投資香港股市，外國股市，地產，樓市之(壹參肆)發達三大要素之：買甚麼？(第一一九回) 阿牛
http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=2078
投資地產：仲有乜招數
有
喺乜？
息口。
港幣要甩鈎喇。
當年信心危機，英國人將港元掛鈎美元，至為明智。當時人民幣不成氣候，不能掛。英鎊瓜田李下，不能掛。歐洲未有歐羅，散收收不能掛。一籃子貨幣太複雜，趕唔切安排。美元最穩定，最流通，最有公信，所以喺首選。
但針冇兩頭利，掛鈎之後，匯價同利率都要跟足人地，無自主權。1997嗰朝已經首先試過喇，亞洲就金融風暴，美國就經濟繁榮，所以最優惠利率喺十幾厘；如果唔喺掛左鈎，當年港元就可以減息嚟救經濟。但當時剛回歸，有實際困難，呢樣嘢唔怪得董建華。
呢兩年，美金不停跌，幾年間對人民幣已經跌左二十幾%。我地衣食住行都靠用國貨，即喺啲日常生活品貴左二、三成，對低下層市民影響尤深。啲嘢一喺加價，冇加到二、三成嘅嘢，就即喺換左低質素啲嘅次貨俾我地用，生活質素無論如何喺低晒。但喺呢個道理因為複雜少少，冇人提起，政府就當冇事，提都唔提，話知你水深火熱，橫豎啲低下層都唔知發生左乜嘢事。唔知，咪即喺冇事囉。
所以幾多錢最低工資都冇用喇，如果一甩鈎，大家啲錢就升幾成；你唔甩鈎，美金有排跌呀。如果你開間茶餐廳，一甩鈎，啲食品價格就跌幾成，毛利升番；俾多少少人工洗碗呀嬸都冇所謂。洗碗阿嬸亦覺得啲日用品平番，生活好左。
相反，而家鈎住美金，對人民幣不停跌。老闆成本貴，賺得少，加人工就一定冇可能，只好將兩個洗碗嘅炒咁一個，留番一個一腳踢。洗碗阿嬸亦冇好日子過，攞左最低工資，喺多左少少錢，番工就做到抽筋，但啲日用品就不停貴，生活艱苦。到下年最低工資又檢討，又話要加，啲食品來貨又加，佢老細自然會發覺開餐廳又辛苦，又冇錢賺，就會執埋檔嘢，炒埋洗碗阿嬸，租埋間舖俾美聯物業做地產。
當然，貨幣眨值，有利出口。但喺你話阿牛知，香港出口乜嘢？
影響旅遊業？円又夠貴喇，你仲去唔去日本吖？仲有，你希望個樓市爆煲吖，定喺少幾個嫌貴，唔嚟香港玩嘅遊客吖。
如果而家港幣有自主權，加番3/4厘息，我估個樓市立刻冷卻。乜都唔駛攪。香港其實比較容易，銀行放嘅款大部份同物業有關，工商貸款唔喺主流。其他地方就話驚加息，拖冧埋工商業啫，香港驚乜呀？話加息就可以加息。
咁樓市咪唔駛爆，捱耐啲，希望長玩長有囉。
香港史料披露，當年信心危機，英國人兩日就拍板將港幣掛鈎 ；而家我地政府攬住個 7.8 當正金科玉律，唔好話甩鈎，叫佢改高改低都驚到賴尿。話唔駛改嘅理由就梗喺多喇，但喺退一萬步諗吓，有冇可能香港貨幣同美金嘅比例，二十年來乜都冇變過，一模一樣唔駛調整吖？
其實當年個 7.8 喺隨便定出嚟；阿牛睇過電視專訪，始作俑者話：定做 8 又好似齊頭冇乜科學性，咪整個小數點大家覺得高檔啲囉！呢啲先叫做氣魄加幽默感。
你睇吓我地富士康，人地郭先一陣風搬晒去河南，當地政府倒履相迎，問題迎刃而解。你睇吓朱鎔基總理，上任時千頭萬緒，七萬幾個問題；佢話乜都唔怕，最多訂定棺材，同大小問題惡鬥，大不了最多喺死！可敬也。
香港，真喺一蟹不如一蟹囉。
宝龙地产拟发债融资“抢地”
http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-9/0NMDAwMDE5NjY0Ng.html
宝龙地产最新公布的中期业绩，确实只能算差强人意。
宝龙中报显示，由于物业交付主要集中在2010年下半年，宝龙地产当期营业额同比减少19%至人民币10.42亿元。资产负债率19％，上半年营业额同比减少19%。两个正负19％背后，几乎注定了宝龙地产（01238.HK）下一步要做的事情：融资。
与 许多内地香港上市公司超过100％的负债率相比，宝龙19％的负债率意味着后市更大的融资空间和发展动力。宝龙选择的是借助国际融资平台发行债券。来自香 港的最新消息披露，宝龙地产计划最快本周发行1.5亿-2亿美元债券。所得款项将为现有及新增物业项目提供资金，以及作一般营运资金用途。
据悉，该批票据将向美国合资格机构买家及在美国境外发售，不向香港公众人士发售。目前该批票据已获新加坡交易所批准上市，但不会在香港上市。
就在宝龙于国际资本市场紧锣密鼓推进发行债券的同时，宝龙在土地市场遇到的一个小插曲，似乎让业内看到了发债融资背后的一些真正原因。
