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唔想再租樓可以點做?(答) Home Blogger

採用本網傳統解答流程，先計建築大哥之家庭購買力。家庭總入息是5.6萬元，老婆成日轉工但月薪應不會少於一萬元。雖然今日有大銀行吹風加息，但一日美國不加息，小型銀行續可取得低息資金渠道，大型銀行加息只會將按揭生意拱手相讓，故以現時兩大發鈔行係按揭業務上鬥得難分難解之際，貿然加息就像球隊將主力出售套現，可以即時提高現金流但負面問題會在年尾成績表顯現。另外長實在西九之樓盤首現「劈價」11%，筆者認為這是一個有參考性之訊號，亦與筆者前文小陽春樓市速報所講吻合，即中國兩會之前樓市有力，兩會如冇大利好消息樓市可要下調。等五月居屋白表結果一出，再行定奪。本段趁機來個周未總結。

根據現行按揭一般年息，即年息2.15%，如分30年供，每一百萬供款可借入2.65mil。建築大哥的借貸力為$5.6*50%*2.65mil=7.42mil。50%原因是他首次置房，負擔比率可高至總入息之50%，另不受雙倍從價印花稅所限，按揭成數可借至90%(即九成上會)。建築大哥應該計數唔差，他在睇樓之銀碼選擇，己大約做好了! 即於旺市買入總負擔能力之一半，原因已在早前文章提及。所以他購入3.6-4.0milI之樓房，進可攻退可守。

縱然不打算生育，購入一房不建議。因再售出時客路少，何況實用呎價不平。細價樓近月升幅強勁，只是購買力向下流，加上居屋價推升效應之表象，兩邊一齊出力所以效果顯眼。

另一問題是買入那個屋苑，可能要用以下比較。至於MNLP屋苑是何處，而筆者建議大哥何處? 你可發表意見，明天再解。

700萬投資方案(答) Home Blogger

你好，基於不少讀者發問關於吐現後如何將錢生息，最唔想冒風險之讀者，可以將港幣每天兩萬轉作人民幣，存放在本港銀行收年息約3.0-3.5%。因人民幣是受管制貨幣，現時只可每人每日購入二萬元，如有父婦用聯名戶口購買，另一半亦不可於同日再買。但一間銀行根本沒有辦法查到你同日是否在另一銀行買過人民幣的，心急人可自行用幾個戶口買多些少。至於你可能聽說過有人提及他每天可買入過百萬人民幣，這應是運用公司戶口買入之結果。買入後銀行會查察戶主有否運用該筆人幣作找數貨運用途，如久不見動靜自有專人聯繫。

人有更進一步，可攜錢到內地做定期，利用現時(2013年)比香港多近一至兩厘。筆者覺得都頗為麻煩，如不定經常往返內地者不太建議。首先要在港買足人民幣，再用電匯方法將人民幣轉到國內，每日限八萬大元。即如你有八十萬想轉存到內地，你要花十天才能辦妥。轉到內地，登入網上理財，運指即可完成定期。如有打算將錢匯返香港，請勿將錢由內地之到匯戶口轉向任何其他戶口，或手痕買下樓買股票，會因此不能整筆匯返香港。

服務為先之香港人當然會問錢是我的，我有錢作任何處理，你幹嗎阻我!? 此源於外匯管制規定，除非港人能出示整筆匯回內地款項之證據，否則任何人不得將大筆人民幣用任何形式帶離中國。當然你手持幾千過關絕無問題，巧妙地利用地下錢莊亦是方便之法。不過警察不知道什麼是地下錢莊來的，不要為慳手績費或貪方便令自己全盤盡失。

