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五月二十九日，泰國曼谷市郊，蒙庫國王科技大學（KMUTT）。泰達電總裁謝深彥、副總經理徐位敏、經寶精密副總經理鍾國圳、巨新國際健康顧問（NU SKIN）總經理劉思亮、凱基證券泰國執行副總裁王興義等，共兩班、六十人，週末全聚在一起上課。 這間以培養科技人才為目的的大學，以泰皇拉瑪四世的名字命名，以紀念《安娜與國王》電影中，花二十七年學習西方知識、致力改革的主角。 如今，台灣的大學在東協境外唯一開設的EMBA班，也在這所學校誕生。 這一天，我們還看到三十位「新生」來報到，今年第三屆，不只班班滿額、人數變多，參加者的背景也更多元，有泰國台商中高階幹部、也有二代創業者，製造業之外的台商新面孔也出現了。 北科大泰國EMBA班成員，從三十歲到七十歲不等，事業都有一定成就，卻願意積極求知，替自己拉開第二條成長曲線。這些人除了原本以泰國為生產基地賺外銷，更開始爭取龐大內需市場，他們正是最新一波台商賺東協的縮影。 泰國最大上市電子公司：東協國家，很多基礎設施都沒開發 泰股市值最大科技股、總市值破新台幣千億的台商泰達電（台達電子公司），總裁謝深彥是EMBA班第一屆的班代兼靈魂人物。他告訴我們，隨中國經濟成長率逐年下滑，反觀東協與印度卻一直向上，絕不可忽視這人口紅利、需求日增的市場。 目前泰達電以泰國為東南亞生產基地，或緬甸生產完零件，再由泰國完成電源系統組裝，出口到歐美；但未來，泰達電將從出口，逐漸開始朝區域內需市場轉型。 「我們要開發本土生意模式，」謝深彥透露，目前東南亞市場營收占比約僅貢獻三％；在公司最新展開五年計畫，五年後營收將由去年不到十四億美元，增為二十億美元營收，來自東協、印度與紐澳市場，合計要超過六億美元，至少三分之一比重，要靠區域市場達陣。 泰達電副總徐位敏解釋，東協有六億人口，但基礎建設還不完整，如緬甸有很多基礎建設都沒開發，包括3G、4G、不斷電系統、自動化設備等都是泰達電的強項與潛在市場，「現在好不容易等到機會，這是開始要起飛的時刻！」 泰國出口金額最大電子廠商：開始降低中國，加碼泰國比重 不只泰達電，其他泰國四大製造業代表台商，多數看好泰國。並準備加碼布局東協商機。 泰國出口金額最大電子廠商、泰金寶（金仁寶子公司）總經理鄒孔訓指出，因應第三季旺季，公司有大規模人力需求，正準備擴張員工總數到逾一萬五千人，對比現在員工總數，還要增加三六％。 大幅徵才背後，反映的正是大企業降低中國市場比重、增加泰國比重，區域布局的此消彼長。 他透露，去年，中國製造貢獻金寶集團營收二五％，今年準備降低至一五％，泰金寶營收貢獻比重則將由去年的四五％，提高到今年的五五％。 「中國人員流動率超過兩成、泰國只有三％，且前者人力成本高三成，」鄒孔訓解釋，公司代工生產的印表機、硬碟、機上盒等產品全數外銷，除了成本考量，未來 全球區域市場除中國、美國、歐盟再來就是東協，隨外來更多品牌客戶要在這區域發展，泰國有區域市場免關稅和東協領導者的優勢，所以開始降低中國、加碼泰國 比重。 東南亞最大台商米果集團：產品在泰出名，就能自動銷出去 至於布局泰國近三十年的東南亞最大台商米果集團泰南僑（南僑集團子公司），隨產能漸飽和，儘管還沒有明確時間表，近期也計畫再擴張新產品和泰國廠房生產 線，持續利用泰國製造的品牌加分效果，以泰國為東南亞營運總部，再搶占近兩年來陸續攻進的緬甸、柬埔寨、寮國等東協內需市場。 