合肥市政务区94.21亩黄金土地，规划用途为商业、办公，基本符合万达、宝龙等国内大型城市商业地产开发商的项目定位要求，因此也吸引了包括这两家企业在内的多家实力企业参与争夺。但最终的结果是万达集团以546万/亩轻松拿下，整个竞买过程仅花了6分钟。
上半年，万达继续大举购入土地，先后在厦门、武汉、常州、上海等城市竞得多幅地块。同为商业地产运营商的宝龙，动作则保守了许多。上半年仅购入了天津、福建泉州两块土地，总规划建筑面积约71万平方米。
在 不少业内人士看来，眼下是一个难得的购地良机。而发债融资往往被作为宝龙新一轮土地储备开始信号来看待。宝龙地产截至目前已在全国17个城市拥有24个项 目，总土储约689万平方米，约48.5%正在开发。宝龙地产董事局主席许健康近日在天津宝龙国际中心的奠基仪式上表示，将继续以二三线城市为主，计划在 环渤海、长三角、中西部、海峡西岸、北部湾几个核心区发展大型的商业地产、旅游地产、酒店娱乐业及百货业。
新鸿基地产2010财年营业利润增12%
http://www.yicai.com/news/2010/09/413643.html
据新浪网消息，新鸿基地产集团(SUHJY)20日晚间公布了2010财年全年财报。报告显示，新鸿基地产集团全年营业利润增长12%，主要是由于来自旗下办公楼和购物商厦的租金收入增长。
按市值计算的全球最大地产开发商新鸿基地产集团在20日向香港证交所提交的报告中称，在截至6月30日的这一财年，该集团不计入物业重估的净利润为 139亿港币(约合18亿美元)，比去年同期的124亿港币(约合16亿美元)增长12%，但不及分析师此前预期。彭博社调查显示，接受调查的17名分析 师平均预期新鸿基地产集团2010财年营业利润为141亿港币(约合18亿美元)。
新鸿基地产集团2010财年租金利润为83.1亿港币(约合11亿美元)，比去年同期的72.7亿港币(约合9亿美元)增长14%，原因是“租赁需 求一直都在上升”。新鸿基地产集团2010财年来自于公寓销售的利润为66.2亿港币(约合8.5亿美元)，主要来自于香港Yoho Midtown和Greenview以及新加坡Orchard Residence等楼盘项目。
据高力国际(Colliers International)公布的数据显示，过去一年时间里，香港优质办公楼价格已经大幅增长了16%，原因是在经济复苏的形势下，金融机公司重新开始拓展业务。
法国巴黎银行(BNP Paribas)(BNP)驻香港的分析师Trevor Cheung在财报公布以前称，新鸿基地产集团的租赁产品组合“应该会降低利润波动性以及为公司提供承担更多风险的资本”。
今年截至目前为止，新鸿基地产集团股价已经上涨了5%，与恒生地产分类指数(Hang Seng Property Index)的同期涨幅持平。在香港证券交易所今天的交易中，新鸿基地产集团股价上涨1.4%，报收于122.10港币(约合15.73美元)。
据中原地产代理有限公司公布的数据显示，新鸿基地产集团在今年上半年总共售出了大约3200幢住房，总价值接近300亿港币(约合38.64亿美元)，在香港各大房屋开发商中排名最高。同期，住房价格大幅上涨13%，主要由于抵押贷款利率创下历史最低水平。
新鸿基地产集团旗下房地产代理部门的执行董事Victor Lui称，该集团在本财年中计划出售价值260亿港币(约合33.49亿美元)的房产；在过去两个月时间里，该集团已经售出了价值80亿港币(约合10.30亿美元)的房产。
工业地产再升温
http://www.p5w.net/newfortune/qianyan/201009/t3188616.htm
当重拳调控使住宅市场和商业地产风险开始释放时，低廉的土地价格，日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率正吸引越来越多的资本进入工业地产。
戴德梁行的研究报告显示，2010年1季度，上海工业市场的租金指数在连续低位盘整5个季度后开始 出现增长的迹象（图1），空置率指标延续了前两个季度持续下降的态势，为7.87%，比上季度下降了1.58%。同时，北京和深圳两地各种工业物业，包括 工业厂房、仓储和研发型物业的空置率持续下降，租金水平延续升势，全国各地市场需求的快速增长拉动工业地产逐步回暖。
