業務量現在各占50%左右；房產抵押消費或經營貸也在積累經驗，未來搜房利用十幾年沈澱的購房者資源做又是一個大市場。

值得一提的是，搜房目前的貸款利率都比較低，7%的年化利率加3%的手續費；其他許多地方都超過10%，所以有一定優勢。另外，也有些特殊的P2P產品吸引用戶；比如一套200萬的房子以100萬的價格眾籌賣出，然後拍賣給購房者，拍賣所得金額就是用戶收益。通常一個多月就有二三十的收益。不理解的同學可以自己上http://txdai.com/去看看。

搜房現在已經拿到了小貸牌照，2014年Q3的財報里也公布了季度放貸已達到2億人民幣，包括中介費在內的收入大概有200多萬美元；並且每個月都以翻倍的速度在增長。對於明年的目標，劉總說了個非常出乎我意料的數；不過不方便公開說，想知道的私信我；記得先刷雪球幣噢。哈哈！ @不明真相的群眾

其他一些有用的信息

1、2014年前11個月新房電商已經成交25萬套，以前三季度已經公布的交易套數推算Q4的交易量可能可以超10萬套。

2、一二手聯動方面，中介經紀人買一套新房平均7天，賣二手房40天；雖然新房傭金低一些，但轉化提高可以增加收入。

3、搜房平臺現在每天產生4000萬條行為數據，可以監測到購房者對樓盤的偏好；根據這些偏好搜房將只關註某一個樓盤的用戶歸為頂級用戶、將只關註領近的幾個相似樓盤的用戶歸為高級用戶，後面還根據區域、價格等信息劃分了三個類別；將這些數據推送給開發商或銷售會很有價值。舉了首開常青藤的例子，30天有33282人看了該項目，然後將這些用戶分了類；下面的開發商看了應該很喜歡。



（會場人氣爆棚）

文/i美股資產管理 吳桑茂
聲明：本人所在機構持有$搜房(SFUN)$ 多頭倉位；文章所述內容不構成任何投資建議。

@梁劍 @Ricky @西峯 @求漏 @保守地貪婪 @房產專家 @何田 @菜鳥先飛 @hellboy @虎父兔女 @格力高利 @鬥牛士的哀傷 @今日話題

“不合時宜”的標普：中國銀行業房地產風險遠超財報數據

來源: http://wallstreetcn.com/node/211489

近日銀行板塊成為“牛”氣沖天的A股“寵兒”，三大國際信用評級機構之一標準普爾（標普）昨日卻發布報告，稱中國銀行業持有的房產市場風險敞口遠高於其報表的貸款數據，房產市場下滑“至少”一兩年內會增加銀行業的信用風險。這是標普在不到一個月時間里第三次警告中國，前兩次分別針對中國樓市和地方債。

在昨日公布的報告中，標普認為，未來兩年最打擊中國50大銀行的可能就是國內房地產市場持續急劇下滑。未匯報的房地產相關貸款本應被計入信貸增長，但官方貸款數據並未體現。標普資深董事、分析師廖強稱，標普認為房地產市場低迷成為中國銀行業的主要風險是源於：

1、國內銀行對房地產開發和建築貸款的實際直接信貸敞口遠高於財報公布的數據，截至去年末，實際貸款敞口至少有人民幣8.2萬億元，財報數據卻是7萬億元；
2、估算中國30%-40%的企業貸款以房地產和土地作為抵押；
3、房地產市場對中國經濟的整體影響比房地產投資的影響更為廣泛和深遠。

就在標普發布上述報告當天，在券商、保險和銀行板塊帶動下滬深兩市盤中再創新高，滬指大漲109.55點，單日漲幅為2013年9月9日以來最大，深成指漲近300點創17個月新高。銀行板塊當日漲幅達6.27%，凈流入資金14.05億元，僅次於資金流入39.51億元的券商板塊，僅漲停的民生銀行一家就獲得14.58億元凈額流入。華爾街見聞開盤前文章提到，安邦保險意外舉牌民生銀行完全超出市場預期，打開了業務和股權方面巨大的想象空間。

不過，標普對中國銀行業的警告其來有自。中國約15%的年度GDP都由房產行業貢獻，而國內銀行業又為興建房屋和業主購房提供貸款，假如房產市場持續低迷，可能對經濟構成重大風險。華爾街見聞此前文章分別提到，上月下旬，標普警告中國房價過高、房產市場供應過剩，比其他亞洲大型房產市場更有可能受打擊，稱中國房產業未來幾年可能被標普下調評級。