「產品在泰國有名，會有Show Case（展示）效果，能自動銷到緬甸、柬埔寨、寮國這些市場，」泰南僑副總經理蕭國堯指出，當初海外第一個據點首選泰國，就是考慮資源豐富且政治穩定， 不像中國可能因為人治，今天一句話，明天就變了，泰國站穩腳步後，很容易銷往東協市場，「一定會加碼投資生產線！」 不只企業大老闆伺機調整經營策略布局東協，許多中小企業也展開布局。 泰國最大榴槤加工台商：未來到緬甸採購原料更方便了 榴槤加工最大台商、泰揚國際董事長劉秉二透露，目前近六億營收中，泰國內銷約占四五％；在他眼中，東協的利多不在關稅，而是未來更方便到緬甸、寮國等鄰國採購水果等農產品原料，所以他計畫在兩年內，投資至少四億元，預期產能和營收五年後都能翻倍。 不只是生意經，東協也開啟新的人脈地圖。劉秉二去年九月號召成立「東盟泰國華商中小企業總商會」，擔任創會總會長，該協會並經泰國商業部商會執照註冊，等於搶先卡位「東盟總商會」名號。 該商會自去年六十家，一年內會員已逾百家，除兩岸三地企業外，也有馬來西亞、緬甸、新加坡等地華商加入。他希望結合東協華商，讓非東協成員國台灣有機會突破，目前不定期辦講座聚會，例如邀請銀行講師分析東協趨勢、匯率走向。 而五月下旬剛上任的泰國台商總會總會長，也是泰國琺瑯鍋壺出口第一大企業、第一琺瑯總裁劉樹添，先前旗下產品全數外銷歐美，今年則砸下三千萬元泰銖新建生產線，現正開發東協市場能接受價格的產品，「既然有這個機會，絕對會去做！」目標是東協市場營收增五○％。 泰國精密板金王：不夠國際化會完蛋，員工來自九國 去年回台上櫃的泰國精密板金王經寶精密，泰國四大電信商、法國馬特拉甚至紐西蘭百萬等級廚具品牌菲雪品客（Fisher & Paykel），都是它客戶。相較許多台商「計畫」賺東協財，提前布局的經寶，則是「確定」會賺到。 來到距離曼谷四十公里的挽蒲（Bangpoo）工業區，我們原以為只是家營收新台幣十億的「鐵工廠」，竟然有來自日本、澳洲、台灣、中國、菲律賓、印度、泰國、馬來西亞、緬甸等九國聯軍員工。 走進它的生產線，除一台斥資三千萬元，德國進口、亞洲僅兩台的機械手臂，正用光纖雷射銲接不同材質厚度的鋁板，還有破億元的雷射切割、去年剛導入的自動造 型鑽孔機設備，以前折彎十折要花兩小時，自動化後只要兩分鐘，「我的寶貝在這邊……，直到現在我看到這台還會興奮。」經寶總經理鍾國松說起未來決勝點的工 廠自動化布局，圓滾滾的眼睛火樣般發亮。 擁有每個月生產超過兩萬多種不同產品料號，其中七成不到一百台的少量多樣精密板金件機構加工訂單，讓它毛利率達三成，營收、毛利率、淨利率連年成長，去年EPS（每股盈餘）有四．四三元。高獲利能力，讓它投資自動化設備不手軟。 除了既有的超商手機加值機，它今年更接連摘下泰國政府智慧電表，及泰國最大電信運營商AIS，下單一千台4G戶外櫃，接下來隨客戶朝緬甸、越南與印尼市場擴張，將持續搶攻東協財。 泰國企業想進軍東協，美國、日本等非東協國家也想搶進，產生許多跨國合作的機會。經寶最近便和日本客戶萬代南夢宮遊戲（Bandai Namco）合作大型遊戲機，六月中試做的五百台將開始出貨，正式由零件跨入機電整合，「你不夠國際化就完蛋，創造條件，機會就會來，我永遠對未來都很有 希望！」鍾國松說。 泰國前三大進口車經銷商：泰國人不愛等待，現場有車他就買 至於服務業這塊，如專門進口高級車賣給泰國人和泰國台商的進口車台商王、J Auto Import總裁張擇棟，前幾年，他年年都賣出三百到五百輛進口車，最多甚至賣七百輛，如今，他將面臨東協國家組裝汽車進口免稅，造成當地市場車價下跌的打擊。 