如不匯錢返內地，亦可在港購買人民幣債券。到期保本，惟發行人風險要小心細閱，亦有港元兌人民幣之兌換風險，詳情要向銷售商問清楚。以下不是報價，是筆者上網查閱後，給予讀者之例子。比亞迪2014年4月28日到期，實回報年息5.6%。出水水泥同年7月22日，春天百貨同年2 月3 日，都有近似回報。至於devil問及之12-13%年息債券，應有多一點風險，只能在私人銀行發售。而devil提及之買入債券，再用債券抵押去開立循環貸款戶口，利息低至1.8%，是private banker常用之法，筆者覺得事無不妥。該類債券應為恆大地產，XY新能源，或其他地產商人債系列，可達至10-12%年息回報。美金而又近10%回報記及有法農銀行、東亞銀行都有但本金要下一世(2059年)先還比你。東亞銀行而又於2020年到期的，利息少一半。

至於讀者問及的和黃債券，應是2017年的。筆者經常想著2009年時替客人買入2015年之和黃債券，回報不錯。但現時是2013年，說有可觀回報的英元債都要2017年或更後之事了。另和黃有永續債券，即永不到期，你會承受價格風險的，除(手續費)後每年利息有5.3%。如果你認為現時債價不高，或有信心於金融海嘯爆發現有信心沽出，買入亦無妨。假設你收足兩年利息及後於2016年遇上金融危機債價輸掉10%，你還可以打和。

另一個近期之作是三兄弟公司，該地產商於上年受官司所擾，令債價有幾個百分比之回落，引致2017/3/8到期債券可予高達7%回報。當然現時風平浪淨，回報已低至2%。買債券都要看時機，不過到期保本，中途沽出要受些少價格上落，比起股海浮沉，更令你有預算吧!

2.5mil不買樓可以買甚麼？(答) Home Blogger

你好林先生! 抱歉要你等回覆，在等待時英鎊已下破12.0兌港元，近期低位11.85亦見穿了! 天下父母心，每天也為兒子將來打算。其實小朋友才三算，如果孩小仍選擇在港就讀小學，陪伴你多幾年，那不用這麼快準備英鎊。

很久沒有談論外幣，其實在第一次世界大戰後，英鎊還可與美鈔相題並論的! 但二戰後德國受盡屈辱，戰爭賠款引發國內超級通賬，當時財長飛到倫敦想問英國借錢救國，穩定馬克。奈何美國人招橫刀奪愛，德國得以發行新馬克，及與美元接軌，欠下債務由美元結算。就此美金成功打入歐洲市場，為日後成為全球最流通貨幣奠下基礎。

當然英鎊還有一定地位，石油黃金不少還在英國交易的。銀行提供之structural deposit，又或中銀叫「期權寶」，其實就是你賣出一個期權，將所得期權金部份交與你作利息，而到期要承受於某價格買入掛勾貨幣之風險。通常該價會低於你當時定下structural deposit之市價，例如今日英鎊兌港元11.80，你的買入價通常會是11.75或更低，更有低息派出。但由於structural deposit通常投資時間為兩星期或最長一月，所以你實質所得都只是一千幾百，叫做好過放於活期作罷。筆者自己很少參與。

教育基金是對於子女的一個承諾，為令自己對仔女有信用，適宜做點有年期的投資，在物質誘惑多的香港不失為一好方法。可能有讀者問做咩要搵個年期縛住自己? 何不投資股票，手起刀落，有結果冇結果快手可知。但以諗樣對各家長之觀察，用有年期而保本的方法積起仔女之讀書錢，最為家長受樂。原因一肯定是家長寧願輸掉「買餸錢」都唔想仔女「冇書讀」，另一是他們深明早些開始儲，佢地就儲得「舒服一點」，所以在銀行最多人查詢之儲蓄方法，就是仔女的儲蓄計劃。現在龍頭銀行經常推介之退仔方案，好多時儲起都做左仔女買樓首期，到此家長們不禁唏嘘，但事實如此，只好有錢就儲定先。

諗樣將儲蓄計劃方法稍作修改，與其做一份十三年或以上的儲蓄計劃，不如拆開三份，每隔幾年為子女做一份五年期儲蓄方案。這樣是為你保持資金流動性，你每隔幾年做一份那每隔幾年就有個儲蓄計劃到期，感覺輕鬆自在。亦是可令你每月積蓄得到合理利息之方法。緊記儲蓄計劃一般只予存款人3-6%年息，不算太高。參加原因多是為了「整樣野」和自己的「購買慾」抗衡。各人有錢就肯定「身痕」，別只係你買件靚衫，佢買架寶馬而矣。