另一方面，进入2010年以来，住宅市场宏观调控力度不断加大，住宅开发商的利润空间日趋 下降，商业地产的竞争日趋激烈，风险不断攀升。房地产市场投资者积极寻求各种新的投资机会，摸索转型之路。工业地产市场以其低廉的土地成本、稳定的租金回 报等优点吸引了越来越多投资者的眼光，为各路资本提供了一个看似稳妥的避风港。各路资本重兵集结工业地产，工业地产能否成为继住宅和商业地产之后，中国房 地产市场的下一座金矿？
廉价土地和商业配套的诱惑
工业地产回报率一般为 8-12%，高者可达15%，若政府给予政策优惠，回报率将高出15%。相较于住宅开发动辄20%以上的利润率，工业地产的利润率远不如开发写字楼、住 宅。然而，随着房地产暴利时代渐行渐远，众多开发商的饕餮大餐正在撤席，如工业地产般粗茶淡饭的日子已然开始。毕竟，在住宅市场调控风声鹤唳之际，稳定的 租金收益显得尤为宝贵。
何况，除了收益稳定这个优点之外，工业地产还有“黄金”—那就是低廉的地价成本和可观的商业配套。2008年金融危机 以来，工业地价增幅回落，远低于同期商业和住宅地价增幅（图2）。全国城市地价动态监测系统提供的数据显示，2005-2009年5年间，工业厂房租价比 呈上升态势，整体偏高，普遍高于住宅，甚至高于商业物业租价比，说明工业用地出让价格明显低估。国土资源部官方统计数据显示，2010年1季度，全国 105个主要监测城市地价总体水平为2715元/平方米，商业、居住、工业地价分别为4822元/平方米、3938元/平方米和607元/平方米，工业地 价最低，连商业和住宅地价的零头都不到（图3）。而对众多开发商而言，做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是高利润的保障。
除了低廉的地价之外，工业地产可观的商业配套也是开发商眼中的“香饽饽”。目前工业地产由 传统的工业厂房向配套完善的现代化工业园区的升级，使得不少产业园的配套都远远超出原先单纯工业园的定位，开始大量涉足上下游相关功能的配套。戴德梁行房 地产顾问（深圳）公司助理董事顾炜指出：“工业用地不仅地价便宜，而且一般工业项目总建筑面积的7%可作配套项目建设，涉及酒店、办公楼、公寓等利润率更 高的上下游配套项目。”
一般来说，工业项目的地块面积都较大，7%的面积相当可观，不少工业项目的配套比例甚至远超7%。在富力 （02777.HK）的金港城工业园区中，只有一个占地27.36万平方米的物流中心，其余计划开发的都是商业或住宅产品，其中住宅楼的占地面积约为50 多万平方米，办公楼的面积则为31.92万平方米。在工业项目中，工业产品的比例反而是最低的。类似的情况不胜其数：2009年11月29日，远洋地产 （03377.HK）投得金石IT产业园用地，每平方米楼面价格低至200元，且在近百万平方米的规划用地中，将有25%的住宅产品作为产业配套；合生创 展（00754.HK）在广东惠州的两个工业项目，其面积分别达3000亩和1000亩，规划将有接近20%建成住宅。
因此，尽管工业地产项目的投资收益通常无法和住宅地产相比，但如果其中有部分配套项目的开发，则可以为开发商提供可观的额外补偿。在目前土地出让竞争激烈的背景下，参与工业项目开发，不失为一个降低土地获取门槛的好办法。
稳定的租金回报、低廉的地价、可观的商业配套，工业地产看上去不失为房地产行业一个温暖的“避风港”。顾炜表示，更为重要的是，资本投入工业市场，购买 大幅工业土地，建造厂房，3至5年的市场培育后，租金收益和土地增值可以带来最终物业至少50%的升值空间，考虑到人民币升值的因素，这个数字会更可观。 而这可谓众多资本逐鹿工业地产的另类算盘。
住宅开发商频试水
传统的住宅开发商也开始试水工业地产市场。2010年3月30日，地处广州花 都空港经济圈内、与广州白云国际机场货站隔邻的富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓正式挂牌，项目占地面积超过2200多亩，计划投资额高达30亿 元，标志着富力地产正式进军工业地产。2010年初，远洋地产也正式推出其第一个工业地产项目－金石IT产业园，占地面积66万平方米，总建筑规划面积超 过100万平方米。地产龙头万科（000002.SZ）也正积极寻找机会介入工业地产，实现战略布局。4月8日，西安市曲江新区管委会宣称，万科将在曲江 “开发总投资额80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区”。万科总经理郁亮称：“（项目的） 重点内容为曲江国际会展产业园区建设以及周边商务办公、酒店公寓等综合开发。”