他的因應之道是，以中上階級為目標，擴大汽車庫存規模，爭取更多生意，「泰國人不會等，你（現場）有車我就買，所以公司要大，車要多，」他目前進口車庫存達一百五十輛，穩居泰國前三大進口車經銷商。 令我們印象深刻的是，我們採訪近二十位在泰國深耕十年以上的台商，他們幾乎都是攜家帶眷，購屋置產，孩子進入當地國際學校，甚至已有為數眾多的二代接班部隊，與第一代共同奮鬥，顯然對泰國、對東協市場頗具信心。 「語言不是問題，就看你有沒有決心，」鍾國松說，「市場永遠有新需求，看得比別人快，契機就來了。」 【延伸閱讀】布局東協商機，5大台商打算這樣做■ 泰國出口金額最大電子廠商泰金寶：增加泰國製造比重以泰國為生產基地，利用當地免稅、勞工等優惠，計畫降低中國製造比重由25％到15％，減少的量增加至泰國生產。 ■ 泰國市值最大的上市電子公司泰達電：提高東協等區域市場占比，至1/3看好東協與印度區域市場，擬定5年計畫，準備把區域市場營收占比，提高到三分之一強，總營收成長五成。 ■ 世界前10大輪胎製造廠正新輪胎：泰廠滿載，準備設廠印尼看好橡膠原料與東協關稅優勢，選擇泰國廠為東南亞第一個據點，隨兩個廠產能滿載，準備赴印尼設廠。 ■ 東南亞最大台商米果集團泰南僑：持續增加產品線以泰國為總部，計畫增加產品線、擴廠，持續運用自有品牌加上泰國製造優勢，擴充緬甸、柬埔寨、寮國等東協內需市場。 ■ 泰國最大印刷電路板台商泰鼎：今、明年展開擴廠因應東協市場擴充，今、明兩年新廠正要展開第2與第3期擴廠計畫，不計土地成本，光設備投入就斥資20億元。 整理：萬年生 |
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雖然投資東協房地產在風險上出現變數，但在台灣房地產預估長期低迷，市場游資苦無去處的情況下，仍然會有前仆後繼的錢潮湧向東協主要市場，搞清楚地段、稅率與匯率，是最直接管控風險的三大關鍵，才不會白忙一場。 守則一：買首都周邊稍貴，但流通性高較抗跌 「買房三大關鍵：地點（Location）、地點、地點！」這句美國房產大亨川普（Donald John Trump）的名言告訴我們，在「你丟我撿」的房地產交易市場，要避免未來賣不出去、租不出去等無法轉手風險，成也地點、敗也地點。 地點、題材「落漆」，正是首要考慮的風險。 從東京、倫敦和紐約海外置產經驗來看，外國人要投資房地產，最好以捷運站周邊建案為第一優先，以曼谷為例，因市中心土地供給非常有限，旗下擁有泰國威斯汀 （Westin）、喜來登、君悅等五星級酒店的當地房地產開發商、Grande Asset執行副總裁Pheeraphon Nonthasoot，最看好曼谷蛋黃區十個捷運站以內的物件。 「馬來西亞投資房地產九○％都是華人，所以買房一定要買在華人多的地方。」亞太國際地產執行長周家慶建議，如台灣投資人擔心因為國際情勢動盪、影響資產價 值，最好還是買在各國首都，例如馬來西亞吉隆坡的金三角區域，挑選可直接走到地標雙子星，或鄰近未來捷運站出口的物件，雖然每坪價格至少新台幣六十萬、七 十萬元起跳，但至少相對抗跌，而且出租需求穩定。 而選擇蛋黃區地段的最重要意義是，這是經國際都會型投資檢驗過的定律：流通性高。尤其台灣人到了人生地不熟的都市，常看得眼花撩亂，一旦選錯地點，想要脫身都很難。 