上月標普還暗指，在其調查的31個地方政府中，15個都應該被評為“垃圾級”。這與此前地方政府自發自還試點給外界的印象相去甚遠。標普分析認為，東北的表現最差，東北三省有兩個出現“投機級特征”，12個中部省份之中有6省、12個西部省份中有5省都表現了垃圾債券的特征。

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房地產即將開啟“增值稅時代” 11%稅率可能性極大

來源: http://wallstreetcn.com/node/211677

據《經濟參考報》報道，房地產業、建築業有望同時推進“營改增”，最快將於明年3月開啟“增值稅時代”。稅率定為11％的可能性極大。業內人士初步測算，如果允許不動產抵扣，整體減稅規模有望超過5000億元。

距離國務院提出的力爭“十二五”期間全面完成“營改增”僅剩下一年多時間，《經濟參考報》從多渠道獲悉，在尚未納入改革的四大行業中，房地產業、建築業有望率先同時推進“營改增”，最快將於明年3月開啟“增值稅時代”。據了解，稅率定為11％的可能性極大。業內人士初步測算，如果允許不動產抵扣，整體減稅規模有望超過5000億元。

安永會計師事務所大中華區間接稅主管合夥人梁因樂在接受采訪時表示：“在還沒有進行‘營改增’的行業中，房地產業、建築業應該是最快要入圍的行業。”除了房地產業、建築業本身，其下遊行業也十分關心改革的時間表。“比如銀行要租辦公樓，簽合同往往是三年、五年甚至十年，它們很關心合同該怎麽簽。所以說，一個行業什麽時候入圍很重要，最好從發文到正式實施留出足夠的時間，要享受到進項稅是需要提前準備的。”梁因樂稱。

事實上，目前房地產企業已經為迎接“營改增”紛紛著手準備。

一位不願透露姓名的某大型房企財務人士稱：“我們現在還沒有接到‘營改增’的正式通知，不過此前口頭傳達過，現在我們在緊鑼密鼓地籌備，公司總部也正在和財稅等相關部門積極溝通。”

對很多房地產企業來說，原來的稅務處理比較簡單，稅務和財會是一個部門，而改增值稅就複雜許多，很多房企已經成立了獨立的稅務部門。

此外，一些稅務師事務所和會計師事務所也承接了對房企進行培訓的工作，主要內容涉及“營改增”之後如何開票等稅務相關問題。

至於稅率，多位學界及業界人士告訴《經濟參考報》，11％的可能性極大。北京中燁澤瑞稅務師事務所有限責任公司總經理郭英傑認為，因為從房地產行業上遊來看，其抵扣進項多是在建設期，因此，其稅率應與建築業持平，大概在11%左右。中國社科院財經戰略研究院研究員張斌稱，房地產企業屬於資本密集型，不是要鼓勵發展的現代服務業，稅率應該會比較高，不會是6％，當然也不會是17％，只能是11％。

郭英傑在接受《經濟參考報》采訪時表示，此次“營改增”目的是給房企降低稅負水平，但要求企業有較強的內部管控。若有良好的管控措施，稅負大概可以降低1個百分點。但是由於稅項的改變，房企財務、稅收架構將發生根本性變化。過去交營業稅，房企按照既定稅率繳納即可，財務計算較為簡單。但改為增值稅之後，進行進項抵扣，房企經營流程需要進行重新設計，從整體粗獷式管理轉向精細化。具體來說，則是考驗房企的費用管理和控制。“與房企有經營來往的大多是建築類企業，部分原材料企業規範度較低，部分企業難以提供有效的增值稅發票，在這樣的情況下，房企的抵扣進項減少，稅負則會大幅增加，這也是房企反應積極性不高的主要原因。”

郭英傑表示，“營改增”之後，如果房企經營模式沒有及時調整到位，短時間稅負將大幅增加。但隨著時間的推移，房企在經營方面做出一定改變後，稅負自然會有所下調。

而在張斌看來，此次房地產業“營改增”的關鍵在於房地產業的下遊能不能抵扣不動產，這個難度是比較大的。“房地產企業開發的房地產，如果工業、商業企業購買的時候可以抵扣，就意味著消費型增值稅改革徹底完成了。”

自2009年起，全國實施從生產型增值稅到消費型增值稅的轉型改革，但當時只允許機器設備等固定資產抵扣，不動產不能抵扣。允許抵扣不動產是隨著房地產業“營改增”同時推出，還是日後再逐步推出，目前尚不明晰。據業內人士初步測算，如果此次房地產“營改增”後允許抵扣不動產，減稅力度將很大，規模有望超過5000億。