灣仔唐樓可以賣、30歲擁有兩房有何策?(答) Home Blogger

首先，真的反對你賣掉家父的唐樓，除非家父自己提出賣掉舊樓，自己取回全數錢再作另項投資。原因是錢可以係第度搵，他朝如你飛黃騰達，可能內心對賣掉父親家當仍有歉疚。城中亦有不少富豪不時被人番舊賬，指他靠老婆靠外父發達，到今日腰纏萬貫仍不能將污名去除。

當然筆者不知你家事，但你自己都很有想法，懂得將樓房加按。想你兩兄弟想必是首次置業，根據你自己報稱之收入應買入市區二手兩房，價值二百餘萬較易負擔。如無外力幫助以此收入試供四百萬以上之樓宇，實在太難。唐樓能加按一半已屬萬幸、利益會貴些少，你真的想加按才電郵HOMEBLOGGER或請教按揭顧問，看能否辦到。

至於你問二萬元月入的你如何達到30歲「買到」兩間樓之目標，最大阻力在於自身借貸力不足。假設你買入兩間二百萬之樓房，用埋老婆或老豆名借九成上會，每月淨還款都要兩萬多元。其實25歲年青人最好都是投資自己，看你的潛能不至於此，邊搵錢邊看HOMEBLOGGER多學財務投巧，才是快速達成目標之好方法。

講返兩兄弟，條數是咁計的:

將舊樓市值一半加按出來，最盡一百五十萬。但由於唐樓要有保守估計，又此其他屋苑樓收更貴息，如用年息3.5%借一百五十萬計落都好重「皮費」。先假設借到一百萬，年息3.5%，看來只能作15年較短年期之攤還，每月$7000。如可借到20年，每月$5800。一百萬兩兄弟分，每人五十萬。你用三十萬作首期買入居所自住，借九成上會，即借1.70mil，分30年還用年息2.15%計每月都要$6400。如用壓力測試+3%計更要$9200。由於你擔保了唐樓按揭之一半，又自行買入新居所，兩債入計$12100，已超出你入息之一半，所以此方法要你加人工才行得通。

將唐樓收租加碼

當然你加按唐樓後兩兄弟搬出，可將唐樓出租。收回租金可計作入息，減輕你在擔保債項上的負擔。首先要搞清楚唐樓業主及借款人都是父親，再由父親和新租客簽租約，收番幾個月租有哂銀行入數證明加租約，先可將全數租金當作收入看待。如純以差餉物業估價處之估價來計唐樓之租值，再衡量當中租值幾成計作父親租金入息，恐怕會打個七折或五折。而最大問題係，你兩兄弟係唐樓按按未批出，手上未有錢之時，就要搬出唐樓或再與家人同住。

買入較小樓房再自己加碼

當然你自己手上有現金，可將唐樓先加按每入得五十萬，再自己動用二十萬即七十萬首期買入較偏遠地區之兩房自住。成交2.0MIL分30年清還每月$4500，唐樓未租出先套錢令你負上$2900債項。兩債共加為$7400，就當有埋壓力測試你月入是夠支付的。此一方法已近用盡你所有錢，未計裝修雜費，最弊就係好難搵到二百萬樓盤比你。買樓確是不客易，在港擁有自己天地更要付出，當初老父亦是同一經歷。今次透過PRE-CASE希望令你心中有數，向自己不足之處加力，才有望三十歲擁有兩間樓。