蛋黃區雖然房價短期難有大漲空間，至少需求穩定，可以保值。 地段、當地供需情況，是否具稀有性等上漲題材或空間，又如捷運等重大建設是否如期或跳票，都是影響未來容不容易找到買家接手的關鍵。所以新市鎮即便充滿基期低、預期上漲空間大等題材，但要如何創造需求，卻是一大問題。 周家慶補充，以馬來西亞來說，由於馬國政府目標在二○二○年以前，將馬來西亞人均所得提升到一萬五千美元，比現在成長逾四成，故大力推動公共建設，例如捷 運、高鐵等，無法負擔金三角區域房價的投資人，也可把目光放在未來有重大交通建設經過的區域，例如吉隆坡東南邊的蕉賴（Cheras）等城市，概念類似台 灣的新北市，一坪價格只要新台幣二十多萬元。 但是在離開蛋黃區的周邊城市，最要提防供過於求，類似台灣的「林三淡」建案。 例如，這幾年各方搶進的馬來西亞依斯甘達經濟特區，就有泡沫疑慮。二○○六年，馬來西亞政府把最南端的柔佛州南部規畫成五塊特區，標榜的最大賣點就是跨一個橋，到新加坡僅半小時車程，吸引國際企業投資，像亞洲唯一的樂高樂園、中國通訊大廠華為的物流中心也都位於此地。 守則二：赴現場勘察看環境、買氣是否有落差 有題材，建商便聞風而來，希望複製香港、深圳模式，用依斯甘達較低的房價、物價吸引新加坡人買房。近三年前，中國建商碧桂園斥資新台幣近一千五百億元於依斯甘達金海灣一帶造鎮，接著中國建商綠地的萬戶住宅也正式動工，一時間中國、台灣投資人搶進。 但當建案大量釋出，生活機能卻沒跟上，依斯甘達恐淪為下一個泡沫。今年四月，馬來亞投資銀行（Maybank Investment Bank）研究報告才指出，依斯甘達房市供過於求，未來價格將進一步鬆動、下跌。 也就是說，當國際炒家蜂擁而至，供給量暴增的區域，特別要注意人氣退潮的問題，避免資金套牢、無法抽離。 據馬來西亞政府統計，去年第四季，柔佛州房地產交易量季減三三％，高於全國的七％，房價指數下滑一％，表現為全大馬最弱，即便鄰近新加坡，對國際買家的吸引力，目前並沒有想像中大。 為降低資訊不對等的風險，建議投資人仍要親自到現場，既可對照投資標的地點與周邊環境是否如建案標榜，又可確認建案現場是否符合自己的期待，避免日後住進「套房」。 守則三：挑知名建商無履約保證恐買到爛尾樓 建商出包、預售屋蓋不起來，則是風險二。 東南亞國家不像台灣買房全有履約保證，菲律賓前五大建商Filinvest資深副總裁簡良達就提醒，在菲律賓，建商要有執照才能賣房，有台灣業者利用投資 人不了解當地法規，還沒取得土地前，就開始賣房，並以「先付全額、再打七折」做廣告，吸引人埋單，但最後能否順利買到土地、取得建築執照，沒人敢打包票。 再以五年前才開放外國人置產的柬埔寨來說，目前就有韓國爛尾樓建案。投資人應注意建商過去的實績，避免選僅有單一建案或不知名建商，一般來說有上市、櫃，以及提供履約保證，才能確保房子蓋完後還能持續服務，能有多一層保障。 匯率、稅金等隱藏費用，也是接下來恐吃掉海外房地產報酬的風險可能。 守則四：懂當地法令短線進出稅率高、沒賺頭 投資人務必留意買屋、養屋和賣屋時的各項隱形成本（見四十一頁表）。這些項目每一項看起來都只占總房價金額一％、二％，整個加起來卻有可能超過五％，甚至一○％，如再加上匯率波動，都是會讓你報酬率流失的潛在因素。 周家慶更提醒，投資人到東南亞國家置產，最需注意的第一件事便是該國政府對外國人置產保障、法規是否完備，「如果交易不安全（沒保障之意），即便報酬率有一○％、二○％，那些都是假的，萬一一、兩年後政府說房子要回收，那你什麼都沒有。」 