早在2005年的房地产行业宏观调控浪潮中，不少原以住宅开发 为主的地产商已渗透到工业地产领域。在上海，复地集团（02337.HK）、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等知名大型开发商早已有所涉足。在广州，包括 合生创展、美林基业、珠江投资等在内的诸多住宅地产开发商也已迈进工业地产领域。
众多住宅地产商涉足工业地产意欲何为？“未来几年，各地工业用地指标日益减少，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。”光大证券分析师赵强表示。
并非一劳永逸
不过，业界人士提醒，工业地产是一个 复杂的行业，对产业的依赖性极大，不仅需要考虑行业、物流、交通等情况，还要考虑当地的产业和招商政策等。与住宅房地产简单的“建造－销售”获利模式不 同，工业地产的利润主要来源于后续经营。开发商不仅仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式，为进驻企业提供包括设计研发、物流运输、生产制 造、人才培训、信息技术等全方位的增值服务，这就对开发商提出了更高的要求。因此，工业项目的开发绝非一劳永逸。
同时，创新的运营模式和区域 选择对工业地产项目的成功至关重要。近水楼台先得月，由于工业地产与工业的紧密结合，部分地产开发商独辟蹊径，以其持有的厂房、土地和现金入股入园企业， 通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资，形成了独具特色优势的工业地产运营模式。立足天津的工业地产商鑫茂科技（000836.SZ）即独创了“鑫 茂模式”，通过“买地—建房—招商—扶持—服务—联合发展”的模式开发建设民营科技园，以工业地产为资本基础，并将工业地产股权化、证券化，作为资本入股 朝阳产业已经成为鑫茂科技发展的核心竞争力，形成了工业地产、高科技产业多元化发展局面。
在投资区域的选择上，不同区域经济发展程度的差异和 国家产业政策的调整，都会引发市场投资热点的转移。由于上海、深圳等一线城市的工业地价上升较快，长江三角洲、珠江三角洲的工业地价已远远高于全国均价水 平，而环渤海区域的地价尚处于全国均价水平，存在较大投资潜力（图3）。目前由于一线城市土地价格与劳动力成本的快速攀升，一些跨国企业正在试图将生产基 地从一线城市撤出，二、三线城市成为他们的新目标。据仲量联行预测，未来国内六大区域的二线城市将成为各跨国企业的生产选址热点，分别是：以天津、青岛为 代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳、厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西部地区；以大连、沈阳、哈尔滨为代表 的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。这些城市将成为工业地产投资的热点地区。
加快经济增长方式转变、推进产业转型升级成为 2010年两会的主题。由于工业地产与产业的紧密结合，不论是老的产业园区升级，还是新兴产业园区的建设，都需要与国家产业政策相契合。不过，值得关注的 是，在这一轮工业地产复苏的过程中，如果各路资本蜂拥而上，最终也可能步多晶硅和LED产业之后尘，令这个阳光产业转瞬间出现供给过剩。■
杨国强失手之后：TVB再引地产商垂涎
http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-30/2MMDAwMDE5OTc2MA.html
“（现在与2008年）有点相似，大股东同样没有与公司说明他们股权交易进展到何地步，亦没有告知下一步披露信息的时间表。”9月29日，香港最大的免费电视公司TVB（511.HK）外事部助理总监曾醒明对本报记者表示。