2014想生小朋友、想今年內搬出、舉一反三(答) Home Blogger

私樓居屋定村屋

BY買樓問題首先要解答問入何種住宅，私樓對於大部份打工仔一族肯定是最好的。因九成打工仔都缺錢，買樓要配合銀行做按揭。而私樓用作抵押借錢可借最多成數、息口又低，較易批核。居屋當然借錢易，但如日後你想套現作私人用途，一來未補地價之居屋近乎做不到，二來居屋客路總是「平民」，大部份時候跑輸大市。當然現時政府每年為市場引入5000買家，令居屋市場「十年逄一潤」，往後居屋變化還看政府政策。村屋通常只借一半或七成，小心買入時要同律師搞好業權(尤其丁屋)和其餘法律責任，適合已有一定經濟能力者購入。當然有部份不願花錢於樓房者亦會買入偏遠村屋，做法會令本段所提及之壞處集合起來。

先要步驟都要計算兩人之購買力，在家庭月入$36500下，可撥最多月入50%作首套自住房的按揭供款，即$18500。根據現時按揭年息2.15%，分30年清還每一萬元供款可借入約2.65mil，讀者可借盡1.85*2.65=4.90mil。當然這假設了借款人無重大欠債及買入樓齡25年下之樓房。樓齡太高之樓宇如35年，一般只可做(55-35)=20年之供款，當然美孚新村或太古城的屋苑會有例外，錦鏽花園或康樂園的業主做按揭亦有機借足九成上會。買入村屋不好選擇附近連路都無一條的，更要問DD/LOT NUMBER，先可準確地將估價給後，再評估是否能「上會」。

居屋不一定實用高

至於居屋不一定實用高，75-80%實用之居屋大有存在，85-90%實用的私樓亦不乏供應，實自己先在數據網站一看。至於你提議的公屋少年「上流」步驟，筆者認為是可取的。方法一為先將自己除名買細屋私樓，及後儲錢將父母的公屋升格至三房居屋。到有小朋友可以交小朋友比父母照顧，自己同老婆住返係細樓，周未先「領回」仔女，減少自己換房壓力。因細屋換大樓，在現時市升時不難做到，但花無百日紅，最慘奠過於在好市時「洗大左」到市差時痛苦萬分。

方法二已由讀者來文提供，即先買細樓，然後再儲錢買入三房居屋，等父母百年後再舉家搬入三房自住，細樓租出去幫補供樓。此做法要自己兄弟姊妹不反對才可行，亦將父母身故時間與自己小朋友發展扯上關係，如弄得不好小心對小朋友發展構成問題。因小朋友和大人不同，搬新居亦會更換朋友圈子，或會成為插班生。當然你選擇兩間樓房買在同一區域便無朋友圈子問題，但此方案要顧及較多是肯定的! 可能在現時父母多生一個小朋友之下，實行方法二會容易更多!

方法三最適合庸才，結婚時先用自己單名買入細樓，如細樓樓價上升(當然要升先得!)先套現首期，再用另一半之單名用九成按買三房上會邀請父母與自己同住，「捱過」小朋友一到五歲幾年。係呢幾年將細樓租出補貼供三房，父母原本自己樓房如可租出更令你有錢儲，夠交下書薄費。到小朋友入小學享受免費教育，讀書支出反會減少(自資名校除外)，又同父母拆返開住。及後父母舊樓收租，細樓父母入住，自己住三房。只要乖乖地供完哂三間樓退休基本上無憂，四十五歲比人裁左都未係絕路。當然此方案最大問題係你老婆(或老公)要同父母一齊住幾年，但可以慳返些少又唔使請工人，更可減少湊好仔女工作，都是不錯之法。庸才不作苦忍，在港難改善生活。如你是人才就不用受此苦難。

一年大賺百萬後之部署(答) Home Blogger

如果以你收入水平，而西九單位係早期買入的話，拆名比太太是值得的。因以你收入水平比一般中產高一個階，可以儲多點現金流，侯低而吸。相反儲極都冇咩錢(或少)既讀者應趁後生善用槓桿，先可以由低位彈高追到較高水平，當然「彈」呢個動作梗係有風險啦。

