中保監出招 杜絕安邦亂象再現內地險企股權推新例
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GS(14)@2018-03-12 00:11:00【本報訊】去年4月，被稱為「中紀委機關報」的《財新網》刊登對安邦的起底報道，指吳小暉家族用5.6億元（人民幣．下同）資金，再通過「蛇吞象」的控股方式，撬動對安邦1.9萬億元資產的控制權。該文震撼內地投資市場，之後吳小暉去年6月被帶走，並被控以集資詐騙罪，安邦保險今年2月被中保監接管。記者：黃尹華
近年內地富豪大肆炒保險牌照，前海人壽、恒大人壽等險企，仿效安邦做法，利用萬能險籌集資金進入股市炒作，令中央極度不滿，亦是導致前中保監主席項俊波落馬原因之一。
個人持股不可高於5%
為根治上述亂象，中保監昨日頒佈《保險公司股權管理辦法》。新例規定險企股東需劃分為財務Ⅰ類（持股比例不足5%）、財務Ⅱ類（持股比例5%以上但不足15%）、戰略類（持股比例15%以上但不足1/3）、控制類（持股比例1/3以上）四類。上述四類股東，在監管、財務狀況、資產規模要求逐步提高。其中個人只能通過購買上市保險公司股票成為財務Ⅰ類股東，即個人不能再持股超過5%以上。財務Ⅱ類股東需有淨資產不低於2億元，戰略股東淨資產不低於10億元，控制類股東總資產不低於100億元。
控制類股東禁售五年
要成為財務Ⅱ類、戰略類或者控制類股東，並須符合審慎經營理念，還需報中保監批准。如投資者為境外金融機構，最近一年末總資產須不低於20億美元，近三年內國際評級機構對其長期信用評級為A級以上。另外，為避免炒作保險牌照，控制類股東五年內不得轉讓股權，戰略類股東三年內不得轉讓股權，財務Ⅱ類股東二年內不得轉讓股權，財務Ⅰ類股東一年內不得轉讓股權。新例並嚴禁挪用險資，或信託資金循環出資。新例並規定單一股東持股比例不能超過三分之一，但原則上不會對現有保險公司的股權結構進行追溯調整，即目前持股超過三分之一的控制類股東，並不需要強制減持，但日後不能增資。不過，保險公司因為業務創新、專業化需要投資設立或者收購保險公司的，其出資或者持股比例上限不受限制，意味騰訊（700）、阿里旗下網絡保險公司可能獲豁免。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180308/20325767
湯文亮：一Q清袋很難再現
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GS(14)@2018-03-12 02:03:34【明報專訊】在農曆新年過後，終於有比較大型新樓盤開盤，會德豐（0020）的新樓盤推出320個單位，暫時收超過4000票，超額10倍，按以往慣例，超額8至10倍就有機會一Q清袋，有老友話我估計今年沒有小陽春，在會德豐新樓盤今次一Q清袋之後，小陽春隨即出現，我其中一項預測又會落空。
今年小陽春與今次新樓盤銷售是否能夠一Q清袋沒有太大關係，就算今次不能一Q清袋，小陽春亦可能會出現，但一定要說如果今次一Q清袋就是小陽春，我反而會覺得小陽春很難出現，因為以後很難會見到一Q清袋。
市場選擇多 不怕買不到
有老友話不明白，超額認購十幾倍，怎可能不是一Q清袋？在以往選擇不多，超購8倍已經有機會一Q清袋，現在選擇多了，若果買家今次入票買不到自己心目中喜歡的單位，他們不如等該新樓盤第二輪銷售，或者索性去買其他新樓盤，反正以後會有很多選擇，買不到不一定是壞事。雖然現在地產商大聲疾呼話次輪銷售要加價8%至10%，但大家都知道這是銷售策略，有可能原價加推，變成今次向隅的買家，到加推時反而有機會買到更優質單位，這個情况又不是未發生過，結果是會德豐在未正式開售前已經加推180個單位，樓價只是酌量加1%至2%，所以，現在打算買樓的人情願等下一輪或者其他新樓盤，結果是一Q清袋是很難出現。
無心儀單位 買家寧等第二輪銷售