2008年碧桂园主席杨国强对TVB大股东邵氏兄弟（下称“邵氏”）的75％控股权发起了一次功败垂成的收购，彼时预计将耗资百亿港元，如今，香港地产商李兆基长子、恒基地产（12.HK）副主席李家杰向数次卖盘不果的邵氏招手，收购行动可能涉及90亿港元。
被 指同样对TVB的控股权感兴趣的，还有SMG发起的华人文化产业投资基金，29日，SMG向本报记者否认参与了对TVB的竞购，华人文化产业投资基金的发 言人则表示不回应该传闻。在此之外，“香港的收费电视台，与其在获得免费电视牌照后斥巨资再搭台，也可能会考虑买下TVB更省时省力。”香港中文大学新闻 与传播学院副教授冯应谦说。
但在目前仅得一个买家身份得到证实之下，市场最关注绕过了上市公司恒基地产（12.HK）进行个人收购的李家杰 如何筹资，出价几何。更多的疑问在于，将在11月年届103岁的TVB主席、邵氏的实际控制人邵逸夫在淡出TVB后，是否仍谋求把控这一对华人世界举足轻 重的电视服务提供商？
出价与筹资
TVB控股权再次酝酿卖盘，得到了谈判双方的确认。其 中，TVB在27日紧急停牌后，于当晚发出公告证实，作为公司大股东的邵氏之控制方Shaw Holdings Inc.，正在与“有意人士之代表初步商讨有关可能出售”邵氏股权一事，但未达成任何协议。恒基地产发言人颜雪芳则在同日表示，公司副主席李家杰与邵氏进 行了接触，但仅为初步研究，与恒基地产、恒基兆业（97.HK）及李兆基均无关系。
邵氏持有TVB 26％股权，TVB表示大股东商讨出售的股权占上市公司股本不超过30％。
邵 氏、颜雪芳均没有披露股权转让涉及的出价，星展唯高达在28日表示，当前流传的报价是92亿港元。摩根士丹利分析师Jenny Wu对此表示，根据邵氏在私有化前的最后一份年报，该公司在2008年的收入几乎100％来自TVB，因此，若以该公司持有的26％TVB股权作为邵氏 100％的市值来源，则约90亿港元的出价暗含高达70％的溢价（注：以TVB在9月24日39.8港元的收市价计算），并相当于该券商给予TVB的 2010－2011年赢利预测的24-28倍。
可资对照的是，本报记者翻查亚洲区上市的电视服务商，股价估值范围在其赢利预测的20-25倍范围内，而从全球水平看，电视服务商的股价一般介乎10-15倍于其赢利预测。这意味着若90亿港元的出价属实，李家杰为TVB的控股权报出了可观的溢价。
“我们并不认为市场会对邵逸夫为其股权获取显著溢价感到惊讶，毕竟TVB有强劲的现金流、手持净现金、强大的市占率以及与中国内地主导性的电视服务商建立的良好关系。”Jenny Wu说。现时TVB与中央电视台、深圳卫视、SMG、湖南广电均有深入合作。
然 而，与当年杨国强发起的收购一样，李家杰如何为其收购融资仍然成疑。尽管福布斯将李兆基列为2010年在香港仅次于李嘉诚的富豪，身家高达190亿美元， 但港交所向本报提供的资料显示，李家杰名下并无任何私人控股的法人公司，也没有与第三方共同持有的权益。这与其父李兆基控制三家上市公司，名下还有大量私 人公司形成对比。李家杰仅通过Henchild Trust与Henley Trust这两个信托受益，这两个信托持有恒基地产65.34％的股权。
凯基金融企业融资主管梁健昌解释称，信托受益人要动用信托的持股进行套现或质押融资等行为，必须得到其他信托受益人的一致同意或第三方信托管理人的同意。这意味着李家杰的收购若通过股权融资进行，势必难以绕过李兆基的支持。
值得一提的是李兆基对传媒业的兴趣，他曾经为杨国强对邵氏的收购提供资金支持，但有香港媒体在29日透露，李兆基此前已经拒绝了参与兴办一份免费报纸的邀请。
另 一个可能性是由李家杰牵头，与其他富豪一道收购邵氏。有消息指李家杰已邀请阿里巴巴主席马云、复星国际董事长郭广昌共同出资，但截至本报记者发稿时止，恒 基兆业方面没有对这一查询进行回应。“有大量在内地拥有业务的商人，均对投资于传媒业有很大兴趣，以我所知，不少人更希望成为未来上市的传媒企业的基石投 资者。”冯应谦评论说。
TVB走向之问
28日，为出席邵逸夫奖颁奖礼，邵逸夫在颁奖礼开始时安 坐轮椅，由两个小女孩推着进场，尽管其后他在与得奖者站立合照后，没有再坐回轮椅，但其高龄与健康状况，令外界关注他会否在卖盘邵氏后，彻底退出TVB的 董事会。但是，有消息指邵逸夫的卖盘条件之一，便是保留其妻方逸华在TVB的运营控制权。