勢力懸殊下唔可以遂蚊儲

至於有兩類人想再談，一就係唔想用槓桿之人，靠逐蚊儲希望為完成退休目標(或自己未完成之目標)，係現今打工仔(或交緊租既老闆)與財團在「冇得玩」及「勢力懸殊」之爭遂下，你唔了解當今金錢法則而採用守舊一套很難有好結果。另一類仲大鑊，係亂用槓桿之人，佢比前者低回報更慘烈，係負回報。筆者時常同客戶說零回報不是最慘，係金融海嘯後有UNCLE同我講:「輸一兩成佢已經好滿意。」所以先睇好自己定位，再度身為自己鋪上理財之路。

聯名轉老婆單名

又講拆名，其好處係由聯名轉老婆單名，老公冇樓係手下次買樓幾可肯定借足九成，做更大槓桿。留意如果人工負擔得到，其實按揭證券公司可為一對夫婦批出兩間聯名既九成上會按揭的! 但第二間必須報為家人自住，同埋唔保證100%批出，而家時勢60%機會都勉強。仲有拆名要比番原半之一半印花稅(筆者朋友上年試過係咁，有update請告知)，即6.40mil樓宇由雙拆單要用3.20mil打印花稅，同埋3年內賣要比SSD。拆左後呢個case老婆35k人工不足以借五百幾萬債，老公要加為擔保人。

按揭保費太肉痛

筆者都建議拆，再補錢做五成或七成，租比人自己再按當時市況租或買三房。但由於只買了一年樓，雖帳面上賺了一百萬但要升到5.3mil/0.7=7.57mil先可以轉做七成按揭，樓市要比現時再升10%先有得諗。另一點係兩人既現金水平同你們的入息水平頗不相襯，十幾萬家庭月入但現金水平只及四個月之月入水平，實話是比其他家庭低。為何點出是因為上年你們用九成25年上會買四小龍定必繳付了近廿萬之按保費(如選一筆過繳付)，貴到連諗樣都肉痛，因為呢廿萬連條毛都買唔到。當初如資金較足做個8成按揭分15年還，其實保費可大減。當然筆者明白家家有本難唸的經，希望讀者和本網其餘cases比對一下，如月入五萬之家庭流動資金平均可累積到那個水平。

讀者應該唔使換樓，買多間佢承受得起，但就咁走去買三房而沽出兩房不是上策。應累積資金靠補水或升市令西九四小成功轉按到七成或五成後租出，往後買入三房或市高而租入三房，都是好方法，在三十餘歲先完成退休買落三層樓之兩間。

買樓結婚生B讀master – 我做到幾樣？(答) Home Blogger

建議一: 請不要買入樓房改拆牆大改裝，第日只會更難放售

如你買入大屋苑單位，假設第時要放售、睇樓客多與其他同則(類)單位作比較。兩房改一房好明顯會少左一批客路，你要遇到知心人剛好想要個大一房先可「撞棍」沽出。又或者滿意你單位的人，知道要比多筆錢裝修先可以將你個單位變回原圖則，自然有所折扣。請勿亂將大屋苑單位買入後大改裝，除非你打算成世都唔賣。

建議二: 關於銀行員工借貸福利

是的，你的福利應可借至樓價的100%，行內獨有，廣為人知。如普通人要九成上會難免要比十幾萬按揭保險費，但銀行員工九成上會，或某大銀行可借十足(即100%十成上會)，已可為你慳回按保費，利息亦很低。例如你買入400萬樓房，而借足400萬，街外息為2.4%，分25年還每月$17700(本金佔9744)。但銀行提供超低息1%優惠，每月還款只$15000，而本金份額是$11600，每月利息只$3300，仲要無罰息期!