守則五：留意換匯損失柬國美元計價，唯一例外 馬來西亞因為曾經被英國統治，房地產相關法規承襲了英國的制度，嚴謹度高，比較能保障投資人，建商向政府申請建築執照時就得申報房價，之後也不得隨意調漲，交易透明度高。 至於匯率問題，相較台灣投資人到其他東協國家買房必須用當地貨幣，「柬埔寨買房用美元計價，沒有外匯管制、沒有最低金額限制，」二十一世紀不動產柬埔寨董事長Kuy Vat指出，買房沒有換兩次貨幣等匯率問題，確實是當地房地產吸引海外投資的誘因之一。 儘管馬幣過去一年跌幅達二五％，周家慶說，從另一個角度來看，仍有不少投資人看好馬來西亞長期發展，抱著「撿便宜」心態逢低加碼進場，「現在買，比起去年同期至少打八折。」 利之所趨，現在投資東南亞房地產就像「刀口舔蜜」，刀口越鋒利，未來蜜糖般的報酬也會更有滋味，只不過在大環境變化下，把評估風險的權重往上調，精算每一項變數，才能歡喜收場。 【延伸閱讀】外國人必看！到東協4國置產，你不知道的隱形成本—馬來西亞、泰國、柬埔寨、菲律賓買賣屋風險比較 買屋（註1）》柬、泰、菲沒資金門檻，易入手養屋》當包租公，在馬來西亞成本最高賣屋》柬埔寨轉手成本最低，最易短線操作 馬來西亞●資金門檻：買房總價須達門檻：NT416萬元至832萬元●契約稅：房屋總價1％至3％●仲介費比率（占房屋總價比率）：1％至2％●物業管理 費用（1年）：年租金收入5％至10％●課徵雜稅（含門牌稅、地稅、租金所得稅等）?總地契稅：約NT17.8元/坪?門牌稅：依地段約NT8,000元 到2,5000元不等?租賃所得稅：年租金收入 x 26%?印花稅：簽署貸款、租賃、買賣契約時需繳納●資本利得稅（占房屋總價比率）5 年內（含）出售：30％ ; 第6年起出售：5％（註3） 泰國•資金門檻：無●契約稅：無●仲介費比率（占房屋總價比率）：2%●物業管理費用（1年）：年租金收入10％●課徵雜稅（含門牌稅、地稅、租金所得稅 等）?房屋土地稅：占租金收入12.5%?印花稅：占租金收入 0.1%?個人所得稅 ：依租金收入金額而定，稅率從0％至35％不等●資本利得稅（占房屋總價比率）?個人所得稅：依租金收入金額而定，稅率從0％至35％不等?特別營業稅／ 印花稅5年內（含）出售：3.3％ ; 第6年起出售：0.5％ 柬埔寨●資金門檻：無●契約稅：無●仲介費比率（占房屋總價比率）：2%●物業管理費用（1年）：年租金收入9％●課徵雜稅（含門牌稅、地稅、租金所得稅 等）?房產稅：公告現值 0.1％?租賃所得稅：租金收入10％（目前尚未開徵）●資本利得稅（占房屋總價比率）：無(無持有年限限制，轉手課稅不到台灣二分之一) 菲律賓●資金門檻：無（註2）●契約稅：房屋總價1.5％●仲介費比率（占房屋總價比率）：無●物業管理費用（1年）：年租金收入8％●課徵雜稅（含門牌 稅、地稅、租金所得稅等）?房產稅：1％至2％?租賃所得稅：年租金收入NT128萬元以下課徵3％；以上課徵12％●資本利得稅（占房屋總價比率）房地 產交易稅：6％(無持有年限限制，轉手課稅不到台灣二分之一) 註1：泰國、柬埔寨、菲律賓規定外國人只能買公寓大廈，不可買獨棟和土地，馬來西亞則未限制註2：菲律賓買房無資金門檻，但若購買NT205萬元以上住宅，須課徵總價12%的加值稅註3：自簽約購買日起，扣除仲介費、裝潢、物業管理等費用後淨利計算 資料來源：21世紀不動產、菲律賓房地產投資交流社團臉書整理：趙維孝 | ||||||