“目前由邵氏委派的董事，就只有阿sir（注：邵逸夫昵称）与方（逸华）小姐两位。”曾醒明解释说，即使邵氏全盘脱手TVB，由于邵逸夫 与方逸华个人仍持有少量邵氏股份，所以有可能仍然保留各自非执行董事与执行董事的任命，而以新大股东增添董事会代表的方式完成新管理层组建。但冯应谦对此 分析称，此前李泽楷收购《信报》时，外界同样断定《信报》德高望重的管理层不能更换，“但今日再看，《信报》的管理层已经大换血，这是一个必然结果”。
事 实上，TVB的股权结构已经多年维持稳定，三家主要机构投资者——Marathon Asset Management、Silchester International Investors Limited与Dodge & Cox持有TVB的少数股权已多年，其间历经了邵氏的数次卖盘夭折事件。最近唯一减持了股权的是Marathon Asset Management，该基金属下的一个实体在9月22日以均价39.967港元的水平减持了0.05％的TVB股权，目前持有5.01％股权，上述其余 两家长线做多型的价值型投资者之持股分别保持在5.06％与6.18％。
曾醒明暗示，李家杰或者恒基兆业难以对TVB形成业务上的重要影响。“我们的大客户是香港的两大超市与两大药房、麦当劳以及可乐、化妆品、银行，地产从来都不是主要的客户行业。”他说道。
冯 应谦亦表示，从介入TVB的运营来为地产业获取重要发声渠道的角度来理解李家杰的兴趣，仍不足够。“即使TVB以后免费播放恒基兆业的宣传片与广告，都很 难从资本角度合理化这一收购行为。”他认为是次收购谈判可能出自其它因素，也不排除收购成功后，李家杰会在未来转手TVB的控股权。（本报记者王思璟对此 文亦有贡献）
华润置地重攻商业地产 被指开发速度过慢
http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-30/3OMDAwMDE5OTY3OA.html
自去年首次进入百亿俱乐部后，低调的央企地产商华润置地的步伐似乎放慢。在今年的调控期内，华润置地住宅销售大受影响，截至8月底，华润置地完成全年销售计划的55%。而进入9月，母公司华润集团79亿元的资产注入，进一步加剧了机构对其开发进度和销售速度的担忧。
9月20日晚，华润置地发布公告宣布，以79亿港元的代价向母公司收购地产项目。华润置地高层表示，本次注资溢价主要来自海南石梅湾项目，该项目是集团通过十年培育、规划和运作，最终将不良资产盘活并增值的成功案例。
耐人寻味的是，海南石梅湾项目赫然位列国土部被点名的土地闲置名单中。去年以来，华润置地也多次陷入囤地风波。
据本报记者了解，上述三个项目中，武汉橡树湾项目最快推出市场，其住宅单位将于第四季开始预售，海南石梅湾及苏州昆山两项目的第一期工程，将分别于今年第四季及2010年10月动工，暂未能带来盈利。
摩根大通发表的研究报告指，虽然华润置地购入更多土地储备，但并未加快兴建进度，令公司的落成量与土地储备量升幅增长不一，华润置地由地皮转化为楼宇销售的过程可能会大幅落后。
本报记者获悉，受调控影响，华润置地本计划于今年入市的数个项目推至明年。如华润位于北京大兴的两个住宅项目、位于海淀的橡树湾C区后续部分以及位于门头沟的项目，预计都将明年才推出。
华润置地的开发速度放慢，或许与其战略转型有关。
华润置地内部人士透露，公司近两年的重心逐渐偏向于商业地产，未来消费将是经济发展的新动力，该人士表示，华润万象城商业模式在杭州、上海、青岛等地持续推进，未来将形成公司新的盈利点。
今年3月份的2009年业绩发布会上，华润置地高层就表示，公司将加大商业地产的开发力度，计划在5、6年时间内，将商业地产比例增加至整体业务的四成左右。
在住宅产品线上，华润置地的产品偏高端，也导致速度变慢。清华大学博士杜丽虹的研究显示，产品偏高端的华润置地周转速度要较万科、保利等要慢，但利润率相对较高。
华润置地今年前八个月只完成全年销售目标200亿元的55%。
投資地產，樓市：阿牛好心煩 阿牛
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投資地產，樓市：阿牛好心煩
點解心煩呢？
因為陶冬先生又出嚟喺imoney話樓市長升長有。
如果換左第二個講，阿牛睬佢都儍。但喺陶大師講，唔睇清楚都唔得。