大家都會諗，做銀行梗係好!! 但請留意，萬一銀行要辭退職員，當初所借下之房貸要即時還，而銀行通常炒人亦即經濟差之時候。假設買入樓房$5.0mil，如樓價下跌三成而銀行又要炒人，不幸被炒者要係經濟艱難時提取約1.5mil才能「贖身」。可惜你想轉按去另一銀行時，話唔定人地點哀求都只肯借當時樓價七成比你，亦即3.5mil*70%=2.45mil，換言之，你總共要補水$5.0-2.45mil=2.55mil。

當然如你當初不借100%，肯比10%或30%樓價作首期，你自行將數目由2.55mil扣減。筆者亦不是要打沉你買樓大計，但你倆必須在買樓之前，看清楚金融海嘯之威力。以小女子廿四歲之齡就可獲得不錯月入，想必經過一番經營，但投身社會該只數年，可能上次2008年海嘯時，還未從大學畢業。要知2008年要問銀行借錢而你行業寫上銀行兩字、借貸額可能比平時減半。如果你寫行業為投資銀行，你即刻比人叫走。我只可以說銀行對客戶、對自己員工，都可以因經濟逆轉而馬上變臉。當然筆者都想你係該行業很好地發展，但上述是真人真事，員工房貸要懂得利用，才不會反被其害。

寧為雞頭 不為鳳尾

筆者建議你可先買入一間舊些少，在西鐵線沿站之樓房。美孚大角咀荃灣元朗大把選擇。如你買入奧運站上蓋單位，以你員工借貸額再補水都只可買入該區較低質素單位，倒不如去次一點地區，但買入質素高，第時「唔憂賣」之樓房。另外如你買入樓房後要拆牆，裝修費至少三十萬，第日你小朋友長大你好可能要請工人、要換樓，一搬去三房咪將你之前個裝修錢浪費? 比幾十萬裝修只用三年?

你和男友應可月儲4.0萬(保守計)，即一年有48萬。如買入3.5mil的兩房單位用銀行plan十成上會，假設樓價兩年跌五成，銀行追差價3.5*50%即1.75mil，你都夠錢補。因你已有積蓄90萬，兩年又可儲近百萬，以此buget去買樓實在會很放心。

當然你買樓之餘，要撥錢去讀master。相信如樓價兩年後真的大跌五成，父母都可出錢相助。況且筆者認為香港往後，是很難找到二百萬的私人樓了。年青人先由儉入奢，先住平一點點，再同另一半慢慢改善居住環境，是很開心的。至於你其他問題，由於回文已達千字、可能要遲些再答。筆者真的還有可幫忙地方，煩請你再發followup question。

窮中產逆轉上之賭局 Home Blogger

上回談及我們正活在一同化社會，我地從少被銀行家，被政府及學校訓練成一個為錢工作的奴隸，單一思想，沒人教過你點去理財，一日就叫你洗錢。而窮人和富人身家(至少)相差一千倍，兩者少數而又會一樣之東西，就是不幸(或罕有事件)在他們身上發生的機率。

咁同理財有咩關係呢? 首先你每月出糧獲得之公仔紙，只能換到越來越少之實物。所以金錢遊戲，通賬為王，就當賺到錢而咩都唔做，你都唔會好過，特此提供快速解決辦法係返鄉下耕田，脫離金錢遊戲。

我們再將金錢遊戲簡化成賭局，有錢佬、政府絕對係揸莊，而你只可以趁個莊弱，賭返兩鋪贏就即離台，又再靠邊站等下一個時機。又或你識得出千，但世界上懂出千而冇權勢後台的，一係佢自己羸(做買賣)完就消聲匿跡，一係佢賺左筆錢，冇左條命。所以賭場同金錢世界，都係同一道理。

當然識得出千既人唔多，同埋千得幾次自己有人能解破千術，所以淨低可做既係趁個莊弱先出手，而莊弱既時候，就係佢派左副「同花順」比你既時候。你可能會心諗:「妖!我夠知啦諗樣兄!」問題係現代人由小已被灌輸經驗推論之思想邏輯，即你親身遇過既事，或有人話比你知過去十次都係咁發生既事，大家都好順理成章認為第十一次都係咁。好多打領帶既人，亦會同富豪講佢既方案很科學，經過多次驗證，冇問題。或者更會講:「人地xxx都係咁，你有冇理由唔係咁呀!」筆者留意，以上推論是投訴中經常採用之一個理由，即:「人地買個水龍頭都係四千蚊，做咩你收我六千!!」所以富豪同平民一樣，有著相同的射幸機率，反轉可叫「爆鑊」機率。