現在買樓的人與過往的在實力上亦有差距，而且未必是一定要買，所以他們在揀新樓盤的時候都集中揀那些價錢比較實惠、位置比較好的單位；如果那些單位已售，他們情願放棄，等下一輪銷售或者其他新樓盤，所以我說一Q清袋以後很難會出現。不過，大家又不用擔心負責賣樓的主管，老實說，地產商是不喜歡一Q清袋，這代表開價太低。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5202&issue=20180308
四大新盤3日吸金30億 啟德標準戶再現新高 龍譽呎售3.5萬
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GS(14)@2018-05-21 05:39:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2928&issue=20180521
【明報專訊】新地（0016）251億元奪得啟德地王的效應帶動，加上中美貿易戰暫告停火，新盤市况再熾熱；繼日前啟德OASIS KAI TAK、屯門御半山分別新推的50伙和78伙均告沽清後，新地將軍澳日出康城晉海II，昨展開新一輪大型銷售，首推第3座100伙發售，雖然折實平均實呎近1.7萬元，但依然近清袋，連同新世界（0017）西貢清水灣傲瀧亦錄理想銷情，四大新盤過去3日估計吸金總額30億元。另啟德新盤龍譽有4房戶以實呎3.5萬元售出，再創區內標準戶新高。
明報記者 林可為、甘潔瑩
晉海II推出的100伙第3座單位，包含1房至3房戶，其中實用面積343方呎1房戶，折實入場費599萬元起，是新地繼屯門御半山後，於奪得啟德地王後第二個啟動大型銷售的新盤。根據銷售安排，晉海II是次分為B1、B2兩組，B1組為大手客（須買最少1個實用面積530方呎或以上單位），B2組為散客，現場消息指B1組售約25伙，整批100伙近沽清，估計套現約9億元。
晉海II推100伙近沽清
至於新地同系經兩輪銷售累沽266伙的御半山，套現逾17億元，平均實呎已推高至逾1.61萬元；單計上周六次輪銷售沽出的78伙，則套現約5億元。換言之，新地憑晉海II、御半山兩盤，兩日吸金約14億元、合共售逾170伙，是過去周末銷售成績最好發展商。至於御半山下一輪銷售，日內將公布詳情，有機會以先到先得形式發售。
啟德新地王效應下，內房保利（0119）發展的同區龍譽，當中2B座32樓A室，實用面積1010方呎4房戶，昨日以3535萬元售出，實3.5萬元，打破屋苑另一4房單位，上周以實呎3.38萬元沽出的舊紀錄，成啟德新盤標準戶型新高紀錄；有消息指買家為內地客，因而要付辣稅約1060萬元。
龍譽買家付辣稅千萬
另會德豐（0020）啟德OASIS KAI TAK，以招標形式推售的低座B座2樓、3樓A室昨日截標；單位實用面積1470方呎、另458方呎天台，4房設計，估計隨時開標。資料顯示，項目低座單位最高實呎為3.12萬元；至於建灝發展的啟德天寰，年初有頂層特色戶以實呎3.56萬元沽出，仍為區內住宅最高呎價紀錄。
維港頌4房售8971萬 項目新高
長實（1113）推出淺水灣道90號的洋房招標之際，同系北角維港頌新售出1座32樓A室，屬實用面積1502方呎4房戶，成交價8971.1萬元、實呎59,728元，為項目去年開售以來，單一成交價最高單位。
新地113億奪啟德全海景地皮 呎價17360元 相隔8個月再現百億地王
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GS(14)@2019-01-24 08:07:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0711&issue=20190124