陶先生主要論點，就喺『錢平』，一厘息就借得到錢，所以資產會越炒越貴。而且應該五年都唔會點加息。錢喺錢行冇息，所以啲人要買樓保值。
阿牛睇完之後，都喺唔信，都喺覺得樓市要跌。
1) 息平 ≠ 借到錢。
美國早幾年可以咁大個次按泡沫吹得起，錢可以借俾啲完全還唔起嘅人，皆因三個理由。第一，因為亂借錢呢個行為，喺由國家，到企業，到員工一層一層推落嚟，公開鼓勵；就算員工明知遲早『賴嘢』，一樣唔怕，因為上面嘅上大人全力支持，唔駛自己上身。
第二，因為大家眼見呢啲垃圾，局然包裝好之後，可以用高價賣斷去國外，作為次級債券，個膽更大。
第三，做得多，做得濫，分花紅仲分多啲；咁你做唔做吖？
反觀香港，銀行界喺穩陣好多嘅，呢啲危險嘢，政府同銀行高層都唔贊成，亂咁嚟，到爆左煲就等炒魷都得喇。做得多亦冇大舊花紅分，咁搏嚟托呀？所以漸漸當啲樓越來越貴，審批就更加嚴格。銀行喺唔會放水嘅，啲人根本借唔到錢買啲啱佢住但喺超貴嘅樓，唔喺利息平貴嘅問題。
阿牛又講番最鍾意講嘅娶老婆。有啲女仔，質素之高，簡直人見人愛，不過佢冇話嫁俾你喎；個女仔唔喺個個嫁嘅，唔喺你鍾意就得，人地揀得好嚴，你冇資格呀。慳啲喇。
呢樣嘢有根據喎，因為最近越嚟越多agent，銀行搵人轉按，搏做生意。因為新做樓宇按揭，漸漸難做，揾啲以前樓價低時買落嘅業主，風險低，生意更好做。
2) 香港人 ≠ 鬼佬
中國人同美國人比，中國人亂駛錢嘅比例，相對少好多。早幾年美國人加按物業，多買物業，其實背後唔喺真喺諗住投資，只喺吐多啲錢出嚟大花筒，嘆世界而已。
請問閣下有冇識得朋友，加按啲錢嚟嘆世界㗎？我估少之又少；如果有啲咁朋友，最好盡快同佢割蓆。
香港人買樓喺100%投資，唔喺玩嘅。個樓市一路升，買樓嘅人一路計數，真喺毛都數清；點會諗唔到啲嘢已經貴得滯，唔應該再買吖。所以一諗到前景情況不明，大家就會停手，唔似鬼佬咁，仍然照買可也，因為醉翁之意不在酒，唔掂咪俾左件貨銀行囉，銀主盤好閒喎。
3) 存定期冇利息 ≠ 會買物業
廿年前我地講『老人』，嗰批唔識字㗎，十年前嗰批『老人』識字但唔識英文。今時今日，六十歲嘅人，喺戰後出生嘅人嚟。七十年代經濟起飛，就喺佢地做嘅，佢地識英文㗎！
六十幾歲人，識買澳元，人仔，財息兼收；完全冇難度。揀隻五厘息嘅股票，賺價賺息，比比皆是。買的士，炒股票，大有人在。
因為銀行定期冇利息，不知所措，迫住要買舊磚頭，收三厘租，唔識有乜其他選擇，好少喇。
等同你話細路女只識玩洋娃娃；細路仔只識玩玩具槍，點會吖，唔好咁戇居喇。
明天繼續。
投資地產，樓市：阿牛好心煩(二)
http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=2809
4) 今時 ≠ 往日
今一朝嘅投資人，好多都經歷過97同 沙士，見識廣博。新人唔喺冇，喺比例越嚟越少。個理由喺而家嘅後生仔揾唔到錢，工資已經好耐冇漲過，喺以前，叻啲嘅後生仔，三十歲左右就有能力買樓。阿牛 第一間樓喺廿七歲買嘅，屋企斗令資助都冇。而家嘅普通後生仔，基本上冇乜可能咁嘅年紀，買到自己第一間屋。而家替代左我地後生仔，『新嚟新猪肉』 嘅生力軍， 喺國內同胞；但喺，不論佢地嘅注碼多大，新仔就喺新仔，新仔就多數會賴嘢；阿牛估計佢地將會喺今次嘅『炮灰』。
你估有錢買避彈衣，唔駛死呀！
或者你會話，有炮灰得喇，樓市照升。
錯 嘅，以前後生仔做炮灰，樓市跌，佢地蝕錢肉赤，但喺守得住，供得起，因為按揭時喺小心計過嘅。而家如果用國內資金做炮灰，跌市時，未必守得住，可能互相踐 踏。國內嘅錢，啲來源可以復雜到你唔信，亦唔知佢地個心諗乜，佢地啲反應同我地唔同嘅。加上佢地投資豪宅，如果一賣跳樓貨，震撼好大。
國內人排隊，為免俾人打尖，喺後面熊抱住你都咁死嘅，前面嗰個亦唔介意你抱住佢。你得唔得？
5) 買唔番 ≠ 唔會賣
阿牛今日名下已經冇晒物業，不過『關聯 』性物業就仍然有。其中一間六百呎，五年前買值百五，而家值三百五。呢啲半新舊，大屋苑，幾十座，一梯八伙，正是典型家庭居所。供左五年，尚欠銀行九十萬；如果賣左佢就袋兩百六。
呢筆錢對一個小家庭，不無引誘。兩百六萬，只要每年賺到厘半，連埋本來每月嘅供款，就可以在同村租番間一模一樣嘅。超過厘半，就有得落袋。