現代社會很同質化、人亦變為同質、有相同諗法做相同行為。

打領帶的人經常同大家講，我給你解釋是用到驗證科學，此做法是十分「科學」、「文明」的，沒有問題。科學之出現究竟令你生活好左定壞左呢? 人將錢交比科學、將性命交比科學。打工仔會用powerpoint同公司project今年之銷售預期。我地會乘搭之前試過一萬次都飛得起既飛機。但萬一飛機被作別用或有特異情況出現，往往所付的代價極大。另萬一有情況不被包括在白領推出銷售預期前作的假設，所失的金錢或人力是極之鉅大，改變很多人一生之命運。比起原始人沒有地圖只是見步行步，他們每犯一個錯誤，損失會較少。只少唔會一群人咁死、一秒又冇左幾千萬。

根據前文所述，能否反印證只要你能捕捉一次大家都唔認為係咁發生既事當中之獲利，是一生財富呢? 即係而家莊已經連贏閒廿鋪，而周邊的人都已被訓練到很單純、很同質化咁買莊續贏。如你將賭注押在買閒上之獲利，是無限的財富。現時社會上的人、或者係你同埋我已被「教化」到唔係點想用腦諗野，加上習慣即時回應人類的電腦面世之後，人變得極冇耐性。如你想脫穎而出，先做幾個工作:

一.    先令自己有賭本，及保持賭本夠大，不被睇場抽水抽光

二.    持續有耐性地在賭場等一鋪同花順，唔好亂出手

三.    有能力認清面前鋪牌係同花順，傾力出擊

四.    賭本越大，你出手可以越少。或分注。

窮中產逆轉有法(答) Home Blogger

本篇是近期筆者講多理論，少講實務之作，fans請參閱當中之概念，大家切磋一下，看畢會對往後了解諗樣其他文章有幫助。 

續:.

由最顯淺去講，如你收到既只係錢，永遠先到手著數，明顯是關於通賬。為求顯現到讀者之眼前，計下即時給予你一百萬，比起分十年而每年比十萬你爭幾遠? 但凡長年之財務安排需計入通賬，先假設通賬為4%。而你用1.04自乘10次，會得出1.48，可解作為，你十年後才到手之十萬，其實只能在今時買入價值五萬的物品了。請不要再被數字遊戲所fig，我地從少被銀行家，被政府及學校訓練成一個為錢工作的奴隸，單一思想，沒人教過你點去理財，一日就叫你洗錢。係香港更冇人叫你諗野，最好畢業後打份工唔用腦講乜就做為最好。所以有人話係香港生活，除咗錢呢個字之外，我地已經分辦唔出是非黑白，我地每個人都被環境訓練到，好似倒模出嚟咁。鍾意食同一樣既嘢、鐘意同一樣電視節目、支持同一種政治立場，信奉同一種生死病死的做人方法。原因一是教育，原因二是財富過份集中，大家反抗無門，只能甘心再被洗腦。

要逆轉勝，亦需由筆者上面講的社會特點，等好時機看準jail break。係財富過份集中、大富翁遊戲玩到最後階段，大富翁每做錯一次，或偶爾的一次欠運，可大大改變窮人日常之生活。引來的效應比過往幾百年前更大。原因一是平均效應。原因二是過份倚靠科學論證。

在現今社會窮人和富人身家(至少)相差一千倍，相信你也同意吧! 假設楷楷有一千萬身家，另外的窮人每人身家為一萬。在抽中的sample中，一千個人有一個是富翁級楷楷，亦即假定了富翁和窮人比，是1比1000，不知你是否同意過比率適用在港? 和過sample，楷楷有10,000,000，萬一佢有咩閃失令佢財產少30%，另外那99人，有機瓜分3000000。但在舊社會如楷楷財產只是窮人的100倍，即每窮人有50000而富人有5000000，有閃失既楷楷會損失5.0mil*30%=1500000，而99窮人只可瓜分一百五十萬分99份後之一。