【明報專訊】市場矚目的啟德跑道區首幅享全維港海景第4C區3號地皮，由龍頭發展商新地（0016）以112.6億元投得，每方呎樓面地價17,360元，是繼該集團去年5月以251.61億元破全港官地紀錄購入同區第1F區1號商住地後，8個月來市場上再現百億地王。有測量師指，跑道區前排尚有數幅地皮待招標，料上述地皮成交價將成跑道區前排地皮的指標。
明報記者 甘潔瑩
上述地皮於上周五截標，成功吸引6家發展商或財團入標，當中以會德豐（0020）、中海外（0688）、華懋、帝國集團、恒地（0012）及新世界（0017）合組財團入標最矚目，因其中5家發展商早前已投得啟德跑道區其他地皮，雖然財團陣容龐大，但最終由新地以112.6億元奪標，以可建樓面648,617方呎計，每方呎樓面地價17,360元，屬市場估值之內，每方呎樓面地價創啟德跑道區地皮新高紀錄，僅低於新地去年5月以251.61億元、每方呎樓面地價17,776元投得第1F區1號地皮，成為啟德區每方呎樓面地價次高紀錄。
呎價貴絕跑道區 投資額200億
新地副董事總經理雷霆表示，非常高興再次投得啟德地皮，因是次地皮位於跑道區上，屬最優質的住宅地，可以盡覽維港至鯉魚門海景，項目將來每伙都可以享有海景，屬於臨海地標式的豪宅項目，加上政府未來投資大量基建發展啓德地區，前景極佳，預計總投資約200億元。他又表示，會研究競投明天截標、亦有力問鼎百億地王的啟德4C區5號商業/酒店地。
雷霆：建地標豪宅 戶戶海景
中原測量師行執行董事張競達表示，地皮中標價符合市場預期，因地皮擁全維港海景，是罕有市區優質地，景觀較早前批出的3幅跑道後排住宅地為佳，但跑道前排仍有數幅優質地待招標，相信發展商今次出價普遍抱試水溫心態，料該地成其餘數幅跑道區前排地皮的地價指標。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文估計，項目總發展成本約160億至180億元，屬「維港景」豪宅項目，料落成後每方呎售價逾3萬元。
上述啟德第4C區3號地皮，地盤面積117,930方呎，可建樓面648,617方呎，最大賣點是向維港海景和港島景，而非九龍灣方向海景，除住宅樓面外，還有逾2.36萬方呎樓面可作零售等非工業發展。地政總署上周五共收到6份標書，除六大發展商合組財團外，另獨資入標的還包括長實（1113）、嘉里（0683）及建滔（0148）；嘉華（0173）則伙拍信置（0083）合資入標。
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GS(14)@2019-01-24 08:07:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1522&issue=20190124
【明報專訊】新地（0016）近年除維持「月月有樓賣」的策略外，同時亦積極補充土地儲備，實行貨如輪轉。本報統計，新地連同系內新意網（1686），過去一年透過買地或更改土地用途涉及7個項目，涉及977.94萬方呎的發展樓面，總金額涉逾448億元。
新地過去一年除了投得兩幅啟德區百億地王外，同時亦透過改劃土地以加快項目的發展，例如與長實（1113）合作發展的屯門小秀項目，於上月完成補地價手續，補地價涉資17.3175億元，以總樓面34.7萬方呎計，每方呎樓面補地價約4990元，成為去年最大宗換地個案。另外，新地亦完成上水古洞南的補地價手續，補地價金額5.35億元，每方呎樓面補地價約3309元。
上周城規開綠燈 十四鄉增百萬呎
此外，新地亦透過更改項目發展以增加發展樓面，如2017年以歷來最大額補地價159億元、每方呎樓面補地價3193元完成換地的西貢十四鄉項目，於去年向城規會申請修改發展計劃，項目單位總數由4930個，大幅增加93%至9500個，並額外增加約100萬方呎至579.3萬方呎，城規會於早前決定在有附帶條件下批准該申請。