張斌告訴《經濟參考報》：“如果允許抵扣不動產，稅基會縮小很多，對財政的減收壓力會非常大，需要考慮財政的承受能力。現在有不同觀點，一些人士建議暫不抵扣不動產，還有一些觀點建議實施折中措施，比如不完全抵扣，考慮財政的承受能力可以按照50％進行抵扣等。

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房地產相關稅收增長疲軟 地方政府赤字進一步擴大

來源: http://wallstreetcn.com/node/211855

11月，受房地產相關稅收增幅回落影響，地方財政收入增速下滑，地方政府財政赤字進一步擴大。

11月，房地產相關營業稅僅同比增長1.2%，拉低了地方財政收入增長。11月地方財政收入為5152億元，同比增長6.4%。而地方政府支出同比增長2.4%，至11266億元。1-11月，地方支出為107243億元，已完成全年預算的82.5%。

受地方財政赤字擴大影響，盡管中央財政11月有所盈余，但全國財政赤字進一步擴大。11月，全國財政收入9953億元，財政支出為13280億元。

本月，中央財政收入增加4801億元，主要得益於金融機構上繳中央財政的國有資本經營收入增加，以及前期出口退稅進度較快、本月出口退稅相應減少。

11月，出口退稅由10月的839億元下降至766億元。

證券交易印花稅88億元，同比增長1.2倍。主要是近期股市成交量大幅增長。

為緩解財政赤字不斷擴大的局面，近日，國務院發布《國務院關於清理規範稅收等優惠政策的通知》，要求各地各部門認真排查本地區、本部門制定出臺的稅收等優惠政策，清理結果將在2015年3月底前上報財政部。

長期以來，招商引資是地方政府發展經濟的頭等大事。在這個過程中，除了提升自身的區位優勢，創立一系列本地區獨有的稅收優惠政策，便成為吸引投資“金鳳凰”來本地安家的有力手段。那麽，為何要清理各地的稅收優惠政策呢？財政部部長樓繼偉表示，過多過濫的稅收優惠制造了大大小小的稅收窪地，影響了市場的公平競爭。

昨日，財政部下發通知進一步完善預算體系。一些原本割裂、專款專用的資金，將被統籌使用；一些投入領域類似的資金，也將被整並，並計劃提高國有資本收益上繳公共財政比例，2020年提高到30%，更多用於保障民生。

這在經濟增速下行，財政收入增速趨緩，財政收支矛盾加劇的背景下，通過統籌資金，來提高資金使用效率顯得非常有必要。

　一、全國公共財政收入情況

11月份主要收入項目情況如下：

1.國內增值稅2596億元，同比增長4.4%，扣除營改增轉移收入後增長約2%。

2.國內消費稅628億元，同比增長7.2%。

3.營業稅1177億元，同比下降1.8%，考慮營改增收入轉移等因素後增長3.2%。其中，房地產營業稅430億元，增長1.2%；建築業營業稅411億元，增長11.2%。

4.企業所得稅774億元，同比增長34.2%。其中，金融業企業所得稅234億元，增長80.9%，主要是部分金融機構預繳企業所得稅增加；工業企業所得稅181億元，下降0.9%。

5.個人所得稅517億元，同比增長12.8%。

6.進口貨物增值稅、消費稅1165億元，同比下降9%；關稅222億元，同比下降8%。主要是受大宗商品進口價格下滑、進口額下降等因素影響。

7.出口退稅766億元，同比少退173億元，下降18.4%。主要是前期為支持外貿發展加快了出口退稅進度，本月退稅額相應減少。

8.證券交易印花稅88億元，同比增長1.2倍。主要是近期股市成交量大幅增長。

9.地方小稅種情況：契稅287億元，同比下降6.7%；土地增值稅262億元，同比增長8.5%；耕地占用稅156億元，同比增長10.6%；城鎮土地使用稅127億元，同比增長6.9%。

10.非稅收入1856億元，同比增長19.5%。其中，中央非稅收入644億元，同比增長33%，主要是部分金融機構上繳國有資本經營收入增加；地方非稅收入1212億元，同比增長13.4%。

1-11月累計，全國財政收入129595億元，比去年同期增加9944億元，增長8.3%。其中，中央財政收入61063億元，同比增長7%，比1-10月累計增幅提高0.4個百分點；地方財政收入（本級）68532億元，同比增長9.5%。全國財政收入中稅收收入110598億元，同比增長7.5%。近幾個月，全國財政收入保持平穩增長。其中，受部分金融機構上繳國有資本經營收入增加拉動，中央財政收入增幅有所提高；受房地產相關稅收增幅下滑等因素影響，地方財政收入增幅有所下滑。12月份，要繼續加強經濟財政運行監測分析，堅持依法征稅，不收過頭稅，堅決防止偷稅漏稅，提高財政收入質量，嚴禁采取虛收、空轉等方式違規增加收入。