當然你會質問現今經濟社會不足零和遊戲，富人窮既錢未必到你手上，筆者同意。幾章後筆者會再講授方法，講如何令富人失手後窮人如更有效去「接錢」。本章想解釋一個趨勢，即富人越有錢，而佢地係隨機性發生事件的機率根本同平民一樣，萬一佢地中招，當中所予的財富轉移效應是十分巨大的。到此又有人質疑富人不走運的機率肯定比平民低啦! 那也未必，下午會再貼出、請留意續。

如何優化/增值1100萬組合?(問) Home Blogger

理財畢竟想達到一個指標，因錢銀是計得到的。那筆者為讀者先定一個目標，是到退休時維持現月入的70%作洗費。計你現時家庭月入$70000，70%即$49000。如將來月入全由樓房租金供給，那便不用太擔心通賬會抵去你所收銀紙之購買力，因觀乎過去幾十年，如由租金作那70%被動收入之來源，收取金額會跟隨通賬上升，自動抵銷貶值帶來之風險。

現時讀者兩間樓加一車位共收租約$36000，為目標之73%。雖然樓係未供完，因讀者才36歲所以係退休前供滿絕有可能。惟人到四十實要提防事業有阻，被裁被掉職不無可能。為了應付樓價大跌對個人之打擊，讀者要做好兩個事項。首要提供抵押品(即樓房)之質素，二是將按揭年期先拉長。旺市運用一半購買力除了應用在計出買樓預算外，亦可幫助你減低借貸槓桿，為萬一跌市更有準備。

現時供樓每月2.4萬，負擔比率(用50%計已可，因大跌市有信心政府會放寬第二套房之負擔比率至借款人40%至共入息之50%)為24000/70000=34.3%，如想旺市只持一半貨(即只運用一半借貸力)，讀者要減低按揭月供金額至$17500。在此做了一個假設，是你的車位沒有做按揭。要減低供款金額，要考慮將深水埗樓換作較新樓房。由於讀者沒有提供該單位是在深水埗那個屋苑，筆者思路如下: 如果三百幾萬新城及位於深水涉區，咁不出都係那幾個新屋苑，以此估值(3.0mil)，應為一房，睇開homebloggerhk都合知筆者不太建議人買入一房或開放式，除非你肯定永不賣出。如果係舊樓，除非你係劏房老手，否則不宜持有，應用300萬換作較新樓房，較佳抵押品，即可作30年按揭供款，減低月供金額。

有人問拉長供款年期，降低現時每月還款，但息咪又係比多左，咁做最尾有冇著數? 筆者深信爭人錢是冇問題的，爭得耐更有著數。最怕你爭人舊金或間樓，過幾十年後你要買番舊金比人可會令你好頭痕。有時間更會同大家討論「長爭長有」之方法。

趁太太仲有野做，趁而家市高好換埋深水涉間樓。元朗九龍灣都比舊區跑得快。因為太太沒有工作證明，你便在借貸安排上彈性盡失。一間換走舊樓及將供款壓低至近$17500水平，第時太太辭工靠自己，都不會令借貸比率超越40%水平，跌市起碼「仲有彎轉」。至於車位如不具備良好增長潛力，確實可以換債，但內房債券以你投資金額只可買一隻，就算可全輸都不宜將風險集中於該等公司，諗樣最尾送你兩個number:

 *瑞房剛公佈業績，利潤大倒退

至於保本又高息的產品，真係諗都唔好諗。是沒有的。上述有個永續債，發行人可能每五年調整一次票面息，亦有權於發行日計之第六年贖回，另外瑞房是沒有特別取得一個投資評級，請留意，沒評級不代表低評級。例如長江實業試過被人撤回其A的評級變成「沒評級」的。此段文章不是要為所述投資物作出推介，投資人要自己衡量所承受風險。