另外，新地旗下新意網於過去一年亦投得兩幅官地，包括2018年1月以7.258億元投得荃灣馬角街工業地，以可建樓面約20.17萬方呎計，每方呎樓面地價3598元，成交價及呎價曾一度成為全港工業官地新高紀錄；以及上月中以逾54.56億元投得歷來最大規模、位於將軍澳第85區環保大道的數據中心用地，可建樓面達121.2萬方呎，每方呎樓面地價4500元，為全港最貴數據中心地皮。
負資產兩年來再現 上季262宗 按揭中介：多屬銀行員工個案 未反映發展商財仔
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GS(14)@2019-02-03 12:31:45https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7068&issue=20190201
【明報專訊】去年最後5個月香港樓價跌約一成（相關新聞刊B4），金管局最新數據顯示，去年第四季香港住宅按揭市場再現負資產，為2016年第四季以來首次，共262宗，涉資11.89億元（圖1），主要為按揭成數較高的銀行職員按揭貸款，以及小量剛上會選用按揭保險計劃的業主。按揭中介業界預期負資產數目將邁向千宗，但是置業者還款能力強，預料對業主或樓市影響不大。
明報記者 陳偉燊、林可為
金管局的數據更顯示，負資產住宅按揭貸款中無抵押部分涉款5800萬元。銀行自2011年第一季，無任何拖欠逾3個月的負資產住宅按揭貸款紀錄。但金管局的數據不包括財務公司提供二按、或發展商高成數按揭的負資產數目。
其中無抵押部分涉5800萬
負資產個案通常是因為借貸比例過高所致，值得一提的是，去年首3季樓價屢創高峰，發展商推出新樓盤時，為吸引首期不足的買家入市，紛透過旗下或指定財務公司提供高成數一按，一般介乎80%至85%，個別樓盤如新地（0016）去年初開售的馬鞍山白石雲海提供最高90%一按計劃，惟申請者必須是專業人士（見表）。
採用高成數按揭的人士，通常以購買細價樓的上車客為主。據利嘉閣研究部資料顯示，去年全年樓價在400萬元以下的一手私宅買賣註冊宗數，共有513宗；至於400萬元以下二手私宅買賣註冊宗數，去年全年則錄得6371宗。最高可承造九成半按揭的公屋及居屋第二市場(未補價單位)，據利嘉閣研究部資料顯示，去年全年成交宗數逾1800宗（圖2）。
一般而言，就算物業按揭變成負資產，若業主沒有斷供，樓價又止跌甚至回升，負資產情况有望改善。二按方面，若業主在樓價高峰才承做的話，在樓價跌幅較大時就更易變成負資產，另因為息率動輒逾10厘，業主還要「捱貴息」。
經絡：下季負資產新個案挑戰千宗
經絡按揭首席副總裁劉圓圓表示，去年首8個月樓價升幅超出預期，不少發展商推出新盤時提供九成甚至十成等高成數按揭，用家因此變成負資產的高風險人士。她預料，香港樓價未見明顯升勢下，下季的負資產新增個案將挑戰千宗，重回2016年首兩季水平。
中原：若業主不斷供 影響不大
中原按揭經紀董事總經理王美鳳估計，因為樓價由高位平均跌約一成甚至一成半，致小量採用高成數按揭的業主跌入負資產界線。隨着今年首季樓價跌幅放緩，相信今年首季負資產數字增幅輕微。基於承做九成按揭者既須屬首次置業、固定薪金及供樓佔入息比率要低於45%，還款能力強，只要不斷供，對負資產業主及樓巿均影響不大。
嘉湖9個月來再現破千萬成交 二手樓價反彈 太古城均呎逼2萬3個月新高
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GS(14)@2019-02-21 16:25:52https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4077&issue=20190221
【明報專訊】樓市氣氛回暖，十大屋苑做價更急速反彈，天水圍嘉湖山莊有頂層相連戶以1238萬元易手，為屋苑約9個月以來再現破千萬元成交；另一龍頭屋苑鰂魚涌太古城本月暫錄約16宗成交，平均實呎直逼2萬元，屬3個月以來新高。
明報記者 謝穎怡