11月份，全國財政支出12759億元，比去年同月增加101億元，增長0.8%。其中，中央財政本級支出1493億元，同比下降9.9%，主要受部分重點支出前期提前撥付等因素影響；地方財政支出11266億元，同比增長2.4%。

　　二、全國公共財政支出情況

　　11月份，全國財政支出12759億元，比去年同月增加101億元，增長0.8%。其中，中央財政本級支出1493億元，同比下降9.9%，主要受部分重點支出前期提前撥付等因素影響；地方財政支出11266億元，同比增長2.4%。

　　1-11月累計，全國財政支出126308億元，比去年同期增加11611億元，增長10.1%，完成預算的82.5%。其中，中央財政本級支出19065億元，同比增長7.4%，完成預算的84.7%；地方財政支出107243億元，同比增長10.6%，完成預算的82.5%。

　　分項目情況看：農林水支出11080億元，同比增長7.9%；社會保障和就業支出14047億元，同比增長11.8%；醫療衛生與計劃生育支出8270億元，同比增長9.8%；教育支出18462億元，同比增長7.7%；科學技術支出3753億元，同比下降1.7%；文化體育與傳媒支出2085億元，同比增長12.3%；住房保障支出4194億元，同比增長15.2%；交通運輸支出8784億元，同比增長15.6%；城鄉社區支出11135億元，同比增長16.7%；糧油物資儲備支出1523億元，同比增長19.1%；資源勘探信息等支出4283億元，同比增長9.5%。

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房地產銷售年末強勢崛起 12月同比增近三成

來源: http://wallstreetcn.com/node/212588

隨著下半年一系列利好政策出臺，年末的房地產市場呈現加速回暖跡象，安信證券宏觀研究首席分析師高善文指出明年二季度前後房產市場下跌將告一段落。

根據申銀萬國數據，截止上周四（12月25日）本月全國一手房累計成交248277 套，同比增長27%，環比增長16%。根據德意誌銀行整理的中國40個主要城市周度成交量數據圖可以看出，自今年9月份以來銷售量（單位：千平方米）出現了快速回升，上周的銷量更是超過了2013年3月的高點：

今年9月30日，央行發布房貸新政，放松了首套房的認定標準，實行“認貸不認房”，對改善型住房需求利好。新政發布後，樓市開始逐漸回暖，商品房成交量有所回升。

此外，11月21日，央行宣布降息，一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%，惠及到剛需人群。一系列利好政策出臺，購房者對市場的預期明顯向好，房地產市場在年末出現了成交翹尾行情，成交量進一步上升。

安信證券宏觀研究首席經濟學家高善文在12月25日的報告中指出，今年9月份、10月份、11月份包括12月份頭兩個星期，我們看到房地產成交就像股市一樣，房地產的成交突然結束下降過程，出現了一個爆發式的上升。

高善文稱，現在絕對的成交面積，已經超過了2013年的高點，這一加速看起來到現在為止還在繼續。從房地產的成交和它與投資的歷史關系來講，可以說由房地產的下降所帶動的經濟的下降過程還沒有結束，但是它正在接近尾聲，在明年二季度以後，這一下降的力量一定會耗竭，甚至還會略早一些。

此外，高善文認為房地產投資也有望回暖，他認為從房地產市場的回暖、政府基建開支的走向，公共財政的走向甚至包括出口活動來推斷經濟也許已經在我們現在所在的位置附近開始築底，明年上半年相對現在的情況應該就會逐步改善。在這個意義上來講，盈利和基本面的趨勢支持市場的上漲和回暖。

截止上周，其它房地產銷售主要數據如下：

一手房銷售

年初至今，申萬跟蹤的48個大城市中一手房累計同比下降7.9%。一線、二線、三線城市分合計成交16036 套、37607 套、22591 套，環比分別上升32.6%、上升0.7%、上升14.4%，成交環比繼續回升，同比大幅增長，累計降幅繼續收窄。

二手房銷售

上周申萬跟蹤18大城市二手房合計成交16171 套，再創年內單周新高，環比上升5.0%，同比上升19.3%，申萬跟蹤19 大城市二手房成交套數累計同比下降29.8%。

年初至今累計同比下降29.8%。一線、二線、三線城市分別合計成交5645 套、8513 套、2013 套，環比分別上升7.9%、上升4.8%、下降1.3%。二手房成交量環比穩中有升，累計同比降幅持續收窄。

