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房地產銷售年末強勢崛起 12月同比增近三成

隨著下半年一系列利好政策出臺，年末的房地產市場呈現加速回暖跡象，安信證券宏觀研究首席分析師高善文指出明年二季度前後房產市場下跌將告一段落。

根據申銀萬國數據，截止上周四（12月25日）本月全國一手房累計成交248277 套，同比增長27%，環比增長16%。根據德意誌銀行整理的中國40個主要城市周度成交量數據圖可以看出，自今年9月份以來銷售量（單位：千平方米）出現了快速回升，上周的銷量更是超過了2013年3月的高點：

今年9月30日，央行發布房貸新政，放松了首套房的認定標準，實行“認貸不認房”，對改善型住房需求利好。新政發布後，樓市開始逐漸回暖，商品房成交量有所回升。

此外，11月21日，央行宣布降息，一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%，惠及到剛需人群。一系列利好政策出臺，購房者對市場的預期明顯向好，房地產市場在年末出現了成交翹尾行情，成交量進一步上升。

安信證券宏觀研究首席經濟學家高善文在12月25日的報告中指出，今年9月份、10月份、11月份包括12月份頭兩個星期，我們看到房地產成交就像股市一樣，房地產的成交突然結束下降過程，出現了一個爆發式的上升。

高善文稱，現在絕對的成交面積，已經超過了2013年的高點，這一加速看起來到現在為止還在繼續。從房地產的成交和它與投資的歷史關系來講，可以說由房地產的下降所帶動的經濟的下降過程還沒有結束，但是它正在接近尾聲，在明年二季度以後，這一下降的力量一定會耗竭，甚至還會略早一些。

此外，高善文認為房地產投資也有望回暖，他認為從房地產市場的回暖、政府基建開支的走向，公共財政的走向甚至包括出口活動來推斷經濟也許已經在我們現在所在的位置附近開始築底，明年上半年相對現在的情況應該就會逐步改善。在這個意義上來講，盈利和基本面的趨勢支持市場的上漲和回暖。

截止上周，其它房地產銷售主要數據如下：

一手房銷售

年初至今，申萬跟蹤的48個大城市中一手房累計同比下降7.9%。一線、二線、三線城市分合計成交16036 套、37607 套、22591 套，環比分別上升32.6%、上升0.7%、上升14.4%，成交環比繼續回升，同比大幅增長，累計降幅繼續收窄。

二手房銷售

上周申萬跟蹤18大城市二手房合計成交16171 套，再創年內單周新高，環比上升5.0%，同比上升19.3%，申萬跟蹤19 大城市二手房成交套數累計同比下降29.8%。

年初至今累計同比下降29.8%。一線、二線、三線城市分別合計成交5645 套、8513 套、2013 套，環比分別上升7.9%、上升4.8%、下降1.3%。二手房成交量環比穩中有升，累計同比降幅持續收窄。

土地溢價和庫存

申萬數據還顯示，上周全國土地溢價率為13.14%，住宅溢價率18.54%，環比雙雙回升0.13%。2014 年至今申萬跟蹤45 大城市住宅土地累計成交面積36317萬平方米，成交金額10670億元，樓面地價達到2938 元/平米，同比上升15%。

此外，近期的住宅庫存和去化周期也都出現了下降。由下圖可以看出北上廣深的住房供給/銷售比率出現了明顯的下降：

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