市場消息稱，天水圍嘉湖山莊樂湖居12座頂層連天台戶，實用面積1102方呎，屬自製相連戶，成交價1238萬元，實呎11,234元，原業主2007年以145萬元購入上述D室，其後於2009年以153萬元購入毗鄰C室，合共涉資298萬元，現持貨逾10年，帳面獲利940萬元或3.1倍。資料顯示，屋苑對上一宗逾千萬元成交於去年5月錄得，當時景湖居11座頂層連天台複式戶以1390萬元易手。
嘉湖3房價較去年底回升24%
同屋苑樂湖居13座中層G室，實用面積548方呎（建築708方呎），屬3房間隔，成交價600萬元，實呎10,949元（建呎8474元），成交價除了高於本月同面積單位做價的550萬元水平外，相對同座低層同室去年底做價約483.8萬元、實呎僅8828元，更上升24%。
區內代理表示，農曆新年後「買家出番嚟」、「成交一間貴過一間」，約九成買家屬上車客，惟屋苑現時放盤量與新春前相若，仍維持約300個水平。
此外，天水圍嘉湖山莊租務成交活躍，租金亦有回穩之勢，本月累錄約30宗租務成交，平均實呎租金22.5元，其中樂湖居11座低層E室，屬實用面積448方呎兩房戶，以月租1.08萬元租出，實用呎租24元，業主於2016年12月以387.5萬元買入，租金回報3.3厘。資料顯示，同類單位去年第四季低位時，位於凶宅同層同類單位月租曾低見8000元水平。
太古城平均呎價按月急升8%
至於另一龍頭屋苑鰂魚涌太古城本月平均實呎大幅反彈，屋苑本月錄約16宗成交，平均實呎19,600元，呎價較上月全月21宗成交的平均實呎18,212元，高出約8%，並創3個月新高，對上平均呎價逾2萬元於去年11月份錄得。
中原資深區域營業董事趙鴻運表示，太古城海天閣低層H室，實用面積760方呎（建築858方呎），3房連套房間隔，以1380萬元易手，實呎18,158元（建呎16,084元），原業主2007年以542萬元買入，帳面獲利838萬元或1.5倍。事實上，本月太古城部分單位做價已回穩，如銀栢閣高層H室，屬實用面積1114方呎4房戶，享海景，成交價2680萬元，實呎24,057元，較同類單位本月初做價2400萬元高出12%。
天鑄車位再現600萬 半年兩易手炒高26%
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GS(14)@2019-05-28 22:02:57https://www.am730.com.hk/column/ ... BDdavid-webb-174172
【明報專訊】物業投資氣氛未受中美貿易戰影響，成交價持續高企，而車位做價於去年經過調整後，近月已再度回升，市場新近更有車位以平香港做價紀錄易手。市場消息指出，何文田天鑄1期，近日有單號車位以600萬元易手，據知該車位於去年11月以475萬元成交後，今年2月再以573萬元成交，現再以600萬元轉讓，即半年內升值125萬元或26%，追平去年由同屋苑2期車位、以600萬元所創下的全港最貴車位紀錄。
綠悠軒車位192萬破頂
不過，上手業主持貨約三個月，雖帳面賺27萬元，但扣除入市的印花稅、經紀佣金等雜費後，料僅屬平手離場。據悉，現時屋苑車位市值租金約一萬元，即新買家租金回報約2厘。另外，美聯助理區域經理周志強表示，粉嶺綠悠軒L1層雙號車位，新近獲用家以192萬元承接，料創屋苑新高紀錄，而屋苑車位於上周才錄得一宗178.5萬元成交，即約一周已升約8%，原業主2015年以98萬元購入，帳面獲利約80.5萬元，升值約82%，而現時屋苑只餘下一個車位放售，叫價205萬元。
事實上，車位做價近月屢創新高，如屢誕下居屋王的旺角富榮花園，早前就有車位以224萬元成交，創全港居屋車位成交價新高。此外，天水圍嘉湖山莊亦有車位於本月以146.5萬元易手，創屋苑車位新高價紀錄。
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