有啲人如果受唔住誘惑，一個唔覺意，就可能會賣左佢。但喺攞住啲錢，就未必買 番，因為喺以前，如果五年冇換樓，就一定儲到啲錢，賣左樓就會覺得需要改善環境，作為人生過程嘅一部份。但喺當今，一個家庭五年都儲唔到錢，比比皆是，儲 到而唔敢用左佢，更加喺正常反應。改善居住環境呢樣嘢，己經俾香港人剔除左出生命以外，你唔換樓，住得屈質，冇人笑你，人人都體諒你，認為你踏實。今時今 日，環境嘅改善，已經由upgrade住所，變左年年去幾次旅行，大家覺得咁仲實際。
而家去旅行已經唔喺個地方『以前去過未』，而喺『今年去左未』。
6) 今日長升長有嘅藉口 ≠ 以住長升長有嘅藉口
以前長升長有嘅藉口喺：人工年年加10%，買左樓，供得幾年後就唔會覺得辛苦。
而家長升長有嘅藉口喺：息口幾年都唔會加。
以前每年加10%人工基本上由七十年代，到1997從來未令人失望過。即喺過五年，一個人嘅人工喺會由二萬變三萬，都未計會升級，加官進爵。十年後就變四萬幾。所以今日供60%人工，即喺萬二蚊，五年後供萬二，就喺人工40%，十年後就只喺濕濕碎嘅25%，你話喺咪唔錯呢？喺咪唔怕買樓，唔買就笨喇。
而家話利息五年唔升，都喺得95%肯定，而且五年後加息機會喺機乎100%。今年揾二萬，五年後，你估你有冇級升呢？你估人工加左幾多呢？可以有二萬五，已經好好。都未計通漲同可能失業，供樓壓力，基本冇乜點減到。所以五年內，幾乎一定要賣樓。
結論就喺，以前你買樓，幾年後越嚟越供得舒服，完全冇賣嘅必要，樓市升又好，跌又好，仲可以多買一間。今日買樓，你知道幾年後，你完全唔會舒服左，大量加息之前就最好賣左佢再算。最好就喺賣左之後，等樓價跌時再買番。呢個喺唯一『轉身』嘅辦法。
即喺有條死線劃左喺幾年後，要儘量死線前攪掂，然後要黑心望佢跌，跟著先買得番。
以前喺真喺估啲樓價會不停上升，因為通漲不停升緊，年年一成；所以策略要『盡早入市』，同『有咁大買咁大』。
以前咁正面嘅心態，樓市都有起有跌。
而家咁負面嘅心態，你話樓市會唔會長升長有吖？
等如我同你在迪士尼玩，八點鐘會放煙花，梗有靚嘢睇。又等如我同你在荒野玩，八點鐘就會有豺狼食人，梗有人要死。
兩個心情同唔同呢？
廸士尼，你都有機會廢事同人迫，唔睇煙花，早啲走番屋企。
有豺狼嗰度，ASAP走喇。
低价“捡”地近万亩龙湖“下乡”搞旅游地产
http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101028/2032995.shtml
每经记者 李潮文 发自深圳
素来低调的龙湖地产，最近在土地市场上频频出击，继今年8月斥资15.2亿竞得烟台养马岛33宗商住用地后，近日再度豪掷34亿拿下该区域30宗地，合计近7000亩；同时，龙湖还以4.45亿获得云南玉溪1781亩旅游用地。至此，龙湖地产的旅游地产规模已近万亩。
10月25日，龙湖地产通过公开拍卖方式在山东烟台牟平区养马岛再次获得30宗商住项目，与此前成功斩获的33宗地块加到一起，龙湖在烟台已成功圈得63宗地块，总计约7000亩，平均楼面价约1000元/平方米左右。
由于龙湖项目所在的牟平区位于大连、青岛、烟台和威海4个滨海旅游城市的中间地带，周边旅游资源丰富，龙湖计划在该大片土地上打造一个大规模的旅游地产项目。
无独有偶，26日，龙湖再以4.45亿拿下云南玉溪江川抚仙湖1781亩土地，为云南省级高端旅游项目。龙湖地产执行董事秦力洪表示，龙湖将在这千亩地 块之上建立一个集合度假酒店、风情商业街以及养生中心在内的生态旅游地产项目，“龙湖一直坚持区域聚焦多业态的发展战略，该项目将是我们在西南区域的战略 布点。”秦力洪称。
自此，龙湖向旅游地产转移的策略已不言而喻。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《每日经济新闻》采访时指出：“面对目前中央对住宅地产的强硬调控，现在开发商确实都在做战略转移，可以归纳为两个趋势，一是往城里走，做高密度、高品质城市商业地产，二是向郊外走，做高品质，低容积率的旅游地产。”
由于龙湖一直致力于住宅地产的开发，有业界质疑，转战旅游地产是否会面对经营上的门槛。“相比城市中心片区高密度地产的良好商业前景，旅游地产确实会面临一定的风险”，宋丁指出，但在郊外发展旅游地产，一般都会开发别墅等高档地产，大大降低了开发的风险。
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