土地溢價和庫存

申萬數據還顯示，上周全國土地溢價率為13.14%，住宅溢價率18.54%，環比雙雙回升0.13%。2014 年至今申萬跟蹤45 大城市住宅土地累計成交面積36317萬平方米，成交金額10670億元，樓面地價達到2938 元/平米，同比上升15%。

此外，近期的住宅庫存和去化周期也都出現了下降。由下圖可以看出北上廣深的住房供給/銷售比率出現了明顯的下降：

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美國房地產市場2015年難言驚喜

來源: http://wallstreetcn.com/node/212697

美國房地產市場過去數年對於提振整體經濟複蘇影響甚微。進入2015年之後，市場也恐難有任何明顯的改變跡象。房價出現大漲或者大跌的可能性都非常低。

全美房地產經濟學人協會周三表示，11月尚未完工的新建房屋預銷售合同季調後同比增長4.1%，環比增長0.8%。該數據為2013年8月以來新高。本周最新公布的數據則顯示二手房銷售量為2014年第三高。

但是與此同時，購房者對於房價的回升和房屋質量抱怨頗多。房產中介公司Redfin的CEO Glenn Kelman,表示，“市場已經過熱，購房者對於目前的價格十分敏感。”該公司首席經濟學家Nela Richardson也認為，“2015年樓市的吸引力可能會降低，盡管小型房源可能會繼續漲價，但是整體的市場需求正在減弱。”

在兩年的反彈之後，2013年美國樓市的市場需求開始減弱，而2014年這種情況也並未改變。目前30年抵押貸款利率為3.87%，接近去年最低水平。

美國2014年1到11月二手房銷售整體同比下滑4%，新房銷售在2014年則沒有明顯變化，距離經濟學家年初預估的兩位數增長速度相距甚遠。這部分原因是因為地產商更樂於建造更貴更大的房型。

市場對於2015年樓市前景看法不一。研究公司Zelman & Associates預計2015年和2016年房價增長將達到4%和3%。但是Kelman卻認為，“如果房地產市場希望見到更健康的全面需求複蘇，那麽房價必須走低。”

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中國12月房地產投資顯著下滑 銷售創年內新高

來源: http://wallstreetcn.com/node/213346

2014年12月，中國房地產投資顯著下滑，而銷售繼續回暖，再創年內新高。

2014年，全國房地產開發投資95036億元，比上年名義增長10.5%（扣除價格因素實際增長9.9%），增速比1-11月份回落1.4個百分點，比2013年回落9.3個百分點。12月，全國房地產開發投資8435億元，較11月9381億元的投資有所回落，顯示出房地產開發投資持續低迷。

而與房地產投資低迷形成對比的是房地產銷售的回暖。12月，商品房銷售面積18932萬平方米，高於11月的13223萬平方米；商品房銷售額11811億元，比11月增加3715億元。單月銷售面積和銷售額創2014年新高。

交通銀行研究院夏丹在報告中指出：

2014 年末一線城市量價齊升，其他多數大中城市成交明顯築底回暖，房價環比降幅進一步收窄，這是政策面松綁、流動性寬松環境下房企以價換量與需求擇時入市相結合的結果。而投資情況依然不容樂觀，非熱銷地區難以提振。預計 2015 年成交將繼續小幅回暖，轉正為個位數增長；房價環比上半年或可轉正，全年同比可能穩中微升；投資增速上半年下探仍將持續，下半年有可能企穩。

除了房地產開發投資外，房地產企業施工面積和土地購置面積也顯示出了開發商投資熱情不高。2014年，房地產開發企業房屋施工面積726482萬平方米，比上年增長9.2%，增速比1-11月份回落0.9個百分點。2014年，房地產開發企業土地購置面積33383萬平方米，比上年下降14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5個百分點；土地成交價款10020億元，增長1.0%，1-11月份為下降0.1%。此外，2014年，房地產開發企業到位資金同比萎縮0.1%，進一步顯示出房地產企業投資的低迷。

華爾街見聞網站上月提到，去年第四季度，中國決策層頻出定向調控樓市的舉措。去年9月30日，中國央行和銀監會共同出臺信貸新政，提出對於首套房“認房不認貸”的標準，並重申最低利率優惠。10月中旬，住建部、財政部和央行出臺政策，降低公積金貸款購房門檻。10月29日，國務院常務會議提出“穩定住房消費”的說法。11月21日，央行宣布降息。同時，在多數城市已經松綁或取消“限購”的基礎上，各地陸續發布了多項利好房地產業的產業和區域發展政策。上述近幾個月的利好政策的出臺幫助中國樓市回暖，推升了房地產